綜合體規劃相關基礎知識華南資源中心10.05.2013城市綜合體的物業類型普遍特殊美術館博物館小型主題公園

小型體育館……

辦公：總部大樓、出租、出售商業：ShoppingMall、專賣店、主力店、傳統百貨、街鋪商業街（室內\室外）高級住宅(公寓)：城市豪宅、住宅式公寓(商業產權式)、投資型小戶型星級酒店(公寓)：星級酒店、酒店式公寓(高端)城市綜合體的物業類型普遍商業：ShoppingMall、專賣店、主力店、傳統百貨、街鋪商業街（室內\室外）城市綜合體的物業類型普遍

辦公：總部大樓、出租、出售城市綜合體的物業類型普遍星級酒店(公寓)：星級酒店、酒店式公寓(高端)城市綜合體的物業類型普遍高級住宅(公寓)：

城市豪宅、住宅式公寓(商業產權式)、投資型小戶型城市綜合體的物業類型特殊美術館博物館小型主題公園

小型體育館……各種類型物業的規劃原則商業辦公酒店(公寓)

住宅(公寓)以價值導向界定商業布局重點優先排序

易于人流導入（行人的方向：地鐵、公交、天橋……）各種類型物業的規劃原則商業布局重點優先排序各種類型物業的規劃原則

易于疏散商業布局重點優先排序各種類型物業的規劃原則

昭示性強商業布局重點優先排序各種類型物業的規劃原則

場地利于布置車行的出入和的士的上落客區商業布局重點優先排序

商業街(室內\室外)

