匯達廣場項目市場調查報告

暨營銷合作計劃客戶：遼寧匯達投資有限公司撰寫：杭州圣寶房產代理有限公司2011年7月7日第一部分

營口宏觀情況

第二部分

營口房地產市場分析

第三部分

本項目的市場分析一、城市基本情況營口宏觀情況第一部分1、自然地理營口市距離遼寧省省會沈陽市179公里；南同“北方明珠”大連市接壤，距離220公里；東北與中國“鋼都”鞍山市相依；東與中國最大的邊境城市丹東市毗鄰；北與遼河油田屬地盤錦市隔河相望，中國七大水系之一的大遼河從里注入渤海，區域位置十分優越。營口是遼寧省管轄的地級市，是全國重點沿海開放城市。營口市地勢自東南向西北傾斜，東西寬50.7公里，南北長111.8公里，市域總面積5365平方公里，占遼寧省總面積的4.88%，海岸線長96公里，近海難涂16萬多畝。2、行政區劃截至2005年12月31日營口市轄四區（站前區、西市區、老邊區、鲅魚圈區）兩市（大石橋市、蓋州市）41個建制鎮（其中老邊區4個、大石橋市15個、蓋州市22個）14個鄉（蓋州市）27個街道辦事站（站前區7個、西市區7個、老邊區2個、鲅魚圈區4個、蓋州市2個、大石橋市5個）14個國有農場929個行政村。3、交通情況營口天然具備著良好的地理位置，是環渤海經濟帶上的重要港口城市之一，是東北最重要的航運樞紐和物流中心。營口市中國北方離內陸最近的港口城市，營口一市三港（營口老港、鲅魚圈港、仙人島港），已經與50多個國家和地區的140多個港口通航，年吞吐量突破2500萬噸，成為東北第二大港、中國第十大港。營口陸路交通亦是四通八達，東北鐵路、電氣化高速鐵路、公路、高速公路構成的交通網絡縱貫營口境內。長大鐵路、沈大高速公路、哈大公路（202國道）、莊林公路（305國道）縱貫南北；大營鐵路、營大公路、蓋岫公路連接東西，交通十分方便。營口港（包括鲅魚圈港區和老港區）為全國19個主樞紐港之一。市域內有兩條跨市輸油管道通向營口港（鲅魚圈區），有一條跨省輸油管道經過境內。營口立交橋成為東北最大的交互式公路立交橋。營大公路、遼河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街寬敞明亮。營口是中國首批投資硬環境建設40優城市之一。4、人口結構營口全市共有26個民族市域總人口2229139人其中站前區260071人西市區159904人老邊區123418人鲅魚圈區103525人大石橋市705285人蓋州市876936人城市化水平為38.58%2010年營口城鎮人口有148.32萬人城鎮化率為61.8%。第六次人口普查結果顯示，營口全市人口中，居住在城鎮的人口1429494人，占58.86%；居住在鄉村的人口為999040人，占41.14%。同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮人口增加318265人，鄉村人口減少186271人，城鎮人口比重上升10.48個百分點，高于全省平均上升7.2個百分點的幅度。居住地區人口數量百分比城鎮人口142949458.86%鄉村人口99904041.14%營口市第六次人口普查結果2010年末，全市總人口達到235.5萬人，其中，非農業人口111.5萬人。人口自然增長率2.37‰。年末全市城鎮登記失業人員2.5萬人，城鎮登記失業率4.5%，比上年下降0.4個百分點。全年城鎮居民人均可支配收入18055元，比上年增長13.9%，扣除價格因素，實際增長10.7%。農村居民人均純收入8863元，比上年增長15.3%，扣除價格因素，實際增長10.9%（用全省平均農村居民消費價格指數扣除）。居民類型2010年人均可支配收入比上年增長（%）實際增長（%）城鎮居民1805523.910.7農村居民886315.310.9人均收入增長一覽表全年新增實名制就業8.9萬人，比上年增長0.5%。全市城鎮登記失業人員2.1萬人，城鎮登記失業率為3.4%，低于全省0.3個百分點。2010年末城鎮職工基本養老保險參保人數44.7萬人，比上年末增長5.3%。