農資產品物流配送中心及現代農業示范服務基地建設項目可行性研究報告PAGE—PAGE61—總論1.1項目概要1.1.1項目名稱農資產品物流中心及現代農業示范服務基地建設項目1.1.2項目性質新建1.1.3項目建設單位概況項目建設單位：陜西齊勝現代農業發展有限公司（籌）項目投資單位：1、陜西齊勝農作物營養保護有限公司公司住址：西安市未央區鳳城二路10號天地時代廣場2、大荔縣齊勝農資有限公司公司住址：陜西省大荔縣花城路西北農資市場1.1.4項目建設地點大荔縣官池鎮，陜西渭南國家農業科技園區大荔核心區（大荔科技產業園區）1.1.5項目建設規模及內容本項目擬建設15萬噸/年的農業生產資料物流配送中心及專業交易市場；并建設占地40000m2項目規劃總占地67200m2，總建筑面積29256m2。其中農資物流配送中心及專業交易市場規劃占地37200m2，新建農資產品倉儲區11280m2，農資交易市場4800m2，農資配送中心3600m2，測土配方施肥實驗室及質量檢測室720m2。新建辦公大樓一棟3600m2，公寓樓一棟2800m2，餐廳600項目建設期限：12個月1.1.6投資概算及資金構成本項目估算總投資7813萬元，其中建設投資5928萬元，流動資金1885萬元。1）項目建設投資5928萬元（詳見建設投資估算表），其中土建工程2773.4萬元，機器設備及安裝工程等1891.4萬元；土地征用費750萬元，項目前期費用163萬元，預備費用166萬元。本項目長期貸款3000萬元，建設期利息184.2萬元。2）根據分項投資估算法，估算本項目需流動資金1885萬元。1.1.7資金籌措項目估算總投資7813萬元，其中：項目建設投資5928萬元，資金來源為：申請中長期貸款3000萬元，企業自籌2928萬元。項目流動資金1885萬元，其中申請銀行流動資金貸款1200萬元，企業自籌685萬元。項目總投資中，債務資金（包括固定資產投資中長期貸款和流動資金貸款）共計4200萬元，占總投資的53.76%，企業自籌資金3613萬元，占總投資的46.24%。1.1.8主要經濟技術指標1.2可行性報告編制依據1、《中共中央國務院關于促進農民增加收入若干政策的意見》2、國家及陜西省、渭南市、大荔縣國民經濟與社會發展“十一五”規劃和大荔縣“十二五”規劃建議3、國家關于加快物流市場和現代服務體系建設的有關政策規定4、物流業調整和振興規劃5、有關技術標準、規范及規定6、陜西齊勝現代農業發展有限公司關于編制《農資產品物流中心及現代農業示范服務基地建設項目可行性研究報告》的委托書7、《建設項目經濟評價方法與參數》第三版8、建設單位提供的有關基礎資料1.3綜合評價和論證結論1.3.1綜合評價伴隨著國家實施新一輪“西部大開發”和“關中-天水經濟區”的建設，大荔縣作為關中東部重要的農副產品物流樞紐和區域經濟發展中的“橋頭堡”地位進一步確立。大荔縣把商貿流通業作為縣域經濟發展的重點支柱產業，大力發展具有地方產業特色的現代物流業。本項目建設符合國家產業政策和當地經濟社會發展規劃。項目建成后，將使大荔縣成為重要的農副產品物流交易中心，對于提高大荔縣的農業產業化水平，加大現代農業科技對農業生產的貢獻，促進現代服務業的發展，推動縣域經濟又好又快發展具有十分重要的意義。更為難能可貴的是，本項目的發起人，是一群走出校門不久的大學生，他們具有強烈的創業意識和全新的現代經營理念，為項目的建設和運營奠定了旺盛的生命力。項目建設規模適中，功能完備，項目將建設與農資產品流通相配套，為農資產品交易服務的電子商務平臺、資金結算中心和檢驗檢測中心，建設先進的農資產品信息采集發布系統、電子統一結算方式和農資產品批發市場檢驗檢測系統，形成現代化、高效率、人性化的流通市場，對大荔縣農資產品流通市場資源配置及產業帶動將產生巨大的輻射帶動作用。項目建設從技術、經濟等方面分析，是完全可行的。1.3.2論證結論項目建成后，能幫助廣大農民及時了解、掌握農資商品信息、價格，減少流通中間環節，組織質優、價廉、適時的農業生產所需的農資商品；能調控庫存銷售農資商品節奏，加強農資價格、質量信息的監測分析，密切關注市場行情變化，避免農資市場價格大幅上漲，損害農民利益。項目同時通過建設現代農業種植示范區，并與農業科研院所組成專家服務團隊，通過農資配送網絡，送科技下鄉，為農民提供生產信息、技術服務，推廣名、特、優、新品種，并提供眼見為實的示范基地，從而使廣大農民更方便地接受現代農業理念和實用新技術，促進農業增效，農民增收，農村致富。項目建成投入正常營運后，每年可實現農資產品交易量15萬噸，為當地農民提供優質種苗500萬株，生產綠色無公害農產品6000噸，年均可實現營業收入4304萬元，營業稅金及附加262.22萬元，年平均利潤總額2035.19萬元，稅后利潤1526.39萬元；項目投資收益率29.4%，資本金凈利潤率42.25%，全部投資所得稅后財務凈現值（ic=10%）4108.29萬元，財務內部收益率19.5%，靜態投資回收期（含建設期）6.10年，動態投資回收期（含建設期）6.14年，盈虧平衡點27.03%，不確定性分析表明項目有較強的抗風險能力。1.4存在的問題和建議1.4.1存在的問題本項目建設存在的問題有兩方面，一是建設資金籌措，二是市場招商。本項目建設起點高，投資額較大，及時籌措建設資金對于項目建設及運營起著關鍵作用。同時，對于物流市場的商鋪，要加大招商力度，特別是要與全國各知名農資生產廠商加強合作，同時吸引社會投資建設，以減輕建設資金籌措壓力。1.4.2建議本項目符合國家產業政策，符合當地大力發展現代農業、商貿流通業的產業規劃，是各級政府扶持和鼓勵的項目。因此，項目建設單位要努力做好前期工作，積極爭取國家財政專項扶持資金的支持，并與相關金融部門做好項目推介與宣傳工作，落實建設資金。項目建成以后，將成為關中東部重要的農資產品物流交易中心，項目潛在的商業價值巨大，可以吸引社會資金的投入。因此，項目建設單位應借鑒房地產業的運作模式，加大項目宣傳推廣和招商工作，盡可能吸收社會各方面資金參與項目建設。建議有關部門盡快立項，并從資金、政策等方面給予扶持，使該項目盡快投入實施，早日發揮其綜合效益。

主要技術經濟指標表1.1序號指標單位數量備注1.主要產品生產能力1.1農資產品年交易量T1500001.2農作物種苗萬株5001.3有機農產品T60002.正常年度營業收入萬元4480.003.總投資萬元7813.003.1建設投資萬元5928.003.2流動資金投資萬元1885.004.項目建設規模4.1項目占地面積㎡67200折合100.8畝4.2項目總建筑面積㎡29256容積率0.79其中：層高超過8m的建筑物面積㎡-4.3行政辦公生活服務設施占地面積㎡2740占總用地4.08%4.4綠地面積㎡10800綠地率16.07%4.5建（構）筑物總占地面積㎡19108建筑密度51.37%4.6投資強度882.145.總定員人1365.1管理及技術人員人385.2生產人員人986.全年生產天數天3607.財務評價指標7.1年平均銷售收入萬元4304.007.2年平均上繳稅金及附加萬元262.227.3年平均總成本萬元2006.597.4年平均利潤總額萬元2035.197.5總投資收益率%29.407.6財務內部收益率%19.50所得稅后7.7財務凈現值（Ic=10%）萬元4108.29所得稅后7.8動態投資回收期(含建設期)年6.14所得稅后注：項目容積率、建筑密度等指標計算，不包括現代農業種植示范區所使用土地面積。

