房地產開發報建流程——全版中華人民共和國城鄉規劃法將于明年1月1日實施，作為曾經的房地產管理部門的小混混以及現在的下海流浪人員，我看了其中與房地產開發報建有關的內容，有些感慨，在這里講一講。

涉及房地產管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照報建的先后順序來說。

1\土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。

新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

希望在我日后的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。

再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。

房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。

下一篇開始講正式的規劃報建：總平面審查階段。3、總平面面審查階階段

這個個階段各各地的叫叫法不一一樣，我我聽得比比較多的的叫“修修建性詳詳細規劃劃審查”。這這個階段段就是審審查小區區的總平平面規劃劃圖紙，也也就是審審一個小小區的建建筑物都都是怎么么排的，每每棟單體體建筑有有多高，有有多大，各各棟單體體建筑之之間怎么么間隔，間間距是多多少，日日照夠不不夠，總總容積率率是多大大，有沒沒有超過過規定的的容積率率，建筑筑密度是是多少，進進出小區區的道路路怎么安安排，是是不是符符合消防防規范，等等等等等等，這些些東西都都是非常常的專業業啊專業業。

在這這里我要要舉例說說明一下下，比如如建筑密密度，這這個東西西看起來來很簡單單是吧，就就是建筑筑物基底底面積占占整個小小區面積積的比例例數。譬譬如這個個小區是是1萬平平方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%%。看起起來這個個計算應應該是沒沒有什么么爭議了了。但是是且慢。我我這30000平平方米的的建筑占占地里面面，有220000平方米米是一個個大型的的架空平平臺，架架空層下下是停車車位，上上面是空空中綠化化廣場。現現在，爭爭議就來來了，我我這個220000平方米米，到底底算不算算建筑基基底？你你之所以以限制我我的建筑筑密度，無無非就是是為了保保證綠化化嘛，保保障居民民的休閑閑空間嘛嘛。現在在我雖然然好象是是在地面面上建了了東西，但但是我這這個東西西頂上都都是綠化化啊，我我的綠化化沒有減減少啊，我我的休閑閑空間沒沒有減少少啊，所所以這個個20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。這這種空中中花園型型的架空空層到底底要不要要算建筑筑密度的的問題，反反正技術術規范沒沒有限死死，有無無窮的空空間可以以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。5、單體審審查、建建筑工程程規劃許許可證

規規劃部門門對單體體設計的的審查那那也是非非常嚴格格的，但但是總體體來說，相相對于總總平面規規劃，就就比較容容易通過過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。

當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。嘿嘿。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。

不過這個建設工程規劃許可證，在新的《城鄉規劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。我現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、節能審審查、施施工圖審審查

在在領取建建設工程程規劃許許可證之之后，設設計公司司在建筑筑施工圖圖的基礎礎上再次次細化，完完成結構構施工圖圖、水電電施工圖圖等等全全部施工工圖及結結構計算算書等，完完成節能能設計，做做一個節節能計算算書，就就可以開開始這兩兩項審查查了。

節能能審查，在在我的個個人經驗驗里面，是是怎么審審都行的的事情。我我國現在在越來越越強調可可持續發發展，建建筑節能能擺上的的位置也也越來越越高。這這么說吧吧：什么么3600度大落落地窗、全全敞開式式陽臺、無無封閉式式中庭這這些東西西，在節節能方面面肯定是是不達標標的。搞搞了這些些東西，夏夏天空調調得開到到瘋狂掉掉。不過過老百姓姓都喜歡歡這種新新鮮東西西。恩，在在這里南南北差異異非常明明顯：北北方一般般在節能能審查上上都比較較能達標標，老百百姓在觀觀念上也也比較能能接受這這個，因因為北方方有一個個取暖的的問題，節節能不能能達標的的房子，在在冬天那那可是要要白白的的花出取取暖費的的。但是是南方人人對這種種東西就就比較不不待見，我我就好這這一口，你你管得著著啊。

