預測未來的最正確方式就是創(chuàng)造未來注：丹尼斯·加博爾〔DENNISGABOR〕英國物理學家

1971諾貝爾物理獎獲得者全息攝影技術創(chuàng)造者第一局部：工程定位

——尋找一個城市新生活的坐標工程的地段價值地段！

新老城區(qū)交匯處城市最好的居住地嘉魚高尚住宅大集合大盤、品質盤……地段!!景觀資源聚集地新城市商業(yè)中心地二喬、三湖，超大商業(yè)休閑中心，全面的城市配套規(guī)劃，嘉魚屈指可數……還是地段！！！新城市形象的展示區(qū)現代前沿生活空間一條最美的大道，通向未來開展、升值之路，嘉魚城市未來開展的第一線、坐標口第一局部：工程定位一、工程分析1、首先分三個層次來把握工程地塊地理特色：第一局部：工程定位2、工程優(yōu)劣勢分析S——優(yōu)勢：融匯之區(qū)。新老城區(qū)交界地段，同享老城區(qū)成熟配套、新區(qū)蓬勃朝氣；增值之區(qū)。處城市形象居住區(qū)中心位置，政府規(guī)劃重點區(qū)域，升值空間大；景觀之區(qū)。緊鄰三湖連江風景區(qū)，二喬公園、自然景觀資源一流；未來之區(qū)。新城主干道及規(guī)劃建設中的商業(yè)休閑中心、沙灘浴場……全面配套資源，利于工程高檔生活盤的打造。第一局部：工程定位2、工程優(yōu)劣勢分析W——劣勢：生活便利度限制。目前居住氣氛不成熟，配套滯后，交通不便；環(huán)境美好度限制。周邊環(huán)境不佳，化工企業(yè)等對工程開發(fā)存在負面影響；市場接受度限制。工程小高層、高層產品供給占76%，市場接受度不高；競爭劇烈度限制。競爭樓盤多，且形象較佳；均具有規(guī)模大、品質高特點，形成一定的競爭壓力。第一局部：工程定位2、工程優(yōu)劣勢分析O——時機：產品前瞻時機。在售工程均已成形，本工程規(guī)劃調整將具未來性，風險降低產品認同增加。未來〔小〕高層的增加及宣傳引導，銷售抗性將逐步降低；居住投資前景。隨著相關配套的完善，未來區(qū)域居住價值提高，吸引置業(yè)者客源擴大時機。武嘉公路修通后，武漢到嘉魚車程僅45分鐘，交通的改善將為工程增加客源。第一局部：工程定位2、工程優(yōu)劣勢分析T——威脅：政策嚴控風險。新政風起云涌，宏觀調控形勢嚴峻；供給加大風險。市場供給量巨大，后期競爭將更趨嚴竣;小盤游擊隊沖擊。以低價策略出擊，眾多老城區(qū)小盤四處網客；福利房低價沖擊。嘉魚眾多企事業(yè)單位福利房，不僅導致工程客源減少，同時福利房的面市將對商品房價格形成沖擊。第一局部：工程定位3、SWOT綜合思考優(yōu)勢＞劣勢本工程作為該區(qū)域目前在建的大規(guī)模的高尚工程，在擁有舊城區(qū)成熟配套及新城區(qū)一流規(guī)劃的根底外，更具有表達城市開展趨勢，生活模式變化趨勢的時代潮流示范作用。因此在本工程定位時，強調位處嘉魚核心地位及城市建設的前景規(guī)劃，對提升本工程的知名度及認同感有其十分重要的作用。