“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告深圳市世璜投資有限公司2005年10月21日目錄總論。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1項目概述………………….1項目實施計劃概述……….1項目可行性研究結論…………………….2汽車產業分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2產業市場規模…………….2汽車需求預測…………….3汽車需求結構與轎車需求量預測……….4區域市場狀況與需求預測。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6主要城市的市場需求狀況……………….6福建省汽車市場狀況…………………….7龍巖市場狀況…………….7汽車銷售模式分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10汽車行業銷售的模式及其變化………….10銷售市場概況…………….12（1）、廣州汽車銷售市場概況…………..12（2）、東莞汽車銷售市場概況…………..14（3）、深圳汽車銷售市場概況…………..15汽車相關產業分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。18相關產業簡要分析……….18龍巖市場規模預測……….19項目實施方案。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。20項目選址及周邊狀況…………………….20項目實施初步計劃……….21項目實施進度安排……….23項目戰略構想與組織安排……………….23項目SWOT分析……………25項目經濟效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。27基本指標………………….27建安成本估計…………….28銷售與租金收入估算…………………….28投資估算………………….29債務償還計劃…………….30損益估算………………….31現金流量估算…………….33社會效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。33對社會投資、產值、稅收的影響……….33對就業的影響…………….34對產業結構的影響……….34對生態環境的影響……….34項目風險評價。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。35宏觀政策風險…………….35城市規劃風險…………….36市場競爭風險…………….36項目財務風險…………….36招商運作風險…………….37項目自我評價。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。38項目用地對報告結論的影響…………….38項目實施方案對報告結論的影響……….38項目經營模式對報告結論的影響………..39本報告的應用說明………..39“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告一．總論1．項目概述“龍巖國際汽車城”項目是由深圳市世璜投資有限公司發起的，與國內外知名汽車銷售運營商、國內外知名汽車服務商共同打造的具有國際領先水準的汽車城項目。項目把握目前汽車產業快速發展的時機，緊抓龍巖汽車銷售市場的市場空隙，選擇項目實施的有利位置，將快速改變龍巖汽車銷售市場的格局，并形成區域市場的壟斷格局，形成進入壁壘。在項目運作中，我方定位為：在近期不參與汽車產業的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過汽車商業物業經營而非產業經營來實現項目的合理回報。2．項目實施計劃概述該項目擬選址于福建省龍巖市經濟技術開發區，面積460畝，地塊特點表現為：①地塊地理位置較好，但片區尚未啟動；②交通優越，有適合本項目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項目的大面積需求；④本區域人流、客流、商流欠缺，將會加大項目的宣傳難度。項目規劃設立4S專賣區、新車會展區、二手車交易區、購車綜合服務區、汽車服務區、汽車配件市場、汽車超市、摩托車交易區、市場綜合區、汽車文化區等多個區域，規劃建筑面積26.4萬m2，其中鋼結構建筑面積為8.5萬m2，混凝土結構為17.9萬m2。初步的經營模式設定為：一期以4S專賣區開始啟動，方式是進行土地產權式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進行各功能區域的建設，物業以出租方式進行。項目建設期周期預計為2.5年，項目在2008年5月預計可以全部啟動。3．項目可行性研究結論靜態投資回收期N=6.13年，動態投資回收期N=14.45.年。項目從2008年開始進入回收期，2008年預計實現收入843.60萬元，項目到2021年后產生穩定的收益，年凈利潤達3267.34萬元，投資利潤率達10.11%。如果稅后利潤和折舊攤銷全部用于償還債務，到2011年底，債務全部償還，償還債務的年限從2006年開始計為6年。本項目能夠產生巨大的社會效益。項目的風險和不確定性主要體現為拿地、市場競爭和財務風險。

二．汽車產業分析⒈產業市場規模2004年我國人均GDP突破10000元人民幣，國際經驗表明，當人均GDP在1000美元左右時，轎車開始進入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產階層普及，從而導致社會消費結構和消費理念發生深刻變化。在我國，由于人口規模巨大，2004年總戶數達3.51億戶，即使有5%的家庭（高收入階層）購買轎車，其總消費量便達1750萬輛，按城鎮人口的5%計算，消費量也可達660萬輛，而實際上目前城鎮10%以上的家庭擁有消費經濟型轎車的能力，按10%算，轎車消費量可達1300萬輛，這可以認為是當前擁有實際購買力的轎車需求量。據國家統計局資料，2004年私人轎車僅為669.85萬輛，到目前為止，估計全國轎車保有量當前仍不足1100萬輛，即短期消費潛能還有500－600萬輛未得到釋放。這一短期的巨大消費潛能之所以未得到有效釋放，主要是受過去高關稅所造成高價格、消費環境不佳及其他限制消費的政策等的影響。在日益寬松的消費政策（降低汽車消費稅、銀行不斷增加消費信貸規模、采取靈活多樣的付款方式）作用下，以及入世后國家大幅度降低關稅的刺激下，從2002年開始汽車特別是經濟型轎車消費出現了“井噴”行情，汽車消費需求得到了初步的集中釋放。商務部最近的一份報告認為，今年我國汽車產量將超過500萬輛，其中約一半是轎車。這將使中國汽車產量連續4年每年上一個百萬級臺階。這一增長速度在世界各國前所未有。最近一家媒體對中國汽車市場做出了這樣的評價：“能與美國這個全球第一大汽車王國相匹敵的汽車市場，除了中國以外，今后不可能再出現第二個！”2．汽車需求預測在需求方面，支撐汽車產業進入持續高增長的因素有兩個：一個是長期被壓抑的巨大即期消費潛能亟待釋放，另一個是隨著人均收入的繼續快速增長和消費環境的逐步改善，人們生活方式正在發生巨大變化，從而導致城鄉居民對汽車消費需求的不斷增加。

無論是從短期角度看，還是從長期角度看，我國汽車特別是轎車的消費潛能巨大。正如前面粗略估計的，我國長期累積的短期性轎車消費需求至少有500－600萬輛，這相當于目前全社會轎車的保有量。這些需求都是有購買力支撐的，只是由于價格問題、汽車消費和使用政策上的問題而一時沒有轉化為現實購買力。即期的消費需求到底有多大？對這一測算有一點需要說明，我們是以韓國和日本這些與我國人口密度均較大的相似國家作為參照系的，因此，其千人擁有汽車數明顯偏低，一方面是由于東亞國家人均土地占有量小，汽車消費受道路等基礎設施短缺的限制，在同樣發展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國在發展小轎車上最初是為了滿足國際市場，努力擴大出口，而對國內汽車消費采取抑制政策，這后一點與我國極其相似。如日本人均GDP在1965年接近1000美元，千人擁有小汽車為7.1輛，韓國1986年人均GDP達2300美元，千人擁有小汽車為16輛，到1989年，韓國人均GDP接近4000美元，千人擁有小汽車達36.7。由此而推算出的即期消費需求見表1。表1對當前小汽車即期消費需求的估算地區人口數（萬人）2004年人均GDP（美元）2005年人均GDP

（美元）千人擁有小汽車數

（輛）有購買力小汽車潛在需求（萬輛）上海1352668073566790.58北京1492430047303949.24天津1023358639453636.83浙江47193000330030141.57廣東83032380261818149.54江蘇74322350258517126.34福建3511207722851656.18遼寧4217194621401459.04山東91802037224015137.70黑龍江3816140315441141.98河北6808100611101066.99新疆18769551050815.01湖北60169431040847.80吉林2708131914501027.08其他地區67535一般＜900一般＜10005330.79全國1299888939651377.39

