第四章房地產價格理論4.1.1古典經濟學的地租理論:地租剩余理論4.1地租理論地租是從土地收益中減去包括工資在內的成本后的剩余；剩余額的大小取決于農產品的需求和供給成本，農產品的成本又取決于土地的位置與肥沃程度。地租理論的起源時期：威廉·配第《賦稅論》和亞當·斯密《國民財富的性質和原因研究》之間地租理論較完整時期：詹姆斯·安德森《地租性質的研究》、和李嘉圖《政治經濟及賦稅原理》之間1、地租的產生與發展地租是一個歷史范疇，在不同的社會形態下，由于土地所有權性質不同，地租的性質、內容和形式也不同，體現著不同的社會生產關系。地租是與土地所有權出現于廣大耕地上同時產生的。（1）奴隸制地租：是奴隸主剝削奴隸和自由民的結果，它表現為在優等土地上或易于利用的土地上進行生產的奴隸的較高勞動生產率，除了滿足奴隸自身的最低需要外，尚有剩余生產被奴隸主占有；同時也表現在小農經濟(自由民)對奴隸主的各種形式的賦役中。奴隸制地租以勞役地租為基本形式。（2）封建制地租：封建制度下，地租反映的是地主剝削農民(農奴)的生產關系。在人身依附和超經濟強制下，地租包含了直接生產者(佃農)的全部剩余生產物。封建地租在前期以實物地租為主，后期出現貨幣地租。共同特點是：土地占有者與生產者的直接對立；土地所有者占有直接生產者的全部剩余生產物，以至部分必要生產物。（3）資本主義地租以貨幣地租為主要形式，所反映的經濟關系與封建地租不同。資本主義地租不再是占有直接生產者的全部剩余生產物，而僅是其中的超額利潤部分，平均利潤部分由產業資本家占有。因此，資本主義地租反映的是土地所有者和產業資本家共同剝削雇傭工人的經濟關系。（4）社會主義地租到了社會主義社會，雖已建立起土地公有制度，但由于仍然存在土地所有權的不同主體及其壟斷以及土地所有權與使用權的分離，因此也就仍然存在著產生地租的經濟條件。然而，由于社會主義土地公有制的實現，因而使社會主義地租反映的經濟關系根本不同于資本主義地租和前資本主義地租。反映的是在國家、集體和個人三者根本利益一致的前提下,對土地收益的分配關系；同時,社會主義地租還是國家用于調節社會生產與分配的經濟杠桿。威廉·配第：早在17世紀后期，英國古典政治經濟學創始人威廉·配第就對地租理論做出了開拓性的貢獻。他的名著《賦稅論》首次提出，地租是土地上生產的農作物所得的剩余收入，并指出，由于土壤肥沃程度和耕作技術水平的差異，以及產地距市場遠近的不同，地租、地價因而也不同。威廉·配第為級差地租理論奠定了初步的基礎。亞當·斯密：英國古典政治經濟學創始人之一亞當·斯密在他1776年出版的《國民財富的性質和原因的研究》(通常簡稱《國富論》)中，把資本主義社會的居民分為：工人階級、資本家階級和地主階級，有三種基本收入：工資、利潤和地租。他認為，地租是因使用土地而支付給地主階級的代價，其來源是工人的無償勞動，是“一種壟斷價格”。無疑，這些觀點都是正確的。馬克思指出：“亞·斯密覺得，土地所有者在一定情況下有權力對資本進行有效的抵抗，使人感到土地所有權的力量并因而要求絕對地租，而他在其他情況下就沒有這種權力”。大衛·李嘉圖：英國古典政治經濟學的杰出代表的理論完成者大衛·李嘉圖運用勞動價值論研究地租，對級差地租理論作出了突出的貢獻。他在1817年發表的《政治經濟學與賦稅原理》一書中，集中地闡述了他的地租理論。他認為，土地的占有產生地租，地租是為使用土地而付給土地所有者的產品，是由勞動創造的。地租是由農業經營者從利潤中扣除并付給土地所有者的部分。他提出地租產生的兩個條件是：土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差異。他認為，土地產品的價值是由劣等地的生產條件，即最大的勞動消耗決定的。因而優、中等地的產品價格，除補償成本并獲得利潤外還有超額利潤，因而形成級差地租。這實際上是級差地租I。對級差地租Ⅱ，大衛·李嘉圖也做了考察，他認為，隨著對產品需要增加，要不斷擴種劣等土地，在“土地報酬遞減規律”作用下，新投入耕種的劣等地的產品決定市場價格，原耕種的土地就必然出現級差地租。詹姆斯·安德森英國資產階級經濟學家詹姆斯·安德森最早研究了級差地租理論的基本特征，所以，馬克思稱他為“現代地租理論的真正創始人”。安德森的級差地租理論主要包括三個方面，(1)他認為，同一的市場價格是形成地租的前提。