房地產(chǎn)經(jīng)營管理劉亞臣管理學(xué)院第7章房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)經(jīng)營管理劉亞臣概述7.1概述一、房地產(chǎn)交易的概念城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)租賃3概述二、房地產(chǎn)交易中的基本制度國有土地有償有限期使用制度房地產(chǎn)價格申報制度房地產(chǎn)價格評估制度房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度4概述三、房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)及其職責(zé)建設(shè)部建設(shè)廳房地產(chǎn)管理局房地產(chǎn)交易管理所1、房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)5概述2、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的任務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)營進行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益；辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)；協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；建立定期信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。6轉(zhuǎn)讓管理7.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、概述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。7轉(zhuǎn)讓的分類1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式有償轉(zhuǎn)讓（買賣、房地產(chǎn)入股）無償轉(zhuǎn)讓（贈與、繼承）8轉(zhuǎn)讓的條件2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上屬于成片開發(fā)的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件同時按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書目的確保轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性有效防止囤積土地和炒買炒賣的行為明確房屋所有權(quán)，保障當(dāng)事人的合法利益9轉(zhuǎn)讓的條件2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的——權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)(3)依法收回土地使用權(quán)——在國家依法作出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。(4)共有房地產(chǎn)——共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個或部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。10轉(zhuǎn)讓的條件2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(5)權(quán)屬有爭議的——權(quán)屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的——未履行該項法律手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況11轉(zhuǎn)讓程序3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序簽訂轉(zhuǎn)讓合同申報成交價格是否受理核實成交價格現(xiàn)場勘察評估繳納稅費領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書是15日內(nèi)答復(fù)簽合同30日內(nèi)12轉(zhuǎn)讓合同4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號；房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；成交價格及交付方式；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。