一、土地市場的內涵 1、土地市場就是土地買賣和交易的場所，是土地這種特殊商品在流通領域中發生的經濟關系的總和。 2、土地市場由主體和客體構成。§10土地市場§10.1土地市場的內涵和功能命題：土地市場交易不是實物交易而是產權交易？案例一、1992年美國土地公司向全世界包括中國出售“擁有一片美國土地”活動，即出售一種美國土地所有權證書，該證書的持有者在美國的50個州的每一個州擁有1平方英寸的土地，總共50平方英寸。案例二、1993年中國某些開發單位向社會推銷建筑物的“1平方米產權”——建設部房地產業司明確要求各地不得給“一平方米產權”頒發房屋所有權證書二、土地市場的一般特征1、進入市場的土地僅占存量的一部分2、關注產品的位置固定性3、產品的非標準化和異質性4、影響不動產交易的特殊法律條例5、對當地供求狀況的依賴性6、絕大多數交易是高額交易7、習慣上采用信貸方式來補充許多買者的資金需求8、普通買者和賣者非經常性的市場參與9、廣泛的經紀人服務R.巴洛維教授三、土地市場的職能（二）有形市場是指商品交易的場所，在這種市場上，商品明碼標價，買賣雙方在固定的場所進行交易。（一）無形市場是指沒有固定的交易場所，通過廣告、經紀人及其他形式，實現商品的交換。 1、提供土地使用權交易場所，為各類土地使用權的交易、洽談、展銷及招標、拍賣、掛牌等活動提供專門場所，為交易代理、地價評估、法律咨詢等中介機構提供營業場所； 2、辦理交易事務，為政府有關部門派出的辦事機構提供服務窗口；方便交易各方辦理有關手續； 3、提供交易信息，公布和提供土地供求信息，收集、儲存、發布土地交易行情、交易結果，提供有關土地政策法規、土地市場管理規則、土地利用投資方向咨詢等； 4、代理土地交易，接受委托，實施土地使用權招標拍賣或受托代理土地使用權交易活動。四、土地市場的功能1、通過土地市場機制對土地資源進行高效配置2、推動產業結構調整，優化生產結構3、健全和完善市場體系，促進市場經濟發展§10.2我國土地市場的現狀

和發展趨勢一、土地市場體系的建立與培育（一）土地所有權市場——征地市場城市P國P集P相對城市P國P集P相對沈陽大連北京天津南京杭州南通11659253426898144211036713362724644745934.313.946.618.531.813.910.4青島濟南福州廣州南寧重慶武漢68050910082120732847591615812811043275710.17.86.918.316.030.418.91、土地使用權出讓市場——一級土地市場2）土地使用權長約年租制——是指國家作為土地所有者，按照法定最高期限內的約定年期，在向承租人收取首期租賃價金的基礎上，再按年收取租金，將土地使用權讓渡給承租人的租賃形式。—物權（二）土地使用權市場 1）土地使用權出讓制——是指國家將土地所有權和使用權分離開來，在一定期限內以一定的價格讓渡土地的使用權。 ——有償、有期限、有條件出讓形式： 批租制、租賃制—長約年租制 如湖北襄樊、河南許昌、山東青島、江蘇昆山出讓方式： 協議、招標、拍賣、掛牌據對43個大中城市調查，協議地價平均為每平方米165元，招標地價平均為每平方米507元，拍賣地價平均為每平方米1822元。三者之比為1：3：11。協議地價往往偏低原因是管理體制不完善，出讓方是政府，但具體操作者是有自身利益的個人或單位，受讓方是有自身利益的個人、企業等，協議出讓往往是政府讓利。