環境保護法第一節概述一、環境和環境問題(一)環境《中華人民共和國環境保護法》把環境定義為“影響人類生存和發展的各種天然的和通過人工改造的自然因素的總體，涉及大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、野生生物、自然遺跡、人文遺跡、自然保護區、風景名勝區、城市和鄉村等。”（二）環境問題自然因素引起的環境問題叫原生環境問題或第一環境問題，人為因素引起的環境問題叫次生環境問題或第二環境問題。環境法重要研究的是第二環境問題。第二環境問題又可以分為兩類:環境破壞和環境污染。１環境破壞是指由于不合理開發運用資源或進行大型工程建設,使自然環境和資源遭到破壞，引起一系列環境問題,如水土流失、土壤沙漠化、鹽堿化、資源枯竭、氣候變異、生態平衡失調等。環境破壞導致的后果往往需要很長時間才干恢復,有的甚至不可逆轉。2環境污染重要是工農業生產和城市生活把大量污染物排入環境,使環境質量下降,以致危害人體健康,損害生物資源,影響工農業生產。環境破壞和環境污染又有密切聯系，兩者具有復合效應。環境破壞可以減少環境的自凈能力,如森林減少會加重大氣污染,而環境污染又會減少生物生產量，加劇環境破壞。當今世界五大問題，人口、資源、能源、糧食和環境，廣義上都屬于環境問題。20世紀70年代末以來現代環境問題引起的全球性的環境危機，最為嚴重的問題涉及酸雨、臭氧層破壞、溫室效應、突發性環境污染事故和大規模的生態破壞等。二、環境保護法的特點1.綜合性。它不僅可以合用諸如憲法、行政法、刑法的功能公法予以解決，也可以合用民商法等私法予以救濟，甚至還可以合用國際法予以調整,不僅涉及上述部門法的實體法規范，也涉及程序法規范。2．技術性。3.社會性。環境保護法的社會性一方面表現在它是人與自然矛盾沖突加劇的產物。環境保護法所關注和規范的是社會公共利益和保障基本人權，它反映了全體社會成員的共同愿望和規定,代表人類的共同利益,側重于社會領域的法律調整。另一方面，環境作為全人類的共同生存條件，并不能為某個人或某國所私有或獨占,它必須符合整個社會和整個人類的利益，是以社會利益、人類利益為本位的法。三、環境保護法的體系我國環境保護法體系由以下各部分構成:(一)憲法中關于環境保護的規定我國憲法第２6條規定：國家保護和改善生活環境和生態環境，防治污染和其他公害。此外，憲法的一些其他條款也有關于環境保護的規定，這些規定是我國環境保護法律、法規的立法依據。(二)環境保護基本法1９89年１2月２6日頒布的環境保護法是我國的環境保護基本法。（三）環境保護單行法我國現行的環境保護單行法律有:大氣污染防治法、水污染防治法、海洋環境保護法、環境噪聲污染防治法、固體廢物污染環境防治法、清潔生產促進法、環境影響評價法、防沙治沙法。除以上單行法律之外，尚有關于放射性污染防治、化學危險物品管理、農藥安全使用、電磁輻射環境保護等及其他方面的大量的行政法規和規章。（四)環境標準在環境保護法體系中,有一個特殊的又是不可缺少的組成部分，就是環境標準。如《生活飲用水衛生標準》、《漁業水質標準》、《環境空氣質量標準》、《污水綜合排放標準》等等。(五)其他部門法中關于環境保護的法律規范我國民法通則、刑法、治安管理處罰條例和經濟法中有不少關于環境保護的規定,體現了環境保護法綜合性的特點,同時也反映了法律生態化的趨勢。(六）我國參與的國際法中的環境保護規范我國參與并已對我國生效的一般性國際條約中的環境保護規范和專門性國際環境保護條約中的環境保護規范,涉及我國參與或締結的有關環境資源保護的雙邊、多邊協定和國際條約及履行這些協定和條約的國內法律等，也是我國環境保護法體系的重要組成部分。我國參與的重要的環境保護國際條約有：《聯合國海洋法公約》、《控制危險廢物越境轉移及其處置巴塞爾公約》、《保護臭氧層維也納公約》、《聯合國氣候變化框架公約》、《聯合國生物多樣性公約》、《南極條約環境保護議定書》等。四、環境保護法的基本原則(一)協調發展原則(二)防止原則防止原則是“防止為主、防治結合、綜合治理原則”的簡稱。貫徹防止原則的具體規定是１建立以防止為主的環境保護責任制度,對工業和農業，城市和鄉村,生產和生活，經濟發展與環境保護各方面的關系作通盤考慮，進行全面規劃和合理布局;２嚴格執行環境影響評價制度和“三同時”制度,加強對建設項目的環境管理；３積極治理老污染源,實行城市環境綜合整治。（三)污染者承擔原則該原則內容涉及:污染者付費、運用者補償、開發者保護、破壞者恢復。環境保護法規定：1產生環境污染和其他公害的單位，必須把環境保護工作納入計劃，建立環境保護責任制度;2采用有效措施防治在生產建設或者其他活動中產生對環境的污染和危害。3排放污染物超過國家或者地方規定的污染物排放標準的公司事業單位,依照國家規定繳納超標準排污費，并負責治理。污染者承擔原則規定貫徹環境保護目的責任制,地方政府切實對環境質量負責，建立健全單位環境保護責任制和考核制度,嚴格執行環境影響評價制度和“三同時”制度，運用征收排污費、資源費、資源稅和生態環境補償費等經濟杠桿，促使污染者、破壞者積極治理污染和保護生態環境。(四)公眾參與原則環境保護法規定：一切單位和個人都有保護環境的義務,并有權對污染和破壞環境的單位和個人進行檢舉和控告,對保護和改善環境有顯著成績的單位和個人，由人民政府給予獎勵,國務院和省、自治區、直轄市人民政府環境保護行政主管部門定期發布環境狀況公報。這都是公眾參與原則的立法體現。第二節環境保護法的基本制度一、環境規劃制度環境保護法第12條規定：縣級以上人民政府環境保護行政主管部門，應當會同有關部門對管轄范圍內的環境狀況進行調查和評價,擬訂環境保護規劃，經計劃部門綜合平衡后,報同級人民政府批準實行。(一）環境規劃的分類和內容一方面，按規劃的時間期限分為短期規劃、中期規劃和長期規劃。通常短期規劃以5年為限,中期規劃以2023為限，長期規劃以2０、３0、5０年為限。另一方面,按規劃的法定效力分為強制性規劃和指導性規劃。第三，按規劃的性質可以分為污染控制規劃、國民經濟整體規劃和國土運用規劃三大類,(二)環境規劃的編制程序１.對象調查。這是制定規劃的第一步。2.歷史比較及有關環境問題的分類排隊。３.目的導向預測。4．擬制方案。5.系統分析，擇優決策。二、清潔生產制度清潔生產是指不斷采用改善設計、使用清潔的能源和原料、采用先進的工藝技術與設備、改善管理、綜合運用等措施,從源頭削減污染，提高資源運用效率,減少或者避免生產、服務和產品使用過程中污染物的產生和排放，以減輕或者消除對人類健康和環境的危害。(一)清潔生產的合用對象在中華人民共和國領域內，從事生產和服務活動的單位以及從事相關管理活動的部門。(二）清潔生產的推行清潔生產的推行以政府為主，重要采用行政指導的方式。重要涉及：1.清潔生產規劃制度。2.清潔生產信息制度。3．清潔生產技術創新、交流制度。4．清潔產品的環境標志制度。5.嚴重污染環境的落后生產技術、工藝、設備和產品的限期淘汰制度。（三)清潔生產的實行清潔生產的實行以公司為主,重要涉及兩項制度：１．清潔生產審計制度。２.體系認證的制度。體系認證的制度是公司向國家認證認可監督管理部門授權的認證機構提出認證申請，通過環境管理體系認證，提高清潔生產水平。（四)清潔生產的經濟刺激1對從事清潔生產研究、示范和培訓,實行國家清潔生產重點技術改造項目列入國務院和縣級以上地方人民政府同級財政安排的有關技術進步專項資金的扶持范圍;2對運用廢物生產產品和從廢物中回收原料的,減征或者免征增值稅。三、環境影響評價制度(一)環境影響評價的合用范圍環境影響評價合用于中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域內對環境有影響的建設項目、流域開發、開發區建設、城市新區建設和舊區改建等區域性開發,編制建設規劃時,應當進行環境影響評價。(二)環境影響報告書的內容(三）環境影響評價和審批的程序1.專項規劃的環境影響評價和審批的程序。專項規劃的環境影響評價和審批的程序是：(１)編制專項規劃的國務院有關部門、設區的市級以上地方人民政府及其有關部門,應當在該專項規劃上報審批前,組織進行環境影響評價草案的編制;（2)專項規劃的編制機關應舉行論證會、聽證會，或者采用其他形式，征求有關單位、專家和公眾對環境影響報告書草案的意見；(3)編制機關在報批規劃草案時，將環境影響評價報告書一并附送審批機關審查。2.建設項目的環境影響評價和審批的程序。建設項目的環境影響評價報告書、報告表、登記表應在建設項目可行性研究階段報批；鐵路、交通等建設項目，經環保部門批準,可以在初步設計完畢前報批。