注：2004年一些地區人均GDP不足1000美元，但2005年達1000美元，所有數據按年增長10%計算。表1測算結果表明，按最保守的估計，我國當前已有購買力支持的即期汽車總消費量為1377.39萬輛，說明短期內有500多萬輛的私人小汽車消費需求等待釋放，那么，估計要3－4年才能將歷史上累積的汽車消費潛能釋放完，因此，僅憑這一項因素就能使汽車消費保持20－30%的增長率。3．汽車需求結構與轎車需求量預測當前汽車需求和供給的長期轉折點正在形成，即汽車產業正在進入中期穩定高增長階段。汽車需求高增長態勢的確立及結構上出現的新變化，標志著我國汽車消費進入到一個新的階段。2004年國產汽車總銷量達到504萬輛，比上年433萬輛增長16%，其中轎車227萬輛，比上年192萬輛增長18%；快速增長的汽車銷量使得汽車需求結構和汽車擁有量的結構都在發生新的變化。這為汽車行業的進一步高增長奠定了重要基礎。2005年，國產汽車總銷量將達到564萬輛，比上年增長12%，其中轎車264萬輛，比上年增長16%。幾年來特別是進入2004年以后，我國轎車銷售量占汽車總銷售量的比例不斷提高。2004年是汽車消費結構發生重要變化的一個轉折點。以前轎車在整車銷售中的比重大約占三分之一的份額，2004年轎車在三大車型（載貨汽車、公路客車和轎車）中的比重首次突破了40%大關，打破了三大車型三分天下的局面，這可以說是一種歷史性的突破。在國外，轎車銷售在三大車型中占有絕對優勢，一般占75%以上的份額，而過去我國轎車所占比重嚴重偏低。有專家指出，突破40%，意味著中國的汽車消費開始從生產資料型向消費型轉化的開始，并意味著我國人民生活水平有望發生實質性變化。家用轎車作為新的大眾消費品，正在為中國經濟增長注入新的動力，并將從根本上改變中國人的生活，改變中國經濟的結構。我國長期內汽車需求潛力極大，目前已成為世界新增汽車消費量第二大市場，不久將會變成第一大市場。假設我國到2010年千人擁有轎車達到韓國1986年的水平，那么，按屆時人口達14億規模算，我國轎車擁有量可望達到2240萬輛，這將是1997年(317萬輛)的7.07倍，年均增長率將達到16.23%，即年均新增轎車量將為147.93萬輛，再加上有30%左右的汽車更新需求，實際年均轎車消費量為192萬輛，現在看來這一預測不僅可以實現，甚至還應更樂觀一些。“十五”年均轎車消費量將達150萬輛，“十一五”則可提高到250萬輛左右。表2對2005年及2010年我國城鎮家庭汽車消費增長的預測項目\年份199019971998200020052010交通通訊比重（%）3.175.565.946.618.3610.00其中汽車總保有量（萬輛）551.361219.091319.301538.482260.533983.83私人汽車保有量比重（萬輛）81.62358.36423.70512.681127.052578.42小汽車保有量（萬輛）108.00317.00348.70421.93969.712218.46千人擁有小汽車量（輛）0.942.542.793.327.0316.00注：2000年及以后都是預測值，實際2000年汽車保有量為1608萬輛，其預測值偏低4.32%。資料來源：中國宏觀經濟與行業景氣預測課題組三．區域市場狀況與需求預測⒈主要城市的市場需求狀況據國家統計局公布的數據顯示，2004年國內大城市的私車擁有量繼續保持大幅增長的趨勢。截至2004年底，在全國十大城市的私家汽車擁有量排名見表3。表3

2004年度全國十大地區及十大城市私人擁有量排名表

單位：萬輛排序地區私人汽車擁有量城市私人汽車擁有量1廣

東200.13北京129.82河

北63.44廣州25.553北

京62.41成都23.34山

東47.37天津23.215四

川52.58深圳25.336河

南41.53上海33.527云

南40.15重慶18.148遼

寧38.52沈陽9.539山

西39.26杭州23.3010湖

南39.26南京12.15

資料來源：中國宏觀經濟與行業景氣預測課題組2004年北京擁有私人轎車接近129.8萬輛，搖搖領先于全國其他地區。

廣東、浙江、上海等發達地區轎車進入家庭的步伐也大大加快，如2005年上半年廣東省主要大中型汽車貿易市場的汽車銷售額達到了60.67億元，比上年同期增長43.7%，而城鎮居民每百戶家庭擁有汽車的數量也達到了2.94臺，同比增長了47.7%；盡管上海仍是中國限制私人消費最嚴厲的城市，但這種格局正在悄悄變化，截至2004年底，上海私家車的數量也已經超過了33.52萬輛，比2003年增加了3.75萬多輛，且參加私家車牌照拍賣的人數在逐月增多，表明汽車消費日趨活躍。

《中國汽車流通月報》表明，2005年全國轎車的私人購車比例已經達到59%，1～6月的平均值為59.25%，私人購買轎車比例最高的月份達到68%。這些數據均表明，我國轎車消費的主體開始發生了轉折性變化，即以私人消費為主，且比重在不斷提高。從消費種類來看，私人消費主要集中在普通級轎車、微型轎車和中高級轎車，中級轎車私人消費比例最低，但也接近50%。2、福建省汽車市場狀況福建省地處中國東南沿海，近三年來，福建汽車市場進入了快速發展軌道，年度市場需求量超過10萬輛。2003年度全省新車掛牌數達到101675輛，全省民用汽車保有量達到52.08萬輛，全省機動車保有量達到330萬輛。根據測算預計福建2004年度民用汽車保有量達到62.1萬輛，年度凈增加汽車超過10萬輛。預計2005年福建汽車市場增長率在18%左右，年需求量會在11萬輛以上。2004年度全省民用汽車保有量達到52.08萬輛，較1995年年末8年來凈增加車輛42.1萬輛，民用汽車保有量由1995年位居全國第23位提升到2003年居全國第20位，在華東位居第6位。福建汽車市場具有四大特點:第一，福建省東部沿海地區經濟發達，汽車保有量高；西部山區經濟欠發展，汽車保有量低，東西部差距大。在全省九個設區市中，東部福州、泉州、廈門三市汽車保有量40.92萬輛，占全省66%；寧德、漳州、三明、南平、龍巖、莆田6市地民用汽車保有量21.08萬輛，占34%。第二，福建私人汽車發展快。2004年度新注冊汽車28.78萬輛，同比增長26.26%，較2003年全省凈增加私車5.95萬輛。私車發展速度高于汽車市場發展速度5個百分點。第三，2004年福建汽車市場運行前高后低。根據測算，上半年占總量的52%，下半年占48%，使汽車市場走向理性發展階段。每年平均增長速度18%左右。第四，2004年度福建汽車市場客貨車比重繼續擴大。根據測算客車占總保有量的58%，貨車占總保有量的42%。客車(含轎車)高于貨車16個百分點，客車(含轎車)是汽車市場的主力軍。3．龍巖市場狀況（1）基本情況龍巖市作為全省九個重要城市，經濟發展快，生活水平高已經成為不爭的事實，私人購車已經成為龍巖市市民消費的第二大支出，且汽車消費檔次迅速提高。據龍巖市國稅局車購辦統計，今年１至５月全市汽車總申報納稅4729輛（其中國產汽車4686輛，進口汽車106輛），比去年同期增長20％。共征收汽車稅額4252萬元，同比增長16％。