城鎮職工基本醫療保險參保人數59.9萬人，比上年末增長2.0%；城鎮居民基本醫療保險參保人數42.1萬人，比上年末增長2.0%。失業保險參保人數21.9萬人，比上年末增長1.1%。工傷保險參保人數28.3萬人，比上年末增長5.8%。生育保險參保人數19.4萬人，比上年末增長9.0%。為8.3萬名城鎮困難居民發放了最低生活保障金。全市共投入扶貧款物980萬元。保險類型參保人數同期增長（%）城鎮職工基本養老保險44.7萬5.30%城鎮職工基本醫療保險59.9萬2.00%城鎮居民基本醫療保險42.1萬2.00%失業保險21.9萬1.10%工傷保險28.3萬5.80%生育保險19.4萬9.00%2010年末營口市參保情況二、宏觀經濟環境營口是中國最早興辦近代工業的城市之一，是中國輕紡工業基地。全市擁有40多個行業，3000多家企業，主要產品700多種，省優、部優產品達300多種，輕工、紡織、機械、冶金、家電、電子、建材、樂器、絹紡、石化、印染、醫藥等門類齊全，成為營口經濟發展的支柱產業，百家企業獲得國際ISO9000質量體系認證。針織、棉紡、錦綸、66#長絲生產居全國首位，營口名牌產品，馳名中外。2010年全年實現生產總值1002.4億元，按可比價格計算，比上年增長17.8%。分產業看，第一產業增加值77.2億元，增長6.0%；第二產業增加值554.8億元，增長18.5%；第三產業增加值370.4億元，增長19.0%。三次產業增加值占生產總值的比重為7.7:55.3:37.0。人均生產總值42604元，按可比價格計算，比上年增長17.3%。“十一五”營口市生產總值及其增長速度“十一五”營口市糧食產量及其增長速度工業和建筑業行業，全年全部工業增加值497.8億元，按可比價格計算，比上年增長18.0%。規模以上工業增加值按可比價格計算，比上年增長22.3%。輕工業增長速度為20.0%，重工業增長速度為22.9%，輕工業占全市規模以上工業增加值的比重比上年提高0.8個百分點。從經濟類型看，國有企業增加值比上年增長18.9%，集體企業增加值增長29.9%，股份制企業增加值增長23.9%，股份合作企業增加值增長38.3%，外商及港澳臺商投資企業增加值增長19.3%。六大產業集群實現工業增加值同比增長22.2%。裝備制造產業增加值比上年增長33.9%，占規模以上工業增加值的比重達到17.2%。其中，通用設備制造業增加值增長38.6%，專用設備制造業增加值增長37.8%，交通運輸設備制造業增加值增長46.0%，通信設備、計算機及其他電子設備制造業增加值增長35.5%，金屬制品業增加值增長22.9%，儀器、儀表及文化、辦公用機械制造業增加值增長44.6%。冶金產業增加值比上年增長16.3%，占規模以上工業增加值的比重為14.4%。石化產業增加值比上年增長13.2%，占規模以上工業增加值的比重為10.4%。鎂質材料產業集群增加值比上年增長20.5%，占規模以上工業增加值的比重為21.8%；紡織服裝產業集群增加值比上年增長21.6%，占規模以上工業增加值的比重為7.7%；新型建材產業集群增加值比上年增長26.5%，占規模以上工業增加值的比重為6.8%。食品飲料及煙草業增加值比上年增長15%，占規模以上工業增加值的比重為6.7%；電力、煤氣和水的生產供應業增加值比上年增長27.4%，占規模以上工業增加值的比重為2.7%。2010年營口市規模以上工業產業構成固定資產投資方面，全社會固定資產投資完成982.9億元，同比增長36.3%。其中，城鎮投資完成880.8億元，占投資總量的89.6%，增長31.6%。在城鎮投資中，建設項目完成投資701.7億元，房地產開發完成投資179.1億元，分別增長26.3%和57.8%。新增固定資產507.0億元，比上年增長8.4%。投資類型投資額度（億元）同比增長（%）全社會固定資產投資982.936.3城鎮投資880.889.6建設項目完成投資701.726.3房地產開發完成投資179.157.8新增固定資產5078.42010年營口市規模以上工業產業構成第一產業投資1.2億元（不含農戶個人，下同），比上年下降25.0%；第二產業投資442.4億元，增長15.4%；第三產業投資485.8億元，增長53.8%。