福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造

規(guī)劃研究委托方：福田區(qū)舊村改造辦合作方：中規(guī)院深圳分院項(xiàng)目背景國(guó)土局的想法沿路局部改造1、整體改造增值空間不足以彌補(bǔ)資金缺口。2、將現(xiàn)有建筑全部拆成垃圾，是一種浪費(fèi)。3、破壞了崗廈村的舊有文化及生活習(xí)慣，破壞了現(xiàn)有商脈。福田舊村改造辦的想法整體改造1、掩蓋式改造不利于中心區(qū)發(fā)展，應(yīng)從政治、區(qū)位角度考慮，完善中心區(qū)功能體系2、崗廈村改造因其特殊區(qū)位不具有效仿性，對(duì)社會(huì)影響意義深遠(yuǎn)。整體改造所換來(lái)的綜合效益將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)付出的經(jīng)濟(jì)成本。3、應(yīng)改造為綜合區(qū)而不是單純居住區(qū)。加大商業(yè)功能，減少居住功能，能最大限度減少資金缺口代表：規(guī)劃部門代表：區(qū)政府不同觀點(diǎn)委托中規(guī)院及世聯(lián)從理論及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行本項(xiàng)目的整體規(guī)劃研究客戶目標(biāo)通過(guò)地塊的整體規(guī)劃，達(dá)到以下目標(biāo)：完善中心區(qū)功能提升地塊區(qū)域形象經(jīng)濟(jì)平衡客戶問(wèn)題項(xiàng)目整體功能定位項(xiàng)目功能比例分配項(xiàng)目容積率確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算開發(fā)模式研究技術(shù)思路項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能比例驗(yàn)證容積率確定確定容積率范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核心位置核－框理論項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位CBD內(nèi)峰值地價(jià)與物業(yè)承租能力模型可從峰值物業(yè)租金大致判斷峰值地價(jià)點(diǎn)專業(yè)零售、娛樂(lè)物業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)旅館、臨時(shí)居住物業(yè)、批發(fā)業(yè)居家物業(yè)及其它物業(yè)峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核美國(guó)部分城市的CBD功能國(guó)際CBD案例研究得出的結(jié)論成熟CBD存在峰值地價(jià)點(diǎn)峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核臨近CBD核區(qū)域分布的娛樂(lè)、零售及臨時(shí)居住功能使CBD充滿活力地鐵、輕軌沿線逐漸成為CBD最繁華的重要區(qū)位綜合體成為CBD內(nèi)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度推動(dòng)立體步行系統(tǒng)及公共空間的完善概念化的CBD功能示意E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)娛樂(lè)、及臨時(shí)居住區(qū)F區(qū)居住區(qū)B區(qū)次級(jí)零售區(qū)A區(qū)專業(yè)零售區(qū)河流或海灣鐵路山脈天然屏障混合區(qū)周邊區(qū)域功能延續(xù)動(dòng)態(tài)發(fā)展功能延續(xù)區(qū)國(guó)際成熟CBD功能結(jié)構(gòu)A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。位于可達(dá)性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所售商品和提供的服務(wù)等級(jí)最高，服務(wù)范圍為全市。通常沿街道分布。B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。與A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于A區(qū)一側(cè)或圍繞A區(qū)不連續(xù)分布。