他說：“等量谷物，不論它來自哪一個等級的土地，可以按照同一價格出賣”。(2)他發現了土地肥沃程度不同而形成的級差地租，即級差地租I。他認為，等量資本投入肥力不同的各級土地，產量不等，但是它們的產品是按照同一的市場價格出售的。因此，耕種較肥沃的土地所得的超額利潤，轉化為級差地租。(3)安德森不僅分析了級差地租I，還分析了級差地租Ⅱ他指出：“可是，如果租地農場主直接靠他花費的資本和他的努力得到較大量的產品，那就不能指望他能夠把產品中幾乎同樣大小的份額當做地租來支付；但是，如果土地肥力在一定時間內穩定在同樣高的水平上，盡管這塊土地本來是靠他自己的努力才提高了肥力，他將樂于支付上述數量的地租。”安德森地租理論的特點在于，他正確地把握了地租的性質。他指出：“不是地租決定土地產品的價格，而是土地產品的價格決定地租”。4.1.2馬克思的地租理論：資本主義農業地租1資本主義地租的實質是租地農場主為了得到使用自己的資本的生產經營場所（土地），在一定期限內按契約規定，支付給他所使用土地的所有者一個貨幣額。租地農場主取得平均利潤，土地所有者取得超額利潤（地租）土地所有權壟斷是資本主義生產方式的歷史前提，土地所有權是地租的前提，地租是土地所有權實現的經濟形式(1)真正的地租與投入土地的固定資本的利息有區別使用土地本身而支付的，不包括平均利潤或正常工資(2)地租與借貸資本利息的區別地租的資本化形成土地的購買價格，土地價格不能產生地租資產階級經濟學回避地租所反映的社會經濟關系的本質，把地租定義為“土地在生產利用中自然產生的或應該產生的經濟報酬”，“地租……是一種經濟剩余，即總產值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分”。契約地租和經濟地租契約地租也稱商業地租是指土地所有者將土地租給土地使用者，土地承租人與土地出租人簽訂租賃契約所確定的租金；經濟地租也稱理論地租是指土地總收益扣除總成本的剩余部分，即利用土地所得超過成本的純收入馬克思主義的地租理論科學地揭示了資本主義土地私有制及其地租的本質。馬克思和恩格斯肯定了資產階級古典政治經濟學派亞當·斯密和大衛·李嘉圖等人關于地租理論的正確觀點，并對其錯誤進行了批判。馬克思主義地租理論就是在批判地繼承和改造資產階級早期地租理論的基礎上創立起來的。馬克思和恩格斯在如下幾方面深刻地批判了資產階級經濟學的地租觀點，(1)批判了資產階級經濟學認為地租是“自然對人類的賜予”的錯誤觀點，肯定了地租的本質是土地經濟關系的體現。馬克思明確指出：“地租來自社會，而不是來自土壤。”(2)批判了資產階級經濟學認為地租造成價格上漲的錯誤看法，馬克思指出：“產品價格昂貴不是地租的原因，相反地地租倒是產品價格昂貴的原因。”(3)批判了資產階級經濟學認為級差地租產生于土地的自然差異的錯誤觀點，指出級差地租產生的根本原因是土地經營壟斷，土地質量差異僅是產生級差地租的自然基礎(4)批判了資產階級經濟學否定絕對地租的錯誤觀點，闡明了價值和生產價格的區別，明確指出產生絕對地租的根本原因是土地所有權的壟斷。2級差地租(1)資本主義級差地租產生的條件與原因馬克思對資本主義地租的分析是以農業地租為典型的。馬克思認為，資本主義級差地租是經營較優土地的農業資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產品個別生產價格與社會生產價格(市場價格）的差額。因為這種地租與土地等級相聯系，故稱為級差地租。由于農業的土地(首先是耕地)其肥力和位置總是有差別，因此農業工人耕種不同肥力或位置的土地的勞動生產率必然有差別。在較優土地上產量高，產品個別生產價格較低；在劣等土地上產量低，產品個別生產價格就相對較高。然而在資本主義商品經濟條件下，同樣產品在市場上是按同一價格銷售(社會生產價格)的。因而，資本主義級差地租產生的條件是自然力，即優越的自然條件。但自然力不是超額利潤的源泉，僅是形成超額利潤的自然基礎，因為它是較高勞動生產率的自然基礎。資本主義級差地租產生的原因是由土地有限而產生的資本主義經營壟斷。(2)級差地租I的形成條件①土地肥力的差異是形成級差地租I的條件之一具有不同肥力的土地，首先是自然歷史的產物，其面積又是有限的。由于土地肥力的差異，在同等投資的情況下，其產量和收益也會出現差異，肥力較高的土地因其具有較高勞動生產率而獲得超額利潤。級差地租Ｉ的形成及地租量