投資三次產業構成為0.1∶47.6∶52.3。制造業投資增長16.3%，批發和零售業投資增長71.8%，房地產業投資增長66.7%，科學研究、技術服務和地質勘查業投資增長8.7倍，水利、環境和公共設施管理業投資增長19.1%，居民服務和其他服務業投資增長28.8%，衛生、社會保障和社會福利業投資增長8.4%，文化體育、娛樂業投資增長67.5%。全年房地產開發投資179.1億元，比上年增長57.8%。其中，住宅投資136.6億元，增長42.0%；商業營業用房投資21.0億元，增長94.1%。房屋施工面積1131.1萬平方米，比上年增長72.3%；房屋竣工面積529.6萬平方米，增長26.2%。商品房銷售持續活躍，商品房銷售面積532.6萬平方米，比上年增長48.9%，其中，現房銷售面積121.3萬平方米，增長17.1%；商品房銷售額184.3億元，增長81.4%，其中，現房銷售額38.2億元，增長35.5%。全市施工計劃總投資億元以上建設項目由上年的227個增加到385個，完成投資623.5億元，比上年增長39.0%；1000萬元以上建設項目由上年的1082個增加到1337個，完成投資924.0億元，比上年增長35.4%。“十一五”固定資產投資及其增長速度“十一五”社會消費品零售總額及其增長速度“十一五”營口市進出口總額“十一五”營口市城鄉居民儲蓄存款余額及增長速度三、城市規劃及建設總體規劃將原總體規劃提出的主城區和老邊城區合二為一，擴大老城區，發展由原總體規劃提出的鲅魚圈城區（含熊岳鎮區、蘆屯鎮區和紅旗鎮區）構成的新城區，實施統一規劃。營口市城市規劃區范圍：包括站前區、西市區、老邊區和鲅魚圈區等4個區，以及因城市建設和發展需要實施規劃控制的區域，即蓋州市的沙崗子、九壟地、歸洲等3個建制鎮，總面積約1130平方公里。城市性質：以工業、物流、商貿、旅游為主的東北重要港口城市。城市規模：到2010年，城市人口規模將達到100萬人，城市實際居住人口134萬；到2020年，城市人口規模將達到134萬，城市實際居住人口212萬。市域城鎮體系規劃：遵循均衡布局、主次有別的原則，由老城區、新城區、大石橋城區、蓋州城區，構成“大三角”的城市形態，最終將營口市發展成為具有多核結構的組合型特大城市。城市發展戰略規劃：實施“南進”、“東拓”，近期重點發展“一帶五區”。南進：老城區的“南進”，是將營口鹽場營蓋公路以西至濱海大道之間的部分用地作為制造業新區；新城區的“南進”，是將熊岳河以南的部分用地作為仙人島能源化工區；東拓：從營口高新技術產業開發區，經北部城區至大石橋新區，連接海花工業區、冶金工業區和大石橋鎂質材料基地，沿東西向營大鐵路、營大公路和營柳公路發展的橫向經濟帶；一帶五區：即發展沿海經濟帶、冶金工業區、營口高新技術產業開發區、制造業新區、營口經濟技術開發區、仙人島能源化工區。這將城市發展所涉及的區域有機地組成一個統一的整體，逐步形成分散組團式城市發展格局，將市域范圍內最核心的經濟能量整合為一體，進行優勢互補，最大限度地發揮城市的規模經濟效益。而匯達廣場項目正好處于城市發展規劃的沿海產業基地（沿海新城）的中心區域，盤踞新城行政、商業、文化、居住中心。南面緊緊依靠營口新市委行政中心、基地行政管理中心，而北面距離老城區僅僅1公里，舉步即可到達，距離奧體中心400米、文化藝術中心500米。周邊的生活教育和休閑娛樂設施一一具備，地段牢不可撼，匯達廣場的發展潛力和受投資商的歡迎是不言自明，繁華是早已被決定下了的，只等時間來驗證。一、營口房地產市場基本情況營口房地產市場分析第二部分1、開發規模保持增長。2010年全市房地產開發投資179億元，同比增長57.8%。房屋施工面積883萬平方米，同比增長6.5%。年份房地產開發投資額（億元）同比增長（%）200855.5162009113.5104.3201017957.82、房屋新開工量與竣工量情況。