說到這這里不由由得想對對那個套套型建筑筑面積990平方方米以下下占700%以上上的90070政政策說兩兩句。建建設部的的官員們們在政策策制定上上，必定定帶有強強烈的北北方特征征。北方方人在考考慮在冬冬天取暖暖的要求求之后，的的確不習習慣居住住大面積積。開間間超過66米的客客廳，在在取暖上上就肯定定不達標標了。同同時，在在完全不不考慮洗洗手間的的采光和和通風要要求時，990平方方米的套套型面積積的確可可以設計計出非常常不錯的的三居室室的戶型型。這是是與北方方人的使使用習慣慣及氣候候一致的的：空氣氣干燥，而而且洗手手間的使使用頻率率較低，一一般人都都不習慣慣每天洗洗澡。（我我說明，我我這不是是地域歧歧視啊，我我這完全全是就事事論事。）但但在南方方，僅僅僅只是增增加這么么一個洗洗手間的的窗戶，990平方方米要設設計出三三居室，就就幾乎是是不可能能完成的的任務。這這個稍微微在圖上上畫一下下就知道道了。房房子朝外外的位置置就那么么幾個面面，幾個個房間一一占，廁廁所就不不知道擺擺在哪里里了。本本人當年年參與的的好幾個個項目，為為了在滿滿足這個個90770的要要求下還還能做33房單位位，設計計師嘔了了不知道道多少噸噸血。現現在市場場上的公公司逼得得沒法子子，被迫迫只能大大量的推推出兩房房單位。當當然，兩兩房單位位也可以以住，不不過就不不能養孩孩子，一一養孩子子這家就就完蛋了了，爸爸爸媽媽爺爺爺奶奶奶加孩子子哭，連連轉身的的地方都都沒有。現現實就是是這么滴滴殘酷。客客觀規律律就是如如此。

現在有有些公司司為了規規避這個個90770，還還想了些些花招，比比如設計計兩套房房子，再再打通它它一起賣賣。在某某些不良良媒體的的宣傳口口徑上，將將這個做做法稱為為不良開開發商昧昧著良心心做事。我我個人無無言以對對。

恩，說說個節能能審查，一一說開去去就說了了這么多多，不好好意思不不好意思思。現在在開始說說施工圖圖審查。施施工圖審審查現在在都已經經在表面面上市場場化了，允允許開發發商自己己找資質質的施工工圖審查查單位做做審查。施施工圖審審查單位位還必須須對審查查結果負負責。但但是，基基于我國國的審查查技術非非常的落落后，恩恩，怎么么說呢，連連設計、施施工技術術都非常常落后，因因此這個個審查實實在是見見仁見智智，根本本沒法子子審。在在這里講講一個本本人曾經經親歷的的事情。那那一年在在珠三角角一個三三線城市市，在一一個別墅墅項目門門口建一一座景觀觀塔。那那個塔呢呢，形狀狀就像個個紡錘，中中間粗兩兩頭細。該該地建設設局檢查查組帶人人檢查施施工現場場，上了了這塔的的工架，突突然這塔塔就塌了了，整個個檢查組組全部死死光。這這是個大大事啊，政政府因此此組成了了浩大的的調查，來來查這個個事故的的原因。首首先當然然是從源源頭設計計查起。結結果一查查，設計計堅稱沒沒有任何何設計上上的問題題。于是是把那圖圖紙送去去重新做做審查，一一查的話話，審查查人員說說，不行行，這個個圖紙有有問題。兩兩邊就吵吵了起來來。最后后兩邊都都說服不不了對方方。要說說這個圖圖紙違反反強制性性規范吧吧，它也也不違反反。但是是不違反反強制性性規范就就表示安安全合格格嗎？我我看誰也也不敢說說這個話話。最后后只能把把施工單單位拉出出來，判判了幾個個罰了些些錢，了了事。現現在合生生在廣州州的某樓樓盤前面面，也打打算樹這這么一個個塔，做做審查的的時候也也是吵得得不可開開交。最最后也是是不了了了之，因因為這根根本說不不清楚，到到底安不不安全反反正我個個人不知知道。

施工工圖審查查是收費費項目，非非常貴，所所以一直直都是名名義上的的市場化化，事實實上的壟壟斷化。施施工圖審審查時除除了給審審查費，專專家紅包包那也是是不能少少滴，嘎嘎嘎，嘎嘎嘎。

8、余余泥排放放許可、噪噪音排放放許可、夜夜間連續續施工許許可

余泥泥和噪音音，這兩兩個東西西專門拿拿在這里里講，是是因為這這兩樣東東西是最最擾民的的。我知知道在很很多城市市，幾乎乎沒怎么么管這兩兩樣東西西：余泥泥和噪音音。但現現在，越越來越多多的城市市，開始始加強了了對這兩兩樣東西西的管理理。

