中國長春北方大廈項目建議書深圳同致地產顧問有限公司二零零二年六月二十四日一、項目概況1-1、項目地塊簡介1、地理位置項目位于長春市寬城區南側，與城市干道勝利大街緊緊相喧嘩、唇齒相依，快速直達火車站、機場，與全國聯為一體。項目周邊交通網絡縱橫，龐大的公交系統，通達順暢，覆蓋全市。該區域為長春的CBD地區，是長春市未來的的政治文化休閑中心，內設省政府、省政協、勝利公園等。可舉行禮儀慶典、國際性商務會議、大型工業展覽等文化經濟活動。行政機構的一體化，為各種商務活動提供高效率的行政管理；項目正處于這個中心內。項目周邊擁有豐富的經濟、文化信息儲藏和先進的設施，是長春文獻收藏中心和區域圖書館網絡中心。項目距南邊的商業中心區——人民廣場商業區僅5分鐘車程，以及站前地下商城，將火車站、人民廣場的商業氛圍接引于此，形成龐大的購物、娛樂、休閑空間。2、地塊狀況整個地塊呈三角形，地勢平坦，東南兩邊臨路，西北臨其他商務寫字樓。項目經濟技術指標項目規劃許可證所提供的經濟技術指標，如下：項目總占地面積0.32公頃；綠化率為38％；總建筑面積為24203平方米；建筑高度103.8米；對外可售面積約為11000平方米；地下停車位為30個，機動停車位約為30個。1-2、項目地塊優劣勢分析赴地塊本身的優女劣分析優勢：偵A謹、可充分借用沖未來市政規劃糕以及窯長春煤CB壁D吵的形成而帶來如的商業辦公氣胳氛。杰B本、所處位置極剪其方便，交通榴便利，且屬于叫長春刪未來的政治經塞濟中心。紙C僑、周邊商務配煤套完善。劣勢：太A治、北面臨主干城道較近，有一李定的噪音污染雙。壤B淹、有再長春銀座杏在前，消化了料一定市場。槳C擱、周邊無景觀痕。朗D矩、暫時配套不芹齊全，且還未頭形成集中辦公俘氛圍。饞E攔、周邊道路、礙環境狀況較差兼。睛2河、賭由項目地塊因功素決定的開發廁方向績顯而易見，這廟是彼“距寫字伸樓降”悼項目的黃金地匆塊，具備寫字們樓項目的必要潛條件。影二、項目依托憤的市場分析協2-涼1纏、紹長春緣市寫字樓總體疤概況及目標市嗚場唱長春浮市寫字樓近市背場近年來一直累較淡靜，由于吉經濟增長期大魄量盲目開發，怨宏觀經勁濟不景氣，導郵致寫字樓市場料存量大、空置長率高，市場一徹直處于低迷狀聯態，健因而發展商對犧寫字樓開發持版謹慎態度，加腹上政府對寫字醫樓開發的嚴格蹈控制，使一段獅時間內吩長春娘市寫字樓的開獲發量較小，市蝕場供應量無多筐大變化，租售樣也未出現熱點離。銀近段時間受宏俱觀經濟的影響茅，寫字樓市場賓開始回暖。隨確著國企改革、程抓大放小的裂告變效應，昨長春莖經濟向高科技花、第朋三產業轉型和敘私有經濟的快尖速增長，部分偏先富惕者由于投資意沖識和經濟承受滅能力的不斷增亮強，對經濟、挨心理上可承受偉范圍內的寫字弟樓物業投資需趨求在逐步增長屑，這批伴隨著姑經濟復蘇發展幫起來的中小企備業逐步成為趴長春歐寫字樓消費的底新生力量。校另一方面抵，記中國礎在灑加六入循WT為O六后乎，欺一大批外資企罷業、跨國公司袍、辦事處將入儀駐國內，嗽作為貨立志成為姐經濟甲強市買的磨長春壽必將成為投資綠熱點，高檔寫再字樓租售市場危將會看好。尤權其厘長春記中心區作為中怎央商務區搬,演市場將會出現趟熱點，但是具南有不同功能的強寫字樓的命運獅也可能不一樣血，帶有綜合布擺線和寬頻上網摩等高科技功能管、有特色的中今高檔寫字樓會汁受到租戶和投牽資者的青睞。旱長春屢市現有寫字樓石較典型的有腐光明大廈辱、侮時代大廈顏、溪2鋼1食世紀國際商務攤總部買、長春銀座卸等。這些寫字悅樓以舊盤為主斬，新開發的較吐少。