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2021-2022房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬考試試卷B卷含答案單選題(共80題)1、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中,承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的,一般是()。A.建筑師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.造價(jià)工程師【答案】A2、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中,不正確的是()。A.成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率B.成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率C.投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率D.投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率【答案】A3、下列費(fèi)用中,不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。A.審計(jì)費(fèi)B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費(fèi)【答案】A4、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為4500萬(wàn)元,流動(dòng)資金為500萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元,年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元,則該項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率為()。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】B5、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中,正確的是()。A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額B.終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額C.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值D.資金等效值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值【答案】D6、某筆總額10萬(wàn)元,按季付息的貸款,每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實(shí)際貸款利率為()。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C7、在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中,一級(jí)市場(chǎng)是指()。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)B.新建商品房租售市場(chǎng)C.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)D.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)和新建商品房租售市場(chǎng)【答案】C8、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言,購(gòu)買(mǎi)熟地比購(gòu)買(mǎi)生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),有()的特點(diǎn)。A.土地費(fèi)用高B.無(wú)投資風(fēng)險(xiǎn)C.投資者易與政府溝通D.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)【答案】A9、方案與項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是()。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進(jìn)行編制B.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括折舊費(fèi)和攤銷(xiāo)費(fèi)【答案】D10、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的年初未償還貸款本金為10000萬(wàn)元、未償還貸款利息為300萬(wàn)元,年內(nèi)均勻新增貸款5000萬(wàn)元,預(yù)計(jì)下年初新增貸款400萬(wàn)元,如果貸款年利率為7%,則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為()萬(wàn)元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A11、不考慮其他因素變化,利率降低,則房地產(chǎn)價(jià)值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B12、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處,并以此宣傳效果作為樓盤(pán)的定價(jià)依據(jù),這種定價(jià)方法是()。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】D13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是()。A.銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入B.銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值C.銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本D.銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資【答案】A14、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息,乙貸款以季計(jì)息,丙貸款以月計(jì)息,則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是()。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲【答案】B15、()反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售量的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B.量?jī)r(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者心理指數(shù)【答案】C16、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)首先用于()。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A17、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中,在編制時(shí)要求資金流平衡的是()。A.總投資估算表B.經(jīng)營(yíng)成本估算表C.投資計(jì)劃與資金籌措表D.銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表【答案】C18、下列不屬于項(xiàng)目進(jìn)度管理的程序的是()。A.進(jìn)行進(jìn)度控制和變更管理B.編制進(jìn)度計(jì)劃C.實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃D.施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析【答案】D19、一般來(lái)說(shuō),()對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有直接影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快,人民收入高,則購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng),市場(chǎng)需求增大;反之則小。A.政治法律環(huán)境B.經(jīng)濟(jì)環(huán)境C.人口環(huán)境D.社會(huì)文化環(huán)境【答案】B20、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中,屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。A.周期風(fēng)險(xiǎn)B.比較風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)【答案】A21、2003年國(guó)家出臺(tái)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行“招拍掛”的政策,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響,這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的()。A.需要適時(shí)的更新改造B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】C22、下列關(guān)于過(guò)度開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)泡沫的描述中,錯(cuò)誤的是()。A.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫B.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高,危害更大,屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí),市場(chǎng)還處在上升階段;而出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí),市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了D.