（2）龍巖市汽車產業市場調查及分析我們將分從4S專營店、一手車交易市場、二手車交易市場、汽配市場、汽車維修市場、配套服務市場等幾個方面對龍巖汽車產業進行分析。①、龍巖市現有4S店a．上海通用別克：地址：高速公路出口處（龍巖大道邊）距中心城市3公里投資規模：占地10畝，約投資1000萬元場地歸屬：屬村自用地（政府返回給村里的返還用地，有土地證、建設用地），但規劃不是商業用途，該地塊屬臨時建筑。經營狀況：年銷售量600輛以上，經營狀況良好。b、一汽大眾、上海大眾：地址：龍門鎮高速公路出口處，319國道邊、距城中心8公里投資規模：占地15畝，約投資1500萬元。場地歸屬：沿路20米，屬有土地證商住用地，規劃不是4S店，屬臨時建筑.經營狀況：年銷售量800輛以上，經營狀況良好。c、廣本：地址：東城方向，通往漳平市（縣級市）的路上，不屬主街道，周圍沒有店面，亦不在國、省道上，位置較差，距城市中心2公里.投資規模：占地10畝，約投資1000萬元場地歸屬：規劃局批準的4S店經營狀況：經營狀況良好。②、龍巖市一手車交易市場情況目前龍巖市主要的一手車交易市場主要集中在三個區域，一是距城比較近的龍騰路，有20家左右，二是龍門謝洋大洋路段319國道，有20多家，三是龍門鎮新街，319國道，有20多家。除新南方汽貿是自購物業外，其余都是租賃物業進行經營，大約店面租金每平方25元/月，投資在20萬左右.龍巖大部分經銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車的低級、不規范的經營狀態，這些賣場甚至被戲稱為汽車小賣部。這種規模過小，分布散亂、操作不規范的汽車市場經營狀況，越來越與現代化城市的發展、先進的汽車營銷方式不符。這種極為不專業的市場將被規模化、規范化經營所代替。③、龍巖市二手車交易市場情況從路邊擺滿的待售的二手車來看,我們不難想象龍巖二手車市場的火爆程度.但火爆的同時,我們也不難看出這些利用一些租賃的臨時用地進行擺放,甚至占道經營的雜貨鋪般的二手車交易店,與這個城市如此的不和諧.二手車交易市場市場主要集中在龍騰路、大洋路段與汽車銷售市場相鄰的幾個區域。④、龍巖市汽配市場經營情況龍巖的汽配沒有專門的市場，大型汽車配件一般在曹溪、龍門鎮319國道周邊，周圍一般是大車維修廠，小型汽車的主要在城里和大洋路段，大車配件多于小車配件，因小車配件（特別是進口配件），主要由廣州供貨，很多配件由修理廠直接向廣州配件市場進貨，配件市場的場地大都是沿路臨時用地店面，經營者向店主租賃⑤、汽車維修市場由于私家車消費者對專業汽車知識了解甚少，車子稍有毛病，就求助于維修店，甚至日常維護也不知從何下手而要找人代做。而消費者對于專業汽車維修部門的意見和服務質量也極為重視。這樣，維修行業便與汽車市場同步壯大，形成龐大的汽車維修市場。據龍巖市交通局營運處統計，近年龍巖市的汽車維修企業每年以15%的速度遞增。目前全市大大小小的維修企業達292家，其中新羅區就有169家，從業人員達3800多人。全市年維修產值(包括維修配件等)約8000余萬元。⑥、配套服務市場汽車可謂“七分養三分修”，在私家車大發展中，從修理業中逐漸衍生分離出來汽車美容業，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在龍巖市區內的汽車美容店、汽車精品店已發展到50余家。洗車、打蠟、貼防爆膜……汽車美容店生意火熱得令人眼紅。（3）發展預測按照前面的分析預測方法，可以對龍巖未來幾年（至2010年）的各相關指標進行預測，GDP增長率、人口增長率、小車銷售增長率是預測值，根據這些預測值，可以對未來幾年龍巖汽車銷售市場進行一個大致的判斷，也為本項目所創造的產值進行一個定量的判斷。表4龍巖地區未來汽車銷售預測年份GDP預測增長率GDP（億元）預測人口增長常住人口預測小車銷售增長率當年小車銷售數（萬臺）截止當年小車保有量千人擁有小車數04年10.7%348.281.94%272.490.9518.3405年10%383.791.94%277.7820%1.086.0821.8806年10%422.171.94%283.1715%1.247.3225.8507年10%464.381.94%288.6615%1.428.7430.2708年10%510.821.94%294.2615%1.6410.3835.2709年10%561.901.94%299.9710%1.8012.1840.6010年10%618.101.94%305.7910%1.9814.1646.30四．汽車銷售模式分析1．汽車行業銷售的模式及其變化根據我們的調研和資料查閱，目前汽車行業的銷售模式分品牌代理4S店或3S店，汽車銷售公司（多個品牌的代理），汽車專業市場（品牌店和銷售公司的結合），另外，歐洲最近通過立法對汽車專營銷售的進行了重新規定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產品。表5轎車銷售模式分析模式代表特點優勢劣勢獨立專賣店4S店3S店統一的形象與服務，廠家占強勢地位得到廠家更直接的支持、投資小獨立的店會增加消費者的搜尋成本汽車銷售公司廣物汽貿多種品牌的代理，銷售商更注重自身的品牌建設多種品牌銷售的靈活性，能回避風險大而全的模式不利于復制，跨區域擴張難度加大，投資大汽車銷售連鎖店廣物汽貿同一品牌或同一銷售公司的多地域連鎖經營，銷售商的力量加強生產廠家和銷售商對每家連鎖店的強有力支持跨區域的連鎖店需要更強大的支持和管理、投資大汽車專業市場龍崗汽車交易中心提供大面積的汽車交易場所，集合了多家品牌店和銷售公司產生了集聚效應，使消費者受益更多銷售商的成本增加汽車專業市場本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業市場的客戶是前面三種銷售商，其本質是商業地產商和商業物業管理者，通過為汽車銷售商提供統一銷售的平臺而收取租金收益和管理費用；同時，利用專業市場的產業相關性整合汽車相關產業，并向日用消費、休閑等領域延伸，以實現商業的最大價值。2004年末，全國擁有年成交額億元及以上的機動車交易市場（以下簡稱億元機動車市場）118個，比2003年增加10家；成交額達1368億元，比上年增長43%；零售額達399億元，占成交額的43.8%，增長55.3%。機動車交易市場成交額超過20億元的有10家,比上年增加4家；10—20億元的有13家，比上年增加7家；5—10億元的有21家，比上年增加6家。長春市汽車中心批發市場是全國唯一一家年成交額100億元以上的機動車交易市場，2002年成交額突破150億大關，營業面積達18.8萬平米，居全國首位。山東汽車城和大連保稅區國際車城市場的營業面積也達10萬平米以上。2004年，機動車交易市場的攤位為10810個，雖比去年減少了1500余個，但營業面積卻增長了9.7%，平均攤位營業面積增長25.1%。平均攤位營業額達843.7萬元，比上年增長63%，平均每平米創造營業額4.3萬元，增長30.3%。2004年，東部地區有億元機動車交易市場64家，比上年增加12家，占全部億元機動車交易市場的65.3%；中部地區有22家，比上年減少3家，占22.4%；西部地區有12家，比上年增加1家，占12.2%。從成交額看，東部地區億元機動車交易市場成交額達542.2億元，比上年增長51.4%，高于全國8個多百分點；中部地區增長30.3%；西部地區增長38.3%。35個大城市有億元機動車交易市場61家，比上年增加11家，占全部億元機動車交易市場的65.3%；成交額達732.5億元，比上年增長43.5%。中國汽車自2002年才正式進入民用消費時代，其汽車銷售的模式在這幾年發生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統天下逐步轉變為以民間投資為主、以分散的零售店逐步向專業市場和連鎖店形式轉變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強的競爭能力，同時，專業的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進入更加理性和買方市場的年代。