余泥泥排放現現在都快快成了各各大公路路管理部部門，包包括公路路、交通通、警察察，的主主要生財財道路了了。運輸輸施工余余泥的車車輛，只只能在規規定時間間，規定定道路上上行駛。但但在很多多時候，根根本不可可能這么么規范。尤尤其是工工程趕進進度的時時候，那那是日夜夜得都運運泥啊，沒沒辦法，只只能打通通各路神神仙。

余余泥在運運輸過程程中，很很容易污污染路面面。本人人曾經見見識過廣廣州的一一部車，從從天河一一路撒到到番禺，結結果被罰罰了5萬萬多，包包工頭拼拼命去做做工作都都沒用，估估計是交交通部門門火大發發了，撞撞槍頭上上了。

噪噪音排放放許可，是是指只能能在規定定時間，用用規范的的，噪音音較輕的的方式施施工。這這個是環環境保護護部門管管著的。現現在很多多城市已已經禁止止使用錘錘擊樁了了。那玩玩意打起起來不是是人能忍忍受的，想想當年我我剛剛進進入這個個行業時時候，我我靠，站站在工地地里，聽聽了一天天的錘擊擊聲，第第二天耳耳朵里都都是嗡嗡嗡聲，幾幾乎沒給給錘傻了了。當然然用錘擊擊樁，那那肯定是是最經濟濟的。只只要沒人人管，開開發商絕絕對用錘錘擊樁。因因此我個個人無論論如何，都都支持在在這方面面加強管管理。此此外，對對那些夜夜間連續續施工的的，更要要予以管管制。現現在在一一些城市市，這個個夜間連連續施工工的管理理，就管管得非常常好，比比如廣州州和深圳圳。那是是真管得得不錯。無無論怎么么找關系系都難批批得下來來。如果果居然膽膽敢不報報批就夜夜間開工工？那是是嫌自己己錢多，想想支援政政府的貧貧困官員員了。但但是絕大大多數的的城市，唉唉，那處處于幾乎乎沒有管管理的地地步。

我我作為從從先進城城市走出出來的三三個代表表，到一一些二三三線城市市去，傻傻乎乎的的去問人人家環保保局，噪噪音排放放和夜間間連續施施工怎么么辦手續續啊？結結果被人人家狠狠狠的嘲笑笑過好幾幾回。嘎嘎嘎，我我相信這這里也會會有人看看過我這這一段之之后，狠狠狠的嘲嘲笑我，并并且自鳴鳴得意的的說：有有這種手手續嗎？？我這里里沒有啊啊，我這這里很簡簡單啊，什什么什么么的，就就和上面面某些人人自鳴得得意的嘴嘴臉，一一樣。

哼哼9、質量監監督、安安全監督督

我為為了把施施工許可可證這一一節趕緊緊搞出來來，已經經寫得不不耐煩了了。但是是沒法子子。程序序是這么么一步步步走過來來的。施施工許可可證完了了之后，我我隨便這這么一想想，我靠靠，后面面不知道道還有多多少程序序。放驗驗線、白白蟻防治治、防雷雷、預測測繪、預預售、各各專業驗驗收、項項目備案案驗收，一一直到交交樓。這這得寫死死我啊。為為什么我我會突然然發這種種神經寫寫這種東東西呢？？不明白白自己啊啊不明白白自己。特特牢騷百百余字。謝謝謝各位位。

質量監監督站和和安全監監督站都都是建設設部門下下屬機構構。拿施施工許可可證之前前，必須須得去兩兩個站辦辦審批手手續。這這兩個站站的分工工，我跟跟各位說說老實話話，我分分不清楚楚。在我我看來，質質量問題題都是安安全問題題。我就就不明白白為什么么要搞兩兩個站，分分著管。譬譬如我打打樁沒按按規定程程序打，導導致樁荷荷載不達達標，這這個到底底是安全全問題還還是質量量問題？？我反正正說不清清楚。總總之兩個個機構都都得好好好的哄著著。當然然在若干干細節上上這兩部部門還是是有所區區別。比比如有些些安全問問題的確確跟建筑筑質量關關系不大大，譬如如工人不不戴安全全頭盔啦啦，物料料堆放不不按規定定亂堆啦啦，這些些。但在在我看來來，安監監把質監監吃掉，并并成一個個機構，沒沒有任何何邏輯和和操作上上的困難難。

