攀枝花市土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

——謹(jǐn)呈俏世地產(chǎn)攀枝花市場(chǎng)報(bào)告提綱二、攀枝花商品房市場(chǎng)研究三、攀枝花分物業(yè)市場(chǎng)研究一、攀枝花市土地市場(chǎng)研究一、攀枝花土地市場(chǎng)研究2013年度區(qū)域土地供應(yīng)簡(jiǎn)述——區(qū)域2013年度攀枝花土地供應(yīng)總面積約1075.28畝，其中東區(qū)約785.04畝，占總供應(yīng)量的73%，仁和區(qū)約111.62畝，占總供應(yīng)量的10%，西區(qū)約178.62畝，占總量的17%。圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市國(guó)土局2013年?yáng)|區(qū)供應(yīng)土地較多，據(jù)了解，東區(qū)炳草崗至炳三區(qū)未來(lái)幾乎無(wú)土地供應(yīng)，仁和區(qū)和花城新區(qū)將是未來(lái)土地主要供應(yīng)區(qū)域，而在花城新區(qū)供應(yīng)土地的同時(shí)，主要與仁和區(qū)供應(yīng)土地產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。2013年度區(qū)域土地成交簡(jiǎn)述——攀枝花2013年度攀枝花土地成交總面積約888.72畝，其中東區(qū)約702畝，占總量的79%，西區(qū)約22畝，仁和區(qū)約163畝，占總成交量的18%。東區(qū)本年度土地成交量占攀枝花之最，仁和其次。圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市國(guó)土局2013攀枝花商品房成交面積118萬(wàn)㎡，按照平均容積率2.5計(jì)，約消化土地708畝，而2013年年度成交土地889畝，土地供應(yīng)節(jié)奏與商品房成交相近結(jié)合城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)2014-2016年累計(jì)新增人口0.54萬(wàn)人，新增住房需求面積分別為5.9萬(wàn)㎡、5.9萬(wàn)㎡、6.0萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2014-2016商品房成交量分別為123.9萬(wàn)㎡、129.8萬(wàn)㎡、135.8萬(wàn)㎡，約開(kāi)發(fā)土地規(guī)模分別為743畝、779畝、815畝。圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市統(tǒng)計(jì)局，2014~2016年為預(yù)測(cè)值2013年度攀枝花土地成交總面積約888.72畝，其中純居住用地約187畝，商業(yè)用地約156.52畝；商住用地約552畝。2013年度區(qū)域土地成交簡(jiǎn)述——性質(zhì)圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市國(guó)土局攀枝花歷年成交土地規(guī)模及價(jià)格分析2013年攀枝花住宅用地成交規(guī)模較2012年上升16.1%，成交價(jià)格卻同比下降27.1%，商業(yè)用地成交規(guī)模是2012年的2.2倍，成交價(jià)格同比上升56.8%圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市國(guó)土局以近三年土地成交規(guī)模平均增長(zhǎng)率10%計(jì)，預(yù)計(jì)2014~2016年分別成交土地978畝、1075畝、1183畝；以近三年土地成交價(jià)格平均漲幅3%計(jì)，預(yù)計(jì)2014~2016年土地成交單價(jià)分別為116萬(wàn)/畝、120萬(wàn)/畝、123萬(wàn)/畝。圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市國(guó)土局，2013-2016年為預(yù)測(cè)值攀枝花典型地塊成交一覽地塊編號(hào)地塊位置土地性質(zhì)成交價(jià)（元）成交規(guī)模（畝）成交面積(㎡）成交地價(jià)（萬(wàn)/畝）競(jìng)得者呈現(xiàn)項(xiàng)目P2011-14#炳草崗武警支隊(duì)住43006.44275.32670.5四川金聯(lián)港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海德堡13802013-BE1#炳二區(qū)“金海柏林郡”東側(cè)住842353.035315.29159四川金聯(lián)港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司G2010-1#炳三區(qū)商340920.513676.64166攀枝花金海實(shí)業(yè)有限公司金海大廈P2