2．銷售市場概況由于龍巖市的大型集中式汽車交易市場尚屬于空白,我們就集中對廣州、深圳、東莞三地的大型集中式汽車交易市場進行了調研，調研的情況匯總如下。（1）廣州汽車銷售市場概況目前廣州市的汽車經銷商共有300多家，面積1萬m2以上的已建或在建汽車市場則有20多家。到這些在建市場完工之時，加上現在已經建好的300萬m2以上的汽車市場，廣州汽車市場的總面積將達500萬m2以上。廣東汽車交易市場、廣州汽車博覽中心、廣州華南汽貿廣場、廣州名車城、廣州汽車市場等是6個較大的交易市場，總交易面積40萬m2，其中綜合性汽車交易市場（含新、舊車交易、過戶、辦證等綜合性服務業務）2家。廣東汽車交易市場和華南汽貿交易市場，這兩家是目前全省最大的交易龍頭市場。另外，已批準在建或正在籌建的較大的交易市場3家，總建筑面積在80萬m2以上。另外，還有大量的沒有進入專業市場的品牌店，形成了廣州最大的汽車商自發聚集區——黃石東路，有幾十家品牌商。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務有限公司。下面對我們實地考察過的廣東汽車市場和廣州汽車博覽中心進行重點介紹。表6廣東汽車交易市場及運營商介紹名稱廣東汽車交易市場地址廣州市機場北路410號面積7萬m2投資主體廣東物資集團汽車貿易公司運作機構廣東物資集團汽車貿易公司經營項目汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修經營方法自有物業、多家汽車品牌經營權配套設施展覽廳、室外自選車場配套部門檢測、汽車信貸、保險、銀行投資目標要建立汽車銷售的連鎖經營模式，打造廣東省連鎖經營龍頭企業業務狀況廣東汽車交易市場經銷國內外汽車150多個品種型號，2004年汽車銷售額達到60億元，是廣物汽貿的銷售主力；這里的廣東舊機動車交易中心號稱全國最大的二手車交易機構；廣物汽貿自１９９７年以來，共銷售汽車２５萬輛，銷售總收入２７０億元。從１９９９年開始引入汽車連鎖經營模式，截止2005年8月，連鎖網絡已達８０多家，覆蓋全省和省外部分地區。銷售額在廣東省市場占有率約為２５％，在廣州地區市場占有率為４３．２％。目前廣物汽貿正在珠三角、福州、廈門、南寧、武漢、南京、重慶、成都等汽車消費重點城市選擇合適企業進行收購，擴充全資或控股連鎖店，2005年底直營連鎖店將超過３５家；另一方面，積極吸收條件具備的企業加盟，通過低成本策略加快擴張。同時，還計劃２００5年在香港設立第一家直營連鎖，并陸續完成在澳門、東南亞國家的布點，而且將逐步引入國際著名汽車經銷商或汽車生產商入資連鎖企業，加快企業的國際化進程。此外，2005年底，廣物汽貿還要把所有連鎖店統一聯網，明年擴展到整個供應鏈和服務鏈管理，將上下游企業有機連接，建起一個“網上汽車商城”。廣物汽貿配送中心擁有汽車中轉庫２萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運車８輛，其它各類載貨車１００多輛。去年向各分店年配送總量已達２．８萬輛，金額４２億元。到２００３年底，整個廣物汽貿連鎖店將達１５０家左右，屆時每年銷售、配送汽車可達１１０萬輛。表7廣州汽車博覽中心（AEC）簡介名稱廣州汽車博覽中心（AEC）地址廣州天河北路163號面積4萬m2投資主體AEC集團運作機構AEC集團經營項目汽車批發和零售、二手車代理、汽車維修、汽配貿易、汽車美容裝璜、汽車租賃經營方法自有物業、多家汽車品牌經營權、部分物業出租給專賣店配套設施車輛檢測、科教博覽、汽車俱樂部、售后服務、汽車展示展銷、汽車網站、汽車信息服務、電子商務、物業租賃、物流倉儲、汽車職業技能培訓與資格認定配套部門檢測、汽車信貸、保險、銀行投資目標要成為“永不落幕的汽車博覽會”、“汽車大觀園”業務及公司狀況廠商授權:1個華南區域的配件供應中心、15個4S品牌專賣店、6個汽車銷售總代理、9個汽車特許經銷、6個汽車銷售一級代理、眾多汽車銷售二級代理；應用"一站式"購物的連鎖經營模式，賣場提供近3萬種汽車配件、裝飾用品、加裝用品、維護美容產品等品項，公司計劃3年內在中國開發40家大型連鎖汽車超市。博覽中心主展場總營業面積為80000m2，其中：40000m2的汽車銷售展廳、20000平方米的售后服務站和零配件中心、20000平方米的整車倉庫；廣州汽車博覽中心成立于1998年10月，為民營企業，注冊資本人民幣5000萬元。AEC汽車集團實行汽車集團式管理、集汽車銷售、零配件供應、售后服務、美容裝潢、汽車租賃、物流配送、汽車文化和信息交流等為一體的大型綜合性企業。AEC汽車集團主要由廣州汽車博覽中心和AEC汽車城（廣州發展汽車城有限公司）組成。其中，廣州汽車博覽中心位于廣州商業繁華的天河北路，已成功運作6年，2004年實現銷售收入58億元。AEC汽車城是廣州計委立項，廣州政府重點扶持的汽車流通領域的大型項目，項目總投資近10億元人民幣。目前AEC汽車集團的車主會員擁有量為10萬多名。集團年汽車維修數量近8萬量。年配件采購量達3.5億元人民幣。從我們對廣州上述兩家交易市場的現場調研來看，有幾個特點值得注意：①兩家公司分別為國有企業和民營企業，都取得了多家品牌的代理和專賣權，而整個廣州的市場也是國資和民資各占一半；②集物業經營和汽車銷售于一體，經營成本有優勢；③由于汽車行業的火熱，使得商家具有強烈的擴張意識和動作，并取得不錯的效績；④目前這種擴張模式占據了廣州汽車銷售的重要市場，并有擴大市場的趨勢。以上幾家專業市場具有項目投資商和汽車銷售商的雙重身份，與本項目中汽車市場的概念存在本質區別。這說明廣州的汽車銷售市場的專業化分工沒有實現分離，但這種集多種身份于一身的模式在目前的市場上顯示出了較強的競爭力。廣州規劃新建設的三個集產、供、銷于一體的大型汽車工業城項目將會使目前的市場格局發生一定變化。（2）東莞汽車銷售市場概況東莞目前的汽車銷售主要以專賣店的形式存在，在莞樟路已經形成了汽車商的自發聚集區，多達幾十家，包括了轎車和卡車銷售。目前，東莞國際汽車城項目已經進入招商尾期，有31家品牌銷售商進駐，還有三個場所正在招，具體指標和招商方案如下表。表8東莞國際汽車貿易城招商方案名稱東莞國際汽車貿易城地址莞樟路邊面積1300畝（86萬m2）投資主體寮步鎮政府運作機構寮步鎮汽車交易中心籌建辦公室經營項目汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、美容裝飾、信息研討等經營方法土地的轉讓、出租以及物業的租賃配套設施展覽廳、試車道、會議室、賽車場、休閑場所部門設置車管、檢測、路橋、稅務、工商、海關、公安、保險、銀行經營意念享受汽車文化、品味生活真諦投資目標以汽車銷售為主體，引領汽車消費時尚潮流，集銷售、休閑、觀光為一體，建成華南地區最大的汽車銷售中心招商優惠方案汽車城內成立客戶服務中心，為經營戶提供全方位服務，使經營戶在汽車城內就可以辦理任何與政府部門相關的事務。入城經營戶可以掛靠國際汽車貿易城牌照，也可以由汽車城辦理獨立經營牌照。汽車城內設有車管、路橋、稅務、工商、海關、公安、保險、銀行等部門，在城內可以享受汽車上牌一條龍服務。五月底前簽訂入城經營合同的，可以享受地價（35萬元/畝）的8折（即28萬元/畝）優惠（限20畝以內），土地使用性質為商業用地，使用年限按國家政策執行。簽合同時即付首期30%，三個月內再付30%，其余的一年內付清。從交付土地使用之日起算，四個月內要建起品牌店。五月底前以租地形式簽訂入城經營合同的，可享受頭一年每月5元/平方米租金的8折（即4元/m2）優惠（限20畝以內），租賃期為10年，前5年每年遞增0.5元/m2，從第6年開始，每年遞增1元/m2。簽合同時即付頭年租金，以后每年初交付當年租金。從交付土地使用之日起算，四個月內要建起品牌店。五月底前簽訂合同的經營戶可免收鎮級管理費三年。汽車城免費提供10畝土地，用作建立汽車行業協會俱樂部（使用期為40年）。