房地產(chǎn)項目可行性研究分析報告（完整標(biāo)準(zhǔn)模板）第一部分項目概況分析一、項目基本情況介紹1.項目名稱介紹2.項目宗地位置介紹3.項目合作單位介紹4.承擔(dān)可行性研究的單位介紹5.項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)介紹二、項目開發(fā)企業(yè)介紹（內(nèi)容可選）1.開發(fā)企業(yè)的基本情況介紹2.開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)介紹3.開發(fā)企業(yè)的管理團(tuán)隊介紹4.開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況介紹三、項目產(chǎn)生背景第二部分項目市場調(diào)查分析一、項目投資環(huán)境分析1.政策環(huán)境分析（1）全國政策環(huán)境分析A．金融政策分析B．土地政策分析-1-（2）城市政策環(huán)境分析2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（1）全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（內(nèi)容可選）A．國民經(jīng)濟(jì)整體情況分析B．固定資產(chǎn)投資分析C．通貨膨脹分析D．消費(fèi)需求分析E．重大利好事件分析（2）城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分（內(nèi)容可選）A．城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析B．城市固定資產(chǎn)投資分析C．城市引進(jìn)外資情況分析D．城市重大經(jīng)濟(jì)項目分析E．城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程分析F．城市經(jīng)濟(jì)預(yù)測分析3.社會文化分析（1）城市自然地理情況分析（2）城市歷史文化分析（3）城市人口情況分析4.宗地現(xiàn)狀分析5.配套設(shè)施分析6.城市規(guī)劃分析-2-7.市政設(shè)施分析二、項目競爭環(huán)境分析1.房地產(chǎn)市場分析（1）全國房地產(chǎn)市場分析（2）城市房地產(chǎn)市場分析A.城市房地產(chǎn)市場分析B．城市房地產(chǎn)市場價格分析C.城市房地產(chǎn)市場供給情況分析D．城市房地產(chǎn)市場供給情況分析（A）產(chǎn)品類型的供給情況分析（B）土地供給情況分析（C）產(chǎn)品的開工咯和竣工情況分析2.板塊競爭對手分析（1）板塊范圍的界定（2）項目所在板塊情況分析（3）板塊產(chǎn)品特征分析（4）板塊間的對比分析3.樓盤競爭對手分析（內(nèi)容可選）（1）住宅開發(fā)項目的競爭對手分析（2）商業(yè)開發(fā)肥肉競爭對手分析（3）綜合開發(fā)項目的競爭對手分析三、項目客戶群分析-3-1.項目客戶群購買能力分析2.項目客戶群消費(fèi)動機(jī)分析3.項目客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析4.項目客戶群家庭人口因素分析5.項目客戶群教育水平分析6.項目客戶群考慮因素分析（1）價格因素分析（2）環(huán)境因素分析（3）產(chǎn)品類型因素分析（4）風(fēng)水因素分析四、項目SWOT分析1.項目優(yōu)勢分析2.項目劣勢分析3.項目機(jī)會分析4.項目威脅分析5.項目SWOT分析表五、項目定位分析1.項目客戶定位（1）客戶職業(yè)定位（2）客戶特征定位（3）客戶收入定位（4）客戶需求定位-4-2.項目產(chǎn)品定位（1）項目開發(fā)主題（2）項目產(chǎn)品檔次（3）項目產(chǎn)品類型（提出兩種以上方案進(jìn)行優(yōu)選）3.房地產(chǎn)項目價格定位第三部分項目規(guī)劃設(shè)計建議與進(jìn)度安排一、項目規(guī)劃設(shè)計建議1.設(shè)計依據(jù)2.設(shè)計指導(dǎo)思想3.總平面規(guī)劃建議4.建筑立面建議5.戶型設(shè)計建議6.景觀設(shè)計建議7.配套設(shè)施建議二、項目開發(fā)進(jìn)度安排1.建設(shè)周期安排2.施工進(jìn)度安排3.銷售周期安排第四部分項目費(fèi)用估算一、項目開發(fā)成本估算1.土地費(fèi)用的估算2.建筑安裝工程費(fèi)用的估算-5-3.前期工程費(fèi)用的估算4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的估算5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的估算6.開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)的估算7.其他費(fèi)用的估算8.不可預(yù)見費(fèi)用的估算二、項目開發(fā)費(fèi)用估算1.管理費(fèi)用的估算2.財務(wù)費(fèi)用的估算3.銷售費(fèi)用的估算三、編寫投資成本費(fèi)用估算表表13-1投資成本費(fèi)用估算表序號項目計算依據(jù)單價/（元/㎡）合計/萬元一開發(fā)成本1-8項之和土地費(fèi)用=土地使用出讓1土地費(fèi)用金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)+征地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用一般占到建筑安裝工程費(fèi)的3%-6%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般占到建筑安裝工程費(fèi)的15%左右4建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)可以按建筑安裝工程費(fèi)用的3%-5%進(jìn)行估算6開發(fā)期間稅費(fèi)可以用建筑安裝工程費(fèi)用的8%-15%進(jìn)行估算按實(shí)際計算也可用建筑安7其他稅費(fèi)裝工程費(fèi)用的3%進(jìn)行估算8不可預(yù)見費(fèi)1-7項的1%-3二開發(fā)費(fèi)用9-11項之和-6-9管理費(fèi)用開發(fā)成本的2%-3%10財務(wù)費(fèi)用按實(shí)際計算11銷售費(fèi)用銷售收入的3%-5%三合計四、開發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi)的計算1.與交易有關(guān)的稅費(fèi)，編寫與交易有關(guān)的稅費(fèi)表表13-2稅費(fèi)表序號交易稅費(fèi)的類別計算依據(jù)1營業(yè)稅銷售收入×5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅×7%（外資企業(yè)免征3教育費(fèi)附加營業(yè)稅×3（外資企業(yè)免征4收不一樣銷售收入×0.09%5印花稅銷售收入×0.05%（或房地產(chǎn)交易價的0.05%）6交易服務(wù)費(fèi)0.1%）合計費(fèi)，則為銷售收入×5.65%2.土地增值稅3.企業(yè)所得稅第五部分項目資金籌措1.收入估算表13-3銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目合計123N1銷售收入1.1可銷售面積1.2單位售價1.3銷售比例2經(jīng)營稅金及稅金附加2.1營業(yè)稅2.2城市維護(hù)建設(shè)稅2.3教育費(fèi)附加

表13-4借款還本付息表-7-序號項目合計1231借款還本付息1.1期初借款本息累計本金