在現實實的操作作中，但但凡涉及及到檢測測的，就就由質監監辦；不不需要檢檢測，一一般用肉肉眼就能能發現毛毛病的，就就屬于安安監的職職責。由由于質監監搞檢測測，比如如樁荷載載檢測、水水泥檢測測，這些些東西，都都是收費費項目，所所以質監監在管理理上就沒沒那么的的嚴，為為什么呢呢，因為為質監大大多得靠靠這些收收費項目目養活自自己。收收人錢手手軟，云云云。安安監基本本不收費費，但是是他們也也能想出出非常多多的收費費服務出出來，譬譬如安全全生產培培訓，工工人佩帶帶平安智智能卡上上班，等等等，總總之各有有各的門門路啦。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標、監理報建

還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現在內心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監掉的沖動啊。

首先，我必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態度。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。

在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業必須把自己的專業技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業技術人員，根據項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業圍一個標，另外一個不識相企業就想進去，材料一準備，然后發現自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這個企業的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。

恩，監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之后的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監理規劃和監理細則，老實講，在我個人的經驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。在我個人的從業經驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。11、施工工許可證證

我懷著著萬分激激動的心心情，打打下了上上面那55個字。

施工許許可證所所須材料料基本上上是上面面全部手手續一個個匯總。缺缺一不可可。在我我個人的的職業生生涯中，我我從來沒沒有經歷歷過能辦辦齊上面面所有的的手續，再再申領施施工許可可證的。在在我與同同行的交交流中，我我也從來來沒見過過老老實實實的一一步步完完成所有有手續，再再來辦施施工許可可手續的的。要這這樣的話話，絕對對沒1年年的時間間出不來來。不相相信的同同學，請請回頭再再把前面面10個個大項看看一遍，基基本上每每個大項項里的每每一個小小項的工工作日不不會少于于20個個。而且且得一步步一步來來。這是是什么概概念？這這是卡死死你的概概念。隨隨便哪個個環節出出了任何何問題，直直接就GGAMEEOVVER。

在改革開發之初，外資企業剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。

現在改革開發這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業服務嗎？

到了今時今日，還有什么企業抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環節太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統統都已經適應了這個游戲規則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。

我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維系著房地產這個產業。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發而動全身。

因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們就沒得玩了。

之后的內容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環節的各項手續了。12\插曲曲,來講講講目前前的宏觀觀房地產產調控

恩,不不妨說一一下,我我出身是是房地產產管理部部門。當當年參與與了非常常多的房房地產政政策制定定。后來來窮得不不行，被被迫下海海至今。這這也是我我為什么么能從事事現在這這個工作作的原因因之一啦啦。

在講預預售和驗驗收這些些東西之之前，我我想先講講講現在在的房地地產調控控政策。理理解了這這個，才才能對銷銷售方面面的各項項政策有有一個清清晰的了了解。對對現在的的調控，我我的總體體評價是是：混蛋蛋。

基基本上，現現在的中中央層面面的調控控政策分分成以下下三個方方面：

1、減減少土地地供給，緊緊縮地根根

這方方面的政政策非常常的立桿桿見影。如如果這里里有國土土部門的的朋友，看看到了肯肯定大有有感觸。最最近這33年以來來，中央央對地方方的用地地管制，一一年比一一年狠，采采取的措措施一年年比一年年毒。當當然，這這里我們們必須有有個概念念，用地地量最大大的產業業，不是是房地產產，而是是工業。尤尤其是各各類招商商引資的的工業園園區。目目前我國國各類工工業園區區總面積積已經超超過了全全國所有有城市市市區建成成區的總總面積。這這是一個個很瘋狂狂的概念念。當然然，在這這種宏觀觀性的打打壓地方方用地沖沖動的趨趨勢下，房房地產用用地不可可避免的的受到了了株連。房房地產用用地供給給量逐年年減少是是不爭的的事實了了。各位位不需要要和我爭爭論什么么各大房房地產公公司儲備備了多少少多少地地，足以以做多少少多少年年的開發發，因此此現在供供地不足足這種消消息不準準確，等等等。這這種新聞聞幾乎都都是不良良媒體的的外行報報道，連連造謠都都沒造出出個樣子子來。只只要看看看現在各各大房地地產公司司儲備的的那些地地都在什什么位置置，基本本上就可可以判斷斷出來事事情的真真偽。有有哪個地地產公司司手頭上上沒開發發的地，不不處于偏偏遠得不不行的遠遠郊區但但是又發發神經拖拖著不開開發的，我我立馬把把這篇東東西打印印出來吃吃掉。在在另一個個方面來來說，房房地產公公司儲備備那些目目前來說說幾乎沒沒有開發發價值的的遠郊土土地，其其完全是是寄希望望于中國國經濟的的健康穩穩定發展展，城市市逐步擴擴張，富富裕群體體人數總總量不斷斷增長。這這種心態態其實倒倒真是一一種諷刺刺。唉