2010年全市房屋新開工面積1212萬平方米，同比增長70.4%。房屋竣工面積530萬平方米，同比增長26.2%。房屋新開工量與竣工量2010年同比增長（%）房屋新開工面積（萬平方米）121270.4房屋竣工面積（萬平方米）53026.23、商品房銷售持續放量走高。2010年全市商品房銷售面積532萬平方米，同比增長48.9%。全市商品房銷售額實現184億元，同比增長81.4%。全市商品房平均價格3460元/平方米，同比增長22%。年份商品房銷售面積商品房平均價格商品房銷售額銷售面積（萬平方米）同比增長（%）商品房平均價格（元）同比增長（%）商品房銷售額（億元）同比增長（%）2008179.977.2246121.241.2829.72009357.756.92839.5

101.6101.3201053248.934602218481.40%4、二手房交易呈價增量跌趨勢。2010年全市二手房成交面積112.19萬平方米，同比下降43%。全市二手房房交額實現25.2億元，同比下降24%。全市二手房平均價格為2246元/平方米，同比增長34%。年份二手房平均價格（元/平方米）同比增長（%）2008年145014.72009年167615.62010年224634二、2010年及2011年營口市房地產市場運行特點（一）房地產開發投資增速穩健，各項建設指標持續趨好2010年1—12月全市房地產開發投資總額達到179億元，其中市區投資總額為50億元，同比分別增長57.8%和172.5%，呈現明顯增長態勢。全年房屋施工面積已經將近2000萬平方米，新開工面積突破1000萬平方米。而2011年上半年的開發投資和施工面積又一次上了一個新的臺階，特別是在沿海產業基地（沿海新城），處處的建設工地讓投資者看到了欣欣向榮的市場狀況。其主要原因為：營口市房地產市場發展良好，購房需求持續穩定；沿海經濟帶建設和城市化步伐的加快，各區域更加重視房地產業對經濟發展的拉動作用，城市經濟快速提升；除了當地的開發商之外，國內一些知名開發企業，例如恒大、保利、佳兆業等，不斷來營口進行投資，投資熱情旺盛，促進了區域房地產發展。（二）商品住房供應及銷售均增幅明顯，住房消費熱點已經從首次置業的自住購房轉移為改善型自住購房在商品房供應方面，2010年1—12月全市批準商品房預售面積481.37萬平方米，其中市區134.34萬平方米，較去年分別同期增長45.12%、172%。1—12月全市商品房銷售面積532萬平方米，其中市區202萬平方米，同期分別增長48.9%、106.4%，全地區中老邊區增長最為明顯，銷售面積45.36萬平方米，增長幅度為178%。據備案登記數據顯示，2010年1-12月份市區商品住宅備案6410套，從登記套型狀況來看，套型面積90~120平方米的商品住宅是營口市消費的高峰段，占銷售總量的39%。套型90平米以上的住宅占銷售總量的64%，這說明目前營口市商品住房消費的熱點為改善型住宅。戶型（平方米）銷售量（套）比例（%）60以下251460—9020793290—120247239120上56592010年1—12月營口市區商品住宅備案登記戶型結構表以上雖然是去年的數據，但是隨著人們生活水平和自身的需求，這種趨勢將在今年仍然有所持續。（三）商品住房價格穩中有升2010年1—12月，全市商品房銷售均價為3460元/平方米，市區商品住房銷售價格為3553元/平方米，較去年同期分別增長22%、18.9%。今年雖然有嚴厲的宏觀調控政策和不斷的調息加息消息，但是仍然不見房價降低，而是有小幅度的上揚。其主要原因有四：一是購房需求基本以自住及改善性需求為主，投資與投機需求相對較少，購房環境較好，消費者購房相對理性；二是商品住房供應量得到一定程度的釋放，基本可以滿足不同購房階段與層次的需求；三是隨著《遼寧沿海經濟帶發展規劃》及沈陽經濟區兩個國家戰略的實施，營口市作為其中一個重要城市，交通等基礎設施配套不斷完善，較好地提升區域房地產價值；四是當前投資渠道依然較窄且通脹預期較強，部分消費者選擇房產作為投資及避險工具。