金鞍項(xiàng)目一期推廣報(bào)告本項(xiàng)目位于渝北區(qū)兩路組團(tuán)，周邊可供參考的與本項(xiàng)目同樣檔次、同樣規(guī)模、同種類型可類比項(xiàng)目目前尚無(wú)供應(yīng)，基本都屬檔次較低的小規(guī)模項(xiàng)目，而較高檔次的同類型項(xiàng)目基本集中在寶圣湖周邊如水木清華等，從景觀優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)規(guī)模與檔次上都較易讓客戶形成直接與寶圣湖周邊樓盤對(duì)比的心理，因此本項(xiàng)目給予市場(chǎng)之總體形象將是在景觀的營(yíng)造上、整體建筑規(guī)劃上打造本區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)樓盤，以規(guī)避客戶的對(duì)比心理，吸引其在此購(gòu)房，從而完成銷售的最終目標(biāo)。而本項(xiàng)目采用了分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式，為避免在客戶中形成心理抗性，在入市初期，即在一期銷售期間，應(yīng)主要以樹(shù)立項(xiàng)目形象、突出較強(qiáng)的物業(yè)品質(zhì)感、快速實(shí)現(xiàn)銷售為目的。因此，中原建議，在入市初期的價(jià)格制定上不宜過(guò)高，推售產(chǎn)品不宜過(guò)多，采取分批推售的方式，逐步積聚人氣，待銷售條件成熟（具備一定的知名度和項(xiàng)目工程形象）后，才開(kāi)始逐步提升價(jià)格，并視各階段推廣及銷售情況，逐步調(diào)整推售產(chǎn)品和價(jià)格，以達(dá)到為銷售目標(biāo)提供助力。

而后續(xù)銷售則建立在一期已基本銷售完畢，且已在市場(chǎng)上形成了較高知名度之基礎(chǔ)之上，因此其銷售價(jià)格應(yīng)在一期銷售價(jià)格之基礎(chǔ)上有所提升，同時(shí)，一期以后的后續(xù)開(kāi)發(fā)與銷售的最終目標(biāo)則是建立項(xiàng)目在客戶心中的美譽(yù)度，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上的良好形象，從而為開(kāi)發(fā)商以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并由此建立一個(gè)忠實(shí)的客戶網(wǎng)絡(luò)，為開(kāi)發(fā)商以下的其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)積累廣大的客戶資源。鑒于銷售目的不同，后期的推廣策略與方法將有別于一期的推售策略，中原將在后期的推廣報(bào)告中詳細(xì)分析與闡述。

一期總體推廣思路說(shuō)明:鑒于本項(xiàng)目定位為區(qū)域中高檔物業(yè)，同時(shí)一期推廣目標(biāo)在于先行建立市場(chǎng)認(rèn)知度與知名度，中原建議在一期建立物業(yè)形象和產(chǎn)品推廣中，采用“高唱低開(kāi)，低開(kāi)高走”的形式推廣，并以一種“循序漸進(jìn)，穩(wěn)步推升”的整體策略進(jìn)行銷售。期望在本項(xiàng)目作市場(chǎng)亮相時(shí)引起本區(qū)域客戶關(guān)注，并樹(shù)立“性價(jià)比”較高的項(xiàng)目形象，為項(xiàng)目后期銷售無(wú)論是銷售價(jià)格，還是銷售速度均打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。本項(xiàng)目包含商業(yè)與住宅兩種物業(yè)形態(tài)，考慮到商業(yè)部分推廣時(shí)機(jī)尚早，下文將主要針對(duì)住宅進(jìn)行闡述，商業(yè)部分中原將在項(xiàng)目推廣過(guò)程中進(jìn)行補(bǔ)充。一、總體推廣要點(diǎn)建立在市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和定位報(bào)告基礎(chǔ)之上，中原認(rèn)為本項(xiàng)目的總體銷售策略由以下四方面來(lái)得以體現(xiàn)：（一）建立本項(xiàng)目在本區(qū)域中的高檔整體形象管有檔次有品巷質(zhì)的物業(yè)是紐具有較強(qiáng)生構(gòu)命力的，產(chǎn)銜品總是第一兔位的。本項(xiàng)睜目對(duì)于追求染一定居住和疤生活品質(zhì)的提客戶有較大帶的吸引力，劣這一點(diǎn)已經(jīng)遭從周邊的水腔木清華、翠料湖柳岸等等意項(xiàng)目中得到瞧印證。雖然界它們?cè)谖飿I(yè)涂形態(tài)與本項(xiàng)丙目存在諸多澡的不同，但脆有一點(diǎn)無(wú)疑返是共同的，括即帶給客戶蝶舒適的生活敘空間，以及外愜意的生活采氛圍。因此走，中原認(rèn)為坑本項(xiàng)目成功念的前提是樹(shù)層立項(xiàng)目的區(qū)樣域較高檔次郵與較高品質(zhì)咐形象。牧（二）確定束有效的推廣曾步驟雪本項(xiàng)目一期笑包含住宅與緞商業(yè)兩種物挺業(yè)形態(tài)，住其宅銷售為重濟(jì)點(diǎn)，根據(jù)中榮原長(zhǎng)期的銷沒(méi)售經(jīng)驗(yàn)，在事通常情況下匙，應(yīng)先將推悄出的住宅基僑本銷售完畢色后再銷售商精業(yè)部分為佳釣，因此中原喜建議可在一茅期銷售與后速期銷售的過(guò)唉度期間同時(shí)漿銷售一期商落業(yè)部分，同章時(shí)導(dǎo)入項(xiàng)目道后期形象。距1、有利于驗(yàn)提升本項(xiàng)目球的整體價(jià)值夕住宅銷售基孕本完畢后，吹推出商業(yè)，料為小區(qū)營(yíng)造沙一種便利的游居家與商業(yè)回氛圍，同時(shí)虛引入商家完箏善了小區(qū)配再套，從而提候升項(xiàng)目的整椅體價(jià)值。智2、有利于取項(xiàng)目住宅推投廣的連續(xù)性踢一期住宅推饑廣實(shí)際上也貝間接地為后抄期住宅的推庭廣打下了基輝礎(chǔ)，兩者是侵一個(gè)連續(xù)相忽互搭配銷售躁的過(guò)程，一扎期銷售的后耀期，除了尾習(xí)盤的推廣之減外，要為后抬期的銷售積忠累客戶，為株后期的適時(shí)單推出奠定基堵礎(chǔ)。鋪（三）豐富煎推廣手段琴根據(jù)本項(xiàng)目贈(zèng)所處的市場(chǎng)軟環(huán)境，結(jié)合押本項(xiàng)目自身矛的優(yōu)劣勢(shì)等批實(shí)際情況，合中原認(rèn)為應(yīng)餓通過(guò)豐富推霸廣手段的組責(zé)合，取得較赴好的推廣效旬果，當(dāng)然，們運(yùn)用何種推心廣方式及其供組合，要視惱當(dāng)期的推廣木目標(biāo)而定，楊中原將在不晝同的推廣階效段提交相關(guān)甜建議。它1、多渠道徒推廣縱1）拓寬推儲(chǔ)廣面非由于本項(xiàng)目肆的客戶面較片廣，中原建印議應(yīng)采用目美標(biāo)客戶主要抵所在地密集憶性推廣的方尸式，以便在抄花費(fèi)一定的組推廣費(fèi)用的趁情況下，對(duì)斤客戶的挖掘烤最大化。呼2）推廣工裂具的多樣化茅多元化照中原建議本航項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)罷報(bào)紙、電視段、廣播、戶質(zhì)外、網(wǎng)站、蠅直郵、活動(dòng)館、中原二手洗網(wǎng)絡(luò)以及開(kāi)仗發(fā)公司自身仆客戶資源網(wǎng)裳絡(luò)相結(jié)合的鉗方式，形成辜全方位、立釀體化的營(yíng)銷虧網(wǎng)絡(luò)來(lái)實(shí)現(xiàn)非整合傳播的伏效果。在具俊體的推廣過(guò)東程中，中原嬌將視具體的肆階段的推廣殿目標(biāo)來(lái)做具箱體建議。覆2、加大公腫關(guān)活動(dòng)和炒休作的力度限由于本項(xiàng)目寺面對(duì)的目標(biāo)食客戶群特征上是清晰而明咬確的，尋找卷這些客戶群揮體相對(duì)較為楊容易，因而識(shí)本項(xiàng)目可一參改常見(jiàn)的靠房單方面的發(fā)籌布形象及告早知等信息為更推廣手段，身改以針對(duì)目釘標(biāo)客戶共同袋特征及興趣喘愛(ài)好組織相透應(yīng)各種派對(duì)結(jié)或活動(dòng)，使藏項(xiàng)目形象與塔目標(biāo)客戶面岸對(duì)面交流，芝從而更有力恒地打動(dòng)目標(biāo)映客戶群。證（四）加快踢推廣步驟最考慮到本項(xiàng)肉目的特性和效市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)護(hù)勢(shì)，中原認(rèn)俯為應(yīng)通過(guò)兩歷方面的工作史來(lái)加快本項(xiàng)合目的推廣步營(yíng)驟，在較短車的時(shí)間內(nèi)實(shí)析現(xiàn)本項(xiàng)目的謎順利銷售。殲1、項(xiàng)目銷妨售前期進(jìn)行公密集性推廣繞由于本項(xiàng)目據(jù)體量在目前牽所處區(qū)域內(nèi)幕不算小，而徹且距離正式友開(kāi)盤時(shí)間尚或早，蓄勢(shì)期盯時(shí)間很長(zhǎng)。倍所以中原認(rèn)澆為本項(xiàng)目的翼推廣重點(diǎn)應(yīng)辱放在項(xiàng)目銷漫售前期，在蜘項(xiàng)目正式銷恭售前，加強(qiáng)異推廣力度，湯尤其是加強(qiáng)造以廣告為中杏心的宣傳力職度，為項(xiàng)目鴉的熱銷奠定應(yīng)堅(jiān)實(shí)的推廣侍基礎(chǔ)。迅2、項(xiàng)目自皂身應(yīng)作好相對(duì)關(guān)準(zhǔn)備工作剛，配合推廣甩要求種項(xiàng)目推廣的勞成功與否，揭取決于前期草的各項(xiàng)準(zhǔn)備邁工作是否落匪實(shí)到位，因掉此中原建議盤開(kāi)發(fā)商及相望關(guān)配合單位消應(yīng)嚴(yán)格遵守花各方確認(rèn)的槳工作時(shí)間表呆，按時(shí)按質(zhì)樂(lè)完成前期的閘各項(xiàng)準(zhǔn)備工持作，以保證當(dāng)推廣的順利雄開(kāi)展。鐮3、項(xiàng)目銷壟售前期注重糾對(duì)客戶積累渾的同時(shí)，更供要注重對(duì)意偶向的忠誠(chéng)度推的培養(yǎng)，本摟項(xiàng)目客戶積擠累期相對(duì)較棋長(zhǎng)，這一點(diǎn)堪就顯得尤為筐重要，中原廢將再本報(bào)告晌的下文中對(duì)禾此作相關(guān)闡午述。貫二、銷售周泄期預(yù)估恒（一）工程炭進(jìn)度預(yù)估栗根據(jù)金鞍公京司提供的金慈鞍項(xiàng)目工程深進(jìn)度時(shí)間表科如下：凍時(shí)間狐進(jìn)度戒2004年予12月牛項(xiàng)目一期正鬧式開(kāi)工偽2005年購(gòu)5月殿項(xiàng)目一期主淚體結(jié)構(gòu)封頂貼2005年慰12月侍項(xiàng)目一期全深面交房雄麗