表4-1可見，面積相同的優、中、劣三塊土地，雖然投資水平相同(均為50元)，但由于肥沃程度不同，其產量分別為1、2、4。均按20%的平均利潤率計算，其單位產品的個別生產價格分別為60元、30元和15元。在市場上如果以劣等地的個別生產價格(60元)為社會生產價格，那么全部產品的社會生產價格就分別為60元、120元和240元。由此，優、中等地就可以獲得60元和180元的超額利潤，轉化為級差地租I。級差地租因為形成條件的差異分為級差地租I和級差地租Ⅱ。土地等級所耗資本(元)平均利潤(元)產量(個)全部產品單位產品單位產品全部產品利潤級差地租Ｉ(元)劣等5010160606060100中等501026030601207060優等50104601560240190180個別產品生產價格(元)社會產品生產價格(元)表4-1級差地租Ｉ的形成及地租量（土地肥力差別）

=60-50=120-50=240-50=70-10=190-10土地序號距市場里程(公里)產量（個）投資平均利潤個別生產價格社會市場價格級差地租生產投資運輸合計12010504090181081080210105020701484108243510501060127210836②土地位置(距市場遠近)差異也是形成級差地租I的條件之一表4-2級差地租I的形成及地租量(土地位置差別)

從表4-2可知，1、2、3三塊土地，面積和肥沃程度相同，由于距市場遠近不同，其運輸費用分別為40元、20元、10元。按20%平均利潤率計算，個別生產價格分別為108元、84元、72元。在市場上按社會生產價格(距市場最遠地塊1的個別生產價格)108元出售，則2、3兩塊土地分別獲級差地租24元和36元。=108-84=108-72③級差地租Ⅱ的形成條件在資本主義社會，隨著城市人口的增加和經濟文化的發展，農業用地被非農部門大量占用而日感稀缺，而社會對農產品的需求卻越來越多，推動農業日益采用集約化經營方式；

科技和工業的發展也為農業集約化經營提供了物質技術條件。實行集約化經營，就要在同一塊土地上連續追加投資，每次投資的勞動生產率必然會有差異，只要高于劣等地的勞動生產率水平，就會產生超額利潤。

由于在同一塊土地上各個連續投資勞動生產率的差異而產生的超額利潤轉化的地租，即為級差地租Ⅱ。土地等級投入資本平均利潤產量(個)個別生產價格社會生產價格利潤級差地租全部產品單位產品單位產品全部產品III劣5010160606060100中初始501026030601207060追加50101.5604060904030表4-3追加投資形成的級差地租Ⅱ

=70-10=40-10由表4-3可見，在中等地上追加投資50元，由于新投資的勞動生產率提高，每個產品的個別生產價格降為40元。如產品仍按社會生產價格(即劣等地個別生產價格)每個60元出售，全部產品可得90元，其中比劣等地全部產品價格60元多出的30元就是中等地追加投資所得超額利潤，它將轉化為級差地租Ⅱ。3、絕對地租(1)資本主義絕對地租產生的條件、來源和原因

