xx市高層物業項目初步市場調查報告來自中國最大的資料庫下載專業決定高度理性決定價值來自中國最大的資料庫下載目錄一、xx市房產宏觀市場分析二、xx市區域市場調查分析三、xx市房產類型調查分析四、項目周邊區域的競爭樓盤分析五、項目概況六、項目分析七、項目認知來自中國最大的資料庫下載一、xx市房地產宏觀市場分析

2003年xx社會經濟指標——GDP為1870億元——社會消費零售總額771億元——人均GDP2300美元

資料來源《統計年鑒》來自中國最大的資料庫下載

2004年一季度xx房地產開發概況數量：新開盤項目共計35個（包含亮相項目）

供應總量約109.12萬㎡

類型：小戶型住宅商業物業來自中國最大的資料庫下載

區域分布狀況城西和郊區：（城西供應體量最大）城西房地產供給達34.16萬平米城東和城南：（供給平淡）但萬科金色樂章、華潤翡翠城二期等大盤將在年內引起城東樓市井噴城北：（主要是商業地產項目）金荷花、荷花金池、大正鞋都、億家天下（籌備）等項目掀起了xx商業地產之革命。來自中國最大的資料庫下載環域分布狀況

一環內：20%一環到二環：17%二至三環：37%三環外及郊區樓盤：26%特征：樓市供應量較為均勻，二環到三環仍是商品房供給主力區域來自中國最大的資料庫下載

03—04年度xx房地產小結

2004年1-2月：市區住宅供應面積：45.64萬平方米，同比減少24.6%，銷售面積：106.69萬平方米，同比增長42.49%，供應缺口：

61萬平方米+2003年的供應缺口=200萬平方米（約2萬戶的需求缺口）2003年：xx的城市住宅地價為負增長，拍賣土地：60%為舊城改造置換出來的土地40%為新增土地市區內：住宅用地〈商業用地

大量的住宅開發轉向郊外土地供應錯位來自中國最大的資料庫下載消費者研究降價敏感：40%的消費者認為未來兩年內，xx的房價將平和下降60%認為可能會上漲，上漲的平均幅度為10%34.2%的人認為不會因為漲價而沖動購房44%的則處于觀望狀態8.4%的會延后購買13.4%的會提前購買來自中國最大的資料庫下載二、xx房地產區域市場分析

理想的居住地選擇比例

31.1％購房者選擇城西27％購房者選擇城南17.6％購房者選擇城東購房區域敏感性圖來自中國最大的資料庫下載城西區域市場表現：xx的傳統居住區域城西成為xx樓市的一大亮點巨大的投放量在短時間內就被市場消化了近80％原因：城西的生活配套設施的日益完善，并且房價低于城南房價結構：城西二環至三環外住宅價格在3000元/㎡左右浮動代表樓盤：向左向右、博瑞都市花園、楠極地等特別提示：3000元/㎡左右的價格是目前市民的心理價位！來自中國最大的資料庫下載城南區域市場表現：人南南延線樓市發展迅速，但是由于大量土地手續辦理還需要較長的時間，新城南近年的開發量不會很大。所以城南的可供選擇的樓盤不多。城南的房價平在xx一直保持領先。但住房卻一直供不應求。值得思考！原因：由于成熟的城市配套和高品質的樓盤建筑，形成已久的居住偏好，導致了區域房價的攀升和高價位。房價結構：城南的房價基本維持在3500元/㎡這個價格線左右。代表樓盤：玉林都市金岸、sohu沸城、水漪裊銅、棕北國際等來自中國最大的資料庫下載城東區域市場表現：向東發展總體格局采用帶狀形式。2004年，城東房價急劇上漲。東湖片區、建設路、望江路、蜀都大道是城東高價位樓盤的主要集中區，華潤翡翠城和萬科城市花園的開發，以及新加坡吉寶集團的進駐，使得城東的樓盤品質得到大幅度提升。原因：稀缺的城市景觀使得目前越來越重視居住環境的市民所追逐的。房價結構：二環路區域內的樓盤價格普遍超過了3000元/㎡代表樓盤：蜀都花園、萬科城市花園、南府錦、中海九眼橋項目、吉寶粼江峰閣等來自中國最大的資料庫下載城北區域市場表現：城北的房價已有提升。城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是城北是目前離城區最近，房價最便宜，住宅性價比最高的區域。下半年萬科金色花園的推出將會進一步提高城北樓盤的品質及房價。原因：由于舊城改造、沙河整治，新的城市規劃，使得該區域的居住環境有很大的改善和提升，房價的上漲也是預期的事。房價結構：城北二環路區域內的房價在2500元/㎡——3200元/㎡左右，城北的房價還有很大的提升空間。代表樓盤：

