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文檔簡介

目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc74467296"目錄1HYPERLINK\l"_Toc74467297"一、總論2HYPERLINK\l"_Toc74467298"1.1項目簡介2HYPERLINK\l"_Toc74467299"建設地點2HYPERLINK\l"_Toc74467300"項目現狀2HYPERLINK\l"_Toc74467301"項目總體規劃要求2HYPERLINK\l"_Toc74467302"項目建筑面積指標3HYPERLINK\l"_Toc74467303"1.2項目法人概況3HYPERLINK\l"_Toc74467304"1.3編制依據3HYPERLINK\l"_Toc74467305"1.4項目建設的必要性3HYPERLINK\l"_Toc74467306"1.5主要經濟技術指標4HYPERLINK\l"_Toc74467307"1.6結論5HYPERLINK\l"_Toc74467308"二、市場分析5HYPERLINK\l"_Toc74467309"2.1上海房地產市場總體分析5HYPERLINK\l"_Toc74467310"2.2商業用房市場分析6HYPERLINK\l"_Toc74467311"2.3餐飲娛樂用房市場分析9HYPERLINK\l"_Toc74467312"2.4辦公樓市場分析10HYPERLINK\l"_Toc74467313"三、投資估算與資金籌措12HYPERLINK\l"_Toc74467314"前3.1雪投資估算說明雀12HYPERLINK\l"_Toc74467315"竹3.2長建設投資派13HYPERLINK\l"_Toc74467316"份3.3孫資金籌措愛13HYPERLINK\l"_Toc74467317"這3.4集資金使用計劃獻13HYPERLINK\l"_Toc74467318"車四、財務效益汗分析勵13HYPERLINK\l"_Toc74467319"簽4.1搭財務評價編制布依據灑13HYPERLINK\l"_Toc74467320"眨4.2副基礎財務數據爭與說明麻13HYPERLINK\l"_Toc74467321"梳4.3曠銷售收入預測房14HYPERLINK\l"_Toc74467322"關4.3.1丸辦公樓出售、日出租收入磨14HYPERLINK\l"_Toc74467323"灌4.3.2陳商場出售、出底租收入顫14HYPERLINK\l"_Toc74467324"怕4.3.3壺餐飲娛樂出售林、出租收入渴14HYPERLINK\l"_Toc74467325"巨車位經營收入撓15HYPERLINK\l"_Toc74467326"虧4.4失項目的損益牽15前言糧凱旋生活廣場政項目基地位于菊真北路、曹安狐路交叉口西南籠角,原屬新黃達浦愛奇愛特配媽售中心有限公賄司所有掏,專200福2暖年擺9句月上海建配龍掃建材配送有限鴉公司與其簽訂寫了該地塊的資普產轉讓合同(湖附竟件薦1聯),并獲得了田該地塊的房地釣產權證。根據增普陀區人民政截府總體發展規抽劃,為進一步扒繁榮普陀商業狐,上海建配龍蜻建材配送有限梳公司研究決定四將原愛奇愛特希商城拆除,規攜劃建設一個集垃商業、娛樂、宴餐飲、辦公于瞎一體的綜合商桶貿區,為此上虜海建配龍建材來配送有限公司衡專門成立了項建目公碎司磨—關—逐上海建配龍房冰地產開發有限奇公司負責項目沉開發經營。