這些樓盤霜銷售情況總體思來說比較平穩沉，比之前一段赴時間要好，平勻穩中有所上升譯，有趨好的傾撫向。喂2-簡2填、片區寫字樓捧市場狀況夜本項目所在的降位置為扛長春房市的中心區，禾中心區位于青長春球市的炎中心辱位置供，其整體建設心正處于飛速發制展階段。中心狠區的基本定位兔是姿長春仔的素CB年D直（中央商務區墾）。中央商務陽區將是腹長春沃金融、證券、趟貿易商業、信揀息、旅游等商撞務辦公的中心熔，為跨國公司煤的商務活動提邪供便捷、高效離的工作環境，網為區內各類人域員的活動提供壤舒適優美的空慶間環境。短有跡象顯幻示恰,豪目前該區的寫認字樓正處于不懇斷升值中。情2-鋒3狡、整個市場對球項目的支撐點拼1釣、謹寫字樓物業作構為一種生產資帳料而不是生活基資料，因而與篇住宅物業相比飽，消費者對物初業的關注點以前及關注點的強芒度不同，一般躁而言，寫字樓菠物業，消費者呼關注點次序依幸次為：孝地段，非單純盜從地理意義上風劃分的地域概棒念，而主要是徒指物業周邊的臟商務氛圍和辦袍公氛圍，并具衫有良好的交通竊條件；膚物業形象，其變物業形象應具童有較強的識別麻作用，來人對法其類“午能瘡見度段”獻高，能彰顯大裝廈的氣勢和形濱象，對企業是幕無形的資產臭；翁物業的內部功辯能先進，滿足維現代化辦公條富件；膨區域將來的發降展潛力和趨向笛。膨2稠、陪緣于市場大環丹境的項目支撐米：爺A輕、如前所敘，洞寫字樓物業豎在航200妥0僑年初開始，受映總體經濟大環艙境趨好和中國言加入世貿的利遵好所趨，辦公并物業呈現租售錦相對較旺的局廣面；膨B肉、魂9娛8瓶年以前的掌長春鄉辦公物業多居向大型企業或幅機構進行，市想場面相當雅狹辛窄，新生代中扎小型公司對優笛質辦公物業的移需求遠未得到共滿足，這是一促個龐大的市場等，有潛力可挖壩。持3賣、偉源自項目本身逃的支撐點所在庭：必區位條件極佳僻；探中心區的開發向建設已見雛形壇，到本項目推神出時期，中心價區的按建設究業已完畢，為址項目提供有利矛的行政配套和刃商務配套設施賢；似長春高檔寫字拆樓為緊缺產品儀，而本項目為毫吉林省最高檔霉寫字樓，與市殺場的切入點較黎好舞；覽本項目目前的孔外在硬環境較讀佳，鞋勝利大街怒邊線物業拔，欺“較能見餡度排”峰高，形象展示攜能力強；訊綜觀中心區目條前的開發現狀豐，住宅物業的擊開發規模較大斯，相對而言，班商用物業的開剩發目前不成氣農候，但近期即僚將推出的作為辮寫字樓功能的雖物業較多，集框中在項目周邊映，對項目而言伶，味一方面，市場趕的競爭力較激挽烈，另一方面自，周邊寫字樓上的相繼推出，帖該區域的辦公賄環境會更佳，偽吸引更多的公辦司購買。旺本項目要成為續片區內爹的梯“則高檔鍵寫字批樓解”默必須在擁有優垮良物業質素的閥前提下，以項沈目定位和策劃屑差異化取勝市律場。三、產品建議藝術：務用形象來反映臣現實但比現實殊有典型性的社程會意識形態，宿包括文學、繪將畫、雕塑、建撈筑、音樂、舞撤蹈、戲劇、電鎖影、曲藝等。緩指富有創造性鉗的方式、方法吧。淡形狀獨特而美揚觀。攀3-腹1受、產品定位厚產品命名斃：達北方競國際藝術大廈悠（物業不一定菜取這個名字，閃只是概念，對斗一些客戶群體廈的圈定、指引革）。壽主要目標客戶倘：報社、畫院下、時裝設計、割模特、影視中后心、裝典、律呢師、棉地產等線與藝術有關的烈經紀公司等等公。偵3-哀2厚、圍繞定位，妥我們對產品有晝如下建議：團1.騙多功能服務用破房，榜功能有會議、午展示、演講等埋等。爬2.管辦公入口：前勞廣場，塑造一發個藝術感較強別的景觀，如各晚種音樂器具組竄合在一起的抽足象雕塑，或者伍世界上一位著蹦名藝術家塑身道像。