北海大都金沙灣項目品牌核心策略思考黑弧奧美房地產整合傳播機構2013.09.02濱海華東：丹東、大連、威海、青島、連云港、寧波、福州，氣候偏冷，與海的互動時間，方式，海的質量都受影響，港口偏多。華南：汕頭、惠州、深圳、陽江、湛江、北海、海南，氣候優越，適合度假。華東濱海區域／華南濱海區域北緯18度，熱帶氣候亞熱帶氣候目前的濱海土地價值依然是根據資源加之劃分，海南最佳，其次是以北。海南島占據了得天獨厚的氣候資源和海岸線及其他稀缺資源。從海南看到的大趨勢國際旅游島的崛起，意味著中國濱海度假時代的到來。同時，奢侈度假正在向全民濱海度假轉移。在中國，濱海度假的領軍區域依然是國際旅游島，無論是政府對其的公共投入，還是市場的成熟度，都意味著這里成為熱點。海南的異軍突起加快了兩大趨勢形成的步伐，同時，其它濱海資源城市紛紛效仿其開發模式，濱海度假市場也在逐漸細分，形成各具特色的市場機會，各具風格的發展思路和模式。濱海市場的思路和差異海南東線巽寮灣陽江北海熱點區域濱海資源國際島開發力度高端群體對稀缺資源的占有高級別度假方式個人出發的度假區域市場依托深圳城市需求緩解城市壓力的補充城市中產階級強烈的假期感價格洼地區域市場極佳的濱海資源城市4+3度假廣東片區度假補充強烈假期感價格洼地？三亞以及海南東線，本身國家的投入和稀缺的資源是難以模仿的，這并不是北海可以參考的發展思路。北海并不依托北上廣深這樣的大都市，難以形成城市假期的補充，巽寮灣的操作思路也行不通陽江的基本情況與北海看上去很相似，但是陽江本身并非成功的熱點，同事旅游資源也有差異，也不是我們能夠參考的。北海的機會在哪里？回到原點的思考，資源與氣候的稀缺性帶來土地價值的差異，而對于濱海度假的熱情又在持續升溫，那么，對于消費者來說，實際的價格的差異細分了各市場的人群，換句話說，驅動消費者選擇市場的首要因素，是價格。由于海南價格太高，受到價格排擠，大量的非高端人群，正在被其他幾個市場分流，北海也在其中。價格的門檻界定了這些人的社會地位、經濟實力、家庭結構、但更重要的是需求和動機。要談談濱海度假了，大多數人認為，濱海物業的需求和動機就是度假，而更多的濱海物業也在這一緯度競爭，但是，度假并非只有一種可能性，其對應需求各有不同，這與人群本身生活狀態息息相關。目標群體這些人其實是以家庭為單位，并非金字塔頂尖的人物，也并非以自我滿足為中心體驗極致的假期，更重要的是家庭生活環境的滿足及改善，雖然其支付能力稍弱，由于價格因素被三亞市場排擠溢出，但依然追求整個家庭更舒適的生活。人群需求的差異富人的假期是來自于對稀缺資源的占有和極致的玩。北海的客群需求是來自對生活更高要求的改善。對于北海來說，強烈的生活氛圍而并非度假氛圍是整個城市的特征，這個特征并不意味著是個缺點，反而是個更大的機會。度假度假度假度假生活假期差異國際旅游島上，濱海假期的完整性最佳，成為全國標桿，旅游度假資源豐富，而并非單一濱海。海本身具備差異，同時度假版圖小，在濱海度假的大趨勢之中但并不是北海的核心經濟產業。一個范例——文昌文昌海口文昌并不是特別熱點的城市，同時也并非國際旅游島的熱點度假市場，但是，其銷售量在市場上一直走俏，其關鍵原因，是在資源唯獨滿足的同時，距離海口這個國際旅游島唯一城市很近。文昌依托海口這個城市，產生了國際島上的另一種購買理由，其人群與北海客群基本重合，他們對比度假的享受更重視與家人一起的生活改善，基于城市，讓這種生活的味道和感受得以延續。從市場相似度來講，北海與文昌很像，都是依托一個省會城市，同時感受到強烈的生活氣息。更適合長居，生活環境更優越，而北海本身并非單一度假經濟，依托城市的經濟優勢更是在文昌之上。東盟經濟作用南寧防城港北海東盟經濟圈帶來的產業帶動，讓北海的經濟脫離度假依然堅挺，同時帶來更多貿易企業、大型企業進入，城市級別被提升之后，帶來更多人口和消費力。產業結構支撐北海并非單一旅游度假經濟，科技產業、貿易產業、度假產業多維度發展，帶來更多企業，人口和城市基礎消費力的模型，當這些發生在海邊，將讓這個城市的生活氣息更加獨特，更加稀缺。如果說國際旅游島是中國的濱海度假目的地，同時在不斷自我完善多元假期的體驗，滿足富人對資源占有和極致體驗的需求；那么在北海，就是在不斷思考如何在海邊讓更多人留下來，創造更適合居住的空間和生活，滿足更多人對生活質量提高的需求。