利息1.2本期借款1.3本期應(yīng)計利息1.4本期還本1.5本期付息2借款償還資金來源2.1利潤2.2折舊費(fèi)2.3攤銷費(fèi)2.4其他還款資金第六部分項目財務(wù)評價一、盈利能力分析1.靜態(tài)盈利能力分析（1）利潤總額（簡稱利潤或稅前利潤）=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅-彌補(bǔ)虧損（2）投資利潤率（也稱投資回報率、投資收益率或總投資利潤率）=年平均利潤總額÷總投資×100%（3）投資凈利率=年平均凈利率÷總投資×100%（4）資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%100%（6）銷售凈利率=稅后利潤÷銷售收入×100%（7）銷售毛利率=（稅前利潤+開發(fā)費(fèi)用）÷銷售收入×100%-8-投資總額×100%（9）靜態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）（10）表13-5損益表（單位：萬元）序號項目合計123N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運(yùn)營成本4修理費(fèi)用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤9.3未分配利潤2.動態(tài)盈利能力分析（1）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）n())0CICOFIRRtti1(2)財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）DFNPVCICOFIRRt())ti1（3）動態(tài)投資回收期-9-D())0CICOtti1（4）現(xiàn)金流量表表13-6全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目合計123N1現(xiàn)金流量1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累積凈現(xiàn)金流量表13-7資本金現(xiàn)金流量表序號項目合計123N1現(xiàn)金流量1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6長期借款1.7短期借款1.8回收固定資產(chǎn)余值1.9回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用-10-2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累積凈現(xiàn)金流量二、清償能力分析1.借款利息÷2）×利率。2.借款償還期Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+（當(dāng)3.資產(chǎn)賭債率資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%，其中負(fù)債總額=流動負(fù)債+長期負(fù)債。4.流動比率流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債5.速動比率速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負(fù)債，速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)-存貨6.表13-8資產(chǎn)負(fù)債表序號項目合計123N1資產(chǎn)1.1流動資金--1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債2.1流動負(fù)債2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2流動資金借款2.1.3其他短期借款2.2長期借款2.2.1經(jīng)營資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款

負(fù)債小計3所有者權(quán)益3.1資本金3.2資本公積金3.3盈余公積金3.4累計未分配利潤計算指標(biāo)：1.資產(chǎn)負(fù)債率（%）2.流動比率（%）3.速動比率（%）三、資金平衡分析表13-9資金來源與運(yùn)用表序號項目合計123N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4自有資金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金-12-2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應(yīng)付利潤2.9借款本金償還2.10借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金表13-10投資計劃與資金籌措表序號項目合計123N1項目總投資1.1開發(fā)建設(shè)投資1.2經(jīng)營資金2資金籌措2.1資本金2.2借貸資金2.3預(yù)售收入2.4預(yù)租收入2.5其他收入第七部分項目不確定性分析1.敏感性分析（內(nèi)容可選）銷售價格敏感性分析、土地取得價格敏感性分析。2.臨界點(diǎn)分析（內(nèi)容可選）最低銷售價格、最高取得價格。第八部分項目方案比選當(dāng)只有一種開發(fā)方案時則不需要進(jìn)行項目方案比選第九部分項目法律及政策性風(fēng)險分析（內(nèi)容可選）1.房地產(chǎn)項目法律風(fēng)險分析（1）項目用地法律手續(xù)分析（2）項目合作方式及其風(fēng)險分析-13-2.項目政策性風(fēng)險分析3.項目其他風(fēng)險分析（1）項目市場風(fēng)險分析（2）項目經(jīng)營風(fēng)險分析（3）項目金融風(fēng)險分析（4）項目技術(shù)和自然環(huán)境風(fēng)險分析4.項目風(fēng)險控制對策第十部分項目可行性研究結(jié)論與建議這是一份借鑒了國內(nèi)幾家最著名且最成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可行性研究報告整合而成的房地產(chǎn)項目可行性研適合于土地競標(biāo)前的報價分析。1.項目產(chǎn)生背景（1）外部因素A．分析城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等。B、分析宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如：項目處在浦東，要說明浦東在傷害的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。C．分析項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房-14-（2）內(nèi)部因素意義（一般3-5項目）B．分析公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用。C．從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項開發(fā)的意義。2.項目概況（1）項目位置開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記處宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、政府辦公地、機(jī)場等）的相對位置和距離。（2）宗地現(xiàn)狀A(yù).描述四至范圍B．分析地勢平坦?fàn)顩r，注明自然標(biāo)高及與周邊地勢比較；-15-并計算因此而損失的實(shí)際用地面積；狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；E．地下情況分析，包括管線、地下電纜、暗渠、地上沒有受保護(hù)的歷史文物古跡和可利用的構(gòu)建；F．