房地產開發企業營改增具體問題分析商丘宏大財稅咨詢有限公司商丘新華稅務師事務所王炎第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅1、營改增最新動態1、營業稅改征增值稅是“十二五”時期我國財稅體制改革的一項重要任務，2、十八屆三中全會決定和《深化財稅體制改革總體方案》都對這項改革提出了明確要求，充分說明營改增的重大意義。3、營改增從2012年1月試點以來，試點地區由點擴面再到全國，試點行業由“1+6”（交通運輸業和6個現代服務業）陸續增加到“3+7”（交通運輸業、郵政業、電信業和7個現代服務業），第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅1、營改增最新動態一、繼續擴大試點行業范圍，增值稅抵扣鏈條日趨完整。營業稅制中的交通運輸業和郵電通信業兩個稅目涉及的所有業務都改征了增值稅，試點行業已覆蓋交通運輸、郵政、電信業3個大行業，及研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務7個現代服務業。隨著試點行業范圍的逐步擴大，增值稅抵扣鏈條日趨完整，重復征稅問題得到進一步緩解。第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅1、營改增最新動態二、試點戶數明顯增加，產業鏈減稅效果持續體現。根據稅收征管數據，截至2014年底，全國營改增試點納稅人共計410萬戶，比2013年底的270萬戶增長52%。2014年全年有超過95%的試點納稅人因稅制轉換帶來稅負不同程度下降，減稅898億元；原增值稅納稅人因進項稅額抵扣增加，減稅1020億元，合計減稅1918億元，通過市場價格機制繼續讓產業鏈中生產、流通、服務等各個環節分享改革紅利。第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅1、營改增最新動態三、逐步完善試點辦法，營改增政策體系更加成熟。針對試點中反映較為突出的問題，對試點辦法進行了補充完善，包括明確對所有國際貨代企業提供的國際貨代服務免征增值稅、補充完善國際運輸服務適用增值稅零稅率政策、調整合資鐵路運輸企業匯總繳納增值稅事項，以及明確部分航空運輸企業適用增值稅匯總納稅辦法等，使營改增試點政策更加系統和完備。第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅1、營改增最新動態四、積極研究下一步改革方案，力爭改革任務如期完成。改革方案設計需十分慎重，既要統籌好增值稅的中性原則與稅收對經濟的調節作用，又要兼顧到稅制的統一性與各行業的特殊性，還要處理好營改增的減稅與財政的可持續發展。第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅2、營改增進展A、增值稅按照固定資產的抵扣方法：1.不允許固定資產抵扣：生產型增值稅；2.允許固定資產一次性抵扣：消費型增值稅；3.固定資產按照折舊逐步抵扣：收入型增值稅。第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅2、營改增進展B、不能抵扣的部分包括：1、職工薪酬；2、政府規費；3、稅金；4、拆遷補償費；5、毛利；6、無專用票的。第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅2、營改增進展《關于深化經濟體制改革的若干問題》。李克強表示，系統考慮，營改增還有“五步曲”：第一，2014年繼續實行營改增擴大范圍；第二步，2015年基本實現營改增全覆蓋；第三步，進一步完善增值稅稅制；第四步，完善增值稅中央和地方分配體制；第五步，實行增值稅立法。第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅2、營改增進展可能出臺的政策：1、土地、利息不能抵扣？2、不動產逐漸抵扣？3、稅率:金融業和生活服務業適用6%稅率，建筑業和房地產業等其他行業適11%稅率，均適用一般計稅方法。出口服務:對出口服務實行零稅率或免稅政策。第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅2、營改增進展-地價抵扣政策分析：1、土地部門作為增值稅納稅人，例如1.11億元的地價，增值稅按照11%分離后，銷售價格1億元，0.11億元由開發企業抵扣。在地價不變的情況下，實際上是地方政府讓利了。2、土地比照農產品收購發票，在招拍掛土地免稅的基礎上實行按照11%比例核定抵扣。這種做法可能會有空轉的情況，收取土地出讓金并抵扣后，通過政府獎勵的方式進行返還；3、無論是土地部門作為增值稅納稅人，還是由開發商核定抵扣，核定抵扣率定為6%。第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅2、營改增進展-地價抵扣政策分析：4、購入不動產進項100%納入抵扣范圍，但試點初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作為留抵稅額，結轉下期繼續抵扣。固定資產按照折舊逐步抵扣的是收入型增值稅。也就是我國以后將是消費型和收入型增值稅并存。第一部分房地產營改增具體問題解析營改增目前進展營業稅PK增值稅2、營改增進展-地價抵扣政策分析：5、房地產企業兩塊成本支出是地價和融資成本，因此大家最關心的是借款利息、土地，能否進行抵扣。A暫不允許抵扣借款利息進項稅；B土地不允許抵扣第一部分房地產營改增具體問題解析3、營改增評價A、房地產業的顯著特征是項目周期長，且成本與收入周期背離。這些可能導致營改增之后，房地產項目的銷項稅額與其進項稅額產生時間上的不匹配。B、房地產業“營改增”確實是一個“硬骨頭”，如何面對？比如對供應商、客戶群體進行分類及管理。營改增后，供應商是否能夠提供增值稅專用發票，客戶能否接受稅負轉嫁，將在很大程度上影響企業的收入、利潤、稅負、現金流。第二部分房地產營改增具體問題解析1、營改增之后，房地產企業稅負是上升還是下降？營改增之后，房地產企業利潤是上升還是下降？【案例分析】某房地產企業在2014年假設銷售收入1億元，回款1億元，營改增后，銷售收入等于10000萬元/（1+11%）=9009.009。也就是說，營業收入是減少990.99099萬元，賬面上的銷售收入將下降9.91%！營業稅條件下，營業收入是10000萬元；假設全部開發成本7000萬元其中：建安成本6500萬元、土地成本400萬元、利息100萬；1、6500萬元/1.11=5855.86萬元（土地、利息均不抵扣）營改增后利潤=9009.009-5855.86=3153.15萬元第二部分房地產營改增具體問題解析1、營改增之后，房地產企業稅負是上升還是下降？