項目背景及必要性2.1我國農資物流現狀2.1.1產銷脫節，農資供應不到位目前農資物流體系遠遠不能適應農業生產和農村市場經濟發展的需要。長期以來，生產資料供應流程是從生產企業，經過生產資料公司等農資經營部門，再到各級供銷社，最后才到農民手中。由于流通環節多，渠道長，產銷不見面，廠家不能按農民的需要進行生產，農民也不能對廠家施加影響，甚至不能及時購買到所需的農資產品，形成了農資生產及銷售環節的脫節。由于農業是自然依存度很高的產業，與自然條件緊密相關，為了實現高產，必須及時應對病蟲害，往往購買農資產品的時間只有短短的幾天，如果出現農資品短缺，耽誤了農時，農民必然遭受損失。2.1.2農資價格上漲，加重農民負擔隨著農資流通體制改革的深化，原有的供銷社獨家經營農資產品的壟斷局面已被打破，基本形成了由供銷社、農資公司、農資生產企業、農業“三站”、個體工商戶等多種市場主體，多種流通渠道共同參與農資經營的格局。各種市場主體通過抬高農資產品價格，犧牲農民利益，謀求自身企業利潤。農資品流通渠道多，層層加價，致使價格不斷上升，農民生產成本提高，負擔加重。2.1.3假冒近些年，由于缺乏行之有效的宏觀調控和法制手段，市場交易秩序尚不規范，一些個體經營者進貨渠道混亂，經營過期、失效或者變質農資。個別經營者生產、銷售假冒偽劣及國家禁用的農資產品，種種行為使得各種假冒偽劣農資產品充斥市場，坑農害農的庸醫假藥的惡性事件屢見不鮮。農民在以不菲的價格購買種苗、化肥、農藥后，時常換來全年或若干年顆粒無收，至于農作物減產則更是常事。作為農資消費終端用戶的農民得不到應有的商品質量與服務保證，極大地影響了農民種植的積極性，阻礙了農業的正常發展。為了降低農資產品的采購成本，抑制農資品的不合理漲價，保證農資產品的質量和售后服務，保障農資物流的順暢，提升農資行業整體服務水平，構建農資產品物流配送中心迫在眉睫。2.2項目建設背景改革開放以來，農村各類商業主體、商品市場和商業網點都有了較大的發展，但整個農資流通體系發展還比較落后，主要體現在：農資流通企業基礎設施差、管理手段落后、終端銷售網點不足、產品質量良莠不齊，服務不完善、不配套。目前，陜西省以農技推廣和生產資料經營機構為主的原有農資銷售服務體系，尤其是縣、鄉兩級服務機構，在市場經濟和新的農資流通體制沖擊下，由于農資平均利潤率逐年下降，多種經營成分的份額分割，銷售量嚴重萎縮，利潤驟減，生存與經營能力急劇弱化，導致農資供應主渠道不暢，在一定程度上限制了農業生產的快速發展，也制約了全省農村經濟的發展和農民收入的增加?，F在陜西省農資流通仍以國有大企業為主渠道，供銷社、個體戶等集體、私營企業多種經濟成分并存。大荔縣農業生產資料的流通在1999年以前是由大荔縣供銷聯社下屬的縣農資公司統一進貨、統一調撥各基層社，再經各基層社的店及村分（代）銷店銷售至各農戶。隨著農資市場的放開，經作站、鄉鎮農技站，甚至一些個體戶也全面進軍農資市場，農資經營網點如雨后春筍、遍地開花，由此產生的農資經營網點分布不合理，農資經營普遍規模偏小，農資經營網點雜而亂，假冒偽劣化肥、農藥等農資商品魚目混珠，坑農害農事件時有發生，嚴重損害了農民的利益。中央關于推進社會主義新農村建設的戰略部署，明確要求加強農村現代流通體系建設，提出要“鼓勵各類投資主體通過新建、兼并、聯合、加盟等方式，在農村發展現代流通業”。一般來說，現代流通是指在流通領域的全過程運用先進的流通技術設施、手段和現代的流通方式、管理方法，遵循市場經濟規律使流通領域的商流、物流、信息流建立在現代科學技術基礎上，形成高效率的商品流通體系。流通現代化的內涵，包括流通觀念、流通管理、流通基礎設施、流通技術、流通方式的現代化等?，F代流通的標志則是連鎖化、網絡化和信息化。農村市場是我國最大、最具潛力的市場。搞活農村流通，繁榮農村市場，對于促進農民增收、引導農村消費，推動農村經濟結構戰略性調整，保持農業和農村經濟穩定發展具有重要意義，是推進社會主義新農村建設的重要內容。農業產業化發展，是一個龐大而復雜的系統工程，其中作為農業生產每要素的農業生產資料，起著舉足輕重的作用。建設高效便捷的農資現代流通體系，為農業生產提供質優價廉的農資產品，對于推動農業產業化進程，促進農民增收和農業的可持續發展，具有十分重要的意義。大荔縣地處黃、渭、洛交匯區，是西瓜、紅棗、辣椒、花生、黃花菜等各類水果蔬菜及土特產品的優生區。大荔西瓜、紅棗、花生、黃花菜等一批名優土特產早已享譽全國，品質優良，深得廣大消費者的青睞。獨特的資源優勢成為大荔縣經濟發展的優越條件，改革開放以來，大荔縣的農村經濟取得了長足的發展?！笆濉逼陂g，已初步形成了具有大荔特色的“沙苑108，黃洛果菜瓜，灘區漁筍雜，牧業牛當家，實現產業化”的農產品發展布局，果類總產已達13.3萬噸，塑棚8萬畝，紅棗面積達20萬畝，蘆筍5萬畝，香菇等食用菌達310萬袋。為進一步促進縣域經濟的發展，大荔“十一五”規劃又把“發展紅棗、設施農業、畜牧業和特色果業四大產業”列為重點發展產業，同時確定了“擴大規模，豐富品種，提高品質，增加效益”的發展方向，和“布局合理，規模種植，專業經營，一鄉一特，一村一品”的產業發展格局。陜西齊勝現代農業發展有限公司，是由一批剛剛走出大學校門不久的大學生發起成立的一家現代農業科技企業。“我的青春我做主。創業就是不斷挑戰、超越自我，更是一種主動選擇?！边@群年輕人就是靠著這份堅定的信念，以高昂的創業激情和不怕困難、堅忍不拔的毅力，不等不靠，主動選擇了農村這一廣闊市場，作為自己人生規劃的舞臺。他們利用自己在學校學到的知識和社會實踐的經驗，依托農業科研院所及國內著名的大中型農資廠商，把最實用的先進農業科技和優質的農資產品送到廣大農戶手中，并積極探索農資現代化流通模式。本項目正是他們從大荔縣現代農業發展的客觀要求出發，順應農業產業化發展的要求，通過與廣大的農民專業合作社等新型農村經濟組織進行合作，把農資產品的物流配送與現代農業科技的示范、推廣應用緊密地結合起來，必將為推動大荔縣農業的產業化、現代化進程做出貢獻，同時，也為大學生自主創業開辟出一條寬闊之路。2.3項目建設的必要性2.2.1項目建設是貫徹落實十七大精神的需要黨的十七大提出了全面建設小康社會的宏偉目標，提出要繼續堅持以人為本，全面落實科學發展觀，構建和諧社會的發展方向。我國是農業大國，農業人口占到全國總人口的70%，目前尚有3000多萬農村貧困人口。農業是我國安天下、穩民心的基礎產業和戰略產業，保持農業和農村發展的良好勢頭，對保持經濟快速發展和社會長期穩定意義非常重大。為了解決好“三農”問題，增加農民收入，改善農民生活水平，中央和國務院在中央一號文件《關于促進農民增加收入若干政策的意見》中提出，要牢固樹立科學發展觀，按照統籌城鄉經濟社會發展的要求，堅持“多予、少取、放活”的方針，調整農業結構，擴大農民就業，加快科技進步，深化農村改革，增加農業投入，強化對農業支持保護，力爭實現農民收入較快增長，盡快扭轉城鄉居民收入差距不斷擴大的趨勢。充分體現了黨中央從根本上解決“三農”問題的決心和求真務實的工作作風。本項目的建設，以貫徹落實黨的十七大精神和中央一號文件為出發點，堅持促進項目區農民增收和企業發展的“雙贏”方向，為優質的農資產品和實用農業科學技術暢通無阻地進入大荔市場，到達廣大農民手中創造有利條件，對于降低廣大農民農資產品的采購成本，抑制農資產品的不合理漲價，保證農資產品的質量和售后服務，保障農資物流的順暢，從而推動農民增收和農業增效具有積極意義。2.2.2項目建設是促進農業產業化發展的需要農業產業化經營是農業現代化的重要體現和主要內容，是我國農業今后發展的一大趨勢。農業產業化就是按照社會化生產和市場經濟的要求，采取種養加、產供銷、農工貿一體化方式，實行農業企業化運作，實現農業生產經營的規?；?、集約化和效率化，最終達到農業增產和農民增收的效果。實行農業產業化經營，既是我國目前市場經濟整體發育水平達到一定程度的客觀需要，符合社會化大生產和現代市場經濟的客觀要求，也是我國農業經濟適應農業現代化發展的需要，實現質的跨越提出的內在要求。提高農業產業化水平，需要農業龍頭企業這樣一個中間載體，通過它的橋梁和紐帶作用，把聯產承包責任制下的億萬分散的小農戶和所面對的國內外復雜多變的大市場直接聯系起來，實現農資供應、農業生產及其后續的農產品加工、運銷整個產業鏈條的有機銜接。中央一號文件明確指出，今后“只要能帶動農戶，與農民建立起合理的利益聯結機制，給農民帶來實惠”，“不管哪種所有制和經營形式的龍頭企業”，“都要在財政、稅收、金融等方面一視同仁地給予支持”。