呈：蘭溪市誠泰置業有限公司彩虹城商業調研、招商定位及營銷思路目

錄前言第一章、蘭溪市商業調研情況第二章、

彩虹城業態分布及定位概況第三章、彩虹城項目整體營銷及推廣策略第四章、彩虹城項目銷售策略與執行方案第五章、彩虹城項目招商策略與運營方案前言

首先通過對市場分析，目前市場上的產品具有哪些特征，尋找市場上的機會點和競爭點。

然后結合項目自身條件和市場發展規律，給出項目目前能預測的產品建議，因為是結合現在的市場和我們從事房地產的經驗給出的建議，項目是個比較大型綜合體項目，而且根據項目周邊的商業調研分析情況，所以項目產品營銷思路決定產品銷售值和銷售量，配合招商來完成整個項目的市場最大產值。第一章蘭溪市商業調研情況地域概況蘭溪市位于金華市西部，錢塘江中游，金衢碰地北部邊緣。市境東南鄰金華市金東區、婺城區，西南接龍游縣，西北毗連建德市，東北與浦江縣、義烏市交界。面積1310平方千米。

行政區劃行政區下轄蘭江、云山、上華、永昌、赤溪、女埠６個街道；游埠、諸葛、黃店、香溪、馬澗、橫溪、梅江7個鎮；靈洞鄉、水亭畬族鄉、柏社鄉3個鄉。彩虹城龍游方向金華方向義烏方向杭州方向建德方向2015年我市完成地區生產總值（GDP）285.71億元，按可比價計算，同比增長7.5%，其中：第一產業增加值24.57億元，同比增長2.0%；第二產業增加值148.41億元，同比增長5.6%；第三產業增加值112.73億元，同比增長12.0%。1、農業經濟低位穩增長。據初步統計，我市2015年農林牧漁實現增加值25.09億元，同比增長2.1%，增幅較上年回落0.6個百分點。2、工業經濟下行壓力依然較大。1-3月、1-6月、1-9月、1-12月規上工業增加值增速分別為7.8%、6.9%、6.2%、5.1%，增速持續放緩態勢明顯，全年較上年回落2.9個百分點，工業經濟下行的趨勢仍未扭轉。3、第三產業穩中有升。在工業經濟下行的新常態下，服務業成為我市經濟增長的主要動力。經濟狀況就蘭溪市現有商業形態及近幾年的發展演變，商業的演進無疑對我們的消費習慣和生活習慣影響巨大。隨著近年來人均收入的明顯提高，人們更多的去追求體驗式的消費場所。休閑、娛樂帶來的生活新享受，強調生活質量的提升、品質的升級。彩虹城商業中心，這樣大體量的商業項目，相繼增加的新業態，來滿足日益增長的多層次消費需求，蘭溪的shoppingmall時代即將來臨和得到改變。蘭溪商業發展商業發展階段小型連鎖超市的壟斷大型商場的競爭Shoppingmall時代蘭溪市商業市場分布情況主商圈調查人民南路

人民南路主商業街全長270米，兩側沿街門面120余間（含非商業門面），該路段商業業態主要品牌店70%，非品牌30%，整體租金水平較高，靠廣場（北面）租金均價約400元/㎡/月，靠南面租金均價約300元/㎡/月，轉讓費每間約20萬元左右，人氣較旺，非純商業步行街模式。整條街前半段沿街門面形象較佳（寬4.5m*進深14.5m），街道北入口坐落著百勝旗下的肯德基，更凸顯了該路段的商業價值。蘭溪人民南路業態分析

隨著南溪人民南路租金的提升，結合以上國內現象預測，現經濟狀況有部分回落，后續該路段的中高端品牌可能會逐漸退離核心位置，那么人民路商業形態會逐漸退變為以中低端消費為核心的商業綜合街。人民南路消費分析

現階段人民南路作為蘭溪老城區集中點，從現有的商業業態分析，此街道的商業重要性及商業價值都毋庸置疑。個案分析/華豐-新世紀百貨

華豐-新世紀百貨，業態定性為低端百貨市場，已營業10年，整體布局規劃類似于現階段“格子鋪”形式。共三層，總面積約1.5萬㎡，鋪位600于間，整裝修，形象一般，有設一小型中庭與每層兩部手扶電梯，人流及經營狀況為蘭溪低端百貨市場最佳。位置：

