xxxxXXXX住宅開發(fā)工程建議書〔代可行性爭(zhēng)論報(bào)告〕XXXX2023年十月編制單位：XXXX詢問公司公司審定：XXXX經(jīng)理注冊(cè)詢問工程師〔投資〕公司XXX總經(jīng)濟(jì)師高級(jí)工程師部門XXX投資部經(jīng)理高級(jí)工程師工程負(fù)責(zé)人：XXX參與人：XXX工程師XXX工程師名目第一章總論(1)一、工程概況(1)二、工程法人單位概況(1)三、工程建設(shè)背景(3)四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(4)五、報(bào)告編制的依據(jù)(5)其次章市場(chǎng)分析(6)一、房地產(chǎn)行業(yè)分析(6)二、北京市場(chǎng)分析(7)三、朝陽港區(qū)位市場(chǎng)(9)四、本工程市場(chǎng)分析(11)第三章工程建設(shè)選址及建設(shè)條件(13)一、工程選址(13)二、建設(shè)條件(14)第四章工程建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案(19)一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模(19)二、建設(shè)方案(20)第五章環(huán)境保護(hù)、消防、節(jié)能(25)一、環(huán)境保護(hù)(25)二、消防(26)三、節(jié)能(26)第六章組織機(jī)構(gòu)和勞動(dòng)定員(28)一、組織機(jī)構(gòu)(28)二、勞動(dòng)定員(29)第七章工程進(jìn)度安排(30)一、建設(shè)周期規(guī)劃(30)二、進(jìn)度橫道圖(30)第八章投資估算及資金籌措(31)一、投資估算(31)二、資金籌措(33)三、投資打算(33)第九章經(jīng)濟(jì)效益分析(34)一、分析測(cè)算說明(34)二、財(cái)務(wù)測(cè)算(34)三、財(cái)務(wù)分析(35)第十章結(jié)論與建議(37)一、結(jié)論(37)二、建議(37)附表：附表1總投資估算表附表2投資打算與資金籌措表附表3銷售收入、銷售稅金及附加估算表附表4損益及利潤(rùn)安排表附表5長(zhǎng)期借款還本付息計(jì)算表附表6現(xiàn)金流量表〔全部投資〕附表7現(xiàn)金流量表〔資本金〕附表8資金來源與運(yùn)用表附件：附件1XXXX期附件2XXXX房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件3XXXX法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件4XXXX企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件5法人代表人證明附圖：附圖1：工程用地位置示意簡(jiǎn)圖2：工程總平面圖附圖3：工程總平面布置圖第一章總論一、工程概況(一)工程名稱：XXXX住宅開發(fā)工程(二)工程建設(shè)地點(diǎn)：北京朝陽港(三)工程法人單位：XXXX房地產(chǎn)開發(fā)工程擬在北京朝陽港內(nèi)開發(fā)建設(shè)住宅工程，該工程建設(shè)總用地面31.5391.08(五)工程總投資工程總投資329375.3萬元，其中銀行借款115000.0萬元，自籌55837.0158538.3二、工程法人單位概況(一)法人單位概況法人單位：XXXX房地產(chǎn)開發(fā)法人代表：XXXX法定地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX注冊(cè)資本：2023萬元經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房；物業(yè)治理。工程法人單位根本狀況XXXXXXXX股份、XXXX組建，注冊(cè)資本2023萬元人民幣，其中XXXX股份占80％股份，XXXX20％股份。企業(yè)現(xiàn)有人員1486人。截止2023年9月底，公司資產(chǎn)總額為2200.89萬元，其中流淌資產(chǎn)2137.67302.951897.94(二)法人單位各股東簡(jiǎn)況1．XXXX股份法定代表人：XXXXXXXXXXX注冊(cè)資金：50085.8經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房；老舊城區(qū)危房成片改造；土地開發(fā)；市政設(shè)施建設(shè)；房屋租賃；物業(yè)治理；銷售建筑材料、裝飾材料、機(jī)械電器設(shè)備、五金交電化工、制冷空調(diào)設(shè)備；信息詢問〔不含中介效勞〕；自營(yíng)和代理各類商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，但國家限定公司經(jīng)營(yíng)或制止進(jìn)出口的商品及技術(shù)出外。XXXX股份，注冊(cè)資本50085.8萬元，其中XXXX占股權(quán)62.058%，XXXX公司占13.4%，XX投資治理中心占12%，XXXX12%，XXXXX0.542%。