討論問(wèn)題的前提：這僅僅是一個(gè)普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嗎？讓我們先了解“海錦地產(chǎn)”海錦地產(chǎn)前身為“惠州市達(dá)利建業(yè)有限公司”，成立于二零零五年，是專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理的綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)；2010年在仲愷高新區(qū)成功開(kāi)發(fā)的“香檳時(shí)間”項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完善，商品房銷售率達(dá)95%以上；于2012推出海錦御林苑項(xiàng)目，屬瀝林鎮(zhèn)第一個(gè)商住小區(qū)，是瀝林未來(lái)規(guī)劃的休閑居住核心位置，目前洋房基本售罄，商鋪預(yù)計(jì)9月份啟動(dòng)認(rèn)籌；開(kāi)發(fā)商在仲愷區(qū)已建立了良好口碑，有較為豐富的客戶基礎(chǔ)。我們的使命：通過(guò)“海錦香檳小鎮(zhèn)”形象建立及熱銷，提升“海錦”品牌價(jià)值在惠州樹(shù)立“海錦”的里程碑1.1萬(wàn)建面香檳時(shí)間4.2萬(wàn)建面海錦御林苑42萬(wàn)建面海錦香檳小鎮(zhèn)海錦地產(chǎn)又一力作全線升級(jí)海錦地產(chǎn)已成功開(kāi)發(fā)海錦香檳小鎮(zhèn)項(xiàng)目定位及營(yíng)銷執(zhí)行案事業(yè)三部營(yíng)銷A組2013.7二、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目分析一、片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)五、項(xiàng)目定位報(bào)告框架六、營(yíng)銷策略及執(zhí)行四、項(xiàng)目目標(biāo)及分解Part1片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)Part1.1區(qū)域功能定位Codeofthisreport|8片區(qū)概況地理位置圖區(qū)域概況仲愷高新區(qū)因位于廖仲愷的家鄉(xiāng)而得名，1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，是國(guó)家級(jí)高新科技工業(yè)園區(qū)，位于珠三角東北部，是深莞惠城市一體化的“黃金三角區(qū)域”核心位置。。仲愷高新區(qū)東莞地處珠三角東部，惠州西部，是深莞惠城市一體化的“黃金三角區(qū)域”的核心位置，地理位置非常優(yōu)越；開(kāi)發(fā)區(qū)級(jí)別：全國(guó)88個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一土地面積：320平方公里總?cè)丝冢航?0萬(wàn)人，其中戶籍人口22萬(wàn)人，非戶籍常住人口28萬(wàn)人。規(guī)劃人口控制規(guī)模：至2020年常住人口控制在80萬(wàn)人。工業(yè)總產(chǎn)值(2012年數(shù)據(jù))：1991億主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息、新能源、光機(jī)電一體化仲愷隸屬于惠州中心城三大城市組團(tuán)之一，西接?xùn)|莞，東臨惠城區(qū)，南連深圳，是重要的區(qū)域空間節(jié)點(diǎn)，具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。惠城仲愷-陳江惠陽(yáng)-大亞灣仲愷新區(qū)區(qū)位惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020）綱要公示：仲愷高新區(qū)將與陳江形成“仲愷陳江組團(tuán)”，與“惠城組團(tuán)”、“惠陽(yáng)－大亞灣組團(tuán)”并列成為“惠州市核心城區(qū)”；市域職能定位：惠州市中心城三大城市組團(tuán)之一，陳江-仲愷次區(qū)域中心，惠州市級(jí)公共服務(wù)次中心。建區(qū)21年來(lái)，已有將近千家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)落戶仲愷高新區(qū)，已經(jīng)形成了以電子信息、新能源、光機(jī)電一體化為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系。國(guó)外世界500強(qiáng)企業(yè)國(guó)內(nèi)本土知名企業(yè)建區(qū)21年來(lái)，仲愷高新區(qū)吸引了索尼、西門(mén)子、LG、住友、施奈德、可口可樂(lè)、加拿大鋁業(yè)等多家世界500強(qiáng)企業(yè)，帶動(dòng)著整個(gè)仲愷高新區(qū)的發(fā)展建區(qū)后，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)也紛紛落戶仲愷高新區(qū)，在國(guó)外企業(yè)的帶動(dòng)下，不斷壯大，成為惠州知名企業(yè)，發(fā)展較好的有：TCL、德賽、華陽(yáng)、富紳、億緯等等區(qū)域產(chǎn)業(yè)12年仲愷高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占惠州的1/4之多，已成為惠州經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)挺力量，擴(kuò)區(qū)后，仲愷將更好的承接深莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也將帶來(lái)大量產(chǎn)業(yè)人員，也將加大商品房需求。區(qū)域經(jīng)濟(jì)仲愷高新區(qū)是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)50多家國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。建區(qū)以來(lái)吸引了西門(mén)子、TCL、德賽、億緯等490多家企業(yè)落戶，形成了以電子信息、新能源、光機(jī)電一體化為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系。建區(qū)后，每年工業(yè)總產(chǎn)值和出口額分別占惠州市的1/4和1/3。2012年，全區(qū)GDP總額595億元，占惠州市的25%，為各區(qū)縣第一，是惠州市整體發(fā)展中的重要基石和中堅(jiān)力量。仲愷高新區(qū)已成為惠州第三大行政區(qū)，享有市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和縣(區(qū))一級(jí)行政管理權(quán)限，惠州又一新城即將崛起，經(jīng)濟(jì)、行政管理權(quán)限雙升級(jí)，晉級(jí)惠州新經(jīng)濟(jì)中心。惠陽(yáng)大亞灣惠城區(qū)仲愷區(qū)2010年2月，惠州市委、市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的決定》，賦予仲愷高新區(qū)行使市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和縣（區(qū)）一級(jí)行政管理權(quán)限，建立高新區(qū)一級(jí)財(cái)政管理體制。將仲愷高新科技產(chǎn)業(yè)園、東江高新科技產(chǎn)業(yè)園、惠南高新科技產(chǎn)業(yè)園、留學(xué)人才發(fā)展基地4個(gè)園區(qū)及陳江、惠環(huán)、瀝林、潼僑、潼湖5個(gè)鎮(zhèn)（街道）納入管理范圍。惠州市行政區(qū)分布圖區(qū)域發(fā)展片區(qū)規(guī)劃《惠州仲愷高新區(qū)總體規(guī)劃》邀請(qǐng)新加坡邦城規(guī)劃顧問(wèn)有限公司主持編制，計(jì)劃將仲愷打造成具國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)產(chǎn)業(yè)的國(guó)家高新區(qū)。有著新加坡40年花園城市規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，又經(jīng)歷了蘇州工業(yè)園的20多年規(guī)劃建設(shè)過(guò)程，具有豐富經(jīng)驗(yàn)。仲愷高新區(qū)總體規(guī)劃范圍包括四園五鎮(zhèn)（街道），總面積約500平方公里。總體規(guī)劃包括了惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總規(guī)劃范圍（500平方公里）的產(chǎn)業(yè)定位研究、惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)主要區(qū)域（320平方公里）的總體規(guī)劃及重點(diǎn)中心區(qū)（規(guī)劃面積約2平方公里）概念性城市設(shè)計(jì)三個(gè)層面的內(nèi)容，將為高新區(qū)建設(shè)現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)城市型的國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)提供堅(jiān)實(shí)規(guī)劃支撐。片區(qū)規(guī)劃2010年初仲愷高新區(qū)全面升級(jí)起動(dòng)，并吞周邊四大鎮(zhèn)區(qū)組成新仲愷區(qū)。區(qū)域版圖由陳江單核向以陳江、惠環(huán)板塊為主的多核開(kāi)發(fā)發(fā)展。目前以仲愷大道沿線集中開(kāi)發(fā)較為活躍。惠環(huán)潼橋潼湖瀝林仲愷高新區(qū)把陳江、惠環(huán)、瀝林、潼僑、潼湖等5個(gè)鎮(zhèn)(街道)和4個(gè)工業(yè)園區(qū)納入其下，享有市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和縣(區(qū))一級(jí)行政管理權(quán)限，仲愷高新區(qū)面積將由19

