2016房地產預測去庫存水漫深圳、高房價外溢周邊，危機中前行一、波濤洶涌的2015年回顧一、波濤洶涌的2015年回顧一、波濤洶涌的2015年回顧回顧2015不得不提2014年930新政，從2010年開始執(zhí)行四年之久限貸政策正式放松，二次置業(yè)者蠢蠢欲動，我分別于930后，2015年初，7月初、10月初發(fā)帖預測后續(xù)房價發(fā)展，基本幸運的言中。2014盛宴落幕930新政影響一、波濤洶涌的2015年回顧

（930）央行新政對于房價走勢的影響

原文回帖中的一段內容：“雖然央行新政深圳的細則未出，但市場回暖已經是肯定的；在盛宴落幕9月后的最后一天，央行新政出臺，釋放市場需求，北上廣深等一線城市的市場回暖趨勢已定，反而對于二三線市場的影響有限，樓市在盛宴落幕9個月后，序幕又徐徐拉開，短期回暖，以現在為基數，到年底房價變動在10%左右的可能比較大！”930新政影響結果：樓市回暖價格逐步上升。一、波濤洶涌的2015年回顧

2015年房地產預測——寬松環(huán)境、片區(qū)分化

“一、2015年二、三線城市的房價會繼續(xù)低迷，而京滬深等一線城市及一些熱點地區(qū)房價將走強，這是全國范圍內的分化；

二、深圳會出現片區(qū)分化，前海周邊還是最熱的區(qū)域，預計房價漲幅將超過20%，龍華將成為承接關內產業(yè)轉移的最大受益區(qū)域，房價漲幅會超過15%，因汽車限牌的影響房價已經高企的中心商業(yè)區(qū)、產業(yè)集中區(qū)、地鐵沿線的房價也會有較大上漲幅度（15%左右），學位房也會進一步體現價值。

三、其他片區(qū)，無地鐵、無商業(yè)、無產業(yè)的片區(qū)的房價漲幅會比較有限。”2015環(huán)境寬松一、波濤洶涌的2015年回顧

2015年的預測發(fā)出，幾乎毫無爭議，當然也有異議但聲音很少，在我覺得繼去年發(fā)表“盛宴落幕”之后是最無爭議的一次預測了，可誰想到330來了，成交量和價格大幅提升，3-6月價格飆漲了50%。風險提示一、波濤洶涌的2015年回顧

2015年的7月發(fā)生了股災，對樓市前景的悲觀情緒蔓延，當時我正在準備發(fā)帖預測下半年樓市發(fā)展，因股災的不確定性等待了幾天，發(fā)布了“股災之際”預測2015年樓市下半場升幅超過15%

內容摘要：

二、2015樓市的現在（7月1日-9月1日），經過上半年的大幅上漲，銀行貸款額度已經短缺，加上股災的影響，這兩個月房價會平穩(wěn)，房源增加，房價可能會出現5%左右的議價空間，這時可選的房源戶型都在增加，買家有更多的主動選擇機會。

三．2015樓市的未來，

從國家政策層面，股災已形成，救市在艱難進行中，救市的同時，更需注意樓市的發(fā)展，房地產對經濟的帶動作用顯著，在救股市艱難的情況下，一定會極力穩(wěn)住全國的樓市，從目前形勢出發(fā)，貸款不會進一步收緊，所以下半年樓市會穩(wěn)固，股災之前預計會有超過30%的上漲幅度，既然發(fā)生了股災打個對折，至少會有15%的升幅可能會超過20%。下半年預測

一、波濤洶涌的2015年回顧樓市的發(fā)展確實出現了小幅調整，但并未形成很多人預計的大幅下跌或者崩盤，特別是參考房網網友張先生的“南山二手房最新成交”基于7-9月的樓市基本穩(wěn)定的情況，我有信心“山重水復疑無路”已經過去，年底會迎來“柳暗花明又一村”，于是又發(fā)一貼四季度預測

“十、今年后三個月，深圳樓市總體平穩(wěn)，穩(wěn)中上升，片區(qū)繼續(xù)分化，上半年熱點片區(qū)前海、龍華橫盤到年底上升幅度會相對較小，而其他成熟中心區(qū)域、優(yōu)質學位領漲，偏遠片區(qū)漲幅較小的也會補漲，待上述區(qū)域補漲到位后（3-6個月），3-6個月后熱點片區(qū)會繼續(xù)領漲，相對7月股災初發(fā)生時的“山重水復疑無路”，現在應該是期待的是“柳暗花明又一村”，樓市到年底總體平均價格相對6月會上升10%以上”