蘭溪市胡家街24號，向東14米便是人民路口總建筑面:15000㎡，分三層業態：

小百貨開業時間：2006年物業名稱華豐-新世紀百貨市調時間2016.3物業基本情況人民南路中段，約5000㎡，共三層（市場內有40~50家業主為私有（40~50家業主也許有百余間），其他為華豐產業）

租金/費用樓層業態面積（㎡）平均租金（元/㎡/月）

備注一樓飾品、化妝品、美甲等8258物業費25元/平二樓鞋類、箱包、文具等中島20邊島40中島190邊島100三樓男裝、女裝、童裝中島20邊島40中島145邊島72沿街門面（商場入口兩側門面）13家30~40287注：13家門面非人民路上的門面（轉讓費13萬左右）

樓層業態經營品種一樓：飾品、美甲、小家電、文具等；二樓：鞋、包、針織床上用品、嬰兒用品、窗簾；三樓：服裝；沿街店面：服裝低檔商品

具體分布格局過道1.8m

中島靠扶梯正對面7~8米，側面比較狹窄

個案分析/城東小商品市場城東小商品市場以3㎡為單位作為一個鋪位，據統計市場內共有700多個鋪位，近300個商戶，每個樓層的店面租金原則上是一樣的。整個城東商品市場還延續著十幾年前以廉價市場貨為主流的“小店鋪式”經營模式，其商業業態可定位為超低端小商品市場。物業名稱城東小商品城市調時間2016.3租金/費用樓層業態面積（㎡）平均租金（元/間/月）備注一樓鞋襪、內衣、睡衣、百貨3300沒有物業費二樓布匹、窗簾、床上用品等3270三樓男裝、女裝、童裝3255

樓層業態經營品種一樓：鞋襪、內衣、睡衣、日用百貨、皮帶；二樓：布匹、窗簾、床上用品等；三樓：男裝、女裝、童裝超低檔商品個案分析/今朝商廈今朝商廈坐落在蘭溪市勞動路78號，處于蘭溪市區最繁華的商業地段。其前身就是蘭溪市知名老商號——成立于1996年的大通商廈，大通商廈是老蘭溪人氣最旺的商廈。后因受限于計劃經濟體制等多方面因素，進入21世紀后，大通商廈一直難有新的發展。后經過收購并將其改造，定位在中高端的現代百貨商場。至今已經7年，如今的有今朝商廈已是蘭溪市現有規模最大、檔次最高的綜合性百貨商場。今朝商廈一層、二層、三層現狀照片今朝商廈業態分布樓層主營業態主要品牌備注一樓精致名品達芙妮、Tata、千百度、森達、柏萊雅、玉蘭油、自然堂、歐萊雅、泊美、老廟

黃金、周大福、五糧液、劍南春、明牌珠寶、老廟鉆石、羅西尼表

經營模式為扣點形式二樓女裝阿依蓮、太平鳥、紅袖、三彩、摩達、寶姿、玖姿三樓男裝勁霸，七匹狼，雅戈爾、九牧王四樓童裝生活用品艾迪，耐克，李寧、安踏、小豬班納、滴答滴答、巴拉巴拉，芭比、小耐克、耐克361、黛富妮嘉泰.新時代總建筑面積約7萬平方米，是一家集大型超市、精品百貨、餐飲娛樂、休閑文化等多功能于一體的大型商業綜合體。攜手國際商業連鎖品牌：世界500強零售巨頭沃爾瑪、國內知名院線橫店影院等知名品牌商家，致力打造蘭溪商業標桿，成為引領時尚，提升蘭溪商業品牌的時尚中心、魅力中心、財富中心。項目規劃有：世界500強國際連鎖超市、時尚精品、潮流服飾、品牌專賣、娛樂天地、美食廣場、知名品牌院線，以全新的時尚生活方式為導向，規劃滿足家庭生活所需、衣食樂逛的豐富空間，實現層層歡樂，處處繽紛的魅力生活體驗。個案分析/新時代百貨新時代業態分布樓層主營業態備注一樓黃金、珠寶、化妝品、皮鞋皮具、名表、眼鏡、餐飲、通訊（星巴克、肯德基、麥卡秀、飯來咪、蘋果、三星、移動）