備注攔：以上工程牢進(jìn)度時(shí)間是桂中原公司根妨據(jù)目前現(xiàn)狀暈估計(jì)而來(lái)。悟（二）推廣感階段劃分農(nóng)階段撈蓄勢(shì)期營(yíng)強(qiáng)銷期把持續(xù)期譯尾盤丟時(shí)間段目2004年罪10月~2軍005年3賞月移2005年堆4月~20茅05年6月由2005年變7月~20巖05年9月即2005年漢10月~2宏005年1田2月汽推廣主題偶景觀、樓盤模資源供戶型產(chǎn)品、抖品質(zhì)運(yùn)綜合品質(zhì)、運(yùn)品質(zhì)兌現(xiàn)叼交房瞎目標(biāo)竄以物業(yè)主題婚為吸引點(diǎn)，祝深入賣點(diǎn)挖遷掘，利用秋話季房會(huì)樹(shù)立骨項(xiàng)目初步形幼象，引起公漸眾關(guān)注；正餐式開(kāi)盤前的偉客戶積累；禽利用正式開(kāi)勢(shì)盤的強(qiáng)力發(fā)揭售以及春季才房交會(huì)與上拆半年的銷售做旺季，強(qiáng)行盟拉抬物業(yè)品燃質(zhì)及項(xiàng)目形獨(dú)象，使整個(gè)叫推廣工作步篩入良性軌道帖；騾隨著工程的失順利推進(jìn)，摸隨時(shí)報(bào)導(dǎo)工嘗程的開(kāi)展情緞況，利用老言客戶資源吸叼納新客戶，揮達(dá)到進(jìn)一步金提高銷售率驗(yàn)的目的。熊完成一期9芳0%的住宅泰銷售，并注翅重對(duì)項(xiàng)目美討譽(yù)度的推廣斜，為后期積豆累一定數(shù)量略的客戶；還相關(guān)工作拘相關(guān)的包裝洋完成；獸價(jià)格策略確帶定；淺廣告宣傳思她路及媒體計(jì)峽劃確定；頃認(rèn)購(gòu)方案確旋定；腦其間穿插相青應(yīng)活動(dòng)以維壽持項(xiàng)目曝光催率與吸引客浴戶持續(xù)關(guān)注補(bǔ)價(jià)格策略確直定；誼階段推廣方羅案確定；妨活動(dòng)及媒體尖計(jì)劃方案確券定；宿推廣思路的辟檢討及調(diào)整滅；廚推廣重點(diǎn)為編針對(duì)性目標(biāo)它客戶群進(jìn)行視推廣；叢銷售目標(biāo)檢網(wǎng)討及相關(guān)配灶合方案確認(rèn)照；洪推廣績(jī)效核辦算；儉剩余單位的硬推廣；辭項(xiàng)目整體形篇象評(píng)估及項(xiàng)疼目美譽(yù)度的芬推廣；壯（三）推售歸進(jìn)度預(yù)估智依據(jù)本項(xiàng)目弄的工程進(jìn)度講時(shí)間，以及快本項(xiàng)目所處蠢的區(qū)域市場(chǎng)菌環(huán)境及項(xiàng)目弟自身所具備已的特點(diǎn)，中痕原預(yù)計(jì)本項(xiàng)哲目一期總體板銷售周期為賊15個(gè)月（媽本項(xiàng)目前期這蓄勢(shì)周期較盆長(zhǎng)，其從正橫式開(kāi)盤銷售削之日起計(jì)算燭，銷售周期傾為9個(gè)月）陶。以下為各苗個(gè)階段的推狗售進(jìn)度預(yù)估烈：齡階段民截止時(shí)間擴(kuò)時(shí)間陰銷售預(yù)估好蓄勢(shì)期飽04年3月商31日前唉6個(gè)月稍積累相當(dāng)數(shù)兔量的客戶芽強(qiáng)銷期裝05年6月韻30日前蛛3個(gè)月咸17266豪.56㎡房持續(xù)期拘05年9月副30日前爬3個(gè)月倚18282齒.24㎡想尾盤鬼05年12玉月31日前賞3個(gè)月棵10156同.8㎡說(shuō)明：傘1、本項(xiàng)目毛銷售預(yù)估按蜂銷售面積計(jì)逃,因此本項(xiàng)膊目一期的銷拼售預(yù)估按一按期住宅建筑丟面積507奸84平方米欄為計(jì)算方式撫；育2、樣品園純林及樣板房舅是本項(xiàng)目展撐示形象和展飲示新產(chǎn)品的謙最佳手段，愿中原認(rèn)為，程在樣品園林半完成后再開(kāi)之售，最適宜放本項(xiàng)目；悔3、以上銷各售進(jìn)度需得很到工程進(jìn)度墳強(qiáng)有力的支破撐，否則將第會(huì)對(duì)銷售預(yù)呀期造成較大襲的影響。腫推廣報(bào)告正鞠文確批一、項(xiàng)目吉一期總體推桂廣目標(biāo)攪1、樹(shù)立項(xiàng)挨目形象，提盾升項(xiàng)目市場(chǎng)元地位，實(shí)現(xiàn)復(fù)理想的銷售話目標(biāo)。丟1）實(shí)現(xiàn)本搜項(xiàng)目的良好啞銷售是整個(gè)摘推廣和銷售偷活動(dòng)的目標(biāo)色，也是金鞍行公司企業(yè)品匪牌塑造的第拆一步；搖2）通過(guò)金毒鞍項(xiàng)目規(guī)模醉、園林、建頸筑規(guī)劃等方稍面的打造與信樹(shù)立，樹(shù)立拐本項(xiàng)目在所里處區(qū)域的高之檔次地位；組3）深度挖么掘本項(xiàng)目的州各方面優(yōu)勢(shì)聽(tīng)，表現(xiàn)本項(xiàng)投目的較高品范質(zhì)，以合理弦的價(jià)格實(shí)現(xiàn)芽快速銷售。攪2、通過(guò)本律項(xiàng)目的宣傳單與金鞍公司巨品牌的嫁接勁，在市場(chǎng)上睡導(dǎo)入金鞍公室司的企業(yè)形目象，建立金壓鞍公司的知舊名度，贏得派消費(fèi)者對(duì)金紗鞍公司的信挺心，以利品崗牌的建立、到項(xiàng)目后期的信銷售和以后慮其他項(xiàng)目的激開(kāi)發(fā)。鑄1)

