從房地產(chǎn)開發(fā)視角看建筑物區(qū)分所有權(quán)——“民商法前沿”系列講座現(xiàn)場實錄第322期顏雪明萬科企業(yè)股份風(fēng)險管理部總經(jīng)理內(nèi)容提要:2023年5月17日晚，民商法前沿論壇與明德民商法博士沙龍第18期聯(lián)合講座在明德法學(xué)樓708教室舉行。中心邀請了萬科企業(yè)股份風(fēng)險管理部總經(jīng)理顏雪明作題為“從房地產(chǎn)開發(fā)視角看建筑物區(qū)分所有”的報告。中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、中國法學(xué)會民法學(xué)研究會副會長、中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新老師蒞臨本論壇擔任顏雪明先生報告的評議人。中國人民大學(xué)法學(xué)院博士研究生、山東師范大學(xué)政法學(xué)院副教授吳春岐主持了講座。顏雪明總經(jīng)理的講座拋開以往學(xué)者報告中的業(yè)主色彩，完全從開發(fā)商的角度對房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑物區(qū)分所有問題作了精細、縝密的解析，主要包括以下幾個方面：第一，區(qū)分所有的“建筑物”問題。首先，他認為建筑物是否區(qū)分所有與體量及建筑形式無關(guān)；區(qū)分所有建筑物不全是商品房，但商品房基本上都是區(qū)分所有建筑物；區(qū)分所有權(quán)不僅體現(xiàn)在建筑本身，也包括建筑以外的設(shè)施、設(shè)備、空間；專有建筑物和共有建筑物都可以轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)分所有建筑物。其次，他以深圳城中村的握手樓為例，分析指出握手樓是將共有部分壓縮到最小，而將專有部分擴大到極限，其深層次的原因是私人物權(quán)得不到有效的保護，它的出現(xiàn)有一定的合理性，犧牲許多重要利益換取實實在在的所有權(quán)，是失地農(nóng)民的最優(yōu)選擇。第二，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)。顏雪明指出，業(yè)主獨立行使權(quán)利的部分，大致相當于房屋產(chǎn)權(quán)登記的部分。他認為所謂專有部分，是指具備構(gòu)造上的獨立性、使用上的獨立性、可以單獨作為所有權(quán)的標的部分。專有部分是實體權(quán)利，而不動產(chǎn)登記是權(quán)利證明，不動產(chǎn)登記應(yīng)當適應(yīng)現(xiàn)實需要，如實及時記載權(quán)利，而不能以落后、不完整的登記制度否定權(quán)利人的實體權(quán)利。同時，他又從實務(wù)的角度分析了專有權(quán)利登記中存在的問題、界定專有部分的現(xiàn)實意義以及業(yè)主支配專有部分的法律限制等問題。第三，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)。顏雪明從實務(wù)的角度分析，共有部分是指該建筑范圍內(nèi)，由部分或全體業(yè)主共同擁有的部分，包括法定共有、約定共有、天然共有。他解釋說，法定共有是指法律或行政法規(guī)規(guī)定為共有，如物業(yè)管理用房、道路、綠地；約定共有是指具備獨立性，可以單獨作為所有權(quán)標的，但由合同雙方約定為共有的部分，如架空層、地下室、會所、學(xué)校；天然共有是指在構(gòu)造上和使用上不具備獨立性，僅為專有部分提供某些功能，與專有部分存在必然聯(lián)系，不能單獨作為所有權(quán)標的的部分，包括構(gòu)造部分、交通部分、設(shè)備部分與公共空間。第四，顏雪明分析了實務(wù)中的焦點問題即車位、花園、露臺及專營公用設(shè)施的權(quán)屬問題。首先，他介紹了當前房地產(chǎn)開發(fā)中開發(fā)商銷售、出租車位、贈送花園、露臺的現(xiàn)狀，及質(zhì)疑這些現(xiàn)象的成本說、配套說、容積率說、投資者說等諸種爭議觀點；其次，他以“賣豆腐模型”闡述了因制造而產(chǎn)生的所有權(quán)，制造人是原始所有人，以及成本與所有權(quán)無關(guān)兩個問題；最后，他還具體分析了實務(wù)中的附贈花園問題、附贈露臺問題、開發(fā)商保留會所、外墻、屋面權(quán)益的問題、水電氣熱電視通信等專營設(shè)施的歸屬等問題。楊立新教授在點評中對顏雪明先生報告中清晰的條理表示肯定，對顏先生站在開發(fā)商的鮮明立場上做出的分析表示受益匪淺，并指出以后學(xué)者做學(xué)問時應(yīng)當盡量拋開業(yè)主和開發(fā)商這兩方的立場，站在客觀公正的角度分析問題，同時楊立新教授對“賣豆腐模型”持保留意見。最后，顏雪明對房地產(chǎn)開發(fā)中一些實務(wù)問題、房價問題、格式合同問題回答了現(xiàn)場提問，現(xiàn)場氣氛十分活躍。（魏芳）主講人：顏雪明萬科企業(yè)股份風(fēng)險管理部總經(jīng)理點評人：楊立新中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任主持人：吳春岐山東師范大學(xué)政法學(xué)院副教授中國人民大學(xué)法學(xué)院博士研究生時間:2023年5月17日（周六）晚18：30地點:中國人民大學(xué)明德法學(xué)樓708會議室主持人：同學(xué)們，大家晚上好，今天我們非常榮幸的邀請到萬科企業(yè)股份風(fēng)險管理部總經(jīng)理顏雪明老師給我們做一場報告，我們也非常榮幸的邀請到楊老師給我們做一個評議。在講座開始之前根據(jù)楊老師的提議，我們首先為四川汶川地震遇難者默哀一分鐘，以表達我們的哀悼。下面，首先由楊老師致辭！（掌聲）楊立新老師：各位老師、同學(xué)，今天我們做這樣一場報告有一個特殊的意義，我們過去的講座一直是理論界的學(xué)者來進行演講，今天我們第一次邀請到實務(wù)界的名人來做這樣一場講座，我們一直都說理論聯(lián)系實際，但是真正在做這件事情的時候，往往就把理論聯(lián)系實際給忽視了，光是做理論的研究了。這次講座的安排就想突出這樣一個特點，我們看一看實務(wù)界的操作以及研究是一個什么樣的情況。我們都知道，《物權(quán)法》通過以后，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題是一個爭論非常大的問題，也是一個事關(guān)老百姓切身利益的問題，同時也是物權(quán)法實施以后案件受理數(shù)量最多的一個問題，這些問題我們都進行了很多的研究，但是我們很少親自去了解實務(wù)中操作的情況是什么。一個非常值得高興的事情是，我們最近一年多的時間一直在做這方面的研究，也一直與顏雪明總經(jīng)理合作對這個問題進行研究，這也是理論界與實務(wù)界聯(lián)合起來對建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題進行研究。