P2009bs-12#

炳三區(qū)住1358697.064698.42140李興洪、王健蘇、謝忠衡、劉一穎

P2010-26#炳三區(qū)住14000150.1100071.493.3攀枝花市萬(wàn)年長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司奧林匹克中心花園P2011-28#炳三區(qū)住30000193.2128814.54155自貢市遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司遠(yuǎn)達(dá)·帝景華廷P2010-5#炳三區(qū)（炳三區(qū)控規(guī)L02-C/2009地塊）商864144.429593195四川陽(yáng)城實(shí)業(yè)有限公司陽(yáng)城金海·金域陽(yáng)光P2009bs炳三區(qū)（炳三區(qū)控規(guī)N01-R/2009、N02-R/2009、N03-R/2009、N04-R/2009、N05-R/2009、N06-R/2009地塊）住70200236.7157773.29297四川陽(yáng)城實(shí)業(yè)有限公司P2009bs-9#炳三區(qū)（炳三區(qū)控規(guī)炳F18-R/2009地塊）住1150060.340225.3191攀枝花金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金泰·公園大地2013-BS6#炳三區(qū)（交通運(yùn)輸信息指揮中心南側(cè)）住605929.819848.91204攀枝花金泰房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司P2009bs-11#炳三區(qū)（控規(guī)編號(hào)炳H09-R/2009、炳H20-R/2009、炳H11-R/2009）住24200106.470931.29227攀枝花金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2012-BS1#炳三區(qū)釩鈦檢測(cè)中心東側(cè)商450012.88528.63352張志松

2012-BS9#炳三區(qū)公安指揮中心西側(cè)住16661155.1103401.45107四川省德銘投資有限公司

P2009bs-8#炳三區(qū)機(jī)場(chǎng)路南側(cè)住1200048.632416.35246.8攀枝花和匯商貿(mào)有限公司龍發(fā)·時(shí)代天街攀枝花典型地塊成交一覽地塊編號(hào)地塊位置土地性質(zhì)成交價(jià)（元）成交規(guī)模（畝）成交面積(㎡）成交地價(jià)（萬(wàn)/畝）競(jìng)得者呈現(xiàn)項(xiàng)目2012-BS36#炳三區(qū)金?！笆兰o(jì)城”西側(cè)商22506107.271447.56210汪載安

P2009-14#炳三區(qū)金甌廣場(chǎng)東南面住50009.06011.74554.5攀枝花市溫州商城開(kāi)發(fā)有限公司

2012-D15#東區(qū)阿署達(dá)商60919.012679.732攀枝花花舞人間實(shí)業(yè)有限公司花舞人間2013-D2#東區(qū)阿署達(dá)商132441.427571.61

攀枝花花舞人間實(shí)業(yè)有限公司花舞人間2013-D1#東區(qū)渡口大橋旁原“金沙公園商5384.53015.55119攀枝花市江建投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

P2010-11#東區(qū)劉家灣住430074.049305.6658攀枝花市天嬌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司天嬌名城P2009-36#東區(qū)流沙坡商155015.810544.1398攀枝花市東區(qū)高創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

2013-D10#東區(qū)倮果雙江交匯處商41520.913926.4220攀枝花市雅江宏達(dá)餐飲有限公司

G2010-55#東區(qū)人民街住1965.43613.9536.2攀枝花市興華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司興華·曼哈頓廣場(chǎng)P2011-21#東區(qū)銀江鎮(zhèn)住350048.232125.1172.6攀枝花市天驕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