腸

消費(fèi)跳者對(duì)開(kāi)發(fā)商饅實(shí)力、能力沒(méi)和信譽(yù)等方仿面的關(guān)注越糕來(lái)越多，已拔經(jīng)有部分消蘭費(fèi)者將開(kāi)發(fā)撓商在他們心朱目中的印象狀，作為了選會(huì)擇物業(yè)的標(biāo)引準(zhǔn)之一，而牽且隨著消費(fèi)榮者的不斷成駁熟，會(huì)有更號(hào)多的消費(fèi)者正開(kāi)始關(guān)注這粒一點(diǎn)。宏2)

中

品牌當(dāng)戰(zhàn)略，對(duì)于劇每個(gè)企業(yè)來(lái)軟說(shuō)，都是可趣持續(xù)發(fā)展的拾重要工程，畏品牌的建立笨是需要長(zhǎng)期鮮持續(xù)的工作飼才能實(shí)現(xiàn)。釀此次推廣主避要將以通過(guò)數(shù)實(shí)現(xiàn)樓盤的愚成功熱銷，頌從而提升開(kāi)毫發(fā)商的知名熟度及認(rèn)知度及，初步樹(shù)立喝開(kāi)發(fā)商品牌繩。似二、推廣兄訴求點(diǎn)器1.

乎

推廣訴遷求點(diǎn)羅列裙性

質(zhì)渣訴求點(diǎn)功虛免?

度

距陽(yáng)光·庭院盒·溪居除?

躍

槽提倡休閑居盡家養(yǎng)生生活末?

底

曠“中國(guó)西部銅健康住宅設(shè)域計(jì)”典范丑實(shí)招?

黨

但純6+1、希7+1電梯每洋房洞?

檔

責(zé)項(xiàng)目所在區(qū)爛域的良好的田大環(huán)境沾?

梳

允良好的園林吵景觀，親水帳溪居勇?

緒

缺庭院式半圍唇合布局，紗?

湯

侵商業(yè)、居家添配套完善剖?

嚇

蛇良好的交通狹條件，輕軌竟三號(hào)線將從煉項(xiàng)目旁通過(guò)株2.

欣

重點(diǎn)訴處求點(diǎn)及詮釋策：并在本項(xiàng)目的份推廣中，建原筑規(guī)劃與園然林設(shè)計(jì)的優(yōu)恐勢(shì)體現(xiàn)是最對(duì)重要的。這憶將決定本項(xiàng)漏目是否能在丸短期內(nèi)達(dá)到襲理想的市場(chǎng)西形象及實(shí)現(xiàn)舌滿意的銷售依業(yè)績(jī)。朋1）曲線獨(dú)型庭院式建嬸筑規(guī)劃布局昂：詮釋：拔本項(xiàng)目曲線用型建筑規(guī)劃極布局，自然腹形成各組團(tuán)律的圍合，使砌同一組團(tuán)中弓居住的群體跌具有一種心殲理歸屬感；突同時(shí)組團(tuán)式刻的布局便于度小區(qū)的安全揉管理，使住篩戶更具有安蛋全感；在園睬林設(shè)計(jì)時(shí)，搖注重對(duì)組團(tuán)衰綠地空間參桑與性的營(yíng)造怨，使得組團(tuán)豆內(nèi)業(yè)主間擁減有了交流溝何通的空間，滴進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人赤與社區(qū)、人洲與人之間的遍和諧共處。框2）純6廟+1、7+銹1電梯洋房溪，體現(xiàn)人性過(guò)化的設(shè)計(jì)理趙念詮釋：眼按國(guó)家規(guī)定攔8層以下的比樓盤歸類于欣多層，無(wú)須供配備電梯，銅但本項(xiàng)目之疤發(fā)展商金鞍箏公司依舊不棍惜增加投資旅成本的情況集之下，設(shè)計(jì)夕了多層的電奧梯洋房，為縣將來(lái)入住的防業(yè)主提供了阻生活的便利枝與舒適，無(wú)江不體現(xiàn)開(kāi)發(fā)糧商的感性關(guān)錄懷。這種建母筑設(shè)計(jì)在目瓶前重慶市都傷是罕有的，駱在兩路回興薪區(qū)域更是首哥個(gè)。掌3）純自憐然山地溪流自園林景觀：詮釋婦

利用地機(jī)形高差構(gòu)筑闊“溪流景觀灘”和“干溪堡景觀”兩大孟主景，貼合謀本項(xiàng)目“親暢水”、“溪拒居”的園林裕特色，為業(yè)爺主營(yíng)造了貼憂近自然生態(tài)樹(shù)的生活氛圍痛和休閑養(yǎng)生聯(lián)的居家方式受。飯3.

糠

推廣主萄題語(yǔ)艦1）項(xiàng)目努總體形象臺(tái)陽(yáng)光·庭院貼·溪居輸2）

照

主題推鞭廣語(yǔ)剃流動(dòng)的風(fēng)景烈，凝固的視貢線慢三、推廣渡策略山1、推廣戰(zhàn)醉略主線焰

從上面我員們分析的結(jié)穿果看，本項(xiàng)毯目的推廣應(yīng)常是一個(gè)項(xiàng)目兔與作品（在車此指本項(xiàng)目沃之建筑規(guī)劃峰、園林設(shè)計(jì)企、產(chǎn)品設(shè)計(jì)燒）之間，相震互作為平臺(tái)率交叉提升的胃過(guò)程。本項(xiàng)壘目的推廣主賭線應(yīng)按下列閃順序進(jìn)行：繼樓盤高品質(zhì)度形象的導(dǎo)入川（樓盤“陽(yáng)醬光·庭院·釀溪居”的概貢念、“中國(guó)堪西部健康住蠟宅設(shè)計(jì)“典愿范）給項(xiàng)目夢(mèng)在市場(chǎng)中創(chuàng)測(cè)建一個(gè)高起舌點(diǎn)的推廣平唐臺(tái)————漠通過(guò)對(duì)項(xiàng)目辟核心賣點(diǎn)的遮強(qiáng)力訴求（源建筑規(guī)劃特末色、園林設(shè)聲計(jì)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)羽品設(shè)計(jì)獨(dú)到戚），讓客戶奔切實(shí)感受到弱本項(xiàng)目的高允性價(jià)比，為危項(xiàng)目的順利晃的銷售打下叨基礎(chǔ)———防—通過(guò)前期馬的強(qiáng)力綜合死推廣取得一途定的市場(chǎng)銷水售目標(biāo)以后醉，通過(guò)對(duì)項(xiàng)盤目良好銷售趕業(yè)績(jī)的市場(chǎng)木炒做和已成蜓交客戶的合鵝理利用，進(jìn)是一步的吸引篩客戶，促進(jìn)音項(xiàng)目銷售—捷———現(xiàn)場(chǎng)串建筑工程具瞞有一定的形詢象進(jìn)度和較橋大比例的銷游售率的前提害下，對(duì)項(xiàng)目塑的美譽(yù)度進(jìn)兆行一定的市訓(xùn)場(chǎng)推廣，為躲后期的開(kāi)發(fā)笨打下一定的餓基礎(chǔ)。捆以上每一步副宣傳都不是嶼彼此相互割劈裂的，各項(xiàng)住內(nèi)容、步驟球相互滲透、堵相互支撐、議相輔相成。澤2、推廣脈束絡(luò)被推廣主線踐項(xiàng)目區(qū)域品坑質(zhì)樓盤形象它的導(dǎo)入鼠樓盤“陽(yáng)光類·庭院·溪呆居”的概念與導(dǎo)入沿結(jié)合建筑規(guī)津劃特色、園惕林設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)哀、產(chǎn)品設(shè)計(jì)燈獨(dú)到習(xí)衍生本項(xiàng)目擦所提倡之生擴(kuò)活方式蟲(chóng)再次導(dǎo)入本夕項(xiàng)目之自身遙區(qū)域品質(zhì)和撐檔次們階段劃分慨鋪墊期及形炭象導(dǎo)入和塑半造期者開(kāi)盤強(qiáng)銷期怒持續(xù)強(qiáng)銷期節(jié)收尾銷售期蝴預(yù)計(jì)時(shí)間段侄2004年傅10月~2禁005年1猛月榴05年2月陵-05年3貧月薦05年4月屯-05年6限月錯(cuò)05年7月茶-05年9計(jì)月里05年10弦月-05年常12月鎖主要工作乎銷售準(zhǔn)備工約作完成勢(shì)樓盤形象導(dǎo)玉入及鞏固雄開(kāi)盤、房交勉會(huì)倡強(qiáng)力推售霸正常持續(xù)銷救售陡推廣目的倦引起市場(chǎng)關(guān)耕注；甚為緊接著項(xiàng)趴目自身形象斧導(dǎo)入作鋪墊盛迅速建立樓擁盤知名度及傳以生活方式撈為主的形象各；迫客戶積累鹿項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)宣年傳；柔樹(shù)立樓盤美形譽(yù)度；倆實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤熱蹈銷近逐步豐滿完結(jié)整的項(xiàng)目形渴象；步整體平穩(wěn)銷驗(yàn)售結(jié)合間歇股性旺銷時(shí)段臺(tái)鞏固及提升切項(xiàng)目形象研主要訴求點(diǎn)抗?

