房地產企業成本控制精細化管理探討房地產企業本錢控制精細化管理探討

經過多年的開展，我國的房地產行業逐漸成熟，房地產企業的管理模式也不斷發生變化。近年來，隨著國家限制房價政策的出臺以及對房地產業的標準管理，房地產行業進入低利潤時代。同時，在日益劇烈的市場競爭中，房地產企業要求得開展，必須合理控制開發本錢，加強本錢控制精細化管理，從而促進企業的健康可持續開展。

一、房地產企業本錢控制管理存在的主要問題

1.對資金不足統一的管理

房地產開發企業開發經營具有流動性和分散性等特點，基于此，其不得不在工程所在地區設立獨自的資金賬戶，這就導致企業資金的分布過于渙散，無法集中進行管理，再加上相應內控制度不完善，一定程度上增加了風險。

2.工程投資前不足事前調研，本錢浪費問題嚴重

局部房地產企業在進行工程開發投資前，沒有進行充沛的調研，忽略工程本錢的投入調查，可能導致招標過程中出現本錢浪費問題，難以取得良好的經濟效益。

3.項目現場管理不夠到位、本錢超支

房地產施工階段，一些企業隨意變更設計，沒有按照本錢預算進行建設，導致本錢增加。同時由于項目現場管理工作不到位，未及時更新合同臺賬等會計信息，難以實現對本錢的動態反應，物資管理不標準，存在一定的浪費問題，這些問題的存在將使企業本錢大大增加。

4.本錢控制意識淡薄，控制辦法落后，制度不完善

現代企業管理要求全員、全過程、全要素和全方位進行本錢管理，但真正這樣落實的房地產企業很少。有的企業只重視設計階段的本錢控制，有的企業只重視設備和材料的本錢控制，不足對工程開發各個環節全面的本錢控制，忽略微小本錢及各本錢要素。本錢控制意識的淡薄以及存在的錯誤認識，導致企業本錢管理功效不佳。同時，本錢控制辦法不科學，不足事前預測和過程控制，本錢控制和管理主要通過財務部門的決算報告實施，由于其時效性滯后，難以及時發現其中的問題。另外，局部企業尚未建立完善的本錢控制制度，且本錢控制制度執行不到位，導致企業本錢管理陷入困局。

5.會計核算不集中，無法及時掌握真實的會計信息

由于建筑項目工程具有分散性的特點，就難以實現會計核算的一本賬模式，基于這一情況，企業大多不采用匯賬方式對企業的本錢控制信息進行整理和匯總，而是采用匯表的方式編制本錢控制報表。但由于各個工程編制報表時均是采用建造合同的會計準那么，局部工程無法實現科學準確的分析工程預計合同的總本錢和總收入，出現提前確認收入、粉飾前期工程利潤等問題，可能形成虛假的在建項目，增加了企業資產的負債率和本錢控制《L險。以上問題的存在，可能會給企業造成無法彌補的虧損，也會對企業的經營決策造成負面影響。另外，局部房地產企業本錢費用核算簡單，會計科目設置不明確且級次較少，難以實現精細化的本錢管理。

二、房地產企業本錢控制精細化管理措施

1.加強本錢控制精細化管理的意識

企業本錢控制的精細化管理是房地產企業現代化管理的重要內容，如果想要滲透到企業的各個生產環節，必須提高公司內部全體員工的精細化管理意識，企業管理層應積極號召員工從小事做起，節約本錢，杜絕浪費，將節約的思想灌輸到全體員工的思想中，在保障企業正常運營和生產的前提下適當壓縮企業各項費用支出，以實現降低本錢提高效益的目標。

2.加強房地產開發各階段的本錢控制

房地產企業的本錢管理應貫通于房地產工程開發的各個階段，以構建完善的全員、全程、全面的本錢控制系統。

〔1〕工程決策階段本錢控制

這一階段，應做好工程調研工作，建立完善的投資分析評估體系，企業應組成專業的可行性研究團隊對工程本錢進行調研，全面掌握土地的屬性以及周邊的市政配套措施，并綜合考慮企業開展戰略、項目建設規模、產品定位及目標客戶等因素，科學編制本錢估算，預測未來銷售價格，確定本錢控制目標。