各種類型物業的規劃原則辦公布局重點優先排序各種類型物業的規劃原則

昭示性強

擁有景觀資源或者視線開闊辦公布局重點優先排序各種類型物業的規劃原則

易于疏散人流辦公布局重點優先排序各種類型物業的規劃原則

利于人車分流辦公布局重點優先排序各種類型物業的規劃原則

場地利于布置車庫出入口和的士上落客區各種類型物業的規劃原則辦公布局重點優先排序酒店(公寓)布局重點優先排序

昭示性與可達性并重各種類型物業的規劃原則

擁有景觀資源或者視線開闊各種類型物業的規劃原則酒店(公寓)布局重點優先排序

場地利于布置酒店自有的獨立群房（如大堂、會議宴會廳、餐飲、商業、俱樂部等）各種類型物業的規劃原則酒店(公寓)布局重點優先排序

場地利于布置各種功能出入口各種類型物業的規劃原則酒店(公寓)布局重點優先排序

人車分流各種類型物業的規劃原則酒店(公寓)布局重點優先排序

景觀資源、開闊視線

各種類型物業的規劃原則酒店(公寓)布局重點優先排序

獨立性、私秘性，干擾盡量減少各種類型物業的規劃原則酒店(公寓)布局重點優先排序

獨立大堂、電梯各種類型物業的規劃原則酒店(公寓)布局重點優先排序基本原則設計原則：店鋪開設于步行交通流量最大的動線上，吸引最大人流，避免重復，并形成回路。顧客心理：一次性逛完所有店鋪不走重復路線（回頭路）方向清晰明確商業內部動線設計動線組織根據商業建筑規模分類商業內部動線設計主街根據商業建筑規模分類以一條商業街貫穿整個建筑，商鋪被串聯在商業街兩側。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動商業氛圍。動線組織商業內部動線設計傳統“一”字型美國某商業街區街道+廣場“一”字型優點：購物流線簡單商鋪具有均好性，不易產生死角通過廣場與街道的收放設計形成節奏韻律，增強趣味性缺點：店鋪可展示面較少設計要點：通過直線變曲線或折線的方式增加商鋪展示面通常于直線兩端設置主要出入口，以保證簡單流線的引導舊金山漁人碼頭樹型設計要點：副街不宜過多，且不宜太長副街宜呈現不同的建筑形態，或設置商業地標，以增加其辯識度北京三里屯商業中心優點：店鋪可展示面多副街可以呈現多變的風格與情趣缺點：流線復雜迂回，可選擇性太多副街相似度高，極易造成迷失感副街遠端鋪位人氣較低環型優點：店鋪可展示面較多缺點：部分鋪位人氣較低流線存在選擇復雜性2-4層商業只要依賴餐飲設計要點：環形邊長不宜過長套環不宜過多上海大寧國際主街根據商業建筑規模分類以一條商業街貫穿整個建筑，商鋪被串聯在商業街兩側。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動商業氛圍。動線組織商業內部動線設計主副街主街根據商業建筑規模分類在一條主街不能達到激活所有商鋪的條件下，以兩條商業街同時組織整個建筑，非交叉排布，局部通過支路連通。以一條商業街貫穿整個建筑，商鋪被串聯在商業街兩側。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動商業氛圍。動線組織商業內部動線設計主副街主街根據商業建筑規模分類在一條主街不能達到激活所有商鋪的條件下，以兩條商業街同時組織整個建筑，非交叉排布，局部通過支路連通。以一條商業街貫穿整個建筑，商鋪被串聯在商業街兩側。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動商業氛圍。動線組織商業內部動線設計主副街主街根據商業建筑規模分類在商業規模較大時，為了帶動每一個商業區域，需要通過縱橫多條商業街來劃分內部空間，組織引導人流。網狀商業街在一條主街不能達到激活所有商鋪的條件下，以兩條商業街同時組織整個建筑，非交叉排布，局部通過支路連通。以一條商業街貫穿整個建筑，商鋪被串聯在商業街兩側。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動商業氛圍。動線組織商業內部動線設計主副街主街根據商業建筑規模分類在商業規模較大時，為了帶動每一個商業區域，需要通過縱橫多條商業街來劃分內部空間，組織引導人流。網狀商業街在一條主街不能達到激活所有商鋪的條件下，以兩條商業街同時組織整個建筑，非交叉排布，局部通過支路連通。以一條商業街貫穿整個建筑，商鋪被串聯在商業街兩側。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動商業氛圍。動線組織商業內部動線設計根據路徑模式分類動線組織商業內部動線設計閉合式根據路徑模式分類主商業街道完全在商業體量內部動線組織商業內部動線設計閉合型——內部自行“閉合”商業內部動線設計閉合型——群體“閉合”商業內部動線設計垂直與水平交通互不干擾洋流理論——通過連廊形成交通環流閉合型

——“購物流線簡單化”青島大拇指廣場概念方案設計閉合式穿越式根據路徑模式分類主商業街道完全在商業體量內部商業街貫穿商業體量動線組織商業內部動線設計閉合式穿越式根據路徑模式分類主商業街道完全在商業體量內部商業街貫穿商業體量動線組織商業內部動線設計閉合式穿越式根據路徑模式分類主商業街道完全在商業體量內部前提：街道兩端有具有足夠吸引力的場所，帶動人流的雙向移動。商業街貫穿商業體量動線組織商業內部動線設計閉合式穿越式根據路徑模式分類主商業街道完全在商業體量內部前提：街道兩端有具有足夠吸引力的場所，帶動人流的雙向移動。外因：城市環境中的因素。比如地鐵站與商業體的結合。商業街貫穿商業體量動線組織商業內部動線設計閉合式穿越式根據路徑模式分類主商業街道完全在商業體量內部前提：街道兩端有具有足夠吸引力的場所，帶動人流的雙向移動。外因：城市環境中的因素。比如地鐵站與商業體的結合。內因：項目自身設計的需求。比如在商業體中同時設計有特色主力店，大型百貨，電影院等，引導人流在多個目的地之間穿越，同時帶動沿線的商鋪。商業街貫穿商業體量動線組織商業內部動線設計節點空間

——中庭，入口大廳動線組織商業內部動線設計節點空間

——中庭，入口大廳增加樓層垂直可見性。要人們能看見商鋪，看見其他人的活動，使人置身于濃郁的商業氛圍中。同時從下往上逐層后退的做法，視線開闊，比從下往上逐層挑出的做法更利于人的視線溝通。動線組織商業內部動線設計節點空間

——中庭，入口大廳增加樓層垂直可見性。要人們能看見商鋪，看見其他人的活動，使人置身于濃郁的商業氛圍中。同時從下往上逐層后退的做法，視線開闊，比從下往上逐層挑出的做法更利于人的視線溝通。動線組織商業內部動線設計節點空間

——中庭，入口大廳增加樓層垂直可見性。要人們能看見商鋪，看見其他人的活動，使人置身于濃郁的商業氛圍中。同時從下往上逐層后退的做法，視線開闊，比從下往上逐層挑出的做法更利于人的視線溝通。垂直交通中樞。人在看見其他商鋪或者是其他人的行為之后，被激發的好奇心引導的行為是到達，在一個節點空間中簡單快速地解決不同樓層的交通問題，使人快速直接到達目的地。動線組織商業內部動線設計節點空間