陽(yáng)光戀·庭院·溪口居難?

提倡陣休閑居家養(yǎng)丙生生活鏈?

“中虜國(guó)西部健康托住宅設(shè)計(jì)”膚典范錢?

庭院餐式建筑規(guī)劃燭設(shè)計(jì)祝?

主題驢親水園林景畝觀駕?

6+客1、7+1市電梯洋房搭?

項(xiàng)目搬所在區(qū)域的昂良好的大環(huán)勾境災(zāi)?

良好聞的交通條件死?

樓棕盤品質(zhì)籌?

6+伙1、7+1廊電梯洋房咐?

庭院軟式建筑規(guī)劃金設(shè)計(jì)全?

水居瞧養(yǎng)生生活旗?

樓盤瘦品質(zhì)俊?

良好吧的建筑品質(zhì)趨?

完善雪的配套寇?

開(kāi)始攜為后期的推秩出作鋪墊棄3、入市時(shí)忠機(jī)舌按照目前的勾各方面進(jìn)度療，一期將在捷2004年督10月份面駐向市場(chǎng)，而匆距離本項(xiàng)目折一期正式推裹出市場(chǎng)尚有追較長(zhǎng)時(shí)間，跌如何在這段田時(shí)間內(nèi)吸引展和留住客戶式、如何讓項(xiàng)碗目的形象在墻開(kāi)盤前保持油一定的延續(xù)配性對(duì)本項(xiàng)目押能否取得開(kāi)避門紅至關(guān)重謹(jǐn)要。棵1)

貌

形象喘導(dǎo)入初期（襖2004年音10月——辱2005年扇1月）有從本項(xiàng)目預(yù)院定的較高市堂場(chǎng)地位和形佛象樹(shù)立要求勾來(lái)看，前期宿需要一定的茂鋪墊期以保壯證開(kāi)盤效果鑼。但在我們五現(xiàn)在預(yù)計(jì)的山正式開(kāi)盤推放出時(shí)間前（此2005年懶4月），今狡年12月及途1月份之后擠將面臨春節(jié)演的購(gòu)房低潮弓，項(xiàng)目不宜怖在春節(jié)前進(jìn)各行形象導(dǎo)入獸，避免與2淺、3月的推拌廣時(shí)間之間進(jìn)造成斷層。悟但是，在今謎年12月及撇明年1月間識(shí)，可為明年創(chuàng)2、3月的里項(xiàng)目形象正蹈式導(dǎo)入進(jìn)行乓預(yù)熱，即先戲在媒體（報(bào)庭紙）上對(duì)項(xiàng)擇目在兩路片認(rèn)區(qū)的品質(zhì)檔桑次形象及“態(tài)陽(yáng)光·庭院墻·溪居”、史“的概念形燃象進(jìn)行炒作賊宣傳，為春斤節(jié)后將要大景量導(dǎo)入的“飼項(xiàng)目產(chǎn)品本殲身的宣傳及亞炒作作前期勁鋪墊。中原建議：烘從2004襖年10月中聯(lián)旬即開(kāi)始項(xiàng)汪目的市場(chǎng)預(yù)碎熱，初步引鉛起市場(chǎng)的關(guān)肆注。同是在躬此期間借售凳房部的開(kāi)放湊開(kāi)展相關(guān)推爭(zhēng)廣活動(dòng)，達(dá)省到維持曝光稈率，維持客效戶關(guān)注度的耗目的。猾2)

斬

形象窄建立及客戶鉤強(qiáng)力積累期尺（2005干年2月——福2005年桂3月）徹伴隨著春季宴房交會(huì)的即枕將召開(kāi)，房秤地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)孤始重新升溫杏，并且，此歪時(shí)已經(jīng)過(guò)上按一階段的鋪猾墊，市民已得接受和清楚顏?lái)?xiàng)目在兩路些片區(qū)的品質(zhì)銷及形象定位匠，此時(shí)對(duì)項(xiàng)陪目做形象延休續(xù)的同時(shí)，羨對(duì)項(xiàng)目的主獲要賣點(diǎn)做強(qiáng)供力推廣，進(jìn)府一步鞏固前滋期所積累客爸戶的信心，柱吸引更多新?tīng)羁蛻舻巾?xiàng)目新現(xiàn)場(chǎng)，為項(xiàng)眉目正式開(kāi)盤稅銷售做鋪墊隙。中原建議：施在開(kāi)盤前夕答召開(kāi)產(chǎn)品推壩薦會(huì)，以此壤作為鞏固前余期已積累客搏戶的一種手補(bǔ)段。自3)

袍

開(kāi)盤憤時(shí)機(jī)（20徒05年4月悔）礦從建筑進(jìn)度秩和估計(jì)的預(yù)橋售許可證取寧得時(shí)間（2突004年4宣月）看，矛2005年景春季房交會(huì)漫前1~2周忘，是本項(xiàng)目場(chǎng)開(kāi)盤的最好恭時(shí)機(jī)（暫定膚4月）質(zhì)。在此時(shí)開(kāi)閥盤，我們有漏相應(yīng)的客戶帝積累時(shí)間，野工程進(jìn)度達(dá)盡到政府要求喜的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)縫，各方面形看象已基本成笛型，可利用盡春交會(huì)的稅聚費(fèi)優(yōu)惠促銷省，處在傳統(tǒng)援的房地產(chǎn)銷臨售旺季……趴四、推廣則渠道命坊從目前市場(chǎng)軍來(lái)看，客戶亡來(lái)源渠道雖證然仍以報(bào)紙敢廣告為主，吊但已呈現(xiàn)多閃元化的趨勢(shì)犧。針對(duì)這一短情況，本項(xiàng)鼻目的推廣渠杠道將是：推腎廣將以報(bào)紙制媒體和戶外脫廣告、賣場(chǎng)姨展示，車身保、網(wǎng)絡(luò)廣告目和公關(guān)活動(dòng)達(dá)多管齊下、玻靈活組合的菊全方位立體認(rèn)營(yíng)銷。從全漸方位覆蓋消吃費(fèi)者的視聽(tīng)包，在短期內(nèi)竿達(dá)到較高的寄市場(chǎng)知名度登，吸引市場(chǎng)糧關(guān)注。在中克后期，逐漸坦減弱在報(bào)紙翼媒體上的投娘入，轉(zhuǎn)為以昆戶外廣告、柔公關(guān)活動(dòng)為尿主，報(bào)紙、餃網(wǎng)絡(luò)廣告為妄輔。京1.

雀

宣傳媒會(huì)體意1)

伸

報(bào)紙裳報(bào)版的內(nèi)容逆：通過(guò)項(xiàng)目呼形象系列稿店、項(xiàng)目賣點(diǎn)撓系列稿和銷倦售消息發(fā)布介稿在各階段代進(jìn)行不同側(cè)腫重的組合。娛報(bào)版的形式閥：蓄勢(shì)期初踢級(jí)階段主要四軟性新聞稿媽的形式，項(xiàng)壤目蓄勢(shì)中期輛逐步導(dǎo)入形賞象式硬廣告倡和軟性廣告獅，集中推廣玉階段采用整拴版硬廣告和土整版軟廣告軍同時(shí)發(fā)布，埋或半版軟廣靠告、半版硬推廣告形成整底版的形式進(jìn)弓行有效投放殿。康報(bào)版策略性美運(yùn)用慚不同物業(yè)在蘋推廣過(guò)程中體針對(duì)的消費(fèi)血群體不同，安根據(jù)中原對(duì)燭市場(chǎng)消費(fèi)群杠體的調(diào)查，其不同消費(fèi)群慈體有各自不斷同喜好的報(bào)旱版。雖然本決項(xiàng)目整體上號(hào)是投資型物挪業(yè)，但本項(xiàng)濁目商業(yè)和住雄宅仍然有較餡大的差別，者因此在推廣病過(guò)程中應(yīng)針會(huì)對(duì)不同物業(yè)哭以不同的報(bào)街版進(jìn)行推廣獸：熱報(bào)紙廣告就角目前而言仍肌然是客戶獲底取信息的主搏要來(lái)源，鑒憤于目前報(bào)紙持媒體的多樣尚性，建議采詢用集中主力氏媒體，輔助服次要媒體的逐方式進(jìn)行報(bào)飲版投放。我要

從目前租的報(bào)紙發(fā)行濃量和不同側(cè)雙重點(diǎn)來(lái)看，潔晨報(bào)的零售海量最大，晚免報(bào)具有最大雹的發(fā)行量，瘦商報(bào)則擁有紫最大的訂閱申量，因此：本中原建議：沸將晨報(bào)作為畏中堅(jiān)宣傳媒咐體，晚報(bào)和哪商報(bào)作為本暖項(xiàng)目的主力悉報(bào)紙宣傳媒蛋體，其他報(bào)陳紙為輔。都各階段推廣招主題紛2)

猶

戶外廣聽(tīng)告持使樓盤形象吵長(zhǎng)期、多頻拐次出現(xiàn)在客背戶面前，彌古補(bǔ)報(bào)紙媒體棍時(shí)效性的明嚴(yán)顯不足，更乘容易在客戶乎記憶中保存珍。醬?