現永項目方取得土蒼地并前期投入丈約舟2栽億人民幣,擬撞轉拋讓市40-60益%四項目股份,轉扒讓價格貨在慶2支億人民幣左右陡。一、總論旦1.1局斥項目簡介建設地點蒼凱旋生活廣場洲(暫名)項目鋼,項目地塊位唇于曹安路以南差、真北路以西油、梅川路麥德堅龍以北、真光薄路興力達商業們廣場(規劃)數以東,規劃總奧用地面積拳為返5.9扎2坊公頃(以實測偷為準)。項目努具體位置見附綱件。羊1.1.享2三項目現狀碰動拆遷工作已棕經完成,目前辰正在進行規劃弱方案的報批。娛1.1.勇3異項目總體規劃羊要求甘項目占地面病積慈5918嫁4他平方米,規劃課建設一個集商殿業、娛樂、餐級飲、辦公于一喘體的綜合商貿許區,土地使用貓年限箱為衰5轎0樸年,規劃容積另率芬為速3.9左,塞建筑密情度喝38疫%窯,綠春化明25鑼%剖。本1.1.遍4昆項目建筑面積旗指標雄凱旋生活廣場校項目從功能上匙分為三部分,耍裙大樓混1集~彼4驚層為商業用房權;裙伸樓談5傳、犬6煎層及一穩棟叼1管2丑層小高層托的遺7凍~到1耀2亮層部分為餐飲能娛樂用房;兩茄棟高層巧的朋7巷~棚2陜4叢層部分為辦公蛙樓。整個項目粗總建筑面積為堵323209獄平方米,其中狂地上建筑面積耍為夕23081忙8滅平方米,地下喬建筑面積為王92391貪平方米。按功跨能分:商業建嫩筑面積為邪80827度平方米,餐飲杠娛樂建筑面積誦為筒58983減平方米,辦公鋸建筑面積攤為炸91008近平方米,地下扯停車、設備用族房面積為覽92391敢平方米。基地大容積胡率障3.歲9畜,建筑密度冠3犯7.8舟4怖%,綠化喬率餓2粗5暫%,機動車停下車泊位流922鎖輛,非機動車秘泊扶位釘6早469丘輛。妨1.雁2尺項目法人概況鍋企業名稱繭:屬外上海建配龍房友地產有限公司鏟住棚根江所恨:瞞打凍上海市普陀區罪真北弱路肥153昂1返號孤法定代表人:部鄭良賢配注冊資本聽:千盛潤人民幣貳仟伍行佰萬元剪企業類型鑰:替證勾有限責任公司展(國內合資)鄙經營范圍紙:腹坊指房地產開發經申營,物業管理繁。(凡涉及許慈可經營的項目窯憑許可證經營茅)。半1.睡3柏編制依據扮本項目可行性戲報告根據湘財溉貫通投資管理盲公司提供的資僑料,結合有關劃的政策法規和幟普陀區規劃,寶在實地考察與占市場研究的基喘礎上,通過客臺觀分析和經濟床評估,為項目牽的開發貸款提紫供科學的決策慣依據。靜1.叢4妨項目建設的必斃要性她1.4.毫1洋符合普陀區發狗展規劃要求臘普陀區是上海夏中心城區之一叉,位于市區的匪西北部,是上雖海的陸上交通晝樞紐,以及上葡海通往西北方萬向外省市的主補要門戶。改革下開放以來,特助別是進曠入配9施0秩年代,普陀區薪步入持續快速拌發展階段,各沸項事業取得了僻歷史性的成就莊。揉“馳九踐五侮”殿期間,普陀區羨的主要經濟指收標年均增速達評15%皮以上,實現了宿五年翻番,物怎貿交易、都市畫型工業以及房劍地產業等是該如區的支柱產業旁。敗為了進一步發肯展普陀經濟,皆普陀區委、區雀府提出才了估“明抓機遇、打基促礎、興功能、峰樹形楚象冒”辟的發展方針,橋提出了抓住機舉遇,形成新的環經濟增長點,習加快城市建設奇,形成新的生堤產力布局,深得化功能開發,案形成新的城市猾功能的發展思鬼路。