.7平方公里擴(kuò)至309平方公里，管轄人口近50萬(wàn)。片區(qū)樓盤(pán)分布較為集中，主要分布在仲愷大道、陳江大道及甲子路?；莪h(huán)板塊根據(jù)仲愷高新區(qū)總體規(guī)劃（2020），惠環(huán)板塊作為高新區(qū)的門(mén)戶花園，主要以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主線，即發(fā)展商住、服務(wù)、教育、科研開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主的片區(qū)，是仲愷的第一站，擁有“惠城南門(mén)戶”的地理優(yōu)勢(shì)。“惠城南門(mén)戶”片區(qū)規(guī)劃片區(qū)規(guī)劃尖峰山地區(qū)將打造成集文化教育、科技交流、研發(fā)創(chuàng)意等功能于一體的低密度、生態(tài)化的“產(chǎn)業(yè)CBD”（即：中心商務(wù)區(qū)），是我市營(yíng)造“南部新城”和推進(jìn)仲愷“二次創(chuàng)業(yè)”空間戰(zhàn)略的重要平臺(tái)；尖峰山地區(qū)將形成“三片、兩軸、七組團(tuán)”的功能組織格局。各功能節(jié)點(diǎn)通過(guò)東西向聯(lián)系惠南大道與仲愷西坑工業(yè)區(qū)的橫向交通軸線以及南北向聯(lián)系三環(huán)與四環(huán)的縱向交通軸線串聯(lián)，形成功能一體的整體。尖峰山地區(qū)將打造成低密度、生態(tài)化的“產(chǎn)業(yè)CBD”（即中心商務(wù)區(qū)），位于仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)與惠城中心區(qū)之間功能定位為創(chuàng)意研發(fā)科技服務(wù)教育培訓(xùn)，將為將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。。Part1.2片區(qū)交通規(guī)劃“一快三高”的交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃及建設(shè)，將加快仲愷城市化發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)也促進(jìn)著仲愷新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展惠鹽高速河深高速仲愷大道一橫：仲愷大道連接惠城與陳江的主干道，到惠城僅20分鐘路程，拉近兩區(qū)之間的時(shí)間距離三縱：和暢四路、和暢五路、惠城四環(huán)路。一快：快速路構(gòu)成陳江—仲愷片區(qū)外部快速路系統(tǒng)，減少過(guò)境車輛，使仲愷大道淡出公路功能，回歸城市道路功能。三高：河深高速、惠鹽高速、莞惠高速惠城四環(huán)路（南段）交通規(guī)劃城市主干道升級(jí)莞惠城際軌道線路圖莞惠城際軌道的建成通車，將極大縮短仲愷與周邊地區(qū)的時(shí)間距離，形成理想的城鐵生活圈，大大吸引周邊區(qū)域尤其是惠城置業(yè)人群，更加縮減了三城的距離，形成真正的“深、莞、惠一體化”，加速三城融合。軌道交通優(yōu)勢(shì)莞惠城軌：莞惠城際目前確定為16個(gè)車站：即東莞境內(nèi)9個(gè)站，分別為麻涌、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗；惠州境內(nèi)7個(gè)站，分別為瀝林、陳江、惠環(huán)、新客運(yùn)南站、西湖、云山西路及客運(yùn)北站（惠州火車站）莞惠城際設(shè)計(jì)速度為200公里/時(shí)；預(yù)計(jì)莞惠城際2013年年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。小結(jié)“一快三三高”三交通網(wǎng)三絡(luò)的建三設(shè)及輕三軌的開(kāi)三通，將三吸引外三來(lái)人口三到本區(qū)三域置業(yè)三。項(xiàng)目所三屬區(qū)域三為國(guó)家三高新區(qū)三，具有三強(qiáng)大經(jīng)三濟(jì)實(shí)力三，同時(shí)三也是巨三大的消三費(fèi)市場(chǎng)三；1區(qū)域升三級(jí)后，三未來(lái)市三政配套三將得到三極大改三善；2區(qū)域版三圖由陳三江單核三向以陳三江、惠三環(huán)板塊三為主的三多核開(kāi)三發(fā)發(fā)展三；35片區(qū)未三來(lái)將被三打造為三國(guó)際標(biāo)三準(zhǔn)的現(xiàn)三代創(chuàng)新三型、生三態(tài)產(chǎn)業(yè)三的國(guó)家三高新區(qū)三；同時(shí)三尖峰山三產(chǎn)業(yè)CBD的形成三，為片三區(qū)房地三產(chǎn)帶來(lái)三新的契三機(jī)；4Part2片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析Par三t2三.1片區(qū)房三地產(chǎn)發(fā)三展史大仲愷三規(guī)劃，三仲愷沿三道成為三開(kāi)發(fā)熱三點(diǎn)珠三角三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)三移，大三品牌紛三紛入駐三，物業(yè)三形態(tài)多三樣化，三樓盤(pán)品三質(zhì)升級(jí)三。金寶創(chuàng)三業(yè)花園欣欣家三園TCL康城四三季德軒公三寓御景華三城鵬基半三山名苑格林童三話酈城水三岸青青世三界廠房+民房+少量商三品住宅200三6年起步200三9年始快速發(fā)展輕軌即三將通路三，引爆三仲愷樓三市，商三業(yè)綜合三體，超三大型樓三盤(pán)開(kāi)始三興起富川瑞三園TCL康城四三季駿豪國(guó)三際惠愷新三時(shí)代金茂伊三頓公館閏垣國(guó)三際匯景中三央萬(wàn)麓湖酈城水三岸風(fēng)華麗三都鵬基半三山名苑格林童三話酈城水三岸光耀荷三蘭小城金寶創(chuàng)三業(yè)花園大欣圓三夢(mèng)園御景華三城201三0年雙擴(kuò)三區(qū)域、三價(jià)值進(jìn)三一步釋三放風(fēng)華麗三都匯景中三央凱欣苑雍華庭閏垣國(guó)三際金茂精三英現(xiàn)代香檳時(shí)三間凱旋國(guó)三際富川瑞三園TCL康城四三季駿豪國(guó)三際金茂伊三頓公館惠愷新三時(shí)代金寶城三市家園鑫月御三景灣仲愷廣三場(chǎng)光耀城三市山林匯景中三央萬(wàn)麓湖酈城水三岸風(fēng)華麗三都鵬基半三山名苑格林童三話酈城水三岸光耀荷三蘭小城201三2年,輕軌價(jià)三值進(jìn)一三步體現(xiàn)三。T-P三ARK御湖一三公里富川瑞三園TCL康城四三季駿豪國(guó)三際金茂伊三頓公館惠愷新三時(shí)代金寶城三市家園鑫月御三景灣仲愷廣三場(chǎng)光耀城三市山林閏垣國(guó)三際匯景中三央萬(wàn)麓湖酈城水三岸風(fēng)華麗三都鵬基半三山名苑格林童三話酈城水三岸光耀荷三蘭小城自200三6年起步三，集中三在陳江三板塊，三高新區(qū)三板塊發(fā)三展緩慢三。201三0年雙擴(kuò)三及惠莞三城際輕三軌的利三好使得三區(qū)域真三正進(jìn)入三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)的活三躍期，仲愷大三道沿線三成為開(kāi)三發(fā)置業(yè)三熱點(diǎn)。發(fā)展歷三程商品房三開(kāi)發(fā)主三要集中三在陳江三板塊，三以本地三開(kāi)發(fā)商三及小樓三盤(pán)居多三，開(kāi)發(fā)三水平滯三后于惠三城區(qū)。市場(chǎng)格三局政治經(jīng)三濟(jì)人流集三中Par三t2三.2片區(qū)房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀?本地生三意人、三私營(yíng)業(yè)三主、工三商業(yè)者三、商戶三等仲愷區(qū)公務(wù)員、學(xué)校三教師、三醫(yī)生及三事業(yè)單三位職員三等本地原三住民?核心客三戶：本三地客戶55%主力客三戶：深三圳、東三莞等周三邊城市25%邊緣圈三層：惠三城區(qū)其三他區(qū)域10%重要客三戶：產(chǎn)三業(yè)移民三客戶10%高新企三中高層三管理者公司職三員等深圳、三東莞及三周邊城三市看三好區(qū)域三發(fā)展客三戶、工三商業(yè)者三、商戶三等投資三經(jīng)營(yíng)型三客戶因工作三需求購(gòu)三房客戶受惠城三區(qū)高房三價(jià)擠壓三客戶區(qū)域發(fā)三展型客三戶，工三商業(yè)者三、商戶三等經(jīng)營(yíng)三型客戶現(xiàn)狀1：工業(yè)區(qū)三特性影三響大，三本地客三戶是最三主要客三戶。區(qū)域房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀現(xiàn)狀2：產(chǎn)品主三要以剛?cè)铻橹魅?，地段三和總價(jià)三客戶考三慮最主三要因素三。代表樓三盤(pán)T-P三ark時(shí)尚公三園光耀荷三蘭小城細(xì)分群體關(guān)鍵詞經(jīng)濟(jì)適用型組建家庭進(jìn)入事業(yè)打拼期，奮斗、向上首置、自住小康型婚姻家庭事業(yè)上升型，實(shí)干、吃苦首置、自住智富型家庭結(jié)構(gòu)完整事業(yè)穩(wěn)定安家型，理性首置、首改、自住富裕型家庭結(jié)構(gòu)完整實(shí)業(yè)積累財(cái)富型，隨性、奢華首改、二次以上、兩用高端富裕型家庭結(jié)構(gòu)完整逐步淡出事業(yè)，低調(diào)、享受改善型客戶結(jié)三構(gòu)區(qū)域房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀區(qū)域房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀現(xiàn)狀3：本地居三民對(duì)樓三盤(pán)敏感三度不高三，缺乏三住宅名三片項(xiàng)目三。我們站三在TCL康城四三季門(mén)口三，詢問(wèn)三摩的司三機(jī)TPR三K時(shí)尚公三園在哪三里，他三說(shuō)不知三道，其三實(shí)，兩三個(gè)樓盤(pán)三是緊挨三在一起三的仲愷當(dāng)三地居民三對(duì)于新三建樓盤(pán)三的敏感三度不高三，外地三客戶更三加不會(huì)三把仲愷三當(dāng)做理三想的居三住場(chǎng)所“去御三湖一公三里多少三錢(qián)？“三司機(jī)回三答：”三哪里？三“”鑫三月灣“三”你說(shuō)三的是御三景灣吧三“”嗯三，應(yīng)該三是?！叭谑牵覀儽蝗緳C(jī)師三傅拉到三了光耀三荷蘭小三城。小結(jié)雙擴(kuò)及三城際輕三軌的利三好促使三仲愷大三道沿線三成開(kāi)發(fā)三置業(yè)熱三點(diǎn)；1惠環(huán)板三塊在仲三愷片區(qū)三扮演著三政治商三業(yè)中心三的角色三，未來(lái)三發(fā)展利三好；2客戶對(duì)三樓盤(pán)敏三感度不三高，片三區(qū)缺少三影響城三市的住三宅名片三；4受工業(yè)三區(qū)特性三影響，三仲愷區(qū)三成交客三戶仍以三本地客三為主；3作為惠三環(huán)片區(qū)三重建的三首個(gè)項(xiàng)三目我們必三將肩負(fù)三起”仲愷片三區(qū)住宅NO.三1的角色”那么我三們有什三么？怎樣去三樹(shù)立“仲愷區(qū)三住宅名三片”的形三象？Part3項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)三位分析本案惠環(huán)板塊—惠城南門(mén)戶本項(xiàng)目三位于仲三愷高新三區(qū)惠環(huán)三板塊，屬于“三惠城南三門(mén)戶”三中心位三置，區(qū)位三條件優(yōu)三越，且三項(xiàng)目通達(dá)三性較好三。項(xiàng)目所三在片區(qū)三在行政三劃分上三屬于仲三愷高新三區(qū)惠環(huán)三板塊，三是深圳三、東莞三進(jìn)入惠三州的南三部的門(mén)三戶花園三，區(qū)域三優(yōu)勢(shì)明三顯；項(xiàng)目地三段價(jià)值三：處于三新興城三鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)三走廊的三核心，三是未來(lái)三城市居三住功能三拓展區(qū)三，具備三極高的三居住價(jià)三值。項(xiàng)目區(qū)三位及現(xiàn)三狀項(xiàng)目位三于仲愷三惠環(huán)片三區(qū)，項(xiàng)三目四周三均為被三工廠、三農(nóng)民房三，片區(qū)形三象較差三，生活三配套不三成熟。本案項(xiàng)目南面：惠州理工學(xué)校項(xiàng)目北面：農(nóng)民房及小商鋪?lái)?xiàng)目東面：目前為農(nóng)民房項(xiàng)目西面：工廠項(xiàng)目基三本情況總占地（㎡）14萬(wàn)一期停車位（個(gè)）946總建面（㎡）42萬(wàn)一期內(nèi)部配套商業(yè)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池商業(yè)（㎡）3萬(wàn)建筑風(fēng)格Art-deco一期占地（㎡）4.3萬(wàn)建筑類型高層、小高層一期建面（㎡）12萬(wàn)產(chǎn)品類型73-110㎡三房一期綠地面積（㎡）1.2萬(wàn)園林風(fēng)格托斯卡納項(xiàng)目是42萬(wàn)平米三大型社三區(qū)，小區(qū)三內(nèi)部運(yùn)動(dòng)配三套豐富。項(xiàng)目商三業(yè)配套項(xiàng)目自三身具有3萬(wàn)㎡商三業(yè)配套，未來(lái)三將打造品牌集三中商業(yè)，為客三戶提供三高端、三品質(zhì)享三受。項(xiàng)目建三筑風(fēng)格項(xiàng)目采三用Art三-De三co建筑，用美三學(xué)演繹三奢華，三在全石三材的塔三樓上嵌三裝華麗三的古銅三色鐵藝三穹頂，三彰顯高三貴氣質(zhì)三。1.2萬(wàn)㎡托三斯卡納三風(fēng)情園三林，多體三現(xiàn)為鄉(xiāng)三村風(fēng)格三主體，三意在表三現(xiàn)出最三安靜，三最原生三態(tài)，最三舒適的三狀態(tài)。項(xiàng)目園三林風(fēng)格產(chǎn)品情三況首批E、F、G棟共323套，以79-三82㎡的2+1房及73-三110平米3房為主三，屬于三市場(chǎng)主三流產(chǎn)品三，具較三強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)三力，但三存在內(nèi)三部競(jìng)爭(zhēng)三。樓棟房號(hào)面積戶型套數(shù)占比E01101.783房2758%0282.42+1房270379.572+1房270497.073房270591.563房270696.473房2707102.273房27F01106.113房1625%0273.713房160394.973房1604109.583房1605110.593房16G01105.183房1817%0273.363房180393.633房18總計(jì)323100%產(chǎn)品情三況項(xiàng)目E棟戶型三產(chǎn)品以三小面積三三房為三主，市三場(chǎng)主流三，具有三較強(qiáng)的三市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)力。四梯七三戶85%使用率戶型多三變，2+1戶型雙陽(yáng)臺(tái)三設(shè)計(jì)客廳開(kāi)三間3.8三-4米動(dòng)靜分三區(qū)E戶型優(yōu)三勢(shì)產(chǎn)品情三況F棟為兩三梯兩戶三、兩梯三三戶布三局，產(chǎn)品超三大贈(zèng)送三。F兩梯兩三戶、兩三梯三戶84%使用率南北通三透雙陽(yáng)臺(tái)三設(shè)計(jì)客廳開(kāi)三間3.9三-4.三5米干濕分三區(qū)戶型優(yōu)三勢(shì)產(chǎn)品情三況G棟戶型三方正，三面積合三理，均三為緊湊三三房，三客戶認(rèn)三可度高三。G兩梯三三戶86%使用率東南朝三向、園三林水景雙陽(yáng)臺(tái)三設(shè)計(jì)客廳開(kāi)三間3.8米戶型優(yōu)三勢(shì)項(xiàng)目?jī)r(jià)三值梳理1、42萬(wàn)㎡大三型社區(qū)2、小區(qū)三內(nèi)雙網(wǎng)三球場(chǎng)、三籃球場(chǎng)三運(yùn)動(dòng)配三套4、純ART三-DE三CO藝術(shù)風(fēng)三格建筑三群5、片區(qū)三內(nèi)唯一三托斯卡三納風(fēng)格三園林6、N+1戶型超三高使用三率7、景觀三架空層三設(shè)計(jì)3、風(fēng)情三泳池8、300三00㎡社區(qū)三商業(yè)配三套項(xiàng)目八三大價(jià)值三點(diǎn)小結(jié)項(xiàng)目位三于“惠三州南門(mén)三戶”核三心位置三，地理三優(yōu)勢(shì)明三顯，通三達(dá)性好三；1項(xiàng)目周三邊目前三片區(qū)形三象較差三，生活三配套不三成熟；2項(xiàng)目產(chǎn)三品為全三三房設(shè)三計(jì)，屬三片區(qū)主三流產(chǎn)品三，具較三強(qiáng)市場(chǎng)三競(jìng)爭(zhēng)力三，但有三內(nèi)部競(jìng)?cè)隣?zhēng)存在三。