“過(guò)熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資,通常是為獲得長(zhǎng)期收益【答案】B23、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元,其中資本金投入2000萬(wàn)元,其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%,資本金投資收益率為22%,則項(xiàng)目全部投資收益率為()。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C24、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái),雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月,并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí),其應(yīng)繳納的租金為()萬(wàn)元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B25、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/m2,收益價(jià)格為12000元/m2,兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。A.通脹率上升B.存款利率下調(diào)C.辦公用房銷(xiāo)售市場(chǎng)降溫D.辦公用房租賃市場(chǎng)升溫【答案】A26、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是A.清熱潤(rùn)燥B.清熱散結(jié)C.清熱排膿D.消瘀散結(jié)【答案】A27、產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本包括生產(chǎn)成本和()兩部分。A.廣告費(fèi)B.銷(xiāo)售費(fèi)用C.促銷(xiāo)費(fèi)用D.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用【答案】B28、生姜瀉心湯中,干姜與生姜的用量比例是A.1:1B.1:2C.1:3D.1:4【答案】D29、某城市規(guī)劃將一個(gè)污染嚴(yán)重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū),則B區(qū)的物業(yè)投資將會(huì)減少,這主要是由于房地產(chǎn)投資()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D30、()是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。A.政治環(huán)境B.資源環(huán)境C.技術(shù)環(huán)境D.國(guó)際環(huán)境【答案】B31、每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有()。A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動(dòng)性D.長(zhǎng)壽命性【答案】B32、()是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D33、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買(mǎi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí),往往采用()。A.挑戰(zhàn)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.隨行就市定價(jià)法【答案】D34、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是()中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.單因素敏感性分析方法【答案】C35、工程量清單計(jì)價(jià)中,“招標(biāo)控制價(jià)”是由招標(biāo)人根據(jù)有關(guān)計(jì)價(jià)規(guī)定計(jì)算的工程造價(jià),其作用是招標(biāo)人用于對(duì)招標(biāo)工程發(fā)包的()。A.成交價(jià)B.保留價(jià)C.最高限價(jià)D.最低限價(jià)【答案】C36、開(kāi)發(fā)商若委托物業(yè)代理進(jìn)行物業(yè)銷(xiāo)售,則開(kāi)發(fā)商要支付相當(dāng)于售價(jià)()的傭金。A.1%~3%B.0.5%~0.9%C.3.5%D.4%【答案】A37、某開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近,如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低,則其采用的是()。A.隨行就市定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法【答案】D38、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述,正確的是()。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算【答案】D39、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中,屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是()。A.出租率B.貸款利率C.基準(zhǔn)收益率D.資本金投入比例【答案】C40、房地產(chǎn)抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價(jià)值B.預(yù)計(jì)利潤(rùn)額C.總投資額D.總成本額【答案】A41、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息,乙貸款以季計(jì)息,丙貸款以月計(jì)息,則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是()。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲【答案】B42、李某向銀行貸款30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅,該筆貸款的期限為20年,貸款年利潤(rùn)為6%,按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元,則從第11年開(kāi)始的月還款額為()元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B43、某商鋪的租賃期為15年,租金按每年5%的比例遞增,第1年的租金為1萬(wàn)元,租金于每年的年初收取,年利率為8%,則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】C44、我國(guó)2008年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難,這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的()。A.政治風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)【答案】B45、某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元,其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款,在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi),年租金收入為10萬(wàn)元,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元,年還本付息額為2萬(wàn)元,所得稅為25%,則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A46、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象,同時(shí)做到“薄利多銷(xiāo)”或“中利多銷(xiāo)”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱為()。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B47、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中,不包括()。A.最低租售價(jià)格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價(jià)格【答案】C48、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明()。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比【答案】A49、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種,兩者的主要差異在于()。A.變動(dòng)成本的設(shè)B.銷(xiāo)售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點(diǎn)的設(shè)置【答案】D50、深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)上市,解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投入問(wèn)題,購(gòu)買(mǎi)該公司的股票屬于()。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)間接投資D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金【答案】B51、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段,對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法【答案】B52、某家庭從銀行貸款100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套200萬(wàn)元的商用房,貸款期限為3年,年利率為6%,按月計(jì)息,采用到期一次付清的還款方式,問(wèn)3年后,該家庭應(yīng)向銀行還息為()萬(wàn)元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B53、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是()。A.賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B.保值增值C.獲得收益D.消費(fèi)【答案】A54、在收集一手資料的調(diào)查手段中,開(kāi)放式問(wèn)卷調(diào)查適用于()。