C區(qū)——商務(wù)辦公區(qū)。為高度集中的寫字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。D區(qū)——娛樂(lè)區(qū)、旅館及臨時(shí)居住區(qū)。與A區(qū)、C區(qū)相連，主要依賴于這兩個(gè)區(qū)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。E區(qū)——公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。一般位于CBD一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活力。F區(qū)——居家住宅區(qū)。居家型居住社區(qū)，一般位于CBD邊緣環(huán)境較好的位置。地塊在中心區(qū)的功能地位地鐵地鐵商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成，由于聚集效應(yīng)，中心區(qū)西側(cè)可能形成—C區(qū)會(huì)展中心將帶動(dòng)會(huì)展經(jīng)濟(jì)中心區(qū)居住物業(yè)大量存在，已經(jīng)形成居住區(qū)，中心區(qū)周邊已形成—F區(qū)—A區(qū)：—B區(qū)：—C區(qū)：—D區(qū)：—E區(qū)：—F區(qū)：公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)已經(jīng)形成—E區(qū)城市購(gòu)物中心規(guī)劃商業(yè)面積近30萬(wàn)，可能形成專業(yè)零售區(qū)，但需要經(jīng)受市場(chǎng)和時(shí)間考驗(yàn)—A區(qū)項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位地塊可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。難以形成，區(qū)位條件和政策條件不利，同時(shí)必須面對(duì)與中心區(qū)購(gòu)物公園的同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。可能形成，區(qū)位條件滿足，但不利于地塊形象提升和實(shí)現(xiàn)對(duì)地塊最大價(jià)值。C區(qū)——商務(wù)辦公區(qū)。難以形成，由于西側(cè)商務(wù)區(qū)形成，已開始產(chǎn)生集聚；本地塊周邊商務(wù)氛圍不理想。D區(qū)——娛樂(lè)、旅館及臨時(shí)居住區(qū)。可能形成，中心區(qū)尚未形成此功能塊，且地塊有形成D區(qū)的良好條件。E區(qū)——公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。難以形成。中心區(qū)北區(qū)已規(guī)劃建設(shè)成為城市行政、文化中心。F區(qū)——居家住宅區(qū)。可能形成，但必須面對(duì)中心區(qū)大量居住物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而且大量的居住物業(yè)也無(wú)益于地塊形象提升。地塊可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)難以形成可能形成B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。D區(qū)——娛樂(lè)、臨時(shí)居住區(qū)。F區(qū)——居家住宅區(qū)。A區(qū)——專業(yè)零售區(qū)。C區(qū)——商務(wù)辦公區(qū)。E區(qū)——公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。×√項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的功能定位從市場(chǎng)角度驗(yàn)證項(xiàng)目地塊的功能定位

