四、A、不可移動(dòng)性B、保值性C、個(gè)別性D、短暫性五、2．不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是（C六、A、主體B、客體C、房地產(chǎn)法D、內(nèi)容七、3．我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬不可能是（D十二、A、40年B、50年C、60年D、70年十七、8并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)（A十八、A、租金B(yǎng)、出讓金C、使用費(fèi)D、補(bǔ)償安置費(fèi)十九、9、以下不是公房租賃原則的是（二十、A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配二十一、C、實(shí)行"以租養(yǎng)房"、"適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)"D、逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化1．房地產(chǎn)的（C）是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。B對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的的依賴(lài)性C位置的固定性D相互之間的影響性2．某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,則(C)----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有----------------------------------------------3,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率C土地使用權(quán)出讓D土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓6．某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷(xiāo)售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為(C)萬(wàn)臺(tái).解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087．下列說(shuō)法不正確的是(A)A于1。B指標(biāo)值應(yīng)該大于1．。C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35％一45％。解析：Fn=（1+i*n）91000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)510%,如果每年凈收益為300萬(wàn)元B）B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小B資金流通方式和對(duì)策D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生15．開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在（C）內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。A10日解析：開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。16．個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)（C）年。17．關(guān)于貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的是（B）A18A）的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)㎡以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。A市級(jí)購(gòu)物中心B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)C居住區(qū)商場(chǎng)D鄰里服務(wù)性商店19．a(chǎn)確定問(wèn)題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)C土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng)24．某筆存款額為1000元，復(fù)利計(jì)息，每季計(jì)息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利B12.55%25．某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2．8萬(wàn)元，該項(xiàng)投資年稅為0.6萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為(C)。B7%A等額還本付息法C汽球法B菲爾德法D還款常數(shù)法28．某土地面積為40002,建筑容積率為5．5，規(guī)劃建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑D1800㎡A越小30．在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中（C）的主要工作內(nèi)容。A會(huì)計(jì)師B經(jīng)濟(jì)師C估價(jià)師D工程師解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率32．監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶(hù)報(bào)告與現(xiàn)金管理屬二、1、某公司獲得6037000m2，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷(xiāo)售的最大居住建筑面積（D）。三、．92500m2．88800m2C．80000m2．76800m2九、4A）的客戶(hù)認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷(xiāo)的物業(yè)。．過(guò)去C．現(xiàn)在．未來(lái)十一、580003開(kāi)發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開(kāi)發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（B）。．54.7%C．56.7%D．61%十三、6、某開(kāi)發(fā)商以500萬(wàn)元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金50O萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800D）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。十四、．還需投入50萬(wàn)元建設(shè)資金十五、C．還需投入800萬(wàn)元建設(shè)資金．在此情況下十六、7、（D）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現(xiàn)率。二十二、．正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本二十五、．獲得土地后到全部工程竣工二十六、C．從工程開(kāi)工到全部工程竣工二十七、．從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢二十八、10、對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，（D）是正確的。二十九、．需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化不敏感三十、．在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數(shù)都一樣三十一、C．供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價(jià)格變化的百分比三十二、．短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定，供給缺乏彈性三十三、116020為750萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為（B）。三十四、．10.7%．8.0%C．5.3%．2.7%三十五、12、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（C）以及項(xiàng)目類(lèi)型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。三十六、．空間分布．人口分布C．時(shí)間分布D．經(jīng)濟(jì)分布三十七、13、在任何市場(chǎng)上，能反映某種商品的市場(chǎng)供求狀況是商品的（C）。三十八、．質(zhì)量．品牌C．價(jià)格．類(lèi)型三十九、14、建筑功能評(píng)價(jià)是指（B）。C．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析．市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)椋ˋ）。．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同C．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底和答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有----------------------------------------------查→工程交底及答疑簽訂合同18是（D）。20、對(duì)于銷(xiāo)售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)有可能提供占總開(kāi)發(fā)成本（C）的融資貸款。．70%左右．80%左右C．90%左右．60%左右1．房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括有（A、CA、房地產(chǎn)中介B、土地使用權(quán)的出讓C、土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)D、房屋買(mǎi)賣(mài)E、房地產(chǎn)抵3A、B、C、D、A、保值性B、增值性C、個(gè)別性D、永久性E、不可移動(dòng)性5．可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是（A、B、D、EA、建材B、建造技術(shù)C、建筑工人D、房屋E、建造行為6．土地使用權(quán)劃拔，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納（DE）等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用的行為。A、出讓金B(yǎng)、租金C、使用費(fèi)D、補(bǔ)償費(fèi)E、安置費(fèi)8．國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，享有的民事權(quán)利有（A、B、C、DD需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)E具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。C減少納稅D股權(quán)增加E租金C物業(yè)資本價(jià)值下降D運(yùn)營(yíng)成本下降E租客要求更大的租金折扣7．投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括(CDE)B政策性風(fēng)險(xiǎn)C資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)E比較風(fēng)險(xiǎn)10．確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ＡＢD）方面A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重11．下列說(shuō)法不正確的是（CDE）13．按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（ＡＣＤ）的模Ｂ同形偏好Ｄ分散偏好E心理偏好14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（CE）之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。解析：AC為基本報(bào)表。41、房地產(chǎn)間接投資包括（BD）。43、C．開(kāi)發(fā)投資．購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金49、C．施工機(jī)械使用費(fèi)．所得稅53、．發(fā)送售樓書(shū)．市場(chǎng)調(diào)查C．展示樣板房D．制定現(xiàn)場(chǎng)廣告牌54、46、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率水平的高低主要取決于（ABC）。55、．社會(huì)平均利潤(rùn)率B．資本供求狀況C．國(guó)家宏觀信貸政策．目標(biāo)收益率56、47、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購(gòu)買(mǎi)熟地比購(gòu)買(mǎi)生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，有（ABD）特點(diǎn)。57、．土地費(fèi)用高．投資風(fēng)險(xiǎn)減少C．投資風(fēng)險(xiǎn)增加．開(kāi)發(fā)周期縮短E．開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)58、48、公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（ACD）的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。