中

文

摘

要隨著中國房地產市場不斷的突破性發展，對于房地產的項目的整體管理要求也越來越高。同時，風險管理作為一個較為新興的研究方向也越來越受到各個行業的重視，房地產領域的風險管理也隨之受到很多房地產開發企業的關注和研究。做好風險管理，不但可以為房地產開發企業降低項目成本、規避市場風險、提高產品競爭力、增加項目整體效益，而且還可以完善公司結構、增強公司的生存能力、開拓市場、創建品牌等等。因此，風險管理對于一個成功的房地產開發企業來講是尤為重要的，本文將根據房地產項目開發的特點及階段，重點對風險管理的幾個方面進行深入分析研究，理論結合實踐，為今后的工作奠定堅實的基礎。本文以寶能現代科技廣場為例，對房地產項目的風險管理展開分析研究，按照房地產項目的開發流程進行分類的，對投資決策、規劃設計、建設實施及銷售運營幾個階段中可能出現的風險因素進行闡述，并重點對限額設計、招標和成本管理的風險進行了重點分析。本文的創新點主要集中于項目成本風險管理的部分：第一個創新點是對成本風險管理中資金成本即貸款方案的研究。此項成本一般是大部分房地產企業較容易忽略的，本文對此項成本費用通過案例的形式進行了較為細致的分析研究。在研究過程中，引入了全新的貸款利率調整風險系數的概念，通過對2004年至2012年八年間央行調息的具體情況，繪制《利率變化分析圖》，并進行歸納總結，得出了貸款利率調整風險系數的取值范圍及影響因素，為提高貸款利息計算的準確度，降低投資、融資的風險提供了可靠的數據支持。第二個創新點是對盈虧平衡風險分析法的全新拓展及應用。本文將此方法與房地產項目開發方案的比選及產品售價的確定相結合，通過具體的案例分析對房地產項目盈虧平衡分析法做出了全新的詮釋。關鍵詞：房地產項目

風險管理

招標管理

成本管理

資金成本

貸款方案ABSTRACTWith

China's

real

estate

market

constantly

breakthrough

development,

the

realestate

project

management

requirements

are

also

getting

higher

and

higher.

At

thesame

time,

the

risk

management

is

a

relatively

new

research

directions

are

alsoincreasingly

in

various

sectors

of

the

attention,

the

field

of

real

estate

riskmanagement

have

also

been

a

lot

of

real

estate

development

enterprises

pay

closeattention

to

and

study.

Do

risk

management,

not

only

for

the

real

estate

developmententerprises

reduce

the

cost

of

the

project,

to

avoid

market

risks,

improve

productcompetitiveness,

increase

the

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overall

benefit,

but

also

can

improve

thecompany

structure,

enhance

the

company's

ability

to

survive,

to

develop

the

market,createthebrandandsoon.Therefore,

risk

management

for

a

successful

real

estate

development

enterprises

isparticularly

important,

this

paper

will

be

based

on

real

estate

project

developmentcharacteristic

and

the

stage,

focus

on

the

risk

management

of

several

aspects

ofin-depth

analysis

of

research,

combining

theory

and

practice,

for

future

work

to

lay

asolidfoundation.Taking

the

treasure

to

the

Baoneng

modern

science

and

Technology

Square

as

anexample,

to

thereal

estateproject

risk

management

research

analysis,

accordingto

thereal

estate

project

development

process

for

classification,

for

investmentdecision-making,

design,

construction

and

sales

operations

in

several

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topossible

risk

factors

described

in

detail,

and

the

key

of

the

quota

design,

bidding

andtheriskofcostmanagementareanalyzed.The

innovation

of

this

paper

mainly

focuses

on

the

project

cost

risk

management:the

first

innovation

is

the

cost

of

risk

management

in

the

cost

of

capital

that

loanscheme.

This

cost

is

generally

most

of

the

real

estate

enterprises

are

easilyoverlooked,this

cost

bythe

case

form

undertook

relatively

detailed

analysis

and

Study

on

the.

Inthe

process

of

research,

the

introduction

of

a

new

adjustment

of

the

loan

interest

raterisk

coefficient

concept,

from

2004

to

2012

eight

years

the

central

bank

interest

ratescircumstances,

rendering

"

rate

variation

analysis

diagram

",

and

are

summarized,

theadjustment

of

the

loan

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rate

risk

coefficient

value

and

influencing

factors,

inorder

to

improve

the

accuracy

of

calculating

loan

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degree,

reduce

investment,financing

risk

provides

reliable

data

support.

Second

innovation

is

to

balance

riskanalysis

method

is

a

new

development

and

application

of.