2013-D12機(jī)場(chǎng)路口（金泰公司宗地南側(cè)）商706049.532967.49143四川恒為制鈦科技有限公司

P2011-2#仁和區(qū)蓮花村，迤沙拉大道西側(cè)商20000247.6165074.8180.8西昌融盛實(shí)業(yè)有限公司

2013-R3#仁和區(qū)前進(jìn)鎮(zhèn)普達(dá)村住575095.863879.3160攀枝花陽(yáng)城金海旅游投資有限公司

普達(dá)國(guó)際康養(yǎng)休閑風(fēng)情小鎮(zhèn)2013-R5#仁和區(qū)前進(jìn)鎮(zhèn)普達(dá)村住179529.919940.1460攀枝花陽(yáng)城金海旅游投資有限公司2013-R2#-1仁和區(qū)前進(jìn)鎮(zhèn)普達(dá)村商541390.260136.3360攀枝花陽(yáng)城金海旅游投資有限公司2013-R2#-2仁和區(qū)前進(jìn)鎮(zhèn)普達(dá)村商138323.015366.6360攀枝花陽(yáng)城金海旅游投資有限公司2013-R4#仁和區(qū)前進(jìn)鎮(zhèn)普達(dá)村商309351.534363.1160攀枝花陽(yáng)城金海旅游投資有限公司2013-R6#仁和區(qū)前進(jìn)鎮(zhèn)普達(dá)村商177829.619741.1460攀枝花陽(yáng)城金海旅游投資有限公司攀枝花典型地塊成交一覽地塊編號(hào)地塊位置土地性質(zhì)成交價(jià)（元）成交規(guī)模（畝）成交面積(㎡）成交地價(jià)（萬(wàn)/畝）競(jìng)得者呈現(xiàn)項(xiàng)目P2011-1#仁和區(qū)四十九公里住470018.212131.79258.3攀枝花市潤(rùn)瑩齒輪有限責(zé)任公司領(lǐng)譽(yù)P2011-10#仁和區(qū)四十九公里住21000183.7122434.42114.3杭州銀泰奧特萊斯商業(yè)發(fā)展有限公司銀泰城P2011-12#仁和區(qū)四十九公里住21000225.5150325.4293.1四川省華芝房地產(chǎn)華芝.御景城F-2#、F-4#、D-11#仁和區(qū)彎腰樹(shù)住600055.637091.78108攀枝花市恒盛天宇工貿(mào)有限公司

2009-36#仁和區(qū)彎腰樹(shù)商600041.827850.94143.6四川嘉正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南洋瑞景P2009-39#仁和區(qū)彎腰樹(shù)商400019.613090.56203.7四川嘉正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司P2009-40#仁和區(qū)彎腰樹(shù)商580035.223494.66164.6攀枝花市天宇實(shí)業(yè)有限公司天宇·半島陽(yáng)光P2010-15#仁和區(qū)彎腰樹(shù)（Z-10）商235446.030663.4651.2攀枝花山人工貿(mào)有限公司

P2010-13#仁和區(qū)彎腰樹(shù)（Z-4）商344070.246780.6749.0攀枝花社園投資有限公司、攀枝花大運(yùn)天誠(chéng)汽車貿(mào)易有限公司

2013-R25#仁和區(qū)彎腰樹(shù)(原汽運(yùn)公司木材加工廠)住120018.912574.4564攀枝花市金偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司宏富晶座P2012-R8#仁和區(qū)塆莊住1680061.140763.41275攀枝花市仁和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司水岸沙彎P2011-18#仁和四十九公里商13039128.185388.3102杭州銀泰奧特萊斯商業(yè)發(fā)展有限公司銀泰城2013-D4#位于炳四區(qū)住305838.225478.5680恒大地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司

2013-D16#位于炳四區(qū)住165620.713798.2980恒大地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司2013-D17#位于炳四區(qū)住121015.110077.7380恒大地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司G2010-58＃位于金沙江大道旁（原啤酒廣場(chǎng)）商763290.260110.7884.6攀枝花市金聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

P2010-2#位于仁和區(qū)寶興街轉(zhuǎn)盤南側(cè)商50006.24142.08805攀枝花市仁和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司水岸沙彎P2010-16#位于仁和區(qū)老街住650030.220162.89215四川東方浩遠(yuǎn)城市建設(shè)投資有限公司浩遠(yuǎn)蘭庭P2011-11#位于仁和區(qū)市三醫(yī)院路口商44668.35545.69537攀枝花市潤(rùn)豐旅游開(kāi)發(fā)有限公司

P2010-18#位于市三醫(yī)院旁住180036.424265.5849四川省華芝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司華芝御景城P2010-6#西區(qū)河石壩住750052.535020.1143攀枝花市鑫海源工貿(mào)有限公司

