東郊記憶公園解析銳理中國房地產研究院8848城市經濟研究院西南分院聯合出品2014年12月22日項目概況：東郊記憶，原名“東區音樂公園”，位于東二環建設路商圈，由成都國營紅光電子管廠改建而成東郊記憶，位于成都市東二環外側建設南支路1號，由成都傳媒集團投資近20億元在原紅光電子管廠舊址上改建而成的現代文化產業新型園區，2011年9月29日盛大開園。原名為“成都東區音樂公園”，2012年11月改為東郊記憶。發展背景：產業發展政策引領，城市改造提供空間2009年，我市將文化創意產業列為全市重點推進的戰略性新興產業，發布了《成都市文化創意產業發展規劃（2009—2012）》，明確了文化創意產業定位和發展目標，全力建設“西部第一、全國一流”的文化創意產業標桿城市和“成都東村即東部新城文化創意產業綜合功能區”等多個市區文化創意產業功能區。為推進文化創意產業發展，成都市確定利用東郊老工業區中的原成都紅光電子管廠舊址，將部分工業特色鮮明的廠區作為工業文明遺址予以保留，并與文化創意產業結合，打造音樂產業基地。東部新城文化創意產業綜合功能區東郊記憶屬于成都東村的創意視聽潮流區啟示借鑒：城市發展理念的先進性和超前思維，為“東郊記憶”（東區音樂公園）脫胎于傳統老工業區，改造成為國內首個音樂主題街區提供了強大的政策支撐，拓展了產業發展空間。項目規模：總占地面積約368畝，分兩期開發東郊記憶總占地面積368畝，其中：一期占地205畝，建筑面積約19萬平方米，在原紅光電子管廠舊址上改建而成的新型文化園區，由記憶載體、產業基地、展演聚落及特色街區四大版塊構成；二期占地162.83畝（含開發用地51畝、公建設施用地43畝，代征地68.83畝，用于開發住宅項目）。項目數值比例總用地面積145333m2100%總建筑基底面積71299m249.06%總建筑面積191123m2地上建筑面積165883m2地下停車場和設備用房25240m2道路及地面停車場面積27230m218.74%機動車停車位900輛綠地面積46804m232.20%容積率1.14建筑密度49.06%綠地率32.20%一期主要規劃指標項目數值總占地面積162.83畝凈用地面積51畝總建筑面積182936㎡地上建筑物面積136001㎡其中：高層住宅125801㎡商業10200㎡地下車庫46935㎡車位數1341輛容積率4.0二期主要規劃指標項目定位：從原來的音樂產業園和音樂文化體驗園調整為“一基地、多名片”、融合多元文化藝術形態的園區和成都文化創意產業高地數字音樂產業聚集園音樂互動文化體驗園“一基地、多名片”“一基地”：即音樂產業基地，深化與中移動無線音樂基地的戰略合作，聯手打造“中國數字音樂科技孵化園”“多名片”：園區要力爭成為融合多元文化藝術的復合文化平臺，既是中國工業遺產保護的樣板，又是傳統工業文明向現代文化創意產業轉型的典范業態規劃：園區以商務辦公、演藝和展覽、音樂培訓為產業發展支撐，輔以文化餐飲、設計酒店等商業配套，打造集商務、休閑、娛樂為一體的新形態商業街區商務辦公移動無線數字音樂基地——成都東區產業引擎數字音樂企業總部基地：依托中移動強大的產業龍頭引力，將有200余家的無線音樂內容服務商和渠道合作商的總部、區域總部及其數字音樂研發市場部門匯聚成都東區，使這里成為中國獨一無二的數字音樂企業集聚區演藝與展覽成都東區演播中心，2500平方米,可容納1