舊村改造講座第1頁/共16頁一、村居改造的現狀我區現有行政村居230個，其中街道轄區村居36個，鎮和經濟開發區轄區村居194個。三年改造工作完成后，全區仍有4個棚戶區、8個城中村、178個城郊村需要實施改造。第2頁/共16頁二、舊村改造工作的意義民生之策發展之路文明之舉←改造后的北旺村↑改造前后的西塘村第3頁/共16頁改善廣大農民生活環境和居住條件可以達到富民的目的（一）實施舊村改造是民生之策■青島市李滄區大村河整治后景觀圖■臨沂市河東區社區改造第4頁/共16頁（二）實施舊村改造是發展之路可以實現村居工作的新突破可以拓展城市發展空間可以促進集體經濟增長→青島市李滄區文昌閣片區

控制性詳細規劃圖可以加快工業園區建設第5頁/共16頁（三）實施舊村改造是文明之舉提高農民物質文化生活水平提升農民綜合素質■臨沂市河東區西洽溝社區農民住宅樓■青島市李滄區結合優美的山水景觀，建設秀美山居新社區，打造動態濱水新景觀。第6頁/共16頁■

學習好、把握好、運用好政策■

好的規劃設計■

切實有效的融資機制■

規范的建設行為■

要完善配套設施建設三、舊村改造的幾個重要環節第7頁/共16頁

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學習好、把握好、運用好政策

在舊村改造工作中，要充分學習好、把握好、運用好各項改造扶持政策，根據市區相關政策規定，結合本村居實際，制定合理可行的拆遷安置方案。比如我區的改造政策規定村民住宅舊址土地出讓金全額返還，而存量土地出讓金返還40%，因此要根據舊村土地性質的不同合理確定安置區與出讓區，并根據村居地理位置的不同，靈活選擇安置方式，是在村舊址安置，還是占用耕地指標；是集中安置還是分片區安置；是就地安置還是異地安置等等，哪一種安置方式既有利于快速拆遷，又能順利完善土地手續，還可以實現較多土地出讓收益，就優先選擇哪一種。

我區的舊村改造堅持宅基地換房的原則，城中村安置系數不超過0.8，城郊村不超過0.7，因此要根據具體的舊村面積和人口情況合理確定安置系數和安置面積，要算好資金收益賬，根據改造后騰空土地的面積及出讓價格確定安置辦法和標準，各村居可根據自身情況靈活制定。

因此，在制定拆遷安置方案時，既要不違反政策規定，又要充分考慮到群眾意愿和改造后村居收益。從目前我區的情況來看，拆遷安置方案制定得合理、細致，充分考慮本村實際情況，并充分征求了村民意見，按程序確定實施的村居，改造工作開展得都比較順利，能夠在短期內簽定完協議并迅速完成拆遷。第8頁/共16頁

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好的規劃設計

舊村改造規劃先行，規劃設計的水平高低直接關系著改造后的成果和效果，關系到新村居幾十年的面貌和形象。因此，必須高度重視舊村改造工作中的規劃設計問題，堅持高起點規劃，在項目設計上請高手、請一流，保證改造項目的高水平、高檔次。在規劃方案設計中，要嚴格項目選點布局、戶型設計、外觀式樣、景觀綠化、設施配套等，使改造項目與全區總體建筑風格保持和諧一致，與周邊產業結構協調配合，確保改造后的最終效果。

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切實有效的融資機制

資金是項目順利建設的保障，沒有資金或資金不足，都不能把建設計劃很好的落實。有的項目因前期啟動資金不足，不能實施拆遷，不能按期開工；有的項目融資不暢，在項目施工中陷入停頓，影響了整體建設計劃。因此，可靠的資金來源是項目順利推進的保障。

各村經濟條件各不相同，自有資金多少不一，在自有資金不足的情況下，重要的是要有一個好的有效的融資機制，有一個切實可行的還款方案，要通過采取開發墊資、抵押貸款、集體積累資金墊支等靈活、有效、多樣化的合作方式，吸收大量的社會資金參與舊村改造，促進項目順利竣工回遷。第9頁/共16頁

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規范的建設行為

做好舊村改造工作，必須按程序、按規定實施，切實規范建設行為。實施舊村改造，首先要制定初步拆遷安置方案，經所在轄區鎮辦同意后上報區舊村改造辦公室預審，預審通過報領導小組批復后方可正式實施。

要充分聽取群眾意見，按程序召開村民會議后細化和確定具體的拆遷安置辦法，但領導小組批復的內容不得突破。確定拆遷安置方案后，依次辦理拆遷協議簽訂、拆遷、規劃方案審批、土地手續辦理、建設手續辦理等工作。

項目開工前，必須辦理工程招投標、質監安監、工程放線等手續，確保工程建設質量和標準；項目施工隊伍和主要建材應選擇經區“兩區三村”辦公室招投標預審確定的施工隊伍和建材供應商；施工中必須嚴格按批準的規劃方案實施和落實，地下車庫、單體效果、建筑材料、結構標準等不能變形和走樣；要制定好改造計劃，合理安排工期，嚴格按計劃進度推進。安置房竣工后，要及時為村民辦理產權證件，善始善終地將安置項目做實做好。

■要完善配套設施建設

要考慮不同項目不同群眾的居住需求，合理規劃設計物業管理、托幼、衛生診所、商業網點、小區游園等小區配套設施和公共服務設施，并嚴格落實到工程建設中。特別要考慮好安置項目供暖問題和排污問題，既為老百姓提供舒適宜居的居住環境，又切實做到方便、經濟、節能環保，體現新型農村的特點和特色。第10頁/共16頁四、對有關政策的解讀行政事業性收費全免，經營性收費減半騰空土地出讓金全額返還舊村土地復墾按25萬元/畝收購信貸資金扶持第11頁/共16頁村民安置房區級行政事業性收費全免（城市基礎設施配套費135元/平方米、人防費25元/平方米、建筑垃圾處理費5元/平方米）。對改造后騰空的土地，村民住宅舊址土地出讓金區級收益全額返還給村居，存量土地出讓金區級收益按40%返還（存量土地是指村舊址土地上已經出讓給單位或個人的土地）。對城區房屋密集的棚戶區和城中村等特殊區域的改造項目實行一事一議政策，進行專題研究，針對具體項目出臺具體政策，保障項目順利改造。對土地增減掛鉤騰空的指標按25萬元/畝收購。第12頁/共16頁

五、注重工作方法確保改造效果深入調研，制定科學合理的拆遷建設方案選擇合適的建設方式一切依靠群眾、一切為了群眾講究科學的建設行為把舊村改造和班子建設相結合■青島市李滄區東李花園鳥瞰效果圖第13頁/共16頁結語

要從我區實際出發，緊抓政策機遇，明確發展方向，理清發展思路，突出工作重點，嚴把關鍵環節，高效地開展好改造工作。通過科學地組織和安排，實現改造工作的順利開展和實施，并確保好的改造效