首創棋盤山一號開盤總結報告營銷部2010年8月報告結構：、開盤前營銷推廣策略、推售產品分析、戶型分析、本案與首創戶型對比、可借鑒之處、銷售情況分析（一）、入市方式：1、利用首創置業在沈陽以“首創國際城”為第一個主打項目進入沈陽市場3年以來，產品形式及品牌效應也日益得到沈陽客戶的認可。2、從去年12月外展開放以來，一直以項目展示為主。外展場開放時間較早，且曾經為首創琥珀灣外展場地，因為仍會有一定的客源基礎。從外展場蓄客情況來看，多數客戶仍對高端別墅、首創品牌、地理位置有一定的關注。一、開盤前營銷推廣策略（二）、推廣思路：1、推廣主題：首創棋盤山一號一直推出第五代別墅口號，從去年項目軟文投放來看，第五代別墅在沈陽的主打也與其他別墅進行了明顯的區分。而今年開始則已環境為主打，內外雙河景依然成為其最大的賣點。2、推廣周期：從今年五月開始進入集中推廣期。3、各期推廣主題：5月：墅集大成唯敢言藏；傲踞河岸，領墅此山6月：依山抱水攬城，典藏真別墅7月：首創棋盤山一號樣板示范區7月17日盛大開放8月：開盤預告一、開盤前營銷推廣策略一、開盤前營銷推廣策略小結：從各期報廣主題來看，以自然風景——渾河及私家珍藏為主要方向，從別墅幾大主要關注價值點來看，也已此兩點吸引客戶、引導客戶購買。其次從小標及其他方式中將地段標明：如離渾河最近、處于城郊結合部等也是吸引客戶的另一種方式。二、推售產品分析聯排合院獨棟獨棟二、推售產品分析（一）項目基本信息：一期總占地面積：17.1萬平米一期總建筑面積：10.6萬平米聯排別墅：約21528㎡合院獨棟：約26423㎡臨河獨棟：約13942㎡容積率：0.62總戶數：202戶聯排別墅：112套（204、224平米）合院獨棟：66套（391-418平米）臨河獨棟：24套（480-590平米）二、推售產品分析（二）、開盤推售產品分析產品類型入戶方式端中戶型戶型面積推售數量所占比例聯排別墅北入戶端戶型2242623%中間戶型2045448%南入戶端戶型224109%中間戶型2042220%小計112100%合院別墅

401-4142335%391-4184365%小計66100%臨河獨棟

480-584938%

580-590729%

579833%小計24100%總計2021、本次開盤將一期202套(除三套樣板間不售外，其他199套全部推售)，即聯排別墅111套，合院獨棟66套，臨河獨棟22套。2、在聯排別墅中，北入戶南花園80套，所占比例為71%，南入戶北花園32套，所占比例為29%；端戶型36套，所占比例為32%，中間戶型76套，所占比例為68%。（三）、銷售價格（以下價格均為報價，開盤當日折扣為98折）