堆3.圍車庫出入口：皆頂蓋造型浪漫誼、抽象，是否恒是一本巨大的祖翻開的書，以轉后，做仔細研乓究。神4.腳中央大廳：建域議中間不設柱刑，大空間。里豬面可以雕塑各惱種藝術家頭像勢、名言，塑造決強烈的藝術氛挑圍，中央大廳授所有進出口門款洞，裝飾成藝清術性非常濃的沃風格。暈3-抓3規、個體產品設淡計要點要1音、平面布局：津組合空間概念猶。具體建議：沫A統、碧7懇－起1慎2溉層以下為小寫薪字間，每間孕5尼0創—序8周0遙平方米，小寫索字間可自由組欲合饅，如此計算，郊每層可進駐漆1撥0屯—澤1渴7婦個小型公司既，壤共差6全0亭－巧10犁0驅個小型公司巧。則B境、羊1癥3計－司17折層以上大寫字痰間，每間栽2遠0節0條—炕4貨0塌0雪平方米，帶洗護手間，可以自榆由組合控，如此計算，撐每層可進資駐敘3滔—旅5只個襲中大構型公司甲，竄共新1刊5良－丈2是5絨個中大型公司良。曉C雞、公共部分每壤層設保安（前撓臺小姐）值班殿室，開水間，蘿公共洗手間等除。動D嚴、樓頂增加其孫功能性，比如早可以建一個露項天網球場、半蔥露天游泳池等腦。割2畜、空間構成壯：省在空間的組合銅上，著重營造警共享氣氛，寫算字間不豆腐塊地分割，必須創侍造一種人性化熄辦公空間。例擁如，大寫字間洋依照功能分區稻，也考慮錯層座。公共部分，鮮電梯等候大廳售藝術性擺飾品柿的陳列。拖3橡、寫字間外觀永：竹給人感覺不但逐是個建筑物，芽而且是一件藝蛋術品。例如：劫屋充頂祥考慮藝術型雕禿塑收口，屋檐鴉和建筑腰線象膝五線譜線，窗削子為藝術型不貞規則造型，窗漆間墻斷斷續續券鑲貼一些藝術發品、藝術家人駝物等等。建筑夢材料引用玻璃副磚，山墻頂部畏可能會募刻一絲些著名曲目的脅開頭曲。如貝研多芬命運交響鳴曲開頭曲。娘總之，我們為問產品策劃出一艙種高品位，高須檔次的藝術殿桂堂。扒四、銷售推廣病方式靜4-圍1日、銷售推廣前額準備銷售部的籌建我銷售部的籌建笨更有益于項目績的運作。豆銷售部的籌建天可以更好發揮戴員工個人特長偏。強銷售現場的準買備傷可以提高物業溜本身的形象，量突出高科技下腫的寫字樓的質而素。父增強旋投資購買者的柳信心。尋模擬現場辦公愁，增強銷售氣懷氛。肆成立企業服務稱公司，為未來銹業主的經營提忍供可持續服務提的空間叢。宿在項目上市之約前，以企業服統務公司為項目塑的形象代表，灘在市場上建立駐服務品牌，增公強項目對市場喇的親和力，同馬時，取得市場餅的注意。階對項目最終提撐供的個體產品虧進行支持。崖由此來落異實豐“滲營業推廣策元略施”紅。媒體組合運用豈在項堵目上市前，先開以媒體廣告的溜手段，建立項攻目開市場中的概念悉。厭結合媒體如報讓紙（某長春日報等泊）、雜志（鐮商界等答）、電視等傳烏播途徑。貢尋找物業形象胞代言人商界知名人氏峽4-雀2踐、形象推廣計油劃啦名人面對面（蹤換位，已故商杰界名人頭像）濾；域聘請物業形象儀代言人，以其鳥作為主線貫穿竟推廣全過程；鄉做一個大型的術模型，展示樓陵盤形象；芒針對公司決策謹人進行目標市乘場的高品位定汽位；五配套設施及服煎務的高品位、鑄高檔次、體現種關愛；娃該變傳統的銷奇售員講解模式拒，利用模特向慚客戶模擬辦公屢場景寇。密S妨4-梳3打、營業推廣計寒劃櫻針對目標客群債，定向推廣。省所謂營業推廣栗，即是指將項蠅目直接推廣到自目標市場之中獨進行，這樣，打就能更接近目腫標市場，更能筐有效的說服目銅標市場完成銷坦售工作。志根據項目初步旱目上標市場定位牽，辛7血人汁、湊9良人姐、剪1他1濾人潛、節1標7知人等創業型公霞司以木及伯3闖0呢人以上的中型漸公司將是本項翅目主要銷售對斗象。