其審批程序為：(１)一方面由建設單位或主管部門簽訂協議委托有評價資質的評價單位進行調查和評價工作；(2)評價單位通過調查和評價制作環境影響報告書(表)；(3)建設項目的主管部門負責對建設項目的環境影響報告書(表)進行預審;(4)報告書由有審批權的環保部門審查批準后，提交設計和施工。四、“三同時”制度“三同時”制度，是指建設項目需要配置的環境保護設施必須與主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用的環境法律制度。該制度系我國首創。(一)“三同時”制度的合用范圍中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域對環境有影響的建設項目需要配置環境保護設施的，必須合用“三同時”制度。(二)“三同時”制度的實行程序1.建設項目的初步設計，應當按照環境保護設計規范的規定,編制環境保護篇章,并依據經批準的建設項目環境影響報告書或者環境影響報告表,在環境保護篇章中貫徹防治環境污染和生態破壞的措施以及環境保護設施投資概算。２.建設項目的主體工程竣工后,需要進行試生產,其配套建設的環境保護設施必須與主體工程同時投入試運營，建設項目試生產期間,建設單位應當對環境保護設施運營情況和建設項目對環境的影響進行監測。3．建設項目竣工后，建設單位應當向審批該建設項目環境影響報告書、環境影響報告表或者環境影響登記表的環境保護行政主管部門，申請該建設項目需要配套建設的環境保護設施竣工驗收。4.建設項目需要配套建設的環境保護設施經驗收合格，該建設項目方可投人生產或者使用。五、排污收費制度排污收費制度是指國家環境管理機關根據法律、法規的規定，對排污者征收一定數額的費用的一項法律制度。(一)征收排污費的對象征收排污費的對象是超過國家或地方污染物排放標準排放污染物的公司事業單位。有三個例外，１公司事業單位向水體排放污染物,不超過國家或者地方規定的污染物排放標準的,繳納排污費，超過國家或者地方規定的污染物排放標準的，繳納超標準排污費,即對排放水污染物的實行達標排放的征收排污費,超標準排放征收超標準排污費的雙收費制度;２向大氣和海洋排放污染物的,其污染物排放濃度不得超過國家和地方規定的排放標準，達標排放的征收排污費,超標排污應當限期治理并科以罰款。【提醒】:之所以水體寬松,因素在于可以治理；大氣海洋的治理目前尚困難，因此嚴格。（二)繳納排污費以外的其他法律義務和責任對排污者而言，其繳納了排污費,并不免去其承擔治理污染、補償污染損失和法律規定的其他義務和責任。【提醒】排污費只是行政責任的一個，民事刑事責任不受影響，還要承擔。六、總量控制制度總量控制制度是指國家環境管理機關依據所勘定的區域環境容量,決定區域中的污染物質排放總量,根據排放總量削減計劃，向區域內的公司個別分派各自的污染物排放總量額度的方式的一項法律制度。(一）總量控制的對象重要是指國家“九五”期間重點污染控制的地區和流域,涉及:酸雨控制區和ＳO2控制區;淮河、海河、遼河流域；太湖、滇池、巢湖流域。(二)總量控制的實行程序1．國家環境管理機關編制全國污染物排放總量控制計劃，把重要污染物排放量分解到各省、自治區、直轄市,作為國家控制計劃指標。２．各省、自治區、直轄市把省級控制計劃指標分解下達，逐級實行總量控制計劃管理。3．編制年度污染物削減計劃。4．年度檢查、考核。七、環境保護許可證制度（一）排污許可證的合用范圍對依法實行重點污染物排放總量控制的水體排放重點水污染物的和對大氣污染物總量控制區排放重要大氣污染物的實行排污許可證制度。(二）排污許可證制度的實行程序排污許可證制度的實行程序如下：1.排污申報登記。排污單位向環境保護主管部門如實申報。2.分派排污量。３．發放許可證。對不超過排污總量控制指標的排污單位，頒發《排放許可證》;對超過排污總量控制指標的排污單位,Ａ頒發《臨時排放許可證》，B并限期削減排放量。４．發證后的監督管理。八、限期治理制度限期治理制度,是指對污染嚴重的污染源,由法定國家機關依法限定在一定期限內治理并完畢治理任務，達成治理目的的一整套法律制度措施。(一）限期治理的對象限期治理的對象涉及兩大類:１．嚴重污染環境的污染源;2.位于需要特別保護的區域內的超標準排污的污染源,需要特別保護的區域指風景名勝區、自然保護區和其他需要特別保護的區域。(二）限期治理制度的實行程序限期治理由縣級以上地方人民政府環境保護行政主管部門提出意見，報同級人民政府批準。１中央或者省、自治區、直轄市人民政府管轄的公司事業單位的限期治理,由省、自治區、直轄市人民政府決定;２市、縣或市、縣以下人民政府管轄的公司事業單位的限期治理,由市、縣人民政府決定。3導致環境噪聲污染的小型公司事業單位的限期治理,可以由縣級以上人民政府在國務院規定的權限內授權其環境保護行政主管部門決定。4對經限期治理逾期未完畢治理任務的公司事業單位，除加收超標準排污費外，可以處以罰款,或者責令停業、關閉，罰款由環境保護行政主管部門決定。責令停業、關閉,由作出限期治理決定的人民政府決定;責令中央直接管轄的公司事業單位停業、關閉的,須報國務院批準。九、環境標準制度(一)環境標準的體系環境標準分為國家環境標準、地方環境標準和國家環境保護總局標準。國家環境標準涉及國家環境質量標準、國家污染物排放標準(或控制標準）、國家環境監測方法標準、國家環境樣品標準和國家環境基礎標準。地方環境標準涉及地方環境質量標準和地方污染物排放標準(或控制標準)。需要在全國環境保護工作范圍內統一的技術規定而又沒有國家環境標準時,應制定國家環境保護總局標準,國家環境保護總局標準是環境保護行業標準，但不是國家標準。(二）環境標準制定權力的劃分1國務院環境保護行政主管部門負責制定a國家環境標準和b國家環境保護總局標準(行業標準)。２省級人民政府對國家環境質量標準中未作規定的項目,可以制定地方環境質量標準;3對國家污染物排放標準中未作規定的項目，可以規定地方污染物排放標準；對國家污染物排放標準已作規定的項目,可以制定嚴于國家污染物排放標準的地方污染物排放標準。(三)環境質量標準和污染物排放標準的法律意義環境質量標準和污染物排放標準是環境標準體系中最重要的兩類標準。環境質量標準是環境中所允許具有有害物質或因素的最高限額。環境質量標準是確認環境是否被污染以及排污者是否應承擔相應民事責任的根據。污染物排放標準是允許污染源(如工廠或設施等）排放污染物或有害環境的能量的最高限額。污染物排放標準是認定排污行為是否合法以及排污者是否應承擔相應行政法律責任的根據。第三節環境法律責任一、環境行政責任環境行政責任的主體可以是行政相對人，也可以是環境行政主體。環境保護法重要規定了環境行政相對人的環境行政責任。(一)行政責任的構成要件１.行為違法。指行為人實行了違反環境保護法的行為。２。行為人的過錯。行為人主觀上具有故意或過失也是承擔行政責任的必要條件。【提醒】實踐中,對環境的破壞多表現為故意,對環境的污染多表現為過失。3．行為的危害后果。根據我國環境保護法的規定,危害后果不是承擔行政責任的必要條件。在此情況下,違法行為如環境保護法第３5條第1—５項的行為即使沒有導致危害后果,也要承擔行政責任。但在另一些場合,必須產生了危害后果才承擔行政責任。4.違法行為與危害后果之間具有因果關系。即違法行為與危害后果之間必須存在內在的、必然的聯系，而不是表面的、偶爾的聯系。【提醒】當然，在不以危害后果為必要條件的場合，則不存在因果關系的問題。由此可見，行為違法和有過錯，是行為人承擔行政責任的必要條件;危害后果和違法行為與危害后果的因果關系,在法律明文規定的場合才成為行政責任構成的必要條件。（二）環境行政處罰的形式１環境保護法規定了警告，罰款，責令停止生產或者使用,責令重新安裝使用,責令停業、關閉5種。2環境污染的防治單行法中還規定了責令限期治理繳納排污費，支付消除污染費用，補償國家損失，責令限期改正，責令停止違法行為,責令消除污染，沒收違法所得，責令搬遷,責令改正等。(三）環境行政處罰的內容環境保護法對環境違法行為及相應的環境行政處罰措施作出了如下規定：A警告或罰款：1．拒絕環境保護行政主管部門或者其他依照法律規定行使環境監督管理權的部門現場檢查或者在被檢查時弄虛作假的，給予警告或處以罰款。2．拒報或者謊報國務院環境保護行政主管部門規定的有關污染物排放申報事項的，給予警告或處以罰款。3．不按國家規定繳納超標排污費的，給予警告或處以罰款。4．引進不符合我國環境保護規定規定的技術和設備的,給予警告或處以罰款。5.將產生嚴重污染的生產設備轉移給沒有污染防治能力的單位使用的，給予警告或處以罰款。B其他類處罰：６.建設項目的防治污染設施沒有建成或者沒有達成國家規定的規定，投入生產或者使用的，責令停止生產或者使用,可以并處罰款。7.未經環境保護行政主管部門批準，擅自拆除或者閑置防治污染的設施，污染物排放超過規定排放的標準的,責令重新安裝使用，并處罰款。