1、純居住物業(yè)2、臨時(shí)居所物業(yè)3、商業(yè)娛樂(lè)物業(yè)4、辦公物業(yè)1.即純居醒住物古業(yè)目前市中心餃區(qū)已細(xì)建或光在建華的純慶居住塞型住南宅項(xiàng)漢目有迫：黃號(hào)埔雅研苑、鄉(xiāng)豐天健城世紀(jì)術(shù)花園蹤蝶、中陪銀花趴園、黑深業(yè)篩花園械、雅飼頌居腦、中斧海華芳庭、必彩福席大廈餡、風(fēng)飛華盛評(píng)世、夸嘉麟濟(jì)豪庭溉、城圣中雅灑苑、飯星河普國(guó)際世、港鈔麗豪廊庭等舒，總合供應(yīng)告量已使達(dá)20錄0萬(wàn)平幻玉方米稼。住宅合樓盤嚇主要巨分布嚼于中鑰心區(qū)切四角餅，定叢位普幕遍較細(xì)高，框目標(biāo)歷客戶干以高舉收入垮階層客及港夸人為殃主，頌銷售四均價(jià)峽在85陶00元/平方暮米以賊上。由于項(xiàng)睛目地處輔中心區(qū)移，為配煤合中心改區(qū)高標(biāo)厭準(zhǔn)的整霸體規(guī)劃悼定位，爽同時(shí)又峽考慮到旺村民的嚼拆遷返侮建需求斑，純居語(yǔ)住物客業(yè)應(yīng)咱定位程為中細(xì)高檔抹次。由于檔中心品區(qū)現(xiàn)乓有住危宅供襯應(yīng)量拜已達(dá)20和0萬(wàn)平蓬方米通，而棕中心安區(qū)的巾規(guī)劃聚居住粗人口市僅為7.7萬(wàn)人糞，住似宅供些應(yīng)量促已較甩大，室故本起項(xiàng)目堆的純住宅挎物業(yè)開園發(fā)規(guī)模母不宜過(guò)蛋大，以衛(wèi)滿足中換心區(qū)居坊住配套錄功能和完村民拆蹦遷返建胡需求即晴可。2.臨懇時(shí)居所見物業(yè)臨時(shí)居優(yōu)所即主罰要用于尖投資租叫售的小但戶型住竄宅和商束務(wù)式酒椅店公寓肅，它集見居住、捆辦公、叮休閑為坐一體，膀很受小值生意人刪及商務(wù)拆人士的把青睞。由于娛項(xiàng)目恐地處沃中心遺區(qū)邊拳緣商紗業(yè)繁皆華地孔段，臘又鄰雖近皇朱崗口逗岸，替市政切及商究務(wù)配筋套設(shè)萬(wàn)施完所善，鵝交通作便捷的，彩田藏路沿縣線具錘備了比發(fā)展要小戶字型住盒宅和礦商務(wù)淋式酒輪店公址寓（希即臨何時(shí)居突所）搜的天門然優(yōu)雨勢(shì)。項(xiàng)目地寶塊周邊瓶的彩田汗路兩側(cè)樓現(xiàn)已建閑有彩福鞠大廈、椒彩天名撒苑、彩莖虹新都站、喜洋輸洋等以如小戶型良為主的省住宅公愛寓，前崖三個(gè)樓教盤均已100％售出行，銷售耗均價(jià)在65帖00元/平米以下上，喜坐洋洋預(yù)航售情況杠也非常丑好。另謙該區(qū)域血的三級(jí)滴市場(chǎng)極誓為活躍溉，房屋除租售情蓮況良好粗；商務(wù)呈式酒店學(xué)公寓主頌要建有戀景軒酒脖店、江煎蘇賓館德、福建泥大廈等脹，平時(shí)閱入住率末平均達(dá)粥到70％以質(zhì)上。依據(jù)寧中心纏區(qū)的膜總體擠規(guī)劃脫，中鹽心區(qū)寸南片驕區(qū)將捎建設(shè)抽成為惠城市靜的中朱心商四務(wù)區(qū)土（CBD），商務(wù)式友酒店公疾寓及小扶戶型住氣宅的市寧場(chǎng)需求偵量將會(huì)擴(kuò)很大，腦故本項(xiàng)目擊可在鄰晴近中心引區(qū)一側(cè)敗規(guī)劃建助設(shè)高檔祥商務(wù)酒鞠店，在老彩田路揮一側(cè)規(guī)咳劃建設(shè)廈一定規(guī)溜模量的易中高檔曉小戶型也住宅及賣商務(wù)公就寓。3.淚商職業(yè)娛祥樂(lè)物祝業(yè)項(xiàng)目粉地塊殼周邊挽現(xiàn)已易有發(fā)幟展較別為成竿熟的課區(qū)域饅級(jí)彩削田商黨業(yè)圈息，以條家居切市場(chǎng)尖和大甚型購(gòu)腦物超勢(shì)市為棟主，嚴(yán)商業(yè)喂面積唐共約7萬(wàn)平暴米，樂(lè)經(jīng)營(yíng)丑狀況浮良好舉。另中心乘區(qū)的野南片愿區(qū)中捧部規(guī)慣劃建拆設(shè)有盾購(gòu)物雜公園除、城伶市購(gòu)軋物中相心、逼福華盤地下研商業(yè)甩街等寸，均仙為規(guī)創(chuàng)模較甲大的襲商業(yè)容項(xiàng)目支，商植業(yè)面帳積近30萬(wàn)平米照，中心即區(qū)商業(yè)眼圈初現(xiàn)培雛形。中心乳區(qū)及擋項(xiàng)目扯地塊覽周邊惰高檔班的休拔閑娛鴨樂(lè)項(xiàng)時(shí)目較湊少，腐僅有起圣保惕羅DIS艘CO、拉斯維雞加斯夜舞總會(huì)和鉤美洲健鐵身會(huì)，逮作為定旋位為現(xiàn)迷代國(guó)際田性城市遞的中心筆區(qū)，該浸部分城怎市功能啞較為匱貝乏。本項(xiàng)披目的巷商業(yè)耳功能慶延續(xù)卡可倚不靠彩香田路血商業(yè)勺圈已馳形成儀的成屈熟商牧業(yè)氛瘡圍優(yōu)嗚勢(shì)，鳴抓住和商機(jī)狐以地頁(yè)鐵崗巾廈站勇為核攻心沿傷福華澤路兩占側(cè)規(guī)踢劃建顯設(shè)一恨定規(guī)胳模的嚷商業(yè)綱物業(yè)五。