第一章拍賣標的描述及市場分析第二章拍賣工作案 (一)準備工作 (二)拍賣工作計劃及時間安排第三章拍賣風險揭示及對策 (一)拍賣流標風險揭示及對策 (二)拍賣“冒標”風險揭示及對策 (三)競買人惡意串通風險揭示及對策第四章招商宣傳第五章拍賣實施案 (一)拍賣的指導思想及原則 (二)拍賣標的保留價的確定 (三)拍賣式選擇 (四)競買人報名 (五)拍賣成交價款的支付式及時限 (六)拍賣標的的交割 (七)其他特殊問題的處理第六章拍賣流程圖第第七章組織保證及措施第一章拍賣標的描述及市場分析賣，標的為O由于該地所處地理位置優越，交通便利，是廣大商戶理想的經營場所。因此，一旦發布拍賣公告，必定會有多競買人積極報名參與，形成良好的競價基礎，從而在拍賣會中營造出激烈的競爭氛圍，最終達到理想的成交價位。第二章拍賣工作案(一)準備工作一、委托需要做的準備工作1提供證明及現有租賃合同;2.對進行核實、測量;抽拍賣過程中的相關事項。二、拍賣機構需要做的準備工作1對委托提供的產權證明'租賃合同及其他資料進行查閱了解；2?抽調骨干力量成立項目組，負責拍賣工作的具體實施；3?在與委托進行充分溝通'磋商并取得一致意見的基礎上，確定拍賣總體思路和((1)了解拍賣標的，進行市場分析；(2)明確拍賣目的、拍賣標的的圍'招商宣傳措施'拍賣式等事項;(3)拍賣工作組織；(4)拍賣工作計劃及時間安排；(5)精心組織，對拍賣風險的估計及控制措施;(6)制定拍賣文件；(7)相關工作的協調；根結合潛在競買人對拍根(-)拍賣工作計劃及時間安排賣標的反饋的信息，我公司建議拍賣公告期在10天左右為宜。接受委托后，可根據委托的具體要求確定時間。初步計劃如下：計劃時間安排計劃時間安排收集相關資料；現場查勘拍賣標的，逐戶走訪現承租人；錄像、照相；繪制標的示意圖草擬拍賣公告，報委托審查；選擇媒體發布拍賣公告擇期發布制定拍賣文件，辦理工商備案等選擇媒體宣傳'在標的現場貼公告制作拍賣資料招商推廣宣傳了解勘察標的主要工作容階段劃分7—10天13天2天1天競競買咨詢接受競買人咨詢，帶領競買人查勘標的審查競買人資格，辦理競買報名手續召開拍賣會拍賣后期工作審杳競買人資格，父納拍賣保證金，辦理競買報名手續安排布置會場，舉行拍賣會，現場簽署拍賣成交確認書'拍賣筆錄向委托提交拍賣成交報告書，協助委托完成相關7—10天7—10天1天根據委托要求確定注：時間安排在階段之間有交叉，如制作拍賣資料、招商推廣宣傳、競買咨詢、審查競買人資格、辦理競買報名手續等幾個階段可同時進行第三章拍賣風險揭示及對策由于拍賣標的自身因素及其他不可預見因素的存在，在拍賣活動中必將存在潛在的風險。如確保拍賣活動的順利進行，將各種風險順利化解或降低到最低程度，是一個值得高度關注的問題。我們認真分析和研究了此次租賃權拍賣中可能存在的種種情況，(一)拍賣流標風險揭示及對策拍賣流標是在拍賣活動中由于各種原因導致拍賣標的不成交的一種現象。導致流標的主要原因是：(1)競買人對標的價值難以準確科學的判斷；(2)拍賣人自身操作的經驗不足；(3)拍賣人沒有給委托提供詳實的參考意見。為了有效防止拍賣流標，我們認為應重點把握好以下幾個面：一、科學確定保留價確定拍賣標的保留價，既是一種藝術，又是一種策略，它必須要與標的市場價相對應，若保留價過高，就會導致競買客戶的流失，失去機會；保留價偏低或者出現拍賣時競買人合謀，則會造成委托應得利益損失。因此，拍賣人在拍賣前，應對拍賣標的進行充分的市場調研，全面了解標的情況，在客觀分析標的資源的基礎上，按照“保留理確定標的的拍賣保留價(也稱底價)。標的保留價合理，給競買人以利潤空間，能充分爭氛圍，從而實現理想的拍賣成交目標。二、招商宣傳是關鍵公告要盡量擴大輻射圍，應同時在多家媒體、采取多種式進行信息發布；公告容上應充分反映出拍賣標的的潛在價值；做好公告的設計、策劃，以發揮媒體的傳播效應，提高宣傳推介效果，以爭取到更多的競買人，充分實現標的價值。我們經過多年的拍賣實踐，在眾多的領域中都積累了豐富的拍賣工作經驗，專業化程度日趨成熟。四、選擇優秀的拍賣師優秀拍賣師對拍賣技巧的靈活應用，能激發現場競買人的競價熱情，有可能打破競買人原有的參拍策略。拍賣師主持拍賣會，能否掌控、調節拍賣會現場氣氛，是確保拍賣會能否成功的關鍵。我們決定由公司首席拍賣師主持本次拍賣會。 (二)拍賣“冒標”風險揭示及對策在拍賣中，投資者往往自覺不自覺的突破原有的心理價位，志在必得，從而導致“冒標”風險，為以后標的交割留下隱患。為防止拍賣中“冒標”現象的發生，拍賣人的操作實力、經驗就顯得尤為重要。