青島城陽區項目市場研究報告2006年11月壹青島市宏觀經濟分析一、青島市簡介青島市在山東省東部，南濱黃海，西臨膠州灣，膠濟鐵路終點。全市總面積為10,654平方公里，其中市區包括市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等7區，為1,102平方公里。2005年末，全市總人口740.9萬）增長1．3％。其中，市區265．43萬人，增長2．7％。青島市全市海岸線（含所屬海島的岸線）總長862.64公里，是全國五大外貿口岸城市和最優良海港之一。是中國重要的經濟中心城市和沿海開放城市。

是海內外著名的旅游勝地和避暑勝地,是全國重點旅游城市和八個國際會議城市之一.青島港年吞吐量1.87億噸，根據《全國沿海港口布局規劃》對全國34個港口進行綜合評價,青島港僅排在上海港之后,列全國沿海港口第二位。青島市交通運輸發達。青島已形成以港口為樞紐的海陸空立體交通網絡。高科技工業園經濟技術開發區、旅游度假區和保稅區的建立和良好的發展，成為全市外向型經濟發展新的增長點，合理的招商引資的策略也大大推動本市的經濟的飛速發展。認自警然資源慘豐富，懷青島采海區港灣眾者多，岸線曲協折，灘涂廣升闊，水質肥比沃，是多種洲水生物繁衍嚼生息的場所扎，具有較高田的經濟價值戴和開發利用吳潛力。癥青島依山傍耽海、風景秀偉麗，是聞名瞎中外的旅游寄度假勝地.繭如仗前海海濱、慌嶗山國家級節風景名勝區疑、石老人國欠家旅游度假鋤區網等。賢二、宏觀經梨濟分析肯1、國內生尿產總值提GDP列表馬單溝位：億元威2005年古青島籃市生產總值童完成2盈，幫695．5浮億元，比上島年增長16正．9％，在描上海、北京圈等城市之后拜全國排名第裝十，首次“飄擠”掉了成即都進入全國陜十強。垃得天獨厚的京地理位置及蹤港口優勢，竄改革開放以甘來，青島市取大跨步前進濁，誕生了眾年多的支柱企尚業，如海爾達、頤中、雙哀星、澳珂瑪熟等。鼓三面環海，搏景色秀麗，膠每年吸引約報2,000湊萬人的島城虧旅游業也成互為青島市的井另一支柱產葛業。袖島城迅猛發豈展，溫國民茅生產總值連騰續兩年保持畜在16％以家上的高增長懼。眠總量穩居全瘋省之首，伴外隨2023莊年奧運會合元作城市的建傳設，島城經易濟會迎來一撓個新的發展志高峰期。醬2、三次產筆業分配味2005年過第一產業1陣74．64葡億元，第二東產業1清，錢399．7攻5億元，第壟三產業1恩，猾121．1經1億元。三射大產業比例帳為沒6.5：4國1.6：5拔1.9,二濁、三產業呈藏現出增長迅鋸猛的發展勢懂頭。緣青島市多種階經濟共同發探展，一、二簡、三次產業描結構不斷優癢化，目前青弄島逐步形成盯工業型、服既務型并重的杜城市格局。纏二、三產業辰的迅速發展薯，總量在山稠東省分別居族首位和次位特，城市化進巧程加快?？?、城市居蜓民人均收入仁與消費叼城市居民人昨均可支配收鍬入吊城市居民人握均消費支出拉2000年渠－2005莖年城市居民族人均可支配恒收入15%賤的速度增長點，比200使4年增長1蛋6.5％，礎預計200燦6年仍以1姑5%左右的環速度提高。辦青島市20輕05年人均砍消費支出為逮9,883線.45元，享比2004廟年增長9.率8％，比2全004年下須降一個位次高。英城市居民人鉛均消費支出翻以5%的速婚度增長，株消費支出2弦004年、班2005年卷連續兩年保娘持山東省第株一位。團島城居民的奸生活水平在掃不斷提高，柴其人均收入虹及可消費支挎出印列全國35晌個大中城市帳第10位，話居于前列。檔4、城市居種民家庭月人癥均消費支出懸上表家庭各丟項消費占家弓庭總支出的皇76%，其烏余支出包括典購房、社會范保障、借貸揚等方面支出標。隸家庭消費支向出項目中，徹食品類占絕凍對主力，其霧次為教育文澡化娛樂服務禮、衣著、交們通和通訊類石、第三梯隊餓為醫療保健唇、家庭設備叨用品及雜項燒商品和服務印。州從上表可看注出，家庭消零費仍以生活華必須品為主它力如食品、繳衣著、通和豎通訊、居住喝等。僵教育文化娛睜樂、醫療保左健、家庭設雙備用品等非肚必須消費支閑出仍位于次株位，整體消夕費水平仍有嚷待提升。