This

method

and

the

realestate

project

development

schemes

and

product

price

to

determine

the

combination,through

specific

case

analysis

of

the

real

estate

project

break-even

analysis

method

tomakeanewinterpretation.KEY

WORDS：Realestateproject,Riskmanagement,Bidding

management,Costmanagement,Costofcapital,

Theloanscheme.目錄目錄第一章

緒論

11.1

引言

11.2

本文創新點

1第二章

概述

22.1

中國房地產行業概述

22.1.1

中國房地產業的發展歷程22.1.2

中國房地產業的現狀22.1.3

中國房地產業與國際各個國家房地產業的區別32.1.4

中國房地產業的發展方向42.2風險與風險管理

52.2.1

風險的定義

52.2.2

風險管理

52.2.3

風險管理的目標

5第三章

房地產項目風險的類別63.1房地產項目的類型與特點63.1.1

位置固定性（不可移動性）63.1.2

壽命周期長

63.2

房地產項目的風險管理

73.2.1

房地產項目風險管理的概念73.2.2

房地產項目風險的構成73.3

房地產項目的風險因素分類

83.3.1

投資決策及土地獲取階段的風險83.3.2

規劃設計階段的風險83.3.3

項目建設階段的風險83.3.4

銷售階段的風險

83.4

本文重點研究的風險因素

8第四章

房地產項目風險的因素研究94.1

限額設計運用不利的風險

94.1.1

限額設計的定義

94.1.2

限額設計的意義

94.1.3

限額設計運用不利導致的風險104.1.4

限額設計風險的控制方法104.1.5

限額設計的控制指標104.2

招標過程的風險

124.2.1

國際通用的招標方式124.2.2

我國現行的招標方式124.2.3

房地產項目招標的分類134.2.4

案例

134.3

成本管理的風險

294.3.1

成本管理的主要階段294.3.2

項目目標成本和總成本計劃案例304.3.3

資金成本（貸款融資）424.3.4

貸款方案優選案例分析454.3.5

經營計劃對成本的影響47第五章

房地產項目盈虧平衡風險分析法的應用505.1

房地產項目風險分析的方法

505.1.1

盈虧平衡法

505.1.2

敏感性分析法

515.1.3

概率分析法

515.2

盈虧平衡風險分析法案例分析51第六章

結束語

556.1

全文總結

556.2

未來展望

55參考文獻

56致謝

58第一章

緒論第一章

緒論1.1

引言作為世界上最大的發展中國家，經過

30

多年的改革開放，中國已成為左右世界經濟發展的重要成員，其中房地產業作為我國一個支柱行業也被推到極其重要的戰略位置，其發展的好壞直接關系到國家建設進程的速度。房地產項目的價格、質量、服務等因素近些年成為備受矚目的社會問題，同時也將房地產企業推到了風口浪尖，甚至成為眾矢之的。對于房地產企業，為了獲得最優的經濟效益，同時避免產品的品質和質量出現問題，具備一套完善且合理的房地產項目風險控制方法就顯得尤為重要。如何提煉整合出一套適合本企業特點的風險管理方法就成為了房地產企業生存和發展的根本所在。一些大的房地產企業，比如恒大、萬科、萬達等等都已經經過了多年的經驗總結積累，形成了適合企業自身的管理模式和運營流程，但是每個企業由于理念、目標、特點的區別，導致了他們在管理中的側重點往往大相徑庭，有些企業可能更注重成本的把控，有些企業可能把產品的質量作為核心重點。總而言之，無論是成本還是質量，甚至是工期（時間）或是銷售的管理控制，根本目的都是為了降低企業自身的風險，以求獲得最大的經濟效益和社會效益。風險管理儼然已經成為了房地產企業發展中的巨大挑戰，同時也是重要的機遇，如何把握風險管理將決定房地產企業未來發展的成敗。1.2

本文創新點成本風險管理中對資金成本即貸款方案的研究。在貸款融資方案中，引人了全新的貸款利率調整風險系數λ的概念，通過對

2004年至2012年八年間央行調息的實際情況，進行歸納、分析、總結，得出了貸款利率調整風險系數λ的大致取值范圍及影響因素，為提高計算貸款利息的準確度，降低投資、融資的風險提供了可靠的數據支持。盈虧平衡風險分析法的全新拓展及應用。本文將此方法與房地產項目開發方案的比選及產品售價的確定相結合，通過具體的案例分析對房地產項目盈虧平衡分析法作出全新的詮釋。1第二章

概述第二章

概述2.1

中國房地產業概述2.1.1中國房地產業發展歷程從二十世紀五十年代末開始，國家收回了房地產的所有權，中國也就從此沒有了房地產市場。直到二十世紀七十年代末十一屆三中全會后我國開始對經濟體制進行改革，中國房地產業才迎來了新的春天。縱貫中國的房地產市場，大致可分為以下三個階段：第一階段：二十世紀七十年代末到九十年代初，中國的房地產市場處于復蘇階段。鄧小平同志在1980年4月做了關于建筑業和房地產業的重要指示，全國范圍的城鎮住房制度的改革開始了。隨后，國務院于1990年頒布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》，此時正值國家大力開發開放上海浦東新區的良好機遇，從1991年7月開始，房地產市場走上了復興之路。第二階段：二十世紀九十年代初到97年香港回歸，中國的房地產市場處于初步形成階段。鄧小平1992年的南巡講話對中國房地產市場的全面發展起到了巨大的推動作用。這點在數據上可以充分的顯示出來，當年房地產行業的總投資達到了731億元，比上一年增長

117.5%；土地開發面積

2.334萬公頃，比上一年增長175%。在上一年迅速發展的基礎上，93年房地產業的發展顯現出爆膨之勢。這個過程中，全國商品房開發投資額同比增長143.5%，新開工面積同比增長136%，房地產開發企業接近2萬家。鑒于這種不正常的發展形勢政府采取了一攬子調控政策，調控效果顯著，房地產業回歸了理性。1994年房地產投資額比1993年增長了31.8%，1995年比1994年漲幅下降到23.3%，而1997年更是出現了-1.2%的負增長情況。第三階段：進入二十一世紀，中國房地產業有了新的發展機遇。隨著政府的鼓勵和引導房地產市場逐漸回暖，經過幾年的整合調整，地產泡沫得到了有效的控制，政府也采取了若干鼓勵房地產業的發展的措施，房地產業又進入了全新的復蘇階段。2.1.2中國房地產業的現狀自進入二十一世紀以來，中國的房地產行業發生了翻天覆地的變化，在國民經濟中的地位顯著提高。特別是2003年以后，中國的房地產行業更是成為國民經2第二章

概述濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了巨大的貢獻。從2003年至今，在這十年中房地產業成為我國發展最快的行業之一，市場化水平也逐步增強。1978年改革開放之前，我國房地產行業實行統建統分制度，1978年以后房地產業逐步發展到以企業為主體、市場為導向、社會資金為依托、以配套建設為中心的綜合開發階段。現階段房地產處于一個嶄新的快速發展期，伴隨著外資的大量注入，大有追趕內資開發企業形成內資、合資、外資三足鼎立之勢。房地產業已然成為我國的一個重要的經濟杠桿，在促進經濟發展、改善人民生活、提高城市化水平、解決就業問題等方面發揮了很大的作用。圖

2-1

寶能現代科技廣場2.1.3中國房地產業與國際各個國家房地產業的區別與歐美發達國家相比，我國的房地產業起步較晚，但是近些年的發展迅速，而歐美發達國家的房地產業發展時間長，城市化水平相對較高，城市人口增長空3第二章

概述間不大，房地產市場發展的已經比較成熟。目前歐美的房地產市場主要是以存量房交易為主的流通服務市場，新開發的房地產數量不多，主要是一些高檔的別墅及度假旅游地產比較流行，目前我國還遠未達到這個階段。我國房地產業的迅速發展并不是偶然的，是國民經濟發展到一定時期所產生的必然結果，歸其原因主要是由中國的國情決定。我國最大的特點就是人口眾多但人均土地占有率低，隨著城市化進程的不斷加劇，大量農村人口涌入城市，帶來了大量的住房剛性需求，同時原城市人口對于住房的改善需求同樣巨大，中國目前的城市化水平相比歐美發達國家還遠遠落后，因此老百姓對城市住房的需求還將持續下去。雖然由于政策的調控、金融危機的干擾等因素，導致我國的房地產業在發展的過程中出現了一些波動，但是從長遠的角度來看，由于我國可用于居住的土地資源稀缺，且老百姓對住房的剛性需求量巨大，因此我國的房地產業還會在今后很長的一段時間里呈現快速發展的趨勢。2.1.4中國房地產業的發展方向在經歷了高速發展期后，由于政府調控政策的相繼出臺，中國房地產市場將步入一個新的發展階段。整合與調整是這個階段發展的主旋律，市場不斷完善，日趨規范化、系統化、綜合化、人性化。同時，房地產價格逐步穩定，房地產開發成本逐步透明化，使房地產企業的投資利潤回歸合理范圍內。保障房建設將得到巨大的發展，限價房、公租房、商品房齊頭并進，使得老百姓人人有房住，購買房產也不再是奢望，最終實現中國房地產市場的平穩發展。圖