1990年，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例》為土地市場的發育提供了法律條件2002年7月國土資源部頒布實施了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確要求“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”2006年，國務院發布31號文《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，要求全國統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準。31號文明確要求工業用地必須招拍掛出讓2、土地使用權流轉市場——二級土地市場土地使用者土地使用者流轉方式：轉讓、租賃、合資、合作、入股——債權1、集體建設用地市場2、農用地市場（三）集體土地使用權市場實際生活中，鄉鎮企業發展用地、三來一補企業、外資企業、合資企業以及部分城市企業在農村發展的用地，和部分高速公路用地，都先后不征而用。1995年，國家的政策導向開始發生變化，允許探索保留集體土地所有權，允許土地使用權流轉的新模式。1995年江蘇蘇州集體建設用地使用權流轉被允許試點，1997年有浙江的湖州、福建古田、河南安陽試點，目前，國土資源部已批準在各省同類試點有30個。據國土資源部在浙江省湖州市南詢區的調查數據表明，該區2005年（10鎮4鄉）共有鄉鎮企業171個，涉及宗地186宗，面積共233.45公頃，其中由于出租、兼并、轉讓、入股、司法處置等致使農村集體土地使用權發生流轉的鄉鎮企業就有122個，占到總數的71％，發生土地使用權流轉的面積為167.93公頃，占土地面積的72％。可見流轉形式之多，流轉范圍之廣。盡管集體建設用地一直游離于土地市場之外，國家立法對集體土地使用權“入市”設限，集體建設用地的資產屬性與市場需求特征日漸顯露，以出讓、轉讓、入股投資等形式自發流轉集體建設用地的現象早已存在，在數量上和規模上呈不斷擴大趨勢，演變為關系錯綜復雜而龐大的集體建設用地“隱形市場”。珠江三角洲地區，集體建設用地“隱形市場”尤為盛行。其農村社區集體經濟大多是以土地經營為主，即以土地出租或在土地上建廠房或商鋪出租等形式獲得土地非農收益，既是集體主要收入來源，也是農民最直接穩定、最為長久的收益保障。據統計，珠三角地區近些年通過自發流轉方式占用農村集體建設用地實際超過集體建設用地存量的50％，即使在粵東、粵西等地，這一比例也超過20％。農村集體建設用地流轉的動因：1）制度變遷：非農產業經營機制的轉變2）規避監管：以低成本獲得土地3）利益驅動：不同土地利用方式的收益差距4）多方共贏：政府、集體與農民關系的協調據國土資源部的調查，到2004年末，上海市三萬多個鄉鎮村工業企業在改制和重組過程中，絕大部分發生了農村集體建設用地流轉；農村奴集體海建設徒用地毫自發勿流轉帶中存僻在的循問題猴：1、集要體非辭農建皇設用蒸地自裕發無啊序流抗轉，眠導致棍政府歲調控沾土地恒市場計的能泄力被慈削弱戒難以禁有效斗控制感建設江用地沃供應遙總量停，沖蝕擊土典地利虹用總悠體規盼劃和芬城市蛇規劃寬的有暮效實具施，軋造成斜土地怒利用曠混亂啄，土潑地市雷場秩診序受辣到干鏟擾。2、隱都形市司場活籮躍，構違法文用地還屢禁耍不止公，耕脊地保芝護受飾到沖斯擊。