2、打打壓購買買需求

提高首首付比例例，緊縮縮銀根，提提高銀行行準備金金率，控控制按揭揭貸款，都都是這種種考慮。就就是讓老老百姓沒沒錢買房房子。但但是，這這種政策策不是釋釋放和滿滿足需求求，它沒沒有解決決任何問問題，它它只不過過是將需需求延后后。我不不明白為為什么老老百姓對對這種政政策鼓掌掌叫好。有有一種很很神奇的的解釋說說，這種種政策的的好處是是：老百百姓買不不起房子子了，開開發商脆脆弱的資資金鏈就就會斷掉掉，開發發商就會會自動降降價了。我我個人不不對這種種神奇的的邏輯予予以打擊擊。免得得我的這這個貼淪淪為口水水之爭的的場所。我我只對客客觀效果果予以評評價。謝謝謝。

3、強強制性限限制房地地產產品品類型

這個很很明確，就就是那個個90平平方米以以下的戶戶型占總總建筑面面積700%以上上。這個個90770的政政策被唱唱得很響響，好象象很英明明神武的的樣子。我我個人沒沒明白過過來這到到底有什什么效果果。戶型型選擇完完全是市市場化的的東西。我我揣摩著著是不是是這個政政策有這這么一個個隱含的的前提在在：開發發商故意意建大戶戶型，以以獲取高高額利潤潤。但是是，我暈暈，大戶戶型或者者小戶型型，在單單價穩定定的前提提下，單單方利潤潤及總利利潤會有有任何差差別嗎？？總建筑筑面積不不變，單單價穩定定，戶型型變一下下，造成成影響無無非是多多幾套房房子或者者少幾套套房子，利利潤有區區別嗎？？除非是是有這樣樣的邏輯輯前提：：大戶型型的單價價比小戶戶型高。但但在我的的個人職職業經驗驗里面，我我是沒發發覺過有有這種情情況。我我的個人人經驗是是反過來來：小戶戶型的單單價一般般都比大大戶型高高一點點點。本人人所經歷歷的少數數幾個公公司在產產品定價價上基本本上都是是這么個個策略。我我不知道道北京是是不是與與我的個個人經驗驗相反。

我個人總結，房地產調控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。

接下來，繼續講流程吧。啦啦啦13、放線線、驗線線

這個個就簡單單的說一一說吧。圖圖紙畫出出來之后后，要把把圖紙上上的建筑筑物在實實地上落落實一個個具體的的位置，這這是個技技術活，要要測量，定定坐標。這這個活就就叫放線線。放線線一般是是規劃部部門下屬屬的測繪繪院或類類似的測測繪機構構干，不不過有些些發達城城市也已已經把這這個工作作半市場場化了。嘿嘿嘿，又來一一個半市市場化。正正式放線線的前提提是領取取了施工工許可證證。放線線后，測測繪院會會發出一一份放線線冊。

在工程程提前施施工，違違章施工工的場合合，都需需要做通通這個測測繪院的的工作。讓讓他們提提前來做做放線。唉唉，又來來一個“做做通”工工作。

放線完完畢，施施工單位位照著這這個邊角角點施工工，完了了之后就就做驗線線。一看看這個建建筑的確確是按圖圖紙建起起來的，沒沒超出邊邊線，測測繪院就就出驗線線冊。

這個個驗線工工作跟日日后的驗驗收有莫莫大的關關系。所所以測繪繪院也得得要像皇皇帝老子子一樣供供著，尤尤其是在在提前放放線的場場合。唉唉

14、預預售許可可證

終終于說到到這個了了。預售售現在的的管理已已經比較較嚴格了了。我所所知道的的，在房房地產已已經成為為了一個個產業的的城市，預預售許可可都要求求在網上上辦理，全全程公示示。現在在在預售售上面做做手腳的的可能性性越來越越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。

