一.征地補償費(一).土地出讓金1.計算方法:土地出讓金基準價*容積率修正系數*年限修正系數*用地面積2.上交部門:市財政局3.依據:(1)京政發[1993]34號文.(2)京政發[1994]43號文.4.說明:(1)各區類地價取值詳見附件;(2)城近郊區土地出讓金的60%返還區財政;(3)遠郊區縣地區土地出讓金全部由區縣留用;(4)市屬各局,總公司所屬企業和在市計劃單列的企業集團,在已取得的劃撥土地使用權的土地上或低價征用的土地上進行開發,利用,經營,應補交土地出讓金,其中的60%返還企業,由留用企業專項用于開發項目的基礎設施建設.(5)在使用《基準地價表》時,由于地區分類是按照區縣劃分,不同區縣的同類地區差別很大,而且周圍環境至關重要,所以把同類同種用途地類的地價區間等分為十級.在實際操作中,首先判斷土地的區類,然后評定地價的級別,最后選定基準地價,使地價測算更為合理,規范.同時考慮到說明(2),(3),(4),在測算地價時加入"操作系數"概念,以準確測算必須交納的土地出讓金比例.附件:(1)1-10類地區土地出讓金標準價;(2)土地出讓金修正系數表.(二).征地及拆遷補償費:詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍.說明:(1)測算時亦可依據《基準地價表》,計取"土地開發及其它費用"的數據.二.前期工程費:(取值在40-120元/平米)1.臨時水,電,路,場地平整費依據:1992年建安工程定額;標準:按實際發生工程量計算;說明:施工現場千差萬別,通常按建筑面積5-15元/平米,或建安工程費的1%.2.規劃,測量,勘察,設計費:依據:原國家建委(79)建發設字第315號文,國家計委計字(1984)596號文,建設部(1991)第150,316,425號文;國家物價局,建設部[1992]價費字375號.標準:(1)勘察費:概算價*0.30-0.80%(2)民用建筑設計費民用建筑工程設計費率收費標準單位:%┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃

工程

│

工程概算投資(萬元)

