項目五

協助組織實施其他物業管理《分類物業管理》（一）概念指高度超過30層或100米以上的高樓。（二）給物業管理帶來的影響對所配套的智能化、交通、消防等設施設備要求很高。一、超高層建筑類物業的管理與服務迪拜塔常州傳媒中心武進潤華環球中心1、先天“怕”火直接影響物業管理的消防工作；2、超高層建筑的高耗能性直接挑戰物業管理的能力；3、超高層建筑吸納性強給物業管理的安防工作帶來很大的影響；4、超高層建筑的智能化給物業管理工作帶來很大的挑戰。（三）超高層建筑物業的特點1、加強超高層建筑物業前期介入管理工作（1）前期物業管理是后期物業管理的一項基礎性工作（2）作為管理者從前期物業管理開始，為物業服務企業設計合理的人事組織架構，制定各部門之間的配合協調程序與崗位職責等。2、加強物業管理高端人才的培養及人才庫的建立懂管理、懂技術、懂經營、有全局觀念的高端人才庫（四）超高層建筑的物業管理組織實施3、加強安防工作系統的建設與安全運行（1）人力防范（2）技術防范（3）實體防范4、加強消防工作系統的建設與安全運行

四大消防系統：

火災自動報警系統，自動滅火控制系統，防排煙控制系統及消防電梯，火災疏散照明系統。5、其他的一些特殊措施（1）建議開發商在超高層建筑的特別高度處設計若干層火災避難層和一定容量的消防蓄水池。（375米）（2）在摩天大樓的特別之處放一些救險系統或裝備。（3）定期組織消防演習。（4）利用一定的方式組建消防志愿者隊伍。（5）平時利用一定的媒介向業主與物業使用人宣傳節水、節電、文明行為等有益于節能和社會文明的優良品德。如果一幢30層樓的底樓著火了，位于10層的你如何逃生？A、往樓下奔，盡快逃出建筑；B、往樓頂奔，爬出頂樓呼救；C、在自己這一層尋找出路，可能有逃生門或者逃生通道；D、原地不動，等待救援人員來到。

消防專家答案：第一個肯定不對，等于找死；第二個也不會獲救，因為高樓都會關閉頂樓的天臺通道，而火勢將會很快蔓延到樓上。第三個是相對來說可行的辦法，不過最好的辦法是盡快靠近窗戶，然后用色彩鮮艷的衣物不斷揮動，直到消防官兵看到；如果是夜間，請用手電筒不停來回照射。第四個對于老弱病殘年幼的人來說是可行的，因為體力差，所以自己尋找出路比較危險，不過盡量還是找窗戶。專家說，不管選哪個，千萬不要選擇往樓下跳，那無疑等于自殺！

（一）概念與特點1、概念為賓客提供飲食和臨時住宿的場所。2、特點（1）賓客流動頻率高（2）服務時間既短又長（3）衛生管理、服務標準要求高（4）建筑規模大，檔次高二、酒店類物業管理1、客人接待服務（1）服務人員形象要美，統一著裝。（2）迎送客人要熱情大方、不卑不亢，使用禮貌用語，表達歡迎與歡送之情。（3）熱情服務，有問必答。（二）酒店物業管理的組織實施2、酒店鑰匙的管理（1）客房門鑰匙由前廳總服務臺負責管理。（2）庫房鑰匙要有專人保管，同時嚴格執行登記制度。（3）客房各樓層的總鑰匙必須統一放置在前臺鑰匙柜內，任何人不能將鑰匙帶出酒店。（4）因工作需要，酒店員工需要臨時借用客房門鑰匙時，必須辦理登記和審批手續，并按時交回。（5）前臺晚班人員清點鑰匙并做好記錄。（6）保安部門負責對酒店鑰匙管理的檢查和監督，積極配合各部門做好鑰匙的管理工作。3、酒店建筑及設施設備的養護管理（1）做好設施設備的更新改造工作。（2）做好建筑及其裝飾的養護與維修，酒店的建筑及其裝飾是酒店的標志性形象，需加強養護，保持其特有的風貌與格調，切忌破損。（3）做好設備日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。