前鋒項目、迪康銀色詩典、金荷花等來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀玉林·都市金岸錦都一期繽紛假日水木光華·向左向右華潤·翡翠城蜀都花園來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之一玉林·都市金岸玉林都市金岸

該項目是一棟位于xx市玉林小區玉林南街1號的小高層電梯公寓，總建面6.8萬平方米，戶型面積38-180，價格3400-3500元/平方米左右。小區內有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區會所中心。

現代城市功能

時尚人文典范

出入便利

大型中心景觀園林

來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之二錦都一期少城新天地市中心大型風尚建筑集群錦都近30萬平方米市中心大型風尚建筑集群。融合現代與傳統，時尚與古典的雙重姿態。建筑xx時尚地標、魅力生活排場。位于城市中心，身處寬窄巷子歷史文化保護區堅持人文地產理念，傳統文化與現代城市的理解。城市休閑地標。匯聚一線休閑娛樂時尚。空中院落式公寓、新派寫字樓、物色商業廣場、咖啡館、俱樂部、會館、新潮娛樂及時尚風情餐飲。

來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之三繽紛假日中央商務區地標建筑樓高60米，建筑面積38000平方米。售價5000元/平方米完善的功能布局和設備配套商務生活的第三空間純酒店式公寓來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之四水木光華·向左向右精致/實用：31－55平方米個性空間，真正實現都市實用主義

生態/成熟：水木光華13萬平方米大社區，共享空中花園、森林泳池，色葉樹林、銀杏林等景觀配套，社區生活豐富多彩。

休閑/舒暢：超大面積陽光泛會所，浪漫摘星臺、乒乓球打拼場、完善周全。舒適/人性：錦繡物管提供貼心服務，令你感受無比的優越與舒適。

時尚/藝術：2萬平方米風情商業街，休閑設施、娛樂配套、餐飲茶樓一應俱全，展現時尚生活魅力。

潛力/良機：緊鄰西南財大，校園商機無限來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之五華潤·翡翠城

項目總占地1245畝，總建筑面積近100萬平米，預計分5期開發。項目整個地塊被一湖、兩河、三個公園層層環抱，風水浩淼，人杰地靈

，其中東湖水面面積185畝，東湖公園420畝，沙河公園200余畝，府河公園100余畝，是一塊難得的風水寶地。

翡翠城一期北靠東湖公園，西鄰府河，南接華潤大道。凈用地占地104畝，住宅建筑面積12萬多平米，會所面積2100平米，商業建筑面積2500平米，總戶數983戶，設計有556個停車位。售價在3600元/平方米左右。來自中國最大的資料庫下載來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之六蜀都花園xx市二環路內最大電梯公寓組團

“蜀都花園”，總占地156畝，總建筑面積38萬平方米。與澳大利亞的貝爾高林、英國的威格斯及上海同策等合作方的強強連手使得蜀都花園這個房產更具市場競爭力。低價位掀起高層電梯公寓的價格風暴配套設施完備，以MALL的形式出現來自中國最大的資料庫下載三、xx房地產分類調查分析特征：百花齊放百家爭鳴（xx的房地產開發在表現出極大的兼容性和包容性。各種類型的房地產項都受到追捧。））類型：商業VS住宅投資VS自用（各種業態的地產項目，多種方式的下單模式，共同構建了xx地產的繁榮！）目標：知己知彼百戰不殆（本節單獨對住宅地產項目進行專項分析，以期對“維多利亞花園”提供市場考證！）來自中國最大的資料庫下載類型分析別墅——多數人擁有的居住理想，少數人擁有的詩意棲居小戶型——“靈動空間，自由世界”，繁榮之下暗流涌動多層住宅——“很生活，很xx”，當前xx市民的住家首選電梯公寓——“高層維新”，代言都市居住的時代正在來臨（注：本報告在解構分析中對高層、小高層電梯公寓將作重點解析）來自中國最大的資料庫下載類型解析之別墅篇區域：城西、城南、城北的三環和外環周邊城市別墅區域南延線、牧馬山、溫江光華大道、龍泉、大豐、新津近郊別墅區域崇州白塔湖、崇州街子鎮、青城山遠郊別墅區域