汽車城設立特別貢獻獎，對在城內有一定規模的著名品牌店，其銷售額較大的經營戶給予物質獎勵。備注：上面所述4、5、6點只適用于“3S”或“4S”專賣店的汽車經營戶。通過對現場調研，我們認為此項目具有以下幾個特點：①面積大、項目起點高、規劃合理，不同的功能進行了分區；②政府部門是投資主體，將得到各級政府和相關部門的大力支持；③土地按商業用地出讓，有40年產權，且價格適中（525元/M2），出租的租金也較低，吸引了眾多的銷售商進駐；④只提供場地，降低了項目總投資額，分散了項目風險。東莞的汽車銷售正在進入一個高速發展的時代，目前每月新上牌數達到了10000輛，汽車銷售市場規模超過了133億元，本項目高起點啟動將使東莞的汽車銷售市場結構發生深刻變化。（3）深圳汽車銷售市場概況深圳汽車銷售市場成長與深圳汽車銷售的發展密切相關，特別是近年來汽車銷售出現前所未有的火爆場面，各種品牌店、專業市場、銷售聚集區等都得到了快速成長，下表是深圳地區成規模汽車交易市場的概況。表9深圳汽車交易市場概況專業市場名稱面積業務范圍地址備注聯合華鵬汽車交易中心11萬m2汽車品牌銷售汽車裝飾精品香蜜湖商圈水上樂園北面提供專業交易場所的運營商奧特城2萬多m2汽車銷售展銷、汽車零配件羅湖紅嶺北路與桃園路交匯處產權式銷售（50年）水上樂園汽車專業市場3萬m2汽車銷售香蜜湖水上樂園物業租賃大富汽車交易廣場8萬m2汽車銷售竹子林農林路和僑香路交匯處物業租賃東都龍崗汽車交易中心8.65萬m2汽車銷售龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處土地租賃華南汽車交易中心6萬m2汽車銷售深圳市寶安北路人才大市場對面物業租賃中海汽車展銷專業市場5萬m2汽車銷售紅荔路與香蜜湖路交匯處物業租賃汽車博覽中心4萬m2汽車用品城北環大道（銀湖路口三九機電大廈）自有物業自有經營深港汽車城1.5萬m2汽車銷售福田汽車站旁華鵬汽車交易廣場汽車銷售深圳市僑香路臨時場所、出租東益華鵬汽車交易廣場羅湖區延芳路汽車大世界香梅路臨時場所、出租元瑞汽車專業市場香蜜湖水上樂園西側寶安汽車交易市場寶安大道新城段西鄉聯信汽車廣場西鄉前進路此外，布吉擬建設“南嶺國際汽車城”項目，整個汽車交易中心規模將達到30萬平方米，集國產與進口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時配備長達2公里的專用試車跑道、多功能展覽館、銀行、保險、公證、上牌聯合辦公大廳等“一條龍”服務設施，提高購車速度，讓購車人享受“一站式服務”，并將在整車銷售外發展汽車美容、配件供應等服務，計劃成為名副其實的“汽車一條街”。我們實地考察了龍崗汽車交易中心，根據開發商的規劃，其各項指標和計劃如下表所示。表10龍崗汽車交易中心概況地址龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處面積規劃三期共180萬m2投資主體龍崗區國土局、龍崗區政府、和坳村委、東都實業運作機構東都實業經營項目汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、汽車物流、汽車文化及配套餐飲、酒店、別墅區經營方法土地出租規劃設施汽車展覽中心、新車展銷市場、汽車交易大廈、汽配交易廣場、汽車文化公園、五星級酒店及別墅區、汽車裝修精品美容一條街、汽車檢測及上牌點、市場管理中心、飲食美食街部門設置車管、檢測、稅務、工商、海關、公安、保險、銀行經營意念現代化、園林式、人性化的賞車、購車理想樂園投資目標中國一流的永久性汽車交易市場和汽車物流中心項目發展狀況此項目定位于龍崗汽車銷售市場，并吸引深圳市內部分消費者；此項目被政府確認為重大建設項目，獲得各項優惠政策支持；總投資20億元，一期投資1.5億元，建設面積8.6萬平方米；二期投資4.5億元，建設面積39.4萬m2；三期投資14億元，建設面積132萬m2；項目一期從2000年開始啟動，2001年開始招商，2002年底一期全部招商完畢；項目規劃區域分為：汽車及配件交易區、汽車保稅區（進口汽車及配件保稅配送中心）、汽車文化區、配套服務區；一期進駐的汽車銷售商家23家，經營30個汽車品牌，月平均銷售汽車1400輛，按12.8萬元/輛計算，月銷售額近1.8億元，年銷售額可達21.5億元，深圳2003年汽車銷售總額按107億元計算，則此中心可占20.1%，占整個市場的五分之一，占龍崗汽車交易的大半江山；項目二期約有25家汽車銷售商進駐，一二期全部采取毛地出讓方式，租金為12—15元/m2·月，租期為8—15年，管理費為1元/m2·月；項目三期規劃主要為汽車文化和配套服務，重點是配套商業，包括五星級酒店和別墅區。深圳汽車交易市場近3年來發展迅速，3年前，深圳只有汽車大世界、華鵬汽車交易中心、深圳港汽車城等五六個規模還不算大的汽車交易地，整個深圳車市也不過50到60萬平方米，汽車銷售服務的3S、4S店只有廣州本田的兩家。當時車市每年的銷量大致在3萬輛左右。目前深圳市的汽車經銷商數量已達300多家，占地總面積已經達到500多萬平方米，其中僅汽車專賣店的數量就近100家。據業內人士初步測算，將大型汽車交易市場的投資和經銷商的固定資產投入及流動資本投入加在一塊，深圳的汽車銷售行業總計投入資金至少達100億元。五．汽車相關產業分析1．相關產業簡要分析汽車工業是產業關聯度很高的產業。據測算，汽車工業產值與相關產業的直接關聯度是１：２，間接關聯度則達到１：５，這就意味著發展汽車工業能夠極大推動其他相關產業的發展，當前我國汽車產業鏈的產值已占規模以上工業產值的20％左右，相當于五分之一。汽車工業以汽車制造業為核心，通過提高汽車產量，不僅直接促進汽車零部件、汽車修理業的發展，而且帶動橡膠、塑料、玻璃、通訊等相關行業的發展，推動銷售、物流、金融、租賃等外圍行業的發展，從而達到以汽車產業為核心，若干相關產業的聯動發展。按照產業的先后順序，根據本項目的特點，以汽車銷售為產業中心，前端產業從鋼鐵、化工等基礎材料生產與銷售，到汽車配件生產與銷售、到汽車整裝生產、后端從售后服務及相關服務業（汽車消費信貸、擔保、抵押貸款等）、到汽車保養與維修（約消耗汽配比例的30%）、到二手車交易、汽車租賃等產業。同時，汽車物流業貫穿于整個汽車產業，汽車文化產業也是一個新興的產業，針對汽車消費者的服務業如汽車俱樂部等也將得到大力發展。各相關產業的產值可以根據各產業與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業的關系，或與市場上轎車整車保有數量的關系來進行推斷，各產業的商業形態可以根據其產業特點和目前市場的商業形態進行判斷得出，概括如下表所示，產值以2004年轎車市場為基準進行推算。表11轎車銷售及相關產業規模和商業形態產業名稱產值計算方法產業規模（億元）商業特點商業形態汽車銷售數量*平均單價240萬輛*14萬元/輛=3360億元品牌代理銷售4S店、大賣場、汽車交易市場售后服務轎車保有量*平均保養金額1100萬輛*1000元/年=110億元品牌維護和店鋪維護相結合4S店和分散的店鋪維修轎車保有量*平均維修金額1100萬輛*2000元/年=220億元品牌維修與店鋪維修相結合4S店和分散的店鋪二手車交易二手轎車交易量*交易平均價格44萬輛*7萬元/輛=308億元舊車購買或以舊換新全國145家二手車交易市場汽車租賃租賃車數量*每臺年租賃收入12萬輛*5萬元/年=60億元個人渡假為主或單位商務汽車租賃公司汽配批發銷售轎車保有量*每臺需要配件金額1100萬輛*3000元/年=330億元店鋪組成的聚集地和批發市場批發市場、店鋪汽車文化一般作為配套設施汽車城配套項目合計5139億元以上僅分析了本項目可能涉及的產業的規模，如果按照產業關聯度系數計算，則整個產業光轎車及關聯產業市場規模就可超過5000億元，按照間接關聯度計算則超過10000億元。2．龍巖市場規模預測根據上述各產業之間的市場規模關系，和對龍巖地區未來汽車銷售市場的預測，對本項目涉及到的行業的龍巖地區市場規模進行預測，如下表所示。