河南·鞏義鞏義市房地產市場調研報告?目錄宏觀概念一商業分析二住宅分析三地塊分析四第一章宏觀概念城市概況、城市經濟、對外交通、對內交通、城市規劃……G310連霍高速位置

鞏義市位于河南省中部、東距鄭州市82公里，西距洛陽76公里，隴海鐵路、310國道和連霍高速公路橫穿東西，豫31線、焦（作）鞏（義）黃河大橋縱貫南北。有6條鐵路專線與國鐵相連?？偯娣e1041平方公里，其中耕地50萬畝，人口79萬人，轄15個鎮、5個街道辦事處，292個行政村

；交通：

鞏義市有十幾路公交路線，還有旅游路線；道路屬山區道路，大多帶有斜坡。旅游

有北宋皇陵、杜甫陵園、嵩陰風景區、北魏石窟市等眾多旅游景點。城市印象鞏義市鞏義·領銜鄭州衛星城市城市概況鞏義市域圖

約82公里三次產業結構比重為1.8：74.7：23.5。鞏義市是河南省人居環境范例市、全國科技實力百強縣市、全國信息化試點城市、國家級衛生城市、國家級園林城市，中國優秀旅游城市。

鞏義市轄5個街道、15個鎮：新華路街道、杜甫路街道、永安路街道、孝義街道、紫荊路街道、米河鎮、新中鎮、小關鎮、竹林鎮、大峪溝鎮、河洛鎮、站街鎮、康店鎮、北山口鎮、西村鎮、芝田鎮、回郭鎮、魯莊鎮、夾津口鎮、涉村鎮。市人民政府駐鞏義東區行政中心（隴海東路）。鞏義市距鄭州約82公里，轄5個街道、15個鎮，總人口81萬余人企業狀況生產型企業較多，如豫聯集團、中孚集團、機械廠等全市規模以上企業中，銷售收入超20億元企業2家，超5億元企業9家。在境內外上市企業3家，有19家省級以上高新技術企業；企業主要以耐火材料居多，其次還有化工、鋁業、電力業等；鞏義·快速發展的豫中工業重鎮城市經濟前三季度，我市固定資產投資規模持續增長，完成投資281.90億元，比去年同期增長了23.2%，增速比一季度提高0.9個百分點，與上半年持平，三次產業比重呈現“三產上升，一、二產下降”的格局。其中，我市第一產業投資3.66億元，同比下降15.5%，占投資的比重為1.3%，同比下降0.6個百分點；第二產業投資有所增長，但占比下降，第二產業投資181.79億元，同比增長19.3%，低于投資增速3.9個百分點，占投資的比重為64.5%，同比下降2.1個百分點；第三產業投資持續增長，占比有所上升，第三產業投資96.45億元，同比增長33.7%，高于投資增速10.5個百分點，占投資的比重為34.2%，同比上升了2.7個百分點。新開發區（行政中心）城市生活區主要以貫穿南北的新華路為主；其中建設路為城市一條主干連接高速貫穿南北，又是新老城區的分割線；生產企業集中區以孝義鎮為集中區城市框架東擴，城市格局正在發生新的變化城市格局城市規劃“一心多極、二軸四區”的市域村鎮空間結構?！耙恍摹敝胳柫x市總體規劃確定的“一城兩區四組團”的中心城市總體功能結構；“多極”指西部區域中心——回郭鎮、東部區復合中心——小關鎮、竹林鎮和米河鎮、南部區域中心——涉村鎮；“二軸”指沿310國道的城鎮與產業發展一級軸線和沿237省道城鎮與產業發展二級軸線?！八膮^”指中心城市協調區、東部城鎮協調區南部城鎮協調區、西部城鎮協調區。至2020年，通過現有村鎮的合并、調整、提升，逐步形成中心城市——中心鎮——一般鎮——中心村——基層村五級村鎮體系結構?！耙恍亩嗉?，兩軸，四區”鞏義市最繁華的幾條路,形成一個“井”字型交通；以新華路最為繁華的商業中心向東區（新區）擴散，結合市政規劃將對本項目有很大開發優勢；（交通優勢、位置優勢、商業發展優勢）新開發區（行政中心）城市現有商業格局與未來商業規劃給項目帶來極大優勢對內交通建設路東西向交通以新興路、人民路及隴海路為主。南北向交通以新華路、建設路及桐本路為主?！叭v四橫”新興路人民路隴海路杜甫路新華路建設路桐本路對外交通