XXXX股份是我國知名的地產(chǎn)進(jìn)展商之一，開發(fā)了包括XX嘉園、XXX嘉園、XXXX城、XXXX城等多個(gè)京城著名地產(chǎn)工程和西單文化廣場(chǎng)、華威大廈、華南大廈等知名工程，累計(jì)竣工面積240多萬平方米。2023年二次創(chuàng)業(yè)以來，已連續(xù)推出XX國際公寓、XXXXXXXX公司現(xiàn)有員工92人，其中：碩士13人，占14%；本科及專科學(xué)歷77人，占84%；其他2人，占2%。按年齡劃分，35歲以下6571%；35-45歲1718%；451011%。2023930195366.69產(chǎn)167400萬元。負(fù)債總額143793.86萬元，全部者權(quán)益為51572.83萬元。2．XXXXXXXX成立于19941115日，注冊(cè)資本200下屬企業(yè)有XXXX醫(yī)藥等。經(jīng)營(yíng)范圍包括生物制品、養(yǎng)分和醫(yī)療保健品的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)詢問和技術(shù)效勞；銷售醫(yī)療設(shè)備、保健食品、自行開發(fā)后的產(chǎn)品及生物制品五金交電、電子設(shè)備、包裝食品、汽車配件、電子產(chǎn)品和建筑裝飾材料等。公司銷售網(wǎng)絡(luò)普及北京市各大醫(yī)院。在北京衛(wèi)生系統(tǒng)，特別是醫(yī)療設(shè)備領(lǐng)域具有較高的知名度。三、工程建設(shè)背景北京朝陽港〔原北京物流港〕工程于2023年啟動(dòng)。XXXX實(shí)業(yè)〔集團(tuán)〕公司于2023年以“XXXX京文[2023]019號(hào)”上報(bào)市房地局“關(guān)于北京市東南物流綜合進(jìn)展基地規(guī)劃選址的請(qǐng)示”，市房地局于2023年元月23日以“關(guān)于北京東南物流綜合進(jìn)展基地規(guī)劃選址意見的報(bào)告”〔京國土房管征字[2023]71號(hào)〕批準(zhǔn)了物流港選址，報(bào)告中明確“該工程用地在我市土地利用總體規(guī)劃所確定的建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，符合市級(jí)土地利用規(guī)劃”。2023年9月22日XXXX實(shí)業(yè)〔集團(tuán)〕公司與朝陽區(qū)政府簽訂了用地協(xié)議書。2023年10月辦理了物流園子項(xiàng)2023年10月12日以“京計(jì)商字[2023]1871號(hào)”下發(fā)了“關(guān)于合資經(jīng)營(yíng)北京XXXX物流置業(yè)工程建議書〔代可行性爭(zhēng)論報(bào)告〕的批復(fù)”，市規(guī)委于2023年9月14日以“2023規(guī)復(fù)函字0460號(hào)”批準(zhǔn)了物流園一期的規(guī)劃意見書。2023年4月30日向市計(jì)委申報(bào)了物流港居住區(qū)一期立項(xiàng)，市計(jì)委以“京計(jì)投資字[2023]797號(hào)”下發(fā)了“關(guān)于開發(fā)建設(shè)物流港住宅小區(qū)工程建議書〔代可行性爭(zhēng)論報(bào)告〕的批復(fù)”，市規(guī)委于 2023年3月26日以“2023規(guī)意字0502號(hào)”下發(fā)了居住區(qū)規(guī)劃意見書。北京朝陽港〔原北京物流港〕的開發(fā)建設(shè)始終得到市政府的支持與關(guān)注，2023年被市政府列為60項(xiàng)重點(diǎn)工程和175項(xiàng)折子工程之一，是朝陽區(qū)十大重點(diǎn)工程之一。2023年12月16日，王岐山代市長(zhǎng)主持召開市政府第32期市長(zhǎng)專題會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)：“交通擁堵是當(dāng)前北京城市進(jìn)展中的突出問題。重大工程規(guī)劃選址要充分考慮交通組織問題，并作為決策的依據(jù)”。會(huì)議打算：“由市進(jìn)展改革委牽頭，會(huì)同市規(guī)劃委、市交通委、市國土房管局等部門，依據(jù)的進(jìn)展觀，進(jìn)一步研究論證北京物流港工程，提出調(diào)整意見，提交市政府會(huì)議爭(zhēng)論。北京物流港工程規(guī)劃中除物流倉儲(chǔ)工程以外的其他規(guī)劃工程連續(xù)由 XXXX實(shí)業(yè)〔集團(tuán)〕公司等企業(yè)開發(fā)建設(shè)”。據(jù)此意見市進(jìn)展改革委主持召開了兩次協(xié)調(diào)會(huì)，確定物流港的規(guī)劃調(diào)整由市規(guī)委負(fù)責(zé)，盡快做出調(diào)整方案，上報(bào)市政府打算。