2021-2022房地產估價師之開發經營與管理全真模擬考試試卷B卷含答案單選題（共80題）1、在房地產產品生產過程中，承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是（）。A.建筑師B.結構工程師C.設備工程師D.造價工程師【答案】A2、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發經營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率【答案】A3、下列費用中，不屬于企業財務費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A4、某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則該項目的資本金凈利潤率為（）。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】B5、下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時值是資金運動起點的金額B.終值是資金運動結束時的金額C.不同時點發生的絕對值相等的資金具有相同的價值D.資金等效值是指與某一時點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時點的價值【答案】D6、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C7、在房地產市場的分類中，一級市場是指（）。A.土地使用權轉讓市場B.新建商品房租售市場C.土地使用權出讓市場D.土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場【答案】C8、對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發建設，有()的特點。A.土地費用高B.無投資風險C.投資者易與政府溝通D.開發周期長【答案】A9、方案與項目投資現金流量表的說法，錯誤的是（）。A.項目投資現金流量表應以全部投資為基礎進行編制B.項目投資現金流量表現金流出中不包含財務費用C.項目投資現金流量表能為投資方案間進行比較建立共同的基礎D.項目投資現金流量表中的運營費用應包括折舊費和攤銷費【答案】D10、某房地產開發項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A11、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B12、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳濕地環境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是（）。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法【答案】D13、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本D.銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資【答案】A14、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲【答案】B15、（）反映房地產開發商對未來市場預期的指標。根據開發商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發商對潛在購買者數量的調查結果構造。A.房地產價格指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者心理指數【答案】C16、房地產開發企業稅后利潤首先用于（）。A.彌補企業以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A17、下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經營成本估算表C.投資計劃與資金籌措表D.銷售收入與經營稅金及附加估算表【答案】C18、下列不屬于項目進度管理的程序的是（）。A.進行進度控制和變更管理B.編制進度計劃C.實施進度計劃D.施工現場的調研與分析【答案】D19、一般來說，（）對企業的市場營銷有直接影響。經濟發展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A.政治法律環境B.經濟環境C.人口環境D.社會文化環境【答案】B20、下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是()。A.周期風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A21、2003年國家出臺了國有土地使用權出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產投資產生了深遠影響，這種情形屬于房地產投資特性中的（）。A.需要適時的更新改造B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉移【答案】C22、下列關于過度開發與房地產泡沫的描述中，錯誤的是（）。A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了D.“過熱”表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益【答案】B23、某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C24、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元／月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金為（）萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B25、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。A.通脹率上升B.存款利率下調C.辦公用房銷售市場降溫D.辦公用房租賃市場升溫【答案】A26、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是A.清熱潤燥B.清熱散結C.清熱排膿D.消瘀散結【答案】A27、產品生產經營活動中的成本包括生產成本和()兩部分。A.廣告費B.銷售費用C.促銷費用D.不可預見費用【答案】B28、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4【答案】D29、某城市規劃將一個污染嚴重的企業南該城市的A區遷至B區，則B區的物業投資將會減少，這主要是由于房地產投資()的特性。A.區位選擇異常重要B.變現性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D30、（）是指影響房地產市場發展的土地、能源、環境和生態等自然資源條件。A.政治環境B.資源環境C.技術環境D.國際環境【答案】B31、每宗房地產的市場價值不同，是因為房地產具有（）。A.用途廣泛性B.異質性C.弱流動性D.長壽命性【答案】B32、（）是指由于一些隨機因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D33、當房地產開發企業很難了解購買者和競爭者對企業產品價格變化的反應時，往往采用（）。A.挑戰定價法B.領導定價法C.目標定價法D.隨行就市定價法【答案】D34、“三項預測值”分析方法是（）中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.單因素敏感性分析方法【答案】C35、工程量清單計價中，“招標控制價”是由招標人根據有關計價規定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發包的（）。A.成交價B.保留價C.最高限價D.最低限價【答案】C36、開發商若委托物業代理進行物業銷售，則開發商要支付相當于售價()的傭金。A.1%～3%B.0.5%～0.9%C.3.5%D.4%【答案】A37、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是（）。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.應戰定價法D.挑戰定價法【答案】D38、下列關于房地產投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據實際發生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發生的費用的預測和估算【答案】D39、下列房地產投資項目經濟評價參數中，屬于評價標準類基礎參數的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準收益率D.