８.對違反環境保護法的規定,導致環境污染事故的企事業單位根據所導致的危害后果處以罰款。９.對經限期治理未完畢治理任務的公司事業單位，除依照國家有關規定加收超標準排污費外，可以根據所導致的危害后果處以罰款,或者責令停業、關閉。二、環境民事責任環境民事責任,是指單位或者個人因污染危害環境而侵害了公共財產或者別人的人身、財產所應承擔的民事方面的責任。(一)環境民事責任的構成要件與免責１．環境民事責任的構成要件。主觀上的過錯和行為的違法性不是環境民事責任的構成要件。【提醒】1環境民事責任實行無過錯責任的因素在于環境侵害行為自身發明社會財富有一定的合法性，追究其過錯幾乎不也許；此外,由排污者從營利中補償受害人的損失,符合公平原則。2關于行為的違法性,行為人即使達標排污,只要從事排污并發生了危害后果的,也要承擔民事責任。3行為人不得以達標排放作為免去其民事責任的抗辯理由。2.環境民事責任的免責事由。(１)由不可抗力導致并且行為人及時采用合理措施。（2)受害者自我致害。污染損失由受害者自身的責任所引起的,排污單位不承擔責任。(3)第三者過錯。第三者應當承擔責任。三、環境刑事責任環境刑事責任是指行為人故意或過失實行了嚴重危害環境的行為，并導致了人身傷亡或公私財產的嚴重損失,已經構成犯罪要承擔刑事制裁的法律責任。(一)環境刑事責任的構成要件破壞環境的犯罪構成要件,同一般犯罪構成沒有實質上的區別,但也具有一定特點。1．犯罪主體。除了達成法定年齡具有刑事責任能力的自然人以外,還涉及法人。2.犯罪客體。破壞環境資源罪的犯罪客體,是侵害各種環境要素和自然資源從而侵犯財產所有權、人身權和環境權。環境犯罪的客體具有復合客體的特性。3.犯罪的客觀方面。犯罪的客觀方面是指有污染和破壞環境及自然資源的行為及其社會危害性。環境犯罪導致的危害后果也許特別嚴重,往往會導致重大污染事故，致使公私財產遭受重大損失或人身傷亡的嚴重后果。未導致嚴重后果的環境違法行為通常是追究其行政責任。危害后果是否嚴重是區別行政責任和刑事責任的重要依據。4．犯罪的主觀方面。破壞環境和資源的行為多為故意，而污染環境的行為多為過失。(二）環境刑事責任的形式環境刑事責任的形式同一般的刑事責任的形式沒有區別,重要分為主刑和附加刑。主刑的種類涉及:管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑。附加型的種類涉及：罰金、剝奪政治權利、沒收財產。附加刑可以獨立合用。第四節環境糾紛的解決程序環境糾紛,是指環境保護法律關系主體之間就其環境權利和義務而產生的爭議。環境糾紛按糾紛的法律性質不同，可分為環境民事糾紛和環境行政糾紛。一、環境行政糾紛解決程序對于環境行政訴訟時效,環境保護法作了不同于行政訴訟法的規定;當事人對行政復議決定不服的訴訟時效為１５天；直接向人民法院起訴的，訴訟時效為15天。二、環境民事糾紛解決程序（一)環境行政調解解決（二)環境民事訴訟環境民事訴訟與其他民事訴訟相比有以下幾點區別:1．環境民事訴訟時效為３年。環境保護法規定：因環境污染損害補償提起訴訟的時效期間為3年，從當事人知道或者應當知道受到污染損害時起計算。【提醒】由于從環境侵害行為到由它產生的危害后果之間，污染物有一個遷移、轉化和作用的過程,即危害后果的發生和暴露相對于污染行為有時間上的滯后性,因此，只有規定較長的訴訟時效,才干有效保護受害人的合法權益。2．環境民事訴訟合用舉證責任倒置。【提醒】在環境民事訴訟中，原告只需提供被告侵權的基本領實，而被告則負重要的舉證責任。之所以在環境民事訴訟中合用舉證責任倒置，是由于規定原告證明被告從事排污行為、排污行為與損害后果之間的因果關系,十分困難,假如實行原告舉證無異于剝奪受害者的勝訴權。3.因果關系推定。在我國司法實踐中,實行因果關、系推定，即被告不能證明自己與環境污染危害無關如行為人排放的污染物不也許產生受害人遭受的污染，就推定因果關系存在。【提醒】由于環境侵害的行為并不是直接作用于受害人，而是以環境為媒介;環境侵害是通過污染物在環境中遷移、轉化來進行,有復雜的作用機理,加之很多污染后果是多因素共同作用的結果,因此,假如在環境民事訴訟中沿用嚴密的因果關系論，將使受害人合法權益得不到應有的救濟。第七章土地法和房地產法第一節概述一、土地和房地產（一）概念土地是指涉及地上空間和地下空間的地表。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。所謂構筑物是指除房屋以外的人工建造的工程建筑物，如橋梁、道路、隧道、水井、水塔、水壩、煙囪等。換言之，凡土地上人工建造的不可移動的物質均屬廣義上的房屋的范疇。(二)基本關系1．房地不可分割。2.土地為主、房屋為輔。(三)特性1.固定性,轉讓須辦理產權過戶登記手續。２．永久性或持久性。３.個別性。客體具有特定性,不可替代性，對交易價格應進行具體評估。（四)分類1．對土地一般按以下方法分類：按開發運用的限度,可分為生地和熟地；按是否具有建筑功能用途，可分為非建筑用地和建筑用地；按是否與城市經濟緊密相連可分為農村土地和城市土地;按所有制的不同,可分為國有土地、公有土地和私有土地。2.對房屋一般按以下方法分類:按功能用途的不同，可分為住宅與非住宅；按是否已建成,可分為待建房產、在建房產和建成房產,在房地產交易中,待建房產和在建房產稱“期房”或俗稱“樓花”,建成房產稱“現房”;按調節機制與供應對象的不同,可將住房分為商品房、經濟合用房和廉租房。第二節土地管理法一、土地所有權(一)概述土地所有權是國家或者農民集體依法對歸其所有的土地所享有的占有、使用、收益和處分的支配性權利。我國的土地所有權有以下特性：１．土地所有權人即國家和農村集體經濟組織。2.土地所有權的取得與喪失依法律規定，不得約定。3.土地所有權嚴禁交易。我國地產市場的土地交易僅為土地使用權交易。(二)國家土地所有權國家土地所有權是以國家為所有權人，由其代表代為行使對國有土地的支配性權利。1．國家土地所有權的客體。依據土地管理法實行條例的規定，下列土地屬于國家所有:(1)城市市區的土地;(2)農村和城市郊區中已經被國家依法沒收、征收、征購為國有的土地；(3）國家依法征用的原集體所有的土地；(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;(５)農村集體經濟組織所有成員轉為城鄉居民的,原屬于其成員集體所有的土地；(6)因國家組織移民、自然災害等因素，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。2.國家土地所有權的主體及其代表。土地管理法規定,國家土地所有權由國務院代表國家行使。同時，國務院可通過制定行政法規或發布行政命令授權地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權。在國有土地使用權出讓法律關系中由市、縣人民政府土地管理部門擔當國有土地所有者代表與用地者簽訂出讓協議。【提醒】上述行使國家土地所有權的代表稱為國有土地所有者代表。國有土地所有者代表行使對國有土地的收益權能、處分權能,應依法經有審批權的人民政府審批,下級人民政府應依法向上級人民政府上繳土地收益。(三)集體土地所有權1.集體土地所有權的主體及其代表。依據土地管理法的規定，我國集體土地所有權的主體及其代表有三個層次:(1)農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會作為所有者代表經營、管理。（2)在一個村范圍內存在兩個以上農村集體經濟組織,且農民集體所有的土地已經分別屬于該兩個以上組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組作為所有者代表經營、管理。（3)農民集體所有的土地,已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織作為所有者代表經營、管理。2．集體土地所有權的確認。農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書,確認所有權。3．集體土地所有權的限制。集體土地所有權是受限制的所有權，其限制表現在麗方面：(１）受國家法律和政府管理的限制。集體土地所有權在收益權和處分權兩方面受到限制。ａ在收益權方面，集體所有的土地不能直接用于房地產開發，若用于房地產開發必須先由國家征用轉變為國有后再由國家出讓給發展商，這就使集體土地所有權中的收益權能受到限制。