經營模式為扣點形式二樓女裝、內衣、針織品、飾品、餐飲、美發（豪牛經典牛排、肯德基、美發沙龍）三樓男裝、休閑運動、網咖、餐飲（明洋網咖、宴遇餐廳）四樓量販KTV、兒童主題館、時尚餐飲（金嘜量販KTV、海棠餐廳、愛尚魚撈、王家老太面館）五樓橫店電影院、動漫電玩、美食餐飲（凱鑫電玩城、維多利亞海鮮自助餐、韓旭、泰信宮）主要街道市調情況大闕路與河西路街道名稱位置商業規模

商鋪結構單間商鋪：50-60㎡；經營狀況大闕路與河西路位于山田廣場兩側主干路，經營狀況良。輻射范圍

蘭溪市區租金90-150元/㎡/月以內經營方式零售業態女裝、男裝、童裝、手機通訊、超市、日化百貨、鞋帽、化妝品、美容美發、蛋糕、煙酒百貨、五金、家電、水果、餐飲等。主要街道市調情況人民路與延安路街道名稱位置商業規模

商鋪結構單間商鋪：40-60㎡（店面面積差別大）；經營狀況人民路和延安路位于老城區中心商業主干道，商業氛圍濃厚，人流量大，品牌類明顯。輻射范圍

蘭溪市區租金

人民大道300-350元/平/月延安路80-100元/平/月經營方式零售業態女裝、男裝、童裝、手機通訊、超市、鞋帽、化妝品、美容美發、蛋糕、煙酒百貨、水果、餐飲等。新城區主干路分析：丹溪大道概況：丹溪大道西接330國道，東接新老城區之間的蘭江大橋，全長1.5公里左右，是蘭溪市新城區兩大主要交通要道之一，整條丹溪大道商業氣息不濃，其業態主要以小五金，小飯店，旅館，網吧，銀行，雜貨鋪，電動車，藥店為主，其租金價格明顯呈現由西向東遞增的趨勢，丹溪大道西段店鋪租金約每平米每月35元，丹溪大道中段店鋪租金每平米每月約60元，其東段店鋪的租金價格約每平米每月100元。店鋪位置店鋪面積經營內容租金（萬/年）備注街頭（東段）40大眾專業工具4.5一年一簽街頭（東段）50餐館4街頭（東段）50美太太陽能5每年遞增10%街中50萬壹安全門4每年遞增7%

街中30正興物資2一年一交街中40建清機電4每年增加5%-7%街中30樂豐漁具3.5店面面積有30㎡，但實用面積15㎡左右。結尾（西段）80柏康大藥房8

結尾（西段）60粥鋪5上下兩層

結尾（西段）45沙縣小吃4萬新區主干路分析：橫山路概況：

橫山路是蘭溪市兩大主要交通要道之一，全長3.8公里，南接330國道，北臨45省道，交通位置重要，蘭溪市民外出基本都需要經過條路，其意義非常重大。店鋪位置店鋪面積（㎡）經營內容租金（萬/年）備注街頭50門窗配件3街頭50二手車3.5街頭65英超電腦4每年增加5%街中60旭資畫禮3.5街中40鋁塑門窗3街尾80家政服務4一年一簽街尾40家電維修2.5街尾30手機充值店1.3橫山路沿街門面調查項目周邊地產市調情況項目名稱錦繡天成商業規模

住宅底商經營狀況同濟路經營狀況較差（共50間左右底商，未營業的26間），振興路相對較好些（共33間左右，未營業的3間，主要以建材裝飾，汽車維修、美容為主）。輻射范圍蘭溪市租金30元/㎡/月以內（物業管理費1元）經營方式零售、餐飲、服務類項目周邊地產市調情況項目名稱金報尊園商業規模

住宅底商經營狀況上園路經營狀況一般（共32間左右底商，未營業的9間，主要以煙酒、餐飲、美發，家裝類為主）。輻射范圍蘭溪市租金33元/㎡/月以內（物業管理費0.9-1元）經營方式零售、餐飲、服務類項目周邊地產市調情況項目名稱上園一品商業規模