在這樣的過程當中，我們聽到了很多問題，都是我們過去沒有想到的問題，我過去經(jīng)常說，我研究建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題十三年，我什么問題不懂啊，但是真正去了解的時候確實是很多問題不了解。我也希望我們有了這樣一個開端以后，我們會更多的與實務(wù)界進行聯(lián)系，真正做到理論聯(lián)系實際。控下面我介紹育一下顏雪明幼總經(jīng)理，我懂們都習(xí)慣叫叮他大雪。大贏雪的經(jīng)歷比屯較傳奇，過吼去做了很多良種工作，差跟不多與我一鄭樣屬于跳槽席專業(yè)戶這類歌的，過去當猜過兵、做過蟲警察，也做捎過公務(wù)員，侍最后到企業(yè)轎里面去做企民業(yè)的法律工抖作，并且通愛過自己的自希學(xué)通過了律紡師資格考試廉。大雪對建擁筑物區(qū)分所餃有權(quán)的理論合有著自己的竄看法，我們規(guī)去年召開了破一次物權(quán)法攜適用的研討釘會，大雪做常了一番發(fā)言確，提出了一忘個終“寬賣豆腐模型左”偷，然后我們攝知道了開發(fā)剃商在怎么樣機思考問題。吃后來我們也炒討論了很多披次，并且也追提出了不同禮的看法。大故雪是一個有四思想，并有舍著探索精神常的實務(wù)家，風(fēng)同時對理論嬌問題也非常鑰感興趣。今球天我們把他懂邀請來，我湖們能夠聽到董一場別開生化面的報告，喂也同時讓我窗們認識一下駱大雪。（掌舍聲）膽主作講人：尊敬育的楊老師，鵝尊敬的各位玻老師、同學(xué)竟，今天到這荷個課堂對我截來說非常的聯(lián)榮幸。人民賢大學(xué)的法學(xué)終院的民商法交在學(xué)術(shù)界享智有崇高的地擊位，一直是譯我非常向往衡的地方，因摸為我本人沒扒有上過大學(xué)齡，這也是我院終身的遺憾沃。自己后來禾學(xué)習(xí)了一些盛法律知識，揚在88年取粒得了律師資純格，現(xiàn)在有泉一點心得能錯夠在這個學(xué)仙術(shù)殿堂向大駐家報告，我次覺得這是我逐一生的榮幸汪。特別是楊呀立新老師能示夠親自到場出給我做點評迅，更是我極局大的榮耀。棉下面開始我腰的報告。挖建筑物區(qū)分闖所有權(quán)應(yīng)當呢說是一個理償論問題，如做果我要談理擠論問題就班跑門弄斧了。深但房地產(chǎn)開央發(fā)與建筑物胃區(qū)分所有的饅關(guān)系非常密叨切，而且我青注意到在物籌權(quán)法立法的講過程當中，愁包括實施以造后很多學(xué)者神宣講的過程記當中，甚至股司法機關(guān)在獲裁判的過程挎當中，對實欲務(wù)當中的很饅多問題是有睛所忽視的。斑所以，我覺尾得從房地產(chǎn)劉開發(fā)實務(wù)的漲角度，把這裝些問題提出延來有一定的寫意義。我主珍要講四個問蠢題：第一個筑問題是區(qū)分赤所有的挪“做建筑物叉”存；第二個問奴題是建筑物友區(qū)分所有權(quán)含中的專有權(quán)踢；第三個問困題是建筑物盤區(qū)分所有權(quán)懼中的共有權(quán)怖；第四個問逼題是實務(wù)中糊的焦點問題枯：車位、花垃園、露臺及括公用設(shè)施的源權(quán)屬。鈴第紛一個問題，胸建筑物區(qū)分血所有權(quán)的松“厘建筑物胞”勇從碑物權(quán)法公布洋草案的時候狐我就注意到饒這個問題。尚公布的物權(quán)旬法草案第二叢百六十六條濫是對概念的犧解釋，其中筐第二項就解郵釋啞“貧建筑物區(qū)分煮所有權(quán)舉”幅。條文說是細“妙高層建筑物乘出現(xiàn)后，各骨業(yè)主對住宅毒等專有部分給享有所有權(quán)孕，對電梯、具過道等共有遷部分享有共括有和共同管糟理的權(quán)利。揚”白它強調(diào)的是吼“蛛高層建筑物貨出現(xiàn)以后渡”職。王利明老婆師主編的《戚中國民法典漫建議稿》第體810條說嚴，建筑物區(qū)鬧分所有權(quán)是鼠對一棟樓房罵中專有部分份的專有權(quán)、奴對共用部分魯?shù)墓灿袡?quán)以瘡及因共有關(guān)乒系而產(chǎn)生的景管理權(quán)的結(jié)秤合，這里面呆也提到是錄“龍對一棟樓房君中利”圍的區(qū)分。臺稱灣《公寓大更廈管理條例其》解釋區(qū)分裁所有，是指框數(shù)人區(qū)分一損建筑物而各燃有其專有部金分，并就其援共用部分按鍛其應(yīng)有部分左有所有權(quán)；鐮這里面也提憲到振“網(wǎng)一建筑分”塌。我們的物爬權(quán)法第七十璃條規(guī)定：獸“堆業(yè)主對建筑爭物內(nèi)的住宅非、經(jīng)營性用掀房等專有部鼻分享有所有五權(quán)，對專有耕部分以外的寫共有部分享哄有共有和共云同管理的權(quán)悉利挪”闊，也是說桿“抹建筑物內(nèi)的魂住宅藏”奴。傅從牙實務(wù)來考察許，我們國家涼的房地產(chǎn)與螺國外的情況樸不大一樣，岸其特點之一阿就是體量都贈非常大，有伏些小區(qū)大的奪有幾百萬平蠻方米，小的蠅也有好幾萬裂平方米，往鬧往都不是一斤棟樓。這就鴨存在一個問嚼題，除了這豎一棟樓之外幟，其他的部甜分是不是區(qū)鋒分所有權(quán)的鈔組成部分？網(wǎng)因為我們看傘到，前面的條定義都只談蜻到建筑物本詢身。吧首逢先，我覺得夕建筑物是不穴是區(qū)分所有貼，與它的體班量、形式是騰沒有什么關(guān)主系的。比如林有些體量非仿常大的建筑殿物，據(jù)說你襯們的明德樓食有七萬平方假米，但它不徐是區(qū)分所有翼建筑，它是枯單一業(yè)主。稿再比如故宮炸，據(jù)說有九汪千九百九十掌九間房屋，丑它也不是區(qū)針分所有，它腹也是單一業(yè)質(zhì)主。所以，我體量大小沒接有關(guān)系。建艱筑形式上，受是高層還是菠平房好象也搞沒有關(guān)系。久現(xiàn)在常見的答區(qū)分所有建惹筑是高層建司筑物，但是懇平房我認為僻也可以存在六區(qū)分所有，煙比如一個家傭里面的私房屯，老一輩去基世之后，弟正兄幾個分家罩，把平房做夢一個分割，恭辦理產(chǎn)權(quán)登僵記之后，就站形成區(qū)分所仗有的形態(tài)。職其減次，商品房漁基本上都是韻區(qū)分所有建乞筑，因為商拿品房建造的帽目的就是為戲了將來分割略銷售。但是暴，區(qū)分所有害的建筑不僅駐僅商品房一構(gòu)種形式，商枝品房以外的膠建筑也可以危成為區(qū)分所些有。煌第召三，區(qū)分所赴有權(quán)不僅體鋤現(xiàn)在建筑本倍身，建筑以置外的設(shè)施、狂設(shè)備、空間提，也是建筑吉物區(qū)分所有恢權(quán)的對象。忘比如物權(quán)法典規(guī)定，道路萍、花園、綠頭地屬于業(yè)主劑共有，這就肝說明建筑物服區(qū)分所有權(quán)分已經(jīng)延伸到顛建筑物以外桌。寄第掃四，專有的潔建筑物可以齊轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)分沃所有建筑物藍。我看到一敲個案例，一裙個人取得了油建造三層樓劃房的規(guī)劃許戴可，蓋了兩侍層后因缺少構(gòu)資金就封了呼頂，后來他騾把二層賣掉貝，二層的買富房人也辦理綠了產(chǎn)權(quán)登記薯。之后蓋房泛子的這個人備想在二層上占面再加蓋一切層，因為他傳有規(guī)劃許可士證，但是遭產(chǎn)到了二層業(yè)嘗主的反對，臭后來就到法號院訴訟。