——中庭，入口大廳增加樓層垂直可見性。要人們能看見商鋪，看見其他人的活動，使人置身于濃郁的商業氛圍中。同時從下往上逐層后退的做法，視線開闊，比從下往上逐層挑出的做法更利于人的視線溝通。垂直交通中樞。人在看見其他商鋪或者是其他人的行為之后，被激發的好奇心引導的行為是到達，在一個節點空間中簡單快速地解決不同樓層的交通問題，使人快速直接到達目的地。動線組織商業內部動線設計節點空間

——中庭，入口大廳動線組織商業內部動線設計節點空間

——中庭，入口大廳轉變平面空間感受。節點空間打破商業流線中的平鋪直敘，調節顧客情緒，帶來新鮮感，同時提供停留和休息的空間，環節疲勞。動線組織商業內部動線設計節點空間

——中庭，入口大廳

天橋和扶梯的設計極具引導性，能夠帶動人流在商業動線上分流和行進。轉變平面空間感受。節點空間打破商業流線中的平鋪直敘，調節顧客情緒，帶來新鮮感，同時提供停留和休息的空間，環節疲勞。動線組織商業內部動線設計節點空間

——中庭，入口大廳

天橋和扶梯的設計極具引導性，能夠帶動人流在商業動線上分流和行進。

表演和展示。為商業活動提供展示的空間，提升商業文化內涵和品牌形象。轉變平面空間感受。節點空間打破商業流線中的平鋪直敘，調節顧客情緒，帶來新鮮感，同時提供停留和休息的空間，環節疲勞。動線組織商業內部動線設計價值提升最佳組合——尋找酒店、購物中心、商業街區、寫字樓和酒店公寓物業最佳位置與比例

最佳業態比例——使商業價值得到最佳發揮

招商流程——通過良好的經營管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進一流的主力百貨商場，最后引進大賣場

。讓對項目收益貢獻最大的業態優先選擇位置,提升整個城市商業綜合體物業價值。主題文化的創新——提升整個物業的品味和價值

視覺形象提升——做好視覺形象與裝修設計的銜接工作，提升整個項目的商業價值

五、高層辦公建筑的設計標準（DesignStandards）首層大堂為辦公塔樓的主要地面出入口，有時兼具地下商業，餐廳、地鐵等人流的集散地，其疏散分流作用不可估量。1.首層大堂兩側或以上設較寬（一般8~12米）的直接出入口，2.配有與地鐵通道相連通的自動扶梯，3.一二層候梯大廳之間的自動扶梯，4.地庫轉換電梯以及商務配套等輔助用房。2.大堂的設計標準層平面進深及跨度與建筑高度關系應兼顧結構抗風、抗震和側移控制要求。標準層平面應近于方形或矩形，繁雜的變化，致使外墻維護長度加大，會增加熱損失，因而形狀的規則性具有公認的節能潛力,同時規則的形狀在提供現代化辦公場所方面具有較強的優勢。①辦公樓的進深需要考慮走道的影響，走道凈寬一般需要1.6～1.8m。②為了滿足國內的日照需要，一般南北進深略大于東西