2-2

天津嘉里中心4第二章

概述2.2

風險與風險管理2.2.1風險的定義一般按照廣義風險和狹義風險來對風險進行劃分。所謂廣義的風險，主要強調了風險自身的不可預見及不確定性，由于產生風險而發生的結果也是不確定的，有可能造成損失、也有可能因此得利，還有可能既無損失也無獲利。所謂狹義的風險則只是強調了由發生風險而造成損失的不確定性，這里只考慮了風險造成損失的情況，而沒有考慮從風險中獲利或無損失也無獲利的可能性。企業在實現其目標的經營活動中，會遇到各種不確定性事件，這些事件發生的概率及其影響程度是無法事先預知的，這些事件將對經營活動產生影響，從而影響企業目標實現的程度。這在一定環境下和一定限期內客觀存在的、影響企業目標實現的各種不確定性事件就是風險。2.2.2風險管理風險管理是通過科學的方法對潛在發生的風險進行識別、分析、評價、應對及監控，選擇最佳風險管理措施對風險予以處理，以保證以較低的成本投入，最大限度地減少風險損失，獲得較高安全保障的過程。2.2.3風險管理的目標項目風險管理的目標是判斷、預防項目風險的發生，在風險發生后對其進行有效的控制和處理，消除或降低由風險早晨的損失和不利影響，以最低的投入獲得對項目安全性的最大保證，使得項目能夠的健康、快速的進行。按階段可以將項目風險管理的目標劃分為損失前目標和損失后目標，兩者結合就構成了風險管理的系統目標。因此，要充分識別項目所面臨的風險，就必須要認真的研究項目自身特點及項目周邊情況，并明確損失前目標和損失后目標，以及它們之間的關系及相互作用。5第三章

房地產項目風險的類別第三章

房地產項目風險的類別3.1

房地產項目的類型與特點房地產投資項目有其獨特的特征，這些特征影響其總價值。3.1.1位置固定性（不可移動性）房地產項目的最重要的特點就是不可移動性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財產來說，如果持有人所在地沒有交易市

場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進行交易。房地產項目不僅受項目所在地區情況的影響，還會周邊環境的影響。決定房地產的價值的因素很多，但是項目的位置條件絕對是核心因素，房地產投資首要考慮的因素。房地產企業準備投資一個項目時，應首先對房地產所處宏觀區位進行深入的評估、調研和研究。顯而易見，客戶肯定不愿意購買或租賃周邊環境雜亂、配套功能嚴重老化的區域內的房地產項目。此外，房地產投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區的房產整體升值潛力密切相關。由于房地產資產的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對未來的地區環境的可能變化和某宗具體物業的考慮是并重的。通過對城市規劃的了解和分析，就可以做到正確并有預見性地選擇投資地點。3.1.2壽命周期長土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在

40

年以上，而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資是一種長期投資。房地產的壽命有兩種，分別是自然壽命和經濟壽命。自然壽命是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間；經濟壽命則是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間。自然壽命一般要比經濟壽命長得多。從理論上來說，當房地產的維護費用高到沒有租客問津時，干脆就讓它空置在那里。但實際情況是，如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命，因為如果對建筑物進行一些更新改造、改變建筑物的使用性質或目標租客的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產少得多的投資，繼續獲取可觀的收益。6第三章

房地產項目風險的類別國外的研究表明，房地產的經濟壽命與其使用性質相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是

40

年，工業廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是

45

年，銀行、零售商業用房的經濟壽命是

50

年，倉儲用房的經濟壽命是

60年。應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。3.2

房地產項目的風險管理3.2.1房地產項目風險的概念房地產項目風險是指房地產開發企業對某項目未來可能由于政策變化、市場因素、周邊環境等各種主客觀因素而產生的變化，導致該項目的實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率。房地產開發風險通常可用風險損失的范圍或幅度以及發生偏差的概率兩個參數來描述。其數學模型為：R=f(P，C)式中：R—房地產開發風險；P—風險損失概率；C—風險損失的范圍或幅度。3.2.2房地產項目風險的構成房地產項目風險的構成要素包括：1．房地產項目風險因素。誘發房地產項目風險事件發生的因素，風險因素分為有形風險因素和無形風險因素。有形風險因素是指增加房地產開發項目風險發生機會或損失嚴重程度的直接條件，如發生自然災害等。無形風險因素是指由于人們主觀的疏忽或過失等行為而導致增加房地產開發風險事件發生的機會和擴大了損失嚴重程度的因素，如投資決策失誤等。2．房地產項目風險事件。直接導致房地產項目損失發生的非故意的非預期的、非計劃的偶然事件，它使得風險的可能性變成了現實并導致損失的后果，如市場疲軟就是典型的風險事件。3．房地產項目風險損失。由于房地產項目風險事件的發生而導致開發商投入資本的喪失或減少，預期收益與實際收益之間出現負偏差值。一般而言，風險和損失構成一對因果關系，風險為因，損失為果，風險只有轉化為現實，才能造成損失，但它本身并不是損失。房地產項目風險損失有兩種形態：一是直接損失，指開發商資本損失、收入損失等；二是間接損失，指開發商的商業信譽、企業形7第三章

房地產項目風險的類別象以及社會利益損失等。3.3

房地產項目的風險因素分類個人認為，房地產項目的風險按項目的階段劃分是相對比較明確的，大致可分為以下幾方面：3.3.1投資決策及土地獲取階段的風險本階段風險包括：開發項目區域遴選的風險、開發項目業態選擇的風險、開發項目標準定位的風險、開發時機與節奏把控的風險、外部市場及政策因素的風險、征地拆遷安置的風險、融資籌資的風險。3.3.2規劃設計時間的風險本階段風險包括：開發項目規劃審批的風險、設計單位選擇的風險、限額設計運用不利的風險、設計深度不夠導致二次設計的風險。3.3.3項目建設階段的風險本階段風險包括：招標模式的風險、承包方式的風險、合同的風險、自然條件的風險、成本的風險、工期的風險、質量的風險、安全的風險、索賠的風險（業主的行為潛在著索賠機會；設計變更潛在著索賠機會；施工條件與施工方法的變化潛在著索賠機會；國家政策法規的變更潛在著索賠機會；不可抗力事件潛在著索賠機會；不可預見因素的發生潛在著索賠機會；合同條件的缺陷潛在索賠機會；分包商違約潛在著索賠機會）。3.3.4銷售階段的風險本階段風險包括：銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害風險和意外事故風險。3.4

本文重點研究的風險因素從個人所從事的工作領域出發，結合相應的理論知識及多年工作中積累的經驗，我將重點對以下幾項房地產項目開發過程中的風險因素進行闡述分析：1、限額設計運用不利的風險；2、招標過程的風險；3、成本管理的風險8第四章

房地產項目的風險因素研究第四章

房地產項目的風險因素研究4.1

限額設計運用不利的風險設計階段的成本控制是整個房地產項目各階段成本控制的重點。雖然成本控制貫穿始終，但是無論是招標階段，抑或施工階段都不能對成本控制起到巨大作用。原因很簡單，招標階段和施工階段都是以施工圖為基礎，它們的成本控制無非是在施工圖范圍內控制工程造價或是盡量避免增加新的工程費用，有設計施工圖的限制且沒有大項的設計變更，工程造價不會有大幅的增加。可見，設計階段的對成本控制尤為關鍵，在這樣的背景下限額設計也就因此孕育而生，而且得到越來越廣泛的運用。4.1.1限額設計的定義限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計，不能因為限額而影響減少設計項目的使用功能或降低技術標準。它包括兩方面內容：一方面是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設計技術要求；另一方面是項目局部按設定投資或造價限額達到設計技術要求，深入細致的對每一個專業工程進行限額設計。限額設計不是單一對某一專業工程的控制，而是對所有項目所設計專業的設計限制，大致包括基礎工程、主體結構工程、鋼結構工程、粗裝修工程、精裝修工程、給排水工程、機電設備工程、通風空調工程、電氣工程、消防工程、智能化工程、環境園林工程等。在此之中，由于主體結構工程在總投資的建安成本中所占的比例是最大的，因此結構工程的限額設計也就成為最受開發商重視的部分。4.1.2限額設計的意義限額設計的意義是在保證項目規模、使用功能、技術標準不變的條件下，將項目成本投資最小化。限額設計是房地產項目開發成本管理的一個關鍵環節，對整個項目的成本控制起到非常重要的作用。成本管理貫穿于項目建設的過程，但規劃設計時間各項技術經濟決策，對項目的造價有極大影響，特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到投資成本的高低。9第四章