類型主力客戶主題賣點價格情況典型項目城市別墅城市成功人士、商務用途者便利、高貴5000元/平方米左右河濱印象、草堂之春、金林半島近郊別墅城市中年高收入者便利、3000元/平方米起價維也納森林別墅、遠郊別墅中老年退養人群養生、度假、休閑2000元/平方米左右天下青城來自中國最大的資料庫下載類型解析之小戶型篇分布區域：一般都集中在一環路內及城中有少量的小戶型分布在城北和城南的一環和二環之間城南又是小戶型的集中區域代表項目：SOHO沸城、花樣年華、單人房·雙人床、新城市廣場、西岸蒂景、現代城、凱悅新城等（目前高校小戶型開發熱潮正在興起，其銷售狀況都比較良好）價格表現：小戶型的價格一般在3000元/平方米以上破題：

小戶型供求關系發生巨大變化，小戶型物業正逐步走向飽和。值得開發商警惕！！！

2002年的小戶型的銷售率基本在95%以上

2003年上半年的銷售率只達到了85%左右來自中國最大的資料庫下載類型解析之多層住宅篇區域分析城東：集中在建設路—八里小區、成龍路—東湖兩個片區。萬科、靜居嘉苑、翰林花園、香江花園等樓盤都將陸續推出。城南：集中到人南延線三環路以外區域心怡房產、深長城、遠大等大盤將是城南多層住宅的主要供應商。城西：集中于二環路至三環之間，光華片區、外雙楠、金沙等區域博瑞地產、置信地產、中房地產繼續領銜區域的多層之舞！城北：駟馬橋片區和人民北路片區有望成為市場供求最旺盛的區域。

來自中國最大的資料庫下載多層住宅市場破題xx市民的居住習慣，決定了多層是xx市民的良好選擇。所以xx的開發商多以多層住宅為產品選擇。多層產品的海量入市，導致競爭的白熱化，賦予住宅概念和含義是測試開發商對市場應變能力的有效因素。川西名居、歐式風格、院子、閣樓無數的居住樣式成為多層住宅冠冕的外衣！引導居住風向的同時，為xx住宅的發展帶來革新的氣息！大型多層住宅社區，成為居住組團的構成因子。而居住大盤的外移開發也正成為xx多層住宅開發的一個趨勢！一切便應起了居住郊區化！！關鍵詞：大盤、外移開發、居住郊區化來自中國最大的資料庫下載類型解析之多層電梯公寓篇

區域分析城中：享受城市，交通便捷！（主要集中在府南河沿岸及城區主要街道上，價格在3500~4000元/平方米）城南：置業首選，身份的名片！（分布區域玉林、新棕樹片區、桐梓林以及南延線，價格在3400元/平方米以上）城西：環境制勝！（金沙片區、光華片區，外雙楠為主要區域，價格在3000元/平方米以上）城東：逐漸形成氣候，充分享受河景！（玉雙路沿線、蜀都大道沿線及川大九眼橋，交通便捷，沿線新項目不少都是電梯公寓。價格在不斷上漲，目前在3200元/平方米）城北：價格取悅居民！（駟馬橋片區、人民北路片區是電梯公寓出現的熱點區域，價格在2900元/平方米以上）來自中國最大的資料庫下載電梯公寓破題之法xx正漸漸形成電梯公寓的居住熱潮！電梯公寓在xx已經度過其“冰河季”，市民的購買熱情被電梯公寓的“高瞻遠矚”所調動！因此，開發商開始對電梯公寓的開發情有獨鐘！市中心的高層項目開發，寫字樓、住宅、商務酒店、商務公寓等是主要的物業類型。而xx的高層建筑主要集中與城市中心區域！城市中心區域的高層住宅開發主要是小戶型項目，其中的代表作為：長富新城、時代錦江等項目！xx二環路以外的高層項目主要是居住性項目，但就目前的市場狀況看，xx在二環路以外的高層住宅開發項目還不多。本項目正可以填補市場空白，是否可以旗開得勝，還有待市場檢驗！！！來自中國最大的資料庫下載四、項目周邊區域的競爭樓盤分析玉林·都市金岸凱萊帝景國際花園羅浮世家二期棕北國際水漪裊銅

