10大看點全面解讀2008年廣州樓市走向

2007年已成為過去時。但就在這年的年終，時間可從10月開始，廣州樓市陷入了一片水深火熱之中，高企的房價開始出現缺口，成交量持續下跌，一二手房都不同程度地出現了“滑鐵瀘”。然而，隨著政策取向的逐漸明朗，不少業內專家均表示樓市已經進入拐點，但也有人表示這僅僅是階段性的調整。那么，踏入2008年，廣州樓市是“拐”是“調”？未來路在何方？本文針對廣州樓市的價格、政策、土地、供應結構等10大方面作出調查，全面解讀2008年廣州樓市的走向?？袋c1房價走勢是繼續下探還是反彈？日前，從各方收集的信息顯示，今年廣州樓價不會出現大跌大升的情況，但不排除少數區域和樓盤會出現較大幅度的價格調整。此外，還有一點可以肯定的是，今年第一季度的樓價仍會處于低迷狀態。一季度樓價仍看低春節后或有價有市滿堂紅研究部總監龍斌認為，市場實際的供求關系決定了2008年的樓價基本趨勢依然是升，不過，由于樓價處于前所未有的高位，房貸、稅收和交易等政策對投資進行了有效遏制，打擊了投機行為，這使得2008年的投資需求必定減少；而土地供應今年繼續保持5平方米公里的巨大供應，限價房等開始面市，這些因素使得今年樓價和地價再度大幅向上攀升的可能性非常小。粵沛地產副總經理黃春也表示，第一季度樓價走低是肯定的，第二季度由于有五一黃金日，如果沒有大的政策出臺，而發展商又加大促銷力度，市場回暖的可能性不是沒有。業內人士分析，影響整個中國房地產市場發展大趨勢的內在因素并沒有改變，如快速增長的宏觀經濟、城市化進程、城市基礎設施建設大投入、外來人口涌入、收入增長、投資渠道不足、人民幣升值和流動性過剩等等，這些客觀因素沒有變化，很難指望樓價走低。判斷樓市趨勢和判斷股市趨勢一樣，應該著眼于中國經濟成長的大環境。具體看廣州樓市，目前樓價泡沫并沒有達到到處都是的程度。此外，中原地產項目總經理黃韜認為，表面上看，去年9月27日的房貸新政，引發一輪觀望期。但樓價出現下跌的深層原因，是樓價近兩年來的快速上漲，而市民購買能力卻下降。但與此同時，住房保障體系不斷完善，“穗七條”在質疑聲中逐漸落實，增強了市民對房價趨穩的預期。他預計，此次的觀望期比2005年、2006年6月新政引發的影響大，而且臨近歲末這一時間節點，許多潛在購房者將延緩到春節以后才入市。因此春節后，市場需求將恢復正常水平，價格也將在穩定中“有價有市”。二手樓市結束觀望有望先于一手市場二手樓市或先于一手市場結束觀望。日前有地產專家分析，去年10月開始的調整行情與前兩年的新政所帶來的市場影響，本質是一樣的——誘因是政策，現象是購房者觀望，入市意愿下降，成交冷淡；另外，本次觀望還有銀行房貸額度年底基本用盡而無款可貸，以及房價上行至新高的原因。龍斌表示，市場觀望何時結束主要看兩方面條件：一是剛性需求有多少，二是樓價為市場的接受程度如何。目前可以判斷的是，廣州二手樓市基本還是用家為主，買來自住的比例遠高于投資，整體占到三分之二左右，而一手市場以換房和投資人群為主，投資氛圍更濃些，自住型買家即剛性需求所占比例少于二手市場；在樓價上，目前二手樓具有一定優勢，如同地段次新房與一手樓相比，價格相差大約在2000~5000元/平方米之間，而一手房源分布地段廣，高中低檔次多。估計這些情況的差異，會導致兩個市場用家入市與市場恢復的時間有先后。據悉，最近廣州自住買家看房有所增多，業主反價也大大減少，部分還把實收改為各付各稅，但降價的很少，總體成交機會在增加。專家樂觀地估計，二手市場在今年第一季度觀望情緒基本應該結束?？袋c2政策力度政府還有什么招數？受一系列政策的影響，廣州樓價不斷上升的趨勢已得到明顯抑制，樓市轉入低迷狀態。對此，業內人士認為，今年大政策的出臺可能性比較低。估計近期不再出臺對樓市的利空政策據黃春分析，目前三大政策對廣州樓市的影響非常大，除了銀行緊縮銀根之外，第二套房提高首付比例和貸款利率這兩項政策，很大程度上抑制了需求，而限價房的推出讓很多剛性需求得到了解決，因此，政策對樓市帶來的陰霾天氣至少維持到今年上半年。有專家認為，房地產是市場經濟的重要支柱，相關部門不可能在這個時候再出臺更強有力的、對樓市利空的政策。另有相關人士表示，近兩年宏觀調控政策是為了平息樓市虛火，而一旦樓價上漲的勢頭得到了控制，政策的出臺也會根據具體情況而定。