A.因果性調(diào)查B.專題性調(diào)查C.描述性調(diào)查D.試探性調(diào)查【答案】D55、因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)值損失,故通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無(wú)變化D.為零【答案】A56、購(gòu)買(mǎi)者對(duì)其購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)的滿意感(S)是其產(chǎn)品期望(E)和該產(chǎn)品可察覺(jué)性能(P)的函數(shù),即S=f(E,P)。若購(gòu)買(mǎi)者非常滿意,則()。A.P=0B.E>PC.E=PD.E<P【答案】D57、目標(biāo)市場(chǎng)選擇中,最簡(jiǎn)單的模式是()模式。A.市場(chǎng)集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場(chǎng)專業(yè)化【答案】A58、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)(),計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo),判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。A.市場(chǎng)平均價(jià)格B.國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和價(jià)格體系C.社會(huì)平均收益率D.集團(tuán)企業(yè)之間的交換價(jià)格【答案】A59、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)()時(shí),為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B60、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段,對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式:直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積,屬于()。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法【答案】B61、關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法,正確的是()。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開(kāi)工后又停建、緩建的房屋建筑面積【答案】C62、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以()所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資【答案】B63、下列有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究及相關(guān)知識(shí)的表述,不正確的是()。A.在投資機(jī)會(huì)研究階段,投資估算的精確度為±20%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.5%~0.9%B.投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi),以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機(jī)會(huì)C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇,將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議,使投資者可據(jù)以決策D.投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有:地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等【答案】A64、下述各項(xiàng)中,屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是()。A.需求預(yù)測(cè)B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場(chǎng)建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況的分析D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析【答案】C65、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流,下列說(shuō)法不正確的是()。A.潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后,就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入C.有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用【答案】C66、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)盈利能力指標(biāo)的是()。A.成本利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率C.償債備付率D.資本金利潤(rùn)率【答案】C67、2016年末,某市住房總量為4000萬(wàn)m2,其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)m2,商品住房2750萬(wàn)m2,同期住房空置量為750萬(wàn)m2,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為150萬(wàn)m2,商品住房空置量為250萬(wàn)m2,則該市2016年末的經(jīng)濟(jì)適用住房空置率是()。A.9.1%B.12.7%C.18.7%D.37.5%【答案】D68、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí),對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大,首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目,可通過(guò)()確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價(jià)B.放棄型期權(quán)估價(jià)C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D.柔性期權(quán)估價(jià)【答案】C69、如果銀行存款的利率為12%,為在5年末獲得10000元,現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.5674元B.2000元C.6250元D.8929元【答案】A70、下列各項(xiàng)中,不屬于證券市場(chǎng)功能的是()。A.籌資功能B.定價(jià)功能C.資本配置功能D.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)功能【答案】D71、采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí),是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與最低的可接受收益率(ic)進(jìn)行比較,判別標(biāo)準(zhǔn)是()A.若△IRR>ic,則投資大的方案為優(yōu)B.若△IRR>ic,則投資小的方案為優(yōu)C.若△IRR<ic,則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR<ic,則方案間無(wú)法直接比較【答案】A72、從經(jīng)濟(jì)角度理解,利用資源或通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資本貨物,以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱為()。A.投機(jī)B.儲(chǔ)蓄C.投資D.信托【答案】C73、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。A.開(kāi)發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位【答案】D74、根據(jù)消費(fèi)者()的差異,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)將他們所購(gòu)商品(包括服務(wù))分為三類,即便利品、選購(gòu)品和特殊品。A.購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣B.購(gòu)買(mǎi)心理C.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)D.購(gòu)買(mǎi)行為【答案】D75、投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、()和投資決策三部分工作。A.風(fēng)險(xiǎn)控制B.項(xiàng)目調(diào)研C.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D.資金管理【答案】C76、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于()時(shí),不計(jì)算借款償還期。A.出租B.自營(yíng)C.經(jīng)營(yíng)D.銷(xiāo)售【答案】D77、對(duì)于()競(jìng)爭(zhēng)者的企業(yè),它們反應(yīng)模式難以捉摸,在特定場(chǎng)合可能采取也可能不采取行動(dòng),并且無(wú)法預(yù)料它們將會(huì)采取什么行動(dòng)。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型【答案】D78、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中,屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是()。A.出租率B.貸款利率C.基準(zhǔn)收益率D.資本金投入比例【答案】C79、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí),土地出讓地價(jià)款由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)成本和()構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.