（四）二手房市場成交量下降2010年1—12月全市二手房成交112.19萬平方米，其中市區成交24.53萬平方米，較去年分別同期下降24%、59%。分析交易量下降原因：一是國家稅費優惠政策的截止。從2010年1月1日，營口市二手房個人普通住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年，而契約的全額補貼也全面終止，此舉增加了二手房交易成本，影響了市場的流通性。二是市場房源少。由于大量購房者為趕政策末班車已經在去年年底前集中置業，透支了相當一部分購房需求，不少房源被提前消耗。另一方面，一些二手房房主因預測房價上漲，則多數將出售轉為出租，造成目前市場適銷房源少。戶型（平方米）銷售量（套）比例（%）60以下9443460—9012244490—12039414120—1501776150以上5222010年1—12月營口市市區二手住宅戶型結構從以上數據看來，中小戶型依然是最受歡迎的戶型。各面積段中，60平方米以下住宅占總成交量的34%；60—90平方米住宅占總成交量的44%；90—120平方米的面積段占總成交量的14%；120平方米以上房源占了總成交量的8%。從以上統計數據來看，90平方米以下的中小戶型房源占總成交量的78%，仍居二手房消費主流。（五）房屋租賃市場活躍由于預期房價上漲及國家稅費調整等原因，二手房房主多數將出售轉為出租。隨著營口市招商引資的步伐加快，沿海城市優勢地位的凸顯，大量外來企業、外來務工人員及畢業生流的到來以及營口市拆遷進程的實施，房屋租賃需求量逐漸增加，每月租金也普遍上漲100元至500元不等。據了解，目前營口市的二手房租賃市場出現低端、中端和高端三級階梯狀。低端市場月租金在1000元以下，中端在1000—2000元，高檔租賃市場的月租金在2000元以上。地段優越、交通便利、配套齊全、小區環境不錯的小戶型房子目前呈現供不應求的“燙手”現象。（六）外來人員來營置業有增無減雖然2010年國家房地產調控新政加緊出臺，異地購房門檻提高，但外地人員來營購房置業并未受到抑制。去年營口市市區商品房備案7107套，其中市區（站前區、西市區）購房比例為70%；縣區（大石橋、蓋州、開發區、老邊區）購買比例為17%；本省以內購買比例為6.8%，本省以外購買比例為6.2%，同比上升2個百分點。從來營口購房者來看，可分為三種情況：一是在營口工作、做生意或者投資的外地人；二是在外地工作的營口人為父母、子女等親屬購房；三是外地人看好營口居住環境為養老和度假購房，以及看好營口房地產投資潛力而投資購房。三、2011年營口市房地產展望分析（一）2011年營口房地產市場展望為了充分翔實地掌握房地產市場實際情況，按照站前、西市、老邊、產業基地等四個區域為統計口徑，逐個開發商、逐個項目統計落實，就09年及10年結轉的存量面積及11年的新開工面積進行了統計，這些不包括11年出讓土地并開工的項目，大致取得了2011年營口房地產市場整體的待去化量，從而考量營口房地產市場的總體形勢。區域09年—10年項目庫存未施工面積（萬平方）11年之后項目當年施工面積（萬平方）站前區62.12101.9西市區54.3787.48產業基地145140.6老邊區85.35353.5合計346.84683.48營口市主城區房地產項目情況表1、2011年營口主城區房地產市場情況區域2011年施工面積（萬平方）2010年銷售面積（萬平方）市區（站前區、西市區）305.87202.59產業基地285.65.55老邊區438.8545.36合計1030.32253.5營口市主城區2011年施工面積與2010年銷售面積對比表（一）2011年營口房地產市場展望根據以上的統計數據大致可以看出2011年營口主城區總體的房地產態勢：從區域角度看，站前區、西市區可以稱之為老城區，老邊區（特別是營口東新城）、產業基地可以稱之為新城區，從房地產市場的角度可以納入到營口主城區的范圍內進行考量和分析。從2011年的推向市場的開發量角度，主城區各個區域均呈現大幅度增長態勢，但是各個區域增長不均衡，新城區的新開發量增長明顯高于老城區，因此新城區的市場壓力要明顯高于新城區。