住宅底商經營狀況

底商沒在營業狀態，處于銷售階段。輻射范圍蘭溪市租/售金

底商一層，均價25000元/平代租：70平/間，200元/平/年物業費2元/平/月經營方式項目周邊地產市調情況項目名稱

嘉星·上尚城商業規模

住宅底商經營狀況

一期共55間左右底商，14間處于未營業狀態，主要以汽車銷售、汽車維修、餐飲、煙酒類為主。二期處于銷售狀態。輻射范圍蘭溪市租/售金

底商一期，均價15000元/平70平/間，二期待售經營方式零售、餐飲、服務類項目周邊鄉鎮市調情況項目名稱

永昌商業規模

街道底商經營狀況

共200間左右，9.5成處于營業狀態，主要以五金、美發、服裝、煙酒百貨、藥房、餐飲類為主。輻射范圍永昌周邊村莊租/售金

租金：均3-4萬/年均價：90元/平/月經營方式零售、餐飲、服務類店鋪位置店鋪面積（㎡）經營內容租金（萬/年）備注街頭30新峰眼鏡3.2街頭35十字繡4街頭25童裝3街中25雜貨鞋類3街中50女裝4.5街尾35興鑫鞋業3街尾30金麗蓉照相3街尾30萍萍服飾3.2永昌沿街門面調查項目周邊鄉鎮市調情況項目名稱

永昌沿溪路商業規模

街道底商經營狀況

共40間左右，6成處于營業狀態，主要以童裝床上用品、美發、服裝、煙酒百貨、藥房、餐飲等類為主。輻射范圍永昌周邊村莊租/售金

租金：均1-1.8萬/年均價：40元/平/月經營方式零售、餐飲、制作類項目周邊鄉鎮市調情況項目名稱330國道商業規模

街道底商經營狀況

共400間左右，9成處于營業狀態，主要以煙酒副食、車行、門業、電動車、漆、五金、餐飲等類為主。輻射范圍國道兩邊周邊村莊租/售金

租金：均1.8-4萬/年均價：60元/平/月經營方式零售、餐飲、建材、車行類店鋪位置店鋪面積（㎡）經營內容租金（萬/年）備注路南25名煙名酒1.8自家商鋪路南60車行3路南60立邦漆3.2路南30建文家私2因為邊上郵政儲蓄入駐價格有所上漲路北35一順車行2.5路北40五金管業3路北40防盜門3.1330國道沿街門面調查項目周邊鄉鎮市調情況項目名稱上石橋商業規模

街道底商經營狀況

共110間左右，3成處于營業狀態，主要以理發店、服裝、窗簾、化肥、小家電等類為主。輻射范圍上石橋村莊租/售金

租金：均5千-1萬/年20元/平/月經營方式零售、餐飲、服務類項目周邊鄉鎮市調情況項目名稱游埠鎮商業規模

街道底商經營狀況

共180間左右，8成處于營業狀態，主要以超市、餐飲、煙酒、美發、服裝、電信電話、童裝、蛋糕房類為主。輻射范圍游埠鎮周邊村莊租/售金

租金：均1-3萬/年均價：65元/平/月經營方式零售、餐飲、服務類項目周邊鄉鎮市調情況項目名稱下王商業規模

街道底商經營狀況

共30間左右，9成處于營業狀態，主要以超市、美發、門業、服飾、煙酒百貨、早點餐飲類為主。輻射范圍下王村莊租/售金

租金：均5千-1萬/年均價：18元/平/月經營方式零售、餐飲、服務類項目周邊鄉鎮市調情況項目名稱姓潘村商業規模

街道底商經營狀況

共35間左右，8成處于營業狀態，主要以超市、電信、美發、化妝品、服飾、煙酒百貨、裝潢材料類為主。輻射范圍姓潘村莊租/售金

租金：均1-3萬/年（自家占2成）均價：50元/平/月經營方式零售、餐飲、服務類從調研數據中看，蘭溪市項目周邊地處商業氛圍基本以住宅底商為主，綜合體商業基本沒有，租金價格區別范圍不大。