4項(xiàng)目自三身素質(zhì)三較高，三且擁有三豐富的三運(yùn)動(dòng)配三套；3Part4項(xiàng)目目標(biāo)及分解確保項(xiàng)三目啟動(dòng)三取得系三統(tǒng)成功三，首批三單位實(shí)三現(xiàn)熱銷建立項(xiàng)三目中高三端市場(chǎng)三地位，三確保項(xiàng)三目可持三續(xù)性提三升價(jià)值三，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)三目的利三潤(rùn)最大三化直接目三標(biāo)項(xiàng)目成三為海錦三地產(chǎn)品三牌建設(shè)三的里程三碑長(zhǎng)遠(yuǎn)目三標(biāo)終極目三標(biāo)我們的三目標(biāo)：Part5項(xiàng)目定位Par三t5三.1市場(chǎng)分三析片區(qū)市三場(chǎng)項(xiàng)目名稱價(jià)格情況銷售情況富川瑞園去年下半年4800元/㎡目前均價(jià)5300元/㎡上半年合計(jì)銷售160套TPARK時(shí)尚公園去年普通住宅6500元/㎡，公寓7500元/㎡；目前普通住宅7600元/㎡，公寓8000元/㎡上半年住宅銷售299套，公寓銷售330套，合計(jì)629套光耀荷蘭小城去年均價(jià)4800元/㎡，目前均價(jià)在5400元/㎡上半年銷售322套鑫月城去年均價(jià)4500-4800元/㎡，目前均價(jià)5500元/㎡上半年銷售212套仲愷全三區(qū)在201三3年上半三年都取三得了“量?jī)r(jià)三齊升”的銷售三業(yè)績(jī)。項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積4萬(wàn)㎡建筑面積12萬(wàn)㎡地址仲愷區(qū)仲愷大道與和暢五路交匯處開(kāi)發(fā)商惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司主力戶型75-135平米住宅住宅均價(jià)6500元/㎡銷售情況T6、T7棟預(yù)計(jì)8月開(kāi)盤(pán)，總共168套賣點(diǎn)為三區(qū)位、三軌道、三綜合體三及項(xiàng)目三品質(zhì)。典型項(xiàng)三目分析三：TPA三RK時(shí)尚公三園在合理三控制面三積的前三提下通三過(guò)贈(zèng)送三擴(kuò)大使三用功能三。典型項(xiàng)三目分析三：TPA三RK時(shí)尚公三園2+1房（78㎡）N+1戶型，三陽(yáng)臺(tái)可三變多一三房，使三用率高戶型緊三湊，方三正實(shí)用3+1戶型，三贈(zèng)送入三戶花園三可變多三一房動(dòng)靜分三區(qū)明顯三，舒適三度高3+1房（100㎡）典型項(xiàng)三目分析三：富川三瑞園項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積17萬(wàn)㎡建筑面積60萬(wàn)㎡地址仲愷區(qū)仲愷大道惠環(huán)段303號(hào)開(kāi)發(fā)商惠州金大洲房地產(chǎn)有限公司主力戶型73-127平米住宅住宅均價(jià)5300元/㎡銷售情況約300套產(chǎn)品在售賣點(diǎn)為三區(qū)位、三軌道、三項(xiàng)目規(guī)三模。典型項(xiàng)三目分析三：富川三瑞園戶型設(shè)三計(jì)贈(zèng)送三面積大三，使用三率高。2房（79㎡）贈(zèng)送入三戶花園動(dòng)靜分三區(qū)，舒三適度較三高贈(zèng)送面三積大，3+1戶型，三使用率三高餐廳與三客廳分三離3+1房（94㎡）通知：三鑒于本三營(yíng)銷組三目前策三劃助理三同事以三日常執(zhí)三行工作三為主，三持續(xù)的三執(zhí)行工三作既無(wú)三法滿足三策劃助三理對(duì)成三長(zhǎng)的需三求，也三無(wú)法滿三足本組三目前項(xiàng)三目的需三要，為三了培養(yǎng)三各位助三理的綜三合能力三，現(xiàn)針三對(duì)助理三進(jìn)行每三周分享三實(shí)操演三練，具三體操作三如下：目的：三豐富策三劃助理三對(duì)策劃三報(bào)告及三文案的三熟知及三撰寫(xiě)能三力，操三練策劃三助理的三演講水三平。形式：三由策劃三師及以三上每周三挑選3個(gè)報(bào)告三分派給三各助理三，周一三各助理三分別分三享所派三報(bào)告，三策劃師三及以上三點(diǎn)評(píng)演三講水平三及理解三程度時(shí)間：三每周一三上午11：00-三12：00典型項(xiàng)三目分析三：光耀三荷蘭小三城賣點(diǎn)為三規(guī)模、三景觀和三項(xiàng)目品三質(zhì)。項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積20萬(wàn)㎡建筑面積60萬(wàn)㎡地址仲愷陳江街道五一村開(kāi)發(fā)商光耀集團(tuán)有限公司

主力戶型74-114平米2-4房住宅均價(jià)5600元/㎡銷售情況23、24棟現(xiàn)已開(kāi)始認(rèn)籌，交3千認(rèn)籌金可享額外96折典型項(xiàng)三目分析三：光耀三荷蘭小三城在合理三控制面三積的前三提下通三過(guò)贈(zèng)送三擴(kuò)大使三用功能三。2+1房（84㎡）通過(guò)內(nèi)三陽(yáng)臺(tái)可三變多一三房戶型方三正，較三為實(shí)用動(dòng)靜分三區(qū)，舒三適度較三高百變戶三型，贈(zèng)三送面積三大，使三用率高4米客廳三開(kāi)間通過(guò)入三戶花園三、陽(yáng)臺(tái)三實(shí)現(xiàn)＋2功能3+2房（114㎡）典型項(xiàng)三目分析三：鑫月三城賣點(diǎn)為三規(guī)模、三綜合體三和項(xiàng)目三品質(zhì)。項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積26萬(wàn)㎡建筑面積100萬(wàn)㎡地址仲愷高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)體育路開(kāi)發(fā)商惠州市鑫月實(shí)業(yè)有限公司主力戶型73-132平米N+1百變戶型住宅均價(jià)5400元/㎡銷售情況約230套產(chǎn)品在售典型項(xiàng)三目分析三：鑫月三城在合理三控制面三積的前三提下通三過(guò)贈(zèng)送三擴(kuò)大使三用功能三。2+1房（86㎡）贈(zèng)送面三積多，三戶內(nèi)花三園可變?nèi)嘁环繎粜头饺?，較三為實(shí)用動(dòng)靜分三區(qū)，舒三適度較三高百變戶三型，贈(zèng)三送面積三大，使三用率高4米客廳三開(kāi)間南北通三透，通三風(fēng)較好3+1房（105㎡）片區(qū)市三場(chǎng)小結(jié)通常具三有區(qū)位三和軌道三雙優(yōu)勢(shì)三的項(xiàng)目三在營(yíng)銷三方面建三樹(shù)平平三，完全仰三仗資源三，坐地三起價(jià)。三典型富三川瑞園在地段三和軌道三資源不三盡強(qiáng)勢(shì)三的情況三下，為三了保持三一線的三地位，三采取營(yíng)三銷措施三（鮮明三形象、三客戶渠三道）拔三升價(jià)值三，占據(jù)三城市價(jià)三值據(jù)點(diǎn)三全市推三廣。典三型光耀三荷蘭小三城在地段三弱勢(shì)的三情況下三的，通三過(guò)全方三位的產(chǎn)三品打造三，營(yíng)銷三上高調(diào)取三勢(shì)，直三接站在三城市的三層面上三營(yíng)銷項(xiàng)三目，已三成為目三前大盤(pán)三主流的三立勢(shì)營(yíng)三銷方式，采取三的手法三主要為三大型活三動(dòng)、強(qiáng)三勢(shì)的展三示、排三山倒海三的推廣三。典型三鑫月城片區(qū)市三場(chǎng)具有三兩重核三心價(jià)值三：區(qū)位、三軌道Par三t5三.2客戶分三析客戶來(lái)三源片區(qū)客三戶主要三來(lái)源于仲愷本三地，惠城三客戶比三例相對(duì)三偏少，三受深圳三聯(lián)動(dòng)帶三動(dòng)，部三分樓盤(pán)三深圳客三戶所占三比例較三高。典型客三戶研究追求時(shí)三尚、潮三流的新三銳一族三，生活三比較隨三意，但三注重品三位及細(xì)三節(jié)姓名：三張先生戶型需三求：90平米2+1房基本情三況：28歲左右三，有固定三女朋友三，準(zhǔn)備三明年結(jié)三婚職業(yè)：三報(bào)關(guān)居住狀三態(tài)：租三住高端三公寓置業(yè)目三的：自三住，作三為婚房置業(yè)取三向：戶三型的功三能性、三產(chǎn)品品三質(zhì)、區(qū)三位未來(lái)三的升值三潛力；行為特三征：由三于工作三的原因三，經(jīng)常三接觸到三比較高三端的人三群，追三求時(shí)尚三的東西三，對(duì)品三質(zhì)要求三較高。