不管租種什么樣的土地都必須繳納的地租，就是絕對地租。絕對地租是土地所有者憑借對土地的所有權的壟斷所取得的、土地產品市場價格高于社會生產價格的差額轉化而形成而形成的地租。絕對地租來源于產品的價值高于生產價格的差額形成的超額利潤。社會資本有機構成=不變成本／變動成本馬克思指出：“如果一個生產部門中的資本構成低于社會平均資本的構成，也就是說，如果該資本中投在工資上的可變部分，和投在物質勞動條件上的不變部分的比率，大于社會平均資本中可變部分和不變部分的比率，那么，它的產品的價值就必然會高于它的生產價格。”凡是資本有機構成低的部門，相同的投資可以雇傭較多的工人，在剝削率相等時，將會比資本有機構成高的部門榨取較多的剩余價值，因而其產品價值就高于生產價格。生產部門資本有機構成剩余價值(元)商品價值(元)利潤率平均利潤率生產價格絕對地租工業食品70c+30v301303020120紡織80c+20v201202020120機械90c+10v10101020120農業60c+40v40140402012020=(30+20+10)/3=140-120表4-4工、農業資本的有機構成對比及絕對地租的形成從表4-4可見，雖然在工業中資本有機構成低的部門(如食品加工業)的商品價值也高于生產價格，如果按照價值出賣，也能獲得超額利潤，但由于工業部門之間的競爭和資本的流動，使這種超額利潤在利潤平均化過程中逐步消失了。然而在資本主義農業中，由于存在著土地私有權的壟斷，成為其他部門向農業轉移資本的一個障礙，如果不向土地所有者繳納絕對地租，資本就不能轉向農業部門，即使最劣等的土地也是這樣。

農業資本有機構成低于社會平均資本有機構成，是農業中能夠形成超額利潤(絕對地租實體)的條件，而土地私有權的壟斷，是使上述超額利潤保留在農業部門內部并使之轉化為絕對地租的原因。

絕對地租量取決于農產品的價值與生產價格之間的差額及其實現程度絕對地租量取決于農業資本有機構成的相對水平絕對地租量還取決于農業投資的總量農業資本有機構成等于或高于社會平均資本有機構成時，絕對地租只能來自市場價格超過價值的差額，或者說來自真正的壟斷地租土地肥沃程度逐漸遞增產品價格昂貴不是絕對地租的原因，相反，絕對地租是產品價格昂貴的原因4、壟斷地租壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤轉化成的地租。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產某些特別名貴又非常稀缺的產品。馬克思說：“當我們說壟斷價格時，一般是指這樣一種價格，這種價格只由購買者的購買欲和支付能力決定，而與一般生產價格或產品價值所決定的價格無關。”這種壟斷價格產生的超額利潤，由于土地所有者擁有對這種具有特殊性質的土地所有權，因而轉化為壟斷地租，落人土地所有者手中。（1）由于土地所有權壟斷而形成的壟斷地租實質為農業資本有機構成較高情況下的絕對地租（2）由于土地獨特的自然屬性而產生的壟斷地租實質為土地較好的自然特性所帶來的級差地租5、礦山地租和建筑地段地租在資本主義土地私有制以及土地所有權和使用權相分離的情況下，開采礦山和使用建筑地段同樣也要繳納地租。在農業中，土地本身直接參與農產品的形成，繳納農業地租是為了獲得土地這種生產要素。在采礦業中，礦山是物質財富的貯藏所，繳納地租是為了取得采掘地下財富的權利。在建筑業中，土地是建筑的空間條件，繳納建筑地段地租是為了獲得建筑場所(1)礦山地租經營礦山同農業一樣，也要繳納絕對地租，形成礦山絕對地租的條件同農業一樣，也是產品的價值高于它的生產價格。在采礦業中，由于不需要購買原料，因而資本有機構成通常低于社會平均資本構成，產品價值也就高于它的生產價格。按價值出售礦產品，就可以獲得超過平均利潤的余額，并以此作為絕對地租交給礦山所有者。(2)建筑地段地租建筑地段地租是工商業資本家和房地產業資本家為建造工廠、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。城市土地主要是用來建設工廠、商店和居民住宅等。因此可以說，建筑地段地租理論與城市地租理論基本上是同一的。建筑地段地租既包含級差地租，也包含絕對地租。在農業中，土地肥沃程度對級差地租的數量起著決定性的作用。而在建筑業中，建筑地段主要作為建筑地基和空間來使用，因此，土地位置對級差地租量起著決定性的影響。這是建筑地段地租一個最明顯的特點。一般說，在離城市中心較遠的地方或者農村附近，可以利用的建筑地段比較多，建筑地段級差地租在數量上同農業地租接近而越是靠近城市繁華中心的地方，建筑地段級差地租就越高。其次，土地所有者對建筑地段地租的產生處于被動地位，這是因為建筑地段地租的增加，主要是由于社會經濟的發展和環境條件的改善造成的，這是建筑地段地租另一個明顯的特點。新古典經濟學的地租理論邊際生產力地租理論地租與土地產品價格的關系稀有地租和級差地租城市地租4.1.3新古典經濟學的地租理論稀有產品價格總量和產品生產成本總量的差額土地服務總價值超過所有土地按照邊際利用時所提供的總價值的差額等于位置地租加上農業地租大部分位置地租是公有價值，利潤為私有價值(1)土地供給缺乏彈性：地租的大小取決于對土地的需求（對土地產品的需求，引致需求），由土地產品價格決定。(2)土地供給富有彈性：地租是影響土地產品價格的成本圖4-2邊際生產力地租的形成投入量、總報酬的變化邊際報酬一般總報酬邊際生產力地租城市地租理論1城市級差地租城市絕對地租23壟斷地租區位地租（位置地租）44.1.4城市地租理論位置及連續追加投資絕對地租量：最差的土地必須繳納的地租量來源于供不應求的珍稀土地而非商品價格居住用地地租支付能力曲線（居住競租能力曲線工業商業住宅不同位置的土地用途取決于不同用途的地租支付能力等于若干年期間（一定年限土地使用權交易）或無年限期間（土地所有權交易）地租的折現值V表示土地價格；ai表示第i年的地租；r表示折現率。V=∑ai/(1+r)i4.2土地價格4.2.1土地價格的內涵導致土地價格酌減的原因：租期終結時，地上建筑物（尚有價值）隨同土地無償交個土地所以者；租約對土地使用權的限制土地價格不是土地的購買價格而是土地所提供的地租的購買價格，地租的存在是土地價格的前提。土地價格包括真正地租的資本化和土地資本價格（土地資本利息及折舊）純自然的土地價格不是價值的貨幣表現，是資本化的地租4搬遷補償費與土地價格的關系1土地價格由土地物質價格和土地資本價格構成2土地價格是有土地原始價格、公共投資與環境改良價值、私人投資改良價值、未來價值四項因素在地理空間上的組合而表現出來的土地交易貨幣額3土地價格由純農地價格、土地用途轉換成本、土地價格的預期增值、不確定性風險補償費、可達性價值構成4.2.2土地價格的形成：