b在處分權方面,集體土地不得出讓、轉讓、出租于非農業建設，集體土地所有者不得擅自改變土地用途，其向用地者提供土地使用權須經人民政府審批等等,這就使集體土地所有權中的處分權能受到相稱大的限制。(２)受農民集體意志的限制。一般來說,對集體土地的重大處分應當依法經農村集體經濟組織成員表決批準。二、國有土地使用權(一)概述1.國有土地使用權的特性:(１)主體的廣泛性。在我國,國有土地使用權主體多為一般主體,對其身份資格多無特別限定。境內外法人、非法人組織及公民個人可依法取得國有土地使用權。而集體土地使用權主體多為特殊主體。(2)取得方式的多樣性。國有土地所有者代表可依法通過出讓(含以出讓金作價出資或入股）、租賃或劃撥等方式將國有土地使用權讓與土地使用者。用地者也可依法通過市場交易的方式，繼受取得國有土地使用權。(3)內容的差異性。2.國有土地使用權的確認。國有土地使用權需經法定登記予以確認。土地管理法規定，單位和個人使用的國有土地,由縣級以上人民政府登記造冊,核發證書,確認使用權。3．國有土地使用權的終止。有下列情形之一的,由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權:(1)為公共利益需要使用土地的；(2）為實行城市規劃進行舊城區改建,需要調整使用土地的;(3)土地出讓等有償使用協議約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請而未獲批準的;(4)因單位撤消、遷移等因素，停止使用原劃撥的國有土地的；(５)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。【提醒】其中因上述(1)、(2)項情形收回國有土地使用權的，應當對土地使用權人給予適當補償。（二)出讓土地使用權１．出讓土地使用權的主體。境內外法人、非法人組織和公民個人可依法取得出讓土地使用權。【提醒】但是,外商投資開發經營成片土地,應依法設立中外合資經營公司、中外合作經營公司、外商獨資公司,享有該項權利。2．出讓土地使用權的取得。出讓土地使用權的合法取得方式為拍賣、招標、協議。城市房地產管理法規定,商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，應當采用拍賣、招標方式出讓土地使用權。沒有條件,不能采用拍賣、招標方式的，可以采用協議方式出讓土地使用權。采用協議方式出讓土地使用權的,出讓金不得低于按國家規定所擬定的最低價。土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓協議后６0日內支付所有土地使用權出讓金，領取土地使用權證,取得出讓土地使用權。依雙方約定采用分期付款方式取得出讓土地使用權的，在未付清所有出讓金前,土地使用者領取臨時土地使用權證。【提醒】國家可將出讓土地使用權作價出資或入股作為對公司的投資，國家對公司享有相應的投資者權益(股權)，公司享有出讓土地使用權。３.出讓土地使用權的年限。根據國務院的現行規定,城鄉國有土地使用權出讓的最高年限，按土地用途分為以下幾種情況:（1)居住用地７0年；(2)工業用地50年；(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地５0年;(４)商業、旅游、娛樂用地40年；（5)綜合或者其他用地５0年。此外,開發國有荒山、荒地、荒灘從事廣義的農業生產的，使用期限最長不得超過50年。４．出讓土地使用權的內容與限制。土地使用者需要改變土地使用權出讓協議約定的土地用途的,必須取得a出讓方和b市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的批準,c簽訂土地使用權出讓協議變更協定或者重新簽訂土地使用權出讓協議，相應調整土地使用權出讓金。(三)劃撥土地使用權劃撥土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安頓等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。1.劃撥土地使用權的范圍。下列用地的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權:（1)國家機關用地和軍事用地;(２)城市基礎設施用地和公益事業用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(４)法律、行政法規規定的其他用地。2.劃撥土地使用權的取得。【提醒】A取得有人住的地：用地者申請取得劃撥土地使用權需征用集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補償安頓費。B取得沒人住的地：申請用地者取得劃撥土地使用權的土地為國有荒地、空地的,經依法批準后，可無償取得。三、集體土地使用權（一)概述集體土地使用權是符合法律規定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集體土地的權利。1.集體土地使用權的特性：(１)主體的特定性。農村集體經濟組織及其成員，農村集體經濟組織投資設立的公司，鄉(鎮)、村公益性組織及法律、行政法規規定的其他單位和個人,可以依法取得集體土地使用權。集體土地使用權主體一般為特殊主體,對其身份資格多有限制,重要由農村集體經濟組織及其成員,集體經濟組織設立的公司和公益性組織擔當,只有法律規定允許的個別情況下,才可由農村集體經濟組織以外的單位和個人擔當。因此,從總體上來講，集體土地使用權是靜態的權利,集體土地使用權人對集體土地所有者一般具有身份上的歸屬性或依賴性。(２)用途、取得與權利內容的相關性。集體土地使用權按用途劃分為農用地使用權、宅基地使用權、非農經營用地使用權和非農公益用地使用權。【提醒】按土地用途進行分類的各項集體土地使用權可以分別相應有不同的取得方式。如a農用地使用權的取得方式為承包（因此又被稱為“土地承包經營權”),其中重要采用帶有社會保障性質的與集體經濟組織內部成員身份密切相關的家庭承包方式，此外也可采用招標、拍賣及公開協商等承包方式;b宅基地使用權的取得方式為分派;c非農經營用地使用權的取得方式為投資；d非農公益用地使用權的取得方式為撥付。(３)權利交易的受限制性。土地管理法規定:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設,但是符合土地運用總體規劃并依法取得建設用地的公司，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。【提醒】國家為ａ保護耕地及b壟斷建設用地一級市場,限制非農業性集體土地使用權交易。２．集體土地使用權的確認。集體土地使用權經登記確認，分兩種情況：(1)土地承包經營權。農村土地承包法規定:縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發土地承包經營權證或者林權證等證書，并登記造冊，確認土地承包經營權。（2)非農用地使用權。土地管理法規定:農民集體所有的土地依法用于非農業建設的,由縣級人民政府登記造冊,核發證書,確認建設用地使用權。3．集體土地使用權的內容與限制。【提醒】ａ相比較而言，土地承包經營權人的權利內容最充足;b而非農公益用地使用權人的權利內容最欠缺,其對土地只享有占有權、使用權，幾乎不擁有收益權、處分權。4．集體土地使用權的終止。依據土地管理法的規定,集體土地使用權因下列情形而終止:(1)國家征用集體所有土地;(２)鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設需要收回集體土地使用權的；(３)用地者撤消、遷移等而停止使用集體土地的;(4)用地者違法或違約被集體土地所有者收回土地使用權的。例如,依據土地管理法第37條的規定，承包土地的單位或者個人連續兩年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包協議,收回發包的土地。【提醒】a因上列第一種情形終止集體土地使用權的,集體經濟組織應將其獲得的征地補償安頓費,按照有關法律、行政法規的規定支付給原集體土地使用權人作為補償，或者以其他方式對原集體土地使用權人進行補償安頓。b因第二種情形終止集體土地使用權的,由農村集體經濟組織對原集體土地使用權人給予適當的補償。(二）土地承包經營權土地承包經營權是農村集體經濟組織成員或者其他單位、個人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于農、林、牧、漁等生產經營活動的有期限限制的集體土地使用權。