房地產行銷員入門寶典2021年12月12日趙浩棋，男，1985年8月出生，湖南永州人。畢業于湖南衡陽工業學院計算機系。2005年入行于房地產營銷策工作。8年房地產營銷籌劃經驗，先后任職于萬科地產、豐澤地產、萬代地產、聯策地產等知名地產企業，在房地產營銷、籌劃、招商等方面擁有豐富的實戰經驗。效勞過的工程有：金龍商業廣場、金時代商貿城、東門旺角商業廣場、萬代國際商業廣場、湘東義烏小商品城、零陵創發城等工程。所效勞工程涵蓋了商業、住宅、寫字樓等房地產多個領域。主講：趙浩棋房地產行銷員入門3要素◎踏街◎市調◎掃樓踏街、市調、掃樓是房地產業務員入門最好最快速的方法，同時可以從中培養一個優秀業務員所要具備的各種素質，是考驗新人是否適合成為一個優秀業務員的第一關，認真去做，打好根底，對以后實距銷售極有好處。踏街◎第一要素一、踏街的概念

踏街顧名思義就是走街，感覺環境區域，記錄相關事物如公用事業、交通、路況、商業、教育、醫療及樓盤情況。1、是為了了解所要銷售樓盤的周邊情況及配套設施，開掘地段潛力與特點，培養區域感覺。自己先去感受一下如果身在其中的話，環境對生活的影響。2、熟悉產品所在地段，培養對地段的熱愛，因為在購房者的眼里買房地段是第一性的，先接受地段，才會在喜歡的地段上買適合自己居住的樓盤，所以銷售者首先要學會踏街，從中培養熱愛這一地段，這樣解說起來才會得心應手，具感染力。踏街可以培養業務員的素質：?堅韌拔的意力?不厭其煩的耐性?細心細致的工作能力二、踏街的目的三、踏街方法及本卷須知準備工作區域地圖踏街路線鉛筆筆記本記錄事項?道路、交通?公用設施、商業配套、教育、醫療、事業單位?周邊樓盤，〔已建，在建，未建，已售，可售，未售〕踏街方法(1)一圖法：在一張地圖上標出所要記錄事項的各種符號，并在筆記本上注解；(2)多圖法：給每張地圖注明不同內容，分類記錄，直接注解；(3)分路合并法：一張紙專用記錄一條主干道的所有事項，隨后回來整理在一張地圖上去。本卷須知(1)踏街很辛苦，所以有些業務員會想各種方法偷懶，如騎助動車踏街，抄襲他人等，如果這樣就失去了踏街的意義，踏街就是要累才效果。(2)踏街很枯燥，所以往往踏街時很機械，如果這樣就失去了踏街的作用，踏街要用心去體會，才會產生區域感覺，在以后的工作中才會發生成效。三、踏街后填表總結工作作圖填表區域印象報告

1、商場；2、酒店3、餐館；4、超市〔含大賣場、中型超市、便利店〕；5、集貿市場；6、金融〔含銀行、證券、基金、信托、保險公司〕；7、休閑娛樂〔含文化、體育〕；8、學校；9、醫療〔含醫院和藥店〕；10、寫字樓；11、郵電〔含郵政、電信〕；12、公用事業〔政府事業單位、自來水、電力、燃氣公司〕；13、其他〔如一些較大的企業〕。〔1〕總體印象，包括四至范圍。〔2〕全面分析：a.道路及交通b.重要的點或小區域c.公用設施，從13個方面〔見填表內容〕一一分析d.自然環境，包括河流、綠化、公園等。e.房地產，可分為商業用房，工業用房和住宅用房，住宅用房還可分為幾個板塊。分析每一個面時，要求重點突出有深度。〔3〕總結：分析了現狀后，還要就房產形式結合過去〔形成背景〕和將來〔開展趨勢、市政規劃〕，對該地塊進行深度分析總結。4、演講區域印象報告。要求如同面對購房者一樣演講，多強調此區域能為購房者帶來的好處和便利。把走過的街道用圖紙方式劃出來，以便對市場情況研究及區域分類。市調◎第二要素市調顧名思義就是做市場調查，調查競爭樓盤的情況，調查周邊同一地區和不同地區的房產狀況、市場消費情況與客戶所需。市調是一個剛入行的新人入門的最正確方法，也是房產專業人員不斷了解市場變化的最直接有效的方法。一、市調的內容1、在了解競爭樓盤和市場的情況時，明確自己所銷售樓盤在市場上所處的狀態和位置，做到知己知彼，百戰不殆。2、學習競爭樓盤的優點、銷售特點以及他們業務員的優點。二、市調的目的1、調查樓盤：收集有價值的樓盤資料，樓盤主要是周圍的和暢銷的，資料主要是樓書、樓價和戶型，然后進行分類整理，比較困難的是要了解這些工程的具體成交情況。2、買資料：〔1〕買專業的房產市場雜志和報紙，比方?房地產時報?等；〔2〕向一些專業的市場調研公司購置數據，但要注意這些數據的時間，數據一般根本可信，但分析就得靠自己。