200個座位以上，將成為東區重要的演出、展覽發布場所成都舞臺——國內唯一的戶外大眾音樂展演場地小劇場文化基地——國內小劇場院線的模板式基地音樂培訓星工場多媒體娛樂空間，向大眾提供音樂藝術培訓、KTV歡唱、演藝表演等多形態服務，打造娛樂、培訓、選秀、造星于一體的立體化平臺音樂主題零售明星街、音樂大市集——明星衍生品的匯集區，歌迷與藝人的互動空間天籟街——頂級音響媒介體驗消費區酒吧娛樂在工業舊廠房集中區域，引進影院及各式音樂酒吧，打造成都娛樂新地標文化餐飲以音樂為主題，匯集國內知名餐飲企業，為東區量身打造適合不同消費人群的聚會聚餐場所設計酒店為園區的游客、商務辦公人群提供的配套服務，是酒店、藝術、音樂的完美集合東郊記憶經過業態調整，目前，休閑業態（

電影院、KTV、水吧、游戲室、創意小店等）約占50%，辦公20％(無線音樂基地)，藝術創意25％（工作室、畫室展覽），酒店住宿約5%。其中與音樂相關的約為30～35％。分區布局：主要分為十個業態聚集區音樂公園根據業態性質，主要分為十個業態聚集區：星工廠酒吧工場天籟街漢易間雅酒店中國移動無線音樂基地明星街演藝中心成都舞臺文化餐飲東區招待所漢易間雅酒店天籟街酒吧工場星工廠東區招待所演藝中心成都舞臺文化餐飲明星街中國移動無線音樂基地二期其主街較寬，動線設計明朗，大店鋪約250-300㎡，小店鋪約36-60㎡東郊記憶主街寬25－30m，背街寬5－6m

維持了工廠原有的尺度，便于大型演藝活動的人群疏散；雖然主街道尺度較大，但街道并非一覽無余，而是在其中穿插放置了一些花壇、藝術小品、鋼架等，用來減慢人群的流動速度，提高人群的駐足時間；維持原有建筑群落，交通動線明朗，便于人群游覽；但主街太寬，從商業的角度來看，不利于聚集人氣店鋪面積大小：大店面250－300㎡；小店面60㎡、36㎡（開間6m，進深6m）開發理念：在盡可能保護遺存情況下傳承工業傳統文化，同時進行功能創意，打造獨有的音樂產業園區傳承文化創意時尚保護遺存創意功能產業主導創意呈現以紅光電子管廠舊工業廠房原址為依托，傳承計劃經濟時代的工業傳統文化，并將其與現代音樂時尚文化共融，打造以“數字音樂產業園區”和“音樂互動體驗園區”為特色的工業遺址文化創意產業園，不僅是成都老東郊工業區的標記，更是成都時尚新東方的標桿。在開發過程中，嚴格按照“修舊如舊，舊房新用”的原則，在原址保護、加固、提升的基礎上，將計劃經濟時代工業美學與現代商業建筑功能相結合，對原有工業建筑進行功能創意。以音樂產業為主導，以中國移動無線音樂基地為核心，充分挖掘無線音樂基地巨大產業輻射能力和龍頭效應，將音樂產業上下游企業和從業人員整合到一起，在原創音樂內容的輸入與輸出、明星制作、演藝、小劇場聚落等音樂產業的基礎上，配套延伸發展音樂大市集、流行音樂一條街、酒吧工廠等復合業態，形成音樂資源集聚、多元文化互動的世界級、規模化數字音樂產業聚落和音樂新媒體發展基地、創意文化體驗園。項目特色1：傳統工業與時尚音樂文化共融大車間被改造為影院和劇場；直徑達16米的氫氣罐打造為國內一流視聽空間；多夾層、多管道的廠房，化身為藝術展示殿堂；煙囪、傳送帶、鍋爐等巨大構筑物圍合而成的獨特區域，已成為國內最具特色的音樂酒吧區；老辦公樓則被改造為國內惟一的設計酒店。在建筑風格上，東郊記憶實現工業傳統與音樂時尚的共融，不僅能全方位體驗音樂的魅力，還能近距離感受城市的變遷，