13房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。例如，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有40年。轉(zhuǎn)讓后，受讓人改變原出讓合同約定的土地用途的：經(jīng)原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門同意簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整出讓金14登記管理三、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓處理方式辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。15不辦出讓手續(xù)情況經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于國家機關(guān)、軍事用地，國家重點能源、交通、水利等項目用地，國家基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地等私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；按國務(wù)院住房制度改革規(guī)定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的其他情況以下情況可不辦出讓手續(xù)：16四、商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房價款的行為。商品房預(yù)售行為具有較強的國家干預(yù)性；商品房預(yù)售的周期長、風(fēng)險大；商品房預(yù)售的標(biāo)的具有期待性；商品房預(yù)售合同需要經(jīng)過登記才具有對抗第三人的效力。171、商品房預(yù)售的條件商品房預(yù)售已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。182、辦理預(yù)售應(yīng)提交的證件商品房預(yù)售商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投資開發(fā)資金符合條件的證明；施工合同和施工進度說明；商品房預(yù)售方案。193、商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起到30日內(nèi)持預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。目前房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。承購人在與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)定期關(guān)注房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)上登記備案公告，查詢已購買商品房的登記備案情況。【討論】社會各界人士呼吁取消商品房預(yù)售制度20房地產(chǎn)請抵押7.3房地做產(chǎn)抵鋪押管森理一、概據(jù)述房地吳產(chǎn)抵攻押是指抵脾押人以傭其合法舍的房地球產(chǎn)以不巨轉(zhuǎn)移占方有的方荷式向抵謎押權(quán)人惑提供債鑼務(wù)履行筒擔(dān)保的蓋行為。1、房物地產(chǎn)畫抵押分的概描念21房地訴產(chǎn)抵叼押抵押人是指住將依嶺法取贏得的桃房地墓產(chǎn)提服供給玻抵押芹權(quán)人就，作塔為本爭人或猜者第稱三人貌履行悟債務(wù)叼擔(dān)保翠的公耽民、姨法人繼或者爸其他撕組織曉。抵押權(quán)規(guī)人是指蓮接受煙房地墨產(chǎn)抵丟押作欄為債璃務(wù)人軋履行籍債務(wù)約擔(dān)保極的公果民、齊法人堤或者掀其他瘡組織桌。預(yù)購商翠品房貸禽款抵押是指購企房人在雀支付首秋期規(guī)定餐的房價啦款后，靠由貸款聰金融機尤構(gòu)代其婆支付其跳余的房疏價款，染將所購立商品房硬抵押給斗貸款金甚融機構(gòu)曾作為償歪還貸款素履行擔(dān)粒保的行姥為。在建柳工程兔抵押是指后抵押科人為俱取得落在建址工程蓋繼續(xù)悲建造佳的資宮金的恥貸款見，以歪其合鵲法方泡式取境得的恰土地騰使用燈權(quán)連刊同在夾建工必程的嬸投入役資產(chǎn)柜，以羅不轉(zhuǎn)弄移占第有的接方式刑抵押尿給貸窗款金漫融機蒼構(gòu)作謠為償鐮還貸枝款履府行擔(dān)說保的展行為搶。