到11月中旬樓市成交回升確定，筍盤被消化，房價開始漲直至今日。

回顧2014930后的樓市發(fā)展，為了更準確的預計未來的樓市發(fā)展方向一、波濤洶涌的2015年回顧回顧2014930以來樓市，特別是進入2015年，樓市變化之大確實超出很多的想象，我也曾經發(fā)帖提過，因科技的發(fā)達通訊手段的及時性和多樣性，使市場對政策的反應速度以及政策應對市場的變化都更加快速，市場變化的節(jié)奏太快了，所以我在15年下半年夢三、四季度分別與朋友們分享了我的觀點，預計未來的2016年也是如此，樓市變化不能以年度來分析，只能以季度來分析。二、房價走勢的主要影響因素，長周期與短周期宏觀1、國家貸款政策、稅收政策、國家基本經濟情況最房價預期的影響。決定房價的長期趨勢微觀2、深圳的經濟發(fā)展、經濟轉型、片區(qū)規(guī)劃對房價造成的影響。決定了房價的短期走勢二、房價走勢的主要影響因素，長周期與短周期長期趨勢2013年6月，銀行間出現債務違約，之后發(fā)生了幾次同樣的事件，這一跡象表明了國家信貸政策的逐步收緊，勢必造成房價的停滯或回落，造成盛宴落幕。短期影響2014年在宏觀政策收緊的情況下盛宴必將落幕，這一長期預期，影響2014年深圳的房價整體徘徊并略降，這是體現的短期影響。二、房價走勢的主要影響因素，長周期與短周期長期趨勢2014930后，二套房貸款限制放開，配合信貸的逐步寬松，房價走勢的長期趨勢已經改變，交易量將增加，房價必將上漲短期影響930后交易逐步回暖，房價也逐步上升，2015年初趨勢已定，2015年的房價走勢必將是上升的；加上330的推波助瀾，到6月底房價上升達50%。二、房價走勢的主要影響因素，長周期與短周期長期趨勢2015年7月初，發(fā)生股災，雖然6月底貸款逐步收緊，這只是一個短期政策，股災發(fā)生后國家救市，為保樓市不出風險，短期房貸收緊的政策也快速收場，房價的長期趨勢依然看漲。短期影響

在樓市長期上升趨勢并未改變的情況下，因股災可能帶來經濟危機及貸款收緊的短期影響，樓市交易降溫，房價上升止步，出現5%的議價空間，在長期趨勢未變的情況下7-9月是最佳出手時機。三、去庫存水漫深圳，深圳房價危機中前行長期趨勢2016年的長期趨勢，“去庫存”，各級政府制定各種政策達到去庫存的目的，信貸寬松是可預期的。短期影響國家層面的政策“去庫存”，想盡各種辦法達到去二、三線庫存，無論任何辦法有兩個基本政策是確定的，1、貸款會繼續(xù)寬松；2、減稅政策會全國通用，無論營業(yè)稅還是個人所得稅的調整都會使深圳受益。三、去庫存水漫深圳，深圳房價危機中前行國內危機

去產能轉型帶來的經濟衰退是否會得到改善，去庫存能否成功，經濟能否繼續(xù)進入上升通道，如果國內的大的基本面不好，將會拖累深圳房價的進一步發(fā)展，這影響基本會在上半年明朗。國際危機美國經濟回升，美元強勢，中國加入SDR，貌似可以輸出通脹了，但能否成功有待檢驗，風險在于人民幣對美元的貶值程度。三、去庫存水漫深圳，深圳房價危機中前行高杠桿危機

高杠桿的過度使用埋下危機隱患，目前的高杠桿讓我想起美國的次貸，現在杠桿運用較高，租金難抵月供一半，如果購房者日常收入與供款差距過大就與美國次貸類似，2015這樣的情況已經有了，覆蓋面并不大，如果2016房價繼續(xù)高歌猛進，高杠桿比例擴大引起的危險可以類比美國次貸。風險可能性引爆這個風險可能會在兩年以后，只是有這個風險存在，并不一定會發(fā)生，也可能由于收入的大幅增長化解這一危機三、去庫存水漫深圳，深圳房價危機中前行2008年國際金融危機

