建筑、房地產企業最新營改增涉稅政策剖析及應對策略

主講人：中國財稅培訓金牌講師財政部財政科學研究所博士后肖太壽建筑房地產企業營改增最新政策解析及應用

兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的處理國家稅務總局公告2016年第18號第十三條規定：一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）

建筑房地產企業營改增最新政策解析及應用

不動產經營租賃服務的增值稅處理

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

建筑房地產企業營改增最新政策解析及應用

不動產經營租賃服務的增值稅處理

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

建筑房地產企業營改增最新政策解析及應用

不動產經營租賃服務的增值稅處理

3.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3％的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

建筑房地產企業營改增最新政策解析及應用

不動產經營租賃服務的增值稅處理

4.小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

建筑房地產企業營改增最新政策解析及應用

不動產經營租賃服務的增值稅處理5.其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。6.個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

建筑房地產企業營改增最新政策解析及應用

不動產經營租賃服務的增值稅處理5.其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。6.個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。建筑房地產企業營改增最新政策解析及應用

混合銷售行為的稅務處理

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十條一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。

建筑房地產企業營改增最新政策解析及應用

混合銷售行為的稅務處理本條所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。例如，業主與總包簽訂包工包料的合同1000萬，其中材料600萬，勞務400萬元，總包發生混合銷售行為，按照建筑勞務11%征稅，計稅依據為1000萬元，不能按照銷售商品17%征稅，計稅依據為1000萬元。建筑房地產企業營改增最新政策解析及應用

增值稅期末留抵稅額（財稅[2016]36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二條第（二）項增值稅期末留抵稅額規定：原增值稅一般納稅人兼有銷售服務、無形資產或者不動產的，截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務、無形資產或者不動產的銷項稅額中抵扣。

案例分析：鋼結構安裝公司營改增前發生的增值稅期未留抵稅額的處理技巧

A公司在四川注冊，從事鋼結構銷售、安裝等業務，2016年5月1日起營改征企業，屬于一般納稅人，2016年4月底留抵稅款100萬元，5月份取得鋼結構銷售收入分兩種情況：情況一：貨物銷售收入2000萬元（不含稅）；情況二：貨物銷售收入300萬元（不含稅）。

另外，5月份取得安裝收入200萬元（不含稅），當月取得進項稅額5.1萬元。請分析A公司5月份應繳納多少增值稅？

案例分析：鋼結構安裝公司營改增前發生的增值稅期未留抵稅額的處理技巧

涉稅分析：

《財政部中國人民銀行國家稅務總局關于營業稅改征增值稅試點有關預算管理問題的通知》（財預〔2012〕367號）第五條規定：納稅人兼有適用一般計稅方法計稅的應稅服務和銷售貨物或者應稅勞務的，按照銷項稅額的比例劃分應納稅額，分別作為改征增值稅和現行增值稅收入入庫。

項目欄次情況一情況二4月底留抵稅額1100100貨物銷項稅額234051應稅服務銷售項稅額33434進項稅額45.15.1抵減前應納稅額5=2+3-4368.979.9貨物的銷項稅額比例6=2/（2+3）0.9090.6貨物的應納稅額7=5*6335.3647.94留抵稅額本期抵減數8（7>1,為1;7<1,為7）10047.94抵減后應納稅額9=5-8268.931.96案例分析：鋼結構安裝公司營改增前發生的增值稅期未留抵稅額的處理技巧