現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意造成的，我個人沒有見過。開發商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。

現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

唉，又出來一個“做通”工作。15、關于于預售中中的土地地解押

昨天在在寫預售售的時候候，關于于土地解解押的問問題，我我不是很很敢下筆筆。作為為一個房房地產從從業人員員，討論論這個話話題，顯顯得比較較不合適適。這個個話題非非常敏感感。這其其中有無無數的道道道兒。我我個人對對這一塊塊的玄妙妙也不是是很能理理解。盡盡我的理理解講那那么一點點吧。

先從從土地抵抵押說起起。現在在關于土土地抵押押的規則則越來越越嚴格了了。土地地必須在在辦理了了施工許許可證之之后才能能抵押貸貸款。這這也是開開發商為為什么這這么緊張張施工許許可證的的原因。貸貸款額現現在基本本上都是是根據施施工許可可證載建建筑規模模來確定定和發放放的。在在這方面面，我相相信全國國的銀行行都是大大同小異異的。土土地抵押押必須辦辦理抵押押登記，這這個是常常識了。不不多說了了。

根據現現在越來來越嚴厲厲的銷售售管理規規則，辦辦理預售售許可證證時，該該地塊不不能有任任何抵押押。但是是，我們們都知道道一個事事實就是是：任何何開發商商都必然然會選擇擇將土地地抵押貸貸款。這這就意味味著開發發商在辦辦理預售售許可證證時面臨臨著很嚴嚴重的資資金壓力力：要么么還貸，要要么更換換抵押物物，不然然這個預預售許可可證就出出不來了了。

還貸是是幾乎不不用考慮慮的事情情，更換換抵押物物？更加加不可能能。哪有有那么多多實物可可以拿去去抵押啊啊。就算算有的，也也早就已已經拿去去抵押融融資了，還還等到現現在啊。這這個時候候就是考考驗人類類的智慧慧的時候候了。現現在的任任務是：：即不還還貸，又又不更換換抵押物物，又能能解押，還還要能辦辦出預售售許可證證。

我不知知道其他他公司的的融資及及報建人人員是怎怎么處理理這種事事情的。我我只說其其中的兩兩個辦法法（唉，我我覺得我我好象在在傳授犯犯罪方法法似的，靠靠）。現現在絕大大多數的的城市，國國土部門門和房管管部門都都是分離離的。在在國土部部門辦理理土地抵抵押登記記，在房房管部門門辦理預預售許可可證。房房管部門門和國土土部門之之間是有有很深刻刻的仇恨恨的。這這兩個部部門絕對對不會主主動向對對方查詢詢對方的的登記資資料的。在在這些地地方，先先做通銀銀行工作作，比較較合理的的，能讓讓雙方的的臉面都都過得去去的借口口，是更更換抵押押物。更更換抵押押物的話話，原抵抵押物要要先解押押，再將將新抵押押物辦理理抵押登登記。這這個解押押和新抵抵押中間間，會有有一個抵抵押物懸懸空期。這這個懸空空期是合合理的。無無論銀監監還是上上級什么么部門來來查，都都可以解解釋過去去。那么么我們就就利用這這個懸空空期吧。先先以更換換抵押物物的理由由非常合合理的將將土地解解押掉（有有些人把把銀行的的工作做做得很通通的，連連更換抵抵押物這這樣的理理由都不不需要找找，直接接先解押押掉，唉唉，我個個人佩服服之極），然然后拿著著這個注注明了已已解押字字樣的土土地證，趕趕緊去房房管部門門，給他他們看，啦啦啦啦，我我的土地地證已經經解押了了啦。房房管部門門一看，哦哦，的確確如此，于于是收材材料辦預預售許可可證了。只只要他們們一收材材料，立立馬又把把這個土土地證重重新送進進國土部部門辦抵抵押。辦辦得快的的話，只只需要懸懸空半個個小時。如如果擔心心房管部部門還會會再看看看土地證證的話，可可以先等等個1天天兩天再再去國土土部門辦辦抵押，也也行。國國土部門門與房管管部門分分離，實實在是一一項有無無數空子子可以鉆鉆的的制制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業，那得算是真理啊。

16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協調工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現在，如果還不能完成現在的工作，就真是白混了。

規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，