所有調研的新盤開發商還是周邊鄉鎮業態主要是以滿足周邊業主或村莊的生活消費為主，品牌以低端為主，周邊娛樂業態較少。餐飲類超市百貨類服裝類其他類蘭溪市調小結蘭溪市商業現狀蘭溪市可分為兩大功能商業形態，一個是以老城區為核心，以老城區繁華街道為形態的傳統商業街區為主，另一個為新時代、今朝商廈、新世紀、城東百貨為主的高、低檔商場性質為主的商業形態。·溪西新區距離老城區核心商業圈直線距離約為3公里，其商業都為沿街門面為主，服務性單位小五金店，基本無商業連貫性，此次調查發現項目地塊周邊基本無百貨業態，多以配套性業態為主，如小餐飲，小五金，小電器，小型私人旅館等，租金均價約為每平米30~100元/月，且這些商業基本是依托項目地周邊人群配套來帶動人氣和消費，從該項目商業部分投資和銷售回報比而分析發展空間有限，如果從商業角度考慮，效仿“萬達模式”，則該項目就具備較大的操作空間，這樣的模式需具備兩個條件：1·商業招商氛圍營造2·廠區政府改革，該地塊后續具備較大的商業提升空間第二章

彩虹城業態分布及定位概況彩虹城項目概況彩虹城位于蘭溪市城西蘭江片園區，北臨創業大道，東臨彩虹路，南面為夏荷路，西面為惠蘭路。是蘭溪開發區商業中心、電子商務中心和生活服務中心。項目占地面積約100畝，總投資近10億，項目占地面積約65207平方米，總建筑面積約18萬平米，其中住宅部分約12萬方，商業部分約6萬方。項目業態組合豐富，將打造成為蘭溪集住宅、商業、酒店、產權式酒店公寓、餐飲、娛樂等一站式體驗型城市綜合體。項目SWOT分析（一）優勢1.地段優勢：扼守蘭溪西大門，坐擁蘭溪經濟開發區中心點；2.交通優勢：位于交通主干道創業大道上，交通便利，直達市中心及各鄉鎮。3.規模優勢：總建筑面積約18萬平米，是一個集住宅、商業、酒店、公寓、影院、超市、餐飲、娛樂為一體的一站式商業綜合體。4.配套優勢：周邊醫院、學校、物流、銀行、農貿市場等配套設置一應俱全。5.客流優勢：周邊聚集眾多住宅小區、行政村、工廠廠區，有400多家工廠企業，其中有10多個千人以上的大廠，客流量較大，保證了項目運營時的客流需求。項目SWOT分析（二）劣勢項目位于城鄉結合部，距市中心有一定距離，作為城市商業綜合體，中高端消費群體明顯不足。2.主力商業項目定位及啟動較為緩慢，對本項目的整體開發與去化有一定影響。3.街區定位不足及主力商業樓層業態說明不夠規范。4.周邊地產項目和鄉鎮均有底商租售。5.運營管理體系及未來項目發展方向不明確。6.培育市場的商業氛圍不足。項目SWOT分析（三）機會1.如項目進行統一規劃、統一招商、統一運營，有效提升項目的產業價值，易于進行劃行規市，便于后期招商和管理。2．項目的規模優勢，尤其是大體量的商業綜合體，可填補該區域內商業空白，促進該區域內的產業升級及生活消費匯聚。3.不同戶型和街鋪形態，可滿足投資客和自營客的多種需求。4.綜合體項目形態基本沒有，可有強大的先機空間。5.周邊3公里范圍內商業配套功能業態零散、類型不完整，缺乏統一管理，難以滿足周邊居民生活娛樂需求，對本項目而言是一大機遇。項目SWOT分析（四）威脅1.周邊商業氛圍不夠，項目商業培育期較長。2.周邊小商業版塊與浙中項目，會稀釋本項目的部分意向客戶。3.浙中市場的轉型升級，對本項目有一定的沖擊作用。4.政府支持導向力度不夠。5.周邊村莊、廠區人員急速減少。項目定位