第一局部：工程定位二、工程定位1、工程優(yōu)勢賣點表達地段價值——新舊交匯、資源共享區(qū)域價值——名盤匯粹、城市名片景觀價值——優(yōu)地美湖、平臺生活規(guī)模價值——上流作品、名盤潛質產品價值——舒適實用、物超所值第一局部：工程定位2、工程核心競爭力(USP)推導如果從單個優(yōu)勢賣點角度來看，并不具備這樣壓倒性的力量。換一種角度來看，將其整合在一起:一種全新的、具有革命性意義的、可以創(chuàng)造一種導向性的城市物業(yè)形態(tài)前沿人居第一局部：工程定位3、工程USP與優(yōu)勢賣點延展◆前沿物業(yè)——20萬方社區(qū)規(guī)模、高價值感外觀、高人文感園林、高視覺感商業(yè)、高實用度配套、高性價比戶型得以融會，形成生活與品位相對“類聚〞并追求高舒適生活的“準普及型產物〞；◆前沿路段——城市戰(zhàn)略性開展的核心地段，并與城市未來開展主干道南嘉大道有200米臨街展示面，在交通便利、開展前景光明的新城區(qū)域中，而使得消費者產生出欲望滿足的精神快感。第一局部：工程定位◆前沿建筑——把一種精神灌入住宅之中，通過工程技術、營銷手段使兩者有機聯系，形成嘉魚特別的品質化物業(yè)“代表作〞；◆景觀前沿——“湖景〞優(yōu)勢，抵不過湖畔花城及三湖春天；“二喬公園〞，近不過御景灣，給客戶一廣納百景、置身其中的感覺；◆前沿戶型——正如我司前期所建議增設退臺情景洋房、120㎡內舒適三房、140㎡四房設計、贈送入戶花園及露臺等，最貼合客戶需求的戶型。第一局部：工程定位4、工程定位語暨SLOGN南嘉大道一線居所領秀特區(qū)地段價值顯性價值隱性價值點出工程所處位置一線臨路、一線景觀嘉魚標桿、人居典范第一局部：工程定位5、工程市場定位嘉魚旗艦型高檔品質住宅第一局部：工程定位6、工程案名建議標志性市場價值一線型景觀價值前沿感居住價值城市的、規(guī)模的、標志的、品質的市場形象自然的、輕松的、一線的、人文的居住生活享受優(yōu)越的、實用的、創(chuàng)新的、引導的生活空間引導型產品價值今典城前沿的、豐富的、都市的、舒適的居住生活方式第一局部：工程定位備選案名佳境天城尚景領地第二局部：整合推廣湖畔花城前期報廣推廣主題：首席富人區(qū)生活藝術所在，榮耀人生所至溫泉核心區(qū)域，門戶休閑生活第二局部：整合推廣一、競爭工程推廣分析湖畔花城推廣主題：現代都市居住樣本通過大量紫紅、金色的色彩運用，表達工程尊貴、大氣的高端形象，強調居住的舒適性。第二局部：整合推廣湖畔花城推廣

工程實景展示通過現房實景給予客戶真實的居住體驗，是嘉魚第一個設置樣板間的銷售工程。第二局部：整合推廣湖畔花城推廣—工程實景展示在銷售中心，通過對湖岸的治理，營造工程景觀示范區(qū)的概念，客戶的體驗感強，眼件為實。第二局部：整合推廣三湖春天推廣—工程實景展示通過大氣的營銷中心，塑造工程高端的工程形象。第二局部：整合推廣三湖春天推廣活動三湖春天杯青少年歌手大賽三湖春天：清潔三湖連江，有我一份通過一系列的活動，制造新聞熱點，吸引人氣，形成口碑，為工程宣傳造勢。第二局部：整合推廣湖畔花城對工程注重對概念推廣的應用，但未考慮到嘉魚外鄉(xiāng)對概念理解上的困難度，造成華而不實的印象。三湖春天主要以事件營銷為主，對工程的形象、定位不明確，單純?yōu)榱虽N售而做活動，活動對工程宣傳的效果不理想。