3、集延體建目設用付地流腔轉的講權利省缺乏繩可靠債保障原，交即易不正安全壇。如破難以券依法跟進行縫土地叼登記搶，權鴿利設券定缺脹乏合妻法依沃據，礙由此岡引致訴土地喪流轉魂法律楊糾紛今不斷嗓。4、集杏體建皺設用杯地流杏轉收祝益分橫配關軍系混曉亂。20悅05年10月1日廣犬東省椒開始半正式讀實施《廣東旋省集拴體建蜘設用恩地使而用權會流轉潔管理鼠辦法》,集體謊建設揭用地切除了喂不能師進行吳商品曉房開框發外,與國追有土菊地是摩同地衛、同饅權、面同價肺，直至接入澤市流嬸轉。2、農率用地殿市場通過亞對江工蘇省士和江南西省巡壽農地戒制度沾演變曬與農養地績撇效的笛計量侵分析仔，學傻者指叔出，償經濟既欠發際達地優區的欠農戶單對農鄉豐地轉島讓權影弱偏彈好，設而經族濟發吧達地陽區的藥農民油則對頓農地厚轉讓河權和薦使用日權具詢有強泡偏好財。在發樹達地偵區，廁流轉妖的耕僑地占圈承包步地面王積的語比例曾在最吊高的牲縣（聯市）至達到20專-3蓮0％，黑一般杯超過10％；勝而在仆內地鼓，這肥一比頓例在斃最高廈的縣聰市只溫達到10容-2懸0％，寄一般擱在5％作遣用。一般諷來講掩，經蔑濟發并展水癢平、竊土地悼生產秧率高背的地于區如惠果土開地市嫌場發巡壽育較犬好，捐農用爆地的拖內部鐮流轉互程度客高。二、博城市僻土地凳收購摸儲備攀制度（一漲）國躺外土那地收堵購儲閑備制戶度——歐洲搬土地楊銀行歐洲早是土挽地銀判行的窄發起喇地。敞自20世紀稻初以英來，誤歐洲界許多遭國家磚政府樣，為練了有品效利獲用土谷地資區源，鬼落實拔城市振土地殼利用億規劃冰，都鬼相繼狗采取阿了建跳立土轟地銀畢行。晚土地壇銀行漁的運丈行過矮程，稱是由議土地茄的征先購集水中，笑土地橡的儲臺備和者土地盟的出狐讓三循個環掃節連跳接而屆成。1）土降地的疑征購辯集中市政婆當局掠先于要開發歌商從宇分散更的土爺地所煩有者凈手中軌購買達土地毒，從苦而擁哨有大贏量的器市政學待開醬發土濟地，迅如斯美德哥牌爾摩奏市政抗府曾剩一度裂擁有賄該市薦周邊2倍于蒜市區攻的土援地面朗積。賤其中熄大多皮數用諸地是歉幾十吳年前兩僅以猴農地絕或相仍當于塊農地桐的價昆格購循得的算。巨大巧的土色地儲反備，圖使斯釀德哥詠爾摩楚市能貴以更羊有秩雀序、鄙更有唇效率麗的方捕式快豬速發居展，券并實盛現以演合理圈價位翠為居有民提輸供大林量住賺宅的抖目標域。20世紀70年代研的荷喂蘭，沫超過80科%的開餡發著顆的土私地來寺自各忠城市秀市政饑府的懸土地煤銀行輔。購地丈資金猾來源解于：瑞典逐：一境，政開府稅稀收；誓二，副政府掠貸款群，這窩主要街來自庸國家質養老甲保險真基金既；三懲是銀膀行貸反款；峽四是醬經瑞歇典國庭家銀牙行發怎行的渡公債弦；五干是土疊地租鑰賃或舍銷售箱收入侵。荷蘭黎：荷換蘭城暴市銀輕行貸楊款、秒中央移政府轟貸款港、商臺業性樓貸款仿和政稠府的痕財政歇收入注，土小地收裁入。2）土竿地的扛儲備一方會面是攻為了誤讓儲羅備的略土地僚升值伐，另另一方廢面，擴轉讓撐出去凍的土狹地只稿是土嗓地銀撕行中憂小部膛分已返經進恥行了雀前期危開發辜的土蠢地，酷大部鼻分還懇未詳捷細規碗劃好猛的土暢地需紋要儲柏備起哈來以桶備未挖來之千需，熄而且近其中鹽開發壯條件塑還不外成熟壤的農供地也罷需要族繼續名投入遷使用勉。對那丟些已需規劃烘好準酷備投權入市配場的婚土地撞，政塘府一閥般是率先搞惑好前根期開盾發，駱如平錄整土蟻地、搖修路搶、鋪斧人行晨道，掃建設競好供盈水、觸排污炮等公咽共設速施建銷設，廚甚至殿包括券公園由和綠沸地。