對憐原建造人有蝦沒有權(quán)利再書蓋一層，法渴院內(nèi)部也有狼不同的意見茫。我認為，戲這個案件的上關(guān)鍵就在于蜘，原來建造膊的房屋，屬漏于建造人專渴有，當他把扣房子賣給了回第二個人以磨后，這個房站子就由專有迷變成了區(qū)分期所有的建筑電物，這個時楚候新的業(yè)主校與他都是這升棟建筑的所胞有人，兩個喊平行、相互渣獨立的區(qū)分曲所有權(quán)，這馳種情況下，拌你再做處分洲，影響到他蘭人的利益時攻，別人當然跌有權(quán)阻止。塔這就是專有德建筑變成區(qū)柔分所有建筑絲物的一種情途況。漫還嘗有一種情況狹是共有建筑翅轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)分育所有建筑物爺。不少人會肚把區(qū)分所有周與共有混淆先，覺得都是須有挺多業(yè)主許，看上去形叫式差不多。嚼但是共有只掌有一個所有蹄權(quán)，區(qū)分所貌有權(quán)是同時飯平行存在的曠、彼此獨立畢的多個所有撒權(quán)，我賣掉襖我的房子，歸對別人沒有磁影響。但如課果是共有，拔就需要征得奉共有人的同老意，任何一蒼個共有人不基可處分。有休這樣一個案亞例，一棟大身樓原來是一橋個家族的產(chǎn)竹業(yè)，家族的離成員應(yīng)該是吐一個共有的化關(guān)系，后來寄這個企業(yè)破先產(chǎn)了。很多谷債權(quán)人追債桌，法院就主幣持把這棟大耽樓進行了拍寄賣，拍賣的悔時候疏忽了請共有的問題片，只作了簡擊單地分割，脖一層、二層裁、三層、五得層等等，有附一個香港商擴人買了這棟弱大樓的一至蟲六層，其他恥人買了以上筍的各層，后眉來港商就把雨一層大堂作娃了豪華裝修型，一部分作碗為商業(yè)鋪面駛，一部分作減為通道。樓兵上的人要走緣大堂，這個慚香港業(yè)主就毛不讓他們走墓，說一層是虛我買的，你輔們不可以走嚼，如果要走屋，你要按照皂平方米每個傾月給我一元蘿錢。結(jié)果媒燙體報道說是洋買路錢現(xiàn)象拋。可能有些寬人會想到相碎鄰權(quán)問題，驕但這棟樓是印有負一層的扣，負一層也遙是有出入口膚的。香港人發(fā)認為樓上的莖人可以走地設(shè)下室嘛，你侮要想方便、疏體面，要走添我的大堂，懼就得給我付晨錢。我覺得澆這個問題的壩關(guān)鍵就在于癢，原來是一豆個共有建筑沈，現(xiàn)在變成蛾了區(qū)分所有勢權(quán)建筑，在疊這個變化的航過程當中，禽主持拍賣的痰人沒有考慮租到區(qū)分所有黃權(quán)里面共有還部分的劃分口，這是法院述犯的一個錯舊誤。現(xiàn)在這厘個問題有兩啟種處理辦法他，一是把一每樓大堂重新慰分割，分攤由到樓上面積似中去，等于潛樓上的業(yè)主祝共同把它買夠下來，作為布共有部分。趣二是按照地峽役權(quán)規(guī)則：美即利用他人較的不動產(chǎn)以特增加自己不步動產(chǎn)的效益俊，這需要訂艙立設(shè)定地役匹權(quán)的合約，庸支付對價，蠢也就是所謂饒的買路錢。縫另亞外，區(qū)分所浙有建筑物轉(zhuǎn)倆變?yōu)閷Ｓ谢蛩坠灿械慕ㄖ铩１热玳_翼發(fā)商建造的歐商品房，本臉來這些房子嫩都是區(qū)分所侮有的，有一史個單位買了艷一棟樓，就莊這一棟樓而蓬言，就形成禾了單一所有燥人的建筑。戚下?lián)厦嫖覀兛磶诇p幅圖片（圖候片略）。這購些圖片是深萌圳城中村的需面貌。這與年區(qū)分所有權(quán)騾也是有關(guān)系沸的。深圳的設(shè)城中村，本狡來這些人全箭部是農(nóng)民，隙后來隨著城蜻市的發(fā)展把象農(nóng)民的土地擁征用了，只寒給農(nóng)民留下層一片宅基地館，農(nóng)民就在激這個宅基地風(fēng)上蓋起了樓啟房，現(xiàn)在這式些農(nóng)民就靠示出租房屋生辜活。我們看餡到的現(xiàn)象是授，他們都是慢可著自己的嫌宅基地的范挽圍來蓋房，玻樓與樓之間董可以握手，櫻建筑密度非惱常高。城中貍村現(xiàn)在形成肝了一種很特搜殊的社會形犁態(tài)，據(jù)說里貿(mào)面的物價與枯外面的市場認都不太一樣賓，基本上是很低收入的人脊群住在里面織。城中村與而建筑物區(qū)分頸所有權(quán)的關(guān)壽系是什么呢借？一個是他披們把專有的果部分擴大到送了極限，自均己的部分都紙會用足；然勵后把共有的右部分壓縮到土最小。他們狗為什么要這葉么做呢？開歡始我不理解的，認為是由運于農(nóng)民的素圓質(zhì)低，為什蔑么大家不能尊團結(jié)起來好騾好規(guī)劃一下匆，統(tǒng)一建造鉗密度小一些機、容積率高態(tài)一些的樓房濤呢？但是后盡來我發(fā)現(xiàn)，猴事情不是這槽樣的。一個證因素是，失溝地農(nóng)民對自知己的未來具考有一種恐懼標感，對政府蒸不信任，他辣們要立足于予自己解決自歲己將來的生貿(mào)活問題。再適一個因素是谷，以我們社銜會的現(xiàn)狀，月一旦你與別團人發(fā)生了產(chǎn)緒權(quán)糾紛，沒笑有有效的解隸決機制，就璃算去打官司杰也可能三年沾、五年不會叔有什么結(jié)果鞋。最后，就睛只有自己解隱決自己的問像題，犧牲掉瓣采光、通風(fēng)械、通行、隱谷私以及生活越的舒適感，富這樣一系列隙重要的利益掌，換來一個蜜踏踏實實的咐所有權(quán)。而念且大家彼此濕互相容忍，傾都是這樣蓋篩房子，從來糠沒有聽說城室中村因為蓋棵房子發(fā)生糾驕紛的事件。嬌所以，我覺廈得這對農(nóng)民翅來說是一個港最現(xiàn)實的選仔擇，也是一改個最優(yōu)的選劑擇，反映了奶農(nóng)民在這樣牲環(huán)境下的一幣種智慧。他俱們不這樣做觸，還有什么海好辦法？如弱果由村干部好牽頭蓋大樓蓋，肯定是村岔干部選擇最瑞好樓層。所昨以，城中村屬是一個非常唯有意思的社扔會現(xiàn)象。現(xiàn)冷在有人提出蒜要對城中村嬌進行改造，畢說影響深圳挪整體形象，休我覺得這種脫看法是有問摔題的，你首醋先要搞清楚蹤為什么會出層現(xiàn)這樣現(xiàn)象大？癥結(jié)在什健么地方？美厲國為什么沒促有城中村？休歐洲為什么粥沒有城中村爺？因為他們加沒有這個必界要。詳?shù)诙€問題，丘建筑物區(qū)分城所有權(quán)中的咐專有權(quán)贏建萄筑物區(qū)分所累有權(quán)中的專宮有權(quán)是業(yè)主挪獨立行使權(quán)歇利的部分，找這是大家都盒能認可的。龍它大致相當乘于房屋產(chǎn)權(quán)撫登記的部分跡。為什么說乖“賢大致相當于尤”施，我后面再預(yù)做解釋。拜王祖澤鑒先生在等他的《民法土物權(quán)通則駐?繭所有權(quán)》一作書當中講到明專有部分，壓他說，基于舞區(qū)分所有建漂筑物專有部繁分的物權(quán)性隱，應(yīng)認為其愈須兼具構(gòu)造查上及使用上積的獨立性。屢也就是說，各專有部分有委兩個特點：口一個是構(gòu)造湊上的獨立性講，一個是使朵用上的獨立怎性，具備這貴兩個特點就孫可以認為是且專有的。王范利明老師主好持編寫的《娘中國民法典尖草案建議稿缺》第811焦條說，專有育部分是指在鳳構(gòu)造上及使濱用上可以獨雙立，且可單撫獨作為所有宋權(quán)標的的建射筑物部分。齒如果把這兩填位王老師的腫觀點結(jié)合起括來，專有部寶分應(yīng)當有三片個條件，具綠備構(gòu)造上的逼獨立性、使篇用上的獨立似性、可以單縣獨作為所有余權(quán)的標的。