根據財會[2012]13號文件的規定，試點地區兼有應稅服務的原增值稅一般納稅人，截止到開始試點當月月初的增值稅留抵稅額按照營業稅改征增值稅有關規定不得從應稅服務的銷項稅額中抵扣的，應在“應交稅費”科目下增設“增值稅留抵稅額”明細科目。案例炸分析脫：鋼貢結構疼安裝袍公司愧營改斤增前皆發生著的增齊值稅造期未衫留抵矮稅額蚊的處狐理技陜巧有關資營改談增之脈前的增值毅稅留園抵稅副額賬務幣處理望如下撞：1、5月初，驕企業喂應按報不得章從應蛇稅服熔務的璃銷項抓稅額胞中抵隔扣的譜增值希稅留配抵稅綿額，借記故：應太交稅娘費——增值噴稅留躍抵稅測額”10印0萬貸記哀：呆應交鑒稅費——應交共增值你稅（肢進項杯稅額牢轉出圖）10遣0萬2、6月初歪允許們抵扣級時，極按允盈許抵碰扣的愚金額督，借記緊：將應交喂稅費——應交負增值慎稅（欠進項延稅額使）10鬧0萬貸記遺：幫應交冊稅費——增值辮稅留喂抵稅姜額10設0萬。案例氣分析情況影一：A公司，5月應朋納增鄭值稅=2催00趴0*垮17抄%-1脂00-增5.液1峰×0攔.9德09+2淺00未*1幕7%屠-您5夸.1質×辛0.伙09遣1磚=2指68悶.9萬元坡。情況覺二：爽如果5月份斯取得飽貨物時銷售拐收入30骨0萬元禍（不炮含稅任），微其它餐條件膛不變低，則A公司，5月應究納增進值稅=3番00誓*1皮7%帆-凈5.匆1似×0勢.6獸-豬47藏.9享4+2蚊00此*1寺7%塊-晃5.愁1亭×鄙0.丸4=3咸1.紡96萬元。營改滔增后取，建椒筑企經業、毒房地公產企獄業新悶老項薯目銜抗接問陜題的馳處理（一沸）新納老項粥目的丑劃分伙標準1、那建筑權工程廚新老宣項目甘的劃分欣標準：《財政勸部窗國家棟稅務袍總局印關于命全面俘推開消營業袖稅改顛征增喂值稅貴試點炎的通統知》（財稅〔20鐘16〕36號）附另件2：《營業險稅改竊征增暢值稅萬試點也有關師事項劫的規悲定》第一竿條第慨（七溫）項鞏第3款規含定：一泄是《建筑播工程饅施工百許可唯證》注明再的合陳同開倒工日朽期在20謀16年4月30日前戰的建拘筑工燙程項邊目為槳老項炕目，鳥注明品的合受同開潛工日刪期在20晚16年5月1日后摩的建掩筑工朋程項輛目為映新項柏目梅。營改硬增后披，建也筑企鋪業、塌房地悲產企壓業新臘老項議目銜樣接問縮慧題的稿處理（一哪）新怖老項涌目的腥劃分掌標準1、如建筑躁工程裕新老兵項目肚的劃分獸標準：二是酸未取肉得《建筑童工程匠施工扁許可絞證》的，魂建筑述工程姑承包殼合同搞注明版的開雪工日剪期在20脊16年4月30日前遙的建駕筑工糖程項斥目為在老項潮目祝，注跨明的貓開工替日期園在20央16年5月1日后寄的建劫筑工屋程項囑目為它新項工目愁。營改昂增后脫，建仇筑企友業、精房地舅產企灘業新桐老項燈目銜暑接問往題的計處理《納稅按人跨裳縣（線市、桶區）渠提供唉建筑呈服務訊增值你稅征劍收管鏡理暫瓣行辦暢法》（國家水稅務劍總局艙公告20老16年第17號）第三鹽條去納稅踩人跨切縣（夠市、媽區）上提供茫建筑豈服務芹，應羞按照梳財稅〔2寇01蒼6〕屬36號文史件規只定的移納稅悅義務淘發生爺時間梯和計暑稅方山法，向建嗽筑服金務發祥生地同主管怎國稅狠機關槍預繳港稅款餅，向布機構歷所在滿地主帥管國渴稅機屢關申困報納醋稅。《建筑骨工程愉施工啄許可潮證》未注越明合霸同開鎖工日慶期，曾但建警筑工匯程承憶包合挎同注政明的憑開工寧日期鄭在20愁16年4月30日前淘的建喇筑工援程項獵目，屬于桶財稅〔2爹01界6〕陷36號文血件規末定的鍋可以搬選擇平簡易愚計稅畏方法劍計稅挨的建跌筑工細程老灰項目恐。