全國物業服務企業12.7萬家行業競爭格局分析

近年來，隨著政策側市場化的推進，物業服務行業在價格控制和資質管理上取得了突破，同時需求方居民的消費結構得到了升級，家庭服務消費得到了提升。從物業服務的經營形式來看，除了傳統的社區住宅物業外，還包括寫字樓、商業、學校、醫院等場所;從物業服務的內容來看，物業服務也逐漸從傳統的“四保”(安全、清潔、綠色、保修)擴展到多種增值服務。

從政策來看：2012年《服務業發展“十二五”規劃》以來，物業服務業的市場化改革逐步明確;物業服務行業的政策市場化方向逐漸明確;2014年《關于放開服務價格意見的通知》發布后，后期（成立業委會后）物業費開始市場化;2016年至2018年，有關取消物業管理相關資質的文件陸續出臺。物業服務行業資質要求的取消，促進了行業的有效競爭，增強了行業活力，增強了企業積極參與的意愿。2013年至2018年，全國物業服務企業數量達到12.7萬家，增長79%，市場活力和競爭進一步增強。

《改革價格與改革方案》[2014]2755號規定，成立業委員會的社區可以通過協商重新定價，打破了物業服務“成本緊但價格難漲”的問題，給予業委會更大的定價彈性。從36個城市住宅物業費上漲情況看，平均漲幅(16-18年)為5.4%，高于平均漲幅(09-10年)2.1%，漲幅明顯擴大。

從需求來看：城市化的發展、老齡化的加深和居民服務消費需求的增強，都從不同角度促進了服務經濟的繁榮。物業服務作為與居民日常生活息息相關的行業，與家庭服務的需求高度契合，其可用空間正在迅速擴大。2015年發布的《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》指出：“今后一個時期，重點發展貼近服務人民群眾生活、需求潛力大、帶動作用強的生活性服務領域”。

近年來，城鎮居民人均消費支出增速保持較高水平。2019年前三季度，全國城鎮居民人均消費支出2.04萬元，同比增長7.18%。隨著總消費支出的增加，食品支出占總消費支出的比重下降，服務消費比重明顯上升。2018年，全國人均服務消費支出8781元，同比增長12.5%，消費總支出比重增長1.6%，達到44.2%。服務消費方面，居民支出、醫療服務支出和其他服務支出分別同比增長32.1%、20.5%和14.9%。

2019年11月5日，中國消費者協會發布了《國內部分住宅小區物業服務調查體驗報告》，結果顯示，消費者滿意度和現場體驗得分均處于及格水平（保潔、綠化、秩序、維修滿意度分別為57.34、65.17、62.76、62.48）。11月7日，中央電視臺《新聞1+1》以“中國的小區難題，如何破解？”集中報道。居民滿意度低凸顯出，目前物業服務的整體水平與消費者預期仍有差距，服務質量仍有明顯提升空間，行業發展仍處于起步階段。

“房企派”VS“獨立派”：從我國房地產的正式開發流程和交付流程開始，開發商為更好地將物業服務所需的硬件設施和設備提前納入設計考慮，并提前進行日常管理的銷售辦公室，一般選擇物業前服務提供商提前介入，在設計、施工和銷售過程中提供物業咨詢服務（屬于非業主增值服務內容）。這一過程使得物業服務業在一定程度上繼承了開發商的地域布局和資源優勢，從而形成了“房企派”。

樓盤竣工交付及業主委員會成立后，業主委員會有權根據《物業管理條例》代表業主及業主大會選出的企業訂立物業服務合約。獨立的第三方物業服務提供商通過豐富的經驗和強大的擴張能力以及低成本的控制能力，有更多的機會進行干預。由于這些物業服務公司不附屬于房企，我們稱他們為“房企派”。

目前，"房企"物業服務商的優勢比較明顯，主要是因為它可以承擔母公司前期的大量物業服務需求，以及項目建成后可以承接大量新的交付物業。同時背靠大樹或增資，"房企"物業服務商有較強的資金實力，在服務質量和創新科技手段方面居于首位。目前，A/H上市房地產企業，"房企派"房地產企業占據16個席位，只有4家屬于獨立的物業服務提供商。在中國指數研究院發布的2018年房地產服務TOP10中，只有長城物業一家獨立物業公司入圍。

隨著居民服務消費意識的增強，以及我國老齡化的不斷深入，物業服務業的市場空間巨大。據測算，到2020年，物業服務業管理面積將達到235億平方米，如果保守地按照2018年百強企業平均物業成本4.22元/平/月，那么年市場容量接近1.2萬億。目前行業集中度較低，按照2018年底管理區域計算，TOP3企業市場占有率約為3.5%