1．土地承包經營權的主體。土地承包經營權可由本農村集體經濟組織成員依法取得，也可由本農村集體經濟組織以外的單位和個人依法取得。2．土地承包經營權的取得。土地承包經營權通過承包方式取得。本農村集體經濟組織成員通過承包方式取得農用地使用權的,耕地的承包期限為３0年,草地的承包期限為30—50年,林地的承包期限為3０—70年。【提醒】a土地承包方案必須經村民會議2/3以上成員或者2／３以上村民代表批準。b本農村集體經濟組織以外的單位和個人通過承包方式取得農用地使用權的,其權利的取得，必須經村民會議2/3以上成員或者２／3以上村民代表批準,并報鄉(鎮)人民政府批準。3．土地承包經營權的內容與限制。土地承包經營權人在承包期限內,對土地享有占有權、使用權、收益權。土地承包經營權人可將其享有的土地權利轉包、出租、互換、轉讓或以其他方式流轉。當承包地被依法征用、占用時，土地承包經營權人有權依法獲得相應的補償。【提醒】土地承包經營權人a不得擅自改變權利取得時擬定的農業土地用途，b不得擅自將農用地轉變為非農用地。c農、林、牧、漁業用地之間用途的轉變，依有關法律規定,并不得違反承包協議的約定。4．土地承包經營權的保護。A回收：承包期內,發包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的,承包方對其在承包地上的投入而提高土地生產能力的,有權獲得相應的補償。Ｂ變更:承包期內，發包方一般不得調整承包地。因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形,而對承包地做個別調整的,承包土地的調整方案,必須經a村民會議2／３以上成員或者2/3以上村民代表批準b并須經鄉(鎮)人民政府和c縣級人民政府農業行政主管部門批準。承包協議約定不得調整的，按照其約定。(三）宅基地使用權１.宅基地使用權的主體。農村集體經濟組織內部成員符合建房申請宅基地條件的,依法享有宅基地使用權。2.宅基地使用權的取得。農村村民申請住宅用地,應經依法審批。經依法審批后，農村集體經濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權。3.宅基地使用權的內容與限制。宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。宅基地使用權人轉讓、出租房屋及宅基地使用權再申請宅基地的,不予批準。（四)非農經營用地使用權非農經營用地使用權是經審批由農村集體經濟組織通過投資的方式向符合條件的從事非農生產經營性活動的用地者提供的集體土地使用權。1.非農經營用地使用權的主體。a農村集體經濟組織可設立獨資經營的公司，將符合鄉（鎮)土地運用總體規劃的非農經營用地提供應公司從事生產經營活動，土地使用權由該集體經濟組織或公司享有。b農村集體經濟組織可通過以符合鄉（鎮)土地運用總體規劃的非農經營用地使用權作價入股或出資及聯營的形式與其他單位、個人設立公司、合作等公司，土地使用由該公司享有。c但屬于非法人聯營公司的，土地使用權仍由該集體經濟組織享有。【提醒】非上述農村集體經濟組織投資設立的公司,不得申請取得或者繼受取得非農經營用地使用權。其應依法申請取得或者繼受取得國有土地使用權。2．非農經營用地使用權的取得。申請取得非農經營用地使用權,應經依法審批。土地使用權作價金額參照國家建設征用集體土地的標準擬定。3．非農經營用地使用權的內容與限制。非農經營用地使用權人對土地享有占有權、使用權,其收益權按照有關公司法、合作公司法的規定或依約定處置。ａ非農經營用地使用權不得轉讓、出租,但因公司破產、兼并、分立等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。ｂ因公司破產、兼并、分立等情形致使土地使用權流轉，繼受取得土地使用權的公司不屬于本農村集體經濟組織投資設立的公司的,應辦理國家土地征用和國有土地出讓手續，向國家上繳土地使用權出讓金。破產、兼并、分立后繼受取得土地使用權的公司取得國有出讓土地使用權。非農經營用地使用權可與廠房一同設定抵押。設定抵押須經集體土地所有者批準,并出具書面證明。抵押權實現拍賣、變賣抵押物時，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續。拍賣、變賣所得價款,應先扣除征地補償安頓費付給集體土地所有者(集體土地所有者在批準抵押證明中放棄此項權利的除外),并扣除出讓金上繳國家,余額依擔保法規定處置。(五)非農公益用地使用權1.非農公益用地使用權的主體。農村集體經濟組織可依法對用于本集體經濟組織公益性活動的非農用地享有土地使用權。農村集體經濟組織依法設立的學校、醫院、敬老院等公益性組織也可對用于其從事公益性活動的非農用地享有土地使用權。２.非農公益用地使用權的取得。鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設,需要使用集體所有土地的,應經依法審批。依法審批后,經農村集體經濟組織撥付，用地申請人取得非農公益性用地使用權。【提醒】用地申請人為農村集體經濟組織的，不經撥付徑自取得非農公益用地使用權，但是也要通過審批。3．非農公益用地使用權的內容與限制。非農公益用地使用權人對土地享有僅占有權和使用權。非農公益用地使用權人不得擅自改變土地用途,不得擅自將土地用于經營活動,不得將土地使用權轉讓、出租或抵押。四、建設用地管理（一)概述建設用地是指用于建造建筑物或構筑物的土地。1．建設用地的分類。我國將建設用地分為國家建設用地和鄉(鎮)村建設用地。國家建設用地的來源涉及三方面:其一，征用農民集體所有土地;其二，使用國有荒山、荒地;其三,收回別人享有使用權的國有土地。鄉（鎮)村建設用地是指農村集體經濟組織興辦公司、公益事業或農民建設住宅所需占用的農村集體土地。2.我國建設用地管理制度的特點:第一，對國家建設用地和鄉(鎮)、村建設用地實行嚴格的用地審批制度，特別控制非農建設占用農用地。第二,嚴格限制占用集體土地進行非農建設。我國集體非農建設用地使用權尚不能自由流轉，因此這類用地使用權人的身份條件需符合法律的特殊規定。依據土地管理法的規定,【提醒】a任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；b但是，興辦鄉鎮公司和村民建設住宅經依法批準和鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準可使用農民集體所有土地。(二)國家建設用地1．國家建設征地的批準權限。國家建設征用農民集體土地,應依法報國務院或省、自治區、直轄市人民政府批準。征收下列土地由國務院批準:（1)基本農田;（２)基本農田以外的耕地超過3５公頃的;(3）其他土地超過70公頃的。征收上述規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準,并報國務院備案。2.國家建設征地的程序。a國家征收土地，先依照法定程序經有審批權的人民政府審批;ｂ再由縣級以上地方人民政府土地管理部門擬定征地補償安頓方案，并由同級人民政府予以公告后，聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見并組織實行。ｃ被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到本地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。d對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調,協調不成的,由批準征收土地的人民政府裁決。上述爭議的解決不影響征收土地方案的實行。【提醒】裁決政府顯然屬于省級政府和國務院了！3．征地補償安頓標準。征收土地的，按照被征收土地的原有用途給予補償。征收耕地,用地者需支付、繳納下列費用：(1)土地補償費。為該耕地被征收前3年平均產值的6—10倍。（2)安頓補貼費。按照需要安頓的農業人口數計算。需要安頓的農業人口數，按照被征收耕地數量除以征地前被征收單位人均耕地的數量計算。每一個需要安頓的農業人口的安頓補貼費,為該耕地被征收前３年平均年產值的4—6倍。但是每公頃被征收耕地的安頓補貼費，最高不得超過被征收前3年平均年產值1５倍。（3）新菜地開發建設基金。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。(4)被征收土地上的附著物和青苗補貼費。