拖

大型笨戶外廣告玻大型戶外廣赤告所具有的稻大氣、顯眼桌、固定、長(zhǎng)授時(shí)間等其他扮媒體所不具密有的優(yōu)勢(shì)，逃是項(xiàng)目宣傳禁必備的廣告梅途徑，因而見(jiàn)我們不僅要刮利用好項(xiàng)目躺地塊內(nèi)的可梨以利用的廣斃告空間，還對(duì)應(yīng)在本項(xiàng)目晴目標(biāo)客戶群鼻較為集中的糖主要城區(qū)的望交通干道和據(jù)人流集中處蜓設(shè)置大型廣罷告牌。中原建議：兔本樓盤設(shè)以童下三塊大型驅(qū)戶外廣告牌帶：脈l

避

一碗惑水轉(zhuǎn)盤伙l

伍

人和汪立交爸l

犧

兩路齡碧津公園附殃近蝦具體位置有者待于相關(guān)媒殊體發(fā)布公司逗聯(lián)系后決定側(cè)注：戶外廣婆告不在于多蓬，而在于位兼置好，版面爬大，具有極竄高的被關(guān)注盡率。膏戶外廣告設(shè)船立時(shí)間：牙鑒于本項(xiàng)目坑體量不小，重時(shí)間根據(jù)開(kāi)篩發(fā)及銷售進(jìn)賊度而定。山注：每月將渾根據(jù)項(xiàng)目在肉市場(chǎng)上不同艱的訴求重點(diǎn)麗進(jìn)行針對(duì)性幟畫面內(nèi)容調(diào)股整。圾?

吧腔運(yùn)用要點(diǎn)：載通過(guò)各階段馳不同的戶外鏈廣告內(nèi)容傳姐達(dá)項(xiàng)目形象叨和銷售信息厭。式?

帖

工地徒現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系向統(tǒng)郵工地現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)咬示系統(tǒng)，是活現(xiàn)場(chǎng)銷售氣垮氛及項(xiàng)目形亞象渲染的最未有效手段。尸由于色彩鮮眾艷，包裝精衣美，具有很子高的震撼力甲和吸引力，挪同樣可以起帽到烘托現(xiàn)場(chǎng)引氣氛，吸引貨路人關(guān)注的款目的。政?

伍

招風(fēng)蟲(chóng)旗幻位置：工地削入口始包圍棍整工地現(xiàn)場(chǎng)駝工地現(xiàn)場(chǎng)的妖本項(xiàng)目面向丸客戶主要門會(huì)戶，因此在罷工地周圍輔誰(shuí)以樓盤精美桌的招風(fēng)旗不其僅可發(fā)布樓黃盤信息，烘具托熱銷氛圍晝，突顯樓盤慶的氣勢(shì)及品浴質(zhì)感，同時(shí)遍也起到一定槽的導(dǎo)示作用謀。蠻?

姿可燈箱（小型澡廣告牌）內(nèi)位置：從回堪興鎮(zhèn)到本項(xiàng)驗(yàn)?zāi)康貕K沿線幟；從工業(yè)園丙區(qū)到本項(xiàng)目篇地塊沿線殘不僅可較大灘效應(yīng)的發(fā)布晴樓盤信息，稿還能突顯樓寫盤的氣勢(shì)及倦品質(zhì)感，同雀時(shí)也起到一烤定的導(dǎo)示作挨用，同時(shí)也閉可對(duì)到回興巾寶圣湖周邊衡看盤的客戶大形成一定的事攔截作用。掏3)

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網(wǎng)絡(luò)廣猴告?zhèn)尉W(wǎng)絡(luò)廣告具哥有費(fèi)用低廉掉、傳播面廣包的特點(diǎn)，在旅重慶，最適身合的網(wǎng)絡(luò)媒季體是重慶搜壯房網(wǎng)，搜房圈網(wǎng)在業(yè)內(nèi)的蜜知名度較高削、信息傳播釣速度快，有灣利于本樓盤柱知名度的快鴉速傳播。圈中原建議：叔在項(xiàng)目面市遠(yuǎn)前期及時(shí)制貞作、發(fā)布網(wǎng)像絡(luò)廣告。仙4)

學(xué)

電臺(tái)廣拆告忙電臺(tái)廣告相眨對(duì)電視廣告奸費(fèi)用低廉、魚(yú)傳播速度快耐，受眾面廣踩。鮮中原建議：均在項(xiàng)目正式糧開(kāi)盤前較長(zhǎng)肢時(shí)間發(fā)布電咬臺(tái)廣告，起虧到滾動(dòng)宣傳為，強(qiáng)化記憶合的功效。尊

車身廣告役被稱作流動(dòng)幻的廣告牌，雹傳播面極廣諒。群中原建議：遇在項(xiàng)目正式庭推出前期及滴時(shí)制作、發(fā)哨布車身廣告下，便于項(xiàng)目玩快速擴(kuò)大知稅名度；同時(shí)文中原建議使羅用車況較好越的公交車，星提升項(xiàng)目首私次面市的形續(xù)象與檔次。溜6)

遣

各媒體物主要用途征媒體片作

騙

造

用夠報(bào)紙媒體液廣告主要用教于發(fā)布項(xiàng)目純形象信息、拆項(xiàng)目產(chǎn)品信棋息和項(xiàng)目銷搖售信息，是怠項(xiàng)目發(fā)布銷喜售信息、擴(kuò)米大市場(chǎng)知名門度，吸引客于戶關(guān)注項(xiàng)目漸的最重要途灶徑之一。流新聞宣傳稿矛主要用于發(fā)華布項(xiàng)目產(chǎn)品仔設(shè)計(jì)信息、盼市場(chǎng)反應(yīng)信辰息等。是面正向廣大消費(fèi)已者詳細(xì)介紹鍵項(xiàng)目情況的補(bǔ)重要途徑。股電視媒體鉆主要用于發(fā)靜布項(xiàng)目名稱手、項(xiàng)目形象撥及調(diào)性肌網(wǎng)絡(luò)媒體咐主要用于發(fā)落布項(xiàng)目形象歇、調(diào)性、項(xiàng)潤(rùn)目詳細(xì)特征腳、戶型信息克、銷售信息損。急大型戶外廣塌告牌及招風(fēng)回旗高主要用于發(fā)零布項(xiàng)目整體排形象及人流搏方向指示信乞息。著現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系伏統(tǒng)商主要作為現(xiàn)擔(dān)場(chǎng)接待導(dǎo)示娃。來(lái)2.

獸

推廣活甲動(dòng)笛目的：通過(guò)送不同類型的遇活動(dòng)達(dá)到項(xiàng)沾目功能展示忘、形象展示通、項(xiàng)目品質(zhì)堵體現(xiàn)，同時(shí)繭通過(guò)這些活楚動(dòng)聯(lián)系市場(chǎng)醉消費(fèi)群體，聯(lián)進(jìn)行口碑傳哭播，快速在牲目標(biāo)客戶中擠擴(kuò)大項(xiàng)目知泛名度、擴(kuò)寬喪項(xiàng)目的傳播盼渠道。根據(jù)蝶本項(xiàng)目自身縮的情況，結(jié)菜合項(xiàng)目各銷訴售周期，將債項(xiàng)目活動(dòng)劃剖分為以下四運(yùn)大類活動(dòng)，戲?yàn)轫?xiàng)目銷售穗服務(wù)。裙1）銷售節(jié)無(wú)點(diǎn)類活動(dòng)呢目的：頭引起市場(chǎng)對(duì)特項(xiàng)目的關(guān)注裕，傳達(dá)項(xiàng)目支最新進(jìn)度，拐同時(shí)展示項(xiàng)雁目品質(zhì)，樹(shù)趨立項(xiàng)目在市文場(chǎng)上的高檔緣形象。蠻活動(dòng)內(nèi)容：剖項(xiàng)目開(kāi)盤活藏動(dòng)鍛活動(dòng)方式及原特點(diǎn)：革通過(guò)對(duì)推廣睛蓄勢(shì)期長(zhǎng)期拖來(lái)訪的零散忙客戶進(jìn)行集歌中開(kāi)盤銷售沉，營(yíng)造項(xiàng)目播的熱銷氛圍攝。懸開(kāi)盤活動(dòng)時(shí)耕間：雙在項(xiàng)目預(yù)售脂許可證取得升一周后。顏通過(guò)對(duì)“金晝鄰會(huì)”會(huì)員睜持VIP卡群在開(kāi)盤當(dāng)日乎購(gòu)房享受充登值兌現(xiàn)優(yōu)惠條活動(dòng)，以烘滔托開(kāi)盤時(shí)的臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)熱烈氣怖氛，促進(jìn)銷最售。鐮2）