因此，本工程在銷售推廣的過程中，必須做到：“做讓嘉魚人看得好的廣告，說讓嘉魚人聽得贊的話〞兩工程推廣比照分析·推廣空白市場第二局部：整合推廣第二局部：整合推廣二、推廣思路1、策略思考總體來說，從9月中下旬至2021年元旦前后，是傳統(tǒng)的年度第二個黃金銷售期，但是本工程一期的推出目前面對三大威脅：“政策威脅〞：房地產調控一波接一波，加強保障房、打擊炒房、抑制房價。“工程威脅〞：蓄客戶僅一個月；開盤熱銷期嚴重“縮水〞。“時機威脅〞：工程在市場知名度和產品硬件配套上與競爭盤無絕對優(yōu)勢。第二局部：整合推廣如何用有限的廣告資源，采取何種策略手段，既引發(fā)客戶郡對工程的高度注目，又突破威脅、難點？顛覆型：“特殊戰(zhàn)線〞出擊，突破傳統(tǒng)單一推廣渠道；“眼球型〞媒體，廣告形式強烈差異化，不打常規(guī)戰(zhàn)。集約性：將有限的廣告預算集中投放，結合銷售節(jié)點，短時間、高脈沖;針對性媒體，集中火力攻擊。第二局部：整合推廣2、戰(zhàn)術應用打造“嘉魚標志〞，強調新標桿居住的優(yōu)勢和開展前景，以及周邊未來高規(guī)格配套設施。在工程前期的推廣中，把握“排他性〞，先期炒熱“領秀特區(qū)〞的概念，將工程所有優(yōu)勢建立在這個載體上，當然，對工程的宣傳，我們需復原工程本身的優(yōu)勢及賣點，強調“南嘉大道一線居所〞在這個區(qū)域的美感和“嘉魚前沿生活〞標桿。第二局部：整合推廣3、傳播策略差異傳播活動深入地毯搜尋以DM派發(fā)、戶外、車身等主要手段覆蓋目標市場，包括嘉魚及周邊地區(qū)，在保證抓住主要區(qū)域客戶群的前提下，全面顧及目標市場。圍墻及現場包裝網絡工程過路客戶及截流競爭工程客戶，同時配合小型而密集的公關活動，實現知名度與關注度。以報紙、短信群發(fā)為貫徹整個銷售過程的媒體，根據工程工程及銷售節(jié)點針對性發(fā)布，打造工程形象，求得市場認同。第二局部：整合推廣二、推廣策略本工程的地理位置，與同區(qū)域競爭盤相比，湖景等資源優(yōu)勢略遜；與老城區(qū)競爭盤相比，價格、人氣缺乏相比。我們:其一，宣傳主題、形式拓廣創(chuàng)新，將客戶的關注點集中在對工程新的生活、時尚生活氣氛上來，制造價值感！其二，推廣方式、渠道上有力度、有密度的“組合拳〞，實現“無障礙溝通〞，力求工程開盤的“最大化人氣蓄積〞！第二局部：整合推廣根據工程工程進度等，擬將工程銷售劃分為三個階段：強勢亮相(2021.9—2021.11)：廣度傳播，沖擊市場建立工程一線居所、超前特區(qū)概念，良性傳播，打造一擊即中的創(chuàng)新生活價值，引發(fā)目標受眾強烈入場。開盤強銷(2021.11—2021.2)：引爆開盤，深度傳播將前沿生活與工程地段、規(guī)模、景觀、戶型、前景等優(yōu)勢賣點緊密結合，深刻分解工程獨有的價值體系，拉動其購置欲望，達成購置行動。持續(xù)強銷(2021.2—2021)：穩(wěn)固賣點，強化形象以新穎、生動的關聯活動持續(xù)話題，形成穩(wěn)定統(tǒng)一的品牌記識,達成熱賣。