工業園區前期介入物業管理方案一、綜合管理服務標準(****年度)1.管理處設置園區內設置管理處，配置簡單辦公設備，辦公場所整潔有序。2.管理人員要求(1)管理處主任有物業管理員上崗證和管理處主任上崗證。(2)管理人員服裝統一，掛牌上崗。3.服務時間周一至周五在園區管理處進行業務接待，周六、周日在指定地點進行業務接待。4.日常管理與服務(1)服務規范應符合遵義市物業管理行業規范要求。(2)公開報修電話，24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理二天內完成(預約除外)。(3)對業主或使用人的投訴在五天內答復處理。(4)告知業主或使用人裝修須知，制定園區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。(5)建立財務制度，對物業服務費和共用部位、共用設施設備經營收入的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。(6)制定物業維修計劃上報園區管委會。(7)建立園區物業管理檔案(包括設備管理檔案、業主資料檔案等)。(8)制定園區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。(9)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與不低于園區住戶30%的業主或使用人溝通，進行滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。(10)服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。(11)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。(12)對違反園區公約(臨時公約)或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。(13)各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。二、公共區域清潔衛生服務標準1.樓內公共區域隔日清掃一次。(2)扶手、開關盒、表箱蓋、單元門、信報箱扶手、信報箱、2M以下單元門、開關盒、表箱蓋隔日擦抹一次，2M以上單元門、開關盒、表箱蓋每月清潔一次。(3)欄桿每半月擦抹一次。(4)天花板、公共燈具每半年除塵一次。(5)進戶門每月擦抹一次。(6)樓道玻璃每半年清潔一次。(7)天臺、屋頂每半年清潔一次。(8)垃圾收集業主自行投放至園區集中投放點。2.樓外公共區域(1)道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每二日清掃一次；明溝每半月清掃一次。(2)宣傳欄、小品等每季清潔一次，高桿路燈2M以上部分每半年清潔一次。(3)垃圾箱(房)垃圾房每周沖洗一次，垃圾桶內膽夏天每周清潔一次，冬天每半月沖洗一次。(4)消毒滅害每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(6、7、8月每月噴灑一次)，每半年滅鼠一次。三、公共區域秩序維護服務標準1.人員要求專職人員，工作認真負責，上崗時佩帶統一標志。2.門崗(1)主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。(2)對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通。3.巡邏崗(1)每天不定時在園區內巡邏，并有巡邏記錄。(2)在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。4.技防設施和救助(監控崗)園區設有監控中心，應具備錄像監控(監控點至少覆蓋單元進出口、園區主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界報警(全封閉)、門鎖智能卡等四項以上技防設施，24小時開通。5.車輛管理(1)設置簡易的交通標志。(2)車輛停放有序，備有必需的消防器材。四、公共區域綠化日常養護服務標準1.公共綠化(1)草坪修剪:每年普修二遍以上。清雜草:每年除草三遍以上，控制雜草孳生。灌、排水:無明顯缺水枯黃，有積水采取排除措施。病蟲害防治:控制大面積病蟲害發生。(2)樹林修剪:喬、灌木每年適時修剪一次,籬、球每年修剪二遍以上,地被、攀援植物每年修剪、整理一次以中耕除草、松土:每年中耕除草不少于三遍，及時拔除大型雜草，控制大面積雜草發生。病蟲害防治:有針對性及時滅治，每年噴藥不少于二次，控制大面積病蟲害發生。扶正加固:發生倒伏及時扶正、加固。五、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準1.門窗每半年一次巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。2.樓內墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無大面積剝落。3.路燈、樓道燈完好率不低于70%。4.雨、污水管道園區內公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年檢查一次，并視檢查情況及進清掏。5.化糞池每半年檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。6.道路、場地等每季一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區管委會提出報告和建議，根據園區管委會決定，組織實施。7.安全標志對園區內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。8.房屋結構每年一次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區管委會提出報告和建議，根據園區管委會決定，組織實施。9.供水系統1、每周對供水設備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。3、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。10.排水系統1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對污水處理系統全面維護保養。3、控制柜電氣性能完好，運作正常。4、污水處理系統正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環保要求。5、每年清洗暴氣機空氣濾網二次，如有破損立即更換。11.升降系統1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在五分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由園區管委會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。12.弱電系統電子防盜門：定期保養，保持電子防盜門使用正常。13.消防系統、消防栓定期巡檢；2、每年檢查一次消防水帶，保持消防器材有效使用；3、定期檢查滅火器，及時更新或充壓。備注：1、需對物業進行外墻清洗的，外墻清洗的頻次、標準自行約定，費用另計；2、電梯專用設備的養護和維保由物業使用人承擔，也可委托物業公司來養護和維保，費用按實際發生計算，先付費后使用的原則；3、業主需增加本物業服務標準中未包含的服務項目的，應相應增加相關費用。2016至2018年物業服務標準及收費標準(2017—2018年度)管理處人員崗位分布1.管理處經理：1名2.客服主管：1名3.管理中心管理員：1名4收費員：1名5維修水電工：2名6秩序維護隊長：1名7.秩序維護員：11名(兩班制含輪休1名)8.保潔主管：1名9.保潔員：6名(含輪休1名)共計員工：25名(可按實際情況增減人員)本年度物業公司在鞏固上年度物業服務標準的基礎上，并根據園區實際情況提升物業服務標準，因物價上漲，用工成本上漲等情況物業服務標準按每平方米2.5元收取。其他物業收費見《工業園區前期介入物業管理委托合同》。一、綜合管理服務標準1.管理處設置園區內設管理處，辦公設施設備較完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公整潔有序。2.管理人員要求(1)管理處主任有物業管理員上崗證和管理處主任上崗證。(2)管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規范，服務主動、熱情。3.服務時間周一至周日在管理處進行業務接待，并提供服務,每天接待時間不少于8小時。4.日常管理與服務(1)服務規范應符合遵義市物業管理行業規范要求。(2)公開報修電話，24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成(預約除外)。(3)對業主或使用人的投訴在三天內答復處理。(4)告知業主或使用人裝修須知，制定園區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。(5)建立財務制度，對物業服務費和共用部位、共用設施設備經營收入的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。