(2004年小車保有量按50000輛計算,銷售均價以2004年全國銷售均價13.3萬元/輛計算，每年以10%的比例遞增).表12龍巖轎車銷售市場及相關產業規模預測年份小車銷售售后服務維修二手車交易汽配批發銷售合計計算公式數量*金額1000元/輛*小車保有量2000元/輛*小車保有量當年小車銷售量*二手車比例3000元/輛*小車保有量各產業規模之和04年120.510.211.515.2105年13.20.551.10.231.6516.7306年14.520.61.210.251.81518.4007年15.970.661.330.28220.2408年17.560.731.460.32.1922.2609年19.320.81.610.342.4124.49根據上面的預測數據，龍巖2004年小車銷售及相關行業產值達到近15.21億元，2006年將達到近18.40億元，到2010年將達到近24.49億元。六．項目實施方案⒈項目選址及周邊狀況（1）項目選址的具體地理位置描述該項目選址于龍巖經濟開發區龍騰路以東一地塊，處于建設中的新中心區南邊緣，南臨待開發的居住用地地塊；地塊西面為龍工機械廠區；地塊以北為公建用地。（2）配套設施（水、電、氣、通訊）狀況調查本地塊目前未平整，地貌以農田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。根據政府相關部門的規劃，龍騰路將建設成為一條高標準的市政干道，將于2005年底通車，屆時沿路將可以通過，龍騰路來實現通水、通電、通氣、通訊。（3）交通狀況及未來趨勢地塊目前交通狀況不好，只有龍騰路通過。（4）半徑一公里方圓內的業態調查（5）周邊經濟環境及行業調查2．項目實施初步計劃（1）功能分區及建筑面積本項目初步規劃按約460畝計算，共約306667m22，規劃將按用途進行功能分區，初步構想如下表所示。表13項目功能分區功能區主要業務種類主要建筑面積估算建筑類型4S專賣區銷售各類新轎車4S專賣店、品牌銷售商銷售大廳按15家計算，6000m2/家，占地9萬m2；建筑面積按5000m2/家，共7.5萬m2。采用鋼架結構，以大廳和少量辦公室構成新車會展區各類新車、進口車集中式展覽、銷售及信息發布、會所展覽中心大廈占地3萬m2，3層，建筑面積2m2，一層作展示用，其余層做休閑會所、中型會議廳、寫字樓等一層采用鋼架結構，二三層采用混凝土結構二手車交易區二手車交易二手車交易中心占地4萬m2，建筑面積4.5萬平米，一樓為二手車展示場所、二樓為交易大廳和相關辦公場所、二手車拍賣場整體采用混凝土結構購車綜合服務區汽車一條龍服務、包括辦證、工商、保險、汽車金融業務等綜合服務大廈占地面積15000m2，建筑面積8000m2，二層，按照寫字樓標準建設混凝土結構汽車服務區汽車測試、倉儲、汽車維修、汽車養護等按功能分區的建筑群占地2萬m2，建筑面積2萬m2，一層為主，局部二層混凝土結構汽車配件市場汽車配件批發、銷售、配送等汽車配件綜合市場占地1.5萬m2，建筑面積5萬m2，四層。混凝土結構汽車超市汽車室外展示、銷售各品牌銷售賣場占地3萬m2，建筑面積10000m2混凝土結構、市場綜合區汽車俱樂部、汽車購物廣場、餐廳、宿舍等購物廣場員工大樓占地1.5萬平米，建筑面積3萬平米，餐飲、購物廣場、汽車俱樂部、員工公寓、宿舍混凝土結構摩托車市場摩托車室外展示、銷售各品牌銷售賣場占地1萬m2，建筑面積3000平米混凝土結構汽車文化區休閑場所、園林、兒童樂園、汽車文化展覽館占地5.17萬m2，建筑面積3000m2相關建設標準合計占地面積30.67萬m2、建筑面積26.4萬m2建筑面積其中：鋼結構面積為8.5萬m2，混凝土結構為17.9萬m2上述功能分區是根據本項目的業務范圍的設想而進行的，如果業務范圍變化，則整個功能分區和建筑初步設想都將發生變化。（2）項目經營模式設想本項目定位初步設想是：我公司在近期不參與汽車產業的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過物業經營而非產業經營來實現項目的合理回報。本項目占地面積大、投資額大，在經營模式的選擇上必須注意防范風險，同時需要整體規劃，分期開發。初步的經營模式設定為：一期以4S銷售區開始啟動，方式是進行土地產權式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進行各功能區域的建設，物業以出租方式進行（具體的經營策略需要根據市場的發展做更深入的研究）。3．項目實施進度安排本項目從目前2006年1月1號開始計算，預計到取得土地產權需要半年左右時間（即到2006年6月），土地平整3個月（即到2006年9月），從取得土地產權到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃、招商場所建設等）估計需要6個月時間（即到2006年12月）。從2007年元月開始一期4S店項目招商，招商時間為半年（即到2007年6月），其余為二期項目在2007年8月開始招商，招商時間1年，在2008年8月全部完成。招商期內成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設4S店，即一期建設從2007年2月開始；二期各功能項目建設在2007年5月啟動，建設周期1年，2008年5月竣工，屆時所有功能項目全部啟動。4．項目戰略構想與組織安排（1）項目戰略構思根據本報告中對汽車產業的分析，中國未來將成為一個“汽車上”的國家，汽車產業的發展前景無可限量；而根據目前世界汽車產業的利潤格局：汽配行業占據20%，整車生產占據20%，而剩下的60%都由汽車服務業占據，未來中國的汽車服務業的蛋糕將是最大的，而且汽車服務業相對于汽車制造業的進入壁壘低得多，汽車服務業將是充滿活力和不斷創新的行業。結合“世璜投資機構”的發展歷程：從單一的項目開發到多個項目的同時開發體現產品擴張，從單一房地產公司到多行業、跨地域的發展，整個發展體現出穩健的規模擴張思想和有限相關的產業擴張思路。事實也證明這是一條適合企業穩定發展的戰略擴張道路，既達到了擴張的目的，同時又防范了風險。這可以說是帶有世璜風格的文化和戰略思路的體現，可以在今后的發展中繼續發揚，并揚長避短。聯系到本項目，如果能夠把本項目運作成功，則其戰略前景亦是遠大而誘人的。按照產品擴張的思路，則可以把汽車城項目通過不同區域的“復制”而迅速發展，如果按照產業擴張的思路，則可以通過汽車城項目而進入汽車產業，再在迅速發展的相關汽車服務業進行介入。兩種戰略擴張思路都體現了依靠公司核心競爭力的思想，汽車城項目的產品擴張實質是商業地產的品牌戰略思想；汽車城項目的產業擴張實質是通過與公司目前核心主業的對接來實現，即通過汽車與房地產的對接實現汽車商業地產、通過商業地產與商業對接進入汽車服務業，并利用在房地產產業鏈中的擴張經驗實現橫向對接，備選的戰略發展思路是利用本項目商業地產的經驗，即基于項目擴張的發展思路，使世璜公司今后的發展中多一項主業開發——商業地產，特別是針對各行業新興商業形態的集中式商業，只要能搶占市場先機，亦能取得不錯的效績。（2）項目組織安排根據基于戰略的組織構建理論，組織的發展要與戰略的發展相一致。如果本項目今后的戰略是上述戰略中的一種，建議本項目的組織安排采取以下幾種中的一種。①、采取產品擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車商業投資有限公司，設立針對汽車銷售和相關產業研究的經營部門，積極進行跨區域的擴張，設立招商部門，積極進行商業資源的積累。②采取產業擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車戰略投資有限公司，重點設立針對汽車服務業研究的經營部門，積極進行產業內跨行業的研究和投資，設立招商部門，主要針對汽車商業項目的招商運作。③采取項目擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車招商項目組，主要配備商業地產招商與策劃的人員，同時配備相應的產業研究人員，進行針對不同行業的商業項目探索。