浩華商學院鈕久軒開發流程及開發成本的核算總綱一、房地產開發前期決策流程及評估指標二、房地產開發流程三、房地產開發成本的核算一、房地產開發前期決策流程及評估指標1、房地產開發的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變人們生存物質環境的一種活動。品牌房地產開發需要整合的資源勞動力土地專業人員經驗城市基礎、公用配套設施建筑材料資金2、開發投資決策流程確定意向地塊

成立項目研究小組

投資、策劃人員

設計人員

財務人員進行項目資源評估

經濟層面評估

城市發展層面評估

城市文化層面評估

自身價值層面評估初步可行性研究靜態經濟指標分析可行性方案研究

用于銀行貸款的地塊發展可行性方案

制定研究計劃動態經濟指標分析動態資金缺口分析項目風險分析用于政府報建的地塊發展可行性方案中觀經濟評估指標商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產市場價格指標自身價值評估指標地塊地貌地質條件地塊內及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發展評估指標總體規劃要點城市重點發展方向及其規劃項目區域和地段內的規劃詳細情況規劃變更因素宏觀經濟評估指標國內生產總值人均GDP消費總額固定資產投資銀行貸款年末余額居民儲蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數房地產投資額及比例城市文化評估指標城市的經濟交通地理優勢城市人文研究城市綜合競爭力歷史文脈的研究3、房地產項目資源評估指標建設用地規劃許可證4、房地產開發“五證”辦理順序建筑工程施工許可證建設工程規劃許可證國有土地使用證一二三四五商品房銷售許可證二、房地產開發流程房地產項目的整體開發流程土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發商、開發商流向消費者、消費者之間的轉移。所以房地產的問題也是出在流通環節上！土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理企業拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？市場未來預期；項目或區域發展預期；規劃條件的市場實現及經濟實現；開發商企業發展戰略和機會成本；競爭對手的情況分析。土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理政府出讓土地的方式1、招標：就是在出讓前就已經定好一個價格（標底），想要這個土地的人就會對這塊土地出價，出的價格最接近這個事先定好的價格就是成交價格。

注意：并不是最高的，是最接近的。2、拍賣：事先給該土地定一個價格（起拍價），讓很多買家公開的競爭價，誰出的高就是誰的3、掛牌：土地的出讓價格也是有市場價的，這樣賣就相當于把土地放到貨架上明碼標價的開賣（賣的使用權），有誰看上了就買，價格不一定，一般都是在市場價左右，