鑒于此，癢建議成立直銷鞋專家推廣小組援，以服務到家貿的方式將銷售治推廣到市場最弓前沿，以談判與專家的姿態直紅接同公司行政愉管理層進行面考對面交流，可融以針對此類購淹買群設計特定彼的交易方式。以本策略以企業席服務公司負責籠實施。匯4-4新、營業域推廣計劃頂由推廣客戶挑景選合適的寫字隨樓，并與企業辨服務公司簽訂委股份制合作協齊議；賤將即定價格提耕升容30激%嶼。荒由推廣客交納棍房冤款棒15刑%逗的總額，由企佛業服務公司負出責慢15丟%灘的首期，因此溝可建立合作基廣礎；附以簽約后的實熟體的名義，和航銀行簽訂按揭戰協議，實現套夾現俊70株%辱。裳月供款由所成慮立的股份實體腿支付，即用未虎來的經營利潤顯沖抵；當甲、乙雙方合它作期為三年，慧期間有如下規柜定：世（喪1償）正常經營期蕩內，乙方退出遇，哨15赴%惕不退；拘（期2他）連續半年虧遇損，由甲、乙美雙方按股份支惹付月供款；見（饒3及）虧損超過半懲年，乙方無條扯件退出會，首15哥%狡不退；及（熔4舉）實體所產生產利潤，按股份黨分配；閉（花5巨）合作期滿，鏡甲方無條件退哈出拍，惹15習%怠退還；甘（偽6碑）十年后，房列產自動為乙方浸所有；舍（區7爽）乙方退出后拒，甲方可找新企的乙方合作，市房產證不用更菊換。猛4-殺5飼、互動式營銷勺推廣計劃聚以小型辦公單筍位的銷售帶旺寸人氣，進而帶淺動大開間辦公醫樓的銷售，形有成一個完整的汽循環系統。巨將大廈的睡7法-判9窮樓共蜓3造層，定位昨為情“蛋創業貿版擇”森；可將大廈烘的逝1臨0宗-1軍3狼樓共斧4列層，定位施為圓“句發展章版源”哭；將大廈梢的尚1精4怠-溉15史樓共塊2仁層，定位劉為禽“最辦事處之褲家異”破；將大廈的缺16途-誘1腦7纏樓共裕2懂層，定位參為熄“番績優熊版浪”輪；縮各單體戶型按制定位設計，例鹿如：檔對催“肺創業懲版徹”銹，項目不以面港積來確定，花以磚7侮人墨、學9愁人等公司的規劃模來確定，注壓意所確定面積摩的使用功能，票制止面積浪費暗。翠4-洽6危、口碑傳播軌依照我司以往違的經驗年，飾“唉口碑傳賢銷爬”酒式的推廣手段泰比其他的推廣運手段來說是一是種事半功倍的頭做法。項所徒謂訊“扛口碑傳忍銷瑞”娘，就是指通過調我們有效的工犬作，建立一個元客戶對本項目伙以及銷售服務堂感到非常滿意朽的棄“富口催碑炸”鎖，并爭取讓客筑戶帶臺著若“菌口征碑衰”辰去說服新老客蜜戶、親朋好友湯來完成對本項程目的購買，爭扯取讓客戶成為賠我們的業務員套、代言人。暑掩計操作辦法浮：土以減免物業管齊理費等穩讓利措施來對刮客戶進行利益史驅動。瓜對售樓員進行貞激勵，鼓勵其怕和客戶加強聯艷系，特別是加滔強銷售完成后精的持續服務。庭建立業主通訊墊制度，制作丸《西“允北預大廈吼”逮項目匯報》刊類物，以定期向母已購房業主通槳報施工進度、槍活動安排、最奪新動態、裝修神、傳銷獎勵、聯商業信息等訊振息，以聯絡業贊主感情，取膽得扎“民口替碑輕”瑞效果疏。宿揚4-半7模、營銷實施透*樹身項目品牌的塑超造與提升真新定位：主題前式寫字樓撥北方蓬國際旁藝術大廈（取肝其思想精髓，歪未必緣用此命外名）項目素質脾建筑質量、配驅套設施等方面報具有良好的素野質，并具有較既多的唯一性因臟素。毯取其良好意旨側，非一定緣用傍此定位。目前稈的工作是尋找裕更符合市場的裂定位。倦藝術形體大廈互，建筑外觀具牽有浪漫、典雅份、高貴氣質；淺藝術性的配套渴設施；濫首棟乞長春騙以藝術命名的鞋大廈；系列公關活動訊傳播主題：