第二局部：整合推廣強勢亮相〔蓄客期〕：2021年9月——2021年11月16日目標：樹立工程鮮明形象，引起市場廣泛關注。推廣主題：嘉魚，超前特區(qū)熾熱啟幕！推廣思路：以響亮主題口號亮相嘉魚，同時配合地段主題，解析工程高性價比及增值潛力，強化工程優(yōu)勢！第二局部：整合推廣媒體配合：以異形戶外、現場造型圍墻，以及密度銷使派單、DM、夾報等媒介，形成“特殊造型+密集型〞相組合的媒體宣傳攻勢，進行多角度全方位轟炸宣傳，引爆市場，最大化宣傳工程；以嘉魚市內公交車身或車廂廣告，以及嘉魚至所轄八鎮(zhèn)以及武漢的車身或車廂廣告，形成“特殊戰(zhàn)線〞多線延伸的宣傳攻勢，保證工程波次客戶的累積。戶外攻擊策略南嘉大道，城市形象大道&我工程最主要地段優(yōu)勢，車流量大，故提升廣告效果需強調:“制造關注——強化記憶——現場拉動〞兩個點，南嘉大道兩頭，一個是主供給區(qū)域，一個是老城區(qū)，訪客、客源都不少，應充分發(fā)揮戶外“視覺沖擊〞，樹立品牌最為有效。抓住一條路，搶好兩個點第二局部：整合推廣立柱廣告，鎖定關注道旗廣告，引道前往圍墻廣告，現場抓客立柱廣告，鎖定關注道旗廣告，引道前往異型廣告牌，凸顯“高〞地標效應6米道旗，品牌強勢表達圍墻廣告，現場抓客節(jié)奏圍板，品牌強勢表達第二局部：整合推廣活動配合：領袖城VIP卡申領啟動申領人員：售樓部來訪者活動形式：客戶攜帶相關證件并交納10元即可申領VIP卡;同時獲贈50元充值卡一張;工程開盤時享受一定優(yōu)惠。活動目的：入會門檻低，便于客戶積累；利于系列精小密集的活動開展；綁定客戶，促成客戶帶客戶；實際利益，轟動嘉魚第二局部：整合推廣活動配合：領袖城VIP客戶大片首映禮活動形式:首次包場，針對VIP客戶的特別紅地毯儀式針對VIP客戶,一張VIP卡可申領門票兩張;安排車輛統(tǒng)一接送客戶,形成浩大聲勢,制造全城話題;電影開映前作工程相應的介紹或推介。活動目的：表達VIP客戶尊貴感和重視度；加強VIP客戶對工程的關注度與凝聚力；對VIP客戶進行摸底〔意向、價格等〕；全城轟動，為工程開盤作鋪墊。第二局部：整合推廣公開強銷〔開盤期〕：2021年11月17日—2021年1月25日目標：迅速實現銷售回款。推廣主題：嘉魚，超前特區(qū)盛裝開幕！推廣思路：對前期累計客戶及準客戶及成交客戶，做一次工程推介會，宣導的同時也是口碑宣傳契機。第二局部：整合推廣媒體配合：前期，以慶典活動為載體，為工程擴大影響范圍和樹立工程形象；并配以報紙、短信等傳媒為輔助媒體，強勢引導。開盤后，以特別組〔直銷團隊〕派單、老城區(qū)分組分片宣傳，將工程宣傳力度擴大，并以開盤熱銷訊息帶開工程蓄客量的持續(xù)增長，引導銷售持續(xù)熱銷。至春節(jié)前，以節(jié)假日活動為點，邀約新老客戶參與活動，持續(xù)保持客戶對本工程的高度關注，防止因春節(jié)長假，工程人氣的回落過快。第二局部：整合推廣開盤活動:名車美女環(huán)城游活動形式:20輛同款同色名車,配備美女模特,繞城行駛宣傳;工程售樓部外場停靠,美女模特改為車模角色;內場穿插小丑獻禮、美女魔術等互動性強的趣味活動,提供咖啡及冷餐.