┃┃

├─────┬─────┬─────┬─────┨┃

等級

│

300以下

│

301-1000

│1001-3000

│

3001以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃

特級

│

2.2

│

2.1

│2.0

│1.9

┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃

一級

│

2.0│

1.9│

1.8

│

1.7

┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃

二級

│

1.8│

1.7

│

1.6

│

1.5

┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃

三級

│

1.6│

1.5

│

1.4

│

1.3┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃

四級│

1.4

│

1.3

│

1.2│

┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃

五級

│

1.2│

1.1

││

┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛備注:特級:1.列為國家重點項目或以國際性活動為主的特高級大型公共建筑;2.有全國性歷史意義或技術要求特別復雜的中小型公共建筑;3.30層以上建筑;4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.一級:1.高級大型公共建筑;2.有地區性歷史意義或技術要求復雜的中小型公共建筑;3.16層以上29層以下或超過50米高的公共建筑.二級:1.中高級,大中型公共建筑;2.技術要求較高的中小型建筑;3.16層以上29層以下住宅.三級:1.中級,中型公共建筑;2.7層以上(含7層)15層以下有電梯住宅或框架結構的建筑;四級:1.一般中小型公共建筑;2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.五級:一,二層單功能,一般小跨度結構建筑.說明:(1)民用建筑大型>10000平米中型3000-10000平米小型<3000平米(2)僅做民用建筑初步設計或施工圖分階段設計時,其工作量的比例為40%和60%.(3)提供文件的份數為初步設計圖紙6份,施工圖8份.3.規劃條件,可行性研究費依據:建設部(1991)第425號文標準:(1)按現行規劃收費定額計算:工日定額*85元/工日用地規模(公頃)工日定額<=39010300205003078040920501000>50面議(2)施工執照費按京政發[1988]21號文:概算額*(1-3)‰三.基礎設施費1.紅線內基礎設施費依據:京政發[1993]34號文標準:1).根據項目的實際情況定.管線延長米*管線單方造價.2).根據經驗,基礎設施費一般為建安工程費的2%-10%.說明:(1)一般該項費用為基礎設施各種管線工程量*單方造價;(2)各種管線單方造價:自來水管線600元/米雨水管線700元/米污水管線800元/米煤氣管線1000元/米熱力管線2000元/米供電管線700元/米電信管線1500元/門道路80元/平米綠化20元/平米(3)經驗數據:環衛費5元/平米照明費5元/平米(4)該項費用一般范圍150-400元/平米普通住宅150元/平米高檔住宅(公寓,寫字樓)400元/平米2.紅線外基礎設施費(包括集資和自己修建)依據:設計方案和集資協議;標準:根據項目的實際情況定;說明:(1)熱力,煤氣,自來水,污水處理如有集資,則相應的四源費中的該項不在計取.(2)若自己修建,測算依據同紅線內基礎設施費.四.房屋建安工程費1.建安工程費依據:現行建安費定額計算單方造價.標準:(1)普通住宅多層900-1000元/平米小高層1200-1600元/平米高層1600-1800元/平米(2)公共建筑A.公寓,寫字樓3000-4500元/平米其中:結構1000-1500元/平米裝修800-1000元/平米設備1200-2000元/平米B.別墅3000元/平米說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,醫療衛生,文化體育,商業服務,金融郵電,社區服務,行政管理,市政公用.(2)依據:京政發[1985]149號文;標準:建筑面積9678-10630平米/千戶工程取費按實際工程量.①.詳見公建配套附表.a.北京市新建改建居住小區公共服務設施配套建設定額指標;b.北京市新建改建居住區公共服務設施配套建設定額指標;②.通常取7-15%為公建配套面積比率.2.招投標費依據:京政辦發(1987)第152號文標準:中標額*1‰3.預算審查費依據:(84)建京經字第439號;標準:預算造價*0.5‰（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）4.工程監理費依據:(1)國家物價局.建設部[1992]價費字479號;(2)[93]京建法字第029號標準:工程造價*適用稅率適用稅率:工程造價500萬元以下2.5%500---10002.0-2.5%1000---50001.4-2.0%5000--100001.2-1.4%10000--500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%>1000000.6%說明:(1)實行監理的工程由監理單位向工程質量監督部門上繳質量監督費,其費率為工程監理費中的7%,工程質量監督部門不在收取建設單位的質量管理監督費.(2)設計監理費由于金額相對較小,測算時一般不予考慮.5.竣工圖費依據:(86)市建規字第097號;標準:設計費*7%6.建材發展基金依據:(89)京建材字第292號;標準:建安工程造價*2%（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）五.公共配套設施費1.鍋爐房標準:總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價說明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;(2)鍋爐每噸造價約25萬元.2.變配電所標準:每建筑平米30元.3.集資維護費標準:每建筑平米80元.4.電貼費(建設部明文取消，北京仍在執行)依據:原(84)華北電供用字25號文290元/KVA后調整為四環路以內1100元/KVA四環路以外550元/KVA;現調整為單路供電270元/KVA雙路供電540元/KVA;說明:住宅用電量30-60VA/平米;其他用電量50-80VA/平米.六.管理費依據:(92)京價收字第124號;標準:一至五項之和*2.5%.七.基礎設施增容費1.商品房依據:京計基字(1988)第866號文標準:自來水廠建設費12元/平米;煤氣廠建設費29元/平米;供熱廠建設費30元/平米;污水處理廠建設費10元/平米;說明:(1).用一項交一項;(2).如其中之一在基礎設施中有集資,則該項不再重復計取;2.非住宅建設項目四源費依據:(1).京政發(1986)131號;(2).京政發(1986)155號;標準:自來水廠建設費:設計日用水量*830元/噸;煤氣廠建設費:設計日用氣量*600元/噸;供熱廠建設費:設計每小時供熱量*35萬元/百萬大卡;污水處理廠建設費:設計日排污量*830元/噸;說明:交納數額在20萬元以上的在接用"四源"之前可以分期交納.八.項目配套設施建設費1.綜合開發市政費依據:(1).京計基字(1988)第648號;(2).市開辦(1988)經字第2號;標準:(1).(商品房收入-四源費-用電權)*15%;(2).建設投資*15%;2.分散建設市政費依據:京計基字(1988)第648號;標準:多層,純住宅建筑面積*60元/平米;高層,純住宅建筑面積*90元/平米;3.98年最新規定城近郊區商品房大市政費一律按100元/平米計算。九.兩稅一費1.營業稅依據:(90)財稅字第009號;標準:商品房收入*5%;2.城市建設維護稅依據:市開辦(1988)經字第2號;標準:營業稅*7%;3.教育附加費依據:市開辦(1988)經字第2號;標準:營業稅*3%;兩稅一費計取標準:商品房收入*5.5%;扛十凡.循用電權費（取距消）合依硬據達:宗京政抵發肢[1993]驚1竿7春號被標勒準腿:(1)業.劈住宅建筑面炸積芒*4安0廟元碰/講平犯米階;念印飛(2)男.央其他用電踢量撒(KVA)*緊400恭0哪元儉/KVA;漏用電慣量氣:(1勞)臂住宅用電嗓量杠20-30V雨A嚇/醬平寬米至;趕匯蔑(2濁)饞其他用電