房地產項目的風險因素研究4.1.3限額設計運用不利導致的風險從限額設計的定義和意義可知，限額設計是項目投資成本控制的重要手段，對項目的整體的效益起關鍵作用，因此限額設計運用不利可能會給房地產開發企業造成如下風險：1、項目的投資成本失控，造成巨大的經濟損失；2、由于設計階段存在問題，在招標過程中發現造價過高后取消招標而重新設計，從而影響招標進程，造成時間、資源、經濟損失；3、施工實施階段產生大量的設計變更，不但會增加造價，還會影響工程進度甚至工程質量，同樣會業主單位造成損失。4.1.4限額設計風險的控制方法為使限額設計得到良好的運用，避免風險，就必須明確限額設計的運用方法。限額設計的實現途徑分為縱向控制和橫向控制，縱向控制的第一步就是進行投資分配，投資分配是實現限額設計的有效途徑和主要方法。限額設計大致分為四個環節：投資分配→初步設計→施工圖設計→設計變更。其中對項目總投資影響最大的就是初步設計和施工圖設計階段。4.1.5限額設計的控制指標限額設計的控制指標一般有兩種：1、經濟性技術指標：在設計中對技術設置限制值，以保證設計成果的經濟要求。如建筑結構的平米鋼筋含量、砼含量、砌體含量、門窗含量等。2、造價指標：滿足投資或造價的要求限定的成本限制值，如平米造價、單方造價等。根據工作經驗及相關行業資料，我個人總結出目前天津地區各種不同形式的結構的各項重要的技術指標和造價指標，如下：10第四章

房地產項目的風險因素研究表4-1

地下室工程限額技術指標表技術指標序號結構類型指標值（元/m2）165-1801.2鋼筋(kg/m2)1人防地下室混凝土(m3/m2)鋼筋(kg/m2)130-1351.0-1.1120-1250.9-1.090-1000.9234全地下室半地下室混凝土(m3/m2)鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)鋼筋(kg/m2)別墅地下室混凝土(m3/m2)注：1、該表數據針對于天津地區幕墻常用的基礎類型為樁基礎、地下室底板為樁承臺、基礎梁、筏板基礎的結構形式進行的總結。2、計算面積為地下部分建筑面積。表4-2

地上工程限額技術指標表序號產品類型低層結構形式指標名稱技術指標值45-50鋼筋(kg/m2)1框架（3

層以下）多層混凝土(m3/m2)鋼筋(kg/m2)0.3-0.3540-452345框架框架-剪力墻剪力墻（8

層以下）小高層混凝土(m3/m2)鋼筋(kg/m2)0.35-0.445-50（24-50m）混凝土(m3/m2)鋼筋(kg/m2)0.4-0.4550-55高層（50-100m）混凝土(m3/m2)鋼筋(kg/m2)0.45-0.565-68超高層核心筒-剪力（100-150m）墻混凝土(m3/m2)0.6-0.65注：1、不含砌體內部的拉結鋼筋及樓地面內的鋼筋網。2、計算面積為地下室頂板以上部分的建筑面積。表4-3

建安造價限額指標表序號產品類型結構形式框架平米造價（元/m2）≤140012345低層（3

層以下）多層（8

層以下）小高層（24-50m）高層（50-100m）超高層（100-150m）框架≤1600框架-剪力墻剪力墻≤1800≤2000核心筒-剪力墻≤230011第四章

房地產項目的風險因素研究4.2

招標方式選擇的風險4.2.1國際通用的招標方式目前國際上常用的有公開招標、邀請招標和議標三種形式。公開招標也稱為無限競爭性招標，由招標單位在國外的主要報紙、專業刊物、電視或廣播等媒體上發布招標公告，對此項目有興趣的承包商都有資格購買資格預審文件，待資格預審合格后便可以購買招標文件進行投標。公開招標最大的優點就是為所有潛在的投標人提供了一個平等競爭的機會，同時給招標方提供了廣闊的選擇空間，并且有利于降低工程成本、加快工程進度和提高工程質量。由于參與投標的單位眾多，也就給招標組織工作增加了壓力，因此資格預審工作必須嚴格，排除不合格的投標單位，使后期的招標、評標工作可以相對的簡潔、順暢進行。邀請招標也稱為有限競爭性選擇招標，與公開招標相比，邀請招標不發布招標公告，招標單位根據自身企業的經驗和行業信息，邀請

5-10

家有過合作經歷的或者有過業務往來的且具備工程承包能力的企業進行投標。邀請招標可以最大限度的節省招標單位在招標過程中所消耗的資源和費用，并且對中標單位信譽、質量、能力的可靠性有一定的保障。同時，由于招標單位的經驗和信息可能存在一定的局限，因此可能會導致在選擇投標單位時會遺漏一些技術領先、信譽可靠、價格合理的承包單位。議標稱為非競爭性招標或者指令性招標，議標顧名思義是指招標單位直接選取1-2家承包單位直接進行商務、技術談判的方式，相比于招標，此種方式更像是一種合同談判形式。議價適用于造價較低、工期較緊、專業技術性較強的工程。它減少了招標的時間，可以直接進入談判階段，談判成功后可立即開展工作，大大節省了時間。對于招標單位來講，這種方式還是應該改盡量避免，最大的弊端是此種方式將無法形成價格的競爭性，對招標單位控制工程造價產生不利影響。4.2.2我國現行的招標方式依據《中華人民共和國招標投標法》（以下簡稱為《招標投標法》）的規定，我國的招標只有公開招標和邀請招標兩種形式。公開招標是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標，邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。目前我國的大多數房地產企業的工程招標過程中，除了《招標投標法》規定的兩種方式外，議標（亦稱為比價）也是普遍存在的招標方式。大型的房地產開發企業，每年的項目開發體量很大，某些特定的專業工程（如勘察工程、基坑支12第四章