品煩質(zhì)、功能展詢示類杰目的：嗓通過(guò)幼活動(dòng)進(jìn)一步杯加深項(xiàng)目在禽消費(fèi)群體心搏中的品質(zhì)和毯項(xiàng)目實(shí)在的跪功能，提升礎(chǔ)項(xiàng)目高檔的劇形象。豈活動(dòng)內(nèi)容：夜產(chǎn)品推介會(huì)雕活動(dòng)方式及物特點(diǎn)：叼通過(guò)對(duì)項(xiàng)目曠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與菌特色的展示筋與推介，配列合新聞發(fā)布磚會(huì)，達(dá)到增體加客戶購(gòu)房伐信心的目的夠，同時(shí)借此亞炒作，吸引體市場(chǎng)更高的變關(guān)注度。知活動(dòng)時(shí)間建桃議：化開(kāi)盤前舉行隱滔3）

關(guān)坑系維持類灣目的：胡通過(guò)活動(dòng)維老持已購(gòu)買客很戶與本項(xiàng)目葛和開(kāi)發(fā)商之洗間的關(guān)系，預(yù)增加購(gòu)買客和戶對(duì)本項(xiàng)目粗的信心，擴(kuò)戒寬項(xiàng)目宣傳街途徑和客戶華群來(lái)源，同茄時(shí)能在遇到需一些小沖突柄時(shí)順暢解決殼。贈(zèng)活動(dòng)內(nèi)容：董金鄰會(huì)：輩活動(dòng)方式及歐特點(diǎn)：糖VIP充值慶會(huì)員卡發(fā)放獄：（客戶需蹤交納一定入略會(huì)費(fèi)方能獲兔得此卡）佳通過(guò)對(duì)本項(xiàng)蹈目的來(lái)訪客漏戶派發(fā)金鄰庫(kù)會(huì)VIP充嶄值會(huì)員卡形翠式積累目標(biāo)貿(mào)客戶，不定鏡期的利用圣缺誕節(jié)、元旦伴節(jié)、情人節(jié)蠅等節(jié)慶邀請(qǐng)差這些準(zhǔn)VI圍P客戶參加荷樓盤一系列鴉的公關(guān)活對(duì)乓及派對(duì)等，夾并同時(shí)對(duì)參越加活動(dòng)會(huì)員假所持VIP欠卡進(jìn)行充值或，并告知在素購(gòu)房時(shí)充值晴金額將充抵杰房款，以幫熔助本樓盤形魄象及信息在復(fù)此類目標(biāo)客糾戶群體中傳狠播。有助于測(cè)建立良好的良客戶關(guān)系，末使業(yè)主成為暗本項(xiàng)目的口撓碑宣傳員。光VIP會(huì)員北卡的發(fā)放人難群：參加金莖鄰會(huì)的各會(huì)征員亮發(fā)放時(shí)間：那2004年勺11月—2宵005年3開(kāi)月繳4）

項(xiàng)貸目促銷類臘目的：升在項(xiàng)目漸后期豆銷售階段，悄通過(guò)促銷活勻動(dòng)實(shí)質(zhì)推動(dòng)泡項(xiàng)目銷售。導(dǎo)活動(dòng)內(nèi)容：壇春、秋季市蜂房交會(huì)活動(dòng)療活動(dòng)特點(diǎn)：降房交會(huì)是重小慶市民選擇勻和購(gòu)買房屋起的重要途徑鎖和時(shí)間點(diǎn)，奪把握好每次蹲房交會(huì)的客萌戶，將會(huì)為父項(xiàng)目的銷售笛帶來(lái)巨大的稿益處。特別盡是明年的春鋤季房交會(huì)及凈秋交會(huì)，是悟本項(xiàng)目開(kāi)盤赤后進(jìn)一步積除累客戶的大唉好時(shí)機(jī)，我濟(jì)們必須投入賺大量的精力車和財(cái)力，利至用好這一銷肯售良機(jī)。對(duì)活動(dòng)時(shí)間：連2004年顏秋季晚房交會(huì)，2鼓005年春舞季及秋季房婦交會(huì)染注：以上活懶動(dòng)方式具體闖細(xì)化方案將延在后期執(zhí)行議過(guò)程中提交賤3.

拋

外今賣場(chǎng)懼由于本項(xiàng)目犧的售房中心斜預(yù)計(jì)在20驚04年11犁月才能投入奇使用，為了吐更好的進(jìn)行唐前期客戶積厲累，我們需據(jù)要設(shè)立前期介臨時(shí)展示接火待點(diǎn)。設(shè)置講此接待處，嫩不僅可以積仗累一定的客批戶，而且可莊以讓來(lái)訪客處戶持續(xù)感受幕項(xiàng)目熱度，衡從而增強(qiáng)客查戶的購(gòu)買信認(rèn)心。衫4.

吩

宣屢傳品截項(xiàng)目的宣傳渡品，包括：霞戶型單頁(yè)、立折頁(yè)、金鄰披會(huì)期刊等。同宣傳品信息右承載量大，奴色彩豐富，悼設(shè)計(jì)精美的煙宣傳品還具揉有一定的收閱藏價(jià)值，可狹以讓客戶細(xì)癢心閱讀，長(zhǎng)董期保存和傳貝閱，是項(xiàng)目票優(yōu)勢(shì)詳細(xì)介冶紹的載體。姓五、項(xiàng)目推迅廣策略出發(fā)境及階段性劃獎(jiǎng)分令階段劃分紡時(shí)間侄推廣目的聰推廣重要機(jī)質(zhì)會(huì)點(diǎn)素推廣方式會(huì)銷售目標(biāo)付蓄勢(shì)期同04年10掠月——05租月年3月形項(xiàng)目進(jìn)入市授場(chǎng)前期準(zhǔn)備蔬，導(dǎo)入項(xiàng)目蒸形象。彎完善階段性鑒準(zhǔn)備工作，友樹(shù)立市場(chǎng)良惡好的物業(yè)形他象。閥秋季房交會(huì)酬售樓部開(kāi)放盒金鄰會(huì)會(huì)員擾卡發(fā)放男報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)螞、大型戶外否、車身、電砍臺(tái)廣告等辱積蓄客戶資哪源，選擇正逗確時(shí)期進(jìn)入嚴(yán)市場(chǎng)，營(yíng)造叉銷售熱潮。督強(qiáng)銷期搞05年4月低——05年占6月秤在前期的客純戶積累下，晚完成項(xiàng)目的輪首次熱銷肚產(chǎn)品推介會(huì)津開(kāi)盤活動(dòng)合春季房交會(huì)釣五一節(jié)灘金鄰會(huì)會(huì)員吊相關(guān)活動(dòng)恐報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)竊、大型戶外宵、新聞發(fā)布籍會(huì)、活動(dòng)等排達(dá)到34%患左右的銷售賭持續(xù)銷售期務(wù)05年7月嚴(yán)——05年扯9月嘆展示項(xiàng)目品唯質(zhì)及開(kāi)發(fā)商摔品牌，持續(xù)燒熱銷節(jié)客戶聯(lián)誼活愿動(dòng)宰報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)匆、大型戶外乳、活動(dòng)等目達(dá)到36%腸左右的銷售撒掃尾期（清鉆盤階段）擁05年10杏月——05豆年12月爪聯(lián)絡(luò)客戶情坡感，促進(jìn)項(xiàng)崗目銷售。同灘時(shí)導(dǎo)入項(xiàng)目絞后期形象。昂秋季房交會(huì)抹國(guó)慶節(jié)嘩相關(guān)促銷活枝動(dòng)酒報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)畏、大型戶外樣、活動(dòng)等喂達(dá)到20%蜂左右的銷售瘋七、價(jià)格策水略癥（一）定價(jià)毛策略印1、

粘根據(jù)中原將以往的銷售窄經(jīng)驗(yàn)，分批塌加推單位，志逐步提升售松價(jià)是銷售過(guò)其程中實(shí)現(xiàn)利愧潤(rùn)最大化的斯穩(wěn)健而又切族合實(shí)際的方燒式。本項(xiàng)目脹也同樣適應(yīng)階這一方式，丙但在實(shí)際操首作時(shí)考慮到拆形象樹(shù)立和牛價(jià)格認(rèn)可等肝因素，中原注建議在同時(shí)描推出多種產(chǎn)戒品時(shí)，應(yīng)在紙產(chǎn)品推售側(cè)亦重點(diǎn)上下功思夫，即采用傲“整體推售政，重點(diǎn)宣傳脫，逐步提升秤售價(jià)”的策妨略，以便在暗總體銷售速段度和銷售價(jià)補(bǔ)格之間取得御最佳平衡。渡2、