2010-23#西區(qū)清香坪金沙西苑西側(cè)商500033.922596.72147.5四川省能源投資集團(tuán)有限責(zé)任公司

G2011-12#西區(qū)清香坪市二醫(yī)院旁住160027.518351.5258攀枝花市宗意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司都市國(guó)際P2010-3#原交通賓館住29586.14053.87486四川華慶建設(shè)華慶蕭邦土地市場(chǎng)小結(jié)1、目前土地主要供給來(lái)自東區(qū)，仁和區(qū)和花城新區(qū)未上市交易土地較多2、以2013年商品房累計(jì)成交118萬(wàn)㎡，按市場(chǎng)平均容積率2.5計(jì)，約消化708畝土地3、參照近3年土地成交規(guī)模年平均增長(zhǎng)率10%，預(yù)計(jì)2014年、2015年、2016年分別成交土地978畝、1075畝、1183畝3、以近三年土地成交價(jià)格平均漲幅3%計(jì)，預(yù)計(jì)2014年、2015年、2016年土地成交單價(jià)分別為116萬(wàn)/畝、120萬(wàn)/畝、123萬(wàn)/畝。機(jī)會(huì)：本案屬于連接炳草崗與仁和區(qū)的重要區(qū)域，高起點(diǎn)的規(guī)劃，未來(lái)發(fā)展前景好本地塊思考？本案可出讓土地約1050畝，若年后啟動(dòng)一級(jí)整理，預(yù)計(jì)最快2014年下半年可推出市場(chǎng)，根據(jù)土地市場(chǎng)容量和區(qū)域份額推算，約需要三年時(shí)間售完。2014年總成交978畝，本案占20%，為210畝2015年總成交1075畝，本案占40%，為420畝2016年總成交1183畝，本案剩余420畝即可全部上市交易，本案地塊預(yù)計(jì)在3年內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)全部上市交易二、攀枝花商品房市場(chǎng)研究攀枝花固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，年增速保持在20%左右，2013年1-11月完成固定資產(chǎn)投資504.68億，同比上升19.8%，預(yù)計(jì)全年完成投資總額較2012年上升20%以上圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資分析2013年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額46.51億，同比下降6.2%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減速，發(fā)展中求穩(wěn)。圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市統(tǒng)計(jì)局商品房施工面積、竣工面積分析2013年商品房施工面積大幅增加，達(dá)連續(xù)5年峰值，竣工面積大幅銳減，施工面積的大幅增加，預(yù)計(jì)2014年上市體量將大幅增加，加速市場(chǎng)存量的出現(xiàn)。圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市統(tǒng)計(jì)局商品房、住宅銷售面積分析2013年1-11月商品房銷售面積破百萬(wàn)㎡，達(dá)118.18萬(wàn)㎡，同比上升64.10%，住宅成交面積107.31萬(wàn)㎡，同比上升57.70%，商品房及住宅成交良好，繼2010年破百萬(wàn)平米后，再次突破。近幾年人口緩慢增長(zhǎng)，商品房銷售面積隨著人口的增減而出現(xiàn)上下起伏。2009-2012年攀枝花人口結(jié)構(gòu)圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市統(tǒng)計(jì)局人口增長(zhǎng)與銷售面積分析2009-2012年攀枝花人口結(jié)構(gòu)近3年城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)率3%，2014~2016年城鎮(zhèn)人口分別可以達(dá)到60.27萬(wàn)人、60.45萬(wàn)人、60.63萬(wàn)人，三年累計(jì)增長(zhǎng)0.54萬(wàn)人攀枝花2012年人均居住面積為32.9㎡，2014~2016年，新增城鎮(zhèn)人口住房需求面積17.8萬(wàn)㎡2013年度攀枝花供需情況分析2013年度攀枝花商品住房市場(chǎng)成交總量約10568套，成交總面積約107萬(wàn)㎡；其中炳三區(qū)成交總套數(shù)約4410套，占總成交套數(shù)約42%；其中仁和區(qū)成交總套數(shù)約4704套，占總成交套數(shù)約45%！圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市房管局2013年度攀枝花各板塊住宅成交圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市房管局東區(qū)成交量最大，其次是仁和區(qū)，西區(qū)成交量較少。攀枝花區(qū)域市場(chǎng)供需走勢(shì)分析攀枝花市2013年住宅新增、成交均創(chuàng)歷年峰值，成交突破1萬(wàn)套，較2012年上升53.4%。圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市房管局攀枝花市歷年住宅供需比走勢(shì)分析2011-2013年供需比均在1.2以上，供需矛盾有所緩減。圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市房管局2013年度主要項(xiàng)目網(wǎng)上簽約情況2013成交量1000套以上的項(xiàng)目有2個(gè)，500套以上的項(xiàng)目有4個(gè)，400~500套的項(xiàng)目有3個(gè)，200~400套的項(xiàng)目有6個(gè)，100~200套的項(xiàng)目有6個(gè)。圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：攀枝花市房管局商品房市場(chǎng)小結(jié)1、攀枝花人口增長(zhǎng)緩慢，商品房銷售量隨著人口的增減而上下起伏；2、2014~2016年將新增城鎮(zhèn)人口0.54萬(wàn)人，新增住房需求面積累計(jì)17.8萬(wàn)㎡。目前購(gòu)買人群仍主要以仁和區(qū)及東區(qū)炳草崗區(qū)域改善型需求為主，城鎮(zhèn)人口的緩慢增長(zhǎng)不足以支撐大體量商品房銷售；3、未來(lái)供應(yīng)量激增，而城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率較低，成交量及銷售價(jià)格面臨競(jìng)爭(zhēng)。機(jī)會(huì)：本案地塊區(qū)域位置最佳，空氣質(zhì)量好，適宜居住，正迎合攀枝花市有換房需求的改善型客群；城鎮(zhèn)人口緩慢增加，能給本案區(qū)域帶來(lái)一定購(gòu)房需求，但不足以支撐大體量商品房銷售，可以通過(guò)客戶外拓，及分流仁和區(qū)和東區(qū)炳草崗區(qū)域的改善型客戶。三、攀枝花分物業(yè)類型市場(chǎng)研究項(xiàng)目分布區(qū)域及特征分析香榭麗都華芝,御景城上城鋼城經(jīng)貿(mào)大廈君臨江山浩遠(yuǎn)蘭庭上恒廣場(chǎng)遠(yuǎn)達(dá)·帝景華庭公園大地水岸沙彎金海世紀(jì)城金域陽(yáng)光銀泰城花舞人間普達(dá)國(guó)際康養(yǎng)休閑風(fēng)情小鎮(zhèn)本案銀泰.泰悅居仁和板塊炳草崗板塊西區(qū)東區(qū)炳草崗板塊、仁和板塊是目前房地產(chǎn)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，東區(qū)是老城區(qū)，土地稀缺，西區(qū)為工業(yè)廠礦集中區(qū)域，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析仁和板塊項(xiàng)目所在干壩塘區(qū)域?qū)儆诨ǔ切聟^(qū)核心，更是未來(lái)行政辦公中心，發(fā)展還未起步，規(guī)劃較好，有中央醫(yī)院分院、三線博物館以及攀枝花市政府搬遷于此，但區(qū)域尚未得到市場(chǎng)認(rèn)知，未來(lái)2-5年項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)又一熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，是價(jià)值洼地。本案炳草崗板塊西區(qū)東區(qū)恒大項(xiàng)目仁和板塊房產(chǎn)市場(chǎng)-各區(qū)域劃分及特征攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊價(jià)值梯度分明，隨著與城市中心交通距離的增加以及空氣質(zhì)量、環(huán)境等因素，項(xiàng)目?jī)r(jià)值之間差距較大。