2008年由美國次貸危機引發(fā)全球經融危機，危機影響全球，當時前景一片黯淡，中國出口萎靡，房價大幅下降，地產商破產。本次國內的經濟危機本次國內危機因2008年迫于國際危機，推出4萬億刺激政策，產能過剩，從2013年開始去產生能，謀求經濟轉型，大眾創(chuàng)業(yè)、萬總創(chuàng)新，但除少數地區(qū)轉型成功，大部分地區(qū)陷入生產過剩危機，2014年整體樓市交易萎靡，三、四線城市地產商出現資金鏈斷裂。三、去庫存水漫深圳，深圳房價危機中前行2008年國際金融危機應對

美國政府救市，政府托管金融機構，推出量化寬松，全球逐步跟進寬松，美元輸出通脹，同時美國制定鼓勵制造業(yè)回流的政策，人民幣對美元升值，中國推出4萬億刺激措施，鼓勵買房去庫存。本次國內的經濟危機應對中國推出930，重新祭出房地產引擎這一利器，但效果有限，只帶動了一線及強二線城市的地產銷售，三、四線城市依舊處于低迷，15年底推出去庫存政策，效果待檢驗。三、去庫存水漫深圳，深圳房價危機中前行國際情況

美國已成功走出危機，結束量化寬松，美元開始加息，制造業(yè)回流，非農就業(yè)率上升；歐洲并未走出危機，同時還收到難民困擾，恐怖主義威脅。國內情況產能過剩，三四線城市住房庫存過高，房產政策調整后一線城市樓市熱度就升溫，三、四線城市依舊低迷；人民幣貶值，加入SDR，出口受阻三、去庫存水漫深圳，深圳房價危機中前行未來可能展趨勢一

去庫存、去產能、經濟轉型如果成功，中國會迎來新的發(fā)展；人民幣貶值對資產短期利空，如果因貶值而重新利于出口，經濟回升，人民幣有可能重回升值通道，有利于中國經濟晴雨表——房地產的走勢未來可能的發(fā)展趨勢二全國性的去庫存、去產能、經濟轉型不成功，人民幣的貶值可能演變?yōu)橐蜇泿懦l(fā)引發(fā)的資金外逃，雖然深圳轉型成功，但依然會受到國內經濟基本面的拖累。三、去庫存水漫深圳，深圳房價危機中前行去庫存水漫深圳

2016年結論，無論去庫存的結果如何，深圳樓市的整體趨勢會受到貨的漫溢幣之水，整體交易活躍，房價將成上升趨勢。深圳樓市危機中前行

2016年深圳樓市注定是不平靜的一年，但在房價大趨勢及15年底上升趨勢的影響下，預計深圳上半年房價上升將超過15%，如果房價上升速度過快超過30%，可能會發(fā)生一定的風險。下半年的發(fā)展取決于危機的解決情況。四、高房價外溢周邊深圳2015深圳樓市高歌猛進，到年底上漲幅度平均超過60%，個別區(qū)域已經翻番，光明、福永等地新房已經三萬起臨深區(qū)域臨深的東莞、大亞灣等地在深圳房價的帶動下，率先“去庫存”成功，房價也出現了上漲，受到了深圳高房價外溢的影響，東莞也嘗到了搶房的滋味。四、高房價外溢周邊深圳外溢深圳的周邊就是東莞和惠州，從哪里外溢？抓住兩個中心1、深圳中心也就是福田CBD，車公廟等核心產業(yè)區(qū)屬于大CBD范圍；2、前海中心包含（后海、前海、寶中），科技園這一核心產業(yè)區(qū)也在大前海范圍內；到達這兩個中心最便利的周邊受外溢的影響最強。臨深區(qū)域選擇1、有地鐵規(guī)劃、高速、快速路直達深圳兩個中心；2、片區(qū)環(huán)境好，入住率高配套較成熟，有學校有商場有公園；3、二手房交易活躍、三年內容易變現，現在有租金收入四、高房價外溢周邊東莞1、二手房交易較活躍；2、入住率高；3、東莞歷經掃黃、產業(yè)調整社會環(huán)境大為改善；4、11號延長線直達前海5、不同區(qū)域離深圳的CBD、前海、龍崗都較近。臨深首選惠州大亞灣1、二手房交易不活躍，新房多，即使升值變現也很困難，流動性較差。2、大片區(qū)整體建設、規(guī)劃不錯；3、入住率不高，配套不成熟；4、大亞灣石化污染需要重視。臨深次選四、高房價外溢周邊中山