怠首托先，構(gòu)造上木的獨立性，障在實務(wù)當中略是一個很有斤分歧的問題祥。比如說車披位，有些登市記機關(guān)就認嶺為，你的車脊位沒有墻，表怎么能夠區(qū)奸分呢？只劃暮一條線這是兩不確定的，旗結(jié)果不予登海記。他們認門為，專有部承分一定要有許物理上的獨充立性，有四蠻面墻，有頂兼有蓋，才算言是一個建筑欠物。但從現(xiàn)臂實情況來看有的話，只要屆是在使用時雪能夠滿足區(qū)般分的要求，驗就應(yīng)當認為映它具有構(gòu)造綢上的獨立性愛。也就是說厲，這種獨立褲性是法律意竊義上的獨立折性。孫憲忠展老師在一次普講課的時候涼講到這個問份題，他就說挑，中國的土某地與俄羅斯購都是連著的糾，難道就不別能區(qū)分了？奇土地都可以吉區(qū)分，建筑異物就更不用免說。其實我鍬們很多商業(yè)統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)頑商，他在銷躍售鋪位的時臟候就是劃線膝，只要這個栽線是確定的擴，就可以認彼為鋪位具有暖構(gòu)造上的獨紗立性。武其憤次，關(guān)于使挖用上的獨立姐性，我的理乓解，應(yīng)當是錢指該物的使鉆用價值，與耕其它專有部悟分的使用價淺值相互之間薦沒有必然的糖聯(lián)系或依賴值性。這也就喂是說，可以丘不依賴其他扒專有部分而伶存在，并且壞同樣可以發(fā)副揮它的作用竿。比如小區(qū)拳的游泳池、呀會所以及車丘位，都具備賠這樣的特點甲。斬第飲三，能單獨憤作為所有權(quán)賺標的，我的雕理解，應(yīng)當老是指符合交嫩易習(xí)慣，不老違反法律強扣行性規(guī)定。裹比如我們到吧餐廳吃飯，暢餐廳對餐巾消紙收費，這閘個大家還能彎理解，畢竟誠它還有一個礦實物形態(tài)；丹但如果餐館疾對碗筷也要抓收費，就非轟常不合理了咳。按照交易駱習(xí)慣，我到誦你的飯店去串吃飯，你就漂必須給我提常供這些東西恒。現(xiàn)在深圳挎流行一種用山塑料膜包裝趁起來的消毒柜碗筷，顧客朋使用這種碗主筷要加一塊鄰錢，普通的叛碗筷不用另吧外收費。這尖種方式看來忘會成為交易付習(xí)慣，但前謎提是不能違例反法律的強養(yǎng)制性規(guī)定。編前談面談到，專憶有部分大致擦相當于不動互產(chǎn)登記的部細分，為什么思說是徹“下大致相當于掃”淡？第一，我劇們現(xiàn)在房產(chǎn)炎證登記的部匆分并不完全甲是專有部分交，比如你房篇產(chǎn)證上登記優(yōu)一百平方米仰建筑面積，趟實際上套內(nèi)拼的使用面積吩只有八十平逼方米。其他延部分是什么捕呢？是分攤竹的公共面積鴉。按照物權(quán)夸法的原則，汽分攤的面積崖不應(yīng)該算在抱專有部分里墨的，但是我荷們的房產(chǎn)證斃面積包含了攏分攤的公共簡面積。還有渡更大的共有央部分是沒有車進入分攤的揮，比如設(shè)備零用房、配電久房等等。一濕個住宅小區(qū)蛙里的建筑面杜積，有三個帶層次，一個恒是總面積，木包括專有面片積、分攤的寇公共面積和沈未分攤的公階共面積；二拜是銷售的建故筑面積，它去包括專有面會積+分攤公架共面積；三腥是使用面積世，即物權(quán)法幻所稱的專有罪部分。艘第這二，很多沒脂有登記的部概分，事實上放是業(yè)主專有槐的。也就是任說，有一部曲分該登記的盈沒有登記。雀現(xiàn)在的商品詳房的形式非出常多，有些陪送地下室，雄有些送儲藏王室、露臺等恰等，但是除爭了少數(shù)地方甜，車位可以貧登記以外，弟多數(shù)地方是狼不給辦理登右記的。事實蹄上屬于業(yè)主閘專有的部分糾，不能體現(xiàn)漢在業(yè)主的房株產(chǎn)證上，這老就形成了一內(nèi)個矛盾：一浪方面法律規(guī)王定不動產(chǎn)登啄記為房屋所婦有權(quán)歸屬的拒依據(jù)，而目纏前的不動產(chǎn)論登記制度又墳不能滿足現(xiàn)鏈實需要。所浪以我認為，考在目前不動鑒產(chǎn)登記制度弟不完善的狀嗽況下，如果統(tǒng)依照登記的檔狀況判定不廣動產(chǎn)的所有左權(quán)，無異于錘刻舟求劍。受從實際出發(fā)柔，業(yè)主通過群購買、附贈牽等方式合法壺獲得的不動愚產(chǎn)，即使沒剃有登記，也愚應(yīng)視為專有盼部分。式我創(chuàng)們?yōu)槭裁椿ㄑ谫M這么多時臟間界定專有譜部分的界限竟呢？我覺得核有三個意義浩：一是穩(wěn)定緩財產(chǎn)關(guān)系，栗減少糾紛；問二是，發(fā)揮糧物的效用，糊提高社會效詞益；三是對伯專有部分有帝一個科學(xué)、員合理的界定挑，使業(yè)主的督權(quán)利、義務(wù)陶符合實際情拔況。罩業(yè)部主對專有部屈分享有所有喬權(quán)，包括支堵配、使用、汽處分的權(quán)利電，但業(yè)主在粱支配專有部藝分的時候法洗律也有明確奪的限制。從恒物權(quán)法來看像，物權(quán)法第壞七十一條規(guī)葉定：百“廉業(yè)主對其建旗筑物專有部且分享有占有繳、使用、收肯益和處分的蹤權(quán)利。業(yè)主惹行使權(quán)利不閘得危及建筑西物的安全，摘不得損害其納他業(yè)主的合煤法權(quán)益。狼”均物權(quán)法第七春十七條規(guī)定孟：分“匠業(yè)主不得違既反法律、法完規(guī)以及管理揚規(guī)約，將住鐮宅改變?yōu)榻?jīng)杯營性用房。竭業(yè)主將住宅紐改變?yōu)榻?jīng)營澤性用房的，繪除遵守法律胖、法規(guī)以及慚管理規(guī)約外土，應(yīng)當經(jīng)有鴨利害關(guān)系的帳業(yè)主同意。造”浩但這兩條規(guī)輪定實施起來鉤存在很多問嫁題。業(yè)主行還使權(quán)利不得增危及建筑物參的安全，這腐是一個非常退好的規(guī)定，吸但是實務(wù)當己中，如何判坑斷業(yè)主是否享危及建筑物青的安全？我校們公司就遇幣到這樣兩個籌案例：一個宣是連排別墅卸的底層業(yè)主面覺得地下室菌不夠大，于惑是就進行改吳造擴大，這屈就涉及到把霞原來基礎(chǔ)里護面的部分墻層體挖掉，并朋且朝著背靠崖的山體部分鞋延伸。我們冷認為業(yè)主的膜改建危及到潔建筑物的安究全，就向法播院起訴，要鋪求他停止侵蝦害、恢復(fù)原縱狀。庭審的哥時候法官提徐出來，原告之必須舉證證澡明業(yè)主的這截種情況已經(jīng)豆危及到了建婚筑物的安全裳。還有一個染案例是，我圈們開發(fā)的一撤個高層建筑拋，結(jié)構(gòu)形式戚是框架加剪閑力墻，剪力炮墻就是用鋼椒筋混凝土現(xiàn)慎澆的承重墻鴨體，有一個先業(yè)主買了兩顏套房子是連搶在一起的，饞他打算在剪捆力墻上開一拴個門洞，把蔑兩套房子連威起來。這個念業(yè)主于是找斯了一家設(shè)計塵院給他做了鮮一個設(shè)計，不并且給他出活了一個證明你，說只要按株設(shè)計作了補脾強處理，對刃結(jié)構(gòu)安全沒吵有影響。他轎拿著這份文脹件向房管局底申請裝修許狐可，房管局約也給他出了月一個批復(fù)。睬這樣一來他曾的手續(xù)看上途去就很完善泥了。但是在諸動工的時候睜，遭到了其陶他業(yè)主的抵殼制。這位業(yè)嘴主認為他取枕得了這兩份粒文件，裝修韻行為就是完波全合法的。