群貳房地繭產市場分析乓一、房地產甜市場概況伶青島是一座而濱海名城，咸優越的自然緞環境、獨到近的人文環境草和適宜的氣咐候條件都使猾之成為一處辟很適宜居住狀的城市。近貝來，旅游經尤濟的火熱和幅外地人的大叔量涌入，青口島奧運概念滅因素的影響浙，臨近日本璃、韓國等獨社特的弟海濱環境區填域優勢以及店青島要建成功區域性中心像城市，爭取灑進入全國大常中城市前列完的定位，使攏越來越多的攻外國人、外超地人紛紛到血青島投資、仔安家落戶，止也有很多本閥地人和外地謙人看好青島緩的發展潛力億，到青島投橡資房產。匪由于綜合因座素的影響，羊青島的房地爛產投資和開頑發得到了快蹦速的發展。返成為最為火最熱的行業。勞經濟的發展王拉動了住房攏的需求，從灣而引發價格疼的上漲。候1、市場供黨給割2005年蝶，忽青島市房地禁產開發投資鼠額220億認元，比20丈04年增加售35.22科％。其中住褲宅建設投資辣160億元尾，同比增長郵22.1％襯。束全市各類商易品房施工面粗積2應，肅300萬平微方米，同比雕增長10.薦5％；其中扯商品住宅施而工面積18遮00萬平方姑米，同比增掉加9.6％掛。尊商品房新開酷工面積1越，宏200萬平類方米，比2誦004年增女長22.8瓦％。其中商蓋品住宅新開芽工面積97杰0萬平方米唐，同比增長肆22％促。駝商品房竣工晨面積811謎萬平方米，隙比2004樸年增長13年.1％，其純中商品住宅炕竣工670牧萬平方米，存同比增長1伯8.6％。睛2006年諒1－6月份害，全市完成顧房地產開發振投資117窩.43億元謹，同比增長熄28.7％樂。按投資用浙途劃分，前寫6個月完成約住宅投資9駛1.5億元跨，比去年同火期增長50禍％，高于全做市房地產投俱資增速21補.3個百分垂點，占全市涼房地產開發溪投資的77而.9％，比詳去年同期提鎖升了11.扮1個百分點血；辦公樓投閣資8.25噸億元，同比級增長2.2劍％；商業營峽業用房和其灰它用房投資蘭額為7.0浮4億元、1嗓0.63億昂元，分別下持降3.8％爺、28.5貧％。臟2、市場需守求哭2006年偏前6個月，晝青島市房屋仗銷售面積2正81.4萬書平方米，其擺中：期房銷銀售面積17躍6.2萬平妻方米，占青仙島市房屋銷還售面積比重謠為62.6鼠%，同比提戶高17.4垃個百分點駐。碌現房銷售面賓積105.評2萬平方米禁，占37.竟4%。青島茶市房屋銷售尤額124.耐2億元，其續中：期房銷擾售額為81烘.7億元，抵占比重為6倒5.8%，綱同比上升1必3.5個百擺分點，現房征銷售額為4裹2.5億元誼，占比重為葡34.2%猾。覽2006年憶上半年以來戚，青島地產庭市場正在逐瓜漸回暖。青謠島地產對認社區睬品質的關注叉，包括環境慣規劃、建筑愧品質、住宅盟科技以及后盯期物業管理漂、配套設施盲諸多方面鵲，帶動住宅刺產業長足發脊展違。春可以預見，碎青島地產品榴質辨的石突破，抬帶動貞銷售笑需求的穩步康提升辦。開發量驟利增，價格上芬升但幅度放其緩。大盤的犧成敗將影響猴所在區域的困價值，開發撐商實力與頁社區赴品質暮成為影響房報地產發展的恐關鍵因素撞。捎3、成交價朝格濾2006年假上半年島城戴住宅商品房完平均銷售價甜格為6魯，鋤288.2毛元／平方米遮，累計上漲精7.6％，俯拉動房價總睜指數同比上喪升3.8個脂百分點。頂經濟適用房等售價穩中有綠升。由于建養筑成本和拆脈遷費用的加伴大，經濟適宗用房價格僅勒上升3.8繭％船。到普通住宅售始價漲幅則略誕高。上半年貍島城普通住拴宅平均銷售歐價格為5練，詳817.8完元／平方米桑，其中多層微住宅平均銷愛售價格為5時，最721.8筐元／平方米廁，同比上升指6.6％，貞高層住宅平申均銷售價格院為5軋，艙916.4字元／平方米櫻，同比上升芳7.1％。免高檔公寓住館宅售價依然怖保持高增長淋態勢，由于戴其優越的地備理環境以及爸存量的減少類，上半年高感檔公寓住宅分平均銷售價龜格為10雜，帶642.1花元／平方米逆。匯非住宅類商搶品房售價上樣半年平均較類上年同期上書升10.6遠％，拉動房貌價總指數上四升1.2個欣百分點，同恰比漲幅回落嶼0.9個百逢分點。伐二手房價格基上半年同比遣平均上升6瘦.1％，拉福動房價總指更數上升2.蓬3個百分點含。二手房中撐高層住宅價訴格同比上升各5.