1274563仁和區(qū)，城市發(fā)展中重要的兩個(gè)居住區(qū)之一，攀枝花城區(qū)中空氣質(zhì)量最好最適合居住的區(qū)域西區(qū)，攀枝花重型企業(yè)的集中地，居住環(huán)境惡劣，空氣質(zhì)量差，少數(shù)住宅項(xiàng)目為因工作等原因無(wú)法離開(kāi)此區(qū)域人而造炳三區(qū)城市未來(lái)的政務(wù)中心也是攀枝花城市發(fā)展重點(diǎn)打造的區(qū)域。發(fā)展前景巨大。五十一片區(qū)，以小商品市場(chǎng)等商業(yè)為主的區(qū)域，連接市中心和仁和，配套成熟但缺品質(zhì)東區(qū)、早些年的城市中心區(qū)域，配套較為成熟，隨著炳草崗區(qū)域成熟，以及新區(qū)不斷拓展，逐漸落寞五十四，連接市中心和西區(qū)之間的區(qū)域，空氣質(zhì)量較差，區(qū)域吸引力不大。炳草崗，城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)域受空間的限制，后期的發(fā)展將以舊城改造為主。區(qū)域居住環(huán)境距市中心價(jià)格平臺(tái)炳草崗中中心5200炳三區(qū)良5分鐘4900東區(qū)中下8分鐘5800五十四中12分鐘4000西區(qū)下20分鐘3800仁和優(yōu)20分鐘4300渡仁片區(qū)優(yōu)+距離未來(lái)市中心0分鐘？圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：中成攀枝花項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)踩盤8渡仁區(qū)，未來(lái)花城新區(qū)核心，商業(yè)商務(wù)中心，攀枝花目前唯一空氣未受污染區(qū)域攀枝花8大居住版塊綜合評(píng)價(jià)，以“地段、環(huán)境、開(kāi)發(fā)品質(zhì)”論版塊空氣質(zhì)量居住成熟度代表項(xiàng)目綜合評(píng)述炳草崗中心區(qū)域中擁有城市最完善的生活配套，成熟度極高無(wú)依托市中心的商業(yè)、行政、地段、豐富配套和生活便捷等城市價(jià)值優(yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)炳二/炳三區(qū)版塊優(yōu)居住生活配套成熟，引導(dǎo)攀枝花人居方向金海世紀(jì)城/海德堡1380/金域陽(yáng)光通過(guò)近年的發(fā)展區(qū)域逐漸成熟，隨著城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌暮诵膮^(qū)。東區(qū)版塊中下生活配套較成熟，但缺乏品質(zhì)感無(wú)作為連接城市中心區(qū)域和西區(qū)的通道，生活配套豐富，但配套品質(zhì)不夠。東區(qū)中心版塊中生活居住配套成熟，但區(qū)域拓展空間有限。無(wú)作為城市早年的中心區(qū)域，生活居住配套較成熟，但中心區(qū)域拓展空間有限。五十四版塊中生活配套較城市，但區(qū)域雜亂，無(wú)品質(zhì)感。天驕名城作為連接炳草崗和仁和片區(qū)的重要通道，也作為攀枝花小商品批發(fā)市場(chǎng)，生活配套較為成熟，但區(qū)域嘈雜，配套也不具備品質(zhì)感。西區(qū)版塊下生活配套較成熟，但空氣質(zhì)量對(duì)生活影響無(wú)法回避。無(wú)攀枝花主要重工礦業(yè)集中地，空氣質(zhì)量成為影響居住的重要因素，雖然西區(qū)中心區(qū)域配套較成熟，但居住品質(zhì)無(wú)法跟進(jìn)。渡仁板塊優(yōu)+未來(lái)規(guī)劃較好，目前道路、配套正在建設(shè)中無(wú)尚未開(kāi)發(fā)的區(qū)域，未來(lái)規(guī)劃較好，是攀枝花市目前唯一空氣未受污染板塊，居住品質(zhì)較高，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮笕屎桶鎵K良居住配套成熟，發(fā)展?jié)摿薮筱y泰城/御景城因良好空氣質(zhì)量，平坦的土地成為攀枝花最適宜居住的主城區(qū)，隨著炳仁路開(kāi)通，區(qū)域發(fā)展空間不可估量房產(chǎn)市場(chǎng)-各區(qū)域劃分及特征住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析香榭麗都華芝,御景城上城君臨江山浩遠(yuǎn)蘭庭遠(yuǎn)達(dá)·帝景華庭公園大地水岸沙彎金海世紀(jì)城金域陽(yáng)光銀泰城花舞人間普達(dá)國(guó)際康養(yǎng)休閑風(fēng)情小鎮(zhèn)本案銀泰.泰悅居仁和板塊炳草崗板塊西區(qū)東區(qū)樓盤物業(yè)組合戶型面積主力戶型浩遠(yuǎn)蘭庭高層97-117㎡躍層97、100上城高層72-12972、87、97、106香榭麗都高層79-11890華芝.御景城高層78-17878、89、98水岸沙彎高層137㎡為主