房地產項目的風險因素研究護工程、樁基工程、鋼結構工程、精裝修工程、門窗工程、景觀綠化工程等）都有一個甚至多個長期的戰略合作伙伴，這樣不但可以省去復雜的招標過程（組織幾個戰略伙伴進行議標談判即可），而且有戰略協議作為依托，某些常規項目的單價早有約定，合同價款很容易就可以確定。議標的優勢在精裝修工程中體現的最為明顯，精裝修工程需要使用的材料種類繁多，品質差異大，且價格一般都比較昂貴，大多數房地產商都將此類材料定為甲供材料。諸如瓷磚、地毯、涂料、燈具、廚衛潔具、精裝家具等的此類材料在市場上玲瑯滿目，不同品牌產品的檔次、質量、價格也是千差萬別，若以公開招標的方式進行比選，很難保證產品的品質和價格能同時令人滿意。若選擇幾家檔次相當、價格相近的產品供貨商，與其簽訂長期戰略協議，在可操作的范圍內甚至可以讓供應商參與到精裝修的設計選型中，這樣不但可以使成品的實際完成效果更加貼近原始的設計理念及效果，而且還可以在價格上享受到供應商的戰略優惠，切實的降低項目總投資，這就可以達到兩全其美、事半功倍的效果。由此可見，議標被國內各大房地產開發企業廣泛運用也就不足為奇了。4.2.3房地產項目招標的分類經過在房地產企業多年的工作積累，我根據房地產項目的開發程序將項目招標大致分為前期開發招標、勘察設計招標、工程招標、材料設備招標。4.2.4案例對于招標人來講，完整、細致、嚴謹的工程招標文件是保證招標工作順利進行并達到良好招標效果的重要保障。為了更好的闡明一套完整的招標文件所應包含的內容及關鍵點，我結合自身的實際工作情況，以我負責的實際工程為例，對工程招標文件的內容及組成進行分析研究。4.2.4.1

項目概況寶能現代科技廣場工程地點位于天津市紅橋區咸陽路與光榮道交叉路口的西南面，本項目為地下三層，裙樓兩層，主樓26層，副樓

19層。建筑面積約為118570m2，其中地下建筑面積約37870m2。4.2.4.2

招標形式本項目由于為了滿足企業的整體開發節奏及時間要求，因此為了加快速度，在圖紙設計尚未完成的情況下采用費率招標（模擬工程量清單招標）的方式，此種招標方式目前被很多大型房地產企業廣泛使用，其目的就是為了加快工程進度，盡早的資金回籠，以降低項目的整體開發成本。但是費率招標對招標文件的編制以及合同擬定的要求很高，無論是對開發企業還是投標單位，對招標文件的13第四章

房地產項目的風險因素研究理解及對合同條款的把控都將會對自身的風險造成巨大的影響。4.2.4.3

招標條件1、施工標段劃分：不劃分多標段。2、設計圖紙：施工階段設計圖紙已正在設計當中，施工前期的準備工作已經就緒。3、設計單位：4、監理單位：5、資金來源和落實情況：本招標工程的資金來源為企業自籌，工程建設所需資金已經全部到位。6、場地拆遷及平整情況：具備開工條件。7、投標單位合格條件：需通過資格后審的合格投標人。擬投標單位如為外地企業，應有進津備案；擬派的項目經理、項目副經理具有一級建造師資格證書且應有天津市建委頒發的《天津市軌道交通地下工程質量安全風險控制指導書》培訓證書。深基坑培訓證書不少于4人。擬委派本工程的項目經理和技術負責人必須與資格后審時填報的內容一致。如因特殊情況需要變更時，應事先征得招標人同意，并且不得低于資審時的資格條件；否則，視之為廢標。8、聯合體投標：本工程不接納聯合體投標。9、投標費用：投標人應承擔其參加本招標活動自身所發生的費用。招標單位不給予未中標單位任何補償費用。10、踏勘和答疑招標人將組織投標人對工程現場及周圍環境進行踏勘，以便投標人獲取有關編制投標文件和簽署合同所涉及現場的資料。投標人承擔踏勘現場所發生的自身費用。招標人向投標人提供的有關現場的數據和資料（包括地質勘察報告、現狀地下管網、施工場區紅線圖），是招標人現有的能被投標人利用的資料，招標人對投標人做出的任何推論、理解和結論均不負責任。投標人踏勘進入招標人項目現場，應自行承擔踏勘現場的一切責任和風險。招標人安排的本工程現場考察時間為：具體時間另行通知，各投標人可派3-4位代表參加。投標人對招標人提供的招標文件、招標圖紙、工程規范及現場的踏勘情況等有任何疑問，均應于

2012

年×月×日以前書面形式(需加蓋公章)遞交送達天津市寶能置業有限公司，其中對商務標和招標的疑問，應在此時間前先

E－mail或傳真至相關招標聯系人。14第四章

房地產項目的風險因素研究如招標人認為有必要時將召開答疑會。據此做出澄清或修改,

招標人將其正式書面答復以補充文件形式發給所有投標人。4.2.4.4

招標范圍1、工程招標范圍：（1）基礎土方工程（包含破鑿樁頭處理工程）；（2）主體結構和初裝修工程；（3）外墻和屋面保溫工程；（4）地下室和屋面防水工程（含廚房、衛生間防水）；（5）電氣工程（從戶內總電表箱、沒有電表總箱的從變配電低壓配電柜出線開始，含所有出線回路、管線及設備安裝，不含變電所內低壓柜）；電氣動力；電氣照明；防雷及接地安裝（包含高低壓變配電房的基礎接地、屋面防雷、衛生間局部等電位及相關設備接地預留）；消防自動報警系統、綜合布線系統及安防系統等的預埋管及套管；及其電氣圖紙上所有的強電工程；（6）室內給排水工程。室內給水出外墻

1.5米處，中水管自室內出外墻1.5米，排水至室外第一個排水井（不包括井），并包括消防、空調等專業預埋套管。不含衛生間內潔具的采購安裝；（7）供暖工程（工程內容為由熱交換站外墻

1.5

米至室內，以及室內的全部供暖管道系統、埋管墊層基礎、設備、管件、閥門等工程的施工；如有熱計量表，則包含熱計量表的供貨安裝；不含熱交換站的設備、水箱、設備管道的供貨及安裝）；沒有熱交換站的，供回水管戶內接自室外第一個熱力井（不含井）（8）所有甲方分包工程涉及到的預留孔洞及套管、線管、水管、底盒、鐵件預埋、接地鍍鋅件等（除精裝修工程外所有甲方分包安裝工程的管內穿線均由分包單位負責，乙方必須穿好引線并保證線管暢通，并協助分包穿線），以及預留預埋及洞口封堵與修補；強、弱電橋架、支架安裝；進戶門、防火門、鋁合金門窗等分包工程安裝后的修補、堵洞及塞縫等；以及電梯底坑及機房鋼梁的砼澆注；負責電梯安裝后基礎二次澆注及洞口封堵；欄桿安裝的收口。以上工作所涉及的一切費用均已包含在清單綜合單價里面，不另外單獨計取。并按照裝飾與電梯工程的進度要求，及時提供電梯前室的一米標高線；提供門窗安裝的一米標高線；智能化、泛光照明、墻上及砼內的管線預埋（若招標時，未含泛光照明圖紙，則按增加工程予以簽證）；（9）初裝修內容包括：除甲方另行分包的所有部位裝修均由乙方承擔，具體包括但不限于：樓梯間及公共走道（不含甲方直接分包部分）按甲方提供的設計圖紙裝修；地下車庫（不含甲方直接分包部分）、公共走廊、室外公共露臺（含屋面平臺）等裝修按設計圖紙及土建完成度標準完成；15第四章