該項費用的標準由省、自治區、直轄市規定。【提醒】安頓補貼費可以增長,但是,土地補償費和安頓補貼費的總和不得超過土地被征收前３年平均年產值的３0倍。4.征地補償安頓費的歸屬或支付對象。a土地補償費歸農村集體經濟組織所有;b地上附著物及青苗補償費歸其所有者所有。c安頓補貼費必須專款專用,一般來說,由誰負責安頓即向誰支付安頓補貼費。(三)鄉(鎮)村建設用地1.鄉(鎮)村建設用地的審批權限。鄉(鎮)村建設用地的審批權限為:(1)鄉(鎮)村興辦公司需要使用土地的,應當持有關批準文獻，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請,按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上人民政府批準;其中,涉及占用農用地，依法辦理農用地轉用審批手續。(2）鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設,需要使用土地的，先經鄉(鎮)人民政府審核，其他審批程序同于鄉（鎮)村興辦公司用地。(3)農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續。【提醒】村民住宅用地就是宅基地,和前面一節的集體土地中的相應。2.鄉（鎮)村建設用地的控制原則。鄉(鎮）村建設用地的控制原則是:(1)鄉(鎮)村興辦公司的建設用地，嚴格控制，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市按照鄉鎮公司的不同行業和經營規模分別規定的控制標準。(2)農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的控制標準。(四)臨時建設用地臨時建設用地是指因建設項目施工和地質勘查等需要臨時使用國有土地或者集體土地。其與一般建設用地相比，用地時間短,審批手續相對簡便。1.臨時建設用地的審批程序。臨時建設用地,由縣級以上人民政府審批。其中，在城市規劃區內的臨時用地,在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門批準。土地使用者應當根據土地權屬,與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地協議，并按照協議的約定支付臨時使用土地補償費。2．臨時建設用地的限制。土地管理法對臨時建設用地作了以下限制性規定：(1)必須按照臨時使用協議約定的用途使用土地；（2）不得修建永久性建筑;(3）臨時使用土地的期限不得超過2年。五、土地法律責任與糾紛解決（一)違反土地管理法的法律責任1．非法占用土地的法律責任。在我國,使用土地實行嚴格審批制度。責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的,建設單位或者個人必須立即停止施工,自行拆除；對繼續施工的,作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的,可以在接到責令限期拆除決定之日起１５日內，向人民法院起訴;期滿不起訴又不自行拆除的,由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行,費用由違法者承擔。2．非法征用使用土地的法律責任。有下列四項違法行為之一,即構成此項違法:(1）無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準征用、使用土地的;（2)超越批準權限批準征用、使用土地的;（3)不按照土地運用總體規劃擬定的用途批準征用、使用土地的；(4）違反法律規定的程序批準征用、使用土地的:此項違法可產生四項法律后果:（1）批準文獻無效；(2)對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接負責人員,依法給予行政處分,構成犯罪的，依法追究刑事責任;(3)非法批準征用、使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處;(4)非法批準征用、使用土地,對當事人導致損失的,應當依法承擔補償責任。(二)土地糾紛及其解決途徑(1)土地確權糾紛，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府解決；a單位之間的爭議,由縣級以上人民政府解決;ｂ個人之間、個人與單位之間的爭議,由鄉級政府解決。c當事人對有關人民政府的解決決定不服的，可以自接到解決決定告知之日起30日內以作出解決決定的人民政府為被告提起行政訴訟。（2)土地侵權糾紛，由當事人協商解決。協商不成的，可由土地行政主管部門進行行政調處。當事人對行政調處不服的，可以以對方當事人為被告提起民事訴訟；當事人也可不經行政調處直接提起民事訴訟。【提醒】土地確權糾紛行政前置,土地侵權糾紛可以直接起訴。（３）土地行政爭議，按一般行政復議及行政訴訟程序解決。第三節城市房地產管理法一、房地產開發制度(一）概述(二)房地產開發項目管理城市房地產管理法對此作出以下幾方面規定:1.執行城市規劃。房地產開發必須嚴格執行城市規劃。我國的城市規劃分為總體規劃和具體規劃,其中具體規劃又分為控制性具體規劃和修建性具體規劃。【提醒】對房地產開發項目產生直接法律約束力的是具體規劃。2.房地產開發的用途與期限。超過出讓協議約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,可以征收相稱于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作導致動工開發遲延的除外。【提醒】上述立法的目的有兩個,一為嚴禁出讓土地使用權人在房地產開發中擅自改變土地用途,侵犯國家利益，擾亂房地產市場秩序；二為嚴禁或限制出讓土地使用權人閑置土地,導致土地資源的浪費。3房地產開發中的聯建。依法取得的土地使用權,可以將其作價入股,與別人合資合作開發房地產。這在實踐中往往被稱為“聯建”。二、房地產交易制度(一）概述1．房地產交易的分類:一方面,按交易形式的不同，可分為房地產轉讓、房地產抵押、房地產租賃。另一方面,按交易客體中土地權利的不同,可分為國有土地使用權及其地上房產的交易與集體土地使用權及其地上房產的交易。前者還可進一步按土地使用權的出讓或劃拔性質的不同進行分類。對后者現行法大多嚴禁或限制其交易。【提醒】一般而言，房地產交易僅指國有土地使用權及其地上房產的交易。第三，按交易客體所受限制的限度不同,可分為受限交易（如劃撥土地使用權及其地上房產的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。第四，按交易客體存在狀況的不同,可分為單純的土地使用權交易、房地產期權交易和房地產現權交易。２.房地產交易的一般規則。房地產交易應遵循以下一般規則:(1)房地產轉讓、抵押時,房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是“房產權與地產權一同交易規則”。（２）實行房地產價格評估。按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照本地的市場價格進行評估。（3)實行房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報。【提醒】1進行房地產交易要依法繳納各種稅費,規定當事人如實申報成交價格，便于以此作為計算稅費的依據。2當事人作不實申報時，國家將依法委托有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據。(4)房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。【提醒】１我國法律也確立了這一規則,并規定：房地產轉讓、抵押,未辦理權屬登記,轉讓、抵押行為無效，相關協議有效。2租賃是備案。(二)房地產轉讓房地產轉讓,是房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給別人的行為。1.房地產轉讓的一般性嚴禁。下列房地產不得轉讓:a以出讓方式取得土地使用權的,不符合法定條件的;b司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;c依法收回土地使用權的;d共有房地產，未經其他共有人書面批準的;e權屬有爭議的；ｆ未依法登記領取權屬證書的；g法律、行政法規規定嚴禁轉讓的其他情形。