(6)制定物業維修計劃上報園區管委會。(7)建立園區物業管理檔案包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案(含業主或使用人房屋裝修檔案)等。(8)制定園區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。(9)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與不低于園區住戶60%的業主或使用人溝通，進行滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。(10)建立管理處內部管理制度和考核制度。(11)服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。(12)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。(13)對違反園區公約(臨時公約)或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。(14)園區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。二、公共區域清潔衛生服務標準1.樓內公共區域每日清掃一遍，每半月拖洗一次。(2)扶手、開關盒、表箱蓋、單元門、信報箱扶手、信報箱、2M以下單元門、開關盒、表箱蓋每日擦抹一次，2M以上單元門、開關盒、表箱蓋每周清潔一次。(3)欄桿每周擦抹二次。(4)天花板、公共燈具每季除塵一次。(5)進戶門每周擦抹一次。(6)樓道玻璃每月清潔一次。(7)天臺、屋頂每月清潔一次。(8)垃圾收集高層按幢設置垃圾收集點，多層按物業管理需要配置收集點，收集點每日清理一次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味。2.樓外公共區域(1)道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日清掃一次，無明顯暴露垃圾，無衛生死角；明溝每周清掃一次。(2)宣傳欄、小品等每月清潔一次，高桿路燈2M以上部分每二月清潔一次。(3)垃圾箱(房)垃圾房每天沖洗一次，垃圾桶內膽夏天每天沖洗一次，冬天隔天沖洗一次。(4)消毒滅害每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(6、7、8月每月噴灑一次)，每半年滅鼠一次。三、公共區域秩序維護服務標準1.人員要求(1)設專職人員，身體健康，工作認真負責并定期接受專業培訓。(2)能處理和應對園區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備。(3)上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，儀容儀表規范整齊。(4)每位在崗保安人員配對講裝置和其他必備的安全護衛器械。2.門崗(1)主入口24小時值班看守，3小時立崗,次入口定時開放，有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。(2)封閉管理園區對外來人員或送貨人員進行記錄，阻止未經許可的外來人員進入園區。(3)對進出園區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。3.巡邏崗(1)白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位、重點區域每2小時巡邏一次，并有巡邏記錄。(2)在遇到異常情況、突發事件時，采取相應的應對措施，及時報告園區管委會和相關部門，協助采取有關措施。4.技防設施和救助(監控崗)(1)園區應具備錄像監控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。(2)監控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。(3)園區有火警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年應組織不少于一次的防火應急預案演習。5.車輛管理(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內。(2)及時處理車輛停放不規范的現象。(3)車輛停放有序，車庫內地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。四、公共區域綠化日常養護服務標準1.公共綠化(1)草坪修剪:每年普修四遍以上，草面基本平整。清雜草:每年普除雜草五遍以上，雜草面積不大于6%。灌、排水:及時灌溉，保證有效供水，有積水及時排除。病蟲害防治:發現病蟲害及時滅殺。(2)樹林修剪:喬、灌木修剪每年二遍以上，無二級枯枝；蘺、球超過齊平線10cm應修剪，每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無脫節；地被、攀援植物適時修剪，每年不少于二次。中耕除草、松土:每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。病蟲害防治:有針對性及時滅治，主要病蟲害發生低于10％。扶正加固:有倒伏傾向，及時扶正、加固。其他：喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常,缺枝、空檔不明顯。3.花壇花境布置：一年中有二次以上花卉布置。補種：缺枝倒伏不超過十處。五、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準1.門窗每季一次巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。2.樓內墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，面磚、地磚平整，無大面積起殼、缺損現象。發現損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區管委會提出報告和建議，根據園區管委會決定，組織實施。3.路燈、樓道燈完好率不低于80%。4.雨、污水管道園區內公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年檢查一次，并視檢查情況及進清掏。5.化糞池每季度檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。6.道路、場地等每月一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區管委會提出報告和建議，根據園區管委會決定，組織實施。7.安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。8.房屋結構每年二次對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發現損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區管委會提出報告和建議，根據園區管委會決定，組織實施。9.供水系統1、每周對供水設備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。3、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。10.排水系統1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對污水處理系統全面維護保養。3、控制柜電氣性能完好，運作正常。4、污水處理系統正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環保要求。5、每年清洗暴氣機空氣濾網二次，如有破損立即更換。11.升降系統1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在五分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由園區管委會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。12.弱電系統1、樓宇對講系統(可視)：每周一次進行調試與保養，保證其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講(可視)功能正常，語音(圖像)清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常；2、周界報警：24小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養，保證該系統的警戒線封閉、無盲區和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器準確地識別報警區域；3、監視系統：不定期進行調試與保養，保證各項監控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常；4、電子巡更：根據需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常。