客戶語(yǔ)三錄：——主要考三慮海關(guān)三附近，三太遠(yuǎn)的三我們都三不會(huì)考三慮，雖三然自己三有車了三，但還三是不想三跑太遠(yuǎn)三；——最好能3房了，三現(xiàn)在購(gòu)三房成本三這么高三，最好三能滿足三多幾年三的需求三；——我比較三看重區(qū)三域未來(lái)三的發(fā)展三潛力，三買(mǎi)房就三是長(zhǎng)遠(yuǎn)三的投資三嘛，但三是現(xiàn)在三仲愷太三雜亂了三。典型客三戶研究保守居三家，努三力奮斗三型，追三求物超三所值的三東西姓名：三陳女士戶型需三求：100平米左三右的3房基本情三況：30歲左右三，一家三三口，三女兒尚三幼職業(yè)：三某知名三企業(yè)中三層管理置業(yè)目三的：換三房，滿三足家庭三需要置業(yè)取三向：戶三型、價(jià)三格、片三區(qū)配套三及居住三環(huán)境；行為特三征：來(lái)三惠5年，辛三辛苦苦三奮斗目三前小有三積蓄。三追求細(xì)三節(jié)及實(shí)三惠，希三望在支三付能力三范圍內(nèi)三得到更三多的附三加值?？蛻粽Z(yǔ)三錄：——我們之三前就住三在仲愷三，已經(jīng)三比較習(xí)三慣了，三就想在三附近再三換一套三大一點(diǎn)三的，100平米左三右就好三了，太三大的也三承擔(dān)不三了；——喜歡社三區(qū)大的三房子，三方便老三人、孩三子有個(gè)三玩耍的三地方；——我老公三對(duì)噪音三很敏感三，不喜三歡住的三地方太三吵?？蛻舫跞蕉ㄎ慌嫉每腿龖羧褐攸c(diǎn)客三戶群核心客三戶群仲愷客三戶年齡28-三35歲，仲三愷高新三區(qū)從業(yè)三人員，三項(xiàng)目周三邊的本三地居民三，首次/改善型三自住需三求；小私營(yíng)三業(yè)主，三企業(yè)中三層管理三，事業(yè)三單位一三般員工三；關(guān)注交三通、配三套和產(chǎn)三品；年齡多三為28-三35歲，有三一定價(jià)三格承受三能力。核心客三戶群（55%）其他區(qū)三域客戶看好區(qū)三域升值三前景；與本地三有三緣三關(guān)系（三工作緣/人際緣/地緣）偶得客三戶群（15%）重點(diǎn)客三戶群（30%）惠城客三戶年齡28-三40歲為主三，麥地三、上排三、龍豐三區(qū)域的三首次/改善型三需求的三客戶；經(jīng)商人三士、企三業(yè)中層三管理人三員、上三升期的三白領(lǐng)階三層；關(guān)注交三通、配三套。目標(biāo)客三戶特征根據(jù)意三向客群三特性，三結(jié)合周三邊成交三客戶分三析，分三析本案三目標(biāo)客三群的特三征為：年齡以30-三45歲的區(qū)間三為主；他們有三一定的文化水三平，懂三得生活三，講究一三定生活品三味；他們?cè)谌g人三中相對(duì)時(shí)尚，思想三意識(shí)超前；但又相對(duì)保三守，注三重家庭三觀念他們勤奮、努力三、堅(jiān)忍三不拔，三事業(yè)處三于上升三期，樂(lè)觀積三極他們照三顧家庭，享受三一家天倫之三樂(lè)，愿三意花時(shí)三間陪家三人；他們非三常看重交通和配套；他們熱三衷繁華，暫時(shí)三不想放三棄都市生三活；他們通三過(guò)多種渠三道獲取信三息，網(wǎng)絡(luò)必不可三少；他們對(duì)三市場(chǎng)有三自己的看法，但會(huì)三受外界三的影響；……客戶形三象：我們能三從目標(biāo)三客戶中三找到共三同點(diǎn)——這群人三是城市三動(dòng)物，三崇尚都三市生活三，對(duì)于三城市懷三有特殊三情節(jié)關(guān)鍵詞三：都市釋義：三對(duì)于表三達(dá)都市三的意向三敏感，三消費(fèi)品三牌、向三往接軌三國(guó)際潮三流的復(fù)三合社區(qū)三，對(duì)城三市的重三點(diǎn)符號(hào)三“交通三”要求三高，渴三望在城三市的主三動(dòng)脈上三炫彩生三命，但三在喧囂三的都市三中不乏三溫情，三因此非三常珍惜三朋友、三珍視家三庭。。三。。。三。FAB核心價(jià)三值梳理消費(fèi)者三買(mǎi)什么三？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）現(xiàn)代都市規(guī)劃及產(chǎn)品個(gè)性立面大盤(pán)商業(yè)風(fēng)情品牌開(kāi)發(fā)商……大盤(pán)的第一期區(qū)域前景優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套小區(qū)環(huán)境獨(dú)特的社區(qū)文化精神……邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）復(fù)合大社區(qū)生活階層感與眾不同安全感更優(yōu)越的環(huán)境……都市大三盤(pán)，品三質(zhì)生活也許我三們都習(xí)三慣了說(shuō)三教，習(xí)三慣了牽三引，習(xí)三慣了強(qiáng)三勢(shì)：“三明天我三們住在三哪里？三”，“三到金山三湖”，三“江景三物業(yè)”三。人們總?cè)菓T性三地為每三一件事三去找一三個(gè)說(shuō)法三，或者三賦予一三些意義三。作為營(yíng)三銷者，三我們必三須這么三做，只三是需要三改變一三下溝通三姿態(tài)，三接近消三費(fèi)者真三實(shí)的生三活狀態(tài)三，與消三費(fèi)者建三立平等三，取悅?cè)踔潦侨系娜郎贤ǚ饺胶蜏先ㄇ廊?。我們就三此發(fā)掘三香檳小三鎮(zhèn)的價(jià)三值觀——分享都三市生活利用營(yíng)三銷溝通三價(jià)值觀Par三t5三.3競(jìng)品分三析項(xiàng)目市三場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)201三4年201三3年201三5年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度板塊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)佳兆業(yè)1號(hào)，總?cè)?5萬(wàn)㎡鑫月城三，總建100萬(wàn)㎡荷蘭小三城，總?cè)?0萬(wàn)㎡富川瑞三園，總?cè)?0萬(wàn)㎡康城四三季，總?cè)?0萬(wàn)㎡未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)華邦首三府，總?cè)?0萬(wàn)㎡1期約12萬(wàn)㎡香檳小三鎮(zhèn)，總?cè)?2萬(wàn)㎡嘉逸園三，總建68萬(wàn)㎡板塊競(jìng)?cè)隣?zhēng)1：核心三問(wèn)題是三區(qū)域價(jià)三值競(jìng)爭(zhēng)仲愷pk陳江香檳小三鎮(zhèn)VS陳江板三塊：三鑫月城三、光耀三荷蘭小三城距離惠三州市區(qū)三更近，三交通更三為便利三；未來(lái)片三區(qū)規(guī)劃三利好，三區(qū)域前三景想像三空間更三大；未來(lái)的三區(qū)域活三力中心三；TPA三RK的價(jià)格三標(biāo)桿對(duì)三于本項(xiàng)三目是看得見(jiàn)的升值三空間；三。。三。。。三。板塊競(jìng)?cè)隣?zhēng)2：非主三力客戶三競(jìng)爭(zhēng)仲愷pk古塘坳香檳小三鎮(zhèn)VS古塘坳三板塊：三佳兆三業(yè)1號(hào)、嘉三逸園未來(lái)片三區(qū)規(guī)劃三利好，三區(qū)域前三景想像三空間更三大；與城市三更能融三合，配三套成熟三；

。三。。。三。。佳兆業(yè)1號(hào)定位三中高端三，開(kāi)發(fā)三成本較三高；嘉逸園三位置處三于區(qū)域三邊緣，三交通、三規(guī)劃前三景劣勢(shì)三；兩個(gè)項(xiàng)三目主力三客戶群三與本項(xiàng)三目不同三。。三。。。三。區(qū)內(nèi)競(jìng)?cè)隣?zhēng)：核三心問(wèn)題三是價(jià)格三競(jìng)爭(zhēng)大盤(pán)pk大盤(pán)香檳小三鎮(zhèn)VS富川瑞三園，康三城四季項(xiàng)目自三身品質(zhì)三高；項(xiàng)目規(guī)三劃起點(diǎn)三高，配三置優(yōu)；三。。三。。。三。富川瑞三園工薪三樓盤(pán)，三規(guī)劃粗三放，建三筑園林三品質(zhì)感三不足，三不適合三追求品三質(zhì)的客三戶；康城四三季主要三銷售動(dòng)三作在14年下半三年，品三質(zhì)較為三一般三。。。三。。。未來(lái)競(jìng)?cè)隣?zhēng)：核三心問(wèn)題三是價(jià)格三競(jìng)爭(zhēng)華邦首三府出街三形象和三展示檔三次偏低三，與定三位不符三，但產(chǎn)三品較為三接近，三預(yù)計(jì)9月推售三約300套香檳小三鎮(zhèn)VS規(guī)模：20萬(wàn)平米主力面三積：75至80平米2房，82至85平米2加1房，91至108平米3房生活：縱橫雙三城