區政府將頑全力推梳進乳“弄十個一螞批杰”到支撐體系的建煩設,其中包括亭:建設一批大議中型企業總部柏和營銷中心、鐘民營科技企業匆總部,使之成伶為對內貿易敵的扣“速經濟高繩地扶”激;趣歌建設一批超大濁型配售配送中魚心、物流中心詳、超級市場,晨基本形成物流豪、百貨業、超趕市業、專賣業莊、連鎖業為一粥體的商業框架員;建設一批大請型餐飲業、賓根館業、娛樂休歪閑業為主體的敵旅游服務產業歸等等。逐本項目擬建的葬凱旋生活廣場御充分體現了普長陀區的整體發說展戰略,積極乓打造一個全新拴的集多種服務叔功能為一體的憤現代化商貿中口心,包含有辦批公、商業、餐聲飲娛樂等多種殊經營內容,項抗目規模大、設爛計思想先進,抬本項目的建設至將推動普陀區馳新一輪發展規務劃的實施。衰1.4.險2譽項目建設有利柔于較好地發揮撞土地效益搶根據真北路地稍區的發展規劃刺,該地區重點傷發展商業和物獄貿,目前已建病成了濾麥德龍超市、委歐倍德、現光彩小商品市偏場、上海市花跑卉交易中心、傲梅川路歐亞休垮閑商業街和紅惡星查·悉美凱龍家具裝死飾市場,即將攻進行建設的項蒼目有排興力達商業廣纖場等,地區總坊商業面積超澡過肆7僅0浪萬平方米。駐本項目將建設努一個可以輻射存周邊地區的全缺新多服務功能拉的現代化都市億商業中心,這土不僅大大提高秧了真北路商業和中心的水平和骨規模,豐富了陷真逃北路商業中心涂的商業業態,陣對鋒提升該區域的炎商業價值,促跳進地區經濟發穩展有明顯作用羊。箭1.所5柿主要經濟技術代指標芽主要技術經濟最指標如下:才基地面肌積獅鋸早嚷浴5918測4時平方米越總建筑面滅積鋪總若策323腎20隨9王平方米其中:質地上建筑面歷積哲岸紐2訓3081駕8其平方米珠莊叮商業部艘分賠績售碧80827搖平方米糟露趙辦公部蓄分唉炮胖霸91008讀平方米留秘念餐飲娛樂部沙分辟籃者秀58983栽平方米趨地下建筑面慰積目朵疑絲92391購平方米席容積免率晴扮縣繭蚊太3.9紐建筑密被度載彩辰頑鏈概38塔%守綠化貨率經寸罪戶摟上25版%綿機動車停車泊舉位弊種高巴第922苗輛撫非機動車停車接泊霜位期搜彈鞭體6469恐輛1.6結論委項目基地位于確真北路、曹安杜路交叉口西南哭側,其南面為盈麥德龍超市、能西面為規劃中紙的興力達商業嗎廣場,位于普昨陀區政府規劃廳建設的真北商簡務中心,符合佳普陀區對該地再塊的發展規劃壺。此外,對原怒愛奇愛特商廈磚拆除重建,建歷設符合現代商零業需求的一流也商業中心,不黨僅有利于開發吸商的自身發展崇,而且有利于孫提升該區域的布商業價值,促遺進該地區的經倚濟發展茫。而且,本項遇目可為公司帶疊來較為可觀的迫經濟效益和社傍會效益。因此嘩,項目的建設化是必要的。姓本項目的區位烏優勢較為明顯碼,項目行政審隔批公開明朗,梢而且基地周圍飛市政公用配套錢設施齊全,建裳設條件成熟承。筑壘周邊潛在消費霉能力較強,項僵目的市場前景諒看好。婚經估算,凱旋粱生活廣場項目紫工程建設投資桌為展13597目7訊萬元,稅后投艱資利潤率紐為清42.14愈%蹄,財務效益較宵好。二、市場分析奴凱旋生活廣場薪項目由辦公、高商業、餐飲娛手樂等不同功能赤的房產組成,縱本章將通過分未析上海市及普座陀區房產市場品發展的現狀及臥趨勢,及不同注功能房產市場裙的現狀孫,予從而進行本項葛目各功能房產罰的市場定位。弦2.1授升上海房地產市絹場總體分析遷近年來,上海貞房地產市場快婦速發展,房地使產業在上海市努經濟發展中的客支柱地位已日蛇益顯現態。腿200且3勻年房地產增加鍬值占全析市變GD軋P滑的比重達牛到蝦7.4禮%怠,超蹲過潛“軌7噴%飯”送這一上海房地恭產璃業云“鞋十圈五旗”寸期間的目標值保,同時房地產蝴開發投資達普到春90袍1摧億趨元暢,宏同比增翅長低20.3昂%磁,占全市固定獻資產投資誰的堂37澇%偏。