13.消防系統1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常；2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內各種配件完好；3、每周三次檢查火警功能、報警功能是否正常；4、每年試驗一次探測器，火災探測器及時清洗或更換；5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查；6、每月檢查一次滅火器，及時更新或充壓備注：1、需對物業進行外墻清洗的，外墻清洗的頻次、標準自行約定，費用另計；2、電梯專用設備的養護和維保由物業使用人承擔，也可委托物業公司來養護和維保，費用按實際發生計算，先付費后使用的原則；3、業主需增加本物業服務標準中未包含的服務項目的，應相應增加相關費用。下一年度根據園區實際情況和園區管委會以及物業使用人的需求可再次提升物業服務標準。針對本項目物業公司爭取在四年內達到遵義市物業服務示范小區的標準，在八年內達到貴州省物業服務示范小區的標準。*********物業管理有限責任公司萬科前介規范物業公司對新項目物業管理前期介入的程序和內容，指導新公司物業管理業務的開展。適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發公司和其下屬的物業管理公司(以下簡稱地產、物業)3.1集團物業管理部負責編制、發布和修訂本工作指引。3.2各地物業公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業管理前期介入工作的順利完成。3.3各地產公司應與物業保持良好的溝通，及時向物業提供相關資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業公司的前期介入工作給予必要的配合和協助。4．方法和過程控制4.1物業管理前期介入的概念物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎。4.2前期介入的一般程序4.2.1雙方確定工作內容要求;4.2.2物業組成工作小組;4.2.3制定工作計劃;4.2.4計劃實施，物業應重點關注安保系統、智能化系統、管理用房、車位配置、交通系統、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業管理方案和管理合同的確認。4.2.5物業與地產雙方的協調研討應形成書面資料，以備復查。4.2.6對涉及物業利益的文件應由物業確認，如：管理費、物業管理合同、銷售中涉及物業的承諾、設備設施合同中的售后服務等。4.3前期介入的內容前期介入主要分三個階段實現：規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。4.3.1規劃設計階段包括：對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。4.3.2營銷策劃階段包括：物業管理方案策劃、物業管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。4.3.3施工建設階段包括：電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。5．規劃設計階段介入5.1規劃設計評估準備5.1.1規劃設計評估需要獲得的資料。5.1.1.1報批報建文件《可行性研究報告》及批復、《詳規》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。5.1.1.2企劃文件位、目標客戶資料。5.1.1.3設計文件總說明、修建性詳規規劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙(平面圖、立面圖、透視圖)〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。5.1.2地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。5.1.3物業公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。5.2項目評估細則。5.2.1總體評估。5.2.1.1住宅區規劃功能區分合理，居住私密性和社區交流協調。5.2.1.2住宅區道路交通規劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環境優美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。5.2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。5.2.1.6注重環境生態，使用環保、節能等環保材料、設備設施。5.2.1.7安全防衛設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。5.2.1.8智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區建設。5.2.1.9便于物業組織管理，節約管理成本。5.2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。5.2.2分類評估5.2.2.1安保布局a)便于安保管理區域分割，消除管理死角。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c)人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。d)安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速(詳見5.2.2.6智能化設備)。5.2.2.2消防布局a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理，使用可靠。b)消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。c)消防登高面(場地)設置合理，其位置及面積符合國家規范。d)消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。5.2.2.3交通布局a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b)主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2：1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1,另加訪客車位占車位數的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1：1.5)，便于停放。d)有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。5.2.2.4生活配置a)根據小區周邊(1公里范圍)市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。b)一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。c)如住宅區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開。d)如住宅區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。5.2.2.5設備配套a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。c)溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。b)網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。d)中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。5.2.2.7房屋單體a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)樓板厚度與隔音符合國家規范。d)住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。e)住宅外窗應考慮開啟方便，尺度(安裝空調要求)，隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。g)衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h)廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分(一般不少于250mm)，應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。k)底層地坪應充分考慮防潮措施。l)房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時，應考慮防盜措施。