從2010年的銷售數據來看，無論哪個區域，市場供給遠遠大于市場需求，當然市場不能只做簡單的加減法，但是供給與需求的巨大缺口是非常明顯的。2、2011年營口主城區房地產市場需求分析2010年營口市區（站前區、西市區）商品房備案共7107套，下表為購房者的分布區域。區域比例（%）市區（站前區、西市區）70縣區（大石橋、蓋州市、開發區、老邊區）17省內各市6.8省外6.2合計100上表雖然是2010年市區的數據，但是對于2011年營口主城區的市場是一個非常重要的參考依據（市區與主城區的市場越來越趨于整體化，屬于整體市場的版塊之分），對于這四塊市場，哪些是具有開發潛力的。市區市場部分是一個相對穩定的市場，不可能在短期內有大的增長性需求；縣區市場是一個較大潛力的市場，取決于城市化進程的速度及營口的城市向心力，在這方面已經具備一定的條件，相信2011年會有較大的增長，但是制約這塊市場的問題是支付能力問題，這部分客層對于價格的敏感度較高。省內和省外市場更加是一個潛力巨大的市場，雖然目前處在一個比較低的比例，但是已經呈現明顯的上升勢頭，并且這種勢頭是在自發、自然成長的情況下，如果對這部分市場進行精心的策劃和推廣，相信會取得明顯的收效，當然一個城市的推介是一個巨大的工程，效果的實現和擴大需要一個過程，但是這個趨勢已經是箭在弦上。（二）政策分析營口的房地產市場面臨巨大的市場壓力的同時，2011年伊始，就迎來了更加嚴厲的宏觀調控。“國八條”除了以往的信貸杠桿、保障房、問責之外，一個關鍵詞就是“限購”。大的宏觀背景看，2011年是本屆政府交班前的最后一年，在通脹的壓力下，保持宏觀經濟穩定和社會穩定是壓倒一切的。那么就房地產市場而言，在通脹壓力下，只能通過抑制需求，也就是“限購”來保持房價的穩定。“國八條”會對營口的房地產市場帶來哪些負面的影響呢？營口不屬于文件中所列舉的城市范疇。客觀上，營口的房價也剛剛走上上升通道，與購房者得支付能力相匹配，沒有泡沫。換句話說，營口不在房價過快上升的城市范圍之內，但是它又不可能不受到調控的影響。首先是統一的一刀切的金融杠桿政策，購房者的首付和利息支付都隨之增加，在宏觀緊縮調控的環境下，購房者得積極性不可能不受到壓抑；再就是政策對購房者心理上的影響，可能導致購房者在看不清市場走勢的情況下采取持幣觀望的態度，那么這個市場就像是得了流感一樣受到傳染，從而引起市場形勢發生變化，這一點更為嚴重。一件事情總有正反兩方面，“國八條”會給營口房地產市場帶來不小的機會。對于一線城市及熱點城市的“限購”更加主要的是針對外地購房者，這可能會使以前從營口流出的一部分人回流，選擇回營口安家就業。這部分人大多數屬于高素質人才，但是這部分的市場份額比較有限。還有就是大量的投資客層，一些選擇在北京等一線城市投資的人群在遭遇“限購”后，會不會把資金轉移到營口這樣有發展潛力的、不受“限購”限制的三線城市呢。理論上，是很有這種可能性的，并且一旦成為現實，這部分的市場份額會很大。但是要贏得這些投資，需要政府引導多方合作才能促成。四、營口部分項目情況樓盤名物業類型物業地址、電話裝修標準均價開盤時間開發商備注（最高最低價）營口義烏小商品城商業營口市鲅魚圈區青龍山大街與閩江路交界處6196266毛坯16000元/平方米2011.07營口營城房地產開發有限公司一層是18800、二層是15800、三層是13800萬隆廣場商業鲅魚圈昆侖大街中段26號8205555毛坯分層不詳中冶置業（營口）萬隆廣場有限公司地下一層為2.4萬元/平方米，五層為13000元/平方米營口·居然之家商業老邊渤海大街東段路南，莊林路東500米3926666毛坯1.5萬/平方米不詳華聯（營口）房地產有限公司無樓盤名物業類型物業地址、電話裝修標準均價開盤時間開發商備注（最高最低價）沿海天地商業沿海產業基地城市主干道博文路與營蓋路交匯處2133666

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