2．房地產轉讓的一般條件與程序。3．出讓土地使用權的轉讓。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(１)按照出讓協議約定已經支付所有土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;(2)按照出讓協議約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完畢開發投資總額的2５％以上,屬于成片開發工地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓協議約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。4．劃撥土地使用權的轉讓。(1)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家的有關規定繳納土地使用權出讓金。(2)以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他解決。(3）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。(三)房地產抵押房地產抵押，是抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。1.可抵押的房地產。（1)依法取得的房屋所有權連同該房屋所占用范圍內的國有土地使用權。該類抵押權客體比較寬泛，其所指的土地使用權,涉及出讓、劃撥等各種國有土地使用權。（2)以出讓方式取得的國有土地使用權。【提醒】劃撥土地使用權則只能同地上房屋一同成為抵押權客體。２．劃撥土地上房地產的抵押。假如該土地上有房產,以房產設定抵押時需同時抵押房屋所占用的劃撥土地使用權。這時由于抵押人對土地無處分權,需按劃撥土地使用權轉讓的規定,報有審批權的人民政府審批，同時由于抵押人對土地無完全收益權,故設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后,應當從拍賣所得的價款中繳納相稱于應繳的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優先受償。３.新增地上物處置。房地產抵押協議簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，因新增房屋與抵押財產無法實際分割,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。(四)房屋租賃以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。（五）商品房預售與按揭1.商品房預售，應當符合下列條件:已支付所有土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達成工程建設總投資的2５%以上，并已經擬定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售協議報縣級以上人民政府房產管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。2.商品房按揭。指不能或不愿一次性支付房款的按揭購房借貸人將其與開發商已簽訂之商品房預售或銷售協議項下的所有權益作為向商業銀行貸款的擔保。【提醒】按揭需有三方主體：購房借貸人、開發商與銀行。在開發商負責為購房借貸人辦理完畢房地產權證過戶手續,為銀行與購房借貸人辦理完畢正式的抵押登記，并將購房借貸人的房地產權證交銀行收押之前,開發商需為購房借貸人向銀行貸款提供階段性擔保,購房借貸人與銀行之間，不是真正意義上的抵押關系。商品房按揭的流程如下:(1)開發商選定銀行,并與銀行簽訂按揭貸款合作協議書，銀行承諾在特定條件下向開發商的客戶(購房借貸人）提供貸款，同時開發商向銀行提供保證擔保。(２)購房人選定欲購買的商品房,與開發商簽訂商品房預售或銷售協議。其中約定采用向開發商選定的銀行申請按揭貸款的方式付款的，購房人需向開發商支付購房首付款。（3）銀行委托律師或自行對購房協議、購房借貸人貸款資格重要是個人資信予以審查。(4)購房借貸人、開發商與銀行簽訂按揭保證貸款協議。(5)銀行占管商品房預售或銷售協議，并辦理按揭備案。（６)銀行一次性向開發商支付購房借貸人的貸款。（7)購房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。(8)開發商負責將購房借貸人《房屋所有權證》和《土地使用權證》交銀行收押并辦理正式的抵押登記。三、房地產權屬登記制度與登記機關設立相關，目前我國有兩種登記模式:1.房屋與土地權屬分別登記。當前我國大部分地區,由兩個政府職能部門分管房屋與土地，并分別向房地產權利人頒發土地使用權與房屋所有權兩個權利證書。2．房屋與土地權屬統一登記。【提醒】我國房屋與土地權屬登記的發展趨勢將是統一登記發證。四、物業管理制度(一)概述1.物業管理。物業管理是房地產綜合開發的派生物，它作為房地產市場的消費環節，實質上是房地產綜合開發的延續和完善，是一種綜合性經營服務方式。2.物業管理模式。物業管理模式有福利型管理模式和市場化管理模式。市場化管理模式又可分為委托服務型和自主經營型。3．物業管理的內容。物業管理的內容重要是對物的管理和對人的管理。重要涉及：(1)常規性的公共服務。這是物業管理中的基本業務工作,一般不需在物業管理服務協議中事先提出或作出約定。其內容涉及:房屋建筑主體的管理；物業公共設施、設備的管理；公共環境衛生的管理；綠化管理;保安管理;消防管理;車輛道路管理;公共代辦性質的服務；物業管理維修金的管理;做好管理費用的核收和使用管理；協助政府進行社會管理。(2)針對性的專項服務。這些服務項目一般不在統一的物業管理服務協議約定的范圍之內若享受須單獨提出并支付服務費用。涉及:平常生活類服務,如收洗衣服,代購物品,接送小孩上學等;商業服務類,如商業網點的開發與管理,餐飲及各項經營活動的開展;文化、教育、衛生、體育類,如在高級住宅區提供游泳等健身活動場合;金融服務類；代理與中介服務，涉及代辦物業的租賃等。(３)委托性的特約服務,為滿足業主、使用人的個別需求,受其委托而提供。(二）物業法律關系的主體1.業主。業主是物業的所有權人。業主享有以下權利：按照物業服務協議的約定,接受物業管理公司提供的服務;建議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;參與業主大會會議,行使投票權；選舉業主委員會委員長,并享有被選舉權;監督業主委員會的工作;監督物業管理公司履行物業服務協議;對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;法律、法規規定的其他權利。依《物業管理條例》的規定業主負有義務。2.業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域成立一個業主大會。同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主大會在物業管理活動中的合法權益。物業管理區域內全體業主第一次大會,在物業已交付使用的建筑面積達成一定比例時召開。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議,應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主大會的臨時會議，經20％以上業主建議，由業主委員會組織召開。業主大會的法定人數，應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參與。業主大會有以下職責：制定、修改業主公約和業主大會議事規則;選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;選聘、解聘物業管理公司;決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實行;制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。3.業主委員會。業主委員會是物業區域內全體業主對物業實行自治管理的組織,由業主大會選舉產生,是業主大會的常設執行機構,對業主大會負責。