從初步市調情況來看，項目所在的溪西地區，以工業廠區為主，項目周邊新建住宅商品房較多，但在該區域內缺乏一個大型的現代化商業綜合體，以填補該區域內的商業配套空白。

本項目包括一個開發區管委會政府辦公大樓和人才市場，從項目的體量及后續的發展前景來看，本項目的建成將有效提升該區域內的商業氛圍，塑造溪西地區的全新商業格局。

綜合考慮及市調分析，政務大樓、人才市場、工業廠區、周邊新建樓盤、本項目的大體量物業、政府產業規劃、未來龐大的人流量及發展前景，可將項目初步定位為：

18萬方全能綜合體·開啟蘭溪萬般繁華

吃·喝·玩·樂·購一站式綜合購物新風向業態定位C/D/E區(西班牙風情街)

A區一樓：小家電百貨、珠寶、手表、化妝品等

A區二樓：大潤發超市、男裝、女裝、休閑裝、鞋類等A區三樓：網咖、電影院、KTV等A區（彩虹商城）B區（蘭溪虹泰酒店）B區2-6層：蘭溪虹泰酒店B區7-13：虹泰公寓B區一層北：特色街（特產類產品）B區一層南：數碼類

C/D/E:餐飲、咖啡店、酒吧等

A、B、(C/D/E)、F、底商五區為市場商貿版塊F區（蘭溪運動匯）F區：成人及兒童運動類服裝、鞋類、器具等產品底商區（彩虹廣場）彩虹廣場東：餐飲類為主彩虹廣場中：主力兒童游樂場彩虹廣場西：餐飲類或兒童護理類蘭溪虹泰酒店西班牙風情街蘭溪運動匯彩虹廣場彩虹商城形象定位彩虹城·繁華里·新風向

立足城西版塊，突顯優勢產業與業態版塊，從面到點，以開放街區復合式商業廣場為主題，多元化消費為中心，帶動引領城西版塊的商業形象與核心地位，輻射整個蘭溪市區，及西北面各鄉鎮。提升城西版塊整體商業形象，改變城西版塊低端、零散、配套不完善的低檔形象，著力打造一個以吃·喝·玩·樂·購一站式全能綜合體的項目形象與時尚坐標。第三章彩虹城整體營銷及推廣策略策劃總體思路營銷推廣策略營銷推廣計劃營銷推廣預算本項目是一個集住宅和商業于一體的綜合性項目，在銷售和招商過程中應把握好住宅與商業之間的聯動效應。先塑造商業氛圍，提升商業價值，拉升住宅、商業投資量定位商業形態、業態分布、運營方向以大商業、全功能、多業態、一站式為銷售主題思路以主力業態、服務商戶、統一推廣、共享資源為招商主題思路1.營銷思路——銷售與招商并行（1）項目未動，業態先行，以業態帶動銷售，以銷售促進招商（認租認購同時引爆），以招商帶動銷售，經營戶優先于投資客。（2）為提升項目的品牌形象，龍頭客戶優先，品牌商戶/大型等優先進駐。2.坐銷與行銷并行坐銷與行銷應內外結合、相互促進，項目啟動伊始，在傳統坐銷宣傳的基礎上大力、深度開展人員行銷活動，以行銷造成氣氛，促進本地成交，以本地熱銷帶動行銷。同步提升項目知名度，實現以商招商、以客帶客。一、營銷思路：產權經營權分離，投資與運營分離，銷售與招商同步，招商與運營一體化。3.廣告推廣與應季活動并重4．資源整合，精準營銷

（1）建議集中火力在銷售之前不斷地加大統一形象、同時出現，高調入市短時期內形成轟動效應，發揮最大的宣傳效果。并配合大型SP活動在最短的時間內達到項目聲勢成為當地第一的效果，強勢塑造項目形象，制造投資熱點。（2）結合廣告推廣，制造立體的推廣效果，吸引又一輪的關注熱潮。（3）廣告投放力度，選擇合適的主流廣告媒體或其它買一市場進行針對性推廣。（4）推廣原則：a：先中心、后外圍b：蘭溪市必須攻破c：整體形象帶動分產品