銀泰城高層65-10965、76、84銀泰.泰悅居高層、小高層、洋房、別墅高層83-11883、99、118、124遠(yuǎn)達(dá)·帝景華庭高層、洋房高層78-11295、112金泰·公園大地高層+洋房67-11267、90、103君臨江山高層+小高層+多層躍層小高層76-143，多層躍層139-218小高層76、96、123，多層139、162、178金海世紀(jì)城高層69-15072、87、97金域陽(yáng)光高層63-14977、91在售項(xiàng)目物業(yè)多為高層，有少量項(xiàng)目有洋房、別墅產(chǎn)品。高層主力戶型主要集中在67-100㎡左右，洋房主力戶型面積為139-178㎡仁和區(qū)板塊炳草崗板塊圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：中成攀枝花項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)踩盤住宅市場(chǎng)銷售、價(jià)格分析樓盤戶型面積主力戶型價(jià)格主力總價(jià)月均去化浩遠(yuǎn)蘭庭97-117㎡躍層97、100510050-5820上城72-12972、87、97、106430030-4580香榭麗都79-1189040003680華芝.御景城78-17878、89、98440034-3960水岸沙彎137㎡為主

待定

銀泰城65-10965、76、84430028-36120銀泰.泰悅居高層83-11883、99、118、124450035-55120遠(yuǎn)達(dá)·帝景華庭高層78-11295、112高層4500，洋房630048-5650金泰·公園大地67-11267、90、103460031-47高層30，洋房未推君臨江山小高層76-143，多層躍層139-218小高層76、96、123，多層139、162、178小高層6500，多層躍層8000小高層49-79，多層110-14215-20套金海世紀(jì)城69-15072、87、97520035-4775金域陽(yáng)光63-14977、91470039-4345仁和區(qū)住宅成交價(jià)格主要集中在4000-4500元/㎡，主力總價(jià)28-45萬(wàn)，月均成交60-120套，整體去化良好；炳草崗板塊高層住宅價(jià)格主要集中在4500-5200元/㎡，主力總價(jià)31-56萬(wàn)，月均成交30-50套，其中金海世紀(jì)城月均成交最高75套，洋房?jī)r(jià)格6300-8000元/㎡，總價(jià)110-142萬(wàn)，月均去化較低，僅為15套左右仁和區(qū)板塊炳草崗板塊圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：中成攀枝花項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)踩盤客戶地緣性較強(qiáng)，仁和區(qū)客戶主要50%~60%來(lái)自仁和本地，其次是炳草崗改善型客戶，西區(qū)客戶較少，少量外地養(yǎng)老客群；炳草崗客戶60%~70%來(lái)自炳草崗周邊企事業(yè)單位及東區(qū)客戶，其次是仁和區(qū)，西區(qū)客戶較少，輔以少量外地養(yǎng)老客群。住宅成交客戶分析仁和區(qū)板塊炳草崗板塊商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品分析華芝,御景城上城鋼城經(jīng)貿(mào)大廈上恒廣場(chǎng)銀泰城本案樓盤商業(yè)形式體量上城商業(yè)賣場(chǎng)+社區(qū)底商2萬(wàn)㎡北京華聯(lián)+社區(qū)底商華芝.御景城英倫商業(yè)5萬(wàn)㎡英倫商業(yè)街銀泰城大型賣場(chǎng)+影院+甲級(jí)寫字樓大型購(gòu)物中心+甲級(jí)寫字樓上恒廣場(chǎng)商業(yè)+寫字樓寫字樓21750㎡，單層870㎡，商業(yè)7800㎡，單層2600㎡，1樓50-60㎡，2樓400-500㎡，3樓400-500㎡鋼城經(jīng)貿(mào)大廈商業(yè)+寫字樓+公寓寫字樓5萬(wàn)㎡，商業(yè)3萬(wàn)多㎡，公寓3萬(wàn)多㎡，寫字樓單層面積1800㎡，面積段為67-107㎡，公寓30-63，主力30、43、45、48除上恒廣場(chǎng)、鋼城經(jīng)貿(mào)大廈外，其余項(xiàng)目均為社區(qū)及區(qū)域商業(yè)配套，上恒廣場(chǎng)和經(jīng)貿(mào)大廈均有寫字樓、商業(yè)，銀泰城高端商業(yè)的出現(xiàn)，刷新了攀枝花目前的商業(yè)格局商業(yè)市場(chǎng)銷售、價(jià)格、客戶分析樓盤商業(yè)形式體量?jī)r(jià)格主力總價(jià)月均去化客戶上城商業(yè)賣場(chǎng)+社區(qū)底商2萬(wàn)㎡北京華聯(lián)+社區(qū)底商自持，商業(yè)未開(kāi)始銷售

華芝.御景城英倫商業(yè)5萬(wàn)㎡英倫商業(yè)街待定

銀泰城大型賣場(chǎng)+影院+甲級(jí)寫字樓大型購(gòu)物中心+甲級(jí)寫字樓開(kāi)發(fā)商自持

上恒廣場(chǎng)商業(yè)+寫字樓寫字樓21750㎡，單層870㎡，商業(yè)7800㎡，單層2600㎡，1樓50-60㎡，2樓400-500㎡，3樓400-500㎡寫字樓8000，商業(yè)1F：45000元/㎡

2F：20000元/㎡

3F：10000元/㎡

寫字樓開(kāi)發(fā)商自持4層，已售9層，余下9層可能考慮引進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)，商業(yè)目前僅針對(duì)開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系客群銷售70%開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系客戶，25%周邊政府機(jī)構(gòu)相關(guān)下游服務(wù)企業(yè)，5%看重區(qū)域未來(lái)升值潛力的客戶鋼城經(jīng)貿(mào)大廈商業(yè)+寫字樓+公寓寫字樓5萬(wàn)㎡，商業(yè)3萬(wàn)多㎡，公寓3萬(wàn)多㎡，寫字樓單層面積1800㎡，面積段為67-107㎡，公寓30-63，主力30、43、45、48公寓7000-7500，寫字樓8500-9000元/㎡，商業(yè)1F：35000