部但我覺得，住剪力墻和非熱承重墻是不靈一樣的，非逢承重墻打掉回沒有什么問耳題，剪力墻株的作用相當桃于柱子，是落不能隨便動粥的。對改變記原承重結(jié)構(gòu)播的行為，應(yīng)楊當推定為危棟及建筑物的耳安全。但是哲如果這個案香件一旦訴訟距，裝修的業(yè)召主有專業(yè)設(shè)勵計單位的證貢明和房管局啦的批復(fù)，反適對的業(yè)主說頸危及建筑物衛(wèi)安全，很難穩(wěn)舉證證明。含這個規(guī)定實蝕際上就被架敵空了。要利玩害關(guān)系人來必證明別人的營行為是危及搜建筑安全是帳不現(xiàn)實的，眼這些業(yè)主要停花費金錢、稼時間、精力愈，甚至需要冬請勘測設(shè)計揀單位來檢測汽鑒定，這個丘成本就負擔恒不起。織另駛外一個問題心是住改商的序利害關(guān)系人練的問題。到寄底誰是利害窩關(guān)系人？比錄如一個小區(qū)喉分為幾個層逼次，本單元被是第一個層戲次，整棟樓含是第二個層知次，相鄰的奶幾棟樓可能替又構(gòu)成一個鋸層次，最后致是全體業(yè)主紫。要住改商濃，到底要經(jīng)業(yè)過多大范圍而內(nèi)的業(yè)主同鏡意，恐怕就默是一個非常杏困難的問題無。就算我征傲求了這棟樓豬業(yè)主的同意那，到工商局濱辦理登記，懷工商局說了胖，單是這棟噸樓的業(yè)主同槍意行嗎？前扶后兩棟樓的覆業(yè)主的意見處怎么樣呢？刻現(xiàn)在大量的搖住改商可能其也不去申請予執(zhí)照，他就恩在家里進行館了某種商業(yè)輪行為，例如鑒在家里教鋼控琴，這個算熊不算利用住銀宅進行經(jīng)營王行為？這個權(quán)問題是非常文不明確的，響有可能這個許條文也會被策架空。回第設(shè)三個問題，掉建筑物區(qū)分頑所有權(quán)中的突共有權(quán)搖我姐覺得，共有院權(quán)的問題要臂比專有權(quán)復(fù)意雜得多。首童先，我國的籃法律沒有對鬼共有部分作擇定義和分類溫。物權(quán)法上炕只是規(guī)定，仰專有部分以丹外的是共有蘿部分，根據(jù)竄這個邏輯，帝好象是除了啞專有部分，配其他的都是除共有部分。船這就存在兩斑個問題，第朵一個問題是壩，專有部分攏本身我們就數(shù)沒有說清楚約，專有部分憐的標志到底搜是什么，按婆照不動產(chǎn)登斬記的內(nèi)容其覽實是不準確御的。專有部羨分都不是十毫分清楚，專炊有部分以外訊是共有，就劈成了皮之不派存，毛將焉虛附。其次，冠除了專有部酷分之外，也橡并不都是共破有部分，可玉能還有第三傻種情形，例裁如現(xiàn)在許多務(wù)小區(qū)在建設(shè)侵的時候，政窗府有關(guān)部門介要求小區(qū)必甘須配備郵電褲所、衛(wèi)生室置、社區(qū)用房莖，這些東西獎最后既不是但業(yè)主的，也渾不是開發(fā)商差的，開發(fā)商叛無償移交給桌政府相關(guān)部例門。對于共糧有部分到底故應(yīng)該怎么來需定義，是值慈得我們思考宏的一個問題端。縫物霞權(quán)法七十三渣條規(guī)定：沙“遷建筑區(qū)劃內(nèi)哭的其他公共插場所、公用聲設(shè)施和物業(yè)窯服務(wù)用房，攻屬于業(yè)主共種有。拋”糖物業(yè)服務(wù)用責房這是確定廈的，但琴“福公共場所、納公用設(shè)施核”晴能否界定產(chǎn)曠權(quán)？我覺得馬這兩個概念席都是一種功房能屬性的描被述，它與所捷有權(quán)是什么銅關(guān)系？比如谷小區(qū)的會所挪是供業(yè)主活允動的，肯定奶算公共場所鞭，但會所是迅不是就必然湯屬于業(yè)主共該有？公用設(shè)絮施的問題就起更復(fù)雜了，跳例如小區(qū)里韻面安裝的I失C卡，本這是最典型詞的公用設(shè)施售，它的所有版權(quán)人肯定是孔中國電信，待而不可能是椒業(yè)主共有。必從賭實務(wù)分析，算我覺得，共廳有部分應(yīng)該青是指該建筑趕范圍內(nèi)，由主部分或全體科業(yè)主共同擁雜有的部分。文部分業(yè)主共思有擁有的，魂在臺灣地區(qū)爸的法律里面嗓稱為危“頌小公悅”器，比如說我迷們這個單元惜電梯到了使丸用年限必須鮮要更換，換出電梯需要一煙大筆資金，桐維修基金是舍不夠的，要類進行續(xù)籌，記續(xù)籌的時候順多大范圍的塊業(yè)主出錢？勁當然是這個數(shù)單元的業(yè)主保出錢，與其贈他樓的業(yè)主壽是沒有關(guān)系漢的。辦“鎖大公燕”格就是全體業(yè)鬼主的概念，言也就是整個勾建筑區(qū)劃內(nèi)雪的全體業(yè)主竟。事實上，剖涉及到全體溉業(yè)主的事項立是非常少的劣，大多數(shù)事延項都只涉及漢到一部分業(yè)鮮主，就是森“溉小公植”武。厚共狗有的部分按敞照其權(quán)利的籮來源，應(yīng)當陳分為三種情軌形：法定共膝有、約定共葡有、天然共虎有。法定共效有就是法律泥或行政法規(guī)紀規(guī)定為共有番，比如物業(yè)雞管理用房、船道路、綠地盈。約定共有打是指本來具踢備了獨立性川，可以單獨寸作為所有權(quán)勾標的，但由告權(quán)利人通過房合同約定，料成為共有的逐部分。比如坡架空層、地豪下室、會所駛和學(xué)校。天吊然共有是最壤為復(fù)雜的，巴它是指在構(gòu)寄造上和使用皂上不具備獨考立性，僅為配專有部分提四供某些功能丑，與專有部枯分存在必然逝聯(lián)系，不能止單獨作為所容有權(quán)標的的錯部分。包括躬構(gòu)造部分、舅交通部分、杰設(shè)備部分與鋤公共空間。蘆下桑面我重點解淡釋一下天然挑共有的四個寬組成部分。摟構(gòu)造部分，士包括基礎(chǔ)、輩外墻、梁柱藝、屋面、圍塌墻、大門等袖。交通部分元，包括走廊賞、樓梯、門殃廳等。設(shè)備乖部分，分為旅兩種，一種視是基礎(chǔ)設(shè)施棗，包括上下孔水、消防、即變電、電梯辛、照明、化嶺糞池、垃圾泉房等必備設(shè)魚施；一種是倒增益設(shè)施，藝包括園林、悅小品、雕塑闊、公告標示物、安防系統(tǒng)覽、休閑坐椅菜、健身設(shè)備扯、兒童游戲辜設(shè)備等改善齡住宅性能、秋提升生活品置質(zhì)的設(shè)施。坦公共空間，狡包括道路、斬綠地以外的勞廣場、園林丹等。爺?shù)趦斔膫€問題，鞭車位、花園化、露臺的權(quán)玻屬妨（蔬一）幾種觀避點的介紹舊問不題的起源是獨開發(fā)商銷售娘或者出租車斥位，另外開口發(fā)商在買房傘子的時候附驚贈花園、露妄臺，由此產(chǎn)犬生一些爭議宏，反對者主洋要有以下幾掏個方面的理皮由：臣1構(gòu)、成本說。理認為開發(fā)商件的房價里面衫已經(jīng)包含了家車位的成本串。物權(quán)法在射全國人大進功行討論的時每候，有一位謙代表發(fā)言就而認為，開發(fā)腔商在賣房子旅的時候已經(jīng)各包含了車位敗的價格，如簽果再賣車位裝，就等于車恐位出賣了兩挑次。這種觀惰點認為，成誘本可以決定彈所有權(quán)。河2悉、配套說。錫有人認為，拾車位是為小判區(qū)的住宅配固套的，開發(fā)羽商不應(yīng)該單行獨出賣，業(yè)丙主在買房子虎的時候，這海些車位就隨恩著住宅的所吹有權(quán)一并轉(zhuǎn)缺移了，故應(yīng)躁當是業(yè)主共駱有。鮮3蓋、容積率說補。什么叫容針積率呢？就閣是土地面積斷和建筑面積息的比例。也醒就是說，一罰平方米土地敲建造多少平涌方米的房子捏。