本項目的建設，是連接農民與市場的橋梁，對于調整農業產業結構，降低流通成本，增加農民收入，保證農產品安全，促進農業產業化發展都具有重要意義。2.2.3項目建設是引導和轉化本地農資潛在物流需求的需要農資物流活動作為一種經濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應、相互滿足。雖然大荔縣及其周邊區域內當前存在著較大的農資物流需求，但相當的需求是一種低水平的物流需求，表現為相當部分傳統商業企業與生產企業仍保持著以自我為中心、“大而全”、“小而全”的傳統經營組織模式，尚未認識到通過聯合規劃與作業，形成高度整合的供應鏈體系，改善目前的生產供應與產品銷售；企業在生產、銷售的經營活動過程中對建立在供應鏈管理基礎上的跨企業、跨行業的聯合重視不夠，在推行各自的技術標準。管理標準、工作標準尚未意識到建立共同的物流標準的重要性。隨著大荔縣整體經濟的發展，這種初步意義上的物流需求，必然向現代高水平的物流需求轉化，在這一轉化的進程中，提高大荔縣在物流服務供給能力方面的水平是至關重要的。農資物流配送中心的建設將使大荔縣現有農資物流資源得以合理整合，基礎設施及其技術裝備的運作水平得以提高。物流的市場化與經濟發展的市場化程度直接相關，同時也與市場開放、管制相關聯。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學。物流活動具有網絡化的特點，物流中心只是其網絡上的一個結點，需要網絡上各個結點之間相互開放彼此的物流服務市場，便于企業在較大的市場范圍內進行兼并、重組，以資本運作為手段的企業經營網絡建設，并為開展網絡化物流經營活動提供與商流相適應的高效物流服務。同時，物流服務活動存在著一系列委托與被委托、代理與被代理的關系，服務的無形化特點、各種復雜的費率協商、服務的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執行機制，包括市場準入與淘汰機制、市場保障機制及商業信用機制等等。本項目的建設，有利于行業自律與良性競爭，也有利于管理部門對其進行監督和核查，使市場準入和淘汰，以及法律制度保障和執行機制在其建立和運行初期尚不完善的情況下，能夠取得相對得力的監控空間和相對有效的監控渠道。同時，項目的集中服務運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐，有助于改善當前商業信用不健全的狀況，支持和強化貨主對物流服務需求的積極態度，減少自營物流，擴大物流服務的市場需求不足。因此，本項目的建設與運營，對大荔縣乃至周邊縣市實現市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序，形成對農資物流服務企業活動的良性規范與積極引導，具有十分積極和現實的意義。2.2.4項目建設是為應對國際金融危機的挑戰，渭南市被國家確定為全國82個創建創業型城市之一，大荔縣也把創建國家級創業型城市，作為縣域經濟社會發展的一項重點工程，制定了具體的扶持和優惠政策，圍繞著“轉變勞動者就業觀念，推進農民自主創業，以創業帶動就業”這一主題，通過落實各項政策，優化創業環境，在全縣形成“關注創業、參與創業、支持創業、服務創業”的良好氛圍。通過建立組織領導體系、完善政策扶持體系、健全創業培訓體系、健全創業服務體系、建立示范引導體系、健全工作考核體系，全力推動創建工作深入開展。在引導全民創業過程中，幫助大中專畢業學生的自主創業，能更好地利用他們在校學習所掌握的新知識、新技術、新理念，全面提高創業項目的“含金量”，使這些項目成為大中專學生自主創業和安置當地社會剩余勞動力，促進全民就業的基地，以及縣域經濟發展的助推器。農資物流項目，上通各大廠商，下連廣大農村，是一個勞動力相對密集的行業，特別是涉及到廣大農村和農民，能有效地促進農村剩余勞動力的就地轉移，實現就業不離鄉。通過本項目的建設，不僅可以直接提供約130多個就業崗位，而且可以通過建立位于各鄉、鎮、村的終端服務網點，為更多的農村剩余勞動力提供創業條件，全面推動大荔縣創業型城市建設，促進社會就業。

項目建設條件3.1項目區概況3.1.1地理位置及區域范圍項目建設地位于陜西省大荔縣，地處陜西省關中平原東部，位于北緯34°36′~35°02′，東經109°43′~110°19′之間，東臨黃河與山西相望，南隔渭河與潼關縣、華陰市、華縣相鄰，西與臨渭區、蒲城相連，北與澄城縣、合陽縣接壤。項目擬建地址位于大荔縣官池鎮，國家農業科技產業園大荔核心區，距大荔縣城7km，東臨大華公路，南距隴海鐵路和連霍高速公路僅18km，北接西候鐵路和西禹高速公路25km，距108國道7km。陜西渭南國家農業科技園，地處陜西省渭南市大荔縣沙苑腹地，官池鎮與石槽鄉之間，北距大荔縣城10km，南距西潼高速19km。其核心區位于大華公路兩側，核心區南北長約5km，東西寬3~4km，總占地面積15.8km2。核心區內設精細化工園、紡織工業園、機械電子園、畜牧產業園、農業產業園和綜合服務區共五園一區，是農業科技園的重點開發區。該工程廠址位于核心區內的農業產業園內，地處晨光大道東段南側，廠址北臨晨光大道與金紫陽公司相對，南鄰綠奧畜牧公司，西臨大華公路，東邊為園區預留用地。3.1.2自然資源狀況地形地貌大荔縣地勢北高南低，海拔327~520米氣象氣候大荔縣屬暖溫帶半干旱大陸性季風氣候區，冬、夏季長，春、秋季短，四季分明。年平均氣溫13.4℃，年均降水量514mm，年蒸發量968.3mm，最大凍土層深40cm，年平均日照2385時，無霜期205~236水文地質大荔縣境內地表水徑流量極少，全縣地表徑流深均值10mm左右，徑流量僅折合流量0.29m3/s，利用價值很小。過境河流客水和地下水資源相當豐富，地下潛水多為中等和強實水區。黃河、渭河為繞境穿流，年徑流量分別為316億m3、83億m3，洛河境內流長121.5km，徑流量80.05億m3大荔縣境內地質結構較復雜，有塬北斷裂帶、塬南構造帶、許莊斷坡構造、羌白斷坡構造、朝邑斷坡構造。境內基巖為太古界和下古生界分布區，凹陷區則以下古生界為主，在基巖上覆蓋有巨厚的新生界沉積層，之下直接見到奧陶系地層，而新生界沉積層相當深厚，在深陷區達4500m，階地在3000~3500m。土壤大荔縣總土壤面積190萬畝，分為6個土類、11個亞類、23個土層、54個土種。項目種植區分布在渭河階地區和黃河灘地區，土壤為黃土壤、壚土壤及河淤土。3.1.3社會經濟狀況耕地面積大荔縣縣域東西長46.4km，南北寬39km，總面積1776.3平方公里。其中耕地面積9.3萬公頃農村人口及農業勞動力2009年底，全縣總人口78萬人，其中農業人口68萬人，約占總人口的87%.項目所在區域產業結構、國內生產總值、財政收入、農民人均收入情況大荔縣是傳統的農業大縣，縣域經濟以農業生產和農副產品加工為主。近年來，大荔縣積極抓住西部大開發的大好機遇，實施“農業富縣、工業強縣、商貿活縣”的發展戰略，經濟社會得到了又好又快的發展。2009年，全縣生產總值52.1億元，同比增長14.5%；固定資產投資31.1億元，同比增長22.9%；地方財政收入5540萬元，同比增長35.1%；農民人均純收入3851元，同比增長18.5%；城鎮居民人均可支配收入13315元，同比增長23.6%；社會消費品零售總額24.2億元，同比增長19.7%。3.1.4項目關聯產業發展現狀大荔縣是傳統的農副產品大縣，現有各種農副產品達80余種，經過改革開放以來的發展，全縣34個鄉鎮都形成了各自的農產品種植生產特色，依據大荔四種地貌特征，其農副產品區域分布非常明顯。北部鐵鐮山旱塬地區以優質蘋果、柿子、核桃為主，洛河平原區廣種西瓜、酥梨、時令蔬菜，黃、渭灘區以水面養殖為主，沙苑地區盛產花生、黃花菜、辣椒、雜果。近年來，隨著農業產業結構調整步伐加快，大荔縣農產品發展日新月異，已建成30萬畝設施農業基地，引進洋香瓜、壽桃、油桃等十余個新品種，在沙苑地區建成10萬畝黃河冬棗示范基地，農產品產業化種植生產已成雛形，發展勢頭正猛。