2F：200003F：150004F：10000左右公寓21-34萬(wàn)寫字樓銷售5層，大概9000㎡，公寓銷售了3層，大概120套左右，，寫字樓月均去化1500㎡，公寓20套/月，商業(yè)整層銷售寫字樓：以攀枝花本土企業(yè)為主、其次是昆明投資客戶

公寓：主要攀枝花本地投資客為主，其次是過(guò)渡居住寫字樓成交價(jià)格8000-9000元/㎡，月均去化1500㎡，集中商業(yè)賣場(chǎng)多以開(kāi)發(fā)商自持為主，上恒廣場(chǎng)、鋼城經(jīng)貿(mào)大廈有商業(yè)銷售，其中鋼城大廈有小戶型公寓在售，價(jià)格7000左右，月均去化20套寫字樓主要以攀枝花本土企業(yè)為主，商業(yè)主要以開(kāi)發(fā)商關(guān)系客戶為主，公寓主要以投資客及短期過(guò)渡型客戶為主2014年度全市住宅開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判2013年度主要在售項(xiàng)目市場(chǎng)存量數(shù)據(jù)項(xiàng)目總房源總銷售套數(shù)2013年銷售量潛在存量世紀(jì)城/都匯5650套3347套1437套2303套金泰·公園大地1700套1000套460套700套海德堡2300套1388套504套912套奧林匹克花園1044套941套452套103套帝景華庭2700套401套401套2299套波爾卡城邦1499套1073套297套426套銀泰·泰悅居2503套643套97套1860套華芝·御景城約3000套287套287套2713套上城2266套1311套1311套955套合計(jì)22662套10391套5246套12271套2014年度全市住宅開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判在售項(xiàng)目每年取得預(yù)售許可證量（即作為每年開(kāi)發(fā)量的參照數(shù)據(jù)）項(xiàng)目名稱2011年2012年2013年金域陽(yáng)光113657106679金海.世紀(jì)城168000115767103808帝景華庭111316銀泰城7144396906上城166196華芝·御景城93369通過(guò)目前正在銷售的6大樓盤每年拿預(yù)售許可證的開(kāi)工量進(jìn)行推算，每個(gè)大型項(xiàng)目的年度滾動(dòng)開(kāi)發(fā)量約為11萬(wàn)方。2014年開(kāi)發(fā)體量達(dá)10萬(wàn)方的項(xiàng)目有：金域陽(yáng)光，世紀(jì)城，帝景華庭，銀泰城，上城，華芝，香榭麗都，領(lǐng)譽(yù)。這八大樓盤在2014年預(yù)計(jì)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)總量將接近90萬(wàn)方。2013年新售的土地中，恒大、普達(dá)、花舞人間、公安指揮中心240畝土地將進(jìn)行動(dòng)工，這4個(gè)大型項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將在2014年新增開(kāi)發(fā)量達(dá)到40萬(wàn)左右，再計(jì)算一些小盤開(kāi)發(fā)量，2013年新售土地中，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量達(dá)到50萬(wàn)方；故2014年開(kāi)發(fā)總量預(yù)判結(jié)果應(yīng)為：非13年存量大型項(xiàng)目滾動(dòng)量+非13年存量小型項(xiàng)目預(yù)測(cè)量+13年新售地塊開(kāi)發(fā)量90萬(wàn)方+15萬(wàn)方+50萬(wàn)方=155萬(wàn)方非2013年大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量非2013年小型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量2013年新售地塊開(kāi)發(fā)量2014年預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)總量備注：大型樓盤新增開(kāi)發(fā)量按照11萬(wàn)方/年推算；零星項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量?jī)H作預(yù)估推算；2014年度全市住宅開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判項(xiàng)目名稱未推量（㎡）地塊位置編號(hào)可建面積（㎡）奧林匹克中心花園91509炳三區(qū)P2009bs-12#

129397遠(yuǎn)達(dá)·帝景華廷146313炳三區(qū)釩鈦檢測(cè)中心東側(cè)2012-BS1#17057陽(yáng)城金?！そ鹩蜿?yáng)光273875炳三區(qū)公安指揮中心西側(cè)2012-BS9#206803金泰·