60、49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是（）。61、．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類(lèi)型的開(kāi)發(fā)C．尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃1．房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)過(guò)程中當(dāng)事容三個(gè)基本要素。(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有2)房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系21）不可移動(dòng)性：位置固2）永久性：土地永久。建筑物可長(zhǎng)期使用，相對(duì)其3）個(gè)別性：房地產(chǎn)基本上都是特定物，如設(shè)計(jì)風(fēng)格、外形規(guī)格、用料完4）保值性增長(zhǎng)。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。3．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象3．房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟(jì)關(guān)1）房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國(guó)家行政----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有----------------------------------------------2主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。4、簡(jiǎn)述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件41）按照出讓合同約定已經(jīng)2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。512）持有建設(shè)規(guī)劃3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并4管理部門(mén)備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。6、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)61）涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、市政、供電、通2）工程項(xiàng)目多。如住宅區(qū)，小34）建設(shè)周期長(zhǎng)。71確定了"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理"。"房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃"2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開(kāi)3）按照土地使用權(quán)出讓合同約4）設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合5）鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則。8、簡(jiǎn)述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)812）3456）未依法登記領(lǐng)取7）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。1（2----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有----------------------------------------------（4（21）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。（2）通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。（3）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，協(xié)助開(kāi)發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。（4務(wù)。（5（65、什么是項(xiàng)目管理？項(xiàng)目管理的基本職能？1現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng)。答題要點(diǎn)：1、企業(yè)素質(zhì)2、資金實(shí)力3、企業(yè)償債能力4、經(jīng)營(yíng)管理能力5、獲力能力6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量7、企業(yè)信譽(yù)8、其它指標(biāo)。7、可行性研究的作用。（3）是開(kāi)發(fā)商與各有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)；（4）是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)；8、什么是建筑工程施工招投標(biāo)？工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)方式有哪幾種？（1）招投標(biāo)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)定“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工”這一標(biāo)的，邀請(qǐng)若干個(gè)建筑承包商進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同的過(guò)程。（2）公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)。9、工程項(xiàng)目管理的含義和主要內(nèi)容包括那些？2751目管理的目標(biāo)，是在預(yù)算成本和計(jì)劃工期范圍內(nèi)，高質(zhì)量的完成工程施工工作。（2承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。計(jì)算題1、某酒店投資采用銀行貸款年利率為12%,估計(jì)一年建成交付使用后當(dāng)年可獲得凈收益50萬(wàn)----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有----------------------------------------------元以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少2.某開(kāi)發(fā)商以樓面地價(jià)1000元平米購(gòu)入了一宗普通住宅701.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米建造成本為1400元平米專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本\建造成本及專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年其中準(zhǔn)備期6個(gè)月建設(shè)期為24個(gè)月銷(xiāo)售期為6個(gè)月土地成本在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)一次投入建造成本專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為4700元/平米出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用分別為總銷(xiāo)售收入的6.5%和2.5%,問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少?答案:(1)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值:項(xiàng)目總建筑面積:40000×1.6=64000平米總銷(xiāo)售收入:4700×46000=30080萬(wàn)元銷(xiāo)售稅費(fèi):300806.5%=1955.2萬(wàn)元項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值:30080-1955.2=28124.8萬(wàn)元(2)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本:開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率:5958.59/22166.21100%=26.88%某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值28萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首期付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為在1012%?如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付住房消費(fèi)，問(wèn)該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅?房產(chǎn)的投資回報(bào)率,是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù).一般而言,有有兩種計(jì)算形式:1.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式:投資回報(bào)率稅后月租金物業(yè)管理費(fèi)×12/購(gòu)買(mǎi)房屋單價(jià)說(shuō)明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資.但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.投資回收年數(shù)首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金按揭月供款×12說(shuō)明:這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,一般認(rèn)為結(jié)果在12~15年之內(nèi)都是合理的投資.該方法比租金回報(bào)法更深入一步,適用范圍也更廣,但有其片面性.用這個(gè)公式反推過(guò)來(lái)就OK了，不是精確的計(jì)算方式，希望多參考下（宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)）七、論述題1．論述房地產(chǎn)法的基本原則。1(1)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了這一原則。凡進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，必須先獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用使用出讓金。(2)保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。國(guó)家立法保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)，禁止任何組織和個(gè)人用任何形式侵犯國(guó)家、集體和個(gè)人的房地產(chǎn)所有權(quán)。(3)國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則。我國(guó)絕大多數(shù)城市長(zhǎng)期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶(hù)改造慢。對(duì)此，國(guó)家采取一系列措施加快住宅建設(shè)步伐。如稅收優(yōu)惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。2(1)權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利，是物權(quán)。(2)土地使限內(nèi)的地租，也包含出讓前國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用等。(3)土地7050年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育312）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓34）房變更登記。建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶(hù)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定："凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的1）房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)2）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。3----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有----------------------------------------------4）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時(shí)，房地產(chǎn)抵5出異議。5、公房租賃，應(yīng)遵循以下原則：(1)充分利用、合理分配；(2)實(shí)行"以租養(yǎng)房""適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)"；(3)逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化。同時(shí)國(guó)家規(guī)定：(1)承租人可以依照政府規(guī)定與第三人換房；(2)與承租人同住的親屬可以繼承住房租賃權(quán)；(3)住房承租人對(duì)翻修改建后的房屋有優(yōu)先承租權(quán)。私房租賃應(yīng)遵循以