2023年10月8日，王岐山市長(zhǎng)主持召開第62次市長(zhǎng)辦公會(huì)議，會(huì)議原則同意市規(guī)劃委依據(jù)市政府2023年第26次市長(zhǎng)辦公會(huì)精神提出的關(guān)于北京朝陽港、十八里店鄉(xiāng)局部用地規(guī)劃調(diào)整意見，該工程用地可考慮列入歷史遺留問題范圍。依據(jù)朝陽港調(diào)整的總體規(guī)劃，該地區(qū)將建設(shè)成集會(huì)展、商貿(mào)、居住、休閑消遣和信息效勞為一體的現(xiàn)代化綜合區(qū)。XXXX作為居住區(qū)的地塊之一，將由XXXX房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)責(zé)開發(fā)。公司將承受先進(jìn)而適用的現(xiàn)代科學(xué)治理方法，依據(jù)《北京朝陽港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》，開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和治理該地塊，逐步形成北京市內(nèi)高度現(xiàn)代化、具有肯定規(guī)模、綠化率相對(duì)較高的擁有醫(yī)院、學(xué)校以及各種社區(qū)商業(yè)設(shè)施等一應(yīng)俱全的居住生活區(qū)。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．工程主要技術(shù)指標(biāo)見下表1-11-1主要技術(shù)指標(biāo)表用地性質(zhì)居住局部行政辦公文化消遣托幼綠地廣場(chǎng)地塊編號(hào)R1-1-1(含托幼文化消遣)R1-1-2R2-2(含行政辦公、綠地廣場(chǎng))C1-1C3-1R5-1G1-5合計(jì)總用地面積(萬平方米)6.9115.214.760.420.420.463.3531.53地上總建筑面積(萬平方米)22.80350.19315.70.841.1760.368091.08總占地面積(萬平方米)2.0734.5631.4280.1470.1470.1389.126容積率3.33.33.322.80.368建筑密度(％)30%30%30%35%35%30%總停車數(shù)(輛)1520334610465912戶數(shù)(150米/戶數(shù))1520334610465912備注含除教育、托幼、醫(yī)療、文化消遣、街道、派出所之外的相應(yīng)配套地上建筑面積不參與計(jì)算指標(biāo)2．經(jīng)濟(jì)指標(biāo)住宅開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表1-2。1-2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)值1工程總投資〔萬元〕其中：開發(fā)建設(shè)投資建設(shè)期利息329375.3327733.71641.6資金來源〔萬元〕其中：銀行借款自籌資金銷售回款329375.3115000.055837.0158538.3建設(shè)期〔年〕5工程可實(shí)現(xiàn)銷售收入〔萬元〕477178.4計(jì)算期內(nèi)利潤(rùn)總額〔萬元〕73518.0全投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR〔%〕11.28全投資稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV〔Ic=8%,萬元〕57602.08投資利潤(rùn)率〔%〕22.329投資利稅率〔%〕29.8310資本金利潤(rùn)率〔%〕34.2911投資凈利潤(rùn)率〔%〕14.9512償債備付率〔%〕188.2五、報(bào)告編制的依據(jù)北京市XXXX設(shè)計(jì)爭(zhēng)論院編制的《北京朝陽港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》；北京市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要第XXXX期；北京市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要第XXXX期；北京市進(jìn)展和改革委員會(huì)京發(fā)改文[2023]2200號(hào)《關(guān)于上報(bào)北京物流港物流功能遷移初步方案的請(qǐng)示》；北京市交通委員會(huì)京交規(guī)函[2023]360號(hào)《北京市交通委員會(huì)關(guān)于北京物流港工程交通影響分析的評(píng)審意見》。其次章市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)行業(yè)分析(一)短期進(jìn)展趨勢(shì)推測(cè)1．房地產(chǎn)投資推測(cè)根本建設(shè)投資對(duì)房地產(chǎn)投資具有顯著的拉動(dòng)作用，可以預(yù)見，伴隨根本建設(shè)投資增長(zhǎng)，短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將連續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，但增長(zhǎng)速度將放緩。