1、深中通道計劃2023年才開通，現在考慮還早得很到哪都不便利，即使開通其距離也不比大亞灣更近。2、交易情況不了解；3、東莞、大亞灣已經國內化，中山更地域化一些。暫時不用選臨深區(qū)域選擇1、首選當然還是深圳，能在深圳買就不要考慮臨深；2、次選東莞，東莞離深圳較近的長安、松山湖周邊、塘廈等地都可考慮，松山湖環(huán)境優(yōu)美空氣清新可以是東莞的首選；3、惠州離羅湖、龍崗中心城較近，也可作為臨近區(qū)域自主選擇之一，投資收益變現短期難實現4、中山？先別想了，還不如直接考慮珠海。五、對“位置、位置、還是位置“位置對位置的理解，相信大家都明白位置絕對不是指地理位置，位置包含了：

1、是否靠近商業(yè)中心。

2、是否有好的學位。

3、是否有好的環(huán)境，居住環(huán)境安靜與否？停車便捷有否？空氣質量如何？周圍的居民素質如何等等。

位置的交通4、該位置的中長期規(guī)劃是否比較好，即使現在環(huán)境還不好，但實現規(guī)劃后會改變環(huán)境。

5、交通是否便捷，包括地鐵和自駕的便捷。五、對“位置、位置、還是位置“深圳位置深圳的兩個中心：福田CBD、大前海衍生出的熱點：前海自貿區(qū)、后海商業(yè)中心區(qū)+總部基地龍華：北站所在、CBD的后花園無論環(huán)境規(guī)劃還是交通規(guī)劃都會向前海傾斜，前海房價五年內漲一倍這是一個長期保守的預期有拆遷規(guī)劃的位置

羅湖深圳的中心發(fā)展由東向西，從羅湖到福田、南山的一個傳遞過程，這也是深圳的快速發(fā)展造成的，羅湖最先發(fā)展，當時規(guī)劃受限，交通停車的條件不便，所以在深圳樓市的發(fā)展中逐步落后，考慮羅湖就要考慮城市更新，但城市更新真的很難，起碼五年內的城市更新會以城中村、工業(yè)區(qū)為主。五、對“位置、位置、還是位置“學位我一直認可學生成就名校、家長成就名校，深圳除了頂尖的幾個學位之外，其他差距并不大，選擇學校一定要離家近，對于孩子上學的交通時間就是他們的寶貴時間，可以用來玩、用來學習，一定要就近入學。學生位我認為學位的更準確定義應該是學習的學校是與什么樣的學生在一起，如果都是家長重視教育的人，那么這個學位就是個好學位，新學校新老師都不會差的。五、對“位置、位置、還是位置“熱點核心領漲熱點的位置、核心的位置領漲，每年政府很多設想很多規(guī)劃，規(guī)劃確定時為該位置帶來的確定的利好，房價會上升，當規(guī)劃的區(qū)域基本成型會迎來更加明確的前景，如前海領漲是必然的，2016年初，前海還是領漲區(qū)域。目前前海地下工程基本完工，再用三年的時間地面會初具規(guī)模，前海、錢海。房價的傳遞房價的傳遞以核心熱點為基礎向外圍傳遞，核心區(qū)域領漲，商業(yè)中心區(qū)域跟漲，其他片區(qū)被輻射上漲，深圳整體上升后會向臨深區(qū)域外溢。六、2015年熱點詞匯股災股市我不懂，看不懂，弄不懂；股市本應是經濟的晴雨表，經濟熱時股市高，經濟冷時股市低，但在股災之前，人為的提高晴雨表的讀數，表高了，經濟會跟著熱嗎？肯定不會，于是有了股災樓市才是經濟的晴雨表在中國樓市才是經濟的晴雨表，深圳的樓市主要受深圳經濟環(huán)境的影響，反應深圳的經濟發(fā)展情況，15年的大漲表明了深圳經濟轉型發(fā)展的成功六、2015年熱點詞匯鴨子嘴硬我在發(fā)表下半年樓市預測及