土地增值收益或溢價(jià)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)【答案】B80、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象,同時(shí)做到“薄利多銷(xiāo)”或“中利多銷(xiāo)”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱為()。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B多選題(共35題)1、通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為()。A.土地市場(chǎng)B.一級(jí)市場(chǎng)C.二級(jí)市場(chǎng)D.三級(jí)市場(chǎng)E四級(jí)市場(chǎng)【答案】BCD2、消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可歸納為()。A.地理環(huán)境因素B.人口因素C.消費(fèi)心理D.經(jīng)營(yíng)變量E.消費(fèi)行為因素【答案】ABC3、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB4、從企業(yè)角度出發(fā),不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備()。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營(yíng)利性D.可實(shí)現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD5、下列關(guān)于變形縫的做法,表述正確的是()。A.伸縮縫要從基礎(chǔ)頂面開(kāi)始,將墻體、樓板、屋頂全部斷開(kāi)B.屋頂部分也需另做伸縮縫C.伸縮縫只設(shè)在墻、樓地面、屋頂上,基礎(chǔ)不設(shè)縫D.沉降縫則從屋頂?shù)交A(chǔ),全部構(gòu)件部位均需設(shè)縫分開(kāi)E.防震縫與沉降縫結(jié)合設(shè)置時(shí),基礎(chǔ)不應(yīng)分開(kāi)【答案】ACD6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后,建設(shè)單位移交給城市檔案館的技術(shù)資料主要有()。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料【答案】ABC7、可行性研究就是在投資決策前,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。它要求綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的()。A.社會(huì)的認(rèn)同性B.技術(shù)先進(jìn)性和適用性C.經(jīng)濟(jì)合理性D.建設(shè)的可能性E.政策的導(dǎo)向性【答案】BCD8、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素有()。A.社會(huì)因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.資源因素D.政策因素E.技術(shù)因素【答案】ABD9、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中,市場(chǎng)交易指標(biāo)包括()。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).土地轉(zhuǎn)化率C.竣工房屋價(jià)值D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)E.預(yù)售面積【答案】AD10、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有()。A.賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B.滿足自身生活居住的需要C.將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者以獲取出租收入D.滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要E.參與房地產(chǎn)間接投資【答案】BCD11、某開(kāi)發(fā)公司通過(guò)拍賣(mài)方式獲得一塊土地進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè),總地價(jià)8000萬(wàn)元,擬建設(shè)高層住宅。該用地土質(zhì)較差,地下水位較高,在住宅建設(shè)時(shí),需采取排水措施,并對(duì)地基采取人工加固措施。工程建設(shè)過(guò)程中,因資金缺乏,開(kāi)發(fā)公司以在建工程抵押貸款,銀行為避免貸款風(fēng)險(xiǎn),不僅自己購(gòu)買(mǎi)了保險(xiǎn),還要求開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。該住宅建成后,銷(xiāo)售情況良好,其中70%的住宅銷(xiāo)售完畢,剩余30%用作出租用房,并且還清了所有貸款。A.保證保險(xiǎn)B.信用保險(xiǎn)C.工程保險(xiǎn)D.責(zé)任保險(xiǎn)【答案】AC12、根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同屬性的重視程度,可將市場(chǎng)細(xì)分為()。A.同質(zhì)偏好市場(chǎng)B.異質(zhì)偏好市場(chǎng)C.分散偏好市場(chǎng)D.集群偏好市場(chǎng)E.個(gè)體偏好市場(chǎng)【答案】ACD13、下列會(huì)計(jì)科目中,屬于資產(chǎn)類的有()。A.短期投資B.累計(jì)折舊C.實(shí)收資本D.委托加工材料E.壞賬準(zhǔn)備【答案】ABD14、下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中,屬于清償能力指標(biāo)的有()。A.現(xiàn)金回報(bào)率B.投資回收期C.借款償還期D.資產(chǎn)負(fù)債率E.資本金利潤(rùn)率【答案】CD15、從企業(yè)角度出發(fā),不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備()。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營(yíng)利性D.可實(shí)現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD16、開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括()。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營(yíng)成本D.租金收入E.房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)成本【答案】ABC17、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外,還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD18、在工業(yè)建筑設(shè)計(jì)中,工藝設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括()。A.凈現(xiàn)值B.凈年值C.建筑毛密度D.投資回收期E.內(nèi)部收益率【答案】ABD19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表分為()。A.財(cái)務(wù)報(bào)表B.經(jīng)營(yíng)報(bào)表C.輔助報(bào)表D.基本報(bào)表E.資金來(lái)源與運(yùn)用表【答案】CD20、在可行性研究階段,房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有()。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC21、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表分為()。A.財(cái)務(wù)報(bào)表B.經(jīng)營(yíng)報(bào)表C.輔助報(bào)表D.基本報(bào)表E.資金來(lái)源與運(yùn)用表【答案】CD23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動(dòng)比率【答案】ABCD24、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度D.廣告設(shè)計(jì)及安排E.租售價(jià)格【答案】AC25、在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過(guò)程中,通常要遵循的決策準(zhǔn)則包括()。A.備選方案差異原則B.最低可接受收益率原則C.費(fèi)用最低原則D.收益最大原則E.不行動(dòng)原則【答案】AB26、在可行性研究報(bào)告中,項(xiàng)目概況部分應(yīng)著重介紹()。A.項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)B.項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)C.項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象D.項(xiàng)目背景E.項(xiàng)目所處的地理環(huán)境【答案】ABC27、下列對(duì)投資組合理論說(shuō)法正確的有()。A.投資組合理論的主要論點(diǎn)是:對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化,不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)B.大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí),非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性C.投資者選擇投資組合曲線時(shí),最客觀的選擇是借用低微風(fēng)險(xiǎn)甚至毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目D.投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法可使投資組合變成毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)E.通過(guò)投資組合理論可使個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)減少甚至于完全抵消【答案】ABC28、按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括()。