考慮到巾中心區(qū)太商業(yè)圈略在未來(lái)3年內(nèi)音也將開形成厘且項(xiàng)安目規(guī)丸模較吵大，故本項(xiàng)呆目且應(yīng)證注重發(fā)掙展特色講商業(yè)，盯避免同規(guī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)駁目還貴應(yīng)重驅(qū)點(diǎn)開鹽發(fā)建片設(shè)一譯批檔窮次較雁高的材休閑撐娛樂(lè)灘項(xiàng)目拆，如鬧特色努酒吧義、高也檔食綢府、召游樂(lè)揪場(chǎng)、丹夜總張會(huì)等別，以女完善坦中心躬區(qū)的糊城市雕功能，使喇華燈霜初上貿(mào)的中鏡心區(qū)斬也變聲的更毯有生擇氣，灑更加缺繁榮矮。4.胸辦公物餓業(yè)中心區(qū)艦純辦公索寫字樓鉗主要集象中于中飽心區(qū)南區(qū)CBD的西北謠角，形私成了商業(yè)務(wù)辦公題核心區(qū)趨，是未歡來(lái)城市零的金融乞、商務(wù)廚中心；中心遵區(qū)寫能字樓陣現(xiàn)已筍開發(fā)踐規(guī)模孔建筑蔬面積舌達(dá)160萬(wàn)平里方米趕，未棚來(lái)城妨市寫嗽字樓茫的新井增供坑應(yīng)量申也主卻要集衰中在吊中心站區(qū)；本項(xiàng)紗目地級(jí)塊不遺在CB槽D辦公睬核心付區(qū)范肆圍內(nèi)沾，地鄙塊周嚼邊唯袋一新澇建辦塌公寫葛字樓佛大中撤華國(guó)掉際交哭易廣緊場(chǎng)項(xiàng)知目也惕一直常處于浴爛尾誰(shuí)停工娘狀態(tài)痰，商溪?jiǎng)?wù)辦投公氣借氛不偵濃，荷區(qū)域堪形象墾不佳鑄。故本項(xiàng)摟目開發(fā)鬧中高檔旨寫字樓淚物業(yè)，濟(jì)規(guī)模不摧宜過(guò)大燭。市場(chǎng)驗(yàn)端證項(xiàng)目型整體功照能定位B區(qū)—市—次級(jí)糊零售區(qū)D區(qū)錫——郊娛樂(lè)拿、臨易時(shí)居醒住區(qū)F區(qū)—罵—居家此住宅區(qū)市場(chǎng)傅判定可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)沿判定可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)綠判定可實(shí)獎(jiǎng)現(xiàn)，脫但須桃控制蜜開發(fā)避規(guī)模√√√項(xiàng)目整味體功能文定位確定擾項(xiàng)目整體功仍能定位CBD液案例研雷究中心工區(qū)功傘能塊分析判定叔地塊屯在中心趕區(qū)中甘可能承擔(dān)的倦功能從市場(chǎng)珍角度驗(yàn)證地肅塊的功能定益位確定蠶項(xiàng)目為整體君功能查定位籌：建議本色片區(qū)整鐘體功能家定位為碗以次級(jí)回零售商秧業(yè)、娛仇樂(lè)及臨時(shí)居揭所為陸主導(dǎo)致的商泡住多柜功能醋綜合么片區(qū)色。項(xiàng)目分整體吉功能筆比例闊分配確定整躬體功能比例分越配深圳富中心鄭區(qū)功能比脫例成功C雙BD功能渣比例地塊周蔽邊市場(chǎng)物業(yè)型分析發(fā)現(xiàn)中遣心區(qū)功能缺潛陷初步扁確定醉項(xiàng)目功能比撇例整體功表能比例驗(yàn)養(yǎng)證成功濱CB跌D案鹿例研唐究研究甜國(guó)際逢知名CBD案例扇近四毒十年針的發(fā)宣展歷砍程，萍可以?shī)Z看出縱成熟CB租D的發(fā)求展是宗動(dòng)態(tài)惠的，CBD的功能趕及核心頓隨著市丟場(chǎng)演變泰在不斷才調(diào)整而孕趨于合堤理與完包善。我們重突點(diǎn)研究哨東京新卷宿、香廢港中環(huán)返（待完踩善）希厲望從中伴找出本閱項(xiàng)目發(fā)企展可借娛鑒的經(jīng)菜驗(yàn)與啟鴿示。新宿C魚BD發(fā)紀(jì)展歷程日本橋屠、銀座買是東京節(jié)最老的撓商業(yè)、梢商務(wù)中革心，成范為東京怠的都心圈。20世紀(jì)60年代奧為疏掉散過(guò)黑于集擊中的好城市翻機(jī)能板，政戶府決毛定將完距離鋪銀座滲約5k伶m處的屈新宿禾地區(qū)跡建設(shè)末成為灶綜合明性副銳都心烈，發(fā)觀展規(guī)遼劃于196堡0年公價(jià)布。新宿波的發(fā)紫展得傭益于昏快速吸交通挺的完屈善，喂新宿歐地處悠兩條螺重要趣干道住交叉節(jié)口上裁。新宿銀座東京須新宿新宿慎區(qū)位礎(chǔ)于東銹京都喪中心條區(qū)以明西，陣距銀階座約5k環(huán)m。新宿CB雷D的建設(shè)駱至今已耀逾40年，手已成孕為發(fā)剃展較華為成霸熟的歲國(guó)際凡知名CBD之一。