來自中國最大的資料庫下載玉林·都市金岸玉林都市金岸

該項目是一棟位于xx市玉林小區玉林南街1號的小高層電梯公寓，總建面6.8萬平方米，戶型面積38-180，價格3400-3500元/平方米左右。小區內有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區會所中心。

現代城市功能

時尚人文典范

出入便利

擁有大型中心景觀園林來自中國最大的資料庫下載凱萊帝景建筑設計既具歐陸皇室建筑之典雅，兼得中華宮廷建筑之雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。地址：xx市人民南路四段桐祥林北路44號規劃占地面積

：20001綠化率：30總建筑面積：108888平方米主力戶型面積：138.61平方米--304平方米主力戶型價格：3480元/平方米--5800元/平方米交通狀況：處于城市中心軸線，有多路公次車途經，三條環狀交通干線和多條南北干道組成便捷完善的交通網絡，往返市區內極為便利。來自中國最大的資料庫下載國際花園先進的開發理念，優越的地理位置，成熟的社區環境，合理的價格項目地址：武侯武候永豐路24號開發商：林鳳集團占地面積：190000平方米容積率：3.06建筑面積：60000平方米綠化率：41.90%價格：3100元/平方米--3900元/平方米配套：眾多的休閑配套讓項目更人性化。來自中國最大的資料庫下載羅浮世家二期羅浮世家，一座30萬平方米的大型景觀社區,在尊重傳統，擁抱時尚的同時，呈現的是一次關于美學、關于建筑、關于品味、關于格調、關于生活……的現代歐洲都會之旅地址：武侯高升橋路9號

交通狀況：緊臨一環，交通便利，四通八達

開發商：xx達義房產均價：3500元/平方米占地面積：53333平方米建筑面積：227000平方米停車位：913綠化率：50%戶數：1353戶來自中國最大的資料庫下載棕北國際CBD核心，與繁華為鄰

棕北國際，坐享周邊成熟的公建、生活配套和便捷的交通，得天獨厚地兼納科華、棕北、棕南三大商圈的繁華便利。沿城市的軌道，與時間賽跑城市交通樞紐，一環、二環、人南路、科華北路氣宇軒昂品質出眾在xx，領事館路是著名的涉外街區；在棕北我們是最高的建筑。洗練的線條，冷峻而又細膩的色彩在園林美景間自在悠游棕北國際的園林布局，以現代城市廣場為主風格，運用現代造園藝術手法由五岳房產開發，位于錦繡路33號總建5萬余平方米，共300多戶，均價3800元/平方米，主力戶型由90平方米左右的二居室的戶型為主來自中國最大的資料庫下載金茂禮都王者領域，知本英雄，逐鹿CBD金茂禮都以多功能的商務小戶型，6星級酒店工服務品質、CBD新商務帶形成的商務氛圍和交通優勢、良好地理位置的結合，體現出新一代國際商務公寓風范。開發商：xx市開元房地產開發有限責任公司xx市投資公司房地產開發公司地址：武侯區洗面橋下街20號目前項目尚未開盤面積及售價不詳該項目周邊配套齊全，交通便利，價格應該在4000元/平方米左右來自中國最大的資料庫下載五、項目概況本項目位于xx市高新區，在二環與三環之間。項目占地面積181.73畝，凈用地