5．項目SWOT分析根據前面產業研究和項目實施設想，本項目的優勢、劣勢、機會、威脅總結如下。（1）優勢(Strengh)目前龍巖市場還沒有出現大型的產權式汽車交易市場，如果本項目能夠先于潛在競爭者進入市場，則可以形成先發優勢，進而形成進入壁壘，實現寡頭壟斷者的地位；項目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來汽車交易市場車輛的配送；項目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產業也不對項目產生實質性損害，并且一些產業能夠實現優勢互補；項目周邊土地儲備較為豐富，如果項目操作成功，將為項目的配套發展用地提供可能性，加大了項目的后續發展能力。（2）劣勢(Weakness)本項目為我公司跨省操作的大型商業項目，對于項目當地的經濟、人文、政策、法規等都缺乏一定的了解，這些都將會在整個項目過程中產生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定；我公司是第一次涉足汽車產業，對行業運作規律還需要一定時間的把握，這為項目的發展增加了一定的難度，需要形成一個精英團隊以深入了解行業的運作。（3）機會（Opportunity）國民經濟和居民可支配收入的持續快速發展為汽車產業的發展提供了強有力的購買力支撐；近年來汽車產業的高速成長極大的刺激了產業投資熱情，對汽車產業美好的預期更堅定了投資者的信心；國家明確了汽車產業的支柱產業地位，各項刺激消費的政策接連出臺，汽車產業在今后若干年都是以“發展”為主調；交通基礎設施不斷完善，城市公共交通設施日益健全推動了私家車的快速發展;民營經濟發展加快，運輸市場全面放開，對汽車消費需求進一步增加;政府公務用車改革，公務員購車熱情高漲，加快私家車的發展;龍巖目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進入壁壘，突出的表現產權式商業形態的缺乏，幾乎所有的賣場都是租賃來的，而且相當部分只是臨時場所；（4）威脅（Treat）龍巖市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業態繼續顯示出生命力，對本項目構成顯性的挑戰；目前在龍巖投資汽車城的項目很有可能出現，并不排除已經有項目在策劃，如果本項目落后于競爭項目，其打擊將是致命的；項目占地面積較大，需分期逐步推入市場,無疑將大大增加該項目的招商成本及資金占用成本；項目本身投資額大，如果地價過高，無疑將大大增加項目的風險。綜合上面的SWOT分析，得出本項目機會大于威脅，機會主要是行業的發展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的；優勢和劣勢并存，優勢主要是項目本身產生的，而劣勢主要是公司跨省、跨行業運作帶來的。綜合評價，本項目是可以進行迅速投入的項目，只要能夠抓住有利時機，充分考慮各種風險，發揮項目和公司優點，組建高效率團隊，將劣勢逐步消除甚至轉化為優勢，本項目將會取得預想的效果。七．項目經濟效益分析經濟分析部分基于的假設條件主要是由表13所決定的，而收入等項目是基于預測的基礎上進行的，如果預測偏差較大，無疑結論將會發生很大的變化。1．基本指標表14項目經濟測算基本指標序號項目數量備注1基本情況1.1建設用地面積(萬m2)30.67預計面積1.2總建筑面積26.4初步估計指標1.2.1鋼結構建筑面積8.5初步估計指標1.2.2混凝土建筑面積17.9初步估計指標1.3我方建筑面積18.9其中鋼結構1萬m22可變因素2.1管理費4%以建安成本費為基數2.2不可預見費用5%以建安成本費為基數2.3招商費用以一個月的租金總額計3稅金3.1營業稅租金*5.05%每月交3.2印花稅、房屋租賃管理費租金*2.1%每月交3.3所得稅率33%以稅前利潤為基數4利息中長期貸款利率6.44%1-3年期利息5.76%加融資費用5項目建設周期（年）2.5按照項目開發進度估計2．建安成本估計表15成本核算明細表序號項目名稱工程量（萬m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）1前期費用30.6750.001533.51.1勘察、設計費30.6750.001533.52基礎費用30.6774.932298.12.1土方回填30.67*3.520.002146.92.2打樁等18.98.00151.23主體費用17.9867.0415520.003.1鋼結構建筑8.51200.0010200.00其中：我方投資11200.001200.003.2混凝土建筑17.9800.0014320.004配套費用18.9174.73302.004.1消防18.910.00189.004.2通風系統18.920.00378.004.3水電安裝18.990.001701.004.4室外配套5.17200.001034.005其他費用18.919.00359.15.1監理費18.910.00189.005.2報建費18.98.00151.25.3白蟻防治18.91.0018.96管理費用18.944.28836.897不可預見費用18.955.351046.11合計18.91318.1824913.73．銷售與租金收入估算表16銷售收入估算表（萬元）序號項目（萬m2）面積（萬m2）2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年及以后各年1出售部分93240.00810.002出租部分18.90.004116.005880.006174.006482.706806.837147.172.1其中：商業部分15.603931.25616.005896.806191.646501.226826.282.2倉儲部分1050.472.0075.679.3883.3587.522.3公寓與宿舍2033.6134.4192.00201.6211.68222.26233.372.4公共用房0.3000000003總計3240.00843.64116.005880.006174.006482.706806.837147.17出售部分是按照新車銷售區用地面積出售的，07年出售80%，08年出售20%，售價按照450元/m2計算；出租部分:汽車城整體竣工時間為2008年5月,為了在最短時間內產生最佳的轟動效果，并在短時間內樹立強勢的壟斷地位,我公司考慮對商業部分免租至年底.公寓及宿舍則按30%的出租率予以計算.出租部分09年按70%，10年達到100%；出租部分的租金按以下計算：09年商業部分按30元/m2·月計算，倉儲按6元/m2·月計算，公寓和宿舍按8元/m2·月計算；從2010年以后各年按5%的比例增加，到2014年后保持不變。4．投資估算表17建設期投資估算表序號項目06年07年08年合計單項投資占比1地價4600.004600.0014.24%2建安成本7474.1112456.854982.7424913.777.09%3項目開發費977.571302.22520.892800.688.67%3.1招商費用200.00500.00200.00900.002.79%3.2建設期財務費用777.57802.22320.891900.685.88%4投資合計13051.6813759.075503.6332314.38100%其中：自有投資4742.236728.431196.5512667.21債權資金8309.457030.644307.0819647.17累計負債8309.457030.644307.085累計投資13051.6813759.075503.63本項目地價按地面地價150元/m2計算；自有資金為土地出讓價格的50%及當年建安成本的30%和招商費用之和；建安成本2006年發生總額的30%，2007年發生總額的50%，2008年發生總額的20%。