資本金投入比例【答案】C40、房地產抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價值B.預計利潤額C.總投資額D.總成本額【答案】A41、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲【答案】B42、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B43、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為（）萬元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】C44、我國2008年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難，這主要體現了房地產投資風險的（）。A.政治風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】B45、某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A46、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為()。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法【答案】B47、房地產開發項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C48、開發項目全部投資的內部收益率表明（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉換成現值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比【答案】A49、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置【答案】D50、深圳萬科房地產開發公司通過上市，解決了房地產開發所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于（）。A.房地產開發投資B.房地產置業投資C.房地產間接投資D.投資于房地產投資信托基金【答案】B51、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法【答案】B52、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B53、房地產開發投資的投資者主要是（）。A.賺取開發利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費【答案】A54、在收集一手資料的調查手段中，開放式問卷調查適用于（）。A.因果性調查B.專題性調查C.描述性調查D.試探性調查【答案】D55、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導致折現率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零【答案】A56、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產品期望（E）和該產品可察覺性能（P）的函數，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D57、目標市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業化C.產品專業化D.市場專業化【答案】A58、財務評價是根據()，計算評價指標，判別項目的財務可行性。A.市場平均價格B.國家現行的財稅制度和價格體系C.社會平均收益率D.集團企業之間的交換價格【答案】A59、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B60、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法【答案】B61、關于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積【答案】C62、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.凈收益現值抵償全部投資【答案】B63、下列有關房地產開發項目的投資機會研究及相關知識的表述，不正確的是()。A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變為概略的投資建議，使投資者可據以決策D.投資機會研究的主要內容有：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A64、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。A.需求預測B.吸納率分析C.房地產市場建造周期循環運動情況的分析D.家庭規模與結構分析【答案】C65、關于收益性物業的現金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業內全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用【答案】C66、下列不屬于房地產投資項目經濟評價盈利能力指標的是（）。A.成本利潤率B.投資利潤率C.償債備付率D.資本金利潤率【答案】C67、2016年末，某市住房總量為4000萬m2，其中經濟適用住房400萬m2，商品住房2750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經濟適用住房空置量為150萬m2，商品住房空置量為250萬m2，則該市2016年末的經濟適用住房空置率是（）。A.9.1％B.12.7％C.18.7％D.37.5％【答案】D68、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過（）確定是否進行投資。A.等待投資型期權估價B.放棄型期權估價C.成長型期權估價D.柔性期權估價【答案】C69、如果銀行存款的利率為12%，為在5年末獲得10000元，現在應該存入銀行()。A.5674元B.2000元C.6250元D.8929元【答案】A70、下列各項中，不屬于證券市場功能的是（）。A.籌資功能B.定價功能C.資本配置功能D.規避風險功能【答案】D71、采用差額內部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進行比較，判別標準是（）A.若△IRR＞ic，則投資大的方案為優B.若△IRR＞ic，則投資小的方案為優C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優D.若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較【答案】A72、從經濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為稱為（）。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托【答案】C73、實行施工總承包的房地產開發項目，施工現場的安全應由（）負責。A.開發商B.監理單位C.分包單位D.總承包單位【答案】D74、根據消費者()的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為【答案】D75、投資決策分析主要包括市場分析、（）和投資決策三部分工作。A.風險控制B.項目調研C.項目財務評價D.資金管理【答案】C76、房地產開發項目用于（）時，不計算借款償還期。A.出租B.自營C.經營D.銷售【答案】D77、對于（）競爭者的企業，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】D78、下列房地產投資項目經濟評價參數中，屬于評價標準類基礎參數的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準收益率D.資本金投入比例【答案】C79、以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款由國有土地使用權出讓金、土地開發成本和（）構成。A.基礎設施建設費B.土地增值收益或溢價C.公共配套設施建設費D.不可預見費【答案】B80、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為()。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法【答案】B多選題（共35題）1、通常將房地產市場劃分為()。A.土地市場B.一級市場C.二級市場D.三級市場E四級市場【答案】BCD2、消費者市場細分的標準可歸納為（）。A.地理環境因素B.人口因素C.消費心理D.