艷今后幾年的上謊海房地產市場蚊走勢將受到多脆種因素影響,終主要包括宏觀寬經濟的發展,蛛政府有關房地診產業的法規政臭策,上海市城鞏市建設的發展耕等。在綜合考閱慮上述影響因柜素之后,從供付需總量、供應晴結構、房價漲愛幅等方面分析擱,上海今后幾銀年的房地產市悼場仍處于持續貝健康的發展態齊勢。稠供需總量分葉析華夜目前的土地供喂應量和新開工價量都比較大,作后市供應十分盼充足享。羅200課3局年新增經營性畝用嘩地剩319耳1潮公頃,可建商獸品住房面積臺達為404逐8鞋萬平方米,商笨品房新開工面葉積碎313踏5子萬平方米,商破品房施工面積股為曬826漸8歇萬平方米籌。璃200倉4岔年的商品房上踏市節奏將明顯鉤加快。今后幾應年,商品住房于的需求主要來阻自市民改善住忘房條件、舊區弄改造和基礎設役施建設動遷、搭外省市和境外固人士購房等,施并考慮投資性傅的購房因素,等需求總量每年嚼將超斃過譽200均0岡萬平方米。因她此,仍將呈現理供需基本平衡尺,供略大于求留的發展態勢。殖商品住宅供應絹結構分析狼隨土地供應區匪域分布結構的要改善,市中心尊舊區改造規模姿和拆遷節奏的恰有效控制以及籌中低價商品住吩房建設的不斷萌推進何,眉200掠4香年新增的普通頑商品住房占住蛙房供應總量的抗比例將接犧近躁70伐%歐,上海商品住豈房階段性、結究構性矛盾將逐貍步趨向緩解。壽商品住房銷售株價格分析狀隨著供需關系久的基本平衡和森供應結構的優奪化,商品住房等銷售價格將趨壁向穩定,上漲智幅度將趨于平圈緩堆。配200亭4顛年商品住房銷框售價格漲幅將煮接近城鄉居民謹可支配收入的尾增幅。今后若拔干年內,在確僚保城鄉居民可炎支配收入兩位嘗數增長的前提遷下,房價漲幅搞高于銀行同期苗利率,低于居榜民可支配收入纖的增幅,保持金一位數增長。而總之去,載200聲4聯年,上海房地弊產市場的供需簽關系更加優化睡,供應結構更玩趨合理、房價既漲幅趨向平緩蹤。在未來三年召中,每年商品壟房竣工量、銷昏售量和存量房嫩交易量都將超艙過棄200開0波萬平方米;房慧地產增加值占腰全夢市掌GD敬P邪的比重,每年匪在賓8刊%抬~絮9跨%你左右。柴2.廉2耽商業用房市場者分析降200庭3釣年是上海捕商業用房驕發展歷程中的悉一個重要節點遠,不僅在蔑商業用房敞的開發、銷售剪和投資上都有交較大的增量,查市場輪廓逐漸活清晰,投資者拌的投資理念也妖得到了進一步偽確立。從讀目前飾的情況來看,那在湯上海輛的住宅開發趨廚勢影響下,住尾宅區向中心城著區外圍擴展,盛滬郊及二環之臘間區域的商劉業用房鑄也將逢有較快板增長。相對,離中心城區的商釘業集聚將因購黨買力擴散而降勇低速度。版到西200住3胡年,上海商鋪頓總保量袋為語178濾0平萬平方米,其至中:中心城區元約肚30逗0怪萬平方米,約涌占居住物業清的照14.爸4養%;中心市區糠約候80團0雜萬平方米,約選占居住物業的委5%;外圍區年域響約勺52驚0職萬平方米,約廳占居住物業的欲6%。攝黃浦區秩在舅200虛3喬年饅7醋月發文要求加誓強對新建商業奧用房的監管,瑞限制新建商業痛用房的同一樓忽層劃小零銷售黑。這一政策的扣出臺將對市場切產生一定的影汪響,也是上海幣商業用房踢開發類型變化年的一個信號。排分割型的小商流鋪管理協調要部求比較高,形食象方面較難統傷一,有關限制邀措施出臺將造詠成投資者向街椅鋪傾斜。罷目前,上海某堤些市場空間較幸小、變化周期斷比較短的區域董已經出現招商化困難的情形。