隴海鐵路、國道310、省道314和連霍高速公路橫穿東西，省道237、焦（作）鞏（義）黃河大橋縱貫南北有6條鐵路專線與國鐵相連。高速公路1條，國道1條；省道2條；縣道8條；鄉道63條；村級道路122條；專用線8條。境內有橋梁共計102座，總長度延米3825米。其中大橋5座，中橋30座，小橋70座，市區隴海路石河道大橋和新興路石河道大橋聯接新老城區。連霍高速公路對外多交通為鐵路及公路，主要是連霍高速、隴海鐵路線及G310企業集中區商業中心建材、家居中心商業中心新開發區（東區）商業較為集中，主要以臨新華路商業為主，其中星月時代廣場、海盛花園以及佰億步行街、聚龍商貿城和已有的海盛商貿城、宏發商城等商業體量較大；樓盤開發主要以新城區為主，老城區除商業開發外，還有城中村改造項目；鞏義市商業房地產發展現狀老城區新城區老城區房地產發展方向鞏義市房地產目前現狀：從老城區慢慢向新城區發展趨鞏義市區內現只有城中村可開發；本項目屬老城與新城的交會處，距商業中心較近與星月時代廣場和海盛花園共享市政規劃的公園；鞏義市房地產發展趨勢——向新城區擴展城市小結

鞏義市位于中岳嵩山北麓，隸屬于鄭州市。東距鄭州市82公里，西距洛陽市76公里。2012年末全市總戶數228881戶，常住總人口810240人，其中男412574人，女397666人城鎮人口375141人，城鎮化率達到46.3%。全市人口自然增長率為4.23‰。鞏義市是河南省人居環境范例市、全國科技實力百強縣市、全國信息化試點城市、國家級衛生城市、國家級園林城市，中國優秀旅游城市。對外多交通為鐵路及公路，主要是連霍高速、隴海鐵路線及G310內部交通系統主要以“三縱四橫”形式組成交通構架，東西向交通以新興路、人民路及隴海路為主。南北向交通以新華路、建設路及桐本路為主。打造“一心多極、二軸四區”的市域村鎮空間結構。區位優越交通便捷未來規劃第二章商業分析5km100m3km市中心輻射圈435商業餐飲專業214561金好萊生活館2金信購物廣場3月星生活廣場4佰盛購物廣場5宏發商城6朗曼假日廣場43211萬洋國際廣場2杭州窗簾城3齊心家具生活館4家具大世界5五金商貿城3211麒麟火中雪冰火鍋2金門餅店3巨幅來燉菜4湘村人家鞏義市以雙核商圈為主導，分別是老城區商圈和鞏東新行政中心的新商圈，但是政府行政商圈的真正氛圍還沒有真正形成，且缺乏中心點。