一、詳實了解、掌握競買人的心理價位競買人參拍的真實意圖，切實掌握競我們將在掌握競買人心理價位的基礎上，在拍賣會上密切注視競買人的心理變化，適狀態，確保標三、密制作拍賣規則托充分進行溝通，作到詳盡聲明和約定。在競買人辦理報名手續時，讓競買人仔細閱讀拍 (三)競買人惡意串通風險揭示及對策拍賣中的惡意串通是指在拍賣活動中，拍賣當事人為了謀取不法利益共同合謀實施的損害他人利益的違法行為。競買人相互之間的惡意串通主要表現在以下幾個面：(1)競買人之間相互約定一致壓低拍賣價格；(2)競買人之間相互約定買受人或相互約定排擠其他競買人；(3)其他惡意串通行為。根據我們長期拍賣實踐的經驗，結合此次拍賣標的的特殊性，主要采取以下對策：一、全面掌握競買人的競買心理和行為在拍賣活動前期，通過與競買人的直接接觸，用專業的眼光審視每個競買人的真實心理和意圖，將競買人心存在的串通心理消滅在萌芽狀態之中。二、加強拍賣會活動的安保措施競買人利用不正當的競爭手段，威脅其他競買人競投。針對這種情施，以確保拍賣活動的順利進行。三、拍賣師視拍賣會情況靈活采用拍賣式《拍賣法》規定：拍賣活動應當由拍賣師主持。拍賣師在主持拍賣中，有權視拍賣現場情況靈活采用不同的拍賣式。根據我們多年的拍賣實踐經驗，在采取常用的增價式拍賣式的同時，拍賣人可以通過改變拍賣式來阻止競買人之間的串通合謀。第四章招商宣傳我公司將格按照《拍賣法》的規定，根據委托的要求，結合此次拍賣標的的買人參與，確保標的買人參與，確保標的一次全部成交。—\招商目標通過對該標的的宣傳、推介招商，確保拍賣活動成功。二、市場定位依據標的的具體情況及市場調查分析，將標的的市場定位為：具有經三、招商圍針對此次拍賣標的的實際情況，此次招商圍主要以勉縣為主。四'招商具體式1媒體招商廣告。計劃在《》《》《》等主流媒體上發布拍賣2、重點客戶專訪。針對該標的實際情況，我們將逐戶走訪現有承租人，有針對性的尋找潛在目標客戶(包括之前與委托聯系咨詢的意向客戶)，通過登門拜訪、聯系等形式積極推介，吸引其參與競買。第五章拍賣實施案 (一)拍賣的指導思想及原則堅持市場化運作，提高了政府資產使用效益、實現資產保值增值二、拍賣原則—、辦理競買報名1堅持“公開、公正、公平、誠實信用”的拍賣原則；2?維護委托利益的原則；3?競買人平等競爭的原則；4.拍賣標的保留價保密的原則。 (二)拍賣標的保留價的確定在客觀分析標的資源和現狀的基礎上，按照“保留價從低、低開咼走'宜低不宜咼”的原則，科學合理的確定該標的的保留價，以形成激烈的競爭氛圍，最終實現理想的拍賣成 (三)拍賣式選擇委托可確定具體的拍賣式：即整體或分割拍賣。整體拍賣，即該表的的租賃權作為一個標的進行拍賣，其優點是有可能一次全部成交；缺點是成交價格可能較低，買受人后期付款時間較長。分割拍賣，即將該標的編號后，對其租賃權逐個進行拍賣。其優點是成交價較高，付根據該標的的特點及實際情況，我們建議本次拍賣采取有底價增價分割拍賣式。 (四)競買人報名競買人應提供企業營業執照'法定代表人身份證；委托代理人競買的應有授權委托書；居民個人參與競買的應提供本人身份證。二、交納拍賣保證金為保證競買人對其競買行為負責，競買人應向拍賣人或委托交納競買拍賣標的參考價20%—30%的拍賣保證金。三、與我公司簽訂《競買協議書》(按約定條件簽訂) (五)拍賣成交價款的支付式及時限競買成交后，買受人按簽訂的《競買協議書》的約定，將成交價款及時'足額交至拍賣公司或委托指定的賬戶，具體時間'式由委托確定。 (六)拍賣標的的交割委托在收到買受人全部成交價款后，在約定時間與買受人簽訂《房屋租賃合同》并將房屋交付給買受人使用。具體規定在拍賣文件 (七)其他特殊問題的處理一、關于對買受人的特別約定鑒于本次拍賣的標的是房屋租賃權，買受人在取得承租權后，還應遵守以下規定：1買受人在租賃期不得擅自轉租，如因特殊原因需轉租的需經委托同意。2、買受人在租賃期從事經營的項目要合法，并符合市'縣政府的相關要求，同時接受3、買受人在租賃期如需對所租賃的房屋進行裝修，必須征得委托同意，并符合城建、環保等管理部門的要求，在不得破壞整棟建筑及房屋主體結構的基礎上安全、規實施作業。其裝修物及添置附著物在房屋租賃期屆滿時應自行無償拆除，且委托不給于任二、關于現有承租人的優先承租權由于該標的現均處于租賃使用中，委托可根據實際情況決定現有承租戶在同等條件下對其現承租的房屋是否享有優先承租權。如委托同意賦予其優先承租權，則委托出具證明對其身份予以認可，我們在拍賣會現場設立“現有承租戶