房地產公司設計管理存在的問題及對策摘要:在房地產開發項目中，設計處于首要地位。設計質量的高低直接影響著房地產工程建設質量的高低以及項目實施所使用的技術和成本支出。因此我們應當要重視設計管理。本文主要介紹了BIM技術，分析了房地產公司設計管理過程中存在的一些問題，并且研究提出了針對性的意見，希望能為以后的房地產設計管理提供一些借鑒價值。關鍵詞:BIM技術；房地產企業；設計管理；管理對策房地產企業在經過數十年的快速發展期后，近幾年增速逐漸放緩，產業結構開始進入調整期，行業內的競爭愈加激烈。設計管理作為房地產項目開發過程中的首要環節，設計中提出的技術要求會影響到建設成本，從多個角度來看，加強設計管理是必要的。而BIM技術屬于一列數據模型，其能夠直觀、形象的呈現出建筑內部結構，便于后續設計管理工作的順利進行，有利于提高企業的競爭力，有利于房地產企業進一步的發展。1.BIM技術概述BIM是建筑信息模型的簡稱，其一般是以建筑工程項目相關數據信息為模型基礎來構建的建筑模型，通過數字信息來對建筑物所具有的真實信息進行仿真模擬，它具有信息關聯性、信息完備性、信息一致性、協調性、模擬性、可視化、可出圖性和優化性等八大特點。BIM可以強化企業各部門間的有效溝通與協調，并且可以在BIM軟件界面輸入和輸出相應數據，在公共標準方面BIM技術可以實現數據交換的公開性。借助BIM技術，可以及時、準確了解和掌握建筑施工進度、建筑質量等相應的信息，并對整個施工過程實現可視化管理，以便為后續的建筑施工和施工提供參考和借鑒。2房地產企業設計管理的內容房地產開發企業的設計管理是將資源統合協調的過程，在房地產開發項目中，他們需要將潛在的客戶需求、策劃定位、項目進度、成本、營銷方案等綜合到一起，平衡和協調好各方的利益需求，解決各方的矛盾，進而達到統一，進行項目工作。設計管理應當是貫穿房地產項目的整個階段，協調各項工作的一項管理工作。我們必須進行科學的組織和協調，才可能滿足房地產項目各方的利益和要求，保障公司的經濟效益。房地產公司的設計管理的主要內容是根據設計分包商為中心重點擴展，圍繞分包商為重點，提出各項外部條件，盡可能的滿足各方的要求，做好設計規模的控制，平衡工期、施工和成本等各項要求。借助BIM技術，不僅可以避免項目理解、溝通差異誘發的問題，而且還可以有效提高各環節的工作效率。同時，應用BIM技術還能夠對房地產公司設計管理給予直觀、形象的評估，以便更好的了解和掌握項目意圖在設計上是否得到實現，如圖1所示。圖1房地產項目設計管理BIM核心集成圖3房地產公司設計管理存在的問題3.1缺乏完善的設計管理體系部分房地產公司對于設計管理的重視不夠，并沒有形成完善的設計管理體系。從人員配置到設備配置等各個方面，都還需要進一步的完善。除卻管理人員人數較少之外，部分管理人員缺乏設計管理的經驗，雖然房地產企業有其自身的管理模式，但是并沒有和設計管理緊密結合，不能很好的同公司的實際情況結合起來，各個部門之間的責任不夠明確，在發生問題時容易造成沖突和矛盾的發生，降低了工作效率。設計管理工作應當要正常運作，但是許多房地產企業忽視了設計管理工作，且公司的各個部門并沒有很好的融入到設計管理體系之中。3.2成本管理問題成本管理是設計管理過程中的重要內容之一，設計管理過程中，必須要進行成本管理，在設計的過程中，一定要考慮到建筑結構以及施工過程中的技術要求等對于成本的影響，如果不考慮成本管理問題，將會在無形中增加很多不必要的成本，可能會損害房地產公司的利益。設計過程中的許多問題都會影響到建筑成本。譬如對于戶型的設計，如果沒有考慮到客戶的需求以及建筑成本和建筑效果之間的平衡問題，那么可能會導致后期的銷售存在難題，銷售受到影響，那么房地產公司的利益必然也會受到影響。還有建筑層高的問題，在設計的過程中，如果不注意建筑層高問題，可能會無法滿足市場需求，過高或過低都會帶來不利影響。過于前衛或者是指注重于美觀的設計，也許會影響到建筑質量，且會增加不必要的成本，因此我們在進行設計時不僅要考慮到審美問題，還要考慮到成本和安全問題。