而“修舊如舊，舊房新用”是其建筑的主要特色，結合了計劃經濟時代工業美學與現代商業建筑功能，營造了東區兼具懷舊和時尚氣息的藝術氛圍。按照“修舊如舊、舊房新用”的原則在盡量保持原貌的基礎上進行創意性藝術改造啟示借鑒：作為舊房改造類文化創意產業園區，必須按照“修舊如舊、舊房新用”的原則，在傳承歷史文化、保護歷史遺存的基礎上，根據辦公建筑及服務用房、工業廠房與倉儲類用房、特殊建筑及構筑物、大型設施設備等不同形式工業文化遺存物，應當根據其建筑形態和空間特色，在盡量保持其原貌的基礎上，進行創意性的藝術改造，從而營造一種工業與藝術、傳統與時尚和諧共融的文化氛圍，使其不僅是歷史記憶的載體，更是時尚體驗的空間。遺存類型改造方案臨近廣場、步行道的1-2層的廠房改造成以中西餐廳、咖啡館、創意小商鋪類的業態為主的，主題鮮明、裝修精致、富有情調的休閑商業空間，形成連續的商業界面，與開放空間形成互動，如音樂DIY創意集市、音樂大集市、明星街、酒吧工場、文化餐飲街。位于相對僻靜的地方的獨棟建筑改造成為外表樸實，內部裝飾奢華的主題酒店、會所等，如漢易雅間酒店、東區招待所、24房設計酒店等體量較大、層高更高的大型車間和面積較大的露天場所通常可改造成劇場或露天演出、展示的空間，內部功能彈性化，可兼做小型話劇場、電影放映廳、藝術展示、企業年會等用途，如成都舞臺、演藝中心、音樂現場、影立方、KTV、FBA娛樂體驗館、1899個人電影廠等3層以上的廠房或辦公用房改造成創意辦公的場所，如中國移動無線音樂基地、星工場等特殊構筑物及大型設施設備由于這些設備工業文化特征明顯、標志性較強，可作為園區的裝飾性景觀進行改造項目特色2：經營文化與公益（社區）文化共同發展音樂公園通過多功能的項目、多元化的業態協調經營性文化與公益性文化的關系：通過中國移動無線音樂基地引導音樂產業集群發展，使之成為中國獨一無二的數字音樂企業集聚區；依托無臺口小劇場、成都舞臺等定期舉辦選秀活動、豐富的社區文化活動、慈善公益活動以及全年200多場的經典小話劇等，積極加強社區互動同時增加人氣。啟示借鑒：作為城市功能片區組成部分的文化創意產業園區，必須要積極融入城市生活社區，既可以依托社區城市已有公共配套設施，還能充分挖掘社區的消費能力，為園區帶來持續的人流和資金流，從而為項目持續盈利提供基礎。產業模式：音樂產業和音樂消費雙業主互動的產業發展模式音樂產業和音樂消費雙業主互動的產業發展模式，將音樂產業上下游的企業和從業人員整合到一起，逐步形成音樂創作、制作、音樂展演、明星、音樂經紀、音樂版權、傳媒等產業鏈上各優勢品牌集聚東區的全產業鏈。啟示借鑒：獨立主題型文化創意產業園區，應該按照產業發展和商業消費互動的經驗理念，整合產業鏈上下游企業和從業人員，構建產業生產和產業消費雙業主互動的產業發展模式，在同一個區域內構建產業人才培養、產品研發、產品生產、產品銷售、產品消費各個環節的互動融合的全產業鏈，并構件完善的公共服務平臺，是該類文化創意產業園區保持持久競爭優勢的關鍵所在。