（1）捆綁合作，整合資源

（2）產業路線（自營戶路線）與投資路線（投資客路線）兩條路線，相互促進。

（3）充分挖掘，精準營銷。

（4）對外聯合，多品類招商，降低對本地客商的依賴度。二、營銷推廣計劃與實施1、宣傳目的與實施

宣傳目標是改變與突破現有的項目周邊的分散式商業氛圍，要想達到突破與顛覆作用，需各角度、各層次進行全方位考慮。不僅要形象改變，而是一種未來信息的傳遞、更是一種不可多得投資機會的來臨。a、通過項目圍墻、戶外廣告、DM單頁、報紙及口碑效應等方式進行全方面的宣傳，使本項目具有新穎性和感染力；b、以具有商業沖擊力的視覺感受給消費者第一感官印象，同時在不同時期對不同賣點進行宣傳，逐漸剖析項目賣點，使其具備經營價值和投資價值；c、1、含標志、案名、名片、信紙、紙杯、文件袋、小禮品等制作。（基礎形象）2、展示中心外包裝、建筑外立面、售樓部商業氛圍、主力店墻體宣傳、商業平面秀等（深化形象沖擊）3、形象單頁、銷售文件、軟文、樓書（外圍形象表達）（三）概念營銷1．營銷核心

對項目特性，注入創新概念，引起經營者與投資者關注與認同，進而喚起和激發其投資欲望。概念營銷作為創造需求的先導性策略，具備先聲奪人的作用。2．執行方式

（1）給項目打上“新標簽”“新符號”“新名字”；

（2）利用軟文、硬廣、活動等多種方式體現獨特、創新特點；

（3）新概念需要系統詮釋，漸進式展開、深化與強化；

（4）根據投資者的心理變化，及時動態的調整營銷賣點。3．營銷戰術

（1）系列軟文報廣詮釋彩虹城綜合體概念，樹立前瞻性、專業性形象；

（2）彩虹城一站式消費綜合體概念。4．宣傳主張

18萬方全能綜合體·開啟蘭溪萬般繁華招商：彩虹城·改變蘭溪消費習慣

銷售：彩虹城·置業、投資新風向彩虹城：吃·喝·玩·樂·購一站式商業地產綜合體（四）事件營銷1．營銷核心

通過主力店等有新聞價值的事件來吸引媒體、社會大眾和消費者的興趣與關注，提高項目的知名度，突出所有展示的信息或賣點。事件營銷的組織需要目的明確、主題清晰。2．執行方式

（1）事件本身引發政府、經營者、投資者及社會關注；

（2）與之相配合的其他軟文聯動炒作、硬廣宣傳；

（3）戶外、電視、網絡和微信等媒體配合，進一步深化事件效應；

（4）根據項目開發進程和時序，逐步推出事件活動。3．宣傳主張與主力店簽約儀式及政府相關支持為牽引點推出統一招商、統一推廣、統一管理、統一規劃增加經營者信心提高投資者置業價值提升力度（五）活動營銷1．營銷核心

針對不同的節點，展開不同的節點引爆。活動營銷是商業地產最突出營銷手段之一，利用活動方式更好的聯系目標群體，進行口碑傳播，有效促進招商銷售順利進行。2．執行方式

（1）銷售節點類活動：重新認籌、開盤、招商啟動、開業慶典和節日促銷等；

（2）項目展示類活動：品鑒會、招商大會等；

（3）關系維持類活動：答謝酒會、老客戶溫暖活動等。3．宣傳主張（如：）與主力店簽約儀式及招商大會盛大開啟（六）網絡營銷1．營銷核心

充分利用網絡資源不同于傳統媒介的宣傳方式，營銷本項目。通過網絡的無地域性，讓彩虹城綜合體項目廣為人知，提高項目宣傳面和特定區域投資客的了解平臺，既有社會大眾，也有行業內人群。2．執行方式