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給推測(cè)由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。排解今后開工因素，1999-2023年開工量將在今后三年內(nèi)漸漸轉(zhuǎn)為竣工量。今后3年竣工總量是11-13億平方米，即年均竣工量在3.6-4.4房地產(chǎn)市場(chǎng)需求推測(cè)2023年，我國人民生活水平邁上了一個(gè)臺(tái)階，人均國民生產(chǎn)總值突破1000美元，生活水平進(jìn)入了小康階段，消費(fèi)構(gòu)造較以往相比有了很大的變化。我國恩格爾系數(shù)已降至40%以下，人民生活從溫飽進(jìn)入小康，住宅將成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從歷年來人均居住消費(fèi)狀況可以看出，我國城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費(fèi)增長(zhǎng)速度大于其收入水平的增長(zhǎng)速度，因此從彈性角度看，住宅消費(fèi)的需求彈性大于1，這說明隨著收入的增加，住宅消費(fèi)將會(huì)更快地增長(zhǎng)。從短期來看，房地產(chǎn)受政策性因素影響較大。2023年，以建設(shè)部、國家計(jì)委、人民銀行等六部委下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)安康進(jìn)展的假設(shè)干意見》為起始，國家有關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列政策，對(duì)土地出讓、工程審批、市場(chǎng)構(gòu)造、銀行信貸等多個(gè)方面提出了的要求。這些宏觀調(diào)控政策必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)短期進(jìn)展產(chǎn)生重大影響。(二)將來中長(zhǎng)期推測(cè)1．從GDP進(jìn)展水平分析人均GDP到達(dá)1300美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。2023GDP3000從市場(chǎng)潛力來看北京常住人口人均住房建筑面積為21平方米，北京市人均住房使用面積已達(dá)15.3平方米。國際閱歷說明，在人均住房建筑面積到達(dá)33-35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。因此，潛在的市場(chǎng)需求將為我國住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)進(jìn)展供給強(qiáng)大動(dòng)力。從城市化角度分析城市化進(jìn)程的加快，必定要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。4．從人口流淌狀況分析北京的外來人口多達(dá)400萬，如此大量的流淌人口，是這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體，為房屋租賃市場(chǎng)的進(jìn)展奠定了根底。5．從國內(nèi)政策層面分析改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關(guān)部門制定的一系列鼓舞進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。免征營(yíng)業(yè)稅、契稅、支持處理空置房；降低房產(chǎn)稅和出租房屋的個(gè)人所得稅等。尤其是從2023年開頭的“十五”打算和十年規(guī)劃中，國家要求加快住房建設(shè)，使之在提高人均居住水平、擴(kuò)大內(nèi)需和帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展方面，連續(xù)發(fā)揮重要的作用。“十五”打算提出， 2023年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積要由2023年的19.8平方米增加到22平方米；打算全國城鄉(xiāng)建房面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)建房面積27億平方米，較“九五”期間的23.45億平方米增長(zhǎng)15%。十六大后我國進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期，國家政策將連續(xù)扶持房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，連續(xù)穩(wěn)固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，進(jìn)展空間更加寬闊。