比如一個舒小區(qū)的容積嶄率為二，那忘就是一萬平挽方米土地建糊造兩萬平方揮米房子。通飲常車位是不房計入容積率誕的，有人就凈認為，小區(qū)碑的車位作為他不動產(chǎn)是建尸在小區(qū)土地謠上的，既然乳車位不計入半容積率，沒種有分攤土地槍指標，那你痰的車位建造鴉在哪里？所觸以就認為，狡根據(jù)容積率惜的原理，也詳應(yīng)當屬于業(yè)鞏主所有。杯4布、投資者說認。有人認為膽，業(yè)主承擔岔了房價，所俗以業(yè)主才是彈真正的投資狂者，根據(jù)誰汁投資誰所有令的原則，車辰位應(yīng)當屬于裝業(yè)主所有。競另思外，對開發(fā)疤商附贈的宅肆旁綠地和屋稼面露臺，也毯有觀點認為拐，這些是屬著于全體業(yè)主手共有的部分夾，開發(fā)商無祝權(quán)在銷售相持關(guān)房屋時，狀贈送給特定圓業(yè)主，這種不贈送，是處賴分了全體業(yè)黎主的利益。遇（緒二）賣豆腐拖模型檢我奔用一個決“次賣豆腐模型逐”皆來說明觀點芒：榜張列三每天做1觸00斤豆腐暈，成本是5滲0元，每斤答豆腐賣1元呀左右，到天奪黑的時候賣柴了80元，必這意味著張養(yǎng)三已經(jīng)收回柴了成本，并株且有了盈利餅。現(xiàn)在，張環(huán)三還剩下1赴0斤豆腐，植這10斤豆儲腐屬于誰？致如昆果按照成本脫決定所有權(quán)添的觀點，這遮十斤豆腐應(yīng)弦該屬于當天隔全體買豆腐狂的顧客，因香為他們分攤戒了成本。但言事實上，哪社一個頭腦正池常的人會認拿為，我還有王一塊豆腐在醫(yī)他手里，他詢拿回去吃就師侵犯了我的燦權(quán)利呢？飲另觀外，張三在數(shù)賣豆腐的過住程中，經(jīng)常標會給某位顧撿客多搭一小叛片豆腐，他氏有沒有這個趣權(quán)利？其他平買豆腐的顧食客能否主張錦，張三搭贈澤的是屬于全坡體顧客的豆販腐？依我們卻的生活常識鋪，不會有人僑這樣認為。闖這向就是我們用馬“邊賣豆腐模型眼”目要說明的兩霧個問題：第之一，物因為夢制造而產(chǎn)生躬所有權(quán)，它彈的制造人就羊是原始的所孤有權(quán)人。物溉權(quán)法第三十豈條規(guī)定，因營合法建造行療為設(shè)立物權(quán)應(yīng)的，自事實區(qū)行為成就時盟發(fā)生效力；騎第一百四十量二條規(guī)定，有建設(shè)用地使換用權(quán)人建造初的建筑物構(gòu)籃筑物屬于建遭設(shè)用地使用核權(quán)人，就是困這個含義。葵第二，成本顧與所有權(quán)是蟲沒有關(guān)系的輕。成本是經(jīng)貓濟學(xué)概念，總它與收益有橋關(guān)，而與所傅有權(quán)無關(guān)。榨但很多人談掉車位問題的芬時候都要扯非進成本，其奶實不單車位扛的成本與所夾有權(quán)沒有關(guān)魯系，所有東他西的成本都散與所有權(quán)沒孔有什么關(guān)系出。比如我現(xiàn)騎在手上的兩識本書，它是圍我所有的財豐產(chǎn)，成本是丙誰支付的，紐根本就不重嶄要，無論是慚我花錢購買游，還是楊老屯師送給我，股所有權(quán)都是勁我的。所以均成本不但不芒能決定所有答權(quán)，而且與續(xù)所有權(quán)沒有真什么關(guān)系。牲房地產(chǎn)開發(fā)湊雖然過程復(fù)塑雜，其原理趴同做豆腐一張樣，開發(fā)商罩就好比豆腐飽生產(chǎn)者，它請首先取得土稈地，然后經(jīng)倚過規(guī)劃設(shè)計胞、施工建造腫，到最后銷般售交付，在梳整個過程中般，開發(fā)商是衣唯一的所有斑人。開發(fā)商脆作為原始所年有人，它處鄰分的是自己交的財產(chǎn)，這租個時候并不糊存在賀“充全體業(yè)主狂”愧。如果開發(fā)第商處分全體極業(yè)主財產(chǎn)的嘆觀點成立的薯話，就等于肥說張三的豆悶腐自始就屬附于全體顧客菌。假如全體駐顧客是向張老三定做的豆病腐，這個道炒理可以成立如，事實上不畏是這樣。業(yè)叔主以后來繼垃受取得的區(qū)萬分所有權(quán)，串來質(zhì)疑開發(fā)喇商最初處分蛙商品房的權(quán)至利，這無異叛于全體顧客饒在買下豆腐餅之后，再回浙過頭來否定暗張三對豆腐罷分割出售的框權(quán)利。掃我達的占“辦賣豆腐模型攪”玉是在200場5年提出來惡的，當時車晌位的問題就臂爭論得非常仇激烈，我寫渾了一篇文章猾《賣豆腐模所型估——岔住宅小區(qū)里礎(chǔ)的車位究竟喘是誰的》，瓦發(fā)表在《深璃圳法制報》柔上。去年在廁福州的物權(quán)峽法實施疑難唯問題研討會崖上，我也談拌了這個觀點鉗，楊老師給刷我做了重要黨的指正，楊便老師說，你賺要注意到不暴動產(chǎn)與動產(chǎn)哭是有區(qū)別的首。確實如此濕，不動產(chǎn)的江轉(zhuǎn)讓，法律秒法規(guī)有許多燙要求，不能莫像豆腐那樣傲自由買賣。搜另外，我后犯來意識到，變商品房與普牌通的房子也濫有不同。商板品房從開始聰建造的時候袖，就已經(jīng)確增定為它是區(qū)滾分所有權(quán)的吉建筑，也就豆是說，這塊悅豆腐在做的眼時候，基本額上已經(jīng)分好蝴了，不能隨拘意亂切。什載么叫亂切？敏什么叫正確尚的切？這就置看法律、法塑規(guī)、合同以球及廣告宣傳瓣的內(nèi)容。如銹果開發(fā)商處譜分不動產(chǎn)，愚沒有違反法握律、法規(guī)的兇強行性規(guī)定壽，沒有損害肌社會公共利銅益，沒有違牛反已經(jīng)作出萄的約定或承筆諾。這個前逆提之下的民張事行為，就短是合法有效冷的。片面強姐調(diào)我建造的理房子我愿意鈔怎么切割都拖行，也是不畝對的。董賣豆腐模型椅是一個通俗蒸的比方，它惱的意義只在風(fēng)于兩點：一苗是說明制造字產(chǎn)生的所有般權(quán)，制造人躬是原始所有巴權(quán)人；二是美說明成本與際所有權(quán)無關(guān)艦。如果大家紙對這兩點有睜不同看法，閃歡迎給我指赴正。鼓物攀權(quán)法公布后爆，我的應(yīng)“佛賣豆腐模型仇”陡在這部基本悔法律中找到攝了依據(jù)。這嘉就是前邊說戲到的物權(quán)法者第三十條和麻第一百四十摩二條。后者顏規(guī)定矩“擇建設(shè)用地使銹用權(quán)人建造臺的建筑物、均構(gòu)筑物及其斬附屬設(shè)施的皺所有權(quán)屬于濤建設(shè)用地使孩用權(quán)人，但冠有相反證據(jù)譯證明的除外也。韻”腐實際上就是境說，張三做打的豆腐、豆堂漿、豆渣屬蕩于張三所有貌，有相反證殼據(jù)證明的除打外。著（展三）車位的進問題花通汪過以上的分豬析，我們現(xiàn)質(zhì)在可以回答輩前邊列舉的見幾種觀點：冬關(guān)泛于成本說，胡我們已經(jīng)論方證，成本與屆所有權(quán)沒有尊關(guān)系的，成避本作為經(jīng)濟賀學(xué)概念，只蹄有在核算收術(shù)益的時候需蝕要考慮。辰關(guān)奴于配套說。渾配套是一個揪功能上的概的念，與所有說權(quán)也沒有關(guān)畢系。我們知敬道，小區(qū)里漲面除了車位賀之外還有大皂量的其他的止配套設(shè)施，器比如現(xiàn)在很廁多公共交通島的配套是由允私營企業(yè)來丟承擔的，它信的功能是公西共配套，但盡所有權(quán)另有禿其人。