由需求決定4.2.3土地價格的構成地租真正地租租金性地租絕對地租級差地租土地本身的土地資本地租外部輻射地租(1)土地物質價格的理論構成公式：式中：

Jdw為土地的物質價格；

Jdj為絕對地價；r為相鄰級別土地級差地價的差別幅度；n為土地的級別(最差土地為0)；u為不同用途的價格差別系數；d/s為土地供求平衡系數。為不考慮土地用途和供求狀況時的基礎級差地價(2)土地資本價格=土地本身的土地資本價格+外部輻射價格①土地本身的土地資本價格理論構成公式式中：Jdz為土地本身的土地價格；

Jj為過去歷次投資所形成法人土地資本價格法人累計(全新重置成本)；Kx為土地資本的無形(功能性、經濟性)損耗系數；Km為土地資本的有形損耗系數；Jx為最近一次或數次形成的尚未發生損耗的土地資本價格；Jf為當前已經報廢的土地資本(假定殘值為0)的拆除費用②外部輻射價格的理論構成公式

正向輻射地價之和；負向輻射地價之和新開發的非農業用地的總價格的理論構成公式式中：Jdk為該土地的總價格；Fz為農地征用費，即農地價格（絕對地價）；Fk為土地開發費，即非農用地本身的土地資本價格；Jw為由土地的位置、用途等決定的非農用地的土地物質價格（僅指級差地價部分）；Js外部輻射價格。我國城鎮土地價格的實際構成：+(土地開發費+城市建設配套費)土地價格=農地征收費(絕對地租)+位置和用途及容積率等因素的差價(級差地租)(土地資本價格)(1)土地原值：城市邊緣土地的農業利用價值作為其用于城市建設用地時的機會成本，即城市土地的原始價值。(2)公共投資與環境改良價值：包括政府部門進行的各種公共見者及私人部門在土地上進行的各種經濟活動對城市環境的改良所形成的土地價值。(3)私人投資改良價值：指個人投資于某塊土地而是使土地的價值增值的部分。(4)未來價值：是尚未實現的、潛在的價值。如：農地轉化、土地利用強度變化。未來價值預期的實現與城市化速度相關。未來價值與土地資本積累量及其新舊程度有關。未來價值是土地投機者的真正對象。就舊城改造的原因：土地利用現狀下的凈收益低于改造后的土地凈收益。具體來說：(1)預期收益的下降；(2)遠期收益的不確定性或風險較大；(3)改良物的自然折舊；(4)改良物因功能性的貶值而不能適應新技術的要求預期收益、運營成本、凈收益隨時間的變化圖4-9：假定某改良物的經濟耐用年限為n，現已使用i年，則改良物的現利用價值（P）為r為貼現率；Rj為第j年的預期總收益；OCj為第j年的運營成本（不包括折舊）在不考慮土地取得成本時，舊城改造的凈收益=P’-D-BP’為新開發房地產的價值；D為舊改良物的拆除費用；B為新建筑物的造價。則只有在P≤P’-D-B才有舊城改造的機會。P’-D-B為拆除前的土地價格，

用地人對拆除前的土地所能夠支付的最大酬金。P’-B為拆除舊建筑物、平整土地后的土地價格；我國舊城改造時向原用地人支付的拆遷補償費不應大于P’-D-B運營成本年凈收益預期總收益（1）市場價格、市場價值：交易價格（公平市場價格與非公平市場價格）最為公平的市場價格是市場價值，是最可能的價格（2）土地所有權價格，土地使用權價格土地所有權價格是無限年期的地租的折現值土地使用權價格是若干年起地租的折現值（出讓金年）（3）基準地價、標定地價基準地價是在城市規劃區范圍內按照用途分別確定某一時點上一定年限物權性質的土地使用權平均價格。標定地價是在城市各類建設用地中按照一定原則選取標準宗地并定期評估出一定年限的土地使用權價格(特殊的宗地評估價格)（4）課稅價格、征收價格、抵押價格（5）總價格、單位價格、樓面地價（6）評估價格4.2.4土地價格的種類1土地價格變動機理2土地價格的變動趨勢其形態4.2.5土地價格的變動地租量和利息率是決定地價變動的最直觀因素土地價格=土地資本價格+土地物質價格，土地資本的投入和損耗決定土地資本價格，真正的地租及其利率的變化以及供求的變化決定土地物質價格地價具有長期增長的趨勢并呈波浪式增長原因:(1)地價受經濟周期的影響而波動，且波動幅度超過經濟周期(2)土地市場供求關系的變化(3)影響土地價格的多種因素的變化地價增長的形態：投資性增值、供求性增值、用途性增值土地價值的變動圖4-11無論是由于環境的改善還是由于土地更為稀缺，土地價格的增長最