因此，從中長(zhǎng)期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，現(xiàn)階段消滅的構(gòu)造性和區(qū)域性沖突屬于前進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)良好。二、北京市場(chǎng)分析從宏觀調(diào)控角度來看，北京市政府加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的介入力度。在政策法規(guī)方面，出臺(tái)和完善了121號(hào)文件、18號(hào)文件、物業(yè)治理制度的標(biāo)準(zhǔn)要求、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理方法等；在價(jià)格掌握方面，加大經(jīng)濟(jì)適用房的投放量；在市政配套方面，交通道路改造力度加大，地下軌道交通的完善和開通等都對(duì)市場(chǎng)上房產(chǎn)的開發(fā)帶來了良好的宏觀環(huán)境。從市場(chǎng)供給和需求角度看，2023年1-10月北京市住宅銷售總面積1531萬平方米，與此同時(shí)，2023年1-12月底的盤有效供給1739(一)住宅市場(chǎng)供給量持續(xù)增長(zhǎng)2023年供給樓盤大約200個(gè)左右，總的規(guī)劃建筑面積大約445717402023年相比，2023年市場(chǎng)供給及投放量持續(xù)增長(zhǎng)，至少還有規(guī)劃的2717萬平方米要投放市場(chǎng)。除了2023年開的大盤連續(xù)投放以外，2023年還有百子灣一號(hào)經(jīng)濟(jì)適用房、綠戎家園、定福家園3個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房開工建設(shè)。東壩鄉(xiāng)和記黃埔的BoutiqueResidence概念的大型低密度住宅，榮耀中心居住區(qū)工程，以及將來馬上可發(fā)太合嘉園〔別墅〕、朝陽城、星河灣、國美家園、四惠交通樞紐工程、東直門交通樞紐工程等。隨著大盤概念的炒作，2023年的北京房產(chǎn)市場(chǎng)上消滅了眾多大盤。11個(gè)大盤〔大約占市場(chǎng)全年盤數(shù)量的7%〕的供給量占到了全年供應(yīng)的55%的比重。這些大盤在2023年開盤，2023年將會(huì)集中投放市場(chǎng)，市場(chǎng)的供給量將急劇增加。競(jìng)爭(zhēng)將越來越劇烈。(二)銷售勢(shì)頭良好在投資持續(xù)增長(zhǎng)、開工面積增幅持續(xù)攀升的同時(shí)，房屋銷售總量也在增長(zhǎng)，商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售勢(shì)頭均看好，2023年前三季度北京地區(qū)商品房銷售總額為419.34億元，比去年同期增長(zhǎng)69.1%。其中住宅局部的銷售總額為377.42億元，同比增長(zhǎng)64.4%。與投資額的增長(zhǎng)速度相反，北京地區(qū)的商品住宅銷售額的增長(zhǎng)速度高于其他大局部東部地區(qū)的城市，居于第四位。(三)需求快速增長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍舊處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。第一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。其次，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求的戶數(shù)占家庭總戶數(shù)的10%。隨著居民消費(fèi)觀念的變化，10年換購一套住房在將來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。第三，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市根底設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)連續(xù)加快，這局部需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。綜合以上分析，供給和需求根本平衡，2023年北京市整體住宅均價(jià)保持穩(wěn)定，局部熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格有所上升。三、朝陽港區(qū)位市場(chǎng)(一)工程周邊市場(chǎng)供給狀況據(jù)調(diào)查，工程周邊市場(chǎng)在售工程的總規(guī)劃供給量為480.81萬平方米，已推出的面積為92.81萬平方米，已銷售面積54.4萬平方米，總體銷售率為57.7％，占總規(guī)劃面積的11%。