至2006年底，全縣農產品種植近100萬畝，總產量達120萬噸。陜西省以農技推廣和生產資料經營機構為主的原有農資銷售服務體系，尤其是縣、鄉兩級服務機構，在市場經濟和新的農資流通體制沖擊下，由于農資平均利潤率逐年下降，多種經營成分的份額分割，銷售量嚴重萎縮，利潤驟減，生存與經營能力急劇弱化，導致農資供應主渠道不暢，在一定程度上限制了農業生產的快速發展，也制約了全省農村經濟的發展和農民收入的增加。目前，陜西省農資流通仍以國有大企業為主渠道，供銷社、個體戶等集體、私營企業多種經濟成分并存。分類來說，種子60%以上市場份額控制在原國有種子公司手中，化肥、農地膜40%以上由化肥企業等一批大公司供應，只有農藥私營成分占到70%左右。大荔縣農業生產資料的流通在1999年以前是由大荔縣供銷聯社下屬的縣農資公司統一進貨、統一調撥各基層社，再經各基層社的店及村分（代）銷店銷售至各農戶。隨著農資市場的放開，經管站、鄉鎮農技站、個體經營戶也全面進軍農資市場，農資經營網點如雨后春筍、遍地開花。目前，全縣共有從事農資源流通的商家約230多家，遍布全縣各鄉鎮（村）的農資代銷點（戶）約1600多戶，而真正具有農資經營資質，能保證農資產品質量和售后服務的卻少之又少。由此產生的農資經營網點分布不合理，農資經營普遍規模偏小，農資經營網點雜而亂，假冒偽劣化肥、農藥等農資商品魚目混珠，坑農害農事件時有發生，嚴重損害了農民的利益。3.1.5項目建設地點選擇項目所在地位于大荔縣官池鎮，國家農業科技產業園大荔核心區（陜西大荔科技產業園區），距大荔縣城7km，東臨大華公路，南距隴海鐵路和連霍高速公路僅18km，北接西候鐵路和西禹高速公路25km，距108國道7km，交通十分便利。國家農業科技產業園大荔核心區，是大荔縣委、縣政府重點發展的工業園區，經過數年的建設，園區的各項基礎設施建設已基本完善，現在已有數十家農業產業化龍頭企業和現代加工企業入駐園區，產業集聚度高，發展狀況良好。園區管委會為入園企業提供了優惠的政策條件和完備的服務，使項目的實施具有無以比擬的區位優勢。3.1.6廠址建設條件1、氣象條件大荔科技產業園區位于陜西省大荔縣，屬暖溫帶大陸性干旱季風氣候區。常年氣象資料如下：全年日照時數2247.3h年平均溫度 13.4℃極端最高溫度 41.8℃極端最低溫度 -17.4℃年平均降雨量 493.5mm年最大降雨量 752.3mm年最小降雨量 240.8mm日最大降雨量 109.2mm最大風速17.0m/s極大風速32.5m/s年平均風速2.2m/s主導風向西/西北無霜期214-218d年均相對濕度68%最高氣壓1.004MPa最低氣壓0.951MPa平均氣壓0.974MPa年均蒸發量1780mm基本地震烈度 8度最大積雪厚度 15cm最大凍土深度 22cm2、地形、地貌、工程地質及地震烈度擬建場地位于渭河、洛河之間的二級階地上，海拔高程332.0-355.1m，是渭河、洛河沖積平原的一部分。平原面組成物質為全新統風積粉細砂，薄厚不均，形成了由沙丘、沙梁、洼地等組成的沙漠地貌。近代經平沙改土，使區內形成了耕種風沙區和自然風沙區，耕種風沙區較為平坦，自然風沙區高低起伏，凹凸不平，有的沙丘可高達十多米。園區所在地在百年洪水位以上，不存在防洪問題。園區所在的渭河、洛河二級階地屬于關中盆地的渭河斷谷下沉區，處于渭河大斷裂的邊緣，是我國歷史上強震發源地之一。地震動反應譜特周期為0.455，地震動峰值加速度為0.20，相應地震基本烈度為8度區。場地土類型為中硬，建筑場地類別為Ⅱ類。3、水文地質場地地下水屬潛水類型，地下水對鋼筋及混凝土均無腐蝕性。場地內無其他不良工程地質現象。3.2項目建設條件優劣勢分析3.2.1國家政策支持和政府的重視是項目實施的重要保證倉儲物流中心對一個國家的經濟，尤其是對外經濟貿易的發展和科學技術交流，起著重要的促進作用。對我國來說，建立和改進倉儲物流中心是貫徹執行中央關于區域協調發展戰略，深化流通體制改革的一項重大措施。它有利于發展外向型經濟、實行兩頭在外，大進大出，快進快出，縮短產品的生產周期，降低產品成本，提高經濟效益，還有利于增強企業經濟活力，提高競爭力，開拓國際市場。中共中央一號文件提出，要“發揮市場機制作用，搞活農業生產資料和農產品流通”。文件從培育農村市場營銷主體、擴大優勢農產品出口兩個方面提出了指導性意見。大荔縣把商貿流通業作為縣域經濟發展的重點支柱產業，大力發展具有地方產業特色的現代物流業。國家政策支持和當地政府的重視，為本項目實施提供了重要保證。3.2.2農業生產條件優越，產業化發展勢頭強勁，為項目建設提供了良好的市場環境大荔縣地處黃、渭、洛交匯區，地勢平坦，土地肥沃，是西瓜、紅棗、辣椒、花生、黃花菜等各類水果蔬菜及土特產品的優生區。大荔西瓜、紅棗、花生、黃花菜等一批名優土特產早已享譽全國，品質優良，深得廣大消費者的青睞。縣域種植各種農副產品80余種，農產品總面積近100萬畝。優越的農業生產條件和獨特的農產品資源優勢，成為大荔縣農業和農村經濟發展的優越條件。改革開放以來，大荔縣的農村經濟取得了長足的發展?！笆濉逼陂g，已初步形成了具有大荔特色的“沙苑108，黃洛果菜瓜，灘區漁筍雜，牧業牛當家，實現產業化”的農產品發展布局，果類總產已達13.3萬噸，塑棚8萬畝，紅棗面積達20萬畝，蘆筍5萬畝，香茹食用菌達310萬袋。為進一步促進縣域經濟的發展，大荔“十一五”計劃又把“發展紅棗、設施農業、畜牧業和果業四大產業”列為重點發展產業，同時確定了“擴大規模，豐富品種，提高品質，增加效益”的發展方向，和“布局合理，規模種植，專業經營，一鄉一特，一村一品”的產業發展格局。與高速發展的農業相適應，必須要有一個高效、優質、快捷的農資流通體系作保障。全縣每年各種農資產品需求量約45萬噸，其中種植業所需的化肥、農藥、農膜等產品約22萬噸，畜牧業所需的飼料及添加劑、獸藥等產品約20萬噸，其它類約3萬噸。伴隨著農業產業化進程的加快，對農資產品的需求還將保持強勁的增長態勢，因此，本項目建設具有良好的市場環境。3.3主要障礙因素及解決方案3.3.1主要障礙因素本項目建設的主要障礙因素有兩方面，一是建設資金籌措，二是市場招商。本項目建設起點高，投資額較大，及時籌措建設資金對于項目建設及運營起著關鍵作用。同時，對于物流市場的商鋪，要加大招商力度，吸引社會投資建設，以減輕建設資金籌措壓力。3.3.2解決方案本項目符合國家產業政策和當地大力發展現代商貿流通業的規劃，是各級政府扶持和鼓勵的項目。因此，項目建設單位要努力做好前期工作，積極爭取國家財政專項扶持資金的支持，并與相關金融部門做好項目推介與宣傳工作，落實建設資金。項目建成以后，將成為關中東部重要的農資產品物流交易中心，項目潛在的商業價值巨大，可以吸引社會資金的投入。因此，項目建設單位應借鑒房地產業的運作模式，加大項目宣傳推廣和招商工作，盡可能吸收社會各方面資金參與項目建設。