打造數字音樂企業集聚園在開發初期，成都傳媒集團就與中國移動四川公司簽訂了《關于“中國移動無線音樂基地”入駐“成都東區”的合作協議》，充分挖掘無線音樂俱樂部基地巨大產業輻射能力和龍頭效應，引進中國電影集團、Channel【v】、星空傳媒、北京歌華、國家音樂文化創意產業基地、D9數碼音樂集團及全球四大唱片公司、德國歌德學院等其上下游產業鏈上的CP（內容服務商）、SP（渠道合作商）近200家打造音樂互動商業消費街區引進了匯集以德國保險箱、音樂互動倉、香薰音樂館、禪樂館、FIX音樂工坊、哈雷公路音樂部落等非主流音樂場館，業務范圍包括現場音樂會、明星簽售會、珍藏版黑膠唱片、發燒音樂器材、頂級視聽間、明星衍生品售賣，先鋒小劇場、音樂酒吧等，開創全國乃至全世界時尚音樂體驗新方式打造音樂人才培養基地與川音聯合，以星工廠培訓基地為物理平臺，廣泛通過選秀活動、互動式KTV周明星選拔、川音訓練基地和小型酒吧商演活動，發掘優秀藝人，并通過園區自有演出平臺對藝人行推介，使東區成為以音樂為夢想的年輕“實現夢想的地方”，為成都的音樂人才提供更為廣闊的發展空間將音樂產業上下游的企業和從業人員整合到一起，形成全產業鏈藝人藝人經紀藝人包裝唱片制作唱片發行混業投資演出經紀票房廣告代言新媒體彩鈴網絡音樂提供商音樂設備演出音樂節組織歌友會消費者音樂軟件硬件音樂網絡公司音樂地產音樂教育電視臺電臺傳統渠道數字音樂演出活動廣告代言視聽設備批發商零售商推廣活動非專業培訓非主流音樂體驗場館音樂人才培養開發模式：分期開發，核心項目帶動土地升值，住宅項目快速收回投資一期核心區，主要對原成都紅光電子管廠生產區內的工業建筑進行改建，形成具有工業文明風格的文化創意產業基礎設施，打造數字音樂企業集聚園、音樂互動商業消費街區、音樂人才培養基地三大主題核心項目，構建園區核心吸引力和競爭力，帶動整個園區土地升值和聚集人氣、商氣，為后期開發高品質物業提供基礎。二期以住宅為主體的開發區，主要是依托園區內已升值的土地，開發高品質住宅物業，開發收益用于補償一期建設與運營的資金缺口。運營模式一：核心企業強勢入駐，聚產業中國移動無線音樂基地是全球最大無線通信運營商的中央音樂平臺，年產值逾300億元，壟斷性占有中國無線音樂80%的市場份額，中國移動無線音樂基地的入駐，帶動了其上下游產業鏈上的近200家CP（內容服務商）、SP（渠道合作商）結伴而來，使東郊記憶成為中國獨一無二的數字音樂企業集聚區，成為比肩世界的音樂產業聚集園區。并在開園之初租店面就已達到可租賃面積的73%。啟示借鑒：項目合作運營商往往成為此類產業園區能否成功運營的決定因素之一，引進產業鏈上的核心企業，能夠吸引動其上下游產業鏈上的企業入駐，延伸產業鏈，通過產業鏈上企業的互動能夠使產業園區保持持久的創新活力，并最終形成地方化的知識體系和創新能力體系。運營模式二：以國際性的音樂盛事塑主題，以多元化的社區活動聚人氣東郊記憶不僅在開園運營以前就已成功舉辦張靚穎演唱會和國際流行音樂院校大獎、協辦第十五屆華語榜中榜等一系列演出活動，在開園以來，也可謂活動不斷，積極引進“國際流行音樂院校年度大獎”“成都國際數字音樂節”等大型音樂盛事，舉辦多類型的節慶活動、社區活動、假日狂歡和專題活動，對東郊記憶成功的構建特色文化標識、塑造區域特色具有積極的促進作用，也為其融入區域大環境，充分挖掘建設路商圈的消費能級奠定了基礎。啟示借鑒：獨立主題型文化創意產業園區，主題塑造的成功與否，是其成功的關鍵，在運營過程中，特色主題的塑造不僅要依托核心項目、主題突出的業態，大型的、多元化的主題節事活動也是主題塑造的關鍵，也是產業園區是否能夠有持續性足夠人氣的關鍵。