營改濤增后疫，建徒筑企餐業、贈房地危產企規業新痛老項寇目銜秒接問源題的迫處理（一料）新漿老項敬目的殘劃分槽標準2、爹房地枝產企傻業新卵老項圾目的劃分邪標準：《財政霸部傅國家洗稅務檔總局投關于鼻全面余推開授營業凡稅改暖征增茂值稅做試點急的通擁知》（財稅〔20糊16〕36號）附此件2：《營業引稅改隸征增航值稅尼試點蕩有關尼事項撥的規泰定》第一勻條第門（七歌）項牽第10款一是《建筑塌工程涌施工保許可漸證》注明感的合網同開缸工日篩期在20拔16年4月30日前太的房繡地產爹項目痰為老問項目作。二是《建筑胃工程怖施工盆許可遺證》注明壁的合乖同開控工日樸期在20宏16年5月1日后融的房徹地產良項目半為新劃項目澡。營改慢增后純，建惜筑企既業、遍房地蛛產企成業新耳老項情目銜帆接問旋題的黨處理國家份稅務羨總局杏公告20反16年第18號第尼八條織規定熄：房地恐產老挎項目怎，是隊指：（一搏）《建筑布工程用施工賄許可耀證》注明梯的合鐮同開沃工日央期在20陸16年4月30日前辮的房說地產嘩項目曬；（二裳）《建筑蹲工程腹施工政許可蕩證》未注型明合籮同開拒工日波期或診者未染取得《建筑每工程杰施工似許可夜證》但建緣瑞筑工歷程承遵包合宏同注閥明的宿開工敏日期接在20倦16年4月30日前貞的建竟筑工巴程項抄目。營改貨增后約，建薄筑企栽業、按房地巾產企眠業新驅老項誦目銜屠接問躺題的挎處理（二搭）營橡改增識過渡其期的7個涉堵稅操局作實稈務1、營賠改增塘前已鬧經完憂工且暮與業槍主已塑經進絨行工茅程決橫算，部但核業主賽一直躬拖欠國建筑燦企業蒼的工逝程款靠，營移改增材后，古業主姻支付滾拖欠延建筑秋企業貿工程坡款，因建筑旋企業截按照3%繳納具營業滲稅，妖向業盆主開訓具建述筑業謎發票司。但扎是建佛議營惜改增城前把嬸建筑刃業發敲票開頃給業武主。營改伶增后紙，建允筑企炒業、饞房地山產企躍業新淋老項征目銜洽接問保題的啄處理（二復）營任改增英過渡哥期的7個涉盤稅操農作實創務2、營甜改增旅前已蘆經完透工但悟未與遷業主薄進行色工程狼決算好，齊營改鹽增后筆才與雷業主腐進行喝工程稱決算牲，收討到業次主支笛付的椅建筑令工程稱款，那選擇深簡屬易計祝稅方幅法，項按照3%征稅膜率繳晴納增箏值稅椒，向很業主匆開具霉增值雹稅普閑通發登票。營改訊增后乞，建鑒筑企殘業、補房地抽產企冬業新川老項餐目銜耳接問沸題的慚處理（二騎）營迎改增衡過渡秋期的7個涉復稅操肝作實明務3、營沸改增宅前采盡購的墾建筑豪施工漁材料虧已經誤用于叨工程瞇施工甲項目測，但專是拖豪欠材抬料供赤應商鈴的采濱購款征，營下改增童后才水支付級拖欠刑材料犯供應片商的潮材料詢款而小收到器供應鹿商開幣具的爪增值撕稅專勿用發戀票，凈如果就建筑邁企業屈選擇宅簡易輔計稅頭方法扁計算雀增值朽稅，憶則不同可以鞭抵扣鋤增值靠稅的推進項骨稅;營改增增后棄，建包筑企圍業、羊房地疏產企爆業新騎老項化目銜閥接問漲題的勾處理（二螞）營松改增針過渡孫期的7個涉趁稅操瘦作實積務如果捆建筑醫企業桶選擇們一般漲計稅幼方法描計算評增值須稅,要分允兩種圈情況注處理掛：一考是如搬果建接筑材洲料營施改增辦前已纖經用繞于施冒工項練目，拆且已緩經完員成工造程進她度結筑算，辱結轉蘭成本垮，則蠶不可孤以抵爬扣增群值稅蟻的進貧項稅蝦；二傾是如鳴果建案筑材倍料沒真有使匆用完搏畢，盼堆放這在建湯筑施訴工現肥場，爬在營勉改增處后才盯用于碧施工熊項目帽，則屢可以盯抵扣馬增值涌稅的晚進項腎稅。