建設單位概況4.1概況陜西齊勝現代農業發展有限公司，是一家致力于農資產品物流配送、農業實用新技術推廣的民營科技型企業，公司注冊地址位于陜西省大荔縣科技產業園區，主要經營范圍包括：化肥、農藥、農用薄膜、種子、苗木的采購、貯運、銷售，農產品交易，農作物種子繁育、新品種研發，農業實用新技術推廣、示范、應用。公司擬注冊資本為人民幣1500萬元，其中，陜西齊勝農作物營養保護有限公司以貨幣900萬元出資，占注冊資本60%；大荔縣齊勝農資有限公司以貨幣300萬元出資，占注冊資本20%；公司計劃以招募股份的方式，向相關農資廠商及連鎖經營戶、有志于創業的大中專學生募集股份300萬元，占注冊資本20%。公司擬以項目融資方式籌措部分項目建設資金，項目投資方以貨幣資金投資，并按合作協議占有公司股份。項目運營以后，項目單位將按合作協議向投資方提供紅利，并以股權回購方式逐步收購公司股份，使投資者在退出時盡可能獲取最大的投資回報。4.2公司創業團隊項目法定代表人，總經理：雷倉，男，27歲，陜西省大荔縣人。2007年畢業于湖北工業大學管理學院物流管理專業。2007年7月~2008年3月，就職于四川農友農資源集團市場部，在四川、云南、貴州等地從事農資物流市場規劃和運營實踐工作；2008年4月，發起成立陜西齊勝農作物營養保護有限公司，公司注冊地址位于陜西省西安市未央區鳳城二路天地時代廣場，主要經營化肥、農藥、農用薄膜、農用機械的銷售，農用葉面肥、微肥、生長調節劑、復合肥的研發、銷售；2010年3月，籌建大荔縣齊勝農資有限公司，在大荔縣從事化肥、農藥、農用薄膜等農資產品的經營。副總經理、財務負責人：王瑞，男，26歲，陜西省大荔縣人。2007年畢業于西安財經學院企業管理專業。2007年8月~2009年12月，在大荔速恒物流有限公司從事財務管理工作；2010年，在西安市發起成立西安齊勝汽車服務有限公司，從事市內短途運輸及物流配送業務。副總經理、技術負責人：李卿，男，26歲，陜西省大荔縣人。2007年畢業于東北林業大學農業規劃管理專業。2007年9月~2007年12月，在北京市志愿者協會朝陽區服務中心做志愿者，從事社會保障工作的調研與服務；2008年1月~2010年7月，在北京大興現代農業科技有限公司任職，主要從事現代農業生產基地的規劃與建設工作。2010年8月返鄉創業。楊飛，男，24歲，西北農林科技大學植物保護專業應屆畢業生，并選修工業與民用建筑專業。在校曾參與陜西省果業區劃調查、陜北優質果品適生區病蟲害生物防治研究等社會實踐活動。公司創業團隊成員勤奮好學，果敢堅毅，富有開拓精神和創新意識，均具有相關的專業知識背景及一定的行業從業經驗。4.3公司所擁有的優質創業資源陜西齊勝現代農業發展有限公司，依托創業團隊所在學校的技術支持，以及在三年多的市場經營過程中，積累了一定的市場優質資源，將為公司的順利籌建和項目的運營提供保障。創業團隊的成員畢業的大專院校，均系國內農業及物流管理方面的知名院校，學校從促進畢業生自主創業，擴大就業門路出發，均有由專家教授及具有創業經驗的學者組成的“大學生自主創業促進組織”，有針對性地對自主創業的大學生所從事的創業項目，進行全程指導、培訓和技術支持，幫助創業的大學生，盡快適應市場，扶持創業項目高效成功運營。本項目就是在這些母校“大學生自主創業促進組織”的扶持下，經過三年多的實踐，積累了一定的市場經驗后發起的，仍將繼續得到更多的技術支持與保障。在三年的創業實踐中，以陜西齊勝農作物營養保護有限公司為最初的創業基地，通過與各大中型農資廠商合作，建立了相對穩定的合作關系，其中，中國農資集團陜西分公司、中化集團、青上化工天津公司、格爾木鹽湖鉀肥集團公司、云南紅磷公司以及本省內的陜化集團、渭河化工、興化公司等大中型農資生產企業，均對本項目潛在的商業價值寄予極大希望，并將成為公司項目運營的可靠資源。在三年的創業實踐中，創業團隊對大荔縣本地的農資市場及物流現狀有了充分詳實的調查資料，并與全縣30多個農民專業合作社等新型農村經濟組織進行了有效的合作試點，初步形成了遍布全縣的營銷及信息網絡，為項目的順利建設和運營奠定了基礎。

項目建設內容及規模項目建設內容農業生產資料物流配送中心及專業交易市場項目擬建設的農業生產資料物流配送中心及專業交易市場，是一個具有農業生產資料倉儲、配送、批發、質量檢測、辦公服務及農資科技培訓示范推廣和測土配方施肥等服務設施的現代化農資物流配送中心。其建設內容如下：1、農資物流倉儲區：大荔縣是全國商品糧基地縣、全國農業科技示范縣、國家農業產業化發展重點縣，是陜西省乃至西北著名的瓜果之鄉，高度發達和快速發展的現代農業，需要一個有較大能力的農資物流倉儲中心，以便更好的服務于“三農”。2、農業生產資料交易市場：大荔縣具有交通、區域優勢，交通便捷、路網縱橫交錯，運力充裕；使農業生產資料交易能快速出省聯接山西、河南地區，內聯渭南、華縣、華陰、合陽、蒲城、澄城等縣（市、區），形成陜西省關中東部重要的農業生產資料批發區和物流集散地。3、農業生產資料配送中心：大荔縣目前農資經營網點分布不合理，農資經營普遍規模偏小，農資經營網點雜而亂，假冒偽劣化肥、農藥、種子等商品常見諸于市場，坑農害農事件時有發生，嚴重損害了農民的利益，制約了農村農業經濟的發展。因此需要建立一個現代化的、穩定而健全的農業生產資料經營網絡。4、辦公及展示中心：該區可設置各農資商品企業辦公管理區，為各企業業主提供管理平臺，同時區內還分別設有工商、稅務、金融、市場服務中心等窗口，形成集中辦公，提高辦事效率，有效地為客戶提供優質便捷服務，同時能為商戶提供商品展示平臺。5、測土配方施肥實驗室及質量檢測室：分別設有測土站、質檢站、飼料檢驗檢測站，方便農民兄弟在農業生產中給予技術上的指導，引導農業生產向科學生產、無公害方向發展。6、停車區和物流配送中心道路設施：農資物流配送中心內設置貨車及集裝箱停泊裝卸區，可以同時容納1000多輛車輛停泊裝卸物資。配送中心分別設主通道和次干道，道路布局為方格網式路網結構，并按城市片區開發建設標準規劃設計，考慮為車流和物流的轉換提供足夠的空間，設置集散區集中靜態交通設施，在物流配送中心南側分別設停車場出口和入口，直接連通202省道。7、綠地及公共設施：在該中心內合理規劃綠化帶、休息區、公廁等便民區，不僅能為商家和顧客提供臨時休息場所，而且能改變該物流中心景觀，提高項目區域環境質量。現代農業種植示范區項目同時建設占地40000m2農資物流配送市場，不僅是農資產品實現快速流通的平臺，同時也是接觸廣大農民最多的場所。因此，項目建設現代農業種植示范區，主要為當地農業生產，特別是高效設施農業、優質瓜果生產提供所需的優質種苗，能有效地向廣大農民朋友進行農業實用新技術、新品種的推廣示范，提供現代農業科技咨詢服務。同時，現代農業種植示范區也可以成為進場交易的廠商提供產品的推廣應用平臺，使其產品能夠方便、快捷、直觀地讓農民朋友看到實際應用效果，縮短產品進入市場的周期，有效地提高農資新產品的市場占有率。項目建設規模項目規劃總占地面積67200m2，約合100.8畝，其中總建筑面積29256m2，項目建筑容積率0.7農業生產資料物流配送中心及專業交易市場農資物流配送中心及專業交易市場規劃占地37200m2，總建筑面積28600m2。其中新建農資產品倉儲區11280m2，農資交易市場4800m2，農資配送中心3600m2，測土配方施肥實驗室及質量檢測室720現代農業種植示范區項目同時建設占地40000m2的現代農業種植示范區，投資建設智能溫室大棚5760㎡，圓拱頂連棟大棚4240㎡，第五代日光大棚9棟12600㎡，露地種植示范區8400㎡；購置工廠化育苗全套設備一套，建設化驗室、催芽室等輔助生產設施656㎡

項目建設方案6.1項目規劃和布局6.1.1項目按功能分區規劃，既相對獨立、完整，又便于聯系，成為有機整體。交易區、倉儲區、商貿區、辦公服務區四部分內容因功能的不同，服務對象的不同，建筑形式的不同以及結構形式、荷載的不同而相對獨立設置，既獨立又方便聯系，易于功能組織和交通流線設計，同時使工程造價更趨于合理。6.1.2總圖布局以滿足倉儲物流為原則，合理布局，疏密有致，并為良好的內部交通組織、庭院環境打下堅實基礎。（1）根據選定場址的地形、地貌及功能要求，合理劃分功能區域。主要包括倉儲區、商貿區、辦公區、服務區四部分。力求各功能區域劃分明了，聯系方便，保證各運作環節相互銜接，流程順暢。（2）功能區內采用組團式布置。根據用戶實際需要，劃分出大小不等的組團。組團的布置應充分考慮各用戶產品特點及用途，合理安排，避免互相影響。（3）各功能區內，各組團的劃分應盡量使運輸距離最短，避免迂回與交叉干擾，運輸通道采用無交叉的單向環形路線，車流、貨流順暢，保證生產作業的安全與有序。（4）辦公區、商貿區域布設應為貨物承托雙方提供方便，托運、提取貨物處設置于進出口附近，同時避免人流與車流交叉。（5）規劃方案應重視經濟論證，在滿足生產、倉儲物流需要和建設指標要求的前提下，要節約用地，提高面積利用率。（6）進出口位置、建筑物的位置、外觀形式等方面，要符合城市及道路兩側景觀設計要求。（7）在滿足倉儲物流要求的前提下，各建筑物緊密布置，使生產運輸方便，并利于環保、防火、安全、衛生等要求。