業主委員會的委員應當由業主擔任,其成員不得兼任本物業區內物業管理公司的工作。業主委員會的職責如下：召集業主大會會議,報告物業管理的實行情況；代表業主與業主大會選聘的物業管理公司簽訂物業服務協議;及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理公司履行物業服務協議;監督業主公約的實行；業主大會賦予的其他職責。第五章財稅法第一節稅法一、稅法概述(一)稅法的概念和調整對象1稅收具有三個基本特性：(1)法定性；（2)強制性；（3)無償性。2.稅法的體系。稅法由稅收體制法、稅收征納實體法、稅收征納程序法等子部門法所組成。其中，稅收征納實體法重要涉及商品稅法、所得稅法、財產稅法和行為稅法。商品稅法重要涉及增值稅法、消費稅法、營業稅法和關稅法等。所得稅法重要涉及公司所得稅法和個人所得稅法等。財產稅法重要涉及資源稅法、房產稅法、土地稅法、契稅法和車船稅法等。行為稅法重要涉及印花稅法、筵席稅法和屠宰稅法等。（二）稅法的構成要素稅率是稅法規定計算應納稅額的比率。涉及定額稅率、比例稅率和累進稅率幾種基本形式。稅基乘以稅率就是應納稅額。二、增值稅法（一)增值稅的概念增值稅是以商品和勞務在流通各環節的增長值為征稅對象的一種稅。其特點是稅源廣、稅收中性和避免反復征稅。(二)增值稅法的基本內容1.增值稅的納稅人。增值稅的納稅人為在中華人民共和國境內A銷售貨品或者B提供加工、修理修配勞務以及Ｃ進口貨品的單位和個人。增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。2．增值稅的稅率。增值稅一般納稅人稅率分為基本稅率(１7％)、低稅率(１3％)和零稅率(0%)。A納稅人銷售或者進口貨品,除合用低稅率的以外,稅率為１７％。納稅人銷售或者進口下列貨品,稅率為1３%：(1)糧食、食用植物油;(2）自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品;（3)圖書、報紙、雜志;(４）飼料、化肥、農藥、農機、農膜；(５)國務院規定的其他貨品。納稅人出口貨品,稅率為0％;但是,國務院另有規定的除外。Ｂ納稅人提供加工、修理修配勞務,稅率為17％。增值稅小規模納稅人銷售貨品或提供應稅勞務,合用6％的征收率。從19９８年7月1日起，商業公司小規模納稅人增值稅的征收率由6%調減為4％。５．增值稅的稅收減免。下列項目免征增值稅：(1）農業生產者銷售的自產農業產品;(2）避孕藥品和用品;（3)古舊圖書;(4)直接用于科學研究、科學實驗和教學的進口儀器、設備；(5)外國政府、國際組織無償援助的進口物資和設備;(6）來料加工、來件裝配和補償貿易所需進口的設備;(7)由殘疾人組織直接進口供殘疾人專用的物品；（８）銷售的自己使用過的物品。【提醒】免征額和起征點不是一回事！三、消費稅法（一)消費稅的概念消費稅是以特定消費品的流轉額為征稅對象的一種稅。(二）消費稅法的基本內容1．消費稅的納稅人。消費稅的納稅人為在中國境內生產、委托加工和進口法律規定的消費品的單位和個人。2．消費稅的征稅對象。消費稅的征稅對象為應稅消費品，具體涉及:（1)煙；(2)酒及酒精;(3）化妝品；(４)護膚護發品；（５）貴重首飾；(６)鞭炮、焰火;(７）汽油；(8)柴油;(９)汽車輪胎;(１０）摩托車;(11)小汽車。2０23年4月1日新增高爾夫球以及球具、高檔手表、游艇、木制一次性筷子、實木地板等稅目。３．消費稅的稅率。消費稅實行從價定率或者從量定額的辦法計算應納稅額，按不同消費品分別采用比例稅率和定額稅率。四、營業稅法（一）營業稅的概念營業稅是以從事工商營利事業和服務業所取得的收入為征稅對象的一種稅。(二)營業稅法的基本內容1.營業稅的納稅人。營業稅的納稅人為在中國境內提供A應稅勞務、Ｂ轉讓無形資產或者C銷售不動產的單位和個人。２．營業稅的征稅對象。營業稅的征稅對象為應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產,具體涉及:(1)交通運送業;(２)建筑業；(3)金融保險業;(4）郵電通信業;（５)文化體育業；(６)娛樂業；（7)服務業;(8)轉讓無形資產；(9)銷售不動產。3.營業稅的稅率。營業稅除娛樂業實行幅度比例稅率外，其他稅目均實行固定比例稅率。其具體稅率為:(1)交通運送業,3％；（２)建筑業,3%;（3)金融保險業,8%;（4)郵電通信業，3％;(5)文化體育業，3％;(6)娛樂業,５%一20%；(7）服務業,5%;(8)轉讓無形資產,5%；(9)銷售不動產,5％。自2023年1月１日起,3年內金融保險業的營業稅稅率逐年減少1%，以后將穩定在5％。自2023年5月1日起，夜總會、歌廳、舞廳、射擊、狩獵、跑馬、游戲、高爾夫、保齡球、臺球等營業稅稅率統一定為２０%。5．營業稅的稅收減免。下列項目免征營業稅:(1)托兒所、幼兒園、養老院、殘疾人福利機構提供的育養服務，婚姻介紹,殯葬服務；(2）殘疾人員個人提供的勞務;(3)醫院、診所和其他醫療機構提供的醫療服務；(4)學校和其他教育機構提供的教育勞務,學生勤工儉學提供的勞務；（5)農業機耕、排灌、病蟲害防治、植保、農牧保險以及相關技術培訓業務,家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治;（６)紀念館、博物館、文化館、美術館、展覽館、書畫院、圖書館、文物保護單位舉辦文化活動的門票收入,宗教場合舉辦文化、宗教活動的門票收入。納稅人營業額未達成財政部規定的營業稅起征點的，免征營業稅。五、公司所得稅法六、個人所得稅法(一)個人所得稅的概念個人所得稅是以個人的所得為征稅對象的一種稅。(二）個人所得稅法的基本內容1．個人所得稅的納稅人。個人所得稅的納稅人為在中國境內有住所，或者無住所而在中國境內居住滿１年的個人(居民納稅人)，以及在中國境內無住所又不居住或者在境內居住不滿1年但有來源于中國境內所得的個人(非居民納稅人)。2.個人所得稅的征稅對象。個人所得稅的征稅對象為應稅所得，具體涉及:(1)工資、薪金所得；(2)個體工商戶的生產、經營所得；(3）對企事業單位的承包經營、承租經營所得;(4)勞務報酬所得;(5)稿酬所得；(６）特許權使用費所得；(7)利息、股息、紅利所得;(8）財產租賃所得；(9)財產轉讓所得;（１0)偶爾所得；(11）經國務院財政部門擬定征稅的其他所得。3．個人所得稅的稅基。個人所得稅的稅基為應納稅所得額。應納稅所得額的計算方法如下：(1)工資、薪金所得,以每月收入額減除費用2023元后的余額，為應納稅所得額;(2）個體工商戶的生產、經營所得，以每一納稅年度的收人總額，減除成本、費用以及損失后的余額,為應納稅所得額;(３）對企事業單位的承包經營、承租經營所得,以每一納稅年度的收入總額,(納稅義務人按照承包經營、承租經營協議規定分得的經營利潤和工資、薪金性質的所得），按月減除費用1600元后的余額,為應納稅所得額；(4)勞務報酬所得、稿酬所得、特許權使用費所得、財產租賃所得,每次收入不超過４0０0元的，減除費用８00元;4０00元以上的,減除2０%的費用,其余額為應納稅所得額;(5)財產轉讓所得,以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額;(6)利息、股息、紅利所得,偶爾所得和其他所得,以每次收入額為應納稅所得額。４．個人所得稅的稅率。個人所得稅根據不同的稅目合用不同的稅率:(1)工資、薪金所得，合用超額累進稅率，稅率為5%至４５％；（2)個體工商戶的生產、經營所得和對企事業單位的承包經營、承租經營所得，合用5%至３5%的超額累進稅率；（3)稿酬所得,合用比例稅率，稅率為2０%,并按應納稅額減征30%;(４)勞務報酬所得，合用比例稅率，稅率為20%，對勞務報酬所得一次收入畸高的,可以實行加成征收,應納稅所得額超過2萬元至5萬元的部分，依照稅法規定計算應納稅額后再按照應納稅額加征五成,超過5萬元的部分，加征十成;(５）特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得，偶爾所得和其他所得,合用比例稅率，稅率為2０%。5.個人所得稅的稅收減免。下列各項個人所得,免納個人所得稅:（1）省級人民政府、國務院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發的科學、教育、技術、文化、衛生、體育、環境保護等方面的獎金;(2)國債和國家發行的金融債券利息;(３)按照國家統一規定發給的補貼、津貼；（4)福利費、撫恤金、救濟金;（５）保險賠款；(6)軍人的轉業費、