經(jīng)過(guò)40年的久發(fā)展盛，新晉宿總唉用地秋面積勇已達(dá)喘到270公頃，犧其中集柴中商務(wù)芒辦公區(qū)診占地56公頃掉（未垂包括藥邊緣到辦公受區(qū)及福零星定分布盾的辦良公面走積）悄，零竭售商炮業(yè)娛暗樂(lè)功猾能占配地84公頃吩。新宿銀座深圳市麻中心區(qū)臘CBD慈位于原瞧羅湖金劃融商業(yè)襯中心以刷西約4樓公里，鐮而CB竟D總占恢地面積敘約240星公頃，紛所以無(wú)需論從區(qū)孝位上還亂是從發(fā)貍展規(guī)模雷上都與甚東京新自宿具有鳥很強(qiáng)的深可比性千。用地功彈能現(xiàn)狀功能志分區(qū)忙示意銀座驢方向集中凍商務(wù)境辦公響區(qū)邊緣辦公區(qū)住宅薯區(qū)娛樂(lè)辨及臨何時(shí)居害住區(qū)集中商業(yè)區(qū)辦公獨(dú)、臨尾時(shí)居還住混敘合區(qū)功能延裳續(xù)周邊住娘宅區(qū)功能性延續(xù)周邊住鉤宅區(qū)集中句商務(wù)兼辦公牲區(qū)集中獵商務(wù)禮辦公淚區(qū)東蹦側(cè)接尼集中承商業(yè)笨區(qū)，翠西側(cè)驗(yàn)接新樂(lè)宿中貝央公三園。由1夾5棟事商務(wù)態(tài)辦公董樓組罩成，燙內(nèi)部憂設(shè)有鼓健身跳、餐落飲、哲零售兩等設(shè)寫施，指總建雄筑面泉積約車20嘴0萬(wàn)紋m2，日掉間人槍口達(dá)風(fēng)30甜萬(wàn)人洗。東京新嘴宿在早期四單一的則零售商仙業(yè)功能娛基礎(chǔ)上差，商務(wù)妥辦公、妖娛樂(lè)設(shè)產(chǎn)施功能軌現(xiàn)已成睬為新宿剝最顯著厲的特征帆。新宿膽形象叔：－Ⅰ-La合nd大各廈－O出pe關(guān)ra炊C吊it食y大發(fā)廈－時(shí)代絮廣場(chǎng)－So綠uth嘩ern命To成wer驚大廈－公園貿(mào)塔大廈－東怒京新雅都廳……新宿C夸BD形辰象東京新批都廳Ⅰ－L芹an詢d大忠廈新宿公催園塔大蘿廈成功傷CB脂D的都功能楚比例日本叔東京留新宿啦To盞ky野o梅Sh零in誕ju熊kuCBD月占主導(dǎo)珠地位的斷物業(yè)功笨能比例繼經(jīng)估算目約為：住宅∶疼辦公∶突商業(yè)＝蒼5∶龜5∶筒2深圳尾中心矩區(qū)功殊能布裁局（法定蝴圖則）各類功鑰能用地交面積比性例圖例各類波功能滅建筑絞面積緒比例深圳中糖心區(qū)功簡(jiǎn)能比例依據(jù)中盒心區(qū)總齊體規(guī)劃榨各物業(yè)踢所占百趨分比分斜別為：住宅香38幼％、賞辦公牛38伸％、汽商業(yè)雪9％例。住宅∶昨辦公∶刮商業(yè)＝命8∶況8∶留2項(xiàng)目岸整體圾功能晶比例較分配確定整胸體功能比例逐分配深圳及中心才區(qū)功能砍比例成功資CB容D功能比農(nóng)例地塊周熔邊市場(chǎng)物業(yè)分堆析發(fā)現(xiàn)橡中心艇區(qū)功能揪缺陷初步酷確定若項(xiàng)目功能察比例整體男功能比例這驗(yàn)證發(fā)現(xiàn)中俊心區(qū)功耐能缺陷中心區(qū)慘商業(yè)配巧套功能攤不完善項(xiàng)目齒整體諸功能竟比例酸分配確定整芳體功能比例服分配深圳中留心區(qū)功能額比例成功備CB即D功能伴比例地塊額周邊鵲市場(chǎng)物業(yè)分隸析發(fā)現(xiàn)騙中心委區(qū)功能錄缺陷初步確埋定項(xiàng)目功能比焰例整體功答能比例驗(yàn)自證地塊周甲邊市場(chǎng)稅物業(yè)功齡能分析圖劍例:商業(yè)住宅賓館凝酒店辦公皇崗路深番南僵大懶道濱榆河殊大撞道項(xiàng)目地塊中心于商業(yè)扇區(qū)會(huì)展中色心崗廈中學(xué)彩田路福華鐘三只路雅頌居市民中買心其他地鐵綠化地項(xiàng)目地簽塊可能丸形成的射物業(yè)功證能（從市廢場(chǎng)功告能延敞續(xù)角刺度分驅(qū)析）圖伸例:商業(yè)住宅賓館構(gòu)酒店辦公皇崗路深臨南摧大膛道濱田河靜大紫道中心商涼業(yè)區(qū)會(huì)展雜中心崗廈中學(xué)彩田路福華聯(lián)三殊路其他地鐵綠化禁地地塊周恩邊（周慮邊1K須M范圍丈內(nèi)）現(xiàn)季有物業(yè)超功能比獄例住宅建符筑面積日：76萬(wàn)平辯方米寫字樓怠建筑面貓積：25萬(wàn)平方喪米商業(yè)睡建筑格面積摟：39萬(wàn)平障方米住宅∶護(hù)辦公∶商業(yè)豈＝5∶城2∶3項(xiàng)目整灶體功能清比例分描配確定閣整體闖功能比例分讀配深圳中聲心區(qū)功能比朽例成功C查BD功能粥比例地塊扮周邊有市場(chǎng)物業(yè)分腔析發(fā)現(xiàn)中蛙心區(qū)功能趙缺陷初步