詳解北京市二手房交易所涉及

稅費

2/4/20231房產部經紀人崗前培訓—稅費計算二手房交易稅費詳解目錄二手房交易稅費計算房產經紀業務收費標準2/4/20232房產部經紀人崗前培訓—稅費計算一、北京市二手房交易中涉及到的稅費共有八種：①印花稅（包括交易印花稅、房產證印花稅）②契稅③營業稅④城市建設維護稅、教育費附加稅⑤個人所得稅⑥土地增值稅⑦土地出讓金⑧綜合地價款一般所說營業稅是這三者的合一2/4/20233房產部經紀人崗前培訓—稅費計算買賣雙方各交什么稅？

印花稅

買方契稅

土地出讓金

印花稅營業稅賣方個人所得稅土地增值稅綜合地價款（經濟適用房）土地出讓金（按優惠價或標準價購買）

2/4/20234房產部經紀人崗前培訓—稅費計算一般稅費、特殊稅費

①印花稅②契稅③營業稅④個稅⑤土地增值稅

①土地出讓金已購公房特有特殊稅費②綜合地價款經濟適用房特有

一般稅費2/4/20235房產部經紀人崗前培訓—稅費計算二、各項稅費解釋1、印花稅概念解釋：印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅納稅人：買賣雙方稅率：以前是0.05%。自2008年11月1日起，免征征收范圍：所有二手房交易2/4/20236房產部經紀人崗前培訓—稅費計算2、契稅

概念解釋：契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。納稅人：買方稅率：普通住宅：90㎡以下稅率為1%

90㎡以上140㎡以下1.5%

非普通住宅：稅率為3%2/4/20237房產部經紀人崗前培訓—稅費計算契稅征收有哪些優惠政策？優惠一：土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）；優惠二：城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅；優惠三：按《繼承法》規定的法定繼承人繼承房屋權屬，免征契稅；2/4/20238房產部經紀人崗前培訓—稅費計算優惠四：居民上市出售已購公有住房前后一年內新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房成交價的差額計征契稅；優惠五：房屋交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付方繳納款；優惠六：對于夫妻離婚，因財產分割涉及房屋所有權證變更登記，免征契稅。2/4/20239房產部經紀人崗前培訓—稅費計算3、營業稅

概念解釋：營業稅是對有償提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人,就其營業收入額征收的一種稅。納稅人：賣方稅率：成交價×5.5%或差額×5.5%2/4/202310房產部經紀人崗前培訓—稅費計算營業稅繳納細則1、產權證不滿2年的普通住宅交易時，營業稅按差額×5.5%計算，其中產權證時間以取得房產證或契稅完稅證明為準；2、對個人購買普通住宅超過2年（含）轉手交易的，銷售時免征營業稅；2/4/202311房產部經紀人崗前培訓—稅費計算3、產權證不滿2年的非普通住宅交易時，營業稅按成交價×5.5%計算；4、產權證滿2年的非普通住宅交易，營業稅按差額×5.5%計算；2/4/202312房產部經紀人崗前培訓—稅費計算4、個人所得稅1、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應稅所得之一2、納稅人：賣方3、稅率：成交價的1%或差額的20%注：（1）差額20%的計算公式為=（轉讓收入—購房原值—轉讓環節交納的稅費—合理費用）×20%2/4/202313房產部經紀人崗前培訓—稅費計算公式中的幾個概念解釋——購房原值：商品房購房原值是指購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費——合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。注：雖然第二種計算方式可以扣除一些費用，但也不是無限制的扣除，國家規定最高扣除額為：（1）已購公有住房、經濟適用房扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房扣除限額為房屋原值的10%2/4/202314房產部經紀人崗前培訓—稅費計算個人所得稅的優惠政策優惠一：對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅優惠二：對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金2/4/202315房產部經紀人崗前培訓—稅費計算5土地出讓金概念解釋：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權價格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款。征收對象：再上市獲得土地使用權的已購公房2/4/202316房產部經紀人崗前培訓—稅費計算土地出讓金繳納標準買方：無論是成本價，還是優惠價或標準價，買方都需要按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金賣方：所出售的房屋是當初賣方以優惠價或標準價購買的，由賣方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金2/4/202317房產部經紀人崗前培訓—稅費計算6綜合地價款概念解釋：國家為照顧中低收入居民購房而實施優惠措施，建造經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質相同納稅人：賣方征收范圍：再上市交易的5年以上（以產權證或完稅證明準）并以市場價出售的經濟適用房稅率：成交價的10%2/4/202318房產部經紀人崗前培訓—稅費計算二手房交易稅費詳解目錄二手房交易稅費計算房產經紀業務收費標準2/4/202319房產部經紀人崗前培訓—稅費計算房產經紀業務收費經紀業務

經紀業務服務費權屬過戶費代辦按揭貸款正常收費交易額*2.5%30003000元（貸款額超過20萬元每超過1萬元加收50元服務費）2/4/202320房產部經紀人崗前培訓—稅費計算二手房交易稅費詳解目錄二手房交易稅費計算房產經紀業務收費標準2/4/202321房產部經紀人崗前培訓—稅費計算稅費計算—先判斷第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經濟適用房、央產房、回遷房第二步：看房產證年限，是否超過5年；第三步：看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標