房地產項目的風險因素研究（10）甲方下發的設計變更。2、招標范圍不包括的內容（以下項目為招標人單獨發包的工程）：（1）基坑支護工程（不含基坑支撐系統）、樁基礎工程；（2）室外工程：包括景觀綠化工程，給水、雨水、污水工程，道路工程（指建筑主體及群房外輪廓以外的部分，但不包括散水）；（3）天然氣工程；（4）室外熱力管線及熱交換站安裝工程；（5）墻體泛光照明工程（結構預埋管線除外）；（6）室外電力工程及變配電室安裝工程；（7）電視及通訊工程。3、招標范圍內工程項目竣工標準：招標范圍內工程項目竣工標準為初裝修，初裝修標準按天津相應標準及合同內約定的交房標準執行。4、投標人以暫定金額報價的分包工程項目：暫定金額報價的分包工程項目由發包方組織招標，并由發包方、總包方與分包方簽署三方合同，發包人直接付款至分包單位。由分包方負責組織施工，總包方負責總承包管理。由投標人以暫定金額報價的分包工程項目擬由專業分包單位完成，由投標人以暫定金額報價，并計入投標總價。（1）土建工程：外檐幕墻（石材、金屬、玻璃）及鋁合金門窗工程；（2）辦公、商業公共部分的精裝修工程（不含樓梯間）：墻面、地面、踢腳的面層裝修、天棚面層裝修及吊頂；精裝修范圍內開關、插座、燈具的材料及安裝；（3）中水處理站工程設備安裝工程（如有）；變頻供水設備工程（含設備、安裝、就位）；（4）電梯采購及安裝工程（在措施項目清單中投標人自行考慮井道照明、電梯安裝用腳手架等相關費用）；（5）弱電工程：綜合布線、可視對講、安防監控、寬帶網絡、樓宇自控、遠傳計量、電子巡更、車庫管理、智能化系統集成。除預留、預埋管路、穿帶線及橋架安裝以外的全部工程內容；（6）消防工程：消火栓系統及自動噴灑系統（含消防泵房）、消防報警聯動系統除預留、預埋、穿帶線及橋架安裝以外的全部工程內容；（7）空調通風工程。特別說明：16第四章

房地產項目的風險因素研究（1）外檐幕墻工程中總包單位應完成預埋件施工。（2）凡設備安裝工程中設備站房內專業工程分包的，總包單位應在設備站房內預留水電接口（包括：接入站房內1m的管路；動力線至配電箱柜）并完成設備基礎施工。5、本次招標范圍內的電纜、電線、配電箱等需由投標人以指定金額報價。4.2.4.5

招標要求1、按招標人提供的本工程招標文件、招標圖紙、工程規范及投標人對現場的踏勘情況，編制相應的投標文件，完成本總承包工程的施工，牽頭組織并通過有關部門的驗收。2、與專業分包人或獨立直接承包人或專項供應商簽署合同及有關協議，明確雙方的職責范圍，并得到發包人認可，在專業分包人或獨立直接承包人或專項供應商進場后，進行工程配合、協調及管理工作，合理組織施工，并對整個現場的安全保衛負總責。3、投標人必須滿足國家及天津市政府對于安全，文明施工的全部要求，制定一套完整、切實可行的施工方案，必須使本工地達到天津市安全文明工地標準，在其投標文件中制定具體措施，并將落實有關措施必須發生的費用計入投標報價中。4、投標人需對所有材料（包括投標人以綜合暫估價報價的分包工程項目中的材料、設備及以指定金額報價的材料設備）進場時進行商標及合格證書等相應的進場質量檢驗，確保工程使用的材料、設備是合同規定的合格產品，并負責施工過程中的材料和成品保護工作。5、投標人需按照招標人施工組織設計的要求進行投標。4.2.4.6

工期要求建設單位要求工期：750日歷天，招標人要求工期包括中標人在工程竣工后向質量監督站完成備案的時間。4.2.4.7

質量要求質量等級標準：合格。招標人鼓勵投標人爭取的質量獎項：魯班獎、海河杯。4.2.4.8

招標文件組成1、招標文件除下列文件外，還包括所有發出的澄清/修改補充資料。第一章

投標須知第二章

工程規范和技術說明第三章

圖紙目錄第四章

工程量清單第五章

投標文件格式17第四章

房地產項目的風險因素研究第六章

合同條件2、除第

1

部分內容外，招標人以書面形式發出的對招標文件的澄清或修改內容（含傳真），均為招標文件的組成部分，對招標人和投標人起約束作用。3、投標人獲取招標文件后，應仔細檢查招標文件的所有內容，如有殘缺等問題應在獲得招標文件3日內向招標人提出，否則，由此引起的損失由投標人自己承擔。投標人同時應認真審閱招標文件中所有的事項、格式、條款和規范要求等，若投標人的投標文件沒有按招標文件要求提交全部資料，或投標文件沒有對招標文件做出實質性響應，其風險由投標人自行承擔，并根據有關條款規定，該投標有可能被拒絕。4、招標人隨本招標文件提供工程量模擬清單。但投標人在投標報價時，應嚴格按照《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500-2008）以及《天津市建設工程計價辦法》中的相關規定和要求去理解工程量清單中各子目的項目編碼、對應的工作內容、計量單位以及相應的工程量計算規則，并據此按照市場行情進行報價。5、招標人提供的分部分項工程量清單中的工程量全部為暫定工程量，投標人中標后，招、投標雙方根據合同、圖紙再進行重新計算和復核，予以確認工程量。特別提醒投標人注意：任何情況下，投標人在報價時不得修改招標人提供的分部分項工程量清單。6、本次招標分部分項工程量清單綜合單價及措施費項目清單中模板工程的綜合單價為固定綜合單價，除本招標文件中約定的材料價差調整外其他一律不予其他調整。7、本次招標提供工程量模擬清單中不含的分部分項工程量清單項目，待施工圖紙齊全后補充清單項目并采用《2008

年天津市建筑工程預算基價》、《2008年天津市裝飾裝修工程預算基價》、《2008

年天津市安裝工程預算基價》及相應補充定額計價，取費分別執行不同專業相應的取費標準以及投標人在投標文件中承諾的費率下浮幅度。8、凡獲得招標文件者，無論投標人中標與否，均應對招標文件保密和保護招標人及其代理人的知識產權，并且應當承擔因其泄密而引起的一切責任。4.2.4.9

招標文件的修改1、招標文件的修改內容作為招標文件的組成部分，具有約束作用。招標文件的修改將以書面形式發送給所有投標人，投標人應于收到該修改文件后

1日內以書面形式給予確認。2、招標文件的澄清、修改、補充等內容均以書面形式明確的內容為準。當招標文件、招標文件的澄清、修改、補充等在同一內容的表述上不一致時，以最18第四章

房地產項目的風險因素研究后發出的書面文件為準。3、為使投標人在編制投標文件時有充分的時間對招標文件的澄清、修改、補充等內容進行研究，招標人將酌情延長提交投標文件的截止時間，具體時間將在招標文件的修改、補充通知中予以明確。4.2.4.10

擬招標工程合同形式1、本次招標合同形式為：固定綜合單價合同。2、本招標工程施工合同以中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局制定的編號為GF-1999-0201的《建設工程施工合同》為基礎。3、如果本招標文件約定的任何質量和工藝標準與現行適用的國家規范、標準、規程和天津市地方標準有任何矛盾或不一致，投標人應執行其中標準最高、要求最嚴的標準。4.2.4.11

投標文件的組成1、投標人準備的投標文件應包括經濟標和技術標文件。技術標文件應包括施工組織設計（具體要求詳見本須知第

3條”技術標文件的要求”），經濟標文件應包含：A.