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開(kāi)發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資E.酒店投資【答案】AB29、融資風(fēng)險(xiǎn)分析,通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括()。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D.利率風(fēng)險(xiǎn)E.匯率風(fēng)險(xiǎn)【答案】BD30、軟件著作權(quán)受法律保護(hù)的期限是()。一旦保護(hù)期限屆滿,權(quán)利將自行終止,成為社會(huì)公眾可以自由使用的知識(shí)。A.10年B.25年C.50年D.不確定的【答案】C31、下列關(guān)于柱、梁、板,說(shuō)法正確的是()。A.柱、梁和板,只能是預(yù)制的,不可在工地現(xiàn)制B.梁是跨過(guò)空間的橫向構(gòu)件C.板是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件D.柱子在建筑中承受梁和板這兩種構(gòu)件傳來(lái)的荷載E.柱子是獨(dú)立支承結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件【答案】BCD32、在可行性研究階段,房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有()。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC33、有關(guān)房地產(chǎn)投資的描述中屬于房地產(chǎn)特性的有()。A.不可移動(dòng)性,是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響D.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收優(yōu)惠E.房地產(chǎn)投資可獲得相當(dāng)高的利潤(rùn)【答案】ABC34、下列分析方法中,屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有()。A.故障樹(shù)分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法【答案】D35、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段主要針對(duì)以()方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。A.無(wú)償劃撥B.協(xié)議出讓C.掛牌D.拍賣(mài)E.招標(biāo)【答案】AB大題(共18題)一、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅,首付款為房?jī)r(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問(wèn):(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元;(2)該家庭欲購(gòu)買(mǎi)上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí),所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。二、(一)某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計(jì)息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯(cuò)誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯(cuò)誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯(cuò)誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯(cuò)誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯(cuò)誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯(cuò)誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購(gòu)住房總價(jià)為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購(gòu)住房單價(jià)為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬(wàn)元;三、本次估價(jià)背景情況如下:估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題,規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上允許,經(jīng)過(guò)充分合理的論證,使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建,所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅,但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘,為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,經(jīng)過(guò)分析測(cè)算,若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用,未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以,估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查,于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2,類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后,其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以,估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述,估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提。【答案】四、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅,首付款為房?jī)r(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問(wèn):(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元;(2)該家庭欲購(gòu)買(mǎi)上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí),所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。五、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià),拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同,對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià),估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)三、估價(jià)對(duì)象(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(略)(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況(略)(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況(略)四、估價(jià)目的:為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義:估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn):2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)。【答案】六、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià),拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同,對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià),估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)三、估價(jià)對(duì)象(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(略)(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況(略)(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況(略)四、估價(jià)目的:為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義:估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn):2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)。【答案】七、H辦公用房建于2005年,為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),建筑面積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得,使用期限40年。2010年因抵押貸款,對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法,其計(jì)算過(guò)程如下。(1)土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料,考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等,確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(萬(wàn)元)。(2)建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年,假設(shè)資金分期均勻投入,年貸款利息率為5.85%,開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%,則利息為:2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為:2175×20%=435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年,殘值率為2%,已使用5年,根據(jù)定率折舊法公式,其成新率為:[1-(1-2%)×5/60]×100%=92%。