營改液增后伐，建鴨筑企譜業、公房地蘆產企漂業新棟老項志目銜展接問老題的功處理（二喬）營悉改增癥過渡室期的7個涉裕稅操濁作實袍務4、營朱改增侄前購蜜買的鳳建筑痰機械政設備那、辦定公用射品和搜其他尼存量須資產唯，但仰未收痰到以金上資披產供粗應商擊開具士的增鳳值稅摟普通妙發票其，營煌改增厘后才建收到毀以上書資產我供應灰商開蛋具的撤增值餅稅專書用發勻票，敬如果幟建筑擱企業梯選擇低簡易斃計稅節方法省計算壤增值徹稅，慚則不釀可以烤抵扣東增值傷稅的牌進項稻稅;如果桿建筑悉企業玩選擇沈一般天計稅垃方法貍計算寧增值蠟稅,則不牛可以皮抵扣嚇增值江稅的螞進項析稅.營改洞增后貪，建綱筑企繪業、草房地墊產企陳業新萄老項秩目銜股接問陽題的轎處理（二須）營猜改增渴過渡般期的7個涉密稅操膛作實蜓務5、營銹改增夸前的東老項經目在謀營改叼增后越繼續浩進行厭施工鉛的情株況下勢，由卵于建毒筑施勢工企受業根野據稅堵法規殊定選跟擇了擱簡易們征稅座計稅次方法尿，所冶以老休項目連在營狹改增吳后所您發生國的增稿值稅鐮進項哈稅不翻可以融在新桶項目渴發生獲的增旅值稅予銷項您稅中咽進行漫抵扣少。如果介選擇蛇一般耗計稅捉方法妖，則映老項短目在再營改短增后下所發搶生的腿增值就稅進厲項稅養可以換在新項斷目發斬生的增恥值稅譜銷項閑稅中市進行籃抵扣藏。營改瞞增后診，建垂筑企湖業、華房地說產企成業新疫老項看目銜訊接問斬題的環處理（二薦）營忘改增熱過渡革期的7個涉咐稅操鵲作實阿務6、營凍改增夸前已紅經完捆工的饞開發穴樓盤耕項目渣，但嶼是未柴銷售槽完畢邁，營畫改增的后繼購續銷舍售的幅開發著產品菠，依討據稅蹄法規鞏定，另房地線產企策業按侮照5%征收果率，律按照夜簡易第計稅奶方法暴計算食繳納井增值及稅，伴計算漢公式悲為：狡銷售巾額/（1+紀5%）×5絹%五、營另改增后，建話筑企悼業、墓房地阻產企吼業實霧際繳納艷的增剪值稅船的計矩算及事取決做因素（一僑）實推際繳勵納的咐增值寸稅計殺算實際案繳納去的增新值稅=工程秩結算唉價（開施工臺企業配而言經）或研銷售忠收入記（房辟地產列企業亭而言咸）×1委1%挎-各類蛇成本×各類濾成本牢對應匠的增板值稅席進項蛛稅率該公花式顯骨示：營改宰增后賴，施陷工企割業和目房地妨產企酬業的蛋增值令稅稅協負不禾是取兔決于系產值熱或收詢入，謹而是枕取決者于能弄夠低稻扣多冬少進絕項稅根。（二占）各勒類成輪本的降結構貧分析1、房能地產輪企業下的成稻本結供構：（1）土電地成縮慧本：指占開館發產展品總歸成本金的40較%-治60裕%營改澆增后浪，建疾筑企垮業、扎房地菊產企保業實昨際繳臺納的劃增值景稅的次計算愛及取件決因叛素（二罰）各吉類成診本的瞇結構遷分析1、房晌地產磁企業皆的成覆本結傘構：（2）建兼安成鈴本：面占開叛發產梢品總棵成本控的30筐%（3）其壇他成宇本：嘉占開泛發產耽品總孫成本光的30閱%2、建筑辯企業鴨的成倚本結痕構：（1）材漸料和靜設備音費用巖：占封合同夫成本褲的60小%-丘70嶄%（2）人酬工費非用：沸占合謊同成商本的20零%-匯30燈%(3系)建筑相機械浸費用桑：占瞎合同軌成本革的10蒙%以下（4）其火他成剛本：駐占合嘉同成拘本的10扭%以下案例菠分析逗：蘭州霜某房燃地產船企業額投資顫建設認項目個外的獅黃河醉大橋翅為代隆價低貫價獲睬得拍意賣土予地的富合同鞏節稅敵簽訂媽技巧（1）案毀情介斧紹甘肅蛛甲房壺地產兄公司衣與蘭昆州市背市政籃府通殘過招榴掛拍泉程序李拍得藏一塊爐土地長，市場莫價為2億元，蘭懼州市團政府遲對于門拍賣葵獲得逼該土銷地的伐房地球產企文業附番加一亂個條剛件：比市岸場價爭低40怒00萬元包的價肢格即16護00象0萬元烘將該間國有糖土地鞋拍賣話給甲走房地秧產企低業，甲房拼地產紀企業刷必須撞在蘭穴州市杜區的鑼黃河膚上投獅資建冒設一眾座黃眨河大撈橋。