分析土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；G．地址情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。H．附圖平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。（3）項目周邊的社區(qū)配套A．周邊3000m范圍內(nèi)肥肉社區(qū)配套分析（a）交通狀況分析：公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、商自己解決；現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地-16-鐵、輕軌等交通狀況有重大影響的工程。共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)。（b）教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。（c）醫(yī)院等級和醫(yī)療水平。（d）大型購物中心，主要商業(yè)和菜市場。（f）公園。（g）銀行。（h）郵局。（I）其他。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。B．宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀3000m范圍內(nèi)的社區(qū)配套分析”（4）項目周邊環(huán)境分析（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）A.治安情況；B．空氣狀況；C．噪聲情況；物品生產(chǎn)或倉儲-17-F．周邊景觀；G．風(fēng)水情況；工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心或超市的建設(shè)等；I．其他。成本、接入的可能性）C．污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。置、距宗地距離、設(shè)計線路成本等。F．燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。G．供熱水及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。（6）規(guī)劃控制要點(diǎn)-18-道路面積；B住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；C．綜合容積率、住宅容積率；D．建筑密度；E．控高；F．綠化率；G．其他。（7）土地價格土地價格的計算方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。3.項目法律及政策性風(fēng)險分析（1）合作方式及條件注冊資本，成立時間、特殊背景等。B．合作方式：例如，一次性買斷土地、建后分房和分義務(wù)。C．付款進(jìn)度及其與拿地程序的配合。-19-D.其他合作的主要條件。E．與合作方式相關(guān)的其他法律規(guī)定。（2）土地法律性質(zhì)評估A.現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬，土地使用權(quán)歸屬，土地的用途。B．規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。（3）取得土地使用權(quán)的程序評估A．取得土地使用權(quán)的程序。B．取得土地使用權(quán)需要的工作日。C．取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件。D．取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制，即取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決。（4）土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）A.土地性質(zhì)變更的程序和理由。B.土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙。C．土地性質(zhì)變更需要的工作日。（5）政策性風(fēng)險評估間土地性質(zhì)變更受挫而造成前期投入全部或部分損失的可-20-能性判斷。（6）總體評價項目開發(fā)對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，等。4.項目區(qū)域市場調(diào)查與分析（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況分析A．區(qū)域房地產(chǎn)市場簡述買人群變化。B．區(qū)域房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)成長狀況（近年）開工量、竣工量、銷售量、供需比、平均銷售。C.區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢（2）區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征A．各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況B．各檔次產(chǎn)品的集合特征（尤其研究與本項目類似檔C．區(qū)域內(nèi)競爭樓盤狀況分析未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。-21-D.未來品類型。E．分析：本項目在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)。F．結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢；本項目所在位置的價位區(qū)間和本項目開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式；本項目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力；本項目在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題。（3）區(qū)域目標(biāo)客戶群研究A.各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客戶特征及輻射商圈范圍（建立在本品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。（4）目標(biāo)定位A.市場定位：目標(biāo)人群特征、來源區(qū)域、行業(yè)特征；B．產(chǎn)品定位。5.項目規(guī)劃設(shè)計建議（1）初步規(guī)劃設(shè)計思路A．概念設(shè)計：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點(diǎn)。B．主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是連拍別墅或屋頂-22-花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比列。C．節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。（2）規(guī)劃設(shè)計的可行性分析A．分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品時申明類斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。B．容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。