鞏義市以雙核商圈為主導，輻射范圍約1.5km商圈分析市中心檢黃金十煉字商業漢帶科技組市場主要街零鋪分布建材市撓場商業形慣態以街孤鋪為主奶，集中蒸式商業樓只有新歉華路與摟新興路狼交匯處商有分布專業硬市場寸主要伐有兩幸處，將人民絕路與同建設逃路交甚匯處曬的科辛技市拾場，攝建設拋路與蜂西環仇路交襪匯處染的建膏材市匠場業態分復布：餐甘飲、零停售、服煙飾代表商腳家：肯皂德基、楊好享來吧、李寧銷售價假格：1射000頁0-1翁200輛0元/鎖平米租金水切平：7禮0-8挽0元/丈平米/孟月業態鑄分布內：I播T產欠品、善辦公迫耗材銷售廢價格跡：5弟00蛾0元疫/平顏米租金按水平永：街燒鋪5坦0元學/平劉米/旨月，照內鋪倘10文元/悼平米深/月業態分掠布：建蕉材、家泡具、家高居銷售毀價格幫：租金水份平：街旱鋪60密元/平挨米/月答，內鋪柳25元永/平米區/月形成規坑模的街畝鋪主要刮分布在掠新華路熔、新興胸路、建播設路、龍人民路餓兩側，巨租金價芬格集中依在40械-60場元/平愿米/月戶。鞏義市逐商業分余布位置織：新浴華路污與新膊興路妖交匯望處住宅部拴分：銷售符率:晶99驗%(慢剩一爆套2毯00午平米裹的頂承層復鉆式)價格屋：3搶70圈0元體/當㎡商業京部分幸：商場酷部分請和一愚樓街兔都已厭經營柿，主潮要業垂態為諷：品來牌服敢裝、除鞋、皆大型盒超市門、中皂西餐辣及小脅吃，喜有大坊商家傍和多盤家品嫩牌主窮力店被支撐料，（懸如：洗蘇寧刷電器孔、肯折德基工、豪府享來絕、永匆和豆久漿等昌）經僚營狀臨況較耳好。內街源面積快：3擱1、巡壽41進深爸：8爺米；敗開間霞：6陪.2槐米；租金辣：1島10清㎡/廢元/故月物業懶費：肉2.墾0元儉/音㎡/體月+肢空調瞎=1冰0.醉5蘆2.省0元蜂/榜㎡/踐月分析：優勢鳳：處四于市托區較悶繁華樓地段萬，各具種商還業配蜻套較鴉為完雞善。劣勢糕：商萄業體恐量太葵大，缸招商細存在輔一定吃的壓修力，腐且影境響住腳宅居酸住品背質。搞內街槽引導將不足柄。個案明肅細——星胳月時代草廣場銷售部孩位置：優新興路泡與新華塵路交匯燈處南2棗0米住宅館部分動（售鴉罄）栗：價格：典380乒0元/解㎡商業駐部分虹：商鋪撞業態依以服捐飾、墳餐飲伍為主港。商鋪進飽深：1嶺5米；價格：已150嚴00元炊/平米分析：優勢耀：處刮于市睬區較蝴繁華湯地段庫，各什種商酬業配通套較嬌為完鉛善。劣勢要：商攻業部紙分影充響住月宅的彼居住灑品質榆，周溫邊商表業較跌多，辦競爭芒激烈抽。個案明邪細——衛佰億駕步行懶街第三廈篇：鞏義奇市商漠業概墊況總面希積：業態：偉家具、纖家居、秤建材代表煌商家斯：全破友家狡私租價脊：2范5-湊50翁元/聾平米緞/月面寬：冊3.6月米進深雀：1轎5米規劃活特點峰：規輕劃有翅內街靠，并且每毀個商鋪以都被打請通，直接連贈通內街蔥與外街追。分析：優勢：票鞏義市厘最大的嶄家具建循材專業匪市場，免臨主干過道，位貍于新老塞城區結壯合帶，知商業價懷值及潛芝力巨大科。劣勢：饅市場不乖購成熟腰，規劃闖存在一鐮定缺陷鳥。個案丟明細——低明陽龍建材柳城總面積盜：業態翻：餐董飲、夢家具納、餐游飲代表云商家燈：永姑樂生近活電旗器售價唯：租價械：7糖3元樂/平岡米/搶月面寬止：4草.5左-5標米進深：柴10米規劃脅特點光：規合劃有鞋內街劍。分析棒：優勢：蝦地理位飲置絕佳孝，周圍叫商業氛所圍濃厚距，永樂摘電器入蕉駐，經類營狀態涌良好。劣勢：斤因為消石費習慣軍問題，被內街租搏售率不氏高，消圍費習慣彼引導不冊足。個案膛明細——咬海盛校購物仙公園新興集竭貿綜合燃市場名曬稱屯：新遣興集眉貿綜果合市鄭場規謝模叫：約450翁0㎡沿街店勤鋪(18間)業切態闖：1F：批發境市場、槍沿街服租飾2F：美食慢城商品贏類型攤：低族擋出租律率：90%以上經營坐狀況汁：良膜好租售拐價格抖：租蚊：3.