3）土盯地的盆出讓根據爸城市鉛建設窯用地良的需則要，縣政府無將那東些經蠶過一里段時傳間的微儲備禾，并柔已完血成前豬期開襖發的藝熟地電，分岔期、游分批鮮地推漿向市僑場。代土地轉出讓川一般鋸采取雅出售冷和出椒租兩屈種方得式。洲土地拼出租歐的期祖限因赴用地蔑性質雀的不純同而階不同陪。如佛瑞典恨規定座，住灘宅用邁地的過租賃乘期為60年，迅工業哭用地襖為50年，碑商業瓣用靜地為26年，掠當租況賃期蛛滿，超政府俯有權賤收回慘或重匯新將棕土地剩租出承去。經過科儲備迷后進鋤入市估場的接土地抹，其繡出讓廢價格爸并不里取決鎖于政丈府在境該土掙地上堆投入箭的實棟際費輛用。裹而取惡決于歐土地罰的使吼用性殖質。漂具體菊地說趴，工湊商業匯用地籠的出咱讓價荷格總隔是高厘于政膊府投暢入于估該土肝地的輛實際顧費用汗，而夕資助喚性住溪宅用述地和獸公益剝性事嗓業用旺地的嬌租售環價則栽低于唇市場易價。4）法鐮律保殊障為了喘使土材地銀旺行計副劃順凍利實奮施，商瑞典洪和荷硬蘭的賞立法舌機構陪還制痛定頒康布一狹系列屑法律慰來配娛合土究地銀鄙行計需劃的芹進行插。如董兩國貧法律愈都規凍定政課府對喘土地六擁有燈優先做征用把權，急對于創市政門府希址望征月購的瞧土地很，土俗地所匠有者約除了跌賣給叢政府暫，別油無選勇擇。軋這對賤于土料地從鄰分散模的私戰人手據中集挽中到要政府哲手中青起到腫了保世障性術的作脫用。（二飽）我脖國城己市土牢地收域購儲柜備制展度是由槳城市麥政府濟組建秋的專葬門機回構，疤對城虧市中需要役流轉翼的劃腫撥土宗地、沒閑置大土地錢等加紫以收距購，然后秧進行互有償生出讓謎，以死便改詠善城穴市土急地資優源供求她狀況遺的制俗度。1、城授市土嘗地收眉購儲澤備制富度產霜生的倚背景1）國耽有企嶼業土凳地閑猜置、吩浪費2）土肝地隱游形市際場活算躍3）征兼地帶慎來城車郊耕樸地資貢源供燥求矛壓盾2、我家國城鉆市土鼠地收辛購儲查備制停度的頭運行窯模式1）以庫上海續為代頓表的呈市場針主導擊模式被收鼓購單武位土地所發展奸中心土地葡開發土地據管理盾部門市場杭州曠模式毒：“士一個佩渠道薦進水呀，一穗個池痕子蓄跳水，影一個悼龍頭選放水獄”2）以訂杭州草為代息表的言政府婆主導呢模式土地牲收購昂儲備悼委員縫會土地到儲備盟中心土地雞管理變部門3）以良南通塘為代倚表的架混合佛模式特點矩：政鞋府規貍定儲脈備土譽地的這范圍赤，由園土地縮慧儲備郊機構謙與原煎用地駱者簽找定“聽國有州土地伙使用塞權收惕購合臣同”乘，落墻實土悅地收拼購。受實行紅六個懶“統您一”詢，四染個“辮工程佳”。土地畏儲備電機構椅還受優托作網為國閱有土雁地資暈產代議表，屯對于打國有著企業營土地拿作價狂入股嗽和實紡行年卵租制畏的部志分進丸行管磨理。1）統筋一征文地2）統殖一收代購儲吳備3）統汽一招餓標拍封賣4）統坐一地榨價標門準5）統穗一市捏場運毀作6）統故一征濱收管萬理土腫地出道讓金1）陽慎光工遣程2）綠夕色通將道工嗎程3）特先別快貧車工之程4）創蛙建糾脂違工弊程1）土屯地儲屢備制搜度的災建立經，使依政府太手中哄有了屬現實嚼的可角供地差，也厘增加胞了其憑壟斷普市場趕、招投標拍巧賣的待主動獨性。2）儲輸備土老地大冰多來桃自于傲收購李，并尿且一斬般要瓦在出柄讓前別經過胞前期這開發商，為塞此政篇府已載經支帥付了淺相當隊大的找成本狠，政龜府不怪會低戴于成顛本出廁讓，抵低地集價出鋪讓土膠地現而象得鹽到有錘效約相束。3）由氣于儲犯備土航地已氧成凈賄地，儲政府喊有了殘追求沉出讓癢土地味效益饒最大糞化的灑