升確定谷項(xiàng)目功能比爐例整體駛功能比例驗(yàn)溝證初步確事定項(xiàng)目訴地塊物段業(yè)功能綁比例從項(xiàng)目鑼地塊可既能形成悶的物業(yè)使功能并對(duì)結(jié)合周駛邊現(xiàn)有思物業(yè)功猜能的分牛布綜合慣考慮，圖初步確撿定：住宅∶揀辦公∶齒商業(yè)＝釘6∶覺2∶3項(xiàng)目挪整體心功能你比例坑分配確定整吩體功能比例柴分配深圳箭中心下區(qū)功能控比例成功眨CB泳D功能比夫例地塊險(xiǎn)周邊畢市場(chǎng)物業(yè)分置析發(fā)現(xiàn)劑中心總區(qū)功能缺推陷初步確倘定項(xiàng)目功能比嫩例整體功頂能比例錄驗(yàn)證項(xiàng)目膜地塊摩物業(yè)室功能予比例僚驗(yàn)證依據(jù)洽初步檔確定常的本欠項(xiàng)目淹物業(yè)礦功能伸比例墨，經(jīng)框過(guò)經(jīng)旨濟(jì)測(cè)債算住竄宅面游積為糖40執(zhí)萬(wàn)平走米，舞辦公凈面積陽(yáng)12減萬(wàn)平燃米，普商業(yè)傍面積銅20匆萬(wàn)平第米。安按照頃中心找區(qū)規(guī)犧劃總拐建筑泊面積趙為7烘50池萬(wàn)平心米來(lái)聰計(jì)算裙，則撥各物匠業(yè)所剃占比小例分竊別為煤：住宅5影％、辦浸公1.門5％、舊商業(yè)3估％。那么中島心區(qū)的臉各物業(yè)齡所占百快分比應(yīng)器調(diào)整為兆：住宅喂43蜓％、鍛辦公臨39堵.5孤％、匙商業(yè)坡12拔％污即住宅期∶辦者公∶糖商業(yè)狼＝7晃∶塑6∶源2項(xiàng)目班地塊偷物業(yè)鼠功能創(chuàng)比例她驗(yàn)證通過(guò)中瘋心區(qū)與艷國(guó)際成掠功CB研D的功企能比例轎對(duì)照，屯我們可觸以看出驗(yàn)通過(guò)本啟項(xiàng)目的粉改造完覺善了中康心區(qū)的敬功能，康使深圳疤中心區(qū)懇CBD橡發(fā)展更涂趨于國(guó)那際化的御成功模吉式，同吧時(shí)也提志升了地窮塊區(qū)域恰乃至整煩個(gè)中心躺區(qū)的整前體形象沈。因此侄從市虜場(chǎng)分吩析及橡周邊側(cè)物業(yè)尸研究淋初步羽確定蜘的本揀項(xiàng)目副物業(yè)怎功能梅比例晉是合榴理的。住宅∶領(lǐng)辦公∶膠商業(yè)＝籍6∶粉2∶3項(xiàng)目整窮體功能輛比例分層配確定整異體功能比例分熔配深圳揮中心灑區(qū)功能比赤例成功C掛BD功能比解例地塊醉周邊塑市場(chǎng)物業(yè)烈分析發(fā)現(xiàn)寶中心貝區(qū)功能莊缺陷初步確嶺定項(xiàng)目功能壓比例整體功李能比例度驗(yàn)證確定糖整體菊物業(yè)剛功能興比例綁分配住宅勺∶辦巖公∶考商業(yè)示＝6揀∶裕2∶驚3，墾另外暈考慮倉(cāng)約5繭％的芹其他董配套血設(shè)施講建設(shè)素，即驕可算飯出各鬧物業(yè)懂占項(xiàng)汪目總樂(lè)建筑待面積忍的比窗例分天別為彈：住宅架：5尿2％病辦公謹(jǐn)：1點(diǎn)7％軟商業(yè)乏：2翅6％睬其他踢5％容積率參確定確定容蒙積率范圍地塊戒現(xiàn)狀容積率中心蛇區(qū)容積率魂分布周邊區(qū)畝域容積率串分布中心裹區(qū)地面秋地價(jià)抹分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核嫁心位置核－框艙理論地塊現(xiàn)海狀容積決率崗廈淚河園穩(wěn)舊村于現(xiàn)有佩高密嘆度村各民私挎宅4藏89既棟，穗共計(jì)援41政萬(wàn)累m2；低密攜度集體葬物業(yè)6謠3棟，池11.呆5萬(wàn)m2，現(xiàn)洲狀容阿積率石高達(dá)2.輛95。——右——遲資料豎來(lái)源怎：地塊念周邊吐區(qū)域稅容積更率分顯布深湯南墳大耐道濱仍河給大棚道彩田路皇崗路金田路項(xiàng)目地塊未建2～顆53~59~1歡2廣場(chǎng)綠碗地地塊捷周邊叉除沿金彩田捆路一強(qiáng)側(cè)容河積率暢較高攜外，室區(qū)域患容積欄率均晃在5嗽以下。待建商惕業(yè)項(xiàng)目1.風(fēng)0以派下3~驕5會(huì)展紹中心1.0容積壤率確厲定確定陜?nèi)莘e根率范圍地塊停現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率宿分布周邊減區(qū)域容積堅(jiān)率分呆布中心違區(qū)地面謀地價(jià)鵝分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積支率確定核鴨心位置核－報(bào)框理忽論中心矮區(qū)容袍積率社分布1.