搞今年激下半年將出現青商鋪現房集中春上市的情況。麻屆時,招商困土難這一矛盾將鳥更為突出。預物計一些房地產坊開發企業將會說對重要商業企脆業做出重大妥愧協,在租賃條揉件方面給與更片多優惠,進而嚴導致商業企業歌反客為主,房壘地產開發企業堪利潤降低的局殘面出現。偷總之,今年上響海商鋪將有著賊更多縱深方向謙的變化,這對色商鋪投資、開判發、規劃方面但提出了許多新曠的課題,商鋪筒市場的技術要氣求會越來越高頓。在開發方面遭更重視細分市守場,重視定位悲和競爭策略的廉制訂,在投資飯方面更注重收飯益和風險分析紀,而在市場價填格方面,將出肅現總體租價微投調、售價起穩挑的局面。播普陀區近年來猶建成了近百座屆大型商辦設施霞、六大賣場、腎三大超市配送舒中心,形成了棕有色金屬、汽驢車、化工、農暫副產品等持100彩余家大型生產龍資料和生活資捏料市場,是上巨海新興的商業停中心,商業銷窗售營業額、市竿場成交額一直均位居上海中心碧區前列。隊講頌該區的市場群踩落建設于件80惡年代末,主要裂以農副產品、詳水果、有色金院屬、塑料化工珠為主,現在已潤逐步成為以現炎代化大型配貨用、銷售中心為泥主體的物貿基巾地。隨著近幾寬年區域開發的埋推進和人口的窯不斷進入,真即北路周邊的商疊業氣氛日漸濃弦厚。從目前情尤況看,進駐該臉區域的商業機銷構包括農工商思超市總部、紅砍星美凱龍、新敏長征裝飾市場頂、新長征電腦園世界等國內企怒業及麥德龍總販部(明METRO觀)、德國紙OBI彩建材超市等跨托國公司。眾多仰商業設施的集哈中在這一區域班產生了越來越秋強的商業聚合椒效應,進一步乘帶動了周邊地會區的人氣,使系之成為上海西窩區一處重要的傅商業中心地帶答。該區域主要紗商業設施情況昨詳見下表:脆真北路地區現回有商業設施情狹況戶序號紗名稱壺靠李經營類型怠1救麥德龍銷售中芹心物2汗大賣場遞2擁農工商配貨中珍心絞4喇大賣場層3朽OB湊I燙建材超市億建材、裝飾享4冒楊叛栽肥咽12優建材、家具創5送光彩小商品市鍬場袍6慣小商品岡本項目地處曹松安路、真北路叔交叉口處,處套于普陀區規劃朱的大型商務中堂心范圍之內,做具有良好的商丑業前景。土從交通情況看蜓:滬寧高速公常路是上海市西遺北部和江蘇省赤進出上海市區青的交通要道,發真北路上在建待的城市中環線截即將完成,交筑通非常便利。迅這為顧客往來跪,擴大本商業江中心服務半徑軌提供了有利條屋件。蝴從消費群體看搬,目前地塊周梅邊已有祥和家展園、祥和名邸隨、泰宸景苑、暮真源居住區、劈真西新村、梅洲川新村等多個亦居民新村,并閥有多個中高檔陳商品住宅區正奪在建設之中,測因此有強大的猴消費基礎。減從競爭環境看盼:地塊周邊以貸有一批知名度伶較高的大賣場祝,以及在真北認地區已經發展母較成熟的梅川養路歐亞商業休刑閑街。這些商猶業對本項目利企弊共存,利在亡于該區域已有勤的知名度易使答人流聚集,從兇而有利于增加棟本商業中心的倍人流量,弊在蜂于同類商業設笨施云集,競爭體更趨激烈。但管是本項目商業虎區定位于檔次良較高的主題百漁貨店,購物環東境寬敞,以購圾物中心為發展介目標,與周邊轉的商業區有著腫不同的消費定蔽位和消費群體李,主要吸引本怪地塊及周邊高弓級商務人士的候消費能力,與撲周邊的大賣場漁有著互補關系奧,具有獨特的攜競爭優勢。蛛綜上所述,本衡項目建設商業粉設施符合這一界地區的功能定看位和發展趨勢脖,迎合了地區傻對商業設施的饞需求,具有良胳好的市場前景廁。目前該區域椒商業用房底鋪拖日租金螞在握3-頁4太元輕/遭平方排米落·移日酒,撕在銅川路、真娃北路口的惠谷賭數碼廣場平均板售價仙為距1000干0沃元耳/映平方米,日租謠金俯4釋元吵/箏平方挨米糟·克日。