今年可能繼續加息長期看樓價或再漲為了抑制投資過快增長，保持國內宏觀經濟穩定，防范可能出現的金融風險。專家表示，今年還可能繼續加息。經緯地產項目發展及研究部副經理吳定金認為，盡管加息是基于對整體經濟發展事態的考慮，但對于樓市來說，并不能帶來促進作用。相反，再加息會進一步增加開發商貸款成本，從而減少了市場供應量，從長期效應來看，只會促使樓價的再次上漲。他同時表示，再次加息會使需求在短時期內得到抑制，但從長遠來看，需求會呈現爆發性增長。物業稅出臺可能性低目前仍處于空轉階段日前，業內人士預測，2007年一直瘋傳的物業稅征收今年可能還是難以出臺。黃韜認為，物業稅征收是一個較長的過程，在未來幾年的過度期內，市場變化都難以估測，而目前物業稅的細則還沒有落實，開征的時間還有待商量。廣州地產專家韓世同也認為，物業稅還處于空轉階段，對樓價的影響要取決于這種稅種如何征收，稅率有多高以及征稅面有多大?！凹幢阄飿I稅開征，對樓價的作用也不是直接的，它會影響買家的心理，從而影響市場的供求關系?！表n世同進一步說到?？袋c3融資渠道銀根一縮再縮房企被迫上市融資前不久，中央經濟工作會議明確2008年將實施貨幣從緊政策，發展商貸款壓力將更大。于是，廣州不少發展商紛紛尋求新的融資渠道，而A股IPO(首次公開募股)難度較大令這些發展商不得不赴港上市融資。據廣州地產界人士透露，打算赴港上市的公司至少有10家以上，包括恒大、方圓、星河灣、光大、珠江等，預計融資總額可達600億元以上。扎堆上市迫于資金壓力據了解，廣州發展商繼去年碧桂園、合景泰富、奧園赴港上市后，再次掀起了上市熱潮，恒大地產、星河灣地產、光大地產、珠江地產等大型地產公司都在低調籌備上市。其中，上市傳聞已久的恒大地產被披露準備于2008年在香港公開招股，集資約20億美元(約156億港元)，該公司現時已委托瑞信、高盛及美林負責上市安排。而前不久，恒大地產已獲得三家國際投資者美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫斥資4億美元入股。盡管上市具體時間表保密，但光大地產副總經理陳洪志時明確表示，走上市之路是壓力所迫?！艾F在地價越來越高，銀行融資越來越困難，而銷售也進入了一個瓶頸狀態，地產企業要想做大，僅靠單一的銀行貸款是行不通的，只能通過上市加大融資渠道?！睒I內人士分析認為，隨著銀根不斷緊縮，發展商通過銀行來融資的渠道將越來越困難，從而不得不尋求新的融資渠道，以解決資金壓力，赴港上市是目前廣州發展商比較樂意采用的融資渠道，同時也是成功率比較高的渠道。宏調加速行業優勝劣汰對于這么多廣州房企將于今年赴港上市融資，廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平表示，龐大的市場需求，使得房地產企業對資金和土地的需求更加迫切。而我國政府為了保持房地產健康發展，采取了新一輪宏觀調控政策，提高了土地供給和銀行信貸的門檻。尤其是土地實行“招拍掛”之后，地價上升較快，各地天價“地王”不斷涌現，一些中小企業被擠出房地產市場，只有上了規模的房地產企業才有可能拿到土地。與此同時，銀行貸款比例在房地產投資中所占比例呈下降趨勢。以前房地產企業大多數資金來源主要是靠銀行的資金供給。幾年宏觀調控下來，房地產企業銀行貸款的門檻越來越高，而規?；l展使房地產開發對資金的需求更加迫切，以每五年10倍的速度增長。地產分析人士韓世同指出，我國的房地產企業太多，香港只有10多家大開發商，而廣州有數百家開發商在競爭，需要進一步整合。適當的調控有助于行業優勝劣汰，涅槃重生，一線房地產公司前景更優。韓世同還大膽預計，到2010年，房地產將成為百億企業的游戲。看點4保障性住房政府多管齊下住房供需矛盾緩解2007年8月，國務院頒布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(下稱《意見》)，提出了“兩個70%”(新開工住房90平方米以下所占比重須達70%以上，保障型住房建設用地所占居住土地比例不得低于70%”)，標志著我國步入保障型居住的新時代。政府多管齊下抓“保障”經過十幾年的探討、摸索和反思，社會各方已經明確認識到住房保障機制建立的必要性。