2、相迅關(guān)概輝念223、作之為抵堡押物裝的條冒件依法召取得派的房查屋所德有權(quán)帶連同妄該房帶屋占炮用范掃圍內(nèi)僚的土徹地使群用權(quán)極同時亡設(shè)定我抵押染權(quán)：——無論土找地使用單權(quán)來源績于出讓還是劃撥，只要直房地產(chǎn)協(xié)權(quán)屬合帖法，即嚇可將房翼地產(chǎn)作為基統(tǒng)一培的抵錯押物同時告設(shè)定檢抵押蹤蝶權(quán)。以單純鋸的土地么使用權(quán)受抵押的德：——單純以劃撥方式取夏得的土海地使用祥權(quán)不允許抵押污；——以出讓方式取吧得的土跪地使用到權(quán)可以設(shè)定抵懂押權(quán)。房地辨產(chǎn)抵城押23房地絨產(chǎn)抵倆押《城市敗房地申產(chǎn)抵刷押管被理辦冒法》規(guī)定慕下列街房地瘦產(chǎn)不耍得設(shè)岸定抵樂押權(quán)紅：權(quán)屬爭去議的房知地產(chǎn)用于曲教育踩、醫(yī)努療、爬市政炊等公煤共福千利事谷業(yè)的奸房地禽產(chǎn)列入文遷物保護品的建筑繩物和有哈重要紀柿念意義慨的其他俗建筑物已依掠法公馳告列茅入拆床遷范藍圍的軌房地岡產(chǎn)被依法賴查封、籍扣押、架監(jiān)管或點者以其侵他形式裳限制的貢房地產(chǎn)依法不奸得抵押潮的其他宗房地產(chǎn)24二、房扣地產(chǎn)抵佩押的一盾般規(guī)定抵押宋人可聰以將素幾宗炕房地在產(chǎn)一并蒸抵押，也落可以頑將一母宗房廳地產(chǎn)分割鵝抵押。以依燈法取懲得的瞎國有胳土地吸上的房屋抵渾押的，該貧房屋占鎮(zhèn)用范圍義內(nèi)的國有土妻地使用藏權(quán)同時艙抵押。以享強受國錫家優(yōu)飾惠政毒策購耀買的筍房地旬產(chǎn)抵艷押的阻，其般抵押芳額以房地產(chǎn)屠權(quán)利人可以可處分盜和收帥益的甩份額亞為限。以集體編所有制辭企業(yè)的幣房地產(chǎn)光抵押的縱，必須幫經(jīng)集體蓮所有制巨企業(yè)職工抓（代蠅表）低大會通過維，并孩報其呆上級吳主管吸機關(guān)飄備案房地產(chǎn)勉抵押25二、哄房地縱產(chǎn)抵并押的量一般援規(guī)定以中暈外合統(tǒng)資企裝業(yè)、掃合作咸經(jīng)營淹企業(yè)恭和外號商獨理資企豈業(yè)的申房地界產(chǎn)抵暫押的怕，必約須經(jīng)董事會通過。以股份西有限公訂司、有暖限責(zé)任揭公司的令房地產(chǎn)俯抵押的曬，必須續(xù)經(jīng)董事會羨或者股廣東大會通過。有經(jīng)勾營期此限的蹈企業(yè)臉以其俯所有糊的房慮地產(chǎn)犧抵押波的，修其設(shè)棚定的擔(dān)抵押渡期限不應(yīng)遷當(dāng)超犧過該企宅業(yè)的經(jīng)營墻期限。以具狀有土葛地使腦用年晚限的漠房地揭產(chǎn)抵替押的薦，其階抵押遞期限不得筐超過土地使貓用權(quán)出麻讓合同穴規(guī)定的引使用年念限減去鐵已經(jīng)使脾用年限貞后的剩余松年限房地愚產(chǎn)抵媽押26二、臉房地店產(chǎn)抵杰押的搏一般根規(guī)定以共有列的房嗽地產(chǎn)浪抵押的，談抵押瓶人應(yīng)卸當(dāng)事棚先征釣得其抓他共第有人粗的書鴿面同淡意預(yù)購亂商品圓房貸專款抵故押的時，商灣品房董開發(fā)撕項目汽必須肉符合痰房地伙產(chǎn)轉(zhuǎn)朵讓條粘件并涉取得商品尖房預(yù)敏售許遠可證。以已盆出租鎖的房婆地產(chǎn)獲抵押格的，印抵押厲人應(yīng)壯當(dāng)將自租賃擇情況見告知俊債權(quán)椅人，腸并將狡抵押繡情況斗告知余承租沈人，保原租覺賃合愈同繼匯續(xù)有令效。企、事浴業(yè)單位讓法人分都立或合突并后，燭原抵押彩合同繼拴續(xù)有效不得在回合同中槳約定在料債務(wù)履賠行期屆版滿抵押培權(quán)人尚談未受清拾償時，屑抵押物輪的所有臟權(quán)轉(zhuǎn)移現(xiàn)為抵押親權(quán)人所寶有的內(nèi)械容房地產(chǎn)疫抵押27三、茶抵押前合同抵押決合同以預(yù)峰購商表品房星貸款府抵押螺的：——須提膜交生廊效的翠預(yù)購坡房屋物合同以在建稍工程抵給押的：遞押合同勺還應(yīng)當(dāng)夸載明——國有混土地欄使用漆權(quán)證恐、建值設(shè)用自地規(guī)耕劃許秋可證冤和建簡設(shè)工栽程規(guī)約劃許冷可證鴿編號銳；——已交納牧的土地敘使用權(quán)江出讓金逆或需交腰納的相距當(dāng)于土攪地使用列權(quán)出讓丟金的款登額；——已投入貸在建工連程的工透程款；——施工進擦度及工籌程竣工繼日期；——已完桑成的慈工作誘量和靈工程牽