根據地塊榆周邊地區商業量用房平均租金箭和售價情況,曠項目法人制定士了經營計劃,綢商業用房的一帳、二層出售,爽其余部分出租帖經營,商業用李房售價暫定目為邁1200珍0淘元淺/健平方米,平均報租金暫定咸為斗3蝦元踩/懼平方候米礎·栗日棚。田門2.僵3灘餐飲娛樂用房惠市場分析史隨著我國經濟葉的發展和人民縱收入的提高,局生活必需品的革消費占全部消黎費的比重將不歌斷降低,恩格鉛爾系數也將降浪低,而休閑消杏費等將有驚人掌的增長。普200巡3剛年全社會餐飲柱業營業額將達莖到宮606漿0節億元,同比增呆幅超滋過認11.夸5桿%,保持了連腸續彼1閱3慣年兩位數的高樓速增長。藍中國的餐飲業釣出現了一些巨視大的變化,比慶如快餐和休閑鑄餐飲的興起,淘洋快餐大舉進押入中國,西餐仍逐漸被人們接莖受,傳統餐飲詠和烹飪受到很絞大挑戰,餐飲向的標準化、工螞業化正在興起量等等。隨著中陪國加入世貿組塞織,在今后幾您年,中國餐飲蛾業將會以更快鮮的速度向前發摸展。據潛中國飯店協會纏預計拌,絮200凱4循年餐飲業仍將壯保持高速增長悄,年營業額將椒突菊破閥700此0月億元大關,增皮長幅度將達確到民1可5退%左右。敞在上海市場,脖餐飲企業營業香額更是直線上顆升畜。望200恰2陶年餐飲業營業革額促達汪184.2主3頭億元,比上年欠增黎長駕30.1污%已。隨著中國加細入述WT粒O典以及上海商業華、旅游業的發蓮展,在未來幾稠年,上海每年衰的餐飲營業額警都將新增型50合億元左右。話娛樂市場快速愧發展始虹于巨9蠶0幫年代初,由于叨改革的深入和躺對外開放的擴覆大,來華外商利增加,以及人濾民生活水平的便提高,對各種所娛樂健身服務蛇的需求迅速上碎升,從昂1994蘆年到適1997娘年全國許多大站中城市出現了引投資興辦娛樂懲健身設施的高途潮。從景1998牲年以來摔的折5擊年中娛樂健身零場所數量大約嚴翻了三翻多,感這些場所大都膊集中在大中城吹市及周邊地區軟,因經營項目緊不同,投資額顧從幾十萬元至禁上千萬元不等患。棋而根據統計辨,辟200勵2氧年上海城市居匹民家庭人均可謎支配收入額為腰1325夠0待元,人均消費咽支出遲為勾1046攝4榆元,其中文化猾娛樂服務消費遼為清30妄6渾元,約辛占墳2.9極%跪。由此可見,州休閑娛樂業在屯今后幾年將進齊入大發展時期愧。尚199努6旅~厘200抗3鄭年上海殖市押GD要P轟見下表。脅中國經濟的持部續高速增長為屈商業及餐飲娛勢樂地產市場奠居定了良好的經銜濟基礎。隨著字全球經濟一體俘化,國際零售呈業、餐飲娛樂撥業等行業的商疼業巨頭紛紛進恐駐中國市場。虧同時本土的餐承飲娛樂企業也輸看好市場的發炮展,加大了在永這方面的投資贈力度。在經濟陡高速增長的推徹動下,餐飲娛貪樂行業得到了束前所未有的高包速的發展,用全房需求劇增。光由于這些餐飲乓娛樂用房通常環會采用購買或屬租賃的形式來妹獲得,也從而粉推動了相關地掃產的發展。鹿本項目處于普套陀區規劃建設浮的真北路商業魄圈的中心地帶爐,周邊圍繞著景眾多的商業設笛施及大賣場,猛根據普陀區整剖體建設規劃,毛該地區將建設些成為普陀區的睬新的商業貿易理中心,周邊已態建成或正在建撇設的住宅小區叮眾多,隨著該廢地區一批高水漸平的商業貿易鎖設施的建設完本成,該地區將殘聚集更多的人愚氣,產生更多撓的商業娛樂消地費需求,商業厘餐飲娛樂業主號將更加關注該爬地區的發展,芒從而推動該地顫區相關房產市瀉場的需求。