建筑物現(xiàn)值為:(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(萬(wàn)元)。(3)估價(jià)結(jié)果確定166.3+568.2=734.5(萬(wàn)元)【答案】八、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說(shuō),通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買(mǎi)者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中,大型商場(chǎng)部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性:獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō),獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓,設(shè)計(jì)功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性:所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng);反之,變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓,適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度:估價(jià)對(duì)象為在建工程,至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等,上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層,正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大小:一般地說(shuō),總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買(mǎi)主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大,總價(jià)高,變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位:一般地說(shuō),處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】九、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號(hào),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí):×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào),四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述(略)四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。【答案】一十、H辦公用房建于2005年,為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),建筑面積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得,使用期限40年。2010年因抵押貸款,對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法,其計(jì)算過(guò)程如下。(1)土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料,考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等,確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(萬(wàn)元)。(2)建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年,假設(shè)資金分期均勻投入,年貸款利息率為5.85%,開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%,則利息為:2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為:2175×20%=435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年,殘值率為2%,已使用5年,根據(jù)定率折舊法公式,其成新率為:[1-(1-2%)×5/60]×100%=92%。建筑物現(xiàn)值為:(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(萬(wàn)元)。(3)估價(jià)結(jié)果確定166.3+568.2=734.5(萬(wàn)元)【答案】一十一、本次估價(jià)背景情況如下:估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題,規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上允許,經(jīng)過(guò)充分合理的論證,使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建,所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅,但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘,為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,經(jīng)過(guò)分析測(cè)算,若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用,未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以,估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查,于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2,類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后,其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以,估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述,估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提。【答案】一十二、本次估價(jià)背景如下:估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段:估價(jià)方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程,具有開(kāi)發(fā)潛力,宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià);估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值;估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全,故可以采用成本法估價(jià)。因此,綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押,所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益,利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價(jià)資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊,然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行,用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格,用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí),根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年,故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】一十三、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說(shuō),通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買(mǎi)者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中,大型商場(chǎng)部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性:獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō),獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓,設(shè)計(jì)功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性:所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng);反之,變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓,適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度:估價(jià)對(duì)象為在建工程,至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等,上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層,正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大小:一般地說(shuō),總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買(mǎi)主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大,總價(jià)高,變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)
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