煉2～新1.融51～賠47～槐107~1烤07～亮92.績(jī)82.83.麗82.英8～史4.館5北區(qū)靈：開揀發(fā)強(qiáng)勉度低懇，容光積率子集中錢在1期.5誕和2絹.8南區(qū)脆：開所發(fā)強(qiáng)營(yíng)度高誕，容汁積率災(zāi)以7絡(luò)為主未定膽義用糕地行政、百文化集踐中區(qū)居住集隨中區(qū)商務(wù)辦秋公集中茄區(qū)2.2挎～4.坐8中心區(qū)乖地面地公價(jià)分布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800-2160090009000-120008400-135009000地價(jià)峰攏值區(qū)地價(jià)峰意值區(qū)出乒現(xiàn)在C兔BD中非心偏西眾南，最墓高地面遍地價(jià)達(dá)揚(yáng)到23逢000賞元/平祖方米資料來(lái)庸源：福釘田區(qū)市質(zhì)場(chǎng)地價(jià)嫁圖應(yīng)用核工—框理擺論確定馳容積率撕范圍住宅住宅住宅零售紙商業(yè)環(huán)區(qū)本項(xiàng)奇目地員塊行政文改化核框核緣根據(jù)歪E.全M.堆霍伍帖德和鞏R.曉R.土伯依之斯的曾核—上框（誓Co反re率-F蟻ra泄me漢）結(jié)體構(gòu)理串論，猛結(jié)合預(yù)中心龜區(qū)容犧積率散分布變圖和桌地價(jià)份分布漫圖，亂可以蛇確定穿中心各區(qū)的兆核心裙位置楊，而半本地鏈塊處西于C搞BD跟的核綢緣區(qū)涂域內(nèi)暑，容梨積率乓范圍倘可以付據(jù)此革初步倆確定縣為3~督5之間吧。硬核核心容款積率范走圍5～蝕10；丸核緣容地積率范珠圍3～居5；核待框容積魔率范圍允3以下。住宅容積同率確槍定確定容虜積率范圍地塊蓮現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積嘴率分匙布周邊區(qū)剩域容積率繞分布中心優(yōu)區(qū)地面妹地價(jià)儲(chǔ)分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定核紙心位置核－啄框理劣論確定詳容積捉率范罵圍依據(jù)核佛－框理注論該項(xiàng)千目地塊渠容積率拆應(yīng)在3橫～5之松間，但盯考慮到肉中國(guó)國(guó)敵情與國(guó)助際化C葉BD的箭差異性待，在該盛容積率洞范圍的再基礎(chǔ)上置應(yīng)乘以款1.1傲的影響集系數(shù)（忍專家觀扯點(diǎn)），兩再結(jié)合騰項(xiàng)目及今周邊市頌場(chǎng)的實(shí)腫際情況許，即初步確桐定本項(xiàng)租目的容期積率范飯圍為：3.療5～蒙5.處5之間。容積率鑄確定確定容猾積率范圍地塊現(xiàn)巾狀容積參率中心區(qū)容積令率分聽布周邊區(qū)僅域容積隨率分案布中心煎區(qū)地面蓬地價(jià)輝分布經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定容積率確定煮核心說(shuō)位置核－臂框理弊論經(jīng)濟(jì)測(cè)嫌算一、項(xiàng)吼目基本晌情況1、崗度廈村河匯園片區(qū)腹可用于濕開發(fā)改啊造的土映地面積萬(wàn)為17趣.7萬(wàn)憐平方米聯(lián)，并以槐此作為喘經(jīng)濟(jì)測(cè)煌算依據(jù)課。如以抓毛用貢地面詞積（停即加肆市政道道路熔）2膀0.喘2萬(wàn)替計(jì)算桃項(xiàng)目炎容積粉率，哈則測(cè)北算表蠅中所與示容領(lǐng)積率掉將相范應(yīng)下碧調(diào)。2、茅現(xiàn)總巧建筑及面積她為5絲式2.嚼5萬(wàn)喝平方爽米，像容積陰率2銀.9況5。3、私補(bǔ)宅共4馳89棟臥，41灰萬(wàn)平方揀米；集錫體物業(yè)造11.扁5萬(wàn)平勉方米，剪其中商繁業(yè)鋪位籮2萬(wàn)平嗚方米。——銅——抄資料誰(shuí)來(lái)源刮：福田棄區(qū)舊棚村改三造辦筒編寫用的《肥崗廈沃村河勢(shì)園片暮區(qū)拆皺遷改屆造研匯究分扯析報(bào)助告》二、經(jīng)社濟(jì)測(cè)算扣前提條撤件1、地捕面地價(jià)根據(jù)怒深規(guī)榴土紀(jì)鏈【2瘦00學(xué)1】總55盡號(hào)文無(wú)件《打關(guān)于悟解決身福田醉區(qū)有貴關(guān)規(guī)吳劃國(guó)乒土問(wèn)索題現(xiàn)肌場(chǎng)辦枕公的域會(huì)議黎紀(jì)要榨》的謹(jǐn)相關(guān)石內(nèi)容林，河駁園片寄區(qū)改涼造、窮開發(fā)揀涉及主的用處地免鋸除全虛部土蕩地出窄讓金菌和地賀價(jià)，柔因此坐本次側(cè)測(cè)算倘不計(jì)栗地價(jià)堪。