保從現狀來看,閥真北路商業圈撈內缺乏此類大尼型餐飲娛樂場權所,周邊規劃擦中的商貿建筑漁中也沒有此類正設施。隨著該太地區的建設和致人氣的聚集,屈對餐飲娛樂的腸需求會越來越默旺,相關用房隙的租售前景看柏好,本項目的渠市場優勢將逐御漸體現。削根據普陀區及洋地塊周邊環境球,以及本項目桂的定位,本項澤目餐飲娛樂部近分的租金暫定提為叔2.宏5險元拳/業平方筑米議·蘭日。披2.料4成辦公樓市場分編析圈上海寫字樓市擱場自驅200佛0料年年中起開始利復蘇,租金開初始上調,出租掏率水平穩步提梁高。上攀海撥GD拌P譯已經連捧續晌1多1堅年保持兩位數耍增長,持續、覆平穩、有序的頁經濟發展增強卵了外商的投資洪信心,為上海到寫字樓市場的門發展蘊含了無夕限機遇。由于上未來的需求量弄將明顯增長,倆更多的跨國企舟業逐漸開始研許究購買辦公樓多自用的可行性悟。辜此外作為中國神經濟的領頭羊猴,上海吸引了嫌眾多的國內企島業,其中民營吃企業也是一個倡不可忽視的生怨力軍。與外資憶企業相比,國鉆內企業更愿將銷寫字樓作為一酒項資產投資。惕調查顯示,目鈔前市場上的主稀要買家為國內刷的一些金融、滿投資和貿易機斬構。怕上海寫字樓市晨場過鳴去繭3弱年的新供應量告和租售量分別司為修:魚200霧1折年就18700再0融平方米拜與率45000喚0逮平方米堆,討200討2賭年任33800勺0搬平方米鞠與南40500領0巨平方米象,墊200近3婦年預盛計萄31000完0豈平方米筆與繡35000素0輕平方米。可見戒,新供應量相易對不足,市場適存量逐年消耗庸,空置率大幅僑下降,浦東市些場哄從菊200原0攝年種的厚45如%警下降到最近漢的攀17獄%巧,浦西市場則軟從御200壺0啦年梁的呼21醋%媽降響至指10.7決%苦的新低。與此胡同時,市場平吵均租金水平出蟲現了穩步上升妨的態勢,租金務從疊200丟0音年的每天每平裳方茄米島0.3忌5竟美元,回升到星目前的每天每銷平方赤米券0.5妄6奪美元,漲幅高是達咽60甘%算。杰現階段上海寫恐字樓市場的平倉均租金水平為偵每天每平方振米售0.5喉6怖美元,高端市丸場每天每平方蠟米辭0.80-1鳴.0閃0怒美元,低端市蘋場每天每平方欲米姿為牧0.40-0飛.5糊0絡美元,年收益圾率約公為階8%-10霸%啟。歇200滅3矛年度在上海經訂濟運行狀況良儲好的背景下,些雖然受到上半犬年逼“是非帆典途”彩影響,但隨后械強勁的反彈使粱國內外企業對聰上海的投資信項心逐漸增強。驚在侍“惕非夜典渡”津之后,寫字樓香市場逐漸回升努,寫字樓租金琴逐步走高,租題售率增加,市閣場趨于活躍。莊放眼未來兩年螞,隨著新供應躍量的萎縮、使罰用需求的升溫讓,租金水平將筑進一步上揚,周繼而刺激購買柏需求,估計上遞海寫字樓的產炎權交易量和資紡本價值將出現好突破性增長笑。洗成普陀區雖不是盾上海傳統的商長務區,但由于賀普陀區是上海扒通往西北方向鎖外省市的主要趁門戶,大量的庫商貿活動、都豆市型工業和外測省市企事業單走位駐滬機構的盲需求促進了普針陀區辦公樓市憂場的形成和發后展。四根據交通的便梯利程度和區域盈特征的不同,堂辦公樓在普陀膛區區境內呈有絕規則的分布,糞主要有三大塊礙:貸長壽路--江它寧路板塊由于諒靠近市中心和諸上海火車站,襯同時長壽路是字該區最重要的略商業中心,江夸寧路是連接靜朵安區進入市區嶼的重要通道,械因而該板塊成兩為區內辦公樓杯的一個主要分嘩布區。腥中山北路板塊閑由于緊靠內環駛線,不僅市內轎交通非常便利綁,而且經過近弊幾年房地產業魄的發展,區域息環境有了很大鏟改善,普陀區嫁將近一半的辦洋公樓都集中在餐這一帶。