（8）結合場區實際，做到統籌兼顧，為將來發展留出余地。6.1.3本項目建設地址位于大荔縣官池鎮，陜西渭南國家農業科技園區大荔核心區，總占地面積67200m2。本項目總體規劃為兩部分，其中農資物流配送中心及專業交易市場位于項目規劃區的前段，即沿大華公路（202省道）東側布局，以合理組織交通運輸，達到物流通暢便捷；現代農業種植示范區位于項目區的東側，與農資物流配送中心及專業交易市場農資物流配送中心及專業交易市場分為倉儲區、商貿區、辦公區、服務區四部分。辦公區和服務區集中于新建的辦公大樓中，位于項目區前端中心位置，為本項目的主要形象建筑，共四層。其中一層為商品展示區，并設置測土配方施肥實驗室及質量檢測室；二層為商務服務區，設置信息中心、結算中心；三、四層為辦公及管理區。在辦公大樓的兩側，分別布置公寓樓及餐廳。農資產品交易市場，位于項目區的中心位置，為兩層整體商鋪，底層用以商鋪經營，二層為居住用房。倉儲區位于交易市場兩側，中間以場區環形主干道相隔，方便車輛出入。項目動力中心，包括鍋爐房、制冷站、配電所等輔助設施，位于項目區西南部，項目全部管網采用暗管敷設。現代農業種植示范區位于項目區的東側，與農資物流配送中心及專業交易市場相鄰，并北鄰晨光大道。6.2土建工程6.2.1辦公大樓辦公大樓為本項目標志性形象建筑工程，位于項目區前端中心位置，四層框架結構，占地面積1080m2，總建筑面積3600m2。其中一層為商品展示區及測土配方施肥實驗室及質量檢測室，設計層高6.5m6.2.2公寓樓公寓樓位于辦公大樓北側，三層磚混結構，占地面積1080m2，總建筑面積2800m2。主體東西走向，中置樓梯和走廊。平均層高3.3m，每層兩側共設宿舍24間，每間面積30m2，室內配備日光燈、吊扇、暖氣。6.2.3餐廳餐廳位于辦公大樓南側，占地面積580m2，總建筑面積720m2。主體部分設計層高4.5m，為一層門式鋼架輕型彩鋼結構，局部二層磚混結構。餐廳四周墻體1.5m以下為厚度240mm磚砌墻，內外均以白色衛生瓷磚砌面。1.5m以上部分為75mm彩鋼EPS夾芯板。選用連續式鋁合金推拉窗，一玻一紗，窗高2.0m。餐廳出入口分別大門選用2×3系列玻璃地彈簧門，門寬度不小于4.8m。餐廳屋頂選用100mm6.2.4農資產品交易市場農資產品交易市場位于項目區的中心位置，占地面積2512m2，總建筑面積4800m2。為兩層整體商鋪，框架結構，底層設計層高4.5m，用以商鋪經營，二層為各商戶的6.2.5農資產品倉儲區農資產品倉儲區位于交易市場兩側，共2棟，占地面積12000m2，總建筑面積11280m2。設計層高6.5m，EPS彩鋼結構，庫房墻體1.5m以下為磚砌墻，以上為75mmEPS復合彩鋼板。庫房大門寬3.2m，高4.5m，方便車輛出入。防火等級為6.2.6項目動力中心，包括鍋爐房、制冷站、配電所等輔助設施，位于項目區西南部，按相關規范進行設計施工，總建筑面積1200m26.3機器設備6.3.1倉儲設備普通庫主要設備選擇表序號設備名稱型號規格單位數量單價總價1電子秤DZW-0.5-1000臺122.530.02回轉分級篩FS-650臺61.59.03自動堆垛機DJ-2-360臺68.551.04溫濕度自動檢測儀套44.518.05電動叉車2.5噸臺47.530.06手動叉車1.0噸臺120.56.0合計=SUM(ABOVE)144.006.3.2電子交易設備電子交易設備主要包括為物流交易中心服務的網絡接入設備、服務器和路由器、終端設備、打印輸出設備、電子結算設備以及系統軟件等。該系統全部由專業公司根據物流交易市場特點進行開發與安裝，全套設備（含系統軟件）約385萬元。6.3.3農資產品質量檢測設備物流交易中心配備2套農資產品質量檢測設備，全套設備約180萬元。6.3.4包括鍋爐、空壓機、供配電設備、給水設備等，全套設備約156萬元。6.4現代農業種植示范區建設方案現代農業種植示范區位于項目區的東側，與農資物流配送中心及專業交易市場相鄰，并北鄰晨光大道。規劃占地面積40000m2，建設智能溫室大棚5760㎡，圓拱頂連棟大棚4240㎡，第五代日光大棚9棟12600㎡；露地種植示范區8400㎡；建設種子化驗室、催芽室、倉庫等輔助生產設施6566.4.1智能溫室大棚全鋼架雙層充氣透光薄膜式大棚，長90m，寬64m，棚內總面積5760m2。骨架全部采用雙面熱鍍鋅鋼材，薄膜采用0.15mmPEP以色列進口雙層充氣薄膜。四周立面采用8mm厚PC中空板及專用鋁型材；內外遮陽系統均為常州產鋁箔幕。棚內根據工藝技術要求進行基礎處理，并預埋相關的水、電、暖管道。棚內主出入口及通道寬度不小于2.5m連棟大棚全鋼架圓拱頂透光薄膜連棟式大棚，共11棟12間，每棟長44m，每間寬8m，棚內總面積4240m2。骨架全部采用雙面熱鍍鋅鋼材，薄膜采用0.15mmPE進口無滴薄膜。四周立面采用8mm厚PC中空板及專用鋁型材；內外遮陽系統均為常州產鋁箔幕。棚內根據工藝技術要求進行基礎處理，并預埋相關的水、電、暖管道。棚內主出入口及通道寬度不小于2.5m第五代日光溫室大棚第五代單坡向全鋼架溫室大棚，共9座，每座長100m，寬14m，每座棚面積1400m2，總面積12600m2。骨架全部采用雙面熱鍍鋅鋼材，薄膜采用0.15mmPE進口無滴薄膜。后墻高度大于2.8m，寬度大于輔助生產建筑化驗室、催芽室、倉庫等，總建筑面積656m2生產設備現代農業種植示范區內所使用的設施農業生產設備，全部采用國內最先進的生產設備，并配備相應的植物生長控制系統軟件，全套設備總價值約380萬元。6.5公用工程6.5.1給、排水：給水：項目生活用水源為園區自來水管網，同時項目建設自備水源井，單井出水量20m3/h，水質良好。項目設計用水量為35m3消防管網與生產、生活供水管分設，消防水泵從地下消防水池中將水抽入消防管網供消防用。從項目所建建筑物的火災危險性，建筑物耐火等級，建筑物高度及體積等考慮，滅火用水量最大的為辦公樓，該辦公樓火災危險等級為IV類，其建筑體積約為263萬m3，根據建筑防火設計規范（GBJ50016-2001）版規定：同一時間的火災次數按一次計，建筑物的室外消火栓用水量為25l/s，室內消火栓用水量為10l/s，火災時間按2小時計，則一次火災所需水量為252m3。設置300排水：經營污水主要來自交易區清潔用水，經中水設備處理達標排放至園區排水管網；生活廢水主要來自辦公服務區和商貿交易區各建筑物衛生間的廁所沖水，除糞便污水需經化糞池處理外，其他生活廢水均可直接排到園區排水管網；雨水采用地面自然排水，再排入道路兩旁的暗溝，先流入場區排水干道，最后流入工廠的廢水總排水管與經營、生活廢水合流排出廠外。6.5.2供電：本項目用電總負荷為480KW，按需用系數0.8考慮，總計用電負荷384KW，其自然功率因素為0.84，將功率補償到0.92時，總負荷應為420KW。項目年總用電量268萬KWh。項目需安裝375KVA變壓器一臺，100KVA變壓器一臺，可保障項目建成后用電需求，項目用電由園區10KV變電站架設高壓線路接入。6.5.3采暖、通風1、設計依據《采暖通風及空氣調節設計規范》GBJ50019-87《建筑設計防火規范》GB50016-87（2001年版）2、采暖a、熱源的選擇場區采暖考慮自建熱源。建鍋爐房一座，配置燃煤鍋爐兩臺。b、供熱要求本項目經營基本不用汽，主要是采暖用汽。c、供熱方案蒸汽經板式汽水換熱器采暖用水，用熱水供廠內采暖，采暖系統采用上供下回式。系統組成為：供熱主管→廠內熱力站汽水換熱器→廠內供熱主管→供熱干管→散熱器立支管→散熱器→回水支管→回水干管→回水主管→廠內熱力站集水箱→熱水換熱器。采暖設備除廠房采用鋼制閉式串片外，其他各建筑物均采用813型或760型四柱鐵散熱器。綜合樓、變配電室、門崗等處采暖按18℃考慮，交易區、倉儲區和輔助配套設施按163、通風工程本項目各建筑物內均以自然通風為主，機械通風為輔。衛生間和浴室設排氣扇。夏季空調采用獨立空調，由房間空調器提供。6.5.4廠區道路為15cm混凝土路面，路面寬度不少于8m，轉彎半徑大于20廠區綠化以園林小品配合草坪為主，總綠化面積3600m6.6建設工期和實施進度為使本項目盡快建成并投入使用，項目批復后，應盡快委托有關部門進行初步設計，并做好資金落實工作，同時做好設備考察和訂貨工作，并對工程建設實行招投標。為確保工程進度和建成運營后達到預期效益，應合理安排工期，做好市場開發和管理人員的培訓工作。根據項目進展情況，預計批復可行性研究報告后，項目從前期準備工作到竣工驗收投入使用共需一年時間。整個項目實施進度安裝見下表：第一階段（3個月）：完成項目前期的可研論證、報批、征地、資金籌措、開工準備等前期各項目工作。第二階段（8個月）：完成場地平整、土建工程、設備采購及安裝、人員培訓等全部工程。第三階段（1個月）：項目竣工驗收，進入試運營。工期內容123456789101112征地、立項設計及資金籌措等完成場地平整、土建工程，設備采購、安裝及培訓員工竣工驗收、項目招商、試運營