2、示開發(fā)銜周期開發(fā)模倒式研究六還未完墳成，此脈次測(cè)算技僅為靜購(gòu)態(tài)測(cè)算贏，未考沫慮開發(fā)律周期、融開發(fā)模受式的影妻響因素績(jī)。3、盡補(bǔ)償盾比例愈系數(shù)喬K設(shè)定精補(bǔ)償效比例回系數(shù)劣K，籍根據(jù)敲福田青舊村啄改造映辦《渣關(guān)于吸崗廈扎規(guī)劃有的意選見和禮要求眨》，來(lái)即按所最不肝利因毀素考爸慮，季按集懲體物誤業(yè)1鋤：1踩補(bǔ)償卡商業(yè)潔，私抬宅1夫：1萌補(bǔ)償綁住宅犧，其暑中私畜宅補(bǔ)奔償亦統(tǒng)可用衣改造假后的近商業(yè)獨(dú)予以愁代換和，即犯取K削＝1術(shù)。補(bǔ)償結(jié)眨果：集體物逼業(yè)補(bǔ)償矛11.災(zāi)5萬(wàn)平穗方米商蒙業(yè)物業(yè)關(guān)。私宅賀補(bǔ)償奪41諸萬(wàn)平任方米喉住宅根物業(yè)栽。單位：萬(wàn)㎡；廣億元基本情況占地面積17.717.717.7容積率4.354.895.31建筑面積7786.5593.99住宅(52％)40.1945.1849.06商業(yè)(26％)20.0222.524.44寫字樓(17％)12.8614.4515.7配套(5％)3.854.334.7拆遷補(bǔ)償面積（K=1）52.552.552.5商業(yè)11.511.511.5住宅414141可售面積21.129.6336.7

商業(yè)8.521112.94住宅-0.814.188.06

寫字樓12.8614.4515.7收入銷售收入28.0437.9445.64商業(yè)20000/㎡-0.5722.0125.87住宅7000/㎡17.042.935.64寫字樓9000/㎡11.5713.0114.13國(guó)土局道路補(bǔ)償3.793.793.79成本拆遷費(fèi)0.340.340.34安置費(fèi)2.382.382.38建設(shè)費(fèi)24.7227.7930.18銷售、稅費(fèi)及其他4.335.686.72利潤(rùn)利潤(rùn)總額0.065.549.81

成本費(fèi)用率潤(rùn)率0.2％15.3％24.7％*若住宅宅面積錢不夠補(bǔ)膀償居民達(dá)私宅，執(zhí)按商業(yè)蜻：居住漂＝0.角35：隸1進(jìn)行艘補(bǔ)償。三、乒經(jīng)濟(jì)剪效益獅測(cè)算恐表（誘按市溉場(chǎng)平唉均價(jià)鳥格水富平）經(jīng)濟(jì)測(cè)辦算結(jié)果乎柱形圖灑（按利專潤(rùn)率為號(hào)零計(jì)算逢）按集共體物盤業(yè)1劃：1燈補(bǔ)償吵商業(yè)否，私民宅1差：1波補(bǔ)償柏住宅倉(cāng)，在摸容積練率達(dá)滲到4亞.3寇5時(shí)名，成呀本費(fèi)街用利犯潤(rùn)率運(yùn)為零孟，項(xiàng)島目無(wú)筋資金失缺口部。平衡辜點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)伸算結(jié)果免柱形圖肯（按利干潤(rùn)率1億5％測(cè)踩算）按集體挨物業(yè)1援：1補(bǔ)然償商業(yè)稻，私宅電1：1炭補(bǔ)償住醒宅，在息容積率儀達(dá)到4布.9時(shí)葬，成本遇費(fèi)用利弓潤(rùn)率為貸15％州，即項(xiàng)請(qǐng)目無(wú)資免金缺口晌。平衡點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)父算結(jié)果滿柱形圖酬（按利購(gòu)潤(rùn)率2睜5％測(cè)蒼算）按集而體物繞業(yè)1驅(qū)：1攻補(bǔ)償屬商業(yè)錢，私釘宅1頂：1渠補(bǔ)償襖住宅蜘，在農(nóng)容積薦率達(dá)此到5箭.3淡時(shí)，榴成本趴費(fèi)用現(xiàn)利潤(rùn)謹(jǐn)率為耐25餅％，瓦項(xiàng)目性無(wú)資拉金缺寧口。平衡偵點(diǎn)四、龍經(jīng)濟(jì)旁效益礎(chǔ)測(cè)算愁表（硬按市腳場(chǎng)保務(wù)守價(jià)扁格水曾平）單位：萬(wàn)㎡；灰億元基本情況占地面積17.717.717.7容積率4.985.856.6建筑面積88.15103.54116.82住宅(52％)46.0154.0560.98商業(yè)(26％)22.9226.9230.37