終是由于土地在經濟所容許的資本投入量增大而得到體現土地價格的增值投資性增值供求性增值直接投資增值：某一土地上進行“七通一平”開發投資造成土地價格的提高也稱為稀缺性增值，是指隨著社會經濟的發展，對面積有限的土地的需求日益增加所導致的地價上漲用途性增值外部投資輻射性增值：某一宗地以外的土地開發投資對該宗地價格的影響是指農用地轉化為非農用地、工業用地轉化為商業用地等土地用途發生變化，或預期可能將要發生變化而引起的土地價格增加的土地資本累積量dd’:土地資本報廢拆除而花費成本ob:土地價值最大化oc:土地資本最大容許積累量c’de:投入=損耗1地價與經濟周期2地價上漲可能對國民經濟造成的不良影響3地價投資和泡沫經濟對國民經濟的不良影響4.2.6土地價格與國民經濟的關系地價受國民經濟周期的影響而呈現周期性波動且波動幅度顯著大于經濟周期波動幅度(1)住宅問題難以解決(2)公共事業難以推行(3)引發土地投機和城市邊緣地帶的無序發展(4)土地投機造成社會財富分配的不公平，形成惡性循環（1）價格暴漲導致虛假繁榮；價格暴跌造成供求關系的脫節和市場經濟的無序運行（2）信用渠道的中斷或阻滯若建筑物不是用于出售而是出租，這價格和租金的關系：Rt=r×V0+I×Vt式中，Rt為第t年的租金；I為市場利率（投資回報率）；r為建筑物年損耗（折舊）率；V0、Vt分別為建筑物的全新重置價值和在第t年初的建筑物價值。即：Rt=V0/N+［V0-V0(t-1)/N］I=［1/N+I(N-t+1)/N］V0式中，N為經濟使用壽命（假定殘值為0）；t為建筑物正在使用的年序數；［1/N+I(N-t+1)/N］為租售比價因子。4.3建筑物價格4.3.1建筑物價格的構成4.3.2建筑物價格的變動一般以單位建筑面積個別價格的平均水平的變化來衡量，由影響建筑物價格的多種因素的變動而產生，上升趨勢比一般產品生產費用更快。新建成建筑物價格建筑工程費用設備及安裝工程費土建工程、給排水工程、采暖通風工程、電器照明工程費用機械設備及安裝工程、電氣設備及安裝工程費用其他費用設計費、監理費、概預算編制費、招標費、管理費、財務費用、銷售費用、合同預算審查費、不可預見費、有關稅費、利潤等已使用若干年的建筑物：建筑物價格=該建筑物的全新重置價格-價值損耗(或貶值)自然性貶值：由于正常使用、長期磨損、自然老化等原因功能性貶值：服務功能的不足、老化、超規格等原因經濟性貶值：建筑物以外的因素發生變化建筑物經濟使用壽命結束時，建筑物價格相當于報廢價格截止2012-4-23深圳建筑工人月均收入截止2012-4-23北京建筑工人月均收入4.4房地產價格若建筑物和所占土地的組合相稱，房地產價格=建筑物價格+土地價格4.4.1房地產價格的構成商品房價格構成:土地開發費、房屋開發費、各種配套及稅費房地產價格構成比例：土地費用20%、建筑安裝費用40%、市政公共設施費20%-30%、各種稅費10%-20%房地產價格中不應包括的費用:市政工程費、四源費、公益設施建設費、營業性配套設施房地產價格土地價格“農轉非”地價：征地安置費、耕地占用稅、小區內土地開發費用、開發單位管理費用、開發投資資本利息、開發投資利潤建筑物價格舊城區改造地價：土地使用權價格、拆遷安置費、小區內土地開發費用、開發單位管理費用、開發投資資本利息開發投資利潤建筑物生產成本：勘察設計費、建筑材料設備費、建筑施工費、建設單位管理費、建設單位向政府部門繳納的有關稅費、建設單位建筑資本利息、利潤建筑物銷售成本：建筑物出售前的保管養護等費用、建筑物銷售有關稅費、銷售經營利潤RN=LR+Rt=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+LR式中，RN為房地產純租金；LR為地租;Rt為第t年的租金年房租表示為：R=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×Vt+M+A+K+LR=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×V0(N-t+1)/N+M+A+K+LR式中，R為向承租人收取的年房租；f為房屋財產年保險費率；M為年管理費；A為年維修費；K為年稅費。