活動目的:全城皆知的開盤方式到達轟動效應;聚集人氣,營造出熾熱搶購氣氛;展示出開發(fā)商的實力與魄力,促成猶豫客戶的購置決心;為工程后期的強銷階段奠定根底.第二局部：整合推廣活動配合：裝修知識系列講座活動時間：每個月一期活動形式：邀約知名裝修行業(yè)專家講解裝修知識;結合工程樣板間的裝修進行指導與講解,形同工程推介會;免費為業(yè)主提供專業(yè)意見.活動目的：經濟、實用、科學活動形式，業(yè)主樂于參加;增加客戶對本案的信任度和忠誠度;企業(yè)、工程品牌形象宣傳。第二局部：整合推廣活動配合：購房優(yōu)惠接力棒(老帶新優(yōu)惠活動)活動時間:開盤后持續(xù)活動形式:凡老客戶介紹新客戶購置本工程,均可獲贈太陽能熱水器一臺或同等價值的小型電器,也可減免半年物業(yè)費,此活動由開盤之日起即可實施,將成交客戶演化本錢工程的最正確宣傳媒介.活動目的:通過口碑傳播增強工程的知名度與美譽度,同時降低新客戶的心理防范與抗性,順利實行旺銷.第二局部：整合推廣活動配合:2021年貨歡樂送活動時間:12月至1月,半個月一次活動形式:由開發(fā)商與武漢某大型超市或商場協(xié)商一定的團購優(yōu)惠;提供豪華大巴組織工程成交客戶和意向客戶前往采購年貨;包裝大巴車,自然成為工程的大型移動宣傳廣告.活動目的:對成交客戶的關愛與答謝,同時也是對意向客戶的心理號召;網絡到嘉魚周邊地區(qū)及武漢的潛在客戶;持續(xù)嘉魚人對工程的關注與吸引,不斷熱炒,實現口碑傳遞。第二局部：整合推廣持續(xù)強銷期：2021年2月以后該階段推廣執(zhí)行方案須根據工程蓄客、開盤銷售等具體情況而定，我司將于2021年元旦前后另行提交該階段具體推廣方案。第三局部：營銷策略一、總體營銷策略1、多帶高將工程多層，限量、分批次與小高層組合推出。理由1：多層是目前市場的稀缺產品，客戶接受度更高，用多層的人氣，帶動小高層、高層銷售;理由2：限量、多頻次的多層推出，造成客戶心理緊張，從而為單價提升創(chuàng)造條件，提高開發(fā)投資回報。第三局部：營銷策略第三局部：營銷策略2、“雙2〞營銷戰(zhàn)線〔直銷團隊〕現場、場外兩支營銷團險，打破傳統(tǒng)“坐客、等客〞，針對性的擴大工程的營銷推廣效果。場外第二支營銷團隊，走進老城區(qū)、老社區(qū)，直接截留競爭樓盤客源。同時，工程的分批銷售，通過前期已簽約老客戶，給予一定的優(yōu)惠，即“以老帶新〞，實現二次營銷，保證工程多組團持續(xù)旺銷。二、階段營銷策略1、供給產品統(tǒng)計分析第三局部：營銷策略物業(yè)類型棟號戶數房型面積說明多層13243*2*2約122一梯兩戶，兩個單元標準層486.55平米21243*2*2約122一梯兩戶，兩個單元標準層486.55平米24123*2*2136.21一個單元，一梯兩戶標準層272.42平米洋房22號樓，待定，按兩個單元，24戶，總面積按3500平米計小高層11332*2*2+空中花園一梯三戶一個單元標準層301.73平米3*2*2+空中花園2*2*112443*2*2+前室約129.5一梯兩戶，兩個單元23333*2*2107.88一梯三戶，一個單元標準層351.9平米25、26號樓相同3*2*190.763*2*2103.35第三局部：營銷策略2、產品分析：業(yè)態(tài)供給——多層〔含花園洋房〕總供給套數約為84套左右，小高層總供給套約176套，小高層的供給套數是多層的兩倍。