案例墓分析瓦：蘭州備某房籠地產東企業劍投資菊建設駕項目鉤外的濃黃河姜大橋遺為代上價低享價獲瘋得拍侍賣土荒地的測合同洲節稅黑簽訂臣技巧甲房地破產企怨業與押蘭州平市政腐府簽兼訂了16沸00臟0萬元窗的土武地出泛讓合辰同，訓甲房認地產竿公司往給蘭耐州市弱土地鑄儲備范中心寨支付16銅00搭0萬元雜資金，土喊地儲渣備中瞇心通但過蘭脾州市邀土地貼管理烘局向研甲房下地產監企業蠟開具16智00括0萬元厘的行蒼政事刑業收膠據。蘋另外坐，甲燈房地低產企聞業投派資40習00萬元該按照絕蘭州減市政磁府的鉛意愿況在與玻該土覺地距簡離20澇00米外株（紅鄭線之鳴外）斑，修礦建了印一座像黃河們大橋兔。請常分析洗甲房踐地產養企業氣與蘭晃州市退政府兼簽訂溉的土飯地出眠讓合從同的毅稅收巧風險幕及應五如何顯進行璃簽訂悄合同離，可耀以使聚房地愿產企琴業的陸稅收參最低避。案例帳分析圾：蘭州繭某房踢地產椅企業催投資燒建設稼項目缸外的蹄黃河獻大橋繞為代待價低坊價獲至得拍拔賣土競地的引合同露節稅星簽訂安技巧（2）涉度稅風嘗險分芳析《財政珠部升國家宋稅務伙總局栽關于科全面責推開駁營業喚稅改導征增庸值稅劉試點速的通飲知》（財稅〔20干16〕36號）附需件2：《營業鄭稅改促征增墨值稅階試點咐有關退事項糠的規寶定》第一話條第幸（三盾）項錦第10款規讓定：仔“房地派產開宗發企恐業中旗的一漁般納監稅人漏銷售塊其開鋼發的濁房地罵產項浙目（選百擇簡陸易計穴稅方玻法的匠房地聰產老嫩項目縫除外木），職以取效得的縫全部果價款倚和價盲外費插用，扣除亮受讓隊土地透時向賞政府灣部門甘支付百的土幸地價靜款后照的余伏額為踏銷售絡額。案例豪分析殊：蘭州隔某房染地產萌企業貪投資覽建設紅項目扣外的模黃河集大橋鉆為代網價低守價獲馳得拍灑賣土虎地的之合同泰節稅熊簽訂膽技巧房地縣產老鎮項目遇，是申指《建筑瓶工程啄施工簽許可邪證》注明芹的合學同開斗工日基期在20齡16年4月30日前好的房亞地產女項目祝。”射基于申此規庭定，房地譜產企裝業扣奇除土擔地成亮本計癢算銷踢售額袖繳納耕增值按稅的置前體渴條件瞧是土物地成未本必脾須取冶得政螺府土獲地行政政事征業性濱收據旗，否蘇則不宣可以勻扣除賢。案例段分析產：蘭州放某房艦地產蠅企業忍投資功建設腳項目熔外的同黃河客大橋錯為代守價低朵價獲圾得拍筆賣土鐘地的腸合同揪節稅撒簽訂斥技巧（2）涉濱稅風險般分析本案例鈴中的倉甲房般地產隊企業妹存在晨以下起稅收奏風險敘：其涌與蘭肌州市兇政府陶國土敞部門理簽訂才的土紫地出撫讓合騾同中通的土鉛地價抖格只須有16緊00史0萬元爆，投湖資40悉00萬元捏建設績的黃萄河大寶橋是梳屬于醫該拍槳賣土烈地外田的公欣共基伴礎設裝施項盈目，它或稱慮為是出紅線插之外悲的建錦設項足目，不可闊以將40票00萬元滾的投況資成珠本作譜為開駕發成桃本計牲入甲城房地抄產公閱司將帆來在僻該拍岡賣獲駛得土競地上損的開弱發成獵本。案例昏分析柴：蘭州啞某房粒地產憤企業固投資飯建設們項目市外的偷黃河撿大橋漿為代壟價低若價獲辱得拍膛賣土逐地的截合同智節稅萄簽訂炸技巧（2）涉哲稅風睬險分壇析因此麥，40割00萬元棟的建班設投樸入不會僅不虜可以辭在該厭拍賣造獲得驢土地豬上開題發項曬目的懇土地麗增值項稅和貪企業爺所得狐稅前腫進行志扣除柴，也拳不可輔以在往計算鐵增值初稅的癢銷售飾額中必扣除咸。這通將使歇房地認產企