表18損益表年份銷售收入各項稅費期間費用建安成本稅前利潤所得稅稅后利潤06年1510.2612074.11-13584.3707年3240.00194.405466.0212456.85-28461.64-28461.6408年843.6050.62734.304982.74-33385.70-33385.7009年4116.00246.966232.32-35748.98-35748.9810年5880.00352.807325.37-37547.15-37547.1511年6174.00370.446870.90-38614.49-38614.4912年6482.70388.963149.63-35670.39-35670.3913年6806.83408.411841.72-31113.69-31113.6914年7147.17428.831841.72-26237.07-26237.0715年7147.17428.831841.72-21360.45-21360.4516年7147.17428.831841.72-16483.83-16483.8317年7147.17428.831841.72-11607.21-11607.2118年7147.17428.831841.72-6730.59-6730.5919年7147.17428.831841.72-1853.97-1853.9720年7147.17428.831841.723022.65997.482025.18以后各年7147.17428.831841.724876.621609.283267.34注：建設期從2007年到2008年5月結束，在這期間發生的費用作建設投資計算，所以2008年期間費用是建設期后的2008年下半年所發生的費用；期間費用包括管理費用、財務費用、折舊與攤銷。折舊與攤銷費用按總投資額的5%計算，管理費用按1元/m2·月計算，財務費用以沒歸還的貸款計算當年利息。5．債務償還計劃表19債務償還計劃表序號項目06年07年08年09年10年11年12年1當年債務8309.457030.644307.082當年償還數0.003240.00843.604116.005880.005567.573年末未還數8309.4512100.0915563.5711447.575567.570.000.00表20現金流量表單位：萬元年份現金流出現金流入凈現金流入累計凈現金流入地價建安成本建設期財務費用小計06年46007474.111510.2613584.370.00-13584.37-13584.3707年12456.855466.0217922.873240.00-14682.87-28267.2408年4982.74734.305717.04843.60-4873.44-33140.6809年6232.326232.324116.00-2116.32-35257.0110年7325.377,325.375880.00-1445.37-36702.3711年6870.906,870.906174.00-696.90-37399.2812年3149.633,149.636482.703333.07-34066.2113年634.41634.416806.836172.42-27893.7914年654.83654.837147.176492.34-21401.4515年654.83654.837147.176492.34-14909.1016年654.83654.837147.176492.34-8416.7617年654.83654.837147.176492.34-1924.42以后各年654.83654.837147.176492.344567.927．現金流量估算現金流量估算如表20所示。現金流量計算的基準年為2006年。根據現金流量表計算，靜態投資回收期n=6.13年，動態投資回收期N=14.45年。從項目的經濟指標看，動態投資回收期超過14年，投資回收期過長，這主要是由建設期為2.5年，和商業地產的特點所決定的。八．社會效益分析本項目的實施能產生巨大的社會效益，本報告分以下幾部分分別進行闡述。1．對社會投資、產值、稅收的影響本項目我方投資即達到3.2億元，新車銷售商共15家4S店，每家初始投資保守估計按1000萬計，共1.5億元；另外，引進各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測線、相關服務提供商等上十類、上百家商家，保守估計，按3億元計算，即本項目直接帶動投資=3.2+1.5+3=7.7億元。間接投資包括針對本項目的上下游產業鏈商家的投資，保守估計以直接投資帶動系數0.5計算，即達到7.7*0.5=3.85億元。即項目能帶動投資為11.55億元。按照GDP與投資的關系，投資對GDP帶動效應全國近幾年保持在30%左右，即本項目投資預計能為GDP貢獻11.5.5*30%=3.46億元，按2.5年期計算，每年將帶動GDP增長1.38億元，其投資帶動效應顯著。投資帶動效應的計算還不包括后續追加投資與區域擴散效應的影響，如果考慮這兩個因素，其帶動效應至少要放大一倍。2008年正式啟動運營，預計當年實現汽車產業產值占龍巖汽車產業總產值比重為8%(1.78億元)，09年占15%(3.67億元)，2010年占20%(5.38億元)，以后各年本項目將占據龍巖比例的25%，如果項目運作成功，樂觀估計最終可能占到總規模的30%，將成為龍巖最大的汽車交易市場和汽車配套服務市場。項目對財政稅收的貢獻的計算按照貢獻產值的10%預測，包括營業稅及附加稅、所得稅及各種契費，項目啟動年份2008年預測將貢獻財政稅收超過1700萬元，到項目運作成熟時預計將達到8000萬元，這還不包括我方收回投資成本后的每年近2000萬元稅收貢獻。2．對就業的影響根據我們的實地調研，一個中小規模的4S店所需要的員工在40人左右，如果平均按50人一家計算，共15家，需員工50*15=750人。汽車配件批發、銷售、配送預計將需要700名員工、汽車服務區（美容、維修、檢測等）將需要300人，汽車綜合服務區100人，汽車超市250人,摩托車市場250人,市場綜合區（宿舍、食堂、餐飲區）500人，其他各類服務區和我方管理人員共500人，根據以上初步估計，在整個汽車市場內部能實現就業人口3350人，按照消費的帶動效應計算，按0.7計算，能實現間接就業人口超過2345人，兩項合計，本項目在運作成熟后將解決就業人口達5695人。此就業人口并不包括本項目運作后導致本片區提前發展而解決的就業人口。另外，本就業人口的構成主要是生意人、白領等構成，與制造業的就業人口結構存在巨大差別，其各項消費能力將是巨大的，這必然會促使本地第三產業的迅速發展。3．對產業結構的影響根據龍巖市2000年的三次產業比重25：41.4：33.6，三次產業比重中以第二產業為主，這與整個龍巖城市規劃商業、文化、金融中心地位不相符，未來幾年需要大力發展商業、金融等第三產業。根據龍巖市的規劃，2005年三次產業比重需要達到20.7：44.0：35.3，在未來幾年，龍巖市的產業結構還將朝第三產業比重增加的方向發展。按照本報告的預測，將對產業結構的調整產生一定的優化作用。4．對生態環境的影響 根據本項目選址位置的初步意向，本地塊所處位置不適合做工業、住宅用地，而做商業是較理想的選擇。理由主要有幾點：商業基本不產生污染，對生態環境不產生破壞作用；在本地塊實施本項目不但很好的利用了地塊的各種優勢，而且使地塊本身的劣勢得到了回避，是發揮效應最大的方案；本項目具有后續發展能力，能帶動周邊產業的轉型和形成新的產業群體，對周邊改變目前工業布局亂的局面有很好的效果；另外，如果站在龍巖市政府的角度看，汽車產業將是中國持續的支柱產業，而汽車消費也將是最有潛力的市場，只