常考慮到本養(yǎng)項(xiàng)目的整體鋒期望售價(jià)較射周邊區(qū)域較狡高，而又以懸期房的形式奮銷售，所以信在推出價(jià)格括上應(yīng)以“穩(wěn)揉健性”為原庫(kù)則，建議推到售初期價(jià)格著不宜過(guò)高。皆3、

包定價(jià)上首蛋先制定明確拳的銷售均價(jià)駝，而后根據(jù)垮確定的面積摩均價(jià)制定詳覆細(xì)的總體銷甜售價(jià)格表，狐最后再考慮鍛折扣的因素俊。腳基于以上分廳析，中原認(rèn)蜂為在推售初住期價(jià)格不宜臂過(guò)高，并根辦據(jù)銷售情形翼調(diào)整價(jià)格使加之穩(wěn)步上升鹽，但在上升容過(guò)程中應(yīng)特堡別注意市場(chǎng)箭認(rèn)同度的變扮化，以分析兔和檢討價(jià)格閑的支持度。扮相信，隨著默物業(yè)包裝、娛物業(yè)素質(zhì)的親不斷補(bǔ)充落匙實(shí)，市場(chǎng)形亂象的樹(shù)立，潤(rùn)客戶對(duì)本項(xiàng)摟目的價(jià)格信閣心會(huì)不斷提撤升。關(guān)鍵是磚要在前期中譯落實(shí)好各項(xiàng)溫工作，只有種各項(xiàng)工作的夸落實(shí)能達(dá)到嗚令人滿意的膊效果，相信廳價(jià)格的上漲照是水道渠成秒的。退2.

鐘

定瞞價(jià)方式謠1）

翅

價(jià)格醉確定方法—蟲(chóng)—項(xiàng)目平均鋪價(jià)格壘采用市場(chǎng)比播較法，通過(guò)連與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手膝進(jìn)行市場(chǎng)比灣較分析，確樸定本項(xiàng)目整辣體平均價(jià)格括。緩?fù)ǔＷ≌块煼謨r(jià)格比較俱因素如下;景?

軌

地段霧（區(qū)位級(jí)差俗、自然環(huán)境愿、生活環(huán)境盈、商業(yè)環(huán)境殖、升值潛力范）覽?

昌

交通鹿（通達(dá)程度查）坑?

幸

周邊與配套（商場(chǎng)援、學(xué)校、郵短局/銀行、粱菜場(chǎng)、餐飲速/娛樂(lè)等）加?

茅

項(xiàng)目嶺（規(guī)模、小兔區(qū)規(guī)劃、建燭筑外觀設(shè)計(jì)襖、綠化景觀譯、覆蓋率/棵容積率等）菊?

央

戶型桶（實(shí)用性、躍通風(fēng)采光性測(cè)、新穎、現(xiàn)壘代性）精?

氏

小區(qū)盞配套（活動(dòng)劑場(chǎng)所、會(huì)所姓設(shè)施、車位旁配比、商業(yè)猾配套等）厭?

竹

交房口標(biāo)準(zhǔn)舉?

面

物管嘆（服務(wù)種類必、水平）廢?

杜

營(yíng)銷嫩水平（地盤皆包裝、廣告?zhèn)餍麄鳌N售豪能力）

型分別為本項(xiàng)憑目和各比較徑項(xiàng)目就上述但各項(xiàng)指標(biāo)分綿別評(píng)分，各惹項(xiàng)目評(píng)分匯狂總后，乘以氣項(xiàng)目各項(xiàng)指慚標(biāo)的重要性皂系數(shù)和可類荷比性加權(quán)系逮數(shù)形成比較后系數(shù)，利用架比較項(xiàng)目的行價(jià)格和比較劃系數(shù)，運(yùn)用廚函數(shù)公式計(jì)眉算本項(xiàng)目的反銷售均價(jià)。堪根據(jù)購(gòu)房者打在購(gòu)房時(shí)考卷慮各項(xiàng)因素產(chǎn)的重要程度掌不同，上述漠指標(biāo)中地段阿、周邊配套宣、項(xiàng)目園林怖、戶型是相尖對(duì)重要的評(píng)惹分指標(biāo)，予燦以重點(diǎn)考慮狀。培每套單位價(jià)耐格桿重點(diǎn)分析下沉列因素，確搞定小區(qū)內(nèi)各條套住宅單位烤銷售價(jià)格。古?

采

戶型腰（實(shí)用性、降通風(fēng)采光性次、新穎、現(xiàn)鋸代性、面積及）弱?

惹

景觀探（各戶型看答到的景觀）瓜?

聯(lián)

朝向題?

律

噪音希?

奴

樓層光與確定小區(qū)儀總均價(jià)原理炊相似，為每缸一套戶型單權(quán)位的上述各核項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行捐評(píng)分，經(jīng)重避要性加權(quán)系防數(shù)處理后，亦推導(dǎo)各個(gè)戶撿型單位價(jià)格供與項(xiàng)目總均燙價(jià)的系數(shù)關(guān)想系，因而計(jì)黨算出各單位偵的銷售價(jià)格沿。物根據(jù)客戶選黃房時(shí)，重點(diǎn)咱比較的因素賴為戶型和景所觀的特征，捆上述各項(xiàng)指狹標(biāo)中，戶型伶指標(biāo)重要性顛最大，其次般為景觀等因勝素。例如：子戶型面積偏壞大，超過(guò)主卸力客戶需求嘗面積范圍，車為避免總價(jià)別過(guò)高，該戶叔型評(píng)分會(huì)略穴低，單價(jià)相變應(yīng)適當(dāng)降低降。困唉2）

住狡宅銷售價(jià)格旺策略廣根據(jù)前期價(jià)玉格定位和市得場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況芽，中原將用除市場(chǎng)比較法功根據(jù)兩路區(qū)昆域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)指手（伴山名偵都、翠湖柳芒岸等）和本廁項(xiàng)目的比較偉進(jìn)行評(píng)分制榴定出實(shí)際推山廣中所用的繪均價(jià)，主要帥考慮區(qū)位因鞋素修正（環(huán)教境、交通、岔配套等）和溝個(gè)別因素修柔正（規(guī)劃、芳戶型、景觀段、營(yíng)銷策劃刻、小區(qū)配套菌等）。艦（三）付款情方式折扣元目前市場(chǎng)上賽主要采取的還付款方式主夠要有三種，涂即，一次性作付款、分期贈(zèng)付款和按揭臟付款。為了繪便于發(fā)展商蘭的項(xiàng)目銷售信資金管理，鍵中原建議本厲項(xiàng)目也采用期以上三種付鬧款方式進(jìn)行弊銷售。

鞋（四）價(jià)格闖確認(rèn)程序攀第一步：發(fā)統(tǒng)展商確定項(xiàng)夾目均價(jià)后，略中原制定各砌單位價(jià)目表珠；梅第二步：發(fā)渾展商確定各喬單位價(jià)目表纏；桑第三步：中耐原執(zhí)行萬(wàn)說(shuō)明：具體負(fù)的銷售價(jià)格判定位與折扣斬建議，中原宰將另外提交智價(jià)格定位建貢議，在此暫織不詳述。食八、推廣費(fèi)驗(yàn)用預(yù)算巴按照慣例，龜市區(qū)內(nèi)各項(xiàng)莊目總體推廣緩費(fèi)用一般在漲總銷售額的遙3~4%左打右。而考慮屬到本項(xiàng)目自反身的特點(diǎn)和穿所處的市場(chǎng)醉競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，印以及項(xiàng)目初沾次推出面市僻，需快速建腳立較高的知伙名度和市場(chǎng)葵形象，因此慌，中原建議森本項(xiàng)目一期榴第一部分的灶推廣費(fèi)用為挖：總體銷售皮金額的4%恰左右。之后買一期二部分?jǐn)惩茝V以及后善期的推廣由拿于時(shí)間里在雅一期一部分召成功推出的剛基礎(chǔ)上，推銀廣費(fèi)用可以頓控制在2%篩左右。定價(jià)策略褲由于本項(xiàng)目呢是以高檔為尚基礎(chǔ)，若項(xiàng)暴目定價(jià)過(guò)高滴，不僅會(huì)讓繪客戶產(chǎn)生較趣大抗性，開(kāi)世發(fā)商自身也鈴會(huì)承受較大頸的回報(bào)壓力儉；若定價(jià)過(guò)淚低，則會(huì)給突開(kāi)發(fā)商的利櫻潤(rùn)造成損失遍。因此根據(jù)備中原對(duì)本項(xiàng)擠目所做的經(jīng)珠濟(jì)測(cè)算以及淡對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)養(yǎng)項(xiàng)目的分析提與比較，如擔(dān)以本項(xiàng)目以?shī)A建面均價(jià)為傭：1，80只0元/平方躍米。按照住煉宅部分總建幼筑面積約5錯(cuò)0784平潑方米，故項(xiàng)承目的住宅部奴分預(yù)期收入燭約為:滔50784陜㎡×180易0賭元/漿㎡=91肥41萬(wàn)元聲因此項(xiàng)目一答期一部分總渴體推廣費(fèi)用抵比例的估算禿，項(xiàng)目總體階推廣費(fèi)用約從為：垃9141×坦4%=36拐5.64萬(wàn)系元杯（三）各階相段推廣費(fèi)用扶預(yù)算遵根據(jù)以上各朵項(xiàng)目總體推程廣費(fèi)用的預(yù)帽算，中原建讀議各項(xiàng)目在積各個(gè)階段推呈廣費(fèi)用的分將配比例如下押：逼推廣階段浸蓄勢(shì)階段絮強(qiáng)銷期階段華持續(xù)期階段弄尾盤貫合計(jì)壤費(fèi)用比例坊45%萄25%好20%丟10%可100%跳金額（萬(wàn)元常）魚(yú)164.5臘4笨91.41勁73.13廁36.56動(dòng)365.6脹4樸按推廣類型堤分配:滔項(xiàng)目稿包裝溜活動(dòng)計(jì)媒體宋其它柴合計(jì)僑比例罷20%茄10%殊65%館5%扮100%哪金額（萬(wàn)元蒸）刷73.13嬸36.56尤237.6椒6景18.29事365．6幸4注：翠1、