量28四、傳抵押俯登記抵押登譽記房地劉產(chǎn)當(dāng)伏事人埋應(yīng)在吃抵押松合同確簽訂魯后的30天內(nèi)，持下效列文件沉到房地宇產(chǎn)所在根地的房丟地產(chǎn)管誰理部門納辦理抵察押登記菊：抵押當(dāng)嶼事人的切身分證批明或法半人資格歷證明抵押登紫記申請箭書抵押徹合同《國有欠土地務(wù)使用舒證》、《房屋疼所有杰權(quán)證》或《房地產(chǎn)邪權(quán)證》，共需有的棗房屋島還應(yīng)越提交《房屋共傍有權(quán)證》和其他淡共有人莫同意抵崇押的證史明登記壩機關(guān)信認為悠必要派的其傷他文頭件29五、房莫地產(chǎn)抵滴押受償?shù)盅簼B受償債務(wù)彼履行鼓期屆薄滿抵影押權(quán)改人未局受清耕償?shù)碾s，可氣以與薄抵押假人協(xié)蝕議折價或者以罰抵押物拍賣、變賣該抵蝦押物訪所得膏的價跡款受脫償；后協(xié)議劈燕不成不的，親抵押談權(quán)人顫可以疊向人糾民法辛院提湯起訴慢訟。同一財話產(chǎn)向兩矩個以上明債權(quán)人杜抵押的咐，拍賣起、變賣蓮抵押物辛所得的咱價款按照蛙抵押摔物登謠記的幟先后屠順序饞清償。抵押酷物折臺價或箏者拍犁賣、托變賣宿后，糕其價說款超賀過債攏權(quán)數(shù)蝕額的戒部分艇歸抵故押人敞所有薪，不息足部分分由臂債務(wù)清人清麗償。30五、毅房地澇產(chǎn)抵誼押受皇償?shù)盅菏艿謨攲τ谠O(shè)傘定房地止產(chǎn)抵押歷權(quán)的土窯地使用眠權(quán)是以劃撥方乎式取得的談，依法志拍賣該越房地產(chǎn)搭后，應(yīng)弊當(dāng)從拍充賣所得席的價款毀中繳納盞相當(dāng)于熱應(yīng)繳納壇的土地使顆用權(quán)出端讓金的款瞧額后曾，抵猴押權(quán)崇人方哀可優(yōu)喜先受搜償。房地勻產(chǎn)抵強押合銀同簽橫訂后榨，土藍地上臟新增阿的房油屋不回屬于服抵押劍財產(chǎn).可將新斯增的房賴屋一同喂拍賣，儲但所得填款抵押聾權(quán)人無陪權(quán)優(yōu)先拐受償。抵押權(quán)規(guī)因抵押酬物滅失則而消滅撕。因滅首失所得破的賠償傾金，應(yīng)緊當(dāng)作為踢抵押財竿產(chǎn)【案例】一起由摘中介辦之理抵押鋸帶來的是官司31房屋租汗賃7.4房屋租驕賃管理一、概陡述房屋租絡(luò)賃，是乖指房的屋所向有權(quán)秒人作稼為出掘租人陜將其夜房屋亮出租桃給承辟租人替使用籮，由趟承租糕人向傾出租領(lǐng)人支跨付租招金的紅行為葬。1、房屋錘租賃的淹概念32房屋養(yǎng)租賃7.幸4房屋冠租賃褲管理2、房攤屋租糊賃的佛分類公有房晴屋租賃私有房創(chuàng)屋租賃按房穩(wěn)屋所盡有權(quán)厲性質(zhì)住宅用賤房租賃非住懲宅用借房租乒賃按房屋怖的使用強用途33房屋妹租賃7.4房屋租周賃管理3、房屋佳租賃的勻條件未依究法取悄得《房屋所辦有權(quán)證》的；司法旁機關(guān)展和行諒政機姑關(guān)依援法裁圾定、甚決定虹查封早或者陽以其原他形嶼式限渠制房所地產(chǎn)釋權(quán)利誘的；共有房究屋未取脖得共有浙人同意獻的；權(quán)屬有機爭議的蠻；屬于守違章級建筑良的；不符治合安堅全標(biāo)鎮(zhèn)準(zhǔn)的繞；已抵尼押，汽未經(jīng)尼抵押跳權(quán)人雀同意損的；不符合敵公安、遠環(huán)保、奸衛(wèi)生等做主管部立門有關(guān)輪規(guī)定的堆。34房屋租銷賃二、房知屋租賃爬合同當(dāng)事人炭姓名或盼者名稱穗及住所房屋的脈坐落、必面積、政裝修及絡(luò)設(shè)施狀師況租賃用顧途租賃曬期限租金圾及交遲付方索式房屋修盈繕責(zé)任轉(zhuǎn)租肉的約疏定變更缸和解絮除合躺同的佩條件違約惜責(zé)任當(dāng)事人夢約定的芹其他條鴉款35房屋盯租賃1、租賃距期限——出租人撐在租賃合莫同屆滿穴前需要否收回歇房屋蒜的，扔應(yīng)當(dāng)殊事先征得裝承租吸人的旗同意，并賠償承租扯人的損失；收回吼住宅用暈房的，燥同時要刑做好承忍租人的辱住房安花置。36房屋垂租賃2、租爹賃用很途——指房屋凳租賃合娃同中規(guī)者定的出將租房屋猜的使用廚性質(zhì)承租像人應(yīng)勤當(dāng)按由照租欣賃合背同規(guī)社定的進使用駐性質(zhì)假使用價房屋拆，不得變叢更使用的用途，確殲需變軌動的住，應(yīng)香當(dāng)征揮得出列租人籠的同比意，耽并重新雄簽訂姐租賃發(fā)合同；承租想人與摟第三層者互換房踏屋時，蔬應(yīng)當(dāng)征事先征得夏出租援人的餓同意，出銳租人刃應(yīng)當(dāng)吧支持昏承租喜人的低合理機要求去。換猴房后際，原幣租賃當(dāng)合同家即行購終止版，新圈的承戚租人炒應(yīng)與蹦出租刊人另行簽胸訂租賃醒合同。37房屋租嶄賃3、房泄屋的姻修繕限責(zé)任出租梨住宅叔