營改增之后，房地產企業利潤是上升還是下降？1、6500萬元/1.11=5855.86萬元（土地、利息均不抵扣）營改增后毛利潤利潤=9009.009-5855.86=3153.15萬元營改增之前毛利潤=10000-7000=3000萬元營改增之前流轉環節的稅負率=5.6%營改增之后流轉環節的稅=10000萬元/（1+11%）=9009.009×11%-5855.86×11%=990.99-644.14=346.85營改增之后流轉環節的稅負率=346.85×（1+12%）/9009.009=4.31%第二部分房地產營改增具體問題解析1、營改增之后，房地產企業稅負是上升還是下降？營改增之后，房地產企業利潤是上升還是下降？營改增評價：地產企業面對一個新問題是，進項和銷項能否互相配比，存在兩個方案：（1）采取一般方法，則預售前期繳不到增值稅，但是在完工決算期間取得的增值稅專用發票，缺乏銷項與之相配比，導致預售后期繳納巨額稅款，而完工決算期形成巨額留抵稅額。（2）采取對預售收入按照預征率預征，完工決算清算的方式，預售前期明明有大量留抵，卻繳納了稅款。但是可以解決倒掛問題。第二部分房地產營改增具體問題解析1、營改增之后，房地產企業稅負是上升還是下降？營改增之后，房地產企業利潤是上升還是下降？房地產企業取得專票需關注以下問題：（一）180天內必須認證?。ǘ┱J證當月必須抵扣；（三）票貨款三流一致；（國稅發[1995]192號文件）（四）第三方票堅決不能要；（五）發票形式也很重要（印章不符、非防偽稅控清單（六）虛開與接收虛開增值稅專用發票的刑事責任。第二部分房地產營改增具體問題解析增值稅暫行條例：增值稅納稅義務時間：19條-2營改增：增值稅納稅義務發生時間為：41條-42、增值稅納稅義務時間：第二部分房地產營改增具體問題解析具體規定納稅義務時間采取直接收款方式銷售貨物不論貨物是否發出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據的當天；采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物為發出貨物并辦妥托收手續的當天；采取賒銷和分期收款方式銷售貨物為書面合同約定的收款日期的當天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發出的當天采取預收貨款方式銷售貨物為貨物發出的當天，但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天；委托其他納稅人代銷貨物為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當天。未收到代銷清單及貨款的，為發出代銷貨物滿180天的當天；銷售應稅勞務為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據的當天；納稅人發生本細則第四條第（三）項至第（八）項所列視同銷售貨物行為為貨物移送的當天第二部分房地產營改增具體問題解析3、跨期業務的處理A.試點納稅人在本地區試點實施之日前簽訂的尚未執行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續按照現行營業稅政策規定繳納營業稅。B.試點納稅人提供應稅服務，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至本地區試點實施之日尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人本地區試點實施之日后的銷售額時予以抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。第二部分房地產營改增具體問題解析3、跨期業務的處理C.試點納稅人提供應稅服務在本地區試點實施之日前已繳納營業稅，本地區試點實施之日（含）后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。D.試點納稅人本地區試點實施之日前提供的應稅服務，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照現行營業稅政策規定補繳營業稅。第二部分房地產營改增具體問題解析3、跨期業務的處理納稅人于本地區試點實施之日前提供改征增值稅的營業稅應稅服務并開具營業稅發票后，如發生服務中止、折讓、開票有誤等情形，且不符合發票作廢條件的，應于2014年3月31日前向原主管稅務機關申請開具營業稅紅字發票，不得開具紅字專用發票和紅字貨運專票。需重新開具發票的，應于2014年3月31日前向原主管稅務機關申請開具營業稅發票，不得開具專用發票或貨運專票。第二部分房地產營改增具體問題解析4、銷售使用過的固定資產的稅務處理銷售使用過的固定資產。按照《試點實施辦法》和本規定認定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區試點實施之日（含）后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅；銷售自己使用過的本地區試點實施之日前購進或者自制的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執行。使用過的固定資產，是指納稅人根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。第二部分房地產營改增具體問題解析5、增值稅專用發票管理根據《增值稅專用發票使用規定》（國稅發〔2006〕156號）第三十五條規定：違反本辦法的規定，有下列情形之一的，由稅務機關責令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收：（九）未按照規定存放和保管發票的。第二部分房地產營改增具體問題解析5、增值稅專用發票管理根據《增值稅專用發票使用規定》（國稅發〔2006〕156號）第十條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務，應向購買方開具專用發票。（這里的購買方應該是一般納稅人）商業企業一般納稅人零售的煙、酒、食品、服裝、鞋帽（不包括勞保專用部分）、化妝品等消費品不得開具專用發票。增值稅小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）需要開具專用發票的，可向主管稅務機關申請代開。（代開專用發票的稅率是3%，購貨方也只能按照3%認證抵扣）銷售免稅貨物不得開具專用發票，法律、法規及國家稅務總局另有規定的除外。第二部分房地產營改增具體問題解析5、增值稅專用發票管理根據《增值稅專用發票使用規定》（國稅發〔2006〕156號）第十一條規定：專用發票應按下列要求開具：