輕三軌旁三尚品住三區(qū)容積率三：3.9……規(guī)模：42萬(wàn)平米產(chǎn)品：經(jīng)濟(jì)、三實(shí)用主力面三積：73-三110平米2+1和3房生活：都市生三活(大社區(qū)三、建筑三、園林)容積率三：3……華邦首三府Par三t5三.4項(xiàng)目形三象定位項(xiàng)目形三象元素區(qū)域項(xiàng)目形象定位仲愷TPARK時(shí)尚公園輕軌綜合體富川瑞園現(xiàn)代城邦，理想生活TCL康城四季仲愷中心，80萬(wàn)㎡國(guó)際名門(mén)社區(qū)陳江鑫月城大仲愷首席百萬(wàn)平方米復(fù)合社區(qū)光耀荷蘭小城新城中央，百萬(wàn)平米，別墅大城在確定三形象之三前，先三看看競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三的形象三定位——訴求點(diǎn)三主要是地段、資源和規(guī)模，缺乏三對(duì)文化三和生活三層面的三歸納項(xiàng)目形三象定位海錦?香檳小三鎮(zhèn)——都市香三檳生活海錦香三檳小鎮(zhèn)——通過(guò)“三香檳文三化”的三演繹，三傳播“三香檳生三活”的三感受，三營(yíng)造極三致感性三的品牌三體驗(yàn)?！跋銠壢兜馈薄兇獾腁rt三-de三co建筑和三托斯卡三納園林三的設(shè)計(jì)三，打造三時(shí)尚感三十足的三品質(zhì)。“香檳三生活”——懂得分三享生活三樂(lè)趣的三高尚生三活圈層三，創(chuàng)造三出充滿三溫馨情三調(diào)的居三住和精三神領(lǐng)地三。Part6營(yíng)銷策略及執(zhí)行Fou三rF三act三ors（7）優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)…指標(biāo)：42㎡大型社三區(qū)、3萬(wàn)㎡商三業(yè)配套交通：三位于莞三惠輕軌三惠環(huán)站三南側(cè)，三交通優(yōu)三勢(shì)明顯打造：Art三-de三co建面風(fēng)三格及托三斯卡納三風(fēng)情園三林、完善運(yùn)三動(dòng)配套目前周三邊環(huán)境三比較嘈三雜目前客三戶對(duì)項(xiàng)三目所在三片區(qū)認(rèn)三可度不三高仲愷片三區(qū)區(qū)域三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展前景三一片大三好惠環(huán)片三區(qū)尖峰三山一帶三改造規(guī)三劃的出三臺(tái)輕軌開(kāi)三通將有三利于擴(kuò)三大客群三范圍及三提升片三區(qū)價(jià)值國(guó)五條三惠州落三地限價(jià)三限購(gòu)銀行信三貸金融三環(huán)境不三穩(wěn)定區(qū)域市三場(chǎng)的激三烈競(jìng)爭(zhēng)SWOT威脅機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWO三T分析通過(guò)項(xiàng)三目SWO三T分析，三本項(xiàng)目三應(yīng)該充三分放大三優(yōu)勢(shì)，三規(guī)避劣三勢(shì)，利三用機(jī)會(huì)三，避免三威脅，三從而綜三合得出三項(xiàng)目核三心問(wèn)題三及解決三方向Cau三ses三an三dE三ffe三cts三5策略1：通過(guò)區(qū)三域炒作三，提升三項(xiàng)目所三在片區(qū)三的認(rèn)可三度；策略2：通過(guò)“三香檳文三化”的三演繹，三營(yíng)造極三致感性三的品牌三體驗(yàn)；策略3：通過(guò)軟三硬件的三高品質(zhì)三打造，三建立香三檳時(shí)代三新標(biāo)準(zhǔn)三。高形象三的市場(chǎng)三占位及三快速銷三售，開(kāi)三發(fā)商的三品牌效三應(yīng)將會(huì)三日漸凸三顯，本三項(xiàng)目及三后續(xù)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三的溢價(jià)三能力將三會(huì)不斷三攀升！策略1：線上推三廣及活三動(dòng)策略三爆破，三集中三吸引目三標(biāo)客戶三群；策略2：線下精三準(zhǔn)的客三戶渠道三及策略三實(shí)現(xiàn)目三標(biāo)客群三快速積三累；策略3：合理的三入市價(jià)三格及推三售節(jié)奏三實(shí)現(xiàn)項(xiàng)三目首批三單位快三速銷售三。初級(jí)目三標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)三銷核心三策略如何實(shí)三現(xiàn)項(xiàng)目三高形象終極目三標(biāo)如何實(shí)三現(xiàn)首批三單位快三速銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)三目的品三牌效應(yīng)總策略執(zhí)行策三略形象策三略1推廣策三略2活動(dòng)策三略3通過(guò)區(qū)三域炒作三，提升三“惠城南三門(mén)戶”的認(rèn)三可度；通過(guò)軟三硬件的三高品質(zhì)三打造，三建立“都市香三檳生活”新標(biāo)三準(zhǔn)。結(jié)合銷三售階段三即推廣三主題，三線上推三廣分階三段釋放三項(xiàng)目信三息，三集中吸三引目標(biāo)三客戶群三；結(jié)合項(xiàng)三目形象三演繹及三營(yíng)銷節(jié)三點(diǎn)安排三，分階三段舉辦三活動(dòng)爆三破市場(chǎng)三；項(xiàng)目營(yíng)三銷執(zhí)行三總策略客戶策三略4線下精三準(zhǔn)的客三戶渠道三及策略三實(shí)現(xiàn)目三標(biāo)客群三快速積三累；Par三t4三.2營(yíng)銷執(zhí)三行形象策三略推廣策三略活動(dòng)策三略外部包三裝營(yíng)銷中三心包裝樣板房三包裝客戶策三略推售策三略展示策三略123一組吻三合項(xiàng)目DNA，極致三體現(xiàn)項(xiàng)三目“香檳三文化”的氣質(zhì)三展示！一套超三越市場(chǎng)三，引領(lǐng)三仲愷乃三至惠州三品質(zhì)住三宅的看三房體驗(yàn)三！一系列三符合并三超越客三戶“價(jià)三值感官三”，極三致沖擊三的奢華體驗(yàn)！Fou三rF三act三ors三(3)樓體-虛擬香三檳樓體三畫(huà)接待大三堂-香檳池三、水晶三杯陣列樣板房-香檳展三覽館震撼體三系一：三展示類震撼體三系二：三服務(wù)類震撼體三系三：三科技類震撼體三系四：三突破類四緯體三系，九三重震撼提供香三檳、飲三料、精三美小點(diǎn)洗腦房三-香檳人三生影視片三演繹香檳夜三空-樓體激光束香檳時(shí)光看三樓通道香檳時(shí)代長(zhǎng)三廊訂制獨(dú)三特香檳香芬打造都三市香檳三生活“香檳三小鎮(zhèn)”三溢滿三香檳第一重三震撼之營(yíng)銷中三心震撼點(diǎn)三：香檳三金營(yíng)銷三中心利用‘三香檳金’作為營(yíng)三銷中心三內(nèi)部VI色全面打三造項(xiàng)目三香檳形三象；利用‘三香檳酒三瓶’圖案作三為樓體提高項(xiàng)三目昭示三性，吸三引客戶三眼球；第二重三震撼之樓體震撼點(diǎn)三：香檳三樓體‘激光三束’在營(yíng)銷三中心頂三上，安三裝‘激三光束’三，打造三夜空中三的一束三“光明三”；夜間，三更能凸三顯項(xiàng)目三，樹(shù)立三城市代三言，彰三顯標(biāo)桿三地位；第三重三震撼之激光束震撼點(diǎn)三：香檳三夜空--激光束目的：三在重重三震撼下三，通過(guò)三藝術(shù)、三科技、三服務(wù)將三項(xiàng)目氣三質(zhì)完美三演繹將項(xiàng)目三生活，三完全融三入到看三房體驗(yàn)三過(guò)程中方式：三以營(yíng)銷三中心顛三覆傳統(tǒng)三豪宅觀三，以樣三板房重三塑品質(zhì)三生活通過(guò)科三技詮釋三產(chǎn)品內(nèi)三涵，輔三以藝術(shù)三品彰顯三品位人三生收效：三讓老客三戶惦記三，讓新三客戶期三盼體驗(yàn)的三不是房三子，而三是巔峰三人生的三真諦香檳殿三堂營(yíng)銷中三心樣板三房打造第四重三震撼之營(yíng)銷中三心香檳+水晶杯三陣列’營(yíng)銷中三心內(nèi)擺三放香檳三酒及水三晶杯的三陣列組三合，營(yíng)三造項(xiàng)目三香檳生三活氛圍三；震撼點(diǎn)三：香檳三池+水晶杯三陣列震撼點(diǎn)三：訂制三獨(dú)特香三檳香芬第五重三震撼之接待大三堂‘拿破三侖三世三御用香三水大師三訂制項(xiàng)三目獨(dú)特三香芬’第五重三震撼之影音室影視屏三幕電子屏三操作裝三置震撼點(diǎn)三：香檳三生活導(dǎo)三入影視三片演繹‘產(chǎn)品三演繹’電子操三作裝置三：標(biāo)有三世界幾三大高新三科技區(qū)三，點(diǎn)擊三每個(gè)科三技去，三就會(huì)出三現(xiàn)代表三性頂級(jí)三豪宅產(chǎn)品演三繹片：三由香檳三生活導(dǎo)三入項(xiàng)目三整體介三紹；第六重三震撼之樣板房震撼點(diǎn)三：香檳三格調(diào)—樣板房三以香檳三品牌命三名英倫風(fēng)三格：英三倫風(fēng)格三自然、三清新、三優(yōu)雅、三高貴等三特點(diǎn)，三滿足人三們對(duì)歐三洲風(fēng)情三愜意和三浪漫追三求E棟301號(hào)房3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)建筑面三積：101三.78；套內(nèi)三面積：85.三71㎡風(fēng)格建三議：英倫風(fēng)三格樣板房三名稱建三議：酩悅第六重三震撼之樣板房震撼點(diǎn)三：香檳三格調(diào)G棟1單元303號(hào)房3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)建筑面三積：93.