嗓5~可5元/㎡/天名久稱：挖金信購飾物廣場開業聞時間挑：20左08地暫址游：新熔興路規蕩模拖：2.5萬㎡業恐態：1F愉:銀行喂、便階利店置、服順飾2F助:網吧、丟服飾經營狀貫況：較絨差租售價礦格：2~2貨.5元/㎡斗/天備悄注：舒淘寶鞏城空圣置率池達50%金信伍購物詢廣場個案村明細佰盛鹿步行給街名勸稱糠：佰盛幟步行商稈業街地做址：宏新華縮慧路規阿模鼓：約1.析5萬㎡業就態刮：服裝膛、鞋類泰、小商銹品開業時翠間：200碼8年租返金艙：2.弄5~捉3.袖5元/㎡胃/天經營狀傷況：好需，滿鋪言經營備注：改位于地園下，只錄租不售恒基服枯裝城名順稱錯：恒別基服糕裝城地軌址拖：新薄興路規普模鉗：150尖0㎡開業時篩間：200讀0年店鋪形牢式：內臂街式租售貿價格攻：2.5傍~3.蹤蝶5元/㎡/天經營晶狀況禿：物憂業檔呆次低鵲，較頓好個案明鏟細永樂猴生活租電器名跡稱館：永依樂生活逃電器地做址成：建設惡路規遇模竟：約75投00貨㎡業稈態羽：B1：中方籍圓家具警城F1：空程調、葵電視野、風堵扇等F2：套房吳家具開業住時間寒：20鑄12（二次泳裝修）大豐副源名開稱嚇：大豐劈燕源地錄址行：建設品路規所模喊：約750碼0㎡租西金常：F1：2~2廈.5元/㎡/天（只貴租不售夜）F2：1.膨5元/㎡鉗/天備坦注終：只膽租不通售，終原規館劃做事建材壓市場因建不筑風挎格和捕市場兔，后秀改為描主題稼餐飲目前澆僅一亦家足羅浴店室入駐大，仍干在招抖商中個案明免細商業小手結鞏義擋市以桂單核殖商圈卸為構先架，弓發展液較好藝，分聯布主鋼要以真兩三拋條城仔市主渠干道強為主。由于市柄政府東攀遷，以喂朗曼假廟日廣場遼為例，欺商圈有饅東擴的擋趨勢。由于東角區建設意力度比左較大，應隨著城遵市發展廟，東區件社區的溜形成，情也有可療能會產活生新的放次商圈照。整體置商業蓄市場伙業態虧搭配逝相對安比較摟混亂戶。大規泳購物任廣場化均無涂國際府一線禿品牌削入駐督，以蘿國內循二線澡品牌聰為主長，整踩體檔繡次偏慎低。金置壤購物鋸廣場井為例慶，空督置率重可達40徑%，同擁為地搬處市深中心紫的核烘心商雜圈，內部建滾筑裝修理，動線融都較為行合理，太外部交夜通也比無較便利板，卻人及氣慘淡染，推斷當究地市區霉商業已令趨于飽銹和單核商虜圈業態風搭配萄亂檔次薪偏低市區尖商業索趨于叮飽和商圈稿東擴新商圈第三章樹住巧宅槐分析城中組掩團城東攤組團鞏義市暮住宅現挽狀分兩訴個住宅隊組團，蜓分別為丹：城中腰組團及嬸城東新伯城組團者，間距艦為2.5刊km，城中鋒組團副在老嚷城區坊內，巖幾乎摟無在仁售樓壘盤，屠城東負組團初，新莊建住肆宅較返多，鉗體量雖較大沿，鞏義市象住宅售哄價較為魄均勻，奪無較大棕差異，塘均價為400匙0元/㎡左右2.頓5k恒m2.灶5k申m住宅分乖析兩個奇組團床，間幕距2傅.5包km項目名災稱：德作豐香榭灑里項目地翻址：鞏姐義市新毀興路與躁建設路東交匯建筑習面積辜：約30h缺㎡開夜發領商心：鞏蘿義市笑德豐彩房地給產開跌發有長限公悼司建筑白形式首：高肆層戶班型：煮42-虜74㎡售樓價那：公訓寓4耗60撞0-聲50許00乳元/凱㎡住宅3材600輝-40出00元右/㎡物業欄費：則公寓1駝.7元霉/㎡/犧月住宅1財.1元陜/㎡/雞月開盤堅時間須：2和00繁9年俯12搞月1差5日入住釋時間商：2虛01懸1年足11湊月1狠5日項目名你稱：恒芳星皇家絨花園項目隨地址腿：惠凱民路伯與新扛興路菊交匯建筑逃面積徑：約26迫h㎡開發袖商脈：鄭州棒市恒星語置業有吵限公司建筑狡形式選：高層戶跳型：杯110-1千40發㎡售殲價：喘均價4殃000瘡元/㎡物業馳費：亞未定開盤時虹間：2見011因年11累月入住時肝間：2磚013莊年6月約2.4公里德豐香榭里約1.9公里恒星皇家花園項目名貝稱：龍泉企花園項目寸地址飄：桐本路與隴海路交匯建筑面敵積：約6.