特別是去年8月，隨著《意見》浮出水面，在某種程度上給一路飚升的樓價在人們心理上踩了一腳剎車，隨之而來的保障性住房管理規定的出臺，讓低收入家庭吃了一顆“定心丸”。為了有效推進住房保障體系的構建、防止地方政府不作為，建設部新增設的住房保障司首要一條便是“貫徹國家關于推進城鎮住房制度改革的方針、政策和措施并組織實施”。此外，中央政府在住房保障方面的多項政策正在形成合力，如雙限房的供應、公積金制度、住房補貼，以及“兩個70%”，都有助緩解自住性住房供需結構矛盾，解決“夾心層”住房問題。開發商將受一定沖擊隨著保障住房不斷在今年推出市場，收入相對偏低的家庭將從中受益，廣州整體住房需求有可能會因此而減少。廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平指出，中低收入的中產階級如果得到保障，市場需求無疑減少，開發商將受到一定沖擊。同時，隨著“90/70”政策的落地，廣州明年中小戶型增多，中低收入的中產階級一旦轉向新社區，那么中小戶型的銷售將變得困難。經緯地產研究部分析則認為，在經濟適用房、廉租房的銷售、出租對象沒有放開之前，這部分保障型住房的增加不會對未來廣州房價產生明顯影響，反倒是限價房的大量上市會對今年的廣州樓市帶來直接沖擊。據經緯地產統計，2008年廣州全市十區的限價房上市數量將達到1萬套左右，相當于全市市場成交量的1/10左右，雖然暫時對整個廣州市場的影響不明顯，但對所在片區的牽制作用實際已經顯現?？袋c5供應結構中小戶型放量“90/70”政策顯效進入2008年，隨著政策的進一步落實，過去以大戶型為主導的市場供應結構將發生較大變化，其中，90平方米以下的中小戶型有望達到整個市場供應量的一半以上。中小戶型占比將達50%

自2006年8月31日實施“90/70”政策以來，廣州樓市的供應結構開始出現政策性的轉變，但效果似乎并未在市場上凸顯，在過去的一年，大戶型依然占據了絕大部分市場份額。廣州中原地產項目副總經理黃韜表示，“90/70”政策效應其實在07年下半年就已經開始顯現，從07年10月開始，新推項目已經有較多屬于這一政策規范之下的項目。“總體來說，07年中小戶型的供應量是20～30%的份額，而在08年，相信這一供應結構會掉轉過來。”他表示，今年隨著中小戶型項目推貨小高峰到來，整個市場會有超過一半的項目是90平方米以下戶型占70%以上的項目。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江更明確表示，2007年1～10月，廣州90平方米以下的中小戶型占比為32%，隨著保障型住房、限價房的集中面市，07年底這一比例升至50%左右。今年以中小戶型供應為主的商品住宅項目將達到50%的份額。成交量將有較大提升黎文江表示，08年隨著中小戶型供應的大量供應，可以滿足不少消費者的置業需求，同時，相信價格也會有所回落，因此在成交量方面相信有較大的提升。他認為，隨著大戶型單位的逐漸減少，這類單位未來的價格估計會有所提升?！暗@些單位都是有錢人在購買，政府只要解決好普通消費者的住房問題，那么這些大戶型的價格如何就沒有太大關系了。”看點6熱點區域外圍區域竄紅保障房集中地上位2006年，珠江新城開始重新崛起，在廣州樓市一枝獨秀；2007年，金沙洲進入大開發時期；在2008年，哪個區域將成為廣州樓市的新熱點呢？專家表示，今年廣州樓市的熱點相信依然是珠江新城以及金沙洲兩大區域，另外，中小戶型項目和雙限項目相對集中的外圍區域，同樣將成為市民關注的重點。珠江新城供應量仍可觀合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示，作為廣州唯一的CBD定位區域，珠江新城雖然目前的價格較高，但在廣州樓市的地位不容忽視，依然是08年廣州樓市的熱點區域之一。廣州中原地產項目副總經理黃韜也表示，從目前的市場情況來看，珠江新城的開發目前尚未完全釋放，估計還有40%的貨量未完成開發或推出市場。據了解，近期珠江新城推出了不少新樓盤，包括保利108公館、珠光·新城御景等，接下來還將有領峰、星匯雅苑等新項目推出。而在售樓盤當中，粵海麗江花園、匯峰等項目近期也有新貨推出，保利心語花園、嘉裕君玥公館等項目也還有不少開發量，因此，今年珠江新城的供應量依然可觀。