增加客戶附加值贈送面積專題2008年7月贈送面積的三種方法北京、長春、青島、鞍山、天津：凸窗可以偷面積，天津凸窗只能偷600凸窗贈送面積：沈陽、大連不能通過凸窗偷面積。平面報建圖紙變更圖紙（紅色部分可拆）——凸窗1、除北京外，兩層高開敞陽臺變封閉房間，偷全部面積。陽臺偷面積：2、開敞陽臺變封閉房間，偷一半面積。（天津對陽臺大小有限制）如何偷面積：1、客戶自己改造。2、統一改造：驗收、實測后，客戶委托開發商指定的第三方進行統一改造。需要一線公司對兩種做法的可行性進行評估。——陽臺贈送面積的三種方法層高偷面積：結論：北京、天津、長春、沈陽可以做4.8米以內loft偷空間，鞍山、青島可以做loft偷空間，驗收后增加樓板偷面積；。大連無法做loft偷面積執行尺度執行情況特殊規定城市執行尺度1寬松可作無鞍山、青島、執行尺度2嚴格可作（層高<4.9m)層高4.9-7.6m，2倍；層高≥7.6m，3倍北京執行尺度3更嚴格，高于3.6米或4米要算1.5倍不可做層高3.6-4.8m，1.5倍；層高4.8-5.4m，2倍；長春不可做住宅層高不應大于3米天津不可做層高1.2-2.1m；0.5倍；層高4-4.9m，1.5倍；層高≥4.9m，2倍沈陽不可做不允許做3.6米以上層高的住宅大連——層高贈送面積的三種方法城市假凸（飄）窗開敞陽臺層高北京可做可做可做(4.9m以下)天津可做（出挑小于６００）可做不可做沈陽不可作可做可做（4米算1.5倍）長春可做可做可做（3.6米算1.5倍）鞍山可做可做可做大連不可作可做不可做青島可做可做可做總結＿七個不同城市的可行性結論：偷面積優先考慮假凸窗（除了沈陽、大連），然后是開敞陽臺改房間（均可，天津有面積控制），最后是做loft偷層高（大連不能做，長春、沈陽、天津算1.5倍）。案例——飄窗、花池、空調機位、陽臺飄窗（地面出一個臺即算飄窗，高１５０，上部凈高無要求）金色城品假凸窗偷面積的風險：未經規委審核，存在報建風險和規劃驗收風險。為做得更象凸窗而設的假管井空調機位飄窗飄窗花池飄窗陽臺陽臺入戶花園＋雙層挑高露臺＋大進深陽臺案例——雙層高入戶花園案例——飄窗、陽臺、露臺沈陽萬科城2期沈陽飄窗偷面積的風險：萬科城2期已經做的飄窗沒有被發現，已獲通過。外飄窗偷面積的辦法已經引起政府關注，并在新里程項目中禁止使用。今后沈陽做外飄窗必須控制在2.2米層高以內、上下為結構板、飄窗凸出外墻——即做真飄窗，才可通過。案例——把臥室標成陽臺把臥室標成陽臺在北京區域操作的風險：可操作。高教新城偷面積手法比較明顯，操作難度大，華潤橡樹灣手法比較隱蔽，可達到同樣的目的，容易通過，操作風險小。根據政府執行尺度，需注意控制尺度北京華潤橡樹灣雙層挑高露臺＋大進深陽臺案例——把客廳（2層）標成陽臺——成都金域藍灣法規與地方規定市設計要求文件發文時間實施時間北京無北京市地方標準《居住建筑節能設計標準》DBJ01-602-20042004年6月8日2004年7月1日天津北向臥室、起居室（廳）不宜設置凸窗凸窗挑出主墻體外皮不得大于600。《天津市居住建筑節能設計標準》07年5月10日07年6月1日沈陽建筑物北側不應設凸窗和落地窗。沈陽市地方規范《居住建筑節能設計標準》06年1月26日06年3月1日大連外墻不宜選用凸窗，凸窗（僅限于南向）凸出外墻尺寸不應大于300。《大連市居住建筑節能設計（節能65％）規定》05年9月9日06年1月1日長春無《民用建筑節能設計標準（采暖居住部分）吉林省實施細則》1998年3月25日1998年4月2日鞍山無民用建筑節能設計標準(采暖居住建筑部分)JGJ26-951995年12月7日1996年7月1日青島外窗不宜采用對節能不利的凸（飄）窗。如采用，需保證一定的傳熱系數限值。<居住建筑節能設計標準>，山東省工程建設標準06年3月27日06年6月1日真凸窗——定義及法規GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規范》，2005-4-15發布，2005-07-01實施2．0．23