D．項目周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。E．周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大-23-醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積做出判斷。G．市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制和總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特征設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，并說明如何解決。6.項目開發(fā)進(jìn)度安排（1）土地升值潛力初步評估出初步評估。（2）宗地立即開發(fā)與作為土地儲備的優(yōu)缺點(diǎn)分析（3）工程計劃城市市場和片區(qū)市場的占有率。（4）銷售計劃率，銷售計劃實(shí)現(xiàn)可行性。7.項目費(fèi)用估算（1）成本費(fèi)用估算成本加開發(fā)費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面-24-表13-11所列：表13-11成本估算表項目投資總額/萬元單位成本（元/㎡）土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本小計營銷費(fèi)用管理費(fèi)用總計（2）稅務(wù)分析A．營業(yè)稅及附加；B．所得稅；C.土地增值稅。特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的而過程是什么。8.項目資金計劃A.資金投入計劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)工程費(fèi)、建安費(fèi)、配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。B．資金回款計劃：各期銷售回款計劃。C．資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。-25-現(xiàn)先進(jìn)正流入時間、資金占用月平均額。9.項目財務(wù)評價A．財務(wù)評價的假設(shè)條件，如是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等。B．項目利潤、投資利潤率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照表13-12。表13-12項目利潤、投資利潤率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位指數(shù)（元/㎡）項目總金額/萬元銷售收入開發(fā)成本總投資銷售毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資利潤率C.項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)表13-13項目開發(fā)各期利潤表2008年20xx年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上半下半年合計

下半年上半下半年上半年年年結(jié)算面積/㎡單位利潤/（元/㎡）利潤/萬元10.項目敏感性分析參照以上內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。A.成本變動時各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比比較，如：-26-表13-14經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨成本變動表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本×預(yù)測成本預(yù)測成本×預(yù)測成本×

90%110%120%總投資銷售毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資利潤率B.售價變動時各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：表13-15經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨售價變動表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本×預(yù)測成本預(yù)測成本×預(yù)測成本×90%110%120%營業(yè)額銷售毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資利潤率C．容積率變動時各項指標(biāo)的變化表13-16各項指標(biāo)隨容積率變動表主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4多高層比-27-營業(yè)額總投資銷售毛利率稅后利潤銷售凈利率總投資利潤率11.項目管理資源配置（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置置。（2）人力資源需求（3）人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、12.項目綜合分析與建議（1）優(yōu)勢營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（2）劣勢-28-營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（3）機(jī)會面論述。（4）結(jié)論和建議13.項目競拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題（1）主要指標(biāo)測算表13-17投資收益分析表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2MA+nM樓面地價總投資銷售毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資利潤率注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有地價則A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。-29-C．根據(jù)需要可增加如下測算：表13-18增加測算指標(biāo)銷售凈利率總投資最高樓地面地價最高總地價R1R2R3注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資利潤率等。（2）競爭對手分析A.主要背景，控股股東情況。C.資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本。D.操作水平，主要開發(fā)的項目。否志在必得。（3）制定策略A．分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時的地價。10%時可接受的地價或在可接受的地價，最終確定最高競價和投標(biāo)價。C．把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)或開發(fā)權(quán)的原則。（4）資金籌措-30-協(xié)議。14.在心城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容（1）在市場分析部分中增加當(dāng)?shù)厣唐贩孔≌袌隹傮w狀況A．分析該城市最近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。量、竣工量、銷