3、去政府有關部門：通常是房產交易中心，或者是網上查詢以往幾月該區域與房地產相關的指標，比較重要的是成交總量、成交均價、開發總量等指標。4、找高手：“一個諸葛亮抵得100個臭皮匠〞，找幾個熟悉當地房地產市場的資深人士，詳聊之后，腦海中自然會浮現整個樓市的輪廓。5、找消費者：不宜采用隨機抽樣的方式，那種誤差很大。可以在檔次相近的樓盤售樓處，找那些認認真真看樓的人聊一聊，他們會告訴你很多，總數量在50名，根本上已足夠。三、市調方式及本卷須知市調方法：(1)定位自己為購房者(2)定位自己為企業職員為公司看房或為親戚朋友看房(3)定位自己為中介公司(4)明調，主要適合于別墅樓盤定位自己為購房者：一般用于中、低價位樓盤，假設市調者氣質非凡，比較成熟，那么可以用于任何個案。心理處理：破除心理障礙，不要認為是在騙人，感覺心虛和不好意思，而是要把自己想像成真正的購房者。語言處理：不要太有條理、太專業，多問一些無關緊要的細節問題，如會所中是否有酒吧、餐廳等問題。具體方案：⑴為了解更為詳細的情況，可采用兩次以上的反復市調一個個案，找同一個業務員，通過溝通取得熱情接待，了解更多情況。⑵兩位市調人互相配合，先后市調同一樓盤的不同內容。本卷須知⑴有些難度較高的市調內容可通過這種不見面的方法進行詢問。⑵仔細觀察售樓處內的各種擺設和銷售道具。⑶仔細觀察工地內的環境、建筑布局以及工地周邊的狀況。根本情況設定：先設定好自己的居住區域、工作區域、需求狀況、資金來源、職業、預算、動機。根據不同樓盤做相應的設定，讓對方業務員相信自己是準客戶。1、填寫個案分析表〔附表二〕。填寫要求：〔1〕基地位置圖：要求標明與個案距離相對關系〔2〕總評圖：可以附所調樓盤DM單片〔3〕周邊環境優劣勢分析、產品優劣勢分析作為培訓重點2、講解市調個案。重點是地段分析和產品優劣勢分析。要求如同面對購房者一樣講解，精彩生動。四、市調后期總結工作掃樓◎第三要素1、挑戰心理極限，培養勇敢精神，專門去做自己不敢做的事。2、打破心理障礙，敢于向陌生人SP〔這是不損害對方利益的，是善意的謊話〕。3、培養抗打擊、受挫折的能力和屢敗屢戰的頑強精神。4、培養吃苦精神和忍辱負重的精神。5、培養自信心。6、培養隨機應變的能力。7、訓練銷售技巧，比方軟磨硬泡、巧妙說服和打動對方。一、掃樓培訓目的1、身份設定：根據自己所了解的知識、行業設定不同的身份。〔1〕派送：如送大賣場的優惠券、電影票、旅游機票、咖啡優惠券、化裝品優惠券。〔2〕推廣：如高爾夫球場會籍推廣、野營活動推廣。〔3〕調查：如以社會組織的名義做社會調查。〔4〕采訪：如以報社、電視臺、雜志社記者的身份做采訪。〔5〕洽談業務：如以客戶或供貨商的身份洽談業務或以服裝公司人員的身份洽談做制服。二、掃樓方法2、心理暗示：目的：克服害怕和恐懼，保持強勢，建立心理優勢，牢牢記住以下幾句話，在必要時在心里默讀：〔1〕我很勇敢！〔2〕我正在做了不起的事情！〔3〕我很自信、很自豪！〔4〕我嘲笑你！〔5〕我沖了！〔6〕我是來送給你好處的！面對態度差的保安、前臺、總經理時想著對方的缺點，比方對方只是一個保安或只是一只花瓶，或者對方比你矮、丑、老，甚至你可以在心里對對方說：“你沒什么了不起，我以后一定會超過你〞。掃樓回來后召開總結會，每人都要做口頭總結，與大家一起分享當天的經驗教訓。總結的內容主要有：〔1〕回憶主要經歷及所設定的身份。〔2〕收獲和心得體會。三、掃樓工作總結〔1〕頭天晚上早點休息，保證充分體力。〔2〕不要穿西服〔穿西服會被誤以為推銷員〕，穿較有品味的休閑裝，穿比較輕便的鞋子。〔3〕保持燦爛的笑容和快樂的心態。用熱情燦爛的笑容去感染對方，用詼諧幽默的語言去逗笑對方，一旦讓對方笑起來，你就容易得到名片。〔4〕進大廈大門時可對保安說是去找物業公司租辦公室的或去應聘的、去找朋友的，或就像里面的職員一樣邊走邊打。〔5〕上或下一層樓最好走消防樓梯，以躲避電梯里的探頭。〔6〕目的是最重要的，名片數量不是最重要，只是一個考核證明，盡量多嘗試不同身份。〔7〕充分地理解掃樓的目的，保持良好的心態，心態比技巧重要得多。四、本卷須知房地產行銷員派單4部曲◎帶客◎留◎要求客戶打咨詢◎讓客戶記住你第一步帶客帶客就是引導客戶到銷售現場在派單過程中，如遇到意向性較強的客戶，必須在第一時間內采用方法，讓客戶來到售樓現場看房。