3.標準層平面的設計標準-01辦公樓標準層面積最好接近2000平方米（一個防火分區的上限），盡量不少于1500平方米。大于300米高度的超高層：低區部分約為3000～3500平米左右，高區部分為2000平米左右，對于高度200米左右或以下的塔樓，2000平米的面積最為合適。3.標準層平面的設計標準-02——面積和柱距框筒結構以9米為宜，束筒結構以3米為宜，同時為了考慮四角的景觀，建議位于四角不設柱柱距取300毫米為模數較易于與幕墻的劃分對應柱距的排布需考慮與核心筒的關系柱距也應考慮地下停車及裙房布置的需求3.標準層平面的設計標準-02——面積和柱距核心筒呈方形或矩形，形狀應盡量規則，一般置于標準層中心，以利于結構及房間布局，核心筒為辦公建筑設計的核心問題，關系到使用效率、交通、品質、租售、投資、運營等多方面。標準層平面的設計標準-03-核心筒1.方形標準層平面的設計標準-03-核心筒（按平面形狀分類）2.梭形標準層平面的設計標準-03-核心筒（按平面形狀分類）2.梭形變體標準層平面的設計標準-03-核心筒（按平面形狀分類）4.圓形標準層平面的設計標準-03-核心筒（按平面形狀分類）5.三角形標準層平面的設計標準-03-核心筒（按平面形狀分類）6.多邊形標準層平面的設計標準-03-核心筒（按平面形狀分類）6.類半圓形標準層平面的設計標準-03-核心筒（按平面形狀分類）1.居中核心筒標準層平面的設計標準-03-核心筒（按位置分類）2.偏心筒——示例1標準層平面的設計標準-03-核心筒（按位置分類）2.偏心筒——示例2標準層平面的設計標準-03-核心筒（按位置分類）1.H型標準層平面的設計標準-03-核心筒電梯廳布局（按平面流線分類）2.雙H型標準層平面的設計標準-03-核心筒電梯廳布局（按平面流線分類）3.十字型標準層平面的設計標準-03-核心筒電梯廳布局（按平面流線分類）3.三角型標準層平面的設計標準-03-核心筒電梯廳布局（按平面流線分類）1.單筒標準層平面的設計標準-03-核心筒（按核心筒數量分類）2.雙筒標準層平面的設計標準-03-核心筒（按核心筒數量分類）C值=100%-標準層使用率=標準層核心筒建筑面積/標準層建筑面積C值是體現標準層使用效率的一個參考數值，一般情況下C值各項指標如下：一般服務空間占標準層面積3-5%，洗手間，用具設備占標準層面積3-5%，設備機房占8-12%，即C值在14-22%，公共走道占標準層12-18%，凈功能面積即使用率60-74%；整層的使用率（扣除核心筒）根據樓層變化有相應的變化；大于40層的高層綜合體，相對樓層數較少的辦公樓，C值有明顯的升高趨勢，其低區部分一般在30%左右或略高，高區會由于電梯縮減等原因C值略有減少。3.標準層平面的設計標準-04-得方率低層平面中層平面高層平面智能化辦公樓為了滿足高標準使用要求，往往需要布置高出普通辦公樓許多倍的管線，為了保持良好的觀瞻，并起到保護作用,管線需隱藏在地板或吊頂之內，這就意味著只有通過提高層高加大空間才能滿足要求，但如果層高加大10%，造價就增加2-4%.4.智能化辦公樓層高與凈高的關系a最低使用要求：普通辦公空間凈高為2.7m左右，酒店房間凈高為2.8m左右.b吊頂燈具對層高的影響c智能化布線及其它管線的要求d生理心理要求：面積及進深不同，人們對凈高要求也不一樣。4.智能化辦公樓層高與凈高的關系合理的布線方式對凈高影響較大，結構化布線方式是目前最優化的布線方式。a結構梁所占高度：9m柱網一般為800左右。b消防噴淋管：200高，但建議穿梁。c電纜橋架高度：200高，與空調管錯位布置。d空調風管500×300，貼梁底。4.智能化辦公樓層高與凈高的關系層高：4.2米，結構設備高度：800+200+200+300=1.5米凈高：4.2-1.5=2.7米a.避難層（間）設置范圍：層數在25層以上或建筑高度在100m的高層公共建筑應設置避難層（間）。b.設置避難層（間）的起始高度和相隔樓層數：避難層設置自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避難層之間，通常為10～15層。c.避難層（間）的形式選擇：避難層的形式有專用避難層和避難區域與設備層相結合兩種。專用避難層核心體部位的設備和垂直交通設施，必須用耐火極限不低于1h的墻圍護起來，避難間人均停留面積5人/㎡。5.避難層的設計與建筑豎向分區避難層避難層避難層避難層廣州西塔d.分區方式舉例：300m以下建筑：高區，中高區，中區，中低區，低區共五區。大于300米高度的項目以轉換式與分區式兩種方式結合，籍此降低運行時間，電梯速度，井道數量，通常標準層垂直交通共分高中低三區，高、中區通過穿梭電梯至達空中大堂，由空中大堂向本區電梯轉換，低區直接由一層進入本區電梯到達，其中本區電梯劃分為：低區一般為三區，中高區各分為二區，人流通過本區電梯抵達各標準層。分區位置與避難層宜結合。5.避難層的設計與建筑豎向分區5.避難層的設計與建筑豎向分區地下室至首層大堂：轉換式：轉換電梯單轎箱；