三63㎡；套內(nèi)三面積：81.三03㎡風(fēng)格建三議：現(xiàn)代簡(jiǎn)三約風(fēng)格樣板房三名稱建三議：白雪現(xiàn)代簡(jiǎn)三約風(fēng)格三：中小三戶型采三用現(xiàn)代三簡(jiǎn)約風(fēng)三格，符三合年輕三人和商三業(yè)人士三簡(jiǎn)約不三簡(jiǎn)單的三需求；目的：三用非常三規(guī)手段三刺破市三場(chǎng)吸引買(mǎi)三房的人三來(lái)看房三、吸引三不買(mǎi)房三的人來(lái)三看香檳方式：三結(jié)合營(yíng)三銷活動(dòng)三，打造三清水房通過(guò)藝三術(shù)品包三裝來(lái)提三升產(chǎn)品三內(nèi)涵和三清水房三展示收效：三銷售有三噱頭、三客戶有三看頭不止講三格調(diào)、三還要講三文化香檳博三物館—清水房清水房三打造第七重三震撼之清水房主題：三情迷香三檳沁打造方三式：清水房三可布置三成香檳三展覽館三，里面三放置能三代表于三香檳有三關(guān)的物三品，如三：十大三品牌香三檳、高三腳杯、三水晶杯三等，吸三引客戶三對(duì)香檳三文化了三解的興三趣；第八重三震撼之香檳時(shí)三代長(zhǎng)廊對(duì)前廣三場(chǎng)做主三題性包三裝，通三過(guò)小品三營(yíng)造氛三圍前廣場(chǎng)三擺放桌三椅增強(qiáng)三與客戶三的互動(dòng)三性利用導(dǎo)三示提高三項(xiàng)目昭三示性前廣場(chǎng)三擺放香三檳酒瓶三小品第八重三震撼之香檳時(shí)三代長(zhǎng)廊都市生三活場(chǎng)景三展示系三列——打造香三檳生活三氛圍，三渲染示三范社區(qū)三生活感三受前廣場(chǎng)三：電視三柱（播三放項(xiàng)目三宣傳片三或不同三國(guó)家的三電視片三），充三分體現(xiàn)三都市生三活入口：三巨大的三入口香三檳酒成三為商業(yè)三街獨(dú)特三體驗(yàn)商業(yè)街三的提前三展示：三極富特三色的櫥三窗（人三物+名品）三統(tǒng)一的三廣告牌三位地面結(jié)三合導(dǎo)視三的處理第八重三震撼之香檳時(shí)三代長(zhǎng)廊商業(yè)展三示——打造香三檳氛圍三，營(yíng)造三濃烈的三都市生三活氛圍香檳看三樓時(shí)光三通道第九重三震撼之時(shí)光看三樓通道營(yíng)銷中三心至G棟直線三距離為40m為了增三加看樓三通道的三趣味性三和觀賞三性，減三少疲憊三感“魔法三看樓通三道”P(pán)ar三t4三.2營(yíng)銷執(zhí)三行推廣主三題推廣渠三道形象策三略推廣策三略活動(dòng)策三略客戶策三略推售策三略公開(kāi)發(fā)三售11.三910.三2610.三12樣板房三開(kāi)放營(yíng)銷中三心開(kāi)放2周2周1個(gè)月9.1三5營(yíng)銷隊(duì)三伍建立8.1三21個(gè)月階段一三：立形三象，傳三口碑階段二三：樹(shù)價(jià)三值，促三轉(zhuǎn)化形象建三立，價(jià)三值輸出三，話題三釋放價(jià)值落三地、引三爆市場(chǎng)三、營(yíng)造三氛圍推廣主三題香檳小三鎮(zhèn)開(kāi)啟惠三城南門(mén)三戶炒作片三區(qū)價(jià)值落三地-生活價(jià)值落三地-體驗(yàn)價(jià)值落三地-產(chǎn)品香檳小三鎮(zhèn)仲愷從三此瞻仰三香檳生三活香檳殿三堂盛啟全城恭三迎品鑒尊享巔三峰生活從香檳三小鎮(zhèn)開(kāi)三始香檳小三鎮(zhèn)附近三路段打三造風(fēng)情三街路段三，樹(shù)立三具有香三檳形象三的路牌三導(dǎo)示；②三小區(qū)三園林內(nèi)三部，樹(shù)三立具有三香檳的三的導(dǎo)示三牌，增三強(qiáng)標(biāo)識(shí)三形象；③三項(xiàng)目三交叉路三口，樹(shù)三立香檳三公館的三道路指三示牌；圍墻道三旗8月9月10月11月12月戶外廣三告在仲愷三中心區(qū)三、惠州三南三環(huán)三、惠州三汽車站三設(shè)立戶三外廣告三牌，針三對(duì)惠城三區(qū)板塊三、深圳三地緣客三戶和仲三愷板塊三的客戶三推廣8月9月10月11月12月本項(xiàng)目仲愷T牌惠州南三三環(huán)惠州汽三車站候車亭三廣告候車亭風(fēng)暴，覆蓋仲愷/麥地/南線覆蓋仲三愷/麥地/南線候三車廳，三集中在三展示中三心及開(kāi)三盤(pán)前開(kāi)三放。8月9月10月11月12月仲愷南線麥三地報(bào)紙廣三告主題報(bào)廣主題8月12日香檳小鎮(zhèn)開(kāi)啟惠州南大門(mén)（軟文）9月15日香檳小鎮(zhèn)仲愷從此瞻仰香檳生活10月12日香檳殿堂盛啟全城恭迎品鑒10月26日尊享巔峰生活從香檳小鎮(zhèn)開(kāi)始針對(duì)每三月主題三，投放三南都/惠日全三版報(bào)廣8月9月10月11月12月網(wǎng)絡(luò)廣三告香檳小鎮(zhèn)開(kāi)啟惠州南大門(mén)搜房主三頁(yè)，特三通，投三放2個(gè)月半三，每個(gè)三月根據(jù)三推廣主三題更換8月9月10月11月12月主題報(bào)廣主題8月12日香檳小鎮(zhèn)開(kāi)啟惠城南門(mén)戶（軟文）9月15日香檳小鎮(zhèn)仲愷從此瞻仰香檳生活10月12日香檳殿堂盛啟全城恭迎品鑒10月26日尊享巔峰生活從香檳小鎮(zhèn)開(kāi)始銷售物三料8月9月10月11月12月項(xiàng)目樓三書(shū)、戶三型單張三、海報(bào)三可采用三異形”三香檳“三設(shè)計(jì)，三營(yíng)造現(xiàn)三場(chǎng)香檳三生活氛三圍，同三時(shí)帶給三客戶新三鮮體驗(yàn)三感短信短信：三精細(xì)化三的營(yíng)銷三，將價(jià)三值傳遞三到底短信1：傳遞三區(qū)位短信2：傳遞三風(fēng)情短信3：傳遞三配套短信4：傳遞三產(chǎn)品客戶甲精選一三定數(shù)量三的目標(biāo)三客戶群三，給這三批客戶三發(fā)送幾三條短信三，每一三條短信三傳遞項(xiàng)三目不同三的價(jià)值三點(diǎn)，最三大限度三給客戶三洗腦針對(duì)惠三州客戶三，每周三投放50萬(wàn)條短三信重要銷三售節(jié)點(diǎn)三增加投三放，每三周投放三量為80萬(wàn)條8月9月10月11月12月開(kāi)創(chuàng)房三地產(chǎn)無(wú)三紙化宣三傳的《海錦?香檳小三鎮(zhèn)二維三碼》傳統(tǒng)途三徑：戶外廣三告/平面廣三告/樓書(shū)/宣傳折三頁(yè)/戶型折三頁(yè)/易拉寶三等；網(wǎng)絡(luò)途三徑：微博/微信/QQ群/論壇等三；二維碼三作為一三種跨媒三體通道三，使平三面與網(wǎng)三絡(luò)等多三種媒體三通過(guò)手三機(jī)無(wú)縫三聯(lián)接起三來(lái)。推廣新三媒介：三微信二三維碼——通過(guò)手三機(jī)掃描三二維碼三直接進(jìn)三入海錦?香檳小三鎮(zhèn)的詳三情頁(yè)面Par三t4三.2營(yíng)銷執(zhí)三行片區(qū)炒三作節(jié)點(diǎn)活三動(dòng)營(yíng)銷活三動(dòng)形象策三略推廣策三略活動(dòng)策三略客戶策三略推售策三略—區(qū)域炒三作滲透三前置目的:區(qū)域價(jià)三值滲透三，在前三期炒作三中，通三過(guò)幾個(gè)三月時(shí)間三，使市三場(chǎng)逐漸三關(guān)注區(qū)三域發(fā)展三。形式：僅講區(qū)三域、以三第三方三角度對(duì)三區(qū)域進(jìn)三行炒作三評(píng)價(jià)。配合媒三體：惠州日三報(bào)、新三浪網(wǎng)、三房地產(chǎn)三信息網(wǎng)三；新浪三區(qū)域微三博邀請(qǐng)嘉三賓：三星/TC三L/德賽等三公司領(lǐng)三導(dǎo)層，惠城南三門(mén)戶-仲愷第三一站——自8月份開(kāi)三始，項(xiàng)三目的主三要通過(guò)三網(wǎng)絡(luò)、三報(bào)紙等三大眾渠三道不斷三的話題三性炒作三，訴求三區(qū)域?qū)θ诨葜萑?、珠三三角的?zhàn)三略地位三，達(dá)到三區(qū)域價(jià)三值滲透三，鋪墊三市場(chǎng)認(rèn)三知“我三在哪”三？。片區(qū)形三象提升惠州經(jīng)三濟(jì)名企業(yè)三結(jié)對(duì)安三家惠州營(yíng)銷中三心開(kāi)放活動(dòng)時(shí)三間：201三3年10月12日活動(dòng)主三題：迷三醉·香檳仲三夏之夜活動(dòng)定三位：高三端觀賞三及體驗(yàn)三性活動(dòng)活動(dòng)形三式：產(chǎn)三品發(fā)布+香檳品三鑒+法式文三化盛宴活動(dòng)內(nèi)三容：法式服三裝秀、三激情狂三歡、歌三劇魅影三?；顒?dòng)亮三點(diǎn)：觀三賞性強(qiáng)三、影響三力大、三有極強(qiáng)三的感染三力。醉迷三香檳三之夜香檳小三鎮(zhèn)開(kāi)三啟城市三香檳之三旅綻放三來(lái)自BOL三LIN三GER的芬芳活動(dòng)時(shí)三間：201三3年10月26日活動(dòng)主三題：綻三放·來(lái)自BOL三LIN三GER的芬芳活動(dòng)定三位：轟三動(dòng)盛大三的開(kāi)場(chǎng)三活動(dòng)活動(dòng)形三式：轟三動(dòng)大型三戶外活三動(dòng)?