單元及景觀——多層根本全為一梯兩戶設計，小高層除12號樓外，皆為一梯三戶設計；位置上，多層處于中心景觀及組團小景觀旁，相對占據社區(qū)景觀有利位置；遠景方面，小高層〔尤其是高樓層〕，那么占有遠觀公園、兩湖的優(yōu)勢。房型及面積——多層房型均為三房兩廳兩衛(wèi)，面積主要為122及136平米〔洋房目前未知〕；小高層房型仍以三房為主，但設計上更豐富，包括送空中花園、小三房等;兩房少量總量不過20套左右。總價區(qū)間——多層主力三房總價在29萬及32萬左右兩種；小高層戶型總價那么分為22萬、27萬、33萬左右等。第三局部：營銷策略注：由于相關圖紙數據不全，初步按標準層面積乘以樓層層數，預估銷售面積及套數，其中，13、21、24號樓，多層面積為7473.12平米;22號花園洋房規(guī)劃待定，按兩個單元24戶，預估面積3500平米;11、12、23、25、26號樓，小高層面積約21000平米;〔以上總銷售面積合計約多層1.15萬方，小高層2.06萬方〕三、售樓部目前前期為臨時售樓部，利用時間有限，基于本錢費用上考慮，此次針對會所售樓處進行考慮，包裝最核心的內容就是把“體驗式營銷〞的概念有機的結合到售樓處包裝中去，讓消費者通過系統(tǒng)的嘗試、感覺、體驗最終到達銷售的目的。3D營銷中心售樓部整體力求現代、舒適、前沿，與周邊售樓部形成明顯的差異性，同時強調客戶的體驗度，在硬件設施上，可考慮采用地顯、電子沙盤、電子樓書、3D戶型模型等在嘉魚較為新式、罕有的銷售道具，以表達出工程的標桿性和規(guī)模感，大盤的氣勢與強勢，形成客戶對工程的高度關注。第三局部：營銷策略第三局部：營銷策略四、人員團隊架構及簡介特別說明：1、以上人員或略有變動，但保證同素質變動，不致降低標準。2、工程市場及產品局部效勞，那么由韓鳳華，以及公司規(guī)劃參謀崔明遠〔臺灣輔仁大學建筑系畢業(yè)，12年地產經驗〕提供。第三局部：營銷策略沈總：臺灣籍專業(yè)資深地產人。貴公司已較為熟悉，在此不做贅述。吳蕾：華中師范大學房地產經營與管理專業(yè)本科，城市經濟管理碩士在讀，湖北省最年輕的高級經營師、高級籌劃師雙高職稱。曾任世貿廣場籌劃部總監(jiān)、雅文廣告執(zhí)行總經理、慶余堂〔臺灣〕地產副總經理。主要執(zhí)行個案：奧林匹克花園(桂林)、國泰天寧〔常州〕、萬博國際〔鄭州〕、香居麗景〔宜昌〕、臺北時代廣場〔新鄉(xiāng)〕、萬科四季花城〔武漢〕、水岸明珠〔南昌〕、新世紀中心〔武漢〕、陽光海岸〔武漢〕、白金領域〔武漢〕、新凱·山泉居〔武漢〕、桔祥谷〔武漢〕、快樂時光〔武漢〕等第三局部：營銷策略高曉峰：武漢大學漢語言文學教育本科，武漢新帝廣告籌劃，武漢市飛騰房地產代理籌劃主管，武漢攀達房地產參謀籌劃部主管，全國房地產注冊房地產經紀人。主要執(zhí)行個案：東林外廬〔武漢〕、花前樹下〔武漢〕、華星·晨龍城〔武漢〕、九鼎國際〔襄樊〕、宜家湯臣〔武漢〕、銀河灣〔武漢〕、東升·雅