梯5h乎㎡開羅發傅商嚴：鄭州市仲泰房地轉產開白發有井限公悅司建筑料形式拾：高撐層戶搭型聲：80-150㎡售擴價聽：3800業-4看00嶄0元件/㎡1物籮業湖費：0.9元/切㎡/乞月開盤所時間似：2劍010年入住獲時間蟻：2爹012年項目名截稱：錦江國柜際花園項目陽地址決：隴海路與錦里路交匯建筑判面積糕：約14競h㎡開發提商厚：河南尖天鷹物狼業管理辮有限公蘇司建筑芒形式晉：高層+多層戶太型：100-1災40掛㎡售全價競：均羞價4許00譽0元東/㎡物蠻業惜費：愉0.復9元顫/㎡點/月開盤令時間票：2影010年入住兼時間綿：2侮011年龍泉蹲花園約1拳公里掙`約1壁公里趴`錦江國啊際花園重點項圾目朗曼新沾城項目位置鞏義市河洛路與石河路交叉口東南側，石河路公園對面售樓地址鞏義市河洛路與石河路交叉口東南側，石河路公園對面咨詢熱線400-700-1234轉30691價格均價4700.00元/平方米價格描述一期高層4300起，均價4700元/㎡，別墅8500—15000元/㎡開盤時間2013年10月26日入住時間2015年5月開發商鞏義市朗曼房地產開發有限公司銷售許可證已辦理產權70年戶型說明95㎡兩室兩廳，123-142㎡三室兩廳，185-230㎡四室兩廳，220-450㎡聯排、疊拼別墅建筑面積1300000平方米占地面積466667平方米總戶數8000項目特色公園地產建筑類別高層、疊排別墅、聯排別墅裝修狀況毛坯“朗廟曼新錫城”剖位于濃鞏義騾市河喚洛路國與石諸河路他交叉拖口（湊原鞏坦義汽紫車北宴站）幟，周邊交被通便利鬼，通達索性極好廚，可直堪達連霍陷高速出棍入口，掙項目東許西兩側為規夜劃居住寶用地和口中小學代，南側煩緊鄰千子畝石河勒道公園厲。項目漆由深圳朗布曼實剃業下展屬的匹鞏義垮朗曼箏地產員開發狐，朗牙曼集州團堅鑄持奉度行“駁產品嬌信譽、企業腿信譽、機行業信瘦譽”，釣在河南廚擁有良關好的客仔戶基礎腔與口碑弦。“訓朗曼新城餐”是2泥012熔年河南兄省重點預工程。肅項目占妻地約7桑00畝憑，總建錢筑面積136裹萬平米懼，建設孤有高層即、別墅奸、大型巷商業、梯寫字樓逢等，項濫目規劃居住戶李數80抵00戶壞，居住鑼人口3滴萬人，鴿整體布痕局科學趙合理。攜建筑采面用歐洲額地中記海風屠格，南運用海石材面、高紛檔涂勒料、恢圖形覽雕刻術等經愁典歐費式元伶素。部分停樓幢白設有請架空紡層，堅增加譯了觀泰賞性脹，提的高了高舒適蜓度。擺社區誘內部裁配套有賭五星駝級會烤所、第幼兒戚園、禮網球嘴-籃佳球-僵羽毛著球場性、兒舅童游炒樂場挎、運藥動健身榆廣場本、老弊年休煉閑區綿等，漫給業譽主提錯供了榴充足戴的公餅共休琴閑空談間，茶社區內雙氣牢配置，專項目西上南角配碰備有3護0萬平半米的商扯業金融嘉區，規喇劃有百似貨、大型妻超市、晃寫字樓泰、酒店典餐飲等本，實現菊一站式躬購物，梯生活便舊利。2佩013挑年項聽目計或劃完欄成投置資5茶.5耗個億架，實銀現高譽層主鐵體封霉頂，衡多層禾單體士驗收雅完成。似"住宅小唐結開發體仇量：城努中組團目沒有在拼售項目宇，目前藥住宅在歇售都集團中在東射區。產品蔽特征孝：現深代風復格居紫多，豎高層擊產品浴為主船。均價箭范圍坡：住李宅：許39渣00籮元—吼45靠00籮元。歇商鋪遲：一恥拖二臭：1嶼20朗00弟—1侮50則00情元。集中性兆：由于按市政府榜的東移徹，帶動帽了東區獎整體的扭住宅開仆發體系嚷。政府縮慧經濟得遙到發展捉。主力戶艦型：9斯0-1瓶05平暑方兩室字，11辮0-1鏟40平奪方三室繁，16漢0平方受四室。鞏義云市目凝前住拳宅集炒中區遠和商急業集荒中區燦出現令兩極昂