；顒?dòng)內(nèi)三容：經(jīng)典香三檳聯(lián)展三、邀請(qǐng)三品酒師三現(xiàn)場(chǎng)教三授開(kāi)香三檳方法三及如何三品鑒香三檳，名三?，F(xiàn)場(chǎng)三演繹、三新聞發(fā)三布會(huì)。活動(dòng)亮三點(diǎn)：主三題亮點(diǎn)三、極具三吸引力三、影響三力大。選取法三國(guó)幾個(gè)三具有代三表性的三香水品三牌，從三項(xiàng)目本三身優(yōu)勢(shì)三出發(fā)結(jié)三合法國(guó)三香水的三特色與三兩者之三間做聯(lián)三動(dòng)嫁接三，將主三題分為三幾個(gè)部三分，以三其獨(dú)特三的地域三風(fēng)情和三人文歷三史，將三其融入三到場(chǎng)景三的布置三及節(jié)目三的穿插三，法式三情景劇三，名模三香水走三秀，穿三插于活三動(dòng)當(dāng)中三，除了三讓滿足三大家視三覺(jué)、聽(tīng)三覺(jué)的享三受之外三，詮釋三了獨(dú)具三法蘭西三風(fēng)情的三保利香三檳公館三的獨(dú)特三魅力，三從而在三進(jìn)入市三場(chǎng)前期三在品牌三美譽(yù)度三和認(rèn)知三度上以三直線上三升的速三度提高三，為今三后的銷三售做下三鋪墊。樣板房三開(kāi)放香檳小三鎮(zhèn)讓三城市有三了香檳三的味道Par三t4三.2營(yíng)銷執(zhí)三行客戶渠三道形象策三略推廣策三略活動(dòng)策三略客戶策三略推售策三略“六大三渠道”三持續(xù)聚三焦儲(chǔ)客前三置，前三期撒網(wǎng)三，后期三收緊在短時(shí)三間內(nèi)實(shí)三現(xiàn)通過(guò)內(nèi)外拓+節(jié)點(diǎn)吸納目三標(biāo)客戶中原仲三愷、惠三城剛需三客戶資三源作為三前期重三點(diǎn)拓展三渠道；內(nèi)拓本三地居民三，企業(yè)三中高管三理層；三外拓惠三城市區(qū)三客戶資三源；銷售周三期根據(jù)三需求利三用中原三二、三三級(jí)轉(zhuǎn)介三互動(dòng)資三源實(shí)現(xiàn)三瞬時(shí)客三戶增量三；重大節(jié)三日可作三為客戶三情感維三護(hù)的重三要手段三；重大三活動(dòng)則三作為開(kāi)三拓新客三戶的重三要渠道客戶拓三展渠道三一外展點(diǎn)三：香檳三生活，三一步到三位宣傳項(xiàng)三目形象三、客戶三拓展氛圍包三裝：1、藝術(shù)三軟裝展三，點(diǎn)綴三家居生三活，吸三引客戶三駐留2、與藝三術(shù)品一三起展覽三，展示三品牌也三展示生三活時(shí)間：10月地點(diǎn)：三港惠新三天地客戶拓三展渠道三二高新企三業(yè)客戶三團(tuán)購(gòu)預(yù)三熱：高新企三業(yè)客戶三是不可三放棄的三資源，三項(xiàng)目組三在操作三光耀荷三蘭小城三、光耀三城市山三谷、麓三湖馬德三里等項(xiàng)三目，曾三成功在三中信協(xié)三和醫(yī)院三、惠環(huán)三街道辦三、可口三可樂(lè)等三企業(yè)操三作多起三團(tuán)購(gòu)活三動(dòng)。“高新企三業(yè)客戶三拓展、三團(tuán)購(gòu)專三場(chǎng)”客戶拓三展渠道三三周邊企三業(yè)拓展三：利用中三原CCE三S資源，三尋找企三業(yè)的中三高管理三層，挖三掘其為三關(guān)鍵人三，在企三業(yè)內(nèi)網(wǎng)三進(jìn)行論三壇專題三及郵件三宣傳，三同時(shí)安三排企業(yè)三專場(chǎng)看三房日。周邊村三落拓展三：與周邊三村落的三村長(zhǎng)及三書(shū)記進(jìn)三行關(guān)系三維護(hù)，三邀請(qǐng)其三參加早三茶、晚三宴和關(guān)三鍵人獎(jiǎng)三勵(lì)優(yōu)惠三釋放，三安排村三民專場(chǎng)三看房日三。項(xiàng)目周三邊企業(yè)三及村落客戶資三源拓展三（關(guān)鍵三人拓展三）客戶拓三展渠道三四圈層客三戶拓展開(kāi)發(fā)商三開(kāi)發(fā)項(xiàng)三目推介三：通過(guò)設(shè)三立巡展三點(diǎn)，進(jìn)三入開(kāi)發(fā)三商所開(kāi)三發(fā)的物三業(yè)進(jìn)行三項(xiàng)目推三介?；莩恰⑷賽饘?xiě)三字樓現(xiàn)三場(chǎng)推介三：通過(guò)設(shè)三立寫(xiě)字三樓巡展三點(diǎn)，進(jìn)三行寫(xiě)字三樓企業(yè)三的項(xiàng)目三推介。區(qū)域樓三盤(pán)/企業(yè)協(xié)三會(huì)或商三會(huì)會(huì)員三挖掘：購(gòu)買(mǎi)相三關(guān)樓盤(pán)三及企業(yè)三的名錄三進(jìn)行CAL三L客，短三信公司三相關(guān)資三源進(jìn)行三現(xiàn)場(chǎng)活三動(dòng)短信三邀約和三產(chǎn)品信三息覆蓋三。曾在光三耀荷蘭三小城、三光耀城三市山谷三進(jìn)行成三功推薦三?？蛻敉厝骨廊宕罅ν厝购献魅y行資三源，并三快速組三織專場(chǎng)三推薦會(huì)針對(duì)銀三行客戶三經(jīng)理釋三放產(chǎn)品三信息和三轉(zhuǎn)介有三獎(jiǎng)信息三，發(fā)展三其為關(guān)三鍵人銀行專三場(chǎng)推薦三擴(kuò)大客三戶資源客戶拓三展渠道三六啟動(dòng)二三三級(jí)轉(zhuǎn)三介，向三三級(jí)市三場(chǎng)同事三宣講項(xiàng)三目情況三，并定三時(shí)進(jìn)行三巡鋪或三召開(kāi)現(xiàn)三場(chǎng)推介三大會(huì)，三從傳統(tǒng)三的帶客三上門(mén)升三級(jí)到分三行派同三事駐點(diǎn)三帶客。中原二三三級(jí)市三場(chǎng)聯(lián)動(dòng)Par三t4三.2營(yíng)銷執(zhí)三行推售節(jié)三奏價(jià)格走三勢(shì)形象策三略推廣策三略活動(dòng)策三略客戶策三略推售策三略推售原三則：熱三銷口碑三，逐步三走高根據(jù)工三程進(jìn)度三，建議三分兩批三推貨。首批F、G棟11月9日開(kāi)盤(pán)，11月底售三罄；第二批E棟12月21日開(kāi)盤(pán)，春節(jié)三前售罄三。共計(jì)：189套2+1房：54套3房：135套共計(jì)：80套3房：80套E棟F棟G棟共計(jì)：54套三房：54套推盤(pán)節(jié)三奏計(jì)劃8月時(shí)間推貨量F棟G棟372套開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌750批，周三均認(rèn)籌62批9月10月11月12月1月蓄客期F/G棟E棟144套春節(jié)目標(biāo)開(kāi)盤(pán)售三罄E棟目標(biāo)蓄客期開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌750批，周三均認(rèn)籌62批開(kāi)盤(pán)售三罄認(rèn)籌200批，周三均認(rèn)籌25批開(kāi)盤(pán)銷三售70%春節(jié)售三罄本項(xiàng)目三住宅靜三態(tài)比準(zhǔn)三價(jià)格：500三0元/㎡價(jià)格建三議

項(xiàng)目權(quán)重分值本項(xiàng)目TPARK時(shí)尚公園鑫月城富川瑞園權(quán)重100%40%30%30%項(xiàng)目地段2016201618周邊配套2016181816品牌價(jià)值108888周邊環(huán)境2016201618項(xiàng)目規(guī)模1086109產(chǎn)品價(jià)值2018201816綜合得分82928685實(shí)收價(jià)格5026650054005300價(jià)值得分66281919價(jià)格預(yù)三估-動(dòng)態(tài)溢三價(jià)：溢三價(jià)因子市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格5000元/㎡溢價(jià)因素理想溢價(jià)最低溢價(jià)空間自然溢價(jià)5000*8%5000*5%產(chǎn)品展示溢價(jià)5000*6%5000*2%營(yíng)銷創(chuàng)新/品牌信譽(yù)5000*3%5000*2%本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)價(jià)格5243元/㎡5689元/㎡本項(xiàng)目三預(yù)計(jì)將三于201三3年11月推出三市場(chǎng)，三通過(guò)溢三價(jià)整合三，首批單三位動(dòng)態(tài)三均價(jià)預(yù)三估：520三0-5三600元/㎡確保產(chǎn)三品展示三的高標(biāo)三準(zhǔn)，展三示時(shí)間三與營(yíng)銷三節(jié)點(diǎn)的三配合，三是提高三客戶價(jià)三格預(yù)期三，確保三價(jià)格溢三價(jià)實(shí)現(xiàn)三的最關(guān)三鍵因素三。工程要三求營(yíng)銷階三段樣板房開(kāi)放圍墻、三地界包三裝推廣主三線推廣渠三道營(yíng)銷活三動(dòng)商場(chǎng)外三展軟文炒三作搜房網(wǎng)三