聯排產品均價9000元/平合院獨棟均價14000元/平臨河獨棟均價20000元/平

開盤共計銷售126套（對外）,預計銷售達3億元二、推售產品分析三、戶型分析聯排戶型（面積：204、224平，均為地上三層無地下，地上車位無車庫）1、聯排中間戶型與邊戶型基本無區別，整體戶型除車庫在南向北向外，其他均無區別。2、全部為南向下沉式客廳，挑高3.5米，餐廳與廚房相連，南北雙向私家花園（端戶型比中間戶型多約10-20平）其余層高3.2米3、二層南向臥室帶獨立衛生間、一步式陽臺、并配備書房；北向兩間臥室共用衛生間無其他特色。4、三層為主臥室自帶獨立衛生間及衣帽間，南向一步式觀景陽臺，北向超大面積露臺贈送。三、戶型分析合院獨棟（面積：391-418平，均為地上二層地下一層，地上車庫車位各一個）1、整體布局特設下沉式超大面積庭院，兩層花園，地下一層南向超大家庭廳、影音廳、工人房洗衣房，空間布局合理，整體地下給100平增為贈送面積2、一層特設入戶門廊，南向客廳與餐廳相連增加尺度感，中西雙廚，北向書房可作為臥室，客廳上方雙層挑空3、二層南向3間套房均設獨立衛生間及衣帽間，并有一定尺度的露臺贈送三、戶型分析臨河獨棟戶型（面積：480-590平，均為地上二層地下一層，地上車庫一個）1、臨河獨棟戶型與合院獨棟戶型類似，地下一層設南向臥室套房，超大家庭廳、工人房、洗衣間、健身室合理布局2、大面積花園贈送，兩層花園，一層雙車庫，特設南向臥室套房，會客廳與餐廳相連增加尺度感，特設中西雙廚，且連接大面積陽臺可做儲物間；客廳雙層挑高3、二層2個南向臥室套房，1個北向套房，南向主臥室贈送較大露臺，由于客廳雙層挑高因為二層走廊位置更為開闊明亮四、本案與首創戶型對比本案1、全地下停車庫，戶均2個以上停車庫，部分戶型設置訪客車位，實現人車分流2、產品線較為豐富3、全部產品贈送地下室面積、花園面積較大4、產品創新：一層南臥室，多處獨立套房，主人房尺度較為闊綽更符合生活5、總體采用德國城堡風格，在棋盤山別墅市場獨樹一幟6、整個園區立面色彩均有獨立組合，實現差異特色7、利用地形高差及綠化，消除夜晚車燈的光污染8、園區內湖做為一個特色賣點將有更有利于產品銷售首創1、聯排地上停車位僅可停放一臺私家車，合院獨棟只有一個地上車庫2、聯排產品線較為單一僅2種戶型且無明顯戶型差異，花園贈送面積僅獨棟產品較大3、聯排無地下室；合院贈送約100平面地下；獨棟地下計入整體面積4、產品創新：一層南臥室，獨棟及合院產品餐廳與客廳相連，使室內空間更大更開闊5、采用托斯卡納風格，但目前沈陽市場中多個項目均采用此種風格。6、利用文化石使外立面實現差異化特色7、雙河景特色，將別墅分為提升的更加明顯四、本案與首創戶型對比類別樓層本案首創聯排產品地下首創聯排無地下贈送、地上車位、僅兩種戶型、無中庭、無閣樓等，因此與本案無可比性一層二層三層合院獨棟地下車庫雙車位、南向臥室、2大分區兩層花園、2大塊功能分區一層南向套房、獨立書房、客廳與餐廳相連、中西雙廚整體面寬進深小、獨立單車庫、特設入戶門廊、會客廳及餐廳相連均在南向、特設書房可改成臥室二層三間臥室朝南，主臥室自帶獨立衛生間及衣帽間并連接一步式陽臺、南向2間臥室共用衛生間南向三間套房、雙層客廳挑高使二層走廊更寬闊乙類獨棟地下地下車庫可停放四臺車輛、7大功能分區、特設保姆間兩層花園、南向獨立套房、兩大空間、特設工人房洗衣房一層南向套房、南北雙客廳、中西雙廚與餐廳相連整體面寬進深小、獨立雙車庫、南向套房、客廳與餐廳相連、中西雙廚且連接陽臺二層全南向四間臥室、其中三間實現套房標準、主臥室尺度較大南向2間套房、北向1間套房、雙層客廳挑高挑高使二層走廊更寬闊五、可借鑒之處1、外展開放較早：于2010年底進駐中韓大廈開放外展，以展示之名向大眾進行產品宣講，但一直保持產品神秘感2、進入售樓中心后未采取預約制：由于地段問題等其他相關因素，未采用高檔別墅預約制，使得銷售現場客戶較多，但也會帶來一些真正的客戶群。3、同行態度：對待同行采取較為理智的接待態度，較為友好4、營銷活動：從進駐售樓處后，以大量的營銷活動進行暖場，由于季節因素，使得每次活動期間人流較大，現場人氣較旺5、產品特色：托斯卡納風格、外立面使用文化石進行不同的組合使每棟樓的立面均不同、門窗采用一般形式即塑鋼窗、實木門可減少整體費用、采用龍湖式景觀模式多植樹植密樹多種顏色花朵交錯藝術小品的擺放等五、可借鑒之處本案花園贈送方面來看，僅合院獨棟與首創有一定的區別，首創合院產品雙層花園，而本案目前來看僅是單層且面積較少，為了與競品抗衡，建議花園做如下調整：1、由于路網因素，因此東西兩側增加花園面積不太現實，僅能從南北兩側調整2、除原有想法根據中間花壇四分之一分劃外，可進行南北方向的花園面積增加六、銷售情況分析1、聯排產品銷售率達50%以上，銷售情況較好，主要原因為：總價較低、環境較好、產品無明顯缺陷2、合院獨棟產品銷售情況較差，預計銷售達30%，此種銷售情況主要與“合院”概念有關，從前幾次市調中可發現銷售人員對合院