第八章土地增值稅法

第一節(jié)土地增值稅基本原理第二節(jié)納稅義務(wù)人和征稅范圍第三節(jié)稅率★第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算★★第五節(jié)稅收優(yōu)惠第六節(jié)征收管理第一節(jié)土地增值稅基本原理

一、我國(guó)土地增值稅的概念

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種資源稅。二、我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)

2.征稅面比較廣

3.采用扣除法和評(píng)估法確定增值額4.實(shí)行超率累進(jìn)稅率

5.在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)實(shí)行按次征收（對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)交易頻繁的，按期匯總征收）

（一）增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控（二）抑制土地炒買(mǎi)炒賣(mài)，保障國(guó)家的地權(quán)益（三）規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式，增加財(cái)政收入三、我國(guó)土地增值稅的作用第一節(jié)土地增值稅基本原理

第二節(jié)納稅義務(wù)人與征稅范圍

一、納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。二、征稅范圍（一）基本征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；2、地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。3、存量房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。（二）具體情況判定（見(jiàn)教材）第二節(jié)納稅義務(wù)人與征稅范圍土地增值稅的征稅范圍的判定標(biāo)準(zhǔn)

標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。按照《中華人民共和國(guó)憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。（請(qǐng)學(xué)習(xí)十八屆三中全會(huì)關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)精神）標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。1.土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。2.土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。（出租）標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓?zhuān)慈〉檬杖氲男袨椤?/p>

具體事項(xiàng)征稅的規(guī)定匯總有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。2.繼承、贈(zèng)予繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。3.出租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌?.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌?.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9.代建房不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10.房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無(wú)收入）。第三節(jié)稅率

增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過(guò)50%～100%（含100%）40%5%3超過(guò)100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率表如下：第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）

=增值額×（超率累進(jìn)）稅率-扣除項(xiàng)目金額

×速算扣除系數(shù)一、計(jì)算土地增值額分別新舊房采用扣除法和評(píng)估法確定第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）扣除法——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算：1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)的成交價(jià)格的；2、提供的扣除項(xiàng)目不實(shí)的；3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。1、應(yīng)稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。非貨幣收入要折合金額計(jì)入收入總額。第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算2、扣除項(xiàng)目金額的確定（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款和取得使用權(quán)時(shí)按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)╅_(kāi)發(fā)費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。按稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)扣除：納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以?xún)?nèi)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以?xún)?nèi)第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅。企業(yè)狀況可扣除稅金詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）營(yíng)業(yè)稅（2）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%（2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費(fèi)用中，故不能在此單獨(dú)扣除非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）營(yíng)業(yè)稅（2）印花稅（3）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購(gòu)置后受讓原價(jià)后的余額；營(yíng)業(yè)稅稅率為5%（2）印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算（5）其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算注意：第（5）項(xiàng)加計(jì)扣除只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)享受，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策；取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。（二）評(píng)估法——適用舊房及建筑物即存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額=舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格-取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金1、“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過(guò)的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率2、對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算第四節(jié)應(yīng)納稅額計(jì)算二、超率累進(jìn)稅率適用——計(jì)算土地增值率1、土地增值率即增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例2、根據(jù)土地增值率確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)例見(jiàn)教材第五節(jié)稅收優(yōu)惠

一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免稅。二、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。三、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免稅。第六節(jié)征收管理

一、納稅申報(bào)納稅人應(yīng)在合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)合同資料。二、納稅地點(diǎn)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)。考考你1．下列各項(xiàng)中應(yīng)征土地增值稅的有（）。A．非房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)用房地產(chǎn)進(jìn)行投資B．兼并企業(yè)取得被兼并企業(yè)房地產(chǎn)C．企業(yè)間房地產(chǎn)交換D．房地產(chǎn)的出租2．某單位轉(zhuǎn)讓一幢1980年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為500萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該樓的重置成本價(jià)為2000萬(wàn)元，成新度折扣率為六成。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，其評(píng)估價(jià)格為（）。A．500萬(wàn)元B．1200萬(wàn)元C．2000萬(wàn)元D．1500萬(wàn)元3．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其（）按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。A．超過(guò)部分的金額B．全部增值額C．扣除項(xiàng)目金額D．出售金額參考答案1．【答案】C【解析】用房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)以及被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到兼并企業(yè)暫免征收土地增值稅；房地產(chǎn)的出粗不屬于土地增值稅的征稅范圍；企業(yè)間房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍。2．【答案】B【解析】轉(zhuǎn)讓舊房使用評(píng)估的方法，要用評(píng)估的重置成本價(jià)與成新度折扣率計(jì)算評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=2000×60%=1200(萬(wàn)元)。3．【答案】B【解析】在土地增值稅稅收優(yōu)惠條款中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。考考你某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬(wàn)元，獲得土地使用權(quán)后，立即開(kāi)始開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以4,000元/M2價(jià)格全部出售，開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯~面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為200萬(wàn)元。已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅共計(jì)170萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)其應(yīng)繳納土地增值稅是多少。第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額1、購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬(wàn)元2、開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500萬(wàn)元3、計(jì)算加計(jì)扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360萬(wàn)元4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：因?yàn)椴荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（300＋1500）×10％＝180萬(wàn)元，應(yīng)按照180萬(wàn)元作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。5、稅金：170萬(wàn)元扣除項(xiàng)目金額＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510萬(wàn)元第二步，計(jì)算增值額