從上表數(shù)據(jù)來看，山水文園一期〔一期實(shí)際推出面積為6萬平方米〕和世紀(jì)東方城〔紫南家園〕銷，主要是由于工程良好的地理位置和合理的價(jià)格，而翠城是經(jīng)濟(jì)適用房，低廉的價(jià)格自然吸引的大批購房者。周邊市場(chǎng)的潛在供給量很大，潛在供給量為387.2萬平方米，另外加上馬上推出的華僑城83萬平方米和戀日綠島北側(cè)的小紅門鄉(xiāng)規(guī)劃總建面積約73543.2萬平方米。由于翠城為經(jīng)濟(jì)適用房工程，與本工程難以產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，所以周邊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要來自山水文園〔三四期〕、華僑城、世紀(jì)東方城〔三四期〕和戀日綠島北側(cè)的低密度工程、四個(gè)工程總體潛在供給量為321.2萬平方米。表2-1周邊工程根本狀況表單位：萬平方米編號(hào)工程名稱占地面積總建總推出樓盤面積已銷售面積總銷售率市場(chǎng)存量潛在供給量1觀筑庭院13.811.2111.213.3630%7.8502京城雅居16.61783.240％4.893山水文園8010024.8624％18.875.24世紀(jì)東方城551092826.695％1.481523088100%0222612.912.812.86.450%6.40合計(jì)480.0192.8153.5657.7％39.25387.2(二)市場(chǎng)需求狀況長(zhǎng)期以來，由于經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、市政配套等方面因素的制約，北京郊區(qū)化進(jìn)展的步伐明顯比較緩慢。北京東南地區(qū)一些郊區(qū)化樓盤，銷售更是始終不溫不火，而“非典”大事快速轉(zhuǎn)變了這一狀況，所調(diào)查的周邊工程中，主力戶型是TOWNHOUSE的京城雅居、觀筑庭院和戀日綠島的低密度局部突然升溫，銷售狀況良好。一般住宅工程銷售狀況也格外熾熱，主要緣由是此區(qū)域工程單價(jià)較低，各工程規(guī)模大，配套齊全，戶型設(shè)計(jì)較符合市場(chǎng)需求，因而得到一般百姓認(rèn)同。從調(diào)查結(jié)果看，山水文園、世紀(jì)東方城已開頭內(nèi)部認(rèn)購，翠城三期6月30日開頭按號(hào)選房，戀日綠島低密度住宅大局部已售出。2-2周邊工程銷售狀況表編號(hào)工程名稱開盤時(shí)間入住時(shí)間銷售周期〔月〕目前銷售速度〔套/月〕備注12023.04.122023.03.31220公寓將來盤22023.04.022023.12.3121032023.4.212023.12.31142024世紀(jì)東方城一期2023.06.01一期2023.09.0112二期認(rèn)購30二期認(rèn)購中52023．6.302023.12.310——三期排號(hào)62023.12.282023.09.306107(三)價(jià)格分析此區(qū)域的價(jià)格在4300－7000元/平方米的范圍內(nèi)，工程價(jià)格與離市中心的位置關(guān)系成正比。各工程均承受毛坯的交房標(biāo)準(zhǔn)，反映出區(qū)域市場(chǎng)的供給特點(diǎn)，這為本工程住宅的精裝修交房方案留下市場(chǎng)空間。2-3周邊工程銷售價(jià)格表編號(hào)工程名稱起止單價(jià)均價(jià)〔元/M2〕主力總價(jià)〔萬元/套〕裝修標(biāo)準(zhǔn)1觀筑庭院——聯(lián)排：6700疊拼:5600聯(lián)排150-180毛坯2京城雅居——公寓:4500Townhouse:5300６層電梯公寓:74—92聯(lián)體:157—238疊加:113—146毛坯3山水文園6700－98007000100-120毛坯44050-5200488040-705翠城——318025-50毛坯6戀日綠島多層3900-50004300多層60－65毛坯四、本工程市場(chǎng)分析(一)目標(biāo)市場(chǎng)分析所調(diào)查的工程位于東南三環(huán)至五環(huán)之間，此區(qū)域商務(wù)氣氛不濃，工程的投資價(jià)值較小，各工程客戶主要是來自東部地區(qū)以自住為目的的白領(lǐng)階層，年齡在30～50歲之間，購置低密度住宅的客戶一般都有私家車。除經(jīng)濟(jì)適用房—翠城外，十八里店及周邊地區(qū)幾乎沒有知名的工程，導(dǎo)致此區(qū)域在購房者的認(rèn)知中還是一個(gè)盲點(diǎn)，這對(duì)本工程的前期宣傳提出較高要求，早期引導(dǎo)性宣傳必不行少。(二)市場(chǎng)供需與價(jià)格推測(cè)本工程在北京朝陽港的居住區(qū)內(nèi)，位于京城的東南角，緊臨東南四環(huán)。其市場(chǎng)分析如下：銷售量分析南城不同區(qū)域的住宅有著不同的特點(diǎn)，但總體的銷售狀況良好。