3.3資源管理問題房地產公司設計管理工作最為明顯的一種表現形式就是設計圖紙，設計圖紙的設計人員作為房地產企業的重要資源，其管理問題尤為重要。因此，房地產公司的設計管理工作還包含對于設計人員的人力資源管理，但是在房地產項目的過程中，影響房地產項目開發進程的原因，其中之一就是設計圖紙滿足不了需求。從質量到數量等多個方面來看，設計人員的設計圖紙會想到項目開發的進程，而且中途更改圖紙等問題的存在也影響了工期。發生這種問題的原因不僅僅在于前期準備不夠充分，或是突發狀況，還在于設計人員的專業性需要提高，缺乏對于設計人員的人力資源管理，對于圖紙的審核不夠嚴格，房地產公司的設計管理缺乏全局意識，這樣不僅會造成資源浪費，甚至還有可能會影響到公司的信譽，給公司造成巨大的損失。4如何加強房地產公司設計管理4.1提高設計研發能力究其根本，設計管理的根本在于設計和管理。從設計的角度出發，設計管理應當加強設計工作，并注重對BIM技術的應用，以此來提高設計和研發能力。為了提高房地產公司的設計和研發能力，首先，可以從加大人員投入入手，公司需要注重培養一批優秀的設計研發人才，并強化他們對BIM技術的學習，以此提高設計研發人員的專業性，讓他們投入到研發實際工作當中。其次，可以調整設計部門的組織結構，分為前期部門和后期技術部門。對于可能開發的項目進行調研工作，收集和整理數據，以備不時之需。最后，要注意吸引設計人才，培養人才儲備，可以盡量多的尋求優秀設計師進行合作。4.2加強資源管理設計管理中的資源管理問題，不僅僅要考慮到對于設計人員的人力資源管理，還需要考慮到對于房地產資源的管理和分配。如何平衡和協調各方利益做好資源分配是非常重要的。加強資源管理，需要充分的考慮到市場需求，消費者對于房產的需求。為了保證房地產公司的效益，在設計階段，設計師應當關注市場需求，根據人們的需求對于設計圖紙進行調整，除此之外，還應當進行實地勘探，進行數據測量，然后通過BIM技術來為設計人員提供最為精確的數據，這樣才可以減少實際施工過程中存在的誤差，減少不必要的設計圖紙的修改，避免人力、物力以及財力的不必要浪費。在進行資源管理的過程中，盡量的通過BIM技術來做好圖紙的設計工作，加強監督和管理，各方還要進行溝通和協商。4.3加強成本管理加強成本管理，需要進行全面周到的考慮，考慮到多個方面的因素對于成本的影響。譬如，建筑物的門窗設計，在進行設計時，需要注意材料的選擇是否符合需求和定位，如何利用建筑物的結構優勢減少建筑成本，這些都是設計人員需要考慮的問題。在進行設計管理時，一定要注意數據的準確性，做好成本預測，不能夠忽視任何一個可能會增加建筑成本的因素，避免漏算成本或者是復算成本。對于建筑材料的選擇，可以利用好本地優勢，減少運輸成本。盡可能的在保證建筑質量的前提下，降低資源浪費和不必要的支出，進一步的提高房地產企業的經濟效益。4.4做好動態管理利用BIM技術做好設計管理工作的動態管理，具體內容主要是跟進設計進度、工程進度和成本測算等，不斷的修正設計工作。設計動態管理需要房地產公司各個部門的統籌協作，從質量、進度和成本三個方面入手，提高動態管理的水平。動態管理以保證設計質量為前提，設計圖紙的質量是設計質量的最終反應，因此，在BIM動態管理時，應當加強對于圖紙的審核工作，按照審圖流程進行圖紙的審核，一定要監督好審核流程的每一道程序，保證圖紙的質量。從進度方面來看，影響設計進度的因素有很多，為了盡可能的避免諸多因素的影響，就必須做好動態管理的進度管理工作。借助BIM技術來跟蹤設計進度，及時的發現并且糾正偏差，協調好各個部門的工作進度，溝通好相關部門的關系，做好進度的動態控制，確保計劃和實際工作的吻合。設計成本動態管理是確保公司效益的關鍵。做好成本管理的動態管理，需要從成本預算、測算、核算等多個方面進行，要從項目進行的每一個環節、每一個過程進行控制，保證成本在可控范圍之內。5總結總之，對于房地產企業來說，加強設計管理是必要的。在實施設計管理時，一定要明確各個階段的標準，并加強對BIM技術的科學、合理應用，這樣不僅可以做好每個階段的審核和監督工作，加強事前控制，而且還可以對設計工作進一步進行優化，做好成本管理、資源管