法定代表人身份證明文件或法定代表人授權委托書；B.

投標函；C.

投標書；D.

投標承諾；E.

投標總價；F.

投標價格匯總表；G.

工程量清單投標報價總說明；H.

單位工程費匯總表；I.

分部分項工程量清單計價表；J.

措施項目清單計價表；K.

其他項目清單計價表；L.

分部分項工程量清單綜合單價分析表（投標時僅提供電子版，但中標后在簽署正式合同前需提供文字版）；M.

措施項目費分析表；N.

取費費率報價表。2、投標人準備的投標文件必須毫無例外的使用招標文件所提供的投標文件格式(表格可以按同樣格式擴展)。3、技術標文件的要求（1）投標人與招標人之間的所有往來函電和文件均使用中文。19第四章

房地產項目的風險因素研究（2）本招標文件的投標價格一律以人民幣元為計價貨幣。（3）投標人技術標文件的要求為暗標，施工組織設計的封面和其正文中均不得出現可識別投標人身份的任何字符、徽標（包括文字、符號、圖案、標識、標志、人員姓名、公司名稱、投標人承建或完成的以往工程名稱、投標人獨有的企業標準名稱或編號等）。技術標（暗標）的格式要求規定如下：1)

所有正本、副本的封面均使用

A4白色復印紙，僅封面標示“正本”、“副本”字樣，

其它完全空白。2)

技術標不得分冊裝訂，頁數過多時，應當本著突出重點的原則予以縮減。3)

所有正副本的正文按以下要求排版制作：①紙張：A4白色復印紙；②字體：宋體；③字號：標題：三號、其它：四號；④不允許有頁眉、頁腳，只準出現頁碼，頁碼格式采用阿拉伯數字格式，設在頁腳對中位置，頁碼應連續；⑤封面后、正文前加技術標文件的目錄，標明投標文件章節內容和對應的頁號；⑥各大章之間須分頁編排，但不用加隔頁。各章節的圖表統一裝訂在全冊的最后，按章節次序排列；對于比較大的圖表可使用

A3

白色復印紙，但須將

A3紙折疊成A4紙大小并統一裝訂；⑦除圖表可以采用彩色打印外（但不是必須），所有文字部分需用黑色體打印。圖表部分的字體和排版按圖表內容自行定義格式；（4）投標人應當依據招標人提供的一切圖紙、國家現行規范與標準和招標文件各個組成部分對工程的描述以及投標人對工程現場的勘察結果，編制本招標工程的施工組織設計。施工組織設計中至少應包括并重點描述如下幾個方面的內容：第一章

編制說明及編制依據：1.1.編制依據、編制說明第二章

工程概況及特點2.1.總述2.2.現場概況2.3.本次投標的施工目標2.4.招標工程概況2.5.本工程的重點及難點第三章

項目組織管理機構20第四章

房地產項目的風險因素研究3.1.項目經理及主要管理人員簡介3.2.以上人員相應資質的復印件3.3.管理機構職責劃分第四章

總平面布置4.1.施工現場平面布置及說明4.2.施工臨時用水、用電第五章

施工進度計劃及勞動力安排5.1.施工段劃分及施工程序5.2.總工期及進度計劃安排5.3.工期保證措施5.4.分包計劃安排5.5.勞動力計劃第六章

施工機械設備第七章

工程施工方案及技術措施要求（包括采用的新技術、新工藝的說明）第八章

質量目標及保證措施（須包括防滲漏及防水措施，及防止質量通病措施）第九章

安全文明目標及保證措施第十章

施工措施10.1.相關單位協調配合措施10.2.雨季、冬季施工及臺風、炎熱等氣候條件下施工措施10.3.成品、半成品保護措施4.2.4.12工程量計算規則針對本招標工程，工程量清單計量規則執行《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500-2008）。如果約定的工程量計算規則中沒有適用的或能合理分解出或推斷出的相應計算規則，則執行按圖紙標示的理論凈量進行相應工程量計算的原則。4.2.4.13

投標文件的有效期自投標截止日期算起，投標文件有效期為

90

日歷天。在原定投標文件有效期期滿之前，如果出現特殊情況，招標人可以向投標人提出延長其投標文件有效期的要求，這種要求及相關答復均應以書面形式進行。投標人可以拒絕這種要求，招標人有權取消拒絕延長投標有效期的投標人的投標文件參加繼續評比的資格。同意延期的投標人，不需要也不允許修改其投標文件，但應相應延長其投標文件的有效期。4.2.4.14

投標文件的變動21第四章

房地產項目的風險因素研究投標人對招標文件中規定的任何投標條件的任何變動都不可能被招標人接受，投標人應特別注意投標書附件中的各款約定，這些約定均是本招標文件實質性要求的組成部分，必須響應招標文件的要求。4.2.4.15

投標文件的形式和簽署投標人應按規定，提交投標文件正本

1份、副本

2份、電子文檔

1份，并明確標明“正本”和“副本”，正本和副本如有不一致之處，以正本為準。（電子文檔內容為全部投標文件，經濟標清單部分為

Excel格式和廣聯達或建經科技軟件版格式各一份，經濟標除清單部分和技術標為

word

格式，刻錄成光盤，電子文檔光盤上標明投標單位名稱和工程名稱。如果電子文檔內容與投標文件不一致，以書面投標文件內容為準）投標文件的正本和副本均應打印或使用不褪色的墨水書寫，并由投標人正式授權的一個人或幾個人簽署。相應的授權書應以書面委托的方式出具，書面委托書應用本招標文件中給出的或經招標人同意的格式。投標文件如有任何增加或修正，其正副本都應由被授權的投標文件簽字人簽名或蓋章。投標文件中，投標函及其附件應按照本招標文件所附的格式打印或填寫，投標函正副本中均應加蓋投標人印章和法定代表人（或其授權委托人）的簽名。全套投標文件應無涂改、行間插字或刪改，除非這些刪改是根據已發出的招標文件補充文件的指示進行的，或者是投標人造成的必須修改的錯誤。在任何情況下，投標文件修改處應由被授權的投標文件簽字人簽字或蓋章。施工組織設計文件在任何情況下不得涂改、行間插字或刪改。投標人完整的一套投標文件的副本將在開標會議結束后交天津市建設工程招標投標監督管理部門留存備查。4.2.4.16