抓關(guān)季于容積率說勢，容積率是基一個規(guī)劃指撿標，本質(zhì)上蒸是行政許可多，只涉及行歌政法律責任冶。超容積率今或未計入容閑積率，都只裙涉及開發(fā)商葬是否承擔違拔反規(guī)劃管理餃的責任，既吩不影響業(yè)主設(shè)已經(jīng)取得的紛財產(chǎn)，也不膚會因此增加半業(yè)主的財產(chǎn)猛。車位也是錦同樣的道理否，即使說車恨位沒有計入廣容積率，是監(jiān)違規(guī)的，也意是政府處罰躍或者向政府猾補交地價的壇問題，這與倘業(yè)主的財產(chǎn)您是無關(guān)的。通所以，是否初計入了容積熄率，不影響再所有權(quán)的歸鍋屬，更不會逃決定所有權(quán)描的歸屬。籠關(guān)致于投資者說賀。業(yè)主是不襪是投資人，稍這個問題就佳更簡單了，暴投資是一種騎策劃項目、待籌措資金、膛承擔風(fēng)險、諸享受收益的碌經(jīng)營行為。壩業(yè)主購買商勢品房等于購夫買商品，這少和投資完全測是兩回事，嫁雖然業(yè)主承貌擔了房價，捉也不能算做玻投資人。如港果我們承認度了業(yè)主是投倒資人，那就筍不是只享有勇車位權(quán)利的紐問題，整個稈小區(qū)的開發(fā)攝利潤它都有個權(quán)分享。我鎖們知道中國躲電信有幾千軌億的資產(chǎn)，千它的資產(chǎn)從亞哪里來的？充是全體用戶騎交給它的電登話費。那能持不能說，全番體用戶都是國中國電信的徒投資人呢？曬這顯然是不款能成立的。虹在朵實務(wù)中還有哲一個問題非族常令人困擾袋，就是政府打的規(guī)范性文皮件設(shè)立或變某更所有權(quán)的增問題。現(xiàn)在傲有的地方政藝府連規(guī)章都牧不用制訂，喇就是政府下染面的委辦局扇發(fā)一個紅頭份文件，就可矛以確定你的顆這一部分財雙產(chǎn)是誰的，蔬比如規(guī)定幼淡兒園、學(xué)校譜要無償移交怪教育局，人們防車庫要無敘償移交人防竄辦，社區(qū)辦塊公用房無償腸移交街道辦紫等等。從法賭律上看，所優(yōu)有權(quán)的確認臉和變動是一責件非常重大洪的事情，涉醬及到民事主椅體的重大權(quán)江利，政府沒塔有權(quán)力裁斷郵這個問題。曬政府自身要密取得其它民塔事主體的財佩產(chǎn)，除了購巡買和征收，億其它方式都向是不合法的民。我們希望飼靠法制的完嫁善解決這個飯問題。歷下球面我介紹一纖個案例，是炭廣州海印南杏苑車位的糾眠紛案件，這鴉個海印南苑砌有1300吳戶，配建了將159個地超下車位；這老個比例是非伍常低的，大乒概是八點二碼戶擁有一個攜車位。然后礦在2001堂年樓盤交付播后供業(yè)主租康用，200昂2年開發(fā)商母取得車位產(chǎn)藝權(quán)證，20煙03年開發(fā)攔商將車位抵渾債給銀行。賠2005年鄉(xiāng)，銀行委托駝拍賣這些車輩位，王某就酷把這159悅個車位全部肚買下，并且眾以9至14準萬元的價格哈公開出售，誓其后遭到業(yè)玻主抵制，至善今大多數(shù)車叔位一直閑置療。陡我聲們分析一下它這個案例：跳開發(fā)商之所扁以把這些車畏位抵債給銀匙行，無非是堡希望車位變欣現(xiàn)。在此之旺前，開發(fā)商墾一定是對業(yè)恨主有出賣的同要約，我們魚知道抵債物寫品的價格一孫定是低于這蠟個物品原有廁價值的，開宇發(fā)商如果能熟夠按照正常堵的價格把車豬位賣給業(yè)主胸的話，它不隔可能走這條蔽路。所以可畫以推定在此揀之前，開發(fā)致商是想把車還位賣給業(yè)主遠，業(yè)主不買蹦。業(yè)主不買付的理由并不歐是不需要，墊在車位很緊窩張的情況下陳，業(yè)主是有纖需要的，無險非是價格的額問題。其后墾，王某把所單有車位全都腹買下來，最因后賣出是以夕9萬至14螞萬元的價格邪。可以判斷尺，王某買進叢的時候一定耳是低于這個炊價格的。那冠么在王某買扛進之前，業(yè)為主應(yīng)當是有屋機會的，為生什么別人都飾認為有利可總圖，業(yè)主卻綱不買呢？你始不買別人就餃買了，別人扎再賣時你又討阻攔，寧可略讓這些車位送閑置在那里購。沒現(xiàn)田在的情況是脖，業(yè)主要求跌政府撤銷車凱位的產(chǎn)權(quán)證夢，否則要告帥政府違法行欣政。后來業(yè)旁主又發(fā)現(xiàn)一悲個情況，認跨為這個地下腳車位屬于人般防工程。按答《廣州市人齡民防空工程襪建設(shè)和使用徐管理實施辦怎法》第三十雷七條規(guī)定：滋“俯凡建設(shè)費用鏡列入商品房仇綜合開發(fā)成泡本，按規(guī)劃達統(tǒng)一建設(shè)的陪人防工程，危均列入本市連公共人防工贊程管理，作騰為國家的人污防戰(zhàn)備設(shè)施顆。開發(fā)建設(shè)遮單位不得出座售，并按開淋發(fā)建設(shè)單位很的隸屬關(guān)系卸，移交市、承區(qū)人防辦統(tǒng)廢一管理和使碼用。包”不這就是我剛犯才講到的，噸規(guī)范性文件酸涉及所有權(quán)對的問題，這希樣一個廣州賄市的規(guī)范性靠文件，它就顛可以決定你蔑的人防工程青要上交給政參府。事實上秘按照我國《熱人民防空法屯》第五條的索規(guī)定，人防攻工程也是誰扭投資誰受益繩，在產(chǎn)權(quán)方毛面并沒有特劉殊的規(guī)定。淺只有國家投斷資的人防工毛程屬于國家量所有，鼓勵裕其他社會主觸體投資人防肅工程，鼓勵尊的措施就是病誰投資誰受舉益。這個案銷子現(xiàn)在也沒君有什么結(jié)果帶。我覺得，陽從這個案例千可以看出，胸現(xiàn)在車位爭般議的癥結(jié)到呼底在哪里。珍從這個案件壇本身來看的衫話，開發(fā)商命是沒有什么留問題的。現(xiàn)把在確實存在第一種輿論的期誤導(dǎo)，包括炮有一些律師血也給業(yè)主誤杯導(dǎo)，本來一亞個很簡單的膝道理，最后纖搞得混亂不剖堪。猶今魯年3月5日翁在西安發(fā)生漠一件劫持澳理大利亞人質(zhì)寄的案件，這披個事情《鳳狹凰周刊》有葛很詳細的報喪道。這個犯填罪嫌疑人其兵實是一個非頃常規(guī)矩的老拿百姓，他的彩樓下是稅務(wù)鍋局的辦事大堵廳，稅務(wù)局柱要做一個招凝牌，這個招誤牌就釘在了哈他們家的陽朱臺外沿上，婦這個人就覺冠得稅務(wù)局侵皮害了他的權(quán)訊利。然后他彩就打官司，駐一審、二審曠都敗訴了，童這個人非常涼生氣，認為忘不公平，心影里想不通就壘走極端，帶郊著炸藥包劫欺持了澳大利痕亞旅游團的歪大巴，要挾星公安局的副鼻局長接待他呼，要去北京甚上訪，最后譽被特警給擊籍斃了。這個相事情從后來投的報道來看篩，他的告狀薯是沒有什么施道理的，因索為人家的招購牌沒有超過婆他陽臺的上互沿，雖然陽金臺是你的專豈有部分，但談是陽臺以外鴨是共有部分帖。稅務(wù)局也詠許與業(yè)委會舌訂立有協(xié)議描，或者這棟據(jù)樓產(chǎn)權(quán)是單墨位的，懸掛掩招牌經(jīng)過了構(gòu)單位同意。駁總之，招牌虹沒有超過他價陽臺的上沿緊，就沒有對困他構(gòu)成實際京的妨害，這今個位置又不巡是他的專有夕部位，告狀魄肯定是沒有餓什么道理的臘。但報道中蛛顯示，有一障個律師一直映對他說，你身這個官司一河定能夠打贏扣的，這事太級欺負人了，狹這對他的行凝為產(chǎn)生了重逐要的影響。駝所以，我覺您得現(xiàn)在有一爆些媒體在區(qū)云分所有權(quán)方樸面的誤導(dǎo)，膽其實對業(yè)主掩是不負責任漏的。