二環(huán)內(nèi)地區(qū)依托著北京老城區(qū)的優(yōu)秀的人文環(huán)境和幾大公園景區(qū)的優(yōu)勢(shì)，沿邊建立了不少高檔觀景豪宅，根本上是大戶型設(shè)計(jì)，單套總價(jià)在100萬元以上，雖然市場(chǎng)對(duì)此類住宅有肯定的需求，但受到南部經(jīng)濟(jì)進(jìn)展環(huán)境的影響，這些工程的銷售狀況并不如想象中的樂觀，較北京市其他方位的景觀建筑在銷售上還是有肯定差距，同時(shí)，環(huán)境較好，且價(jià)格較低的樓盤銷售狀況卻格外火爆；總體來說，二、四環(huán)間及西紅門地區(qū)南部整體環(huán)境和住宅所需的配套比較缺乏，雖然經(jīng)過近幾年的進(jìn)展建設(shè)，各種設(shè)施已經(jīng)逐步趨于完善，但和其他方向相比仍有一定距離，目前此間樓盤銷售仍舊主要借助良好的交通和相對(duì)的低價(jià)格，住宅開發(fā)也以中檔價(jià)位住宅為主，另外還包括不少的經(jīng)濟(jì)適用房，作為北京最早建設(shè)的住宅小區(qū)方莊，富強(qiáng)程度已經(jīng)和東部不相上下，距離經(jīng)濟(jì)中心的適當(dāng)距離使得區(qū)內(nèi)也有肯定量的較為高檔的物業(yè)出售，銷售狀況較好；亦莊地區(qū)作為南部市場(chǎng)的高檔樓盤地區(qū)，Townhouse和低密度住宅是該地區(qū)的主力軍，遠(yuǎn)離市區(qū)使產(chǎn)品的銷售受到肯定的影響，但是由于到達(dá)市內(nèi)的交通便利，四周的大片綠地和良好的空氣環(huán)境彌補(bǔ)了缺乏，得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。本工程根底設(shè)施齊全，位于集物流配送、會(huì)展、商貿(mào)、居住、休閑消遣和信息效勞為一體的朝陽港內(nèi)，居住環(huán)境良好，抑制了大多數(shù)南城樓盤的缺陷，而且擁有比市區(qū)住宅低得多的容積率和相對(duì)低的價(jià)格，區(qū)域工程的銷售壓力并不大。本工程位于東南四環(huán)與京津塘高速穿插區(qū)，另外加上朝陽港和周邊環(huán)境的建設(shè)，其市場(chǎng)前景看好。價(jià)格推測(cè)隨著北京市城市的建設(shè)和南部的房地產(chǎn)開發(fā)，土地市場(chǎng)的重心向城外轉(zhuǎn)移。2023年的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大于2023年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開頭增加，工程的價(jià)格也漸漸下降，同時(shí)內(nèi)部的各種配套，包括市政、商業(yè)、消遣設(shè)施等開頭建設(shè)和逐步完善，區(qū)域整體環(huán)境質(zhì)量上升，所以在2023年，北京南部房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均價(jià)格隨之上揚(yáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京整體平均房?jī)r(jià)2023年約為4700元，2023年平均房?jī)r(jià)為5300元。北京南部市場(chǎng)總體均價(jià)為每平方米4620元，其中宣武區(qū)的住宅工程平均價(jià)格最高，為每平方米7375元，其次是崇文區(qū)，住宅均價(jià)為每平方米5943元，然后價(jià)格按高到低排名分別為大興和豐臺(tái)。盡管南城房?jī)r(jià)有所上揚(yáng)，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他區(qū)位的房?jī)r(jià)。本工程由于交通便利，依托北京朝陽港，住宅銷售價(jià)格確定為4900/平方米左右是具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力的。第三章工程建設(shè)選址及建設(shè)條件一、工程選址(一)地理位置本工程位于朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)，規(guī)劃的北京朝陽港內(nèi)。規(guī)劃建設(shè)的北京朝陽港位于京城的東南角，緊臨東南四環(huán)，是京津塘高速路的起點(diǎn)。東南為京豐鐵路—城市鐵路環(huán)線，西南至小紅門鄉(xiāng)，西北為城市東南四環(huán)路，東北至垡頭集團(tuán)北京住宅總公司開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)西南邊界。該區(qū)域靠近北京市城區(qū)，距首都機(jī)場(chǎng)40公里，北京站20255(二)用地范圍北京朝陽港規(guī)劃用地面積4.63平方公里，從東南向西北依次規(guī)劃有物流區(qū)、商務(wù)會(huì)展區(qū)、居住區(qū)和城市綠化帶，其中位于朝陽港西北部的居住區(qū)規(guī)劃用地面積73.53萬平方米。本工程建設(shè)用地?cái)M選在居住區(qū)規(guī)劃用