北海的機會海居北海的機會并非用單一度假緯度去衡量，不是純粹的自我沖動，更多去考慮家庭舒適性，并非旺季體驗，而是長時間居住的可能，并非尋求刺激的配套，而是與生活相關的點點滴滴，海居，是一種生活態度，是給生活換個環境，滿足城市里不能滿足的生活期待。那么，在北海海居的差異化市場機會中，所有項目都有機會，我們項目又如何立足？北部灣一號特別的建筑風格，讓這里的確成為了一道美麗的風景線，但是只考慮了建筑風格和海景的視野并非構建一個差異化的生活，海德觀賞性和居住體驗并不美好，外在的美大于內在。天隆三千海不考慮本身的資源問題，單純地期望通過高爾夫與海南搶生意，不清不楚的貴，是導致滯銷的根本原因。恒大御景半島是一個普通的產品，從功能性上來說，與城市住宅并無差別，并沒有激發對于人群來說海存在于生活的意義。觀山海北海絕佳的山海資源，價格不高，但是高爾夫只能解決短期問題，并不能激發受眾對海生活的想象，也不能兌現與海相關的生活。第九灣是個美麗的愿景，占距海岸資源，但是開發周期太長，開發商本身實力問題，讓消費者產生不信任感大于對未來生活沖動的意愿。北海內部熱點從海居這個北海的大機會來說，目前整個銀灘是北海的熱點區域，開發商云集，但是從產品來說，其他開發商遠沒有思考的這么清楚。而只是緊緊扣住資源，販賣資源給予城市的基礎價值。競爭所忽視的對于移民或者選擇另一個環境進入更好生活的人來說，資源本身是個基礎，但是我們一開始就思考了生活感受，同樣在資源緯度基礎上，并非販賣建筑，更重要的是販賣生活。所以，海居并不是概念，而是一個城市機會，是一種生活模式，也是一種價值系統。對比競爭，我們大都并非販賣一個建筑體，更重要的是幫助目標群體，創造一種夢想里的生活。對于我們來講，我們一線海景，而是保持了最恰當的距離，同時最大程度的增加海的觀賞性，高爾夫觀賞性，同事四大主題園林的實施，帶來了一種開啟海居生活的可能，所以在北海，我們就是新生活的開啟者，就是海居生活的代言。定位/占位中國海居目的地這是北海的機會，而大都金沙灣第一次在嘗試，在付出，第一次期望成就這片海，這片人居的沃土。但是，只有這些還不夠，我們在塑造生活的時候，并不是僅僅依靠建筑本身，我們試圖通過一點點的改變，一點點創意，讓整個生活氛圍變得更具象，可以是配套的使用方法，也可以是資源利用，我們稱之為生活模型未來的生活找回自我放長假獨自散步心靈的放飛之旅短時間的度假陪伴家人健康有氧生活跟自然生態的親密接觸資源觀賞互動生活資源體驗觀賞性質在海資源，主題園林資源上重新界定使用方法，通過與資源的互動，讓整個生活變得更加曼妙和不同。生活體驗真實的生活感受和生活配套的在利用，更生活，更輕松，讓城市里體會不到的點點滴滴在這里時常發生。中國海居目的地價值樹資源篇海園林海底探險一個新奇的世界，度假勝地也有，但是人多，體驗并不好，我們這里的潛水雇傭外籍教練，除了保證安全之外，講述很多海底的知識，故事，下水之前，體驗已經開始。垂釣泛一葉輕舟，停留在湖中央，垂下魚餌，慵懶地躺著，用斗笠蓋住頭，小憩，魚上不上鉤并不重要，此刻做個閑散的農夫。建議在星空會所提供星空餐廳，供業主一邊欣賞海景一邊用餐。同時，屋頂可以采用玻璃半露天形式，晚上可以看星星，契合我們的會所名字。并且，提供天文望遠鏡，能夠讓夜景，星景，海景三者結合起來。星空會所林中跑道，小木屋健康生活的必需品，林中的步道含氧量最高，每天早上業主的活動區域之一，小木屋是孩子的樂園。野炊不建議明火，但是可以冷餐，一家人在公園，放松一個下午。水陽臺燭光晚餐要有一個木棧道，搭建水陽臺，水剛剛好沒過棧道，光腳走在水面上的感覺，特別的燭光晚餐。書韻茶香一個人的時候，來書館，品茶讀書；朋友相聚的時候，來書館，喝茶淺談，拉家常，說過去。依然是茅草屋頂，濃烈的異域風情，即復古又純樸，意境悠長……服務篇健康生活健康密管不是簡單的檢查身體，而是真正為每一位業主建立檔案，365全天候跟蹤身體狀況，即便遠在外地，也會根據業主的身體狀況制定飲食及調養計劃，并提前安排療養假期。中醫理療資深中醫坐診，針對亞健康患者做系列調養，并通過按摩、針灸、刮痧、拔罐、藥浴、熏蒸等等舒緩身體的不適，由內而外進行治療，同時還起到預防的作用。美食養生配備專業營養師，根據每個人的體質和口味喜好量身定制菜單，取當地新鮮食材或農場自種蔬果。定期舉行美食節，每個業主奉上最拿手或者種植最成功的食物，亦可邀請親朋好友參加。或者這里，才是真正遇上愛情的地方。

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