以微上推廣費(fèi)用徑，僅為項(xiàng)目畏一期第一部散分推廣部分嫁；窯2、包裝喇費(fèi)用包含樓牲盤的品牌樹(shù)豐立等推廣費(fèi)形；慧3、活動(dòng)扇費(fèi)用包括房央交會(huì)等費(fèi)用汽；盯4、媒體航費(fèi)用主要是賞媒體的發(fā)布貪費(fèi)用;閥5、以上支費(fèi)用不包括煎樣板房和售混房部的基礎(chǔ)稱裝修費(fèi)用。萍附：項(xiàng)目第安一階段（蓄飾勢(shì)期）推廣睬細(xì)化方案醋說(shuō)明：鑒于惕本項(xiàng)目之工及程進(jìn)度的考乳慮，其正式竹開(kāi)盤尚需較領(lǐng)長(zhǎng)時(shí)日，預(yù)襖計(jì)時(shí)間為2飛005年4話月。而本項(xiàng)偷目將于20撞04年10休月房交會(huì)面蘆市，因此距素離本項(xiàng)目之恰正式開(kāi)盤推熟出市場(chǎng)的時(shí)字間較長(zhǎng)，因糾此中原將這貨一階段20練04年10糧月至200情5年3月劃手分為推廣第籮一階段，以那下簡(jiǎn)稱“蓄鈔勢(shì)期”，以克下將就這一盟期間之具體仗推廣方案進(jìn)射行細(xì)化。便一、推廣膽目的閥蓄勢(shì)期也可蜻稱作項(xiàng)目形卷象導(dǎo)入期，廢該階段的推餅廣目的在于寇：迅1、在市慈場(chǎng)上的形象高初步建立，障以引起市場(chǎng)望關(guān)注，達(dá)到遙一定市場(chǎng)認(rèn)蛙知度；踏2、進(jìn)行鐘大量客戶積疑累，從而為嬌緊接著的正貸式開(kāi)盤銷售酬做準(zhǔn)備。苗3、為項(xiàng)待目的正式推擇出初探市場(chǎng)可，了解需求買，給項(xiàng)目在融功能配套以吳及銷售定價(jià)更以借鑒與參部考。泛二、

蔑稍推廣主題紫1、

哨陽(yáng)光·庭息院·溪居（辣真正讓生活肥與自然的和噴諧共生）壤該推廣主題伴旨在伴隨“甲金香林”的童被認(rèn)知，進(jìn)悟一步深化本蒙項(xiàng)目的主題叔，豐滿本項(xiàng)寺目的形象，椒讓客戶從中等感受到本項(xiàng)遠(yuǎn)目所打造的谷、所提倡生駕活模式與居仍家氛圍，從筍而對(duì)本項(xiàng)目耕充滿期待。宮2、

勉純6+1傭、7+1電概梯洋房齡該推廣主題制旨在形象推綢廣之基礎(chǔ)上韻，給予客戶盯關(guān)于項(xiàng)目產(chǎn)伯品更為實(shí)在脈的認(rèn)知與感寒受，給到本俱項(xiàng)目形象以禽支撐，從而且彌補(bǔ)形象宣皆傳的單薄，叉達(dá)到引發(fā)客殊戶對(duì)本項(xiàng)目若想要更多了那解的興趣。止3、

毅良好的園批林環(huán)境，親摔水溪居肢園林與建筑宇是相互相成稼，合二為一元的兩大元素天，在建筑設(shè)極計(jì)已被基本慮認(rèn)知的情況以之下，園林皮則是對(duì)于本陵項(xiàng)目提倡之閣生活方式的遺最佳詮釋，云讓客戶能實(shí)滑在的感受到激在此居家生陷活的舒適與部愜意，同時(shí)膨達(dá)到讓客戶槽持續(xù)關(guān)注本詢項(xiàng)目之目的延。倘4、

代打造兩路造片區(qū)的修養(yǎng)凳式品質(zhì)生活訪社區(qū)彼該推廣主題握旨在制造本命項(xiàng)目與目前趴?jī)陕菲瑓^(qū)供證應(yīng)樓盤的差濤異化，提升田項(xiàng)目形象，備讓客戶了解梨在此購(gòu)房居擊家的品質(zhì)感綢與舒適感。依三、推廣笑策略貍鑒于本項(xiàng)目吉蓄勢(shì)期時(shí)間榜較長(zhǎng)，積累墻客戶與維持云客戶將是該傻階段推廣的或核心，因此趴中原建議該摩階段之推廣兼以報(bào)紙媒體董和戶外廣告別、賣場(chǎng)展示遙，車身、網(wǎng)嫂絡(luò)廣告和公百關(guān)活動(dòng)多管似齊下、靈活渴組合的全方芝位立體營(yíng)銷索，在短期內(nèi)霜達(dá)到較高的什市場(chǎng)知名度頓，吸引市場(chǎng)繁關(guān)注，同時(shí)句維持市場(chǎng)關(guān)晴注度。推廣階段：撫時(shí)間段勾推廣點(diǎn)旨推廣手段顛目的浮備注儀04年10獄月~05年撓01月驅(qū)項(xiàng)目高檔整合體形象推廣鑒為主毀“中國(guó)西部捷健康住宅設(shè)牲計(jì)”趣“陽(yáng)光·庭梢院·溪居”愧“純6+1模、7+1電討梯洋房”借房交會(huì)、報(bào)倍紙、固戶外、網(wǎng)絡(luò)居報(bào)紙、戶外賄、車身、遍售樓處開(kāi)放搏活動(dòng)等臟1、對(duì)房交育會(huì)亮相有一狗定延續(xù)。神2、為12床月售樓處開(kāi)裹放造勢(shì)靜3、維持項(xiàng)勒目一定的曝董光率，增加允客戶信心。槐報(bào)紙廣告頻喬率不宜過(guò)多準(zhǔn)，為項(xiàng)目形史象的延續(xù)服象務(wù)孤05年2月歪~05年3饒?jiān)慢R修養(yǎng)式品質(zhì)領(lǐng)居家（賣點(diǎn)刷推廣）策“純6+1象、7+1電監(jiān)梯洋房”鎮(zhèn)“良好園林加環(huán)境，親水桑溪居”盒“戶型產(chǎn)品眼”掙“庭院式居肆家”式“良好的區(qū)惕域大環(huán)境”氏報(bào)紙、戶外筐、車身、要電臺(tái)、產(chǎn)品出推介活動(dòng)練1、強(qiáng)力訴騎求項(xiàng)目賣點(diǎn)遙，為項(xiàng)目積慢累客戶。抓2、通過(guò)飽惠和式的訴求孫為項(xiàng)目開(kāi)盤譽(yù)造勢(shì)。隨特別是3月掉份，要維持療報(bào)版較高的無(wú)發(fā)布頻率。睬（一）

第報(bào)紙媒體脊1、媒體選爬擇全從覆蓋率來(lái)益考慮，中原沾建議該階段搏以晨報(bào)、晚禽報(bào)為主，輔驗(yàn)以晚報(bào)。廢2、宣傳主他題與方式半時(shí)間塑推廣主題決推廣方式蠢推廣目的芒備注宰秋交會(huì)后展金香林房交晴會(huì)火爆登場(chǎng)牌新聞繕稿似晨報(bào)半版，釘晚報(bào)半版為房交會(huì)余溫味未消，乘勢(shì)樣炒作惰

厘11月底六金香林——慣陽(yáng)光·庭院寫·溪居，對(duì)腔本項(xiàng)目的建德筑