投標文件的遞交1、投標文件的密封與標識：本招標文件規定的組成投標文件各項應分別密封為以下兩個部分：第一部分“經濟標”：經濟標內容和電子文檔。第二部分“技術標”：施工組織設計（暗標部分，技術標只能裝訂成壹冊）投標文件（經濟標、技術標）分別裝訂，均須左側裝訂成一冊。裝訂須牢固不易拆散和換頁，不得采用活頁方式裝訂。2、經濟標與技術標均為一正本和二副本。3、投標人應將投標文件的各個組成部分按照規定制作正本和副本，每個部分的正、副本均密封在一個密封袋（可自制）中，并在密封袋上寫明各部分名稱。當一個密封袋不能滿足封裝投標文件的一個完整部分時，可以使用兩個或兩個以上密封袋分裝并需按招標文件要求密封。22第四章

房地產項目的風險因素研究4、密封袋其正面須具有下列識別標識：招標人地址：招標人名稱：招標編號：投標人單位名稱：（蓋章）投標人法定代表人：（蓋章）2012年月日時分之前不得開封。投標人地址及郵政編碼：(以便遲到的投標文件能被原封退回)5、投標文件密封袋的封條（可以自行制作）在密封袋背面上方開口處密封并填寫密封日期。封條上加蓋投標人公章和法定代表人名章各兩枚。投標文件正面按照規定加蓋投標人公章和法定代表人名章各一枚。6、密封不符合招標文件的要求，將宣布為廢標。4.2.4.17

投標截止時間1、本招標文件的投標截止時間是2012年月日時分；2、各投標人應按前款規定的時間或根據本須知第

3.3.4條規定所延長的時間到以下地點遞交投標文件：3、投標人應在投標截止時間前遞交投標文件；4、鑒于交通狀況存在一定的不可預見性，提醒投標人提前足夠的時間，以確保在投標截止時間前將其投標文件送達規定的地點。5、招標人在規定的投標截止時間以后收到的任何投標文件，將原封退給投標人。4.2.4.18

投標文件的更改和撤回1、投標人的撤回通知應按本須知第

4.8

條關于投標文件遞交的有關規定備制、密封、標志和遞交，另外還應在密封袋上標明“撤回”字樣。2、投標截止時間后，投標人不能更改投標文件。3、在投標截止時間與投標文件有效期終止日之間的這段期間內，投標人不能撤回投標文件。4.2.4.19

投標報價原則（重點內容）1、投標人應嚴格按照《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500-2008）以及《天津市建設工程計價辦法》的要求以及招標人給定的格式進行工程量清單的填報。本項目只允許有一個投標報價。2、分部分項工程項目的報價（1）分部分項工程的費用計取依據招標方給定的工程量清單進行報價。投標人在報價時不得修改招標人提供的分部分項工程量清單的工程量；23第四章

房地產項目的風險因素研究（2）

投標人填報的分部分項綜合單價：應包括了完成規定的計量單位項目所需的人工費、材料費、機械使用費、現場經費、企業管理費、規費、利潤、并考慮了風險因素。單價中的所有費用除指定金額報價表明示的材料、設備的價格以外均按市場價格自行考慮。投標人應結合自身的管理水平和實力以及投標人為本招標工程準備的施工組織設計和施工方案等因素，來測算基于本招標工程的成本水平，進而準備和決策自己的投標價格。相同描述的分部分項清單項目，只能有一個綜合單價，若出現不同單價，招標人有權從不同的綜合單價中任意選擇一個作為該分部分項項目的綜合單價。3、措施項目的報價（1）措施項目，招標人給出的措施項目清單為本工程的一般項目，僅供投標人參考。投標人在報價時應仔細審閱和準確理解招標文件，詳實了解施工現場情況及周邊環境，充分考慮本工程特點，且結合本企業擬定的施工組織設計、本公司的實力及踏勘情況對措施項目清單進行細化、補充或修改，對措施項目費用需予以確定和列明。招標人視為其報價已包含為完成本工程所需的全部生產、生活、技術、安全等方面的所有非實體項目的費用。（2）措施項目清單部分的費用在本合同中是一項固定的費用，無論合同實施過程中發生的任何設計變更引致費用有否變化，中標人均不能對該費用有任何更改，投標人應該承擔在措施項目部分所報價款的風險。對于任何在投標階段沒有填報價款的項目，均視為該項費用已包括在其他有價款的單價或合價內。1）施工項目的以下費用：包含施工排污費；生活區糞便清理費等相關費用；市政道路渣土排放費、代清代掃費等；道路損毀修繕補償費、道橋臨時加固改造費；施工現場出入口實施費；施工紅線外用地占用費；施工出入口管理費；交通協勤費；消防施工措施費；高壓防護費等費用明確為投標人的現場管理費用，以包含在投標人的綜合單價中，不再另行計取。各項收費中需甲方協調的項目費用由甲方先行墊付，該項費用從乙方當期進度款中扣除）2）乙方應根據本招標工程的具體情況和自身情況，一次性的報出本招標工程施工措施出模板外的一切費用，措施項目包括但不限于：文明施工費、臨時設施費、夜間施工措施費、二次搬運費、腳手架措施費、砼泵送費、大型機械設備進出場及安拆措施費、垂直運輸費、超高工程附加費及總包管理費、竣工驗收資料編制費，土方平衡的全部費用，擾民以及高考期間對本項目影響，凡屬于以上項目，而乙方未作相應報價的，將被認為乙方已經在投標報價的其他列項中作了相應的考慮，甲方未列出的措施項目，乙方認為有必要單獨列出時，可以在補充清單項目中列出并報價。特別提醒投標單位，所報的此類費用除合同另有約定外，其他任何情況下均不予調整。24第四章

房地產項目的風險因素研究（3）依照天津市建設工程施工現場生活區設置和管理標準、天津市建設工程施工現場安全防護、場容衛生、環境保護及保衛消防標準和天津市建設施工現場環境與衛生標準及其它相關施工現場的規定、標準，投標單位在施工組織設計中應明確落實以上標準的具體措施，相關措施應包括但不限于以上所列標準、規定所要求內容。還應考慮提前工期的施工安全措施等等，并將落實有關措施發生的費用列入技術措施費中相應的費用項目內。不允許以任何理由不報價。投標人應根據“工程規范和技術說明”章節中關于安全防護、文明施工措施要求、措施項目內容及施工組織設計中制定的安全防護、文明施工的具體措施，結合自身的技術裝備、管理水平，按照天津市相關安全文明施工文件規定計取安全防護、文明施工措施費，并單獨列項計價，計入投標總價，不得作為讓利因素參與競標。（4）本工程報價中應包含竣工圖（包括竣工資料）費、各種檢測費、投標單位履約保函手續費等，詳見措施項目清單計價表內容，投標人自行報價，各項費用在發生的情況下一次包死，結算時不予調整。1）竣工圖（包括竣工資料）費：投標人自行報價，結算時不予調整。竣工時，投標人需向招標人提供

3套完整竣工資料。投標人有義務向分包方索要由分包方施工項目的竣工資料，組成完整工程竣工資料后，送交檔案館和招標人留存。2）各種檢測費、投標單位履約保函手續費：投標人自行報價，結算時不予調整。4、其他項目清單的報價（1）暫列金額暫不予考慮；（2）專業工程暫估價按招標人指定金額列入投標總價，專業工程暫估價項目以“項”為計量單位，暫估價格應為包含管理費、規費、利潤、稅金的全費用含稅價格。（3）計日