2013年斯諾克成都國際錦標賽2014大眾polo草莓音樂舞臺2014年12月活動運營模式三：跨界型的業態組合，打造多元文化園區原東區音樂公園確立了以音樂為主題的“二園”定位，即音樂產業集聚園和音樂文化體驗園，但在音樂文化相關內容集聚的同時，“成都東區”已經呈現出豐富的多元文化內容：以“成都藝術超市”為代表的當代藝術推廣平臺，以“8點空間”為代表的小劇場聚落，以“1899個人電影”為代表的微電影基地，以“活態”為代表的文化主題會展空間，以“全搜索影像藝術中心”為代表的攝影藝術基地等。最音樂業態紫水晶古典LIVEMINILIVE音樂現場熊貓電音最視聽業態首會大昌音響名品行最創意業態果然24房酒店玩偶工廠柏玲之聲最專業業態中國移動無線音樂基地PHASEONE數字影像畫廊最酒吧業態聲音啤酒館黑膠M4ART太陽臺最娛樂業態1899個人電影廠8點空間影立方773IMAX最饕餮業態東郊食堂食畫小院業態調整，運營升級打造多元文化園區建設“東郊記憶”文化墻，提升硬件，突出成都東郊工業遺產保護與傳承代表的地位按照“一基地、多名片”的園區新定位，進行新一輪招商選商，進一步豐富園區的文態業態開展一系列活動策劃，加大“東郊記憶”這一品牌的營銷推廣主要客群：東郊記憶的客戶主要是普通休閑者、城市白領和社會精英三類來源地日常觀光客群以周邊地緣性客戶為主，少量的外地觀光客戶，以旅游團的形式年齡方面20-40歲的青年及中年群體為主客戶屬性普通休閑者（本地居民、旅游者）、城市白領（商務人士、時尚青年）和社會精英（專業音樂人、高端消費人群）為主普通休閑者城市白領精英階層吸引點舊廠房的建筑新貌、各種工藝活動以及各種具有典型歷史記憶的業態項目商務辦公及培訓、音樂主題酒吧、主題餐飲、主題活動、時尚發布活動、創意購物等主題濃厚的業態類型會員制頂級會所、俱樂部、高檔藝術品消費、個人發布會等專業性、高消費以及體現身份和生活方式的業態代表業態文化展示類、東郊食堂、成都舞臺、首席大妙火鍋、首席1956、東區招待所、1899個人電影廠、記錄車間等明星街、演藝演藝中心、成都舞臺、酒吧工場、音樂大市集、1899個人電影廠、音樂現場、東郊食堂、星工廠等中國移動無線音樂基地、俱樂部、會所音樂現場、高端藝術展示活動、拾得雨林實踐中心、星工廠、琴行等在打造該類項目時，應針對不同市場群體，策劃多元化多檔次的項目和業態，以期拓展市場群體啟示一：拓展客源

同一類項目對不同的市場群體有不同的吸引點，策劃多元化、多檔次的項目、業態，可以拓展市場群體，同時經常性地引入各類公益活動，吸引普通大眾的參與，以此聚集人氣啟示二：消費的主力

由于城市白領是最本類項目最主要的消費群體，因此建議面向該類人群的、體現時尚和體驗特征的中高檔業態占據50％以上，構筑一個中高檔的生活圈。啟示三：亮點的塑造

面向精英人群的高檔會所、俱樂部或精品酒店要少而精(30％左右)，代表整體的檔次，成為一個亮點。同時，該類業態選址較獨立或隱蔽，體現低調的奢華。啟動模式：節慶引爆、樹立標桿

節慶引爆

樹立標桿在尚未正式運營之前，就已成功舉辦張靚穎演唱會和國際流行音樂院校大獎、協辦第十五屆華語榜中榜等一系列演出活動，并一舉獲得“亞洲音樂產業杰出創意獎”、“中國首批重點示范商業（服務）聚集區”等獎項；“2011成都雙年展”中的建筑展和藝術展落戶“成都東區音樂公園”，吸引了上百位國內外的藝術大師前來參展，開展同時開園，從而成功引發社會普遍關注，聚集大量人氣。音樂公園在運營之初就提出