n.10M)，宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內配置a)室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。e)室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。f)當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。g)如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。h)室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。i)電視、信息(電話和數據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。j)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。5.2.2.9綠化配置a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。b)綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c)綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。d)綠化品種便于養護，養護成本節約。e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。d)不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。e)景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間a)應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。b)宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。c)公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。e)各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12生態環保a)住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。b)住宅區內污水處理排放符合國家規范。c)住宅區內無各類污染源。d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環境。h)宜在住宅區內形成自然生態鏈。5.2.2.13管理用房a)物業管理處管理中心功能：經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。作業用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。總面積：根據住宅區管理面積和功能配置。(各地法規要求不一樣)一般：管理部用房面積=住宅區總建筑面積/100X0.2位置：住宅區中央，底層，管理本部及各作業面相對集中。b)業委會、居委會(根據當地政策)功能：辦公室、資料室、會議室、接待室面積：根據具體情況而定位置：和管理部相對接近，業委會與居委會可聯合設置于一處5.2.2.14新材料、新技術a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。b)試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。5.2.2.15管理成本測算a)對規劃應充分測算今后產生的管理成本。b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協商，相應改進規劃、設計。5.2.2.16與相似典型項目的比較a)相似點b)差異點c)優勢d)劣勢e)改進建議5.3規劃設計評估的程序：5.3.1地產提前1個月向物業提出書面知會，要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估，并提供評估報告。5.3.2物業接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發資料目錄。5.3.3地產接到資料目錄后3日內向物業提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。5.3.4物業接到開發資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。5.3.5評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》，并提交物業相關部門。5.3.6物業相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。5.3.7評估小組根據物業公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。5.3.8經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業公司總經理審核簽發。5.3.9物業公司總經理簽發后，評估報告提交地產公司。5.4此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。6.營銷策劃階段介入6.1營銷策劃介入程序與內容6.1.1物業管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內容的要求，同時此時的研究又是日后物業管理方案和特色服務設計的核心。物業管理概念研究完成后需要報集團物業管理部備案。詳見《物業指引》。6.1.2《物業管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業管理方案》，應包含管理模式、服務創新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業管理部、財務管理部等部門的確定。詳見《物業管理方案策劃指引》。6.1.3《物業管理方案》經地產確認后，據此在房屋銷售前簽訂《物業管理委托合同》，同時物業應協助地產在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業管理服務協議》。6.1.4物業應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據地產需要提供物業推介資料，地產對與物業管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業書面確認。地產應適時安排物業相關人員參加相關培訓，根據地產委托要求，物業可在銷售現場協助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現場解答有關物業管理承諾問題。7．施工建設階段介入7.1物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2施工建設介入程序與內容7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業組人員專業搭配合理，具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接，及時回復物業的建議。7.2.2介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進，發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。7.2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現場發現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。7.2.4物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會，及時溝通相關問題和進度。7.2.5物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導，并跟進問題整改落實情況。7.2.6物業公司在項目施工階段介入應注意的要點7.2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度，注意完善相關設計規劃缺陷，包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境，是滲漏問題的常發部位。因此，根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項：a)無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。b)采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規范施工；養護時間和養護方式應嚴格監控，此