2/4/202322房產部經紀人崗前培訓—稅費計算稅費計算—明細表稅目買方賣方稅率要求稅率要求契稅成交價×1%90㎡以下————————

成交價×1.5％90㎡以上————————成交價×3％非普通住宅-------

--------印花稅免征（現交5元錢）營業稅

（含城建稅和教育附加）————差額×5.5％普通住宅2年之內————免征

普通住宅2年之外————成交價×5.5％非普通住宅2年之內————差額×5.5％非普通住宅2年之外個人所得稅————成交價*1％或差額*20％5年之內————免征5年之外1、商品房稅費繳納明細表2/4/202323房產部經紀人崗前培訓—稅費計算2、已購公房稅費繳納明細表稅目買方賣方稅率要求稅率要求契稅成交價×1%90㎡以下————————

成交價×1.5％90㎡以上————————成交價×3％非普通住宅-------

--------印花稅免征（現交5元錢）營業稅

（含城建稅和教育附加）————差額×5.5％普通住宅2年之內————免征

普通住宅2年之外————成交價×5.5％非普通住宅2年之內————差額×5.5％非普通住宅2年之外個人所得稅————成交價*1％或差額*20％5年之內————免征5年之外2/4/202324房產部經紀人崗前培訓—稅費計算3

經濟適用房稅費繳納明細表稅目買方賣方稅率要求稅率要求契稅成交價×1%90㎡以下————————

成交價×1.5％90㎡以上————————成交價×3％非普通住宅————

————

印花稅免征營業稅

（含城建稅和教育附加）————差額×5.5％普通住宅2年之內————免征

普通住宅2年之外————成交價×5.5％非普通住宅2年之內————差額×5.5％非普通住宅2年之外土地出讓金成交價×3%對回遷房和安居房，

無綜合地價款

———

———綜合地價款10%5年之內超標部份成交價×10%5年之外2/4/202325房產部經紀人崗前培訓—稅費計算稅費計算—習題匯總習題1：郭先生于2009年1月購買了一套位于東直門的二手商品房，面積70平米，總價81萬，單價11571元，容積率2.5。郭先生需要繳納的契稅是多少呢？習題2：王先生于2006年購買了一套房產，面積160平米，總價60萬元，2009年3月出售時，成交價為110萬元，王先生需要交多少營業稅呢？習題3：蘭小姐于2009年3月出售了一套望京的房產，總價為70萬元，產權證時間為2006年，且蘭小姐不能提供完整、準確的有關憑證，那么蘭小姐需要繳納多少個人所得稅呢？2/4/202326房產部經紀人崗前培訓—稅費計算習題四：1994年，吳先生以成本價購買了一套六里橋的公房，面積為75平米，王先生于2009年3月將該房產售予方小姐，那么方小姐需要繳納多少土地出讓金？習題五：梁女士于2003年購買了一套回龍觀的經濟適用房，面積為70平米，2009年4月以市場價32萬元出售，梁女士應該繳納多少綜合地價款？習題六：2009年6月，高小姐通過經紀公司購買了方先生位于利澤西園的一套二手商品房，產權證下發時間為2005年，小區容積率為1.2，房屋面積70平米，總價50萬元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費？2/4/202327房產部經紀人崗前培訓—稅費計算習題七：2009年5月，程先生通過經紀公司購買了一套吳小姐的房產，該套房產屬于已購公房，是吳小姐當年以成本價購得。該套房屋面積為80平米，成交總價為64萬元，產權證下發時間為1994年。在此交易中，買賣雙方各需要繳納的稅費是多少？習題八：2009年8月，張小姐購買了一套商先生位于回龍觀的二手經濟適用房，產權證下發時間為2003年，面積90平米，總價45萬元。那么在此次交易中，張小姐和商先生需要分別繳納的稅費共為多少？2/4/202328房產部經紀人崗前培訓—稅費計算習題解析及答案習題1分析：首先判斷是否是普通住宅：1、該套房屋容積率高于1.0，2、面積小于140平米；3、在查詢土地級別價格后可得：東直門所屬的二級土地平均交易價格為10592元/平米，它的1.2倍為12710元。該套房產單價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格的1.2倍。因此，該套房屋屬于普通住宅。答案：郭先生需繳納契稅810000×1%=8100.2/4/202329房產部經紀人崗前培訓—稅費計算習題2分析：由于該套房產的面積大于140平米，屬于非普通住宅，因此交易時需按差價征收營業稅。答案：王先生需要繳納的營業稅=（110—60）×5.5%=2.75萬元。

2/4/202330房產部經紀人崗前培訓—稅費計算習題3分析：由于產權證時間未滿5年，需交納個稅，而對于納稅人未能提供完整、準確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，可以采取核定征稅，核定征收率暫按1%執行。答案：蘭小姐需要繳納的個人所得稅為70×1%=0.7萬元

2/4/202331房產部經紀人崗前培訓—稅費計算習題4分析：由于以成本價購買