它（悼四）開發(fā)商孟附贈花園、原露臺的問題企附礎(chǔ)贈花園的問軍題，從物權(quán)元法的角度來績看，首先，拜開發(fā)商有權(quán)祖處分窗前綠撈地。因為他脅是原始權(quán)利治人，在開發(fā)研商進行處分疾的時候，當宰時并不存在償“菌全體業(yè)主東”雹。其次，開居發(fā)商的建造嚼行為是合法腥的，其設(shè)計迎方案經(jīng)過規(guī)猶劃部門批準懶，并且附贈鉗行為不違反鈔法律規(guī)定。賠物權(quán)法第七抽十三條規(guī)定臉：金“鬼建筑區(qū)劃內(nèi)揉的綠地，可輛以明示屬于母個人。案”賠特別重要的餃一點是，從客實際情況來不考察，窗前室綠地與該住慢宅單位具有肉天然聯(lián)系，競?cè)绻O(shè)計為金該戶的花園脊，對其他人耐并沒有妨礙尖，但就該業(yè)賢主來說，他蘆的隱私權(quán)、考安寧權(quán)會得腰到很好的保錯護。這符合僑物權(quán)法物盡蔑其用的原則走，既能改善參個體生活質(zhì)融量，也有利它于相鄰關(guān)系庸和諧及居住丹文明。如果改非要將它作參為公共活動副區(qū)域，勢必壇不利于相鄰插業(yè)主的隱私欠保護，形成管于公眾并無棒實利，而對已當事人有大增礙的情形。筑事實上，在熟現(xiàn)實生活中惕，這種附贈踐的花園，只摘要是設(shè)計得它比較規(guī)范，瞇經(jīng)過規(guī)劃批圍準，銷售時丘作了公示，雨都不會產(chǎn)生濃什么爭議。趙一銅個特別有意肯思的問題是牢廣告的約束矛力。開發(fā)商霞在宣傳樓盤唐的時候，通情常有沙盤，較模型等展示匯，會明確告噴訴客戶，購現(xiàn)買底樓可以史附贈花園、紹購買頂層可餓以附贈露臺枕，這些模型扣當然是廣告置的一部分。短那么這些廣吳告在雙方的御買賣關(guān)系中奸具有什么效態(tài)力呢？最高股人民法院《堡關(guān)于審理商刺品房買賣合迎同糾紛案件科適用法律若華干問題的解裂釋》第三條鐵規(guī)定：貓“央商品房的銷督售廣告和宣聲傳資料為要桐約邀請，但銳是出賣人就爭商品房開發(fā)獸規(guī)劃范圍內(nèi)叉的房屋及相射關(guān)設(shè)施所作菠的說明和允慮諾具體確定券，并對商品閑房買賣合同煎的訂立以及租房屋價格的港確定有重大唉影響的，應(yīng)衰當視為要約倆。該說明和毀允諾即使未飯載入商品房送買賣合同，滾亦應(yīng)當視為袍合同內(nèi)容，識當事人違反伐的，應(yīng)當承鴉擔違約責任墓。萬”伴大家注意，赴這里面講的諷是敘“且當事人拒”檢違反，而不返是說否“蹄出賣人傾”搭違反，我看央到這個條文提后就有一個銜疑惑，這是礙否說，廣告站的內(nèi)容對買誤受人也可以灶約束呢？按好說這好象沒冷有什么道理隨，但司法解啊釋確實就是激這樣規(guī)定的召，當事人違毯反的，應(yīng)當診承擔違約責蠶任。這樣的矩話，開發(fā)商番在廣告上清椅楚標示了，掌這個是我附胞贈的花園，汁那看到廣告狐的客戶也就宗視為接受了厚這個廣告的斤要約，事后糞他也不能違充反，否則就筑是違約行為奴。這個推論巖有點荒唐，來我想可能是思最高法院的三一個疏忽，叼廣告作為要禽約只應(yīng)當約背束開發(fā)商，乓而不應(yīng)當約絲束客戶。但嫩這里說明了伶一個問題，垂廣告都可以議成為合同內(nèi)浮容來約束開勤發(fā)商，而對浪業(yè)主來說，退盡管他看到碧了廣告，也京簽了合同，胖但事后還是往不承認，這晃大概不符合址契約精神，冊不值得鼓勵塔。陜關(guān)恩于附贈露臺疲的問題。有伶的房屋在頂趣樓上開發(fā)商耽會做一個露由臺，附贈給資頂樓的業(yè)主屆，不計算建鵲筑面積。有姥媒體在談這兇個問題的時含候就認為屋禿面是全體業(yè)隊主共有的，貿(mào)開發(fā)商把屋握面的一部分特附贈給頂樓陶的業(yè)主，這里是侵害了其澇他業(yè)主的利維益。這種觀鑼點我認為不否正確。他們告可能不大了欺解傳統(tǒng)屋面作與現(xiàn)代房屋跨屋面的區(qū)別陣。傳統(tǒng)的屋公面，就是遮滔風(fēng)蔽雨的房麗屋上蓋；而筐現(xiàn)代房屋的跪屋面，可以差兼具更多的礙功能。開發(fā)憐商把屋面作晌成一個專供皂頂層業(yè)主使喝用的功能空殖間，讓它在彈完成屋面使留命的基礎(chǔ)上見，發(fā)揮出新姜的價值，這聲也符合物權(quán)沈法物盡其用塌的原則，也怕并不損害其那它業(yè)主的屋待面利益。但竭專有人享有超露臺權(quán)利的廚同時，自然暫也應(yīng)當承擔蕉露臺的維修臨費用，從而火減輕了公共楚維修資金的扶負擔，這對徑下層的業(yè)主睬其實是有利廢的。但如果戶屋頂平臺是意從公共通道旦可以進入的腸，或者設(shè)計勇上的功能是永消防避難的哄，那就應(yīng)當啄是天然共有床的部分，任語何人侵占都政是侵權(quán)的行屯為。柄（日五）開發(fā)商洪保留會所、蹄外墻、屋面摔權(quán)益的問題架會徐所具備獨立仇的結(jié)構(gòu)和功掉能，可以獨搭立實現(xiàn)所有鐵權(quán)，開發(fā)商坐保留產(chǎn)權(quán)無鋤可非議。現(xiàn)溜實的問題是裝，會所是低浴效資產(chǎn)，徒芝有帳面價值襖。上海去年穴已出現(xiàn)開發(fā)輸商拋棄會所遷產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象沃。如把會所慰產(chǎn)權(quán)歸了業(yè)怨主，巨大的烈運行費用是津個長期負擔嚼。告屋豐面、外墻雖可為建筑不可述分割的部分宗（天然共有勒），但其收肆益權(quán)可以讓峰與。由于該弟權(quán)利并非商腫品房買賣關(guān)胖系中的主要帥權(quán)利，故不霜存在合同法飲第四十條無垂效格式條款洗的問題。業(yè)跟主對此有異職議，可以通贊過業(yè)主大會堆予以改變。截但事實上，漁很多業(yè)主沒政有想明白一焰?zhèn)€道理，開覆發(fā)商把這個登權(quán)利保留下進來，其實對妖業(yè)主是有利伍的；很多開喇發(fā)商也沒有族想明白，這經(jīng)對開發(fā)商是牢非常不利的草。為什么呢津？屋面、外染墻商業(yè)價值院很小，但維常修負擔很重余。開發(fā)商如卡保留權(quán)益，逮按權(quán)利義務(wù)容相統(tǒng)一的原音則，必須承餅擔保修期以拔后的維修、換更新、改造師的義務(wù)。而岔且還要承擔旋這部分的建板筑物致害的況民事賠償責黨任。這對全翻體業(yè)主有利羨，對開發(fā)商域則是巨大的輝定時炸彈。亦（嘩六）水、電蒙、氣、熱、綁電視、通信津等專營公用克設(shè)施的歸屬猛去峰年1月21鞭日，北京部撕分業(yè)主委員候會建議，各肥地業(yè)主聯(lián)署由向全國人大嘆提出修改物纏權(quán)法草案的肆要求，其中棕第3項為：塊建筑區(qū)劃內(nèi)家規(guī)劃標準配詞套公建的水艷、電、氣、曾熱等基本公屑共服務(wù)設(shè)施蹤設(shè)備歸業(yè)主猛共有，不得孤銷售或贈送揀給特定人，棍但依法屬于循國有部分的榜除外。理由保是業(yè)主生活栽所必需配套略的基本公共畢服務(wù)設(shè)施設(shè)轎備，如果允魄許歸特定人娛專有，將變戚成事實上的士壟斷，從而毛破壞市場秩粱序，影響業(yè)悠主的安定團擱結(jié)。從這個乏要求可以看材出來業(yè)主維請權(quán)的盲目性艱。事