〔2〕規劃設計階段本錢控制

規劃設計階段的本錢控制對企業投資的影響較大，其設計質量和水平將直接影響企業所要投入的本錢多少。因此，企業應結合市場需求，設計出讓群眾認可的計劃，盡可能的減少本錢浪費，抉擇設計計劃時應充沛考慮其本錢因素，依照造價指標和經濟性技術指標進行限額設計，將本錢的事前控制做到位。設計計劃的招標倡議采用經濟計劃和建筑計劃相結合的辦法，以確保房地產工程的經濟效益。

〔3〕施工階段的本錢控制

施工階段是房地產企業投入最大的階段，因此做好這一階段的本錢控制至關重要。施工階段，應嚴格執行已下達的本錢目標，對總部管理費用和現場經費應嚴格控制，可合理使用銷售代理、廣告策動等使銷售本錢控制在合理范圍內。施工過程中，對于一些本錢消耗高的不合理設計可適當否認，在不影響項目進度的前提下控制本錢投入。在管理模式上，應加強監理投資控制，標準審核項目進度款的支付，對于監理方確定的項目量，應依據合同約定的計價規范，套用材料單價和費用定額對其進行核價后才能予以支付。同時，應做好合同管理工作，對于項目變更應嚴格審核，綜合考慮項目的經濟美觀度、使用功能及項目結構等因素決定，盡可能的減少項目費用支出。另外，企業應加強本錢管理信息化建設，借助本錢管理信息化系統，將工程施工階段的本錢支出及時反應給總部，以使總部及時掌握本錢消耗情況，為經營決策提供參考依據。

〔4〕核算階段的本錢精細化管理

核算階段的本錢精細化管理應做好下列幾個方面的工作：首先，嚴格按照本錢核算程序對本錢進行核算，有方案的匯總項目開發過程中所產生的費用，事先確定本錢核算的規范、程序、辦法和原那么。其次，綜合考慮工程實施地、工程規模、工程耗時、工程施工技術水平、施工組織方的管理水平等因素確定本錢核算的對象。再次，房地產企業應合理設置本錢核算科目，加強本錢核算科目的精細化設置，防止本錢核算的隨意性，對跨期合同和跨期項目明確分攤的原那么，對項目本錢核算對象應合理劃分。針對不同類型的工程分別核算，合理選用分攤計劃，對于實踐過程中的經驗應在公司內局部享，并加以整理優化，建立合乎本企業特點的會計處理辦法。同時，應做好本錢費用的分配和歸集工作。

3.創新本錢管理辦法

房地產企業應逐步引進科學的本錢管理辦法，制定工程本錢方案和期間費用方案，確定工程總本錢方案目標，為后續的所有工作提供目標要求。隨著工程的逐步實施以及實施計劃和技術計劃的進一步細化，對于各本錢對象應進行科學的本錢估算，設置限額值，如估計值超出限額值，應適當調整。在后續項目推進過程中，可由下而上匯總本錢估算，并比照原先制定的本錢方案目標，評估方案完成情況，如果出現本錢支出超出范圍的情況，及時加以糾正，以防止支出失控。

4.建立完善的預算管理體系

全面預算管理是本錢控制精細化管理的根底，房地產企業應做好本錢預算工作，應依照企業的考核目標、遵循以收定支的原那么編制本錢預算，逐層逐級分解目標本錢，制訂季度目標、月目標，并將這些目標下發到各個部門，各個部門應嚴格按照相關目標指向。同時，應注意分別管理預算內本錢和預算外本錢。同時，在保證目標收入的根底上，應對各項利潤扣除后再縮減根底設施項目建造費用、項目建造費用、前期費用等各項本錢的支出。另外，房地產企業應加強本錢數據系統建設，收集相應工程如跨期目標本錢、工程預算、付款階段等信息數據，根據之前的項目案例和經驗形成全本錢的科目數據，建立工程的定額本錢規范，以為本錢精細化管理工作提供有益借鑒。

總之，加強本錢控制精細化管