凸（飄）窗定義：（baywindow，為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗）3．0．24

下列項目不應計算面積：

6

、勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調室外機擱板(箱)、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨篷以及與建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。

假凸窗——實際執行尺度執行情況分類：執行尺度執行情況特殊規定城市飄窗1寬松地面出一個臺即算飄窗北京150即可，青島需要300高臺，長春可做600臺北京、青島、長春、鞍山飄窗2嚴格層高小于2.2米飄窗不能大于600天津飄窗3更嚴格層高小于2.2米飄窗不能大于600，上下必須是結構板沈陽層高小于2.2米飄窗不能大于300，上下必須是結構板，不能落地大連風險環節設計院審圖報方案報規證測繪規劃驗收北京可做可做可做有風險可做有風險天津可做可做可做可做可做可做沈陽可做可做可做可做測繪不能通過風險未知鞍山可做可做可做可做可做可做大連可做可做可做不能通過不能通過

不能通過長春可做可做可做可做風險未知可做青島可做可做可做可做可做可做風險環節評估（北京區域飄窗偷面積僅限于毛坯房）市普通開敞陽臺雙層挑高陽臺(露臺）大進深陽臺北京計一半（注1）不計（測繪新規定，未正式下文）不控制天津計一半不計（注2）不控制沈陽計一半不計（注2）不控制長春計一半不計不控制鞍山計一半不計（注2）不控制大連計一半不計不控制青島計一半不計不控制陽臺——定義及法規注1：北京二ＯＯ六年七月十日發布的《容積率指標計算規則》市規發〔2006〕851號中規定無論開敞封閉陽臺均計全面積，咨詢多家設計院（除清華院）還是沿用原來開敞陽臺計一半的規定。GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規范》，2005-4-15發布，2005-07-01實施2．0．16陽臺定義：（

balcony供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間。）3．0．18建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1／2計算。測繪標準封閉陽臺：計算全面積。開敞陽臺：計算半面積。跳層及屋頂露臺：算為露臺，不計算面積．注2：上陽臺或雨蓬小于下陽臺投影時，下陽臺按露臺考慮，不計建筑面積。陽臺——實際執行尺度市普通開敞陽臺雙層挑高陽臺(露臺）大進深陽臺多設花池多設空調機安放處錯陽臺入戶花園正常功能空間標為陽臺北京可作可作可作可作（按陽臺計）不確定，可操作天津可作可作可作可作（按陽臺計）限制陽臺面積（注）沈陽可作可作可作可作（按陽臺計）可作長春可作可作可作可作（按陽臺計）可作（注）鞍山可作可作可作可作（按陽臺計）可作大連可作可作可作可作（按陽臺計）可作青島可作可作可作可作（按陽臺計）可作注：天津住宅設計標準5.1.1陽臺建筑面積不宜大于以下標準：一類5平米，二類6平米，三類7平米，四類8平米。四類指的是4個居住空間（廳加室），未來陽臺面積無限增大有一定的風險。注：長春公司提出可操作，保溫和防水要按陽臺設計，增加成本．市不同層高建筑面積計算規定來源發文時間北京住宅層高4.9以上算2倍單層面積，住宅層高7.6以上算3倍；市規發〔2006〕851號06年7月10日天津住宅層高大于3.6米且小于等于4.8米（2.7米+2.1米）時，不論層內是否有隔層，按1.5倍算；當層高大于4.8米且小于等于5.4米（2.7米×2）時，按2倍算。市規劃局以局文件形式《關于進一步規范建筑層高和容積率指標計算規則的通知》06年9月30日沈陽層高1.2-2.1m；0.5倍；層高4-4.9m，1.5倍；層高≥4.9m，2倍市規劃局長春住宅高3.6米－4.8米時，按的1.5倍計算;層高4.8米－5.4米時，不論層內有無隔層，按2倍計算，高5.4米－7.6米時，按2.5倍計算，當標準層高大于等于7.6米時，按3倍計算。層高小于2200不計算面積（含地上、地下）《長春市房屋面積測繪計算規程》7月1日鞍山暫時無要求大連不允許做3.6米以上層高的住宅（規劃局不批）不允許做5.4米以上層高的商業性質的LOFT（規劃局不批）地下和半地下除車庫外都全計入容積率市規劃局青島暫時無要求層高——面積計算法規（規劃局執行的尺度）：GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規范》，2005-4-15發布，2005-07-01實施3．0．1單層建筑物的建筑面積，應按其外墻勒腳以上結構外圍水