（1）企業自身網絡：企業網站及微信公共賬號等；

（2）區域網絡媒體：蘭溪、金華、鄉鎮等各類門戶、地產類網站。完善項目形象識別系統擬定廣告投放方案及費用預算提煉項目優劣勢及價值體系內部包裝執行外部包裝執行畫面方案推出市場第一階段第二階段第三階段第四階段宣傳造勢高潮期，招商會、投資會等事件營銷活動頻繁舉辦推廣流程第四章彩虹城銷售策略與執行方案總體銷售思路：以結果為導向，優化執行過程營銷目標Target背景梳理Background策略全程Strategy

process建議采用前3年返租，年回報按5％、6％、7％固定回報給予的銷售方式，以增加投資者信心。.3月5月7月9月10月持銷期銷售階段推廣階段主力店簽約新聞炒作客戶拜訪排卡B/c/d/e/底商銷售開盤商家簽約儀式整體商業形態大客戶升級加推a/f6月8月形象導入期推廣目的：前期造勢、市場預熱，樹立項目形象，吸引關注。持銷期推廣目的：對銷售業態的賣點宣傳。加推期推廣目的：增加將售業態的市場宣傳份額。持銷期推廣目的：對銷售業態賣點跟進及為現場人氣造勢1月開業4月房交會助推整體商業形態銷售產品推廣a/f區招商跟進及所售區入駐儀式A區主力店宣客戶拜訪排卡A/f區業態分布開盤未售跟進A區業態分布a/f銷售開盤11月f區業態分布12月持銷期整體商業形態入駐儀式入駐業態活動強力人氣活動形象導入B區C/D/E區F區底商A區內鋪A區外鋪價格從低開到高，一路小幅上漲，漲幅根據銷售情況而定，營造快速升值氛圍，給買了的客戶“賺了”的感覺，給還在猶豫的客戶緊迫感，堅定投資客對項目的投資信心。整體項目銷售策略(1)：價格從低開到高A區內鋪B區C/D/E區底商F區A區外鋪價格從低開到高，一路小幅上漲，漲幅根據銷售情況而定，營造快速升值氛圍，給買了的客戶“賺了”的感覺，給還在猶豫的客戶緊迫感，堅定投資客對項目的投資信心。籌建階段銷售策略(2)：價格從低開到高目前商業建筑面積約6萬平米。B區

建筑面積約2400平，共31間商鋪，現剩5間（約434平）。C/D/E建筑面積約4711平，共43間商鋪，B/C/D/E需要約200組人以上的客戶資源。底商建筑面積(待定)A區建筑面積約24651平，一層8948.09平，二層6861.43平，三層7032.3平，四層1809.87平F區建筑面積約（待定）銷售方法：銷售總數相關數據蓄客目標1．業內經營戶：以金華市、蘭溪市和周邊鄉鎮經營戶為主。2．業外投資客：金華市區、蘭溪和周邊區域投資客。價格定位根據以上調研租金情況分析：按照本項目3-5公里范圍內租金價格均價30-50/平/月之間。根據項目現屬情況建議租金30-40/平/月之間，按照25年的投資回報率核算：（1）35X12X25=10500（2）40X12X25=12000

因現階段整體商業情況不容樂觀，待租、轉租情況嚴重，項目商業新推，所建議強進入市，把握投資客群體量，低開高走的銷售形式，在現有價格的基礎上以返租的形式優惠（返租3年第一年5%第二年6%第三年7%）。調研情況分析：1、錦繡天成同濟路經營狀況共50間左右，未營業的26間，振興路共33間左右，未營業的3間，租金均價30元/平/月。2、金報尊園上園路共32間左右，未營業的9間，租金均價33元/平/月.3、上園一品底商，均價25000元/平（可議價）4、解百商場交叉路大闕路與河西路均價租金90元/平/月。5、丹溪大道中段店鋪租金約60元/平/月，西段店鋪租金約35元/平/月。6、橫山路北段店鋪租金約45元/平/月。7、330國道（永昌范圍）店鋪租金均價60元/平。PART5第五章彩虹城招商策略與運營方案招商總體思路招商核心策略招商優惠政策招商管理

2年免租，統一培育建議1．為有效的提升并穩定投資客的價值回報，并實現項目入市后的快速去化，需結合一定年限的免租政策進行有效商圈帶動。2．2年免租可有效的拉動商鋪預期租出比例，也可增加入駐商戶的量，可篩選的挑選優質商戶入駐，對后續的市場服務和運營帶來好處。3、招商政策實現免租政策。n品牌經營戶免租比例

；n投資業主比例

。n正常經營戶免租比例

n彩虹城業主免租比