如果比市場價低很多，那么就是有……4、協議：類似于掛牌，只是事先不定價，直接和買家協商這塊土地的價格，雙方達成協議就好。土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理現有的土地政策的問題單一的供應主體導致的信息不對稱；政府供應計劃的無序和可持續供地政策的缺失；價高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬——對項目發展預期的不同導致戰略型高價——往往不在土地本身轉型企業高價——產業企業進入房地產；（利潤期望低）資金密集型無地企業——惡狼撲食型非理性企業拿地——眾多非成熟企業。（一介莽夫）地塊分析市場態勢售價預測開發模式利潤預期初步地價地價變量變量分析變量分析最高競拍價最可能地價最樂觀地價競爭對手分析企業發展戰略起競價格過程加價策略加價場外公關傳統價格模型合理價格模型土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理企業如何在招牌掛中為自己謀利？設定競拍門坎：資金門坎、資質門坎；改變用地條件：附帶諸多規劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；帶方案拍賣：設定方案或者要求短期給出方案；人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理主要決策問題（錢、地、人）：決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策項目：發展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度決策人力：團隊運作能力和執行能力、合作團隊、主管部門土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理開發商決策常見的問題關于項目方向，幾種死法？想賺想死的（老想多賺，違背市場規律），體現在做了市場滯銷的產品，比如商業問題、容積率問題、產品形態問題；逞能能死的，不要和地價、政府、專業公司過不去；商業就是商業不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的，省錢省出事了，競爭問題、質量問題、成本壓力問題；關于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務管理、對外公關人力，是否理順了內部的管理體系；人力問題其實更是管理問題。土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理包含的主要設計階段：地塊勘查測繪：提供設計依據，3—10天規劃建筑設計：落實決策思路，3—6個月施工圖設計：施工標準和結構形式，1—3個月景觀設計：景觀環境設計，2—3個月樣板房及會所設計：營銷環境設計，1個月項目產品設計流程圖土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理最優化的設計階段流程參考：時間進度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規劃設計規劃單位單體設計規劃單位施工圖設計結構單位景觀設計景觀公司樣板房及會所裝飾設計各專業公司的合作與分工如何？規劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控規劃單位與景觀：完善、技術交底施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計最優秀的設計成果是最能體現開發商開發思維和開發意識的成果，而非作品。土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理開發辦開發經營許可證項目手冊計委固定資產投資計劃項目立項規劃局建設用地規劃許可土地測量、評估國土資源局國有土地使用權證土地確認、報批土地交易開發辦人防辦墻改辦消防支隊環保局基礎設施牌套費開發管理費人防異地建設費墻改基金消防設施費環境評估及排污費規劃局建設工程規劃許可方案審批規劃局中標通知書質檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統籌散水押金質檢委托城管大隊執法大隊規劃局開發辦建委基建科開工許可證預售許可證放線管理土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理工程建設的相關知識：工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備整體工程建設：單體部分、環境部分、室外管線建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等項目施工周期（平均進度、不考慮冰凍期）：多層及低密度：9—12個月小高層：1年半高層建筑：2年到兩年半施工組織次序：基礎部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區管線→景觀施工→竣工驗收土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業管理工程建設的相關知識2：影響工程造價的主要因素：建筑結構形式及建筑形態：鋼結構＞框剪＞（小）框架＞磚混外立面材質及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準施工取費等級：在施工定額的基礎上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本場地條件：是否平整、是否山地抗震等級：6級、7級、8級節能要求：是否滿足節能規范景觀環境造價項目推進慢在各環節的主要原因最主要的時間耽誤在項目開工前期：決策上的時間反復；規劃設計上的時間耽誤；各專業單位的銜接不夠緊密；規劃報建的時間耽誤；亦可能遇到不常見的因素如：地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢資金短缺導致的工程施工進度緩慢天氣原因（雨季做基礎、冬天施工等導致）工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改如何加快項目進度（以某多層項目為例）土地獲取定位決策1—2個月產品設計6—8個月項目報建+1個月施工建設8—10個月推廣銷售物業管理多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在1年左右；高層項目需要的時間在1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）三、房地產開發成本的基礎核算房地產開發成本構成開發成本土地出讓費用土地拆遷和安置前期工程費建安工程費室外工程費公共配套設施費不可預見費用開發期間稅費（包含稅收和規費）開發費用管理費用銷售費用財務費用1、房地產開發成本統籌區分A、地價（獲得土地的成本價）B、建安成本主要包括：所有因建房而發生的建筑安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設費分攤，水電線路安裝成本等。C、配套建設費用(包括綠化、小區基礎建設等)費用項目較多，主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區基礎設施費兩大項。其大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。D、開發商的運營成本這項費用主要包括開發商的管理費用、人頭費用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據業內人士介紹，雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般不會超過商品房銷售價格的20％。開發其它相關成本項目見附表<房地產開發企業_成本費用類科目設置.doc>2、房地產開發企業涉及稅種A、營業稅：5%B、城建稅：營業稅的7\5\1%C、教育費附加：營業稅的3%、地方教育附加2%D、土地增值稅：各地區不等(30\40\50\60%)E、土地使用稅：按當地實際情況計稅F、房產稅：1.2%G、印花稅：H、企業所得稅：(全部應稅收入-準予扣除項目)×適用稅率25%I、個人所得稅以及契稅等。3、不確定性分析盈虧平衡分析又稱保本點分析，分為：價格保本點分析銷售率（租售率保本點分析）保本點分析敏感性分析又稱靈敏度分析反映單種不確定因素對項目效益的影響一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性4、開發企業資本運作

A、銀貸要求：

銀行對大型房地產集團實行并表授信管理,房地產集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的50%(必須拿到四證)。利率上幅30%.普通商品住宅開發貸款和普通商業用房開發貸款期限不超過3年；自營性商用物業開發貸款一般不得超過5年，最長不得超過10年。

B、資金流動特征資金占用量大資金占用時間長，周轉速度慢資金運動受區域范圍的影響5、開發企業基礎成本計算例：正北名苑項目成本一、地價：1350元/平方米從拿地時間到開始預售計算年數土地成本單價＝土地單價*（20%*年數）土地成本單價＝1350元/平*（1+20%*5）現行土地成本單價：2700元/平（不計土地增值部分）2700/容積率(22萬/13.334萬)1.65=1636.4元/平成本二、建安成本：1500元/平方米（不含資本率）1500*（1+20%*2.5）＝2250元/平方米成本三、配套建設費用：500元/平方米成本四、開發商的運營成本：1000元/平左右上述四大成本相加，保守計算該項目每平方米總成本為5