投資估算及資金來源7.1估算依據7.1.1陜西省建設廳[陜建發（1990）50號]《陜西省建筑工程綜合預算定額》；7.1.2全國安裝工程預算定額陜西省價目表；7.1.3（1999）《陜西省建筑工程、安裝工程、仿古園林工程及裝飾工程費用定額》，結合浮動管理市場動態差價計算材料價；7.1.4設備價格根據相關廠家提供價并參考同類產品市場價格估算。7.2項目總投資本項目估算總投資7813萬元，其中建設投資5928萬元，流動資金1885萬元。7.2.1固定資產投資項目建設投資5928萬元（詳見建設投資估算表），其中土建工程2773.4萬元，機器設備及安裝工程等1891.4萬元；土地征用費750萬元，項目前期費用163萬元，預備費用166萬元。本項目長期貸款3000萬元，建設期利息184.2萬元。7.2.2流動資金根據分項投資估算法，估算項目需流動資金1885萬元。7.3資金來源本項目估算總投資7813萬元，其中：項目建設投資5928萬元，資金來源為：申請中長期貸款3000萬元，企業自籌2928萬元。流動資金1885萬元，其中申請銀行流動資金貸款1200萬元，企業自籌685萬元。項目總投資中，債務資金（包括固定資產投資中長期貸款和流動資金貸款）共計4200萬元，占總投資的53.76%，企業自籌資金3613萬元，占總投資的46.24%。7.4資金使用與管理本項目資金使用計劃：申請中長期貸款3000萬元，主要用于項目固定資產投資；項目單位自籌3613萬元，主要用于項目土建工程、部分設備購置及配套設施的建設、部分流動資金；申請銀行流動資金貸款1200萬元，用于項目流動資金。資金使用嚴格按照國家財政專項扶持資金管理辦法及中國農業發展銀行的有關專項資金使用規定進行使用與管理。合理安排企業配套資金，堅持“專款專用，厲行節約，按時足額歸還貸款本息”的原則，建立健全資金管理制度，提高資金使用效益。

財務評價8.1財務評價依據1、根據國家發改委、建設部編制的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；2、國家有關財稅制度；3、流動資金銀行貸款年利率8.23%；4、本項目折現率為10%；5、項目計算期12年，其中含建設期1年，投產第一年達到設計能力的60%，第二年起達到設計能力100%；6、項目單位提供的數據資料。8.2總成本及經營成本估算8.2.1成本估算依據1)主要原材料、輔料的價格按目前市場價進行估算。2)工資福利費：項目定員136人，人均年工資15000元，福利費按14%計，總費用232.56萬元。3）水、電、煤等外購能源動力按實際定額估算。4）流動資金借款利息計入財務費用。4）其他費用：包括辦公費用、銷售費用等費用，共43萬元。5）固定資產折舊：房屋及建筑物按平均年限法折舊，折舊年限為20年，殘值率取5%。機器設備按平均年限法折舊，折舊年限為10年，殘值率取5%。年固定資產折舊總計297.15萬元。6）無形資產及其他資產攤銷：土地使用權按30年攤銷，其它無形資產按平均年限法攤銷，攤銷年限為10年。其他資產按平均年限法攤銷，攤銷年限為5年。項目無形資產及遞延資產年攤銷額111.04萬元。8.2.3運營成本銷售費、管理費按營業收入中所占比例計提，材料消耗按實際消耗計算。估算項目年平均總成本費用為2006.59萬元，其中固定成本754.04萬元，可變成本1252.55萬元，經營成本1557.83萬元。8.3營業收入和稅金及附加估算8.3.1營業收入計算依據本項目年農資產品交易量約15萬噸，其中公司自營部分交易量5萬噸，其中自營部分進銷平均差價率15%。農資產品按主銷售品種加權平均計算，平均銷售價格為2800元/噸。自營部分毛利潤：自營部分營業收入約為1.4億元，毛利潤2100萬元，試營業期按60%計，約為1260萬元。交易手續費：按交易額的2%計算，試運營期年交易額1.68億元，正常運營期年交易額2.8億元。貨物倉儲費：按每年150元/噸位計算，總倉容50000噸，試運營期利用率60%，正常運營期利用率100%。商鋪出租費：每年按1500元/m2計算。總面積4800m2，試運營期出租1920m貨運管理費：按年物流總量計算，每噸管理費20元，試運營期年物流總量90000噸，正常運營期年物流總量150000噸?，F代農業種植收入：試運營期年收入840萬元，正常運營期年收入1400萬元。8.3.2營業收入項目達產后正常年度的銷售收入為4480萬元。8.3.3營業稅金及附加本項目應繳納營業稅、城市維護建設稅及教育費附加。按照國家有關規定，實際稅賦為經營收入的5%；城鄉建設維護稅按3%計，教育費附加按2%計，項目達產年，銷售稅金及附加235.2萬元，其中，營業稅224萬元。所得稅按稅后利潤的25%計征。8.4利潤及利潤分配估算各年利潤總額及分配估算詳見附表，年平均年利潤總額為2035.19萬元。根據國家相關規定，盈余公積金和公益金分別按稅后利潤的10%和5%計取。8.5財務評價指標的計算8.5.11）財務內部收益率（FIRR）按照《方法與參數》的規定，財務內部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。其計算公式如下：n∑T=1(CI-CO)t(1-FIRR)-1=0（式中：CI為現金流入，CO為現金流出，下同）本項目全部投資所得稅前財務內部收益率（FIRR）為22.93%；稅后為17.41%。2）財務凈現值（FNPV）按照《方法與參數》的規定，財務凈現值（FNPV）是指按行業的基準收益率或設定的折現率，將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和。FNPV=n∑t=1(CI-CO)t(1+IC)-t（式中IC為基準收益率，本項目為10%）本項目全部投資所得稅前財務凈現值（FNPV）為7424.58萬元；稅后為4108.29萬元。3）投資回收期（pt）按照《方法與參數》的規定，投資回收期（pt）是指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，其計算公式如下：pt=T-1+T-1∑（CI-CO)it=1（CI-CO）T本項目全部投資靜態投資回收期（pt）所得稅前為5.05年；所得稅后為6.10年。全部投資動態投資回收期（pt）所得稅前為5.09年；所得稅后為6.14年。4）總投資收益率（ROI）：總投資收益率表示總投資的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年稅前利潤或運營期內年平均稅前利潤（EBIT）與項目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率計算公式如下：ROT=EBIT×100=18.62%TI5）項目資本金凈利潤率（ROE）：項目資本金凈利潤率表示項目資本金的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內年平均利潤（NP）與項目資本金（EC）的比率。