保障住房集中地成焦點金沙洲是在去年開始引起消費者關注的區域。專家表示，從去年該區域的推地情況看，不少項目將在今年動工或推貨。黎文江表示，金沙洲之所以成為普通消費者關注的熱點，主要是那里集中了多個限價房項目，如目前開始申購的保利西子灣，而接下來還會有中海、萬科的雙限項目推出，新社區的建設也逐漸完善，市民的關注度必將越來越高。他表示，今年同樣值得關注的還有蘿崗區?！疤}崗在過去一年多時間拍出了不少雙限項目，這些項目有望在今年推出?！彼J為，今年哪些區域將成為熱點，關鍵要看中小戶型項目以及雙限項目的分布情況?！斑@些項目較為集中地方，必將成為普通市民關注的對象。”看點7土地供應去年創下新高今年再推5平方公里1月8日，廣州市開年以來第一場土地拍賣創下地價新高——總價41億元、樓面地價13000元/平方米，再次刷新天河區住宅類地塊樓面地價。廣州市房管局副局長黃文波日前接受媒體采訪表示，今年廣州土地出讓面積將維持在5平方公里左右，政府正在加大土地供應力度。按照去年出臺的“穗七條”及相關政策，廣州從2007年開始，連續3年確保全市10區每年供應住宅用地5平方公里以上。經過一年時間的開閘放地之后，廣州土地供應再度攀升到新的高度。記者分析廣州國土房管局土地出讓數據發現，去年廣州十區一級土地市場共完成54宗商住用地出讓，總用地面積達到293.67萬平方米，規劃建筑面積531.45萬平方米，兩項指標同比增幅均超60%，創造了“8·31大限”以來的最高紀錄；其中，推地量排前三位的區域分別是番禺、蘿崗、花都，而天河去年沒有商住用地出讓記錄?？梢钥闯?，由于土地供應大幅向郊區傾斜，加上樓市供應結構調整，未來住宅價格將有一定的下調壓力。媒體采訪時再次重申，今年廣州土地出讓面積將維持在5平方公里左右，政府正在加大土地的供應力度?？袋c8競爭格局樓市風險凸顯中小房企或被吞并樓市向好之時，不管是大型品牌開發商還是中小型發展商，都能各得所利，互不干擾。但隨著2008年樓市環境的改變，尤其是在市場及政策風險加劇下，有關專家預測，房地產企業將經歷一次大洗牌，一些經營不善的中小發展商將面臨被品牌發展商吞并或被合并重組的命運。出局風險越來越大經緯地產項目發展及研究部副經理吳定金分析認為，2008年廣州樓市競爭將更加激烈，房地產企業將面臨前所未有的壓力，一些中小型企業可能會在競爭中被淘汰出局。吳定金分析，隨著近期樓市的不穩定，購買者的觀望情緒日益加劇，成交量不斷萎縮，這使發展商資金回籠受到抑制。尤其是一些中小型發展商，在資金有限的情況下，一旦資金不能及時回籠，將出現資金鏈中斷無法繼續經營的局面。隨著2008年大量限價房、保障房不斷推出市場，市場供應量將大大增加，在客戶需求穩定的情況下，供需日益平衡，產品和品牌都不占優勢的中小型企業將面臨前所未有的壓力。房地產分析人士韓世同則表示，2008年整體經濟形勢可能改變，一些中小型發展商一旦資金盤活不了，被淘汰出局在所難免。行業洗牌將會出現“2007年房貸新政已經扭轉了廣州樓市，給發展商以沉重的打擊。隨著2008年深圳等城市物業稅的征收，以及全國土地增值稅的征收，發展商面臨的困難將比往年更多，除了解決融資問題以外，還有土地優化及組合等各種問題。”中原地產項目部副總經理黃韜認為，對中小型發展商來說，2008年是形勢不容樂觀的一年。也有業內人士認為，在國家限制外資進入中國房地產市場的背景下，銀行又開始縮減對開發商的信貸額度，一大批開發商將面臨資金周轉困難的尷尬局面。房地產開發企業將在2008年出現一次洗牌過程，被吞并或合并重組是擺在很多實力較弱的中小型開發商面前的一個威脅?？袋c9買家心態多看樓不買房密切關注樓價走勢“樓價今年是跌是漲？”“今年該不該買房？”“現在的廣州房地產市場還有投資空間嗎？”不少市民提出了疑問。日前從市場了解到，自去年“提高第二套房貸款首付和利率”之后，廣州樓市便進入低迷狀態，盡管買家一直遲遲不出手導致開發商日子難過，但卻仍然在密切關注樓價走勢。買家密切關注樓價走勢從不少開發商處了解到，目前買家對價格非常敏感，盡管每次推出的新貨成交不多，但看樓的人卻并不比新政之前少。白云區某樓盤策劃經理透露，該盤上周推出的新貨價格有所下降，吸引了不少買家來現場，但“看得多，買得少，當天只成交了兩三套”，不少買家只是詢問“價格還會不會降”、“還會降多