貍武寧路--真禮北路板塊由于嘆連接滬寧高速富公路,客貨交凝通均非常便利刊,同時,由于擱該區域分布有歡許多生活資料省市場和農副產拔品市場,經營版這些產品的企肉業和個人成為秋該區域辦公樓糟的主要用戶群鈔。扒本地塊處于武柔寧路--真北墻路商務板塊,欲但這一地區辦譽公樓市場的發防展相對滯后,妻地塊周邊辦公反樓不僅數量不牛多,檔次也不走夠高。隨著普吊陀區真光商業培圈的發展,將但會有越來越多沸的客商入駐該鏈地區,使得辦剪公用房需求量賺猛增,同時對會樓宇的規模和博檔次提出了更辣高的要求。本翼項目的啟動將丑順應這一發展支需求,通過建勤設功能完善的乖中高檔辦公樓互,以彌補該區灣域辦公樓供應依的不足,利于夾該區域商業、蜂辦公品質的提犯升。乎隨著該區域的窩開發和建設,稠該地區對中高哪檔辦公樓的需隸求將進一步增童加,本項目辦駕公樓的功能定各位為:為辦公擁人員提供高質騙量的服務,功岡能上力求完善堂、先進。主要貧客戶為周邊地受塊入駐的工業叢企業和商業企皆業,亦可憑借壓緊靠城市中環幼線(建設中)藍、與滬寧高速甚公路相鄰的地計理優勢及便利枯的交通條件,掩吸引外省市企禽業在此設立公訴司或辦事處,獎市場前景看好途。勢目前項目地塊頑附近基本沒有賢其他寫字樓,叫稍遠一些的長呢征大廈對外報博價日租金低為邪2.扔5織元煤/灰平方點米搖·降日。附近有幾輕個住宅項目,孤售午價鉆6800-7萌80克0遵元刃/半平方米,其中魔祥和名邸開發關規模較大,占映地猜3策0支萬平方米,為巖聯體別墅、獨窩立別墅和小高漏層組成,售價策從去乎年跑1疼1乳月份均索價跪680零0貸元篇/容平方米上升到縮目前梁的弓780匪0卷元僵/慚平方米。根據弟普陀區及地塊吳周邊地區的現歐狀和發展前景盼,以及本項目襯的定位,本辦敗公樓的銷售價覆格暫定臨為增800閱0權元準/匹平方米。鈴名稱夫地址碰占地面塵積蜂(禾M所2暢)棉均價(燙元醋/M爆2福)逆開發商滔祥和名邸亂普陀梅川路岸133育3譽弄瓣310000霉7800斷

冤申豪房地產有筋限公司紹泰宸景苑碼梅川路萬鎮路績50697北6800迷上海鴻順置業去發展有限公司油三、投資估算寬與資金籌措船3.賺1單投資估算說明亦本項目投資估希算按國家計委瓣、建設部頒發旅的《建設項目窩經濟評價方法悼與參數》(第焰二版)中規定瓜的有關投資估陷算編制方法進嶼行編制。殲本項目建筑工使程費用以現行朵建筑工程費用鎮標準及費率為屋依據,并考慮鄰調整因素。饅投資估算參考慧了上海市同類帽結構建筑的造奇價指標。鴉3.娛2鎮建設投資戶經估算,完成股凱旋生活廣場病項目建設投資維為密13597攏7匙萬元,其中土皮地費用約約閑2020捎0旅萬,建筑安裝茫工程費驚為聚9477腔8晚萬元。愚3.右3雄資金籌措仙本項目總投憤資千13597股7壽畏萬元,項目法款人自籌資警金柳5097圓7青萬,其余兄約迅8500充0亞萬元從銀行貸筐款及房地產信俗托等方式解決史。梯3.虎4講資金使用計劃憑根據項目的實誘施進度,建設褲期擬漏為吉2.梁5驗年。新增固定禿資產投資計劃綁第一年估(載2004.8惑~2005.夕7壽)投乳入喉60毀%至,第二年以后像(寶2005.8距~2006.虹1俱2搬)投利入春40示%煎。孩四、財務效益臟分析沖4.得1曬財務評價編制毅依據捎本項目財務評安價編制依據為鈴國家計委、建鐵設部頒發的《挽建設項目經濟坡評價

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