項目資本金凈利潤率計算公式如下：ROE=NP×100=36.76%EC8.5.21）償債備付率（DSCR）：系指在借款償還期內，用于計算還本付息的資金（EBITDA-TAX）與應還本付息金額（PD）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度。DSCR=EBITAD-TAXFD分年度計算結果見借款還本付息計劃表，從表中看，各年DSCR均大于1，表明可用于還本付息的資金保障程度高。2）資產負債率（LOAR）：系指各期末負債總額（TL）同資產總額（TA）的比率，計算公式如下：LOAR=TL×100%TA由資產負債表可看出，經營第一年資產負債率為50.19%，以后各年呈下降趨勢。項目流動比率和速動比率均大于100%，表明項目經營安全、穩健，具有較強的籌資能力，也表明債權人和業主的風險較小。8.5.3通過考察項目計算期內的投資、融資和經營活動所產生的各項現金流入和流出，計算凈現金流量和累計盈余資金，由項目投資現金流量表可以看出，正常經營期稅前凈現金流量第一年為722.03萬元，以后各年依次增大，可以滿足經營活動凈現金流量。同時累計稅前凈現金流量為21773.76萬元，累計稅后凈現金流量為15337.48萬元，大于零，可以實現財務可持續性。8.6項目還款計劃8.6.1項目還款資金主要利用固定資產折舊、無形和其他資產攤銷以及未分配利潤償還。8.6.2建設資金貸款采用等額還本，息隨本還的還款方式。8.6.3根據項目建設貸款額，自生產期開始，5年可還清全部建設期貸款。流動資金貸款在項目計算期末償還。8.7不確定性分析8.7.1假定項目在生產經營期間各種因素相對穩定，從企業角度考慮維持不虧損的最低生產能力利用率。項目達到設計生產能力正常年份時，以平均值計算，生產能力利用率表示盈虧平衡點（BEP）：BEP=年固定總成本×100=27.03%年銷售收入-年可變成本-年銷售稅金及附加即生產能力利用率達到27.03%時項目盈虧平衡?？梢姡椖坑芰^強。8.7.2根據農副產品物流交易中心建設項目的特點，對本項目的第三性分析只進行單因素敏感性分析，選擇營業收入、建設投資、經營成本三個因素對項目稅后全部投資內部收益率指標的影響，進行風險分析和敏感性評價，測試這些因素在±5～±10%范圍內對項目盈利性的影響。項目敏感性分析表變動因素-10%-5%基本方案（%）+5%+10%營業收入13.9816.7419.5022.2625.02經營成本21.5320.5119.5018.4817.46建設投資21.4420.4719.5018.5317.56從敏感性分析表中可以看出，三個因素對項目盈利能力均有不同程度的影響，其中營業收入最為敏感，經營成本影響也比較敏感，因此，在項目經營中，要加強項目推廣宣傳，擴大招商力度，提高市場輻射范圍，切實提高營銷人員素質，加強成本意識，提高企業效益。8.8財務評價結論通過上述技術經濟分析表明，本項目各項財務評價指標較好，項目具有較強的抗風險能力和盈利能力，有很好的經濟效益。從財務角度考察是可行的。

環境保護與勞動安全衛生9.1設計依據及環境評價9.1.1設計依據（1）國家現行有關規范，見附錄。（2）國家發改委、國務院環境保護委員會文件《建設項目環境保護設計》。（3）勞動和社會保障部文件《關于建設工程項目職業安全衛生監察的暫行規定》。9.1.2環境評價項目擬選地址的環境質量良好，根據大荔縣環境監測站2010年6月的監測報告，建設場地周圍無重大污染源，空氣中總懸浮顆粒物平均濃度符合國家環境空氣質量二級標準，地下水環境也未受到污染。項目建設會對當地區域環境帶來一定影響，項目建成后對廠區周圍進行恢復性的整修和綠化，場區綠化率達到20%以上，可恢復和補償項目建設對區域生態環境造成的影響。9.2主要污染源及污染物1、污染源及污染物概述本項目水污染物為生活污水、設備、場地沖洗污水。本項目廢氣主要是燃煤鍋爐所產生的煙氣。本項目固體廢棄物主要是場區交易過程中產生的廢舊包裝等廢棄物，以及生活垃圾等。2、國家和地區相關環保標準a、GB8978《污水綜合排放標準》；b、GB12348-90《工業企業廠界噪聲標準》三類標準；c、GB16297-1996《大氣污染綜合排放標準》。9.3項目污染治理方案9.3.1建設施工期環境保護本項目工程內容主要以土建為主，土方的開挖和運輸量較多，在施工過程中產生大量粉塵，同時施工機械本身產生廢氣及煙塵，水泥、砂子、石料的采集、搬運、篩分產生粉塵等，這些將對大氣環境產生影響。施工中應加強管理，對運送散體物質的車輛應用蓬布蓋嚴，避免運輸過程中產生粉塵污染；正在施工的場地應經常撒水，以達到降塵、抑塵的目的；工程南部及北側有少量居住戶，瀝青的熬制、混凝土的攪拌應遠離居民區敏感點，并設于其下風向。施工材料如瀝青、油料、化學品等應遠離地面水，以防意外溢污染地面水；開挖管溝所積雨水應排至市政雨污水管道；施工人員的生活污水就近排入市政管網。施工期的噪聲主要來自施工機械和運輸車輛。施工期間施工機械采用有減振消聲裝置的機械，避免在干擾居民休息的時間進行施工，同時調整施工作業時間及同時施工作業的施工機械數量，滿足《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523—90），施工期的噪聲限值為：推土機、挖掘機、裝載機：晝間75dBA，夜間55dBA；各種混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸；晝間70dBA，夜間55dBA。施工車輛，特別是重型運載車輛的運行路線和時間，應盡量避開噪聲敏感區和敏感時段。文明施工，尤其在夜間，盡量減少機具和材料的撞擊。土方開挖工程直接破壞植被，擾動土壤，在施工范圍內造成一定的水土流失。對裸露面在施工中或竣工后應進行整治、植草綠化、及時加固，最大限度的恢復植被，使因該工程占地而失去的植被得到有效補償，施工期的臨時工棚、料場等臨時占地，施工結束后，應立即全部進行復墾和綠化，減少植被覆蓋度。本項目在規劃范圍內設有綠化區，工程完成后應迅速在綠化區按綠化方案進行綠化。工程施工中產生的建筑垃圾、施工人員的生活垃圾應集中堆放，及時運至垃圾場集中處理。9.3.1項目運營期環境保護與污染物治理1、廢水治理與綜合利用按照“清污分流”原則，本項目廢水排放采用分流制，建設有生活污水、清凈下水和雨水三套排水管網。其中：生活污水經收集后進入化糞池進行處理后排放至園區排水管網；清凈下水可用于綠化灌溉；雨水直接排入園區雨水管網。2、噪聲治理正常情況下，噪聲主要來自生產過程中設備運轉、加工而產生的噪聲。本設計中噪聲防治措施如下：①選用噪聲低，振動小的設備：②嚴格按規定安裝設備，對有振動和噪聲大的設備，采用柔性連接或安裝橡膠減振器、阻尼減振器等。③空壓機專門設置區域，鋪設降噪塑膠，同時加強儲氣罐密封檢查，減少空壓機運行時間，避免噪音污染。采取以上措施后，可使噪聲控制在規范規定的范圍以內，即作業場所≤70dB，生活區≤50dB。3、固體廢棄物的治理為控制固體廢棄物對環境的污染，開展固體廢棄物資源化工作。其中廢棄包裝物全部由專人收集，回收利用，生活垃圾集中堆放，定期清理外運，送至當地環保部門指定的填埋地點。4、廢氣污染治理本項目燃煤鍋爐煙氣，采用濕法除塵脫硫裝置處理，除塵效率95%、脫硫效率80%；煙氣經除塵脫硫后經35m煙囪排入大氣；污染物排放濃度煙塵168mg/m3,二氧化硫376mg/m3，均能夠滿足《鍋爐大氣污染物排放標準》（GB13271-2001）2類區Ⅱ時段最高允許排放標準。除塵器與除塵效率目前，國內燃煤鍋爐采用的除塵器主要有干法和濕法兩種：干法除塵器采用較多的有旋風除塵器（多管旋風除塵器）、電除塵器及袋式除塵器等；濕法除塵器主要有麻石水膜除塵器、旋風水膜除塵器等。旋風除塵器除塵效率可達85~90%，廣泛應用于中小型鍋爐除塵；布袋除塵器和電