如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能夠正常使用。

4、酒店的保潔服務（1）搞好客房衛生服務。（2）做好餐廳的衛生保潔。（3）其他公共區域的衛生保潔。5、酒店的安全保衛服務注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強保安人員的工作責任心和整體素質;強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，為業主提供各種服務。

如聯絡當地的公安局和其它酒店的保安部門，及時避免酒店附近發生不愉快的事件，與上級經理保持密切聯系，隨時通報發生在酒店與保安工作相關的事件迅速掌握有關保安方面的新設備、新制度，以便更好的進行保安工作，酒店發生事件時，代表酒店協助公安部門、法院等執法機關進行調查、詢問。6、環境綠化管理除了對區域內的環境美化外，更主要的是對樓宇內的美化。7、多種經營項目管理酒店開展的多種經營服務項目，如商務中心、舞廳、卡拉OK、臺球、高爾夫球、游泳池和保齡球等應選派懂專業技術的人才，實行專業化管理。（一）高校物業的概念高校是有計劃、有組織進行系統教育的機構。

學校的建筑大體有辦公樓、教學樓、實驗樓、宿舍樓、食堂、體育館、禮堂、購物中心、操場、停車場等。三、高校物業的管理與服務（二）高校物業管理的特點1、作息時間相對固定，管理時段性強。

學校有寒暑假，在校時學生的作息時間相對比較固定，管理的時間性要求強。因此，應根據學校的作息時間劃分不同的時間段，合理地分配管理服務內容，如環境衛生管理可以安排在學生上課時間進行，桌椅、門窗的維修、燈炮、燈管的更換可以安排在放學以后，而對于設備、設施的大修、更換等可以安排在寒暑假期間。

2、對設備設施的安全性要求高。

學校是青少年集中的場所，他們充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，相對而言，對設備設施的耐久性、堅固性、安全性要求高。因此要充分考慮學生的人生安全問題，固定于地面的文體器材一定要牢固，定期檢查，有損壞及時維修，修繕時注意釘子的安全使用。加強對學生的教育引導，使學生融入到物業管理之中，自覺地遵守規則并制止有損學校物業的行為。三、高校物業的管理與服務（三）高校物業管理的組織實施1、學生公寓的管理安全、住宿、衛生等。2、教學樓的管理衛生保潔、設備、環境。三、高校物業的管理與服務（一）醫院物業的概念醫院是用于治療疾病和進行醫療研究的特殊物業。（二）醫院物業管理的特點公共秩序的維護要求高；環境衛生標準高；服務性強、工作量大；服務對象比較特殊。四、醫院物業的管理與服務（三）醫院物業管理的組織實施醫院物業是一個非常特殊的物業，物業企業在接管時必須針對醫院的特點，對派駐的管理人員進行全面的培訓。由于醫院的病人及其親屬的性情都比較煩躁、焦慮，情緒波動性大而且非常敏感，所以物業企業要選擇合適的員工到第一線工作。物業企業派駐的工作人員需要有一定的醫學知識，以適應醫院物業管理的特殊需要。對物業管理人員定期進行身體檢查，切實保護物業管理從業人員的健康安全。四、醫院物業的管理與服務（一）概念指與交通運輸有關的各類路面、軌道、隧道、房屋及與之相配套的附屬設施和相關的場地。（二）分類1、地面交通2、軌道交通3、與交通有關的物業五、交通類物業的管理與服務1、獨特性2、耐久性3、建設投資量大4、具有形象功能5、保密性、安全性要求較高6、交通類物業類型多樣7、對外聯系接口較多8、開放式且人流量大9、突發事件可能性大，影響廣10、運輸功能的不間斷性（三）特點（四）實施1、保安管理2、保潔管理3、房屋及附屬設施設備管理工作任務——編制學校物業管理方案任務背景：江蘇城鄉建設職業學院管理工程系注冊成立了一家物業公司，擬投標學校的物業管理工作，現面向物業管理專業的學生征求物業管理方案。你作為物業管理專業的一名學生積極參與‥‥‥內容要求：一、基本情況介紹二、物業管理方案