經營變量E.消費行為因素【答案】ABC3、房地產權益融資的方式有（）。A.上市B.增發新股C.發行企業債券D.住房抵押貸款E.可轉換債券【答案】AB4、從企業角度出發，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。A.可轉換性B.可區分性C.可營利性D.可實現性E.可衡量性【答案】BCD5、下列關于變形縫的做法，表述正確的是（）。A.伸縮縫要從基礎頂面開始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開B.屋頂部分也需另做伸縮縫C.伸縮縫只設在墻、樓地面、屋頂上，基礎不設縫D.沉降縫則從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開E.防震縫與沉降縫結合設置時，基礎不應分開【答案】ACD6、房地產開發項目竣工后，建設單位移交給城市檔案館的技術資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業管理資料【答案】ABC7、可行性研究就是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。它要求綜合研究建設項目的（）。A.社會的認同性B.技術先進性和適用性C.經濟合理性D.建設的可能性E.政策的導向性【答案】BCD8、影響房地產市場發展的基本因素有（）。A.社會因素B.經濟因素C.資源因素D.政策因素E.技術因素【答案】ABD9、房地產市場指標中，市場交易指標包括（）。A.房地產租金B.土地轉化率C.竣工房屋價值D.房地產價格指數E.預售面積【答案】AD10、房地產置業投資的目的有（）。A.賺取開發利潤B.滿足自身生活居住的需要C.將購入的房地產出租給最終使用者以獲取出租收入D.滿足自身生產經營的需要E.參與房地產間接投資【答案】BCD11、某開發公司通過拍賣方式獲得一塊土地進行住宅開發建設，總地價8000萬元，擬建設高層住宅。該用地土質較差，地下水位較高，在住宅建設時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設過程中，因資金缺乏，開發公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風險，不僅自己購買了保險，還要求開發公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。A.保證保險B.信用保險C.工程保險D.責任保險【答案】AC12、根據消費者對產品不同屬性的重視程度，可將市場細分為（）。A.同質偏好市場B.異質偏好市場C.分散偏好市場D.集群偏好市場E.個體偏好市場【答案】ACD13、下列會計科目中，屬于資產類的有（）。A.短期投資B.累計折舊C.實收資本D.委托加工材料E.壞賬準備【答案】ABD14、下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的有（）。A.現金回報率B.投資回收期C.借款償還期D.資產負債率E.資本金利潤率【答案】CD15、從企業角度出發，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。A.可轉換性B.可區分性C.可營利性D.可實現性E.可衡量性【答案】BCD16、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產購買成本【答案】ABC17、房地產投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照()分類。A.經濟活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業類型E投資偏好【答案】ACD18、在工業建筑設計中，工藝設計的評價指標包括（）。A.凈現值B.凈年值C.建筑毛密度D.投資回收期E.內部收益率【答案】ABD19、房地產開發項目財務評價報表分為（）。A.財務報表B.經營報表C.輔助報表D.基本報表E.資金來源與運用表【答案】CD20、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標法【答案】ABC21、房地產權益融資的方式有（）。A.上市B.增發新股C.發行企業債券D.住房抵押貸款E.可轉換債券【答案】AB22、房地產開發項目財務評價報表分為（）。A.財務報表B.經營報表C.輔助報表D.基本報表E.資金來源與運用表【答案】CD23、房地產開發投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產負債率E速動比率【答案】ABCD24、制定租售方案的工作內容主要包括（）。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進度D.廣告設計及安排E.租售價格【答案】AC25、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準則包括（）。A.備選方案差異原則B.最低可接受收益率原則C.費用最低原則D.收益最大原則E.不行動原則【答案】AB26、在可行性研究報告中，項目概況部分應著重介紹（）。A.項目的合作方式和性質B.項目擬建規模和標準C.項目建成后的服務對象D.項目背景E.項目所處的地理環境【答案】ABC27、下列對投資組合理論說法正確的有（）。A.投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應B.大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分布、時間分布以及項目類型分布的合理性C.投資者選擇投資組合曲線時，最客觀的選擇是借用低微風險甚至毫無風險的投資項目D.投資組合理論所做出的減少風險的方法可使投資組合變成毫無風險E.通過投資組合理論可使個別風險和系統風險減少甚至于完全抵消【答案】ABC28、按物業用途不同劃分的房地產投資類型包括（）。A.居住物業投資B.商用物業投資C.土地開發投資D.房地產資產和經營投資E.酒店投資【答案】AB29、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。A.政策風險B.資金供應風險C.經營風險D.利率風險E.匯率風險【答案】BD30、軟件著作權受法律保護的期限是()。一旦保護期限屆滿，權利將自行終止，成為社會公眾可以自由使用的知識。A.10年B.25年C.50年D.不確定的【答案】C31、下列關于柱、梁、板，說法正確的是（）。A.柱、梁和板，只能是預制的，不可在工地現制B.梁是跨過空間的橫向構件C.板是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件D.柱子在建筑中承受梁和板這兩種構件傳來的荷載E.柱子是獨立支承結構的豎向構件【答案】BCD32、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標法【答案】ABC33、有關房地產投資的描述中屬于房地產特性的有（）。A.不可移動性，是房地產資產最重要的一個特性B.房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產C.房地產投資容易受到政府政策的影響D.房地產投資能夠得到稅收優惠E.房地產投資可獲得相當高的利潤【答案】ABC34、下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法【答案】D35、開發項目選址、定點審批階段主要針對以（）方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目。A.無償劃撥B.協議出讓C.掛牌D.拍賣E.招標【答案】AB大題（共18題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；三、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】四、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。五、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】六、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】七、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】八、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】九、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】一十、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】一十二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】一十三、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區