（一）項目齊全，與實際交易相符；

（二）字跡清楚，不得壓線、錯格；

（三）發票聯和抵扣聯加蓋財務專用章或者發票專用章；

（四）按照增值稅納稅義務的發生時間開具。

對不符合上列要求的專用發票，購買方有權拒收。第二部分房地產營改增具體問題解析5、增值稅專用發票管理一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。銷貨清單視同專用發票管理，2011年2月1日執行的《中華人民共和國發票管理辦法》第22條規定只加蓋發票專用章。紙質銷貨清單使用至2006年12月31日，自2007年1月1日起銷貨清單必須使用防偽稅控系統開具。第二部分房地產營改增具體問題解析5、增值稅專用發票管理根據根據《中華人民共和國發票管理辦法》

（國務院令第587號

）第三十七條規定：

違反本辦法第二十二條第二款的規定虛開發票的，由稅務機關沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法代開發票的，依照前款規定處罰。

第二部分房地產營改增具體問題解析5、增值稅專用發票管理《中華人民共和國刑法修正案（八）》第三十三條規定：虛開本法第二百零五條規定以外的其他發票，情節嚴重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節特別嚴重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

第二部分房地產營改增具體問題解析5、增值稅專用發票管理作廢條件：------收到退回的發票聯、抵扣聯時間未超過銷售方開票當月；------銷售方未抄稅并且未記賬；------購買方未認證或者認證結果為"納稅人識別號認證不符"、"專用發票代碼、號碼認證不符"。以上條件必須同時滿足才可以作廢專用發票。第二部分房地產營改增具體問題解析5、增值稅專用發票管理紅字發票的處理第二部分房地產營改增具體問題解析6、營改增后的定價原則解析：【案例】甲建安企業對外提供建筑服務，并與A地產公司簽訂了一筆10000萬元的建安合同。在原有稅制下，如果不考慮其他稅種及成本的因素，建安公司要給A公司開具10000萬元的營業稅建安發票，需要繳納500萬元（10000×5%）的營業稅，剩余9500萬元歸甲公司支配。

在“營改增”之后，同樣不考慮其他稅種及成本的因素，建安公司要給A公司開具的發票金額仍然是10000萬元，A公司可以進行進項稅抵扣，建安公司卻需要繳納990.99萬元〔10000÷（1+11%）×11%〕的增值稅，剩余的約9009萬元歸運輸公司支配。思考：定價體系？？？第二部分房地產營改增具體問題解析6、營改增后的定價原則解析：思考：如果建安公司能夠熟練掌握“營改增”的相關政策依據，適當改變自己的定價體系，結果將大不一樣。把合同金額談到10600萬元，那么，A公司可以抵扣約1050萬元，建安公司繳納了約1050萬元稅款后，還可以剩余約9550萬元。

由上述案例可見，由于有了“抵扣”因素，使合作雙方的價格博弈不再成為一場“零和游戲”。

由此，企業在開展生產經營活動的同時，應該更加關注稅制改革，了解稅收政策變化并注重稅收籌劃。同時，如果改革能夠加快推進，讓增值稅的整個鏈條連接起來,稅制改革的減稅效果將會更明顯第二部分房地產營改增具體問題解析7、存量房問題對于存量房問題，比較大的可能性是有一個過度政策，其中簡易征收5%的可能性最大。也有可能繼續征收營業稅。最終會劃定一個線，新房新辦法老房老辦法，但房地產開發銷售周期長，怎么認定“新”、“老”，將考驗稅務部門的能力和智慧。第二部分房地產營改增具體問題解析8、剖析銷項稅額（1）試點納稅人中的一般納稅人，以該地區試點實施之日前購進或者自制的有形動產為標的物提供的經營租賃服務，試點期間可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。

（2）.試點納稅人中的一般納稅人提供的電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務和收派服務，可以選擇按照簡易計稅辦法計算繳納增值稅。(3)試點納稅人中的一般納稅人兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務的，凡未規定可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅的，其全部銷售額應一并按照一般計稅方法計算繳納增值稅。第二部分房地產營改增具體問題解析8、剖析銷項稅額(4)納稅人兼營不同稅率的貨物或者應稅勞務，應