帶客過程中往往會碰到客戶的三種情況認為路太遠了沒有時間猶豫不決我們該怎么辦呢？如何去消除客戶的這些顧慮？認為路太遠沒有時間猶豫不決我知道像您這樣的成功人士，一定很忙。但是我也可以坦白的跟您講，我們工程的銷售速度是非常快的，并不是好位置的商鋪與好戶型的房子時時都有。今天買與明天買肯定是不一樣的。同時我也可以想象得出，您之所以今天如此成功，這與您對于一些機遇的把握是分不開的。現在也可以算一次時機吧！憑借您壑智的分析與超人的洞察力，您一定不難發現這里的升值潛力，沒問題的！走吧！我們的工程就在……〔簡單概述一下工程情況〕未來的升值潛力巨大，您一定要親自去現場看看，買不買沒有關系，去售樓部拿一份資料做個詳細了解，對您投資置業也會有幫助，沒問題的，走吧，我帶您過去！〔那我們打的過去……〕。別猶豫了！〔語氣不能太凌厲〕大不了耽誤您幾分鐘時間嘛，再說買房這么大的事你總得多看兩家吧，貨比三家不吃虧嘛！走！〔要多給客戶打氣〕動作有力。肢體語言配合：〔１〕介紹賣點時要找到一種激揚興奮的情緒，手勢不要太呆板，要有力度，要充分表達出對工程的信心。〔２〕在催促客戶的“走吧！〞“沒問題〞時要試著用手去拉一把客戶樣子〔力度不要太大〕，作為一種信任感的傳遞。〔３〕軟磨硬泡〔相信精誠所至、金石為開〕。第二步留電話在帶客過程中，客戶實在不想去工程部，但也不能勉強，可以留下客戶的聯系方式，以便下次預約或是找時機上門拜訪。但留也要一定的技巧，否那么客戶也不會隨便把留給你。預約式登記式簽名式哀求式看您實在太忙，要么這樣，禮拜六、禮拜天您應該清閑一點，到時我邀您過來售樓部了解一下，那您的是138的還是139的呢？〔提前準備一些問題，遇見意向型較強的客戶時，邊走邊講邊作筆錄〕您大概考慮多大的面積？需要住宅還是商鋪？是做投資還是自營？……我回去的時候會第一時間為你查查有沒有適宜您的房型，到時打給您，請問請問你的是——138的還是139的呢？〔預先把筆準備好，先把筆遞給客戶，然后拿出本子放在客戶面前〕說：“XX總，您看您給我留點墨寶吧！幫我簽個名吧！〞XX總，我們是XX學校的學生，現在是實習階段，公司對我們的業績是要進行考核的，要是一天少于三個，那么我的業績為“０〞我一天都白干了，您看，就差一個呢，您就幫一下忙吧！〞第三步要求客戶打咨詢帶客戶、留都失敗后怎么辦？這時候可能還會出現為難的局面，為了緩解這種局面，我們事先就要為客戶準備一個號碼，讓客戶自己打咨詢。這樣的話了，還可能留住真正想買房的客戶……例句：1、您看您這么忙，我也不勉強您現在就過去，但買房需要了解很多的東西，具體情況您還是打咨詢一下我們那里的專業的置業參謀，他們一定會竭誠為您效勞。Ｘ總，那您一定要打咨詢一下，對您置業一定會有幫助的。2、我們工程的住宅和門面銷售都非常旺，您所需要的這種門面，昨天我知道還有，但現在還有沒有我就不敢跟您保證了，具體情況您還是給我們售樓部打個咨詢一下吧！3、真的很抱歉，我認為您問的問題太專業了，我只是一個派單員，不能為您效勞，但您現在就可以打到我們售樓部，我們那專業的售樓員一定能解決您的疑問，給您滿意的答復。第四步讓客戶記住你如果以上的方法都行不通，那么最后一步，就是要想方法讓客戶記住你。客戶只要記住了你，說明他還是你的潛在客戶……讓客戶記住的方法有劉德華名片藝名工程資料派單目的就是要把客戶吸引到售樓現場，然后對客戶進行買房引導。因此銷使在派單過程中，一定要抓住客戶心理，不要與客戶講解太多太多的工程的情況了，以免客戶了解得太清楚，也就沒有必要〔沒有吸引力〕再來售樓現場了……派單要點注意相見道好失禮抱歉告辭道別成功道賀受助道謝祥和五道◎附——————文案編輯：趙浩棋——————2021年12月12日＞＞＞商務QQ:1350718300趙浩棋注：文本框可根據需求改變顏色、移動位置；文字可編輯POWERPOINT模板適用于簡約清新及相關類別演示1234點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本目錄點擊添加標題點擊添加標題點擊添加標題點擊添加標題點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