實際的房租定價為：R′=R/(1-X)(1-Y)式中，R′為理論上的契約房租；X為平均房屋空置率；Y為租金拒付率。

4.4.2房地產價格和房地產租金之間的關系如果f、M、A、K、LR保持不變，則隨著t的增加，房租逐漸降低，房租和房地產價格之間存在正相關關系。1商品房價格、經濟適用住房價格2標準價、成本價3廉租金、準成本租金、成本租金、市場租金4.4.3房地產價格的種類市場價格，由完整的土地價格和建筑物價格構成(高收入),包括建筑物所有權和若干年土地使用權由建筑物價格和不完全的土地價格構成(中低收入),包括建筑物所有權和劃撥土地使用權公有住房出售價格(中低收入)，包括劃撥土地使用權價格和部分建筑物所有權按優惠的房地產開發成本出售的價格(中低收入),包括建筑物所有權和劃撥土地使用權。房地產租金的細分:(1)維修費(2)管理費(3)折舊費(4)投資利息(5)稅金(6)保險費(7)租賃經營利潤(8)地租=1+2=1+2+3+4+5+6+7+8=1+2+3+4+5=1+2+3標準價按負擔價和抵交價之和測定。負擔價指按照雙職工年平均工資的一定倍數計算的房價，稱負擔價是表明這部分房價款是職工用個人工資收入直接支付的。一套56平方米建筑面積標準新房的負擔價，1994年應為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍。經濟發展水平較高的市（縣）應高于3倍，具體倍數由省、自治區、直轄市人民政府確定。雙職工年平均工資按當地統計部門公布的上年職工平均工資乘以