中國商業中心特征、每年新增商業中心數量及現代商業中心發展趨勢分析

一、商業中心概述

商業中心是指在一定區域范圍內組織商品流通的樞紐地帶。廣義上講商業中心是指主要行使商業職能的城市；狹義上講：商業中心是指一個城市商業比較集中的地區。

商業中心是擔負一定區域的商業活動中心職能的城市，或一個城市內部商業活動集中的地區。城市和鄉村的商業服務業網點分布，一般符合中心地學說闡述的地域分異規律，從而形成區域的商業中心城市和城市的商業中心區。

從城市商業發展的空間布局角度出發，城市商業中心可劃分為不同的等級。根據輻射范圍、服務對象、規模體量以及功能定位等因素的不同，大致可以將城市的商業中心等級體系分為都市級、地區級、社區級和特色級四個等級。

都市級商業中心是指商業高度集聚、經營服務功能完善、服務輻射范圍超廣域型的商業中心或商業集聚功能區，是最高等級的城市商業“中心地”。都市級商業中心輻射能力強，業態豐富多樣，并在城市中占據中心重要地位，具有城市最為繁華的商業和最具活力的市場，服務范圍和影響面一般涵蓋整個城市、周邊地區甚至國內外更大的范圍，一般在都市級中心，其購買力有50%以上來自該商業區以外的地區。

區域級商業中心介于市級和社區級商業中心之間的商圈，是指商業中度集聚、經營服務功能比較完善、服務范圍為廣域型的地區商業中心和集聚區。該等級商圈布局一般選擇分布在各區通達性較好的地方，主要提供中間檔次但購物頻率較高的消費品，服務人口一般設定在20萬左右，確保滿足區域內居民的購物、餐飲、休閑、娛樂和商務活動需要。隨著商圈的不斷發展和整個城市功能的高速，某些區位條件好、交通便利的區域級商業中心將充分發展演變成為副市級商圈，甚至市級商業中心地。

二、商業中心行業發展現狀分析

《2020-2026年中國互聯網+購物中心行業市場現狀分析及投資前景預測報告》顯示：我國商業中心每年新增超500個，存量商業中心超5000個；新增商業中心主要位于華東、西南、華南，客流系統需求穩定

三、現代商業中心發展趨勢

目前國內商業中心經營現狀并不令人滿意——現在投入使用的商業中心中，有約65%左右的商業中心處于虧損的狀態，逐年走低的租金和廣告等綜合收益遠遠達不到其建設前的投資模型測算預期；另有約25%的項目只能勉強維持，處于虧損的邊緣，而能算上真正成功經營的不足10%。從現在商業零售行業運轉狀態來看，未來這一局面可能還將更加嚴峻，一方面房地產業進入到白銀時代，產品品質和品牌持續競爭，將迫使部分住宅開發商轉型到商業地產，而小地產公司為了盤活項目，會開賣“內外街商鋪”，出現“以售養租”違背行業規律的情況；二是越來越多的開業項目參與市場角逐，客源爭奪更趨激烈，競爭加劇，分流嚴重，運營的盈利壓力進一步加大。

1發展專業化、品牌化、連鎖化

在過去幾年，商業中心常被業內人士形象地稱為插蠟燭或不插蠟燭的“大蛋糕”。在蛋糕分層的面包上放不同的奶油、水果、巧克力等填充食品，就猶如在商業中心內分布品牌商家。早幾年，商業中心操作形同流水線，很多不同開發商建設的商業中心平面大同小異，消費者早已體驗疲勞這種千篇一律的布局。但截至目前，估計約有超過一半以上的商業中心開發者還不了解不同業態對商鋪開間進深比的要求、不明白衛生間設置位置的關系原則、不明白顧客電梯和扶梯的具體設置的最佳投資收益比要求、不明白不同業態貨運電梯的使用需求和相關配套設施功能要求……國內這些相當數量的商業中心原來是由傳統的房地產開發商開發建設和經營的，受行業調整影響和經濟景氣指數下降，這些單打獨斗的商業中心很難形成穩定的消費者群體和消費體系，其品牌認知度也僅僅存在于最后一公里的便捷消費上，民眾對此類商業中心的認知僅限于家門口的大集貨市場。而“以售養租”的房地產企業主導的商業中心和小品牌商經營的商業中心也將最先受到沖擊，以前那種房子建起來就不愁商家入駐、不愁租金收繳的時代將一去不復返，誰拿地就敢干的商業中心將不得不面臨建成后開不了業的尷尬局面。

可以預見，隨著同業競爭加碼、電商沖擊加劇、大的商業中心發展運營商對電子商務等網絡手段的整合合并等，商業中心的準入門檻將進一步高。而同時，零售等行業品牌商的選址發展也將更加審慎和保守，商業中心招商的難度將進一步加大。從現在開始，由知名零售企業專業化建設并持有連鎖化經營的品牌商業中心將成為市場的主流。

2體驗社交化、新奇化、智能化

隨著國內人口結構的改變和居民審美能力的進一步提升，商業中心真正的體驗慢慢將轉入文化體驗和社會交往上。甚至可以想象，未來商業中心的主力店不再是家樂福、沃爾瑪，或者萬達百貨、王府井百貨等任何的業態門店，而是融合多項商品和使用功能的社交型場所。比如香港的商業中心更是作為公共空間和社交中心其功能更全面，開在商業中心的臺灣品牌誠品書店不僅賣書，還提供咖啡、社交、專業講座，不但人流很多，而且盈利很好。加拿大的多倫多伊頓中心也偏重社交功能，顧客進入商業中心仿佛不是置身于商廈，而是在公園，不少本地居民人在商業中心聊天排遣寂寞時光，儼然成為了居民的社交中心。歐洲某商業中心，還在很多人沒有工作的時期設立很多培訓中心，建立就業指導，給當地人提供技能培訓和就業機會，吸引很多人自愿不自愿地來商業中心。商業中心是消費者主權時代的主流零售形態之一，商業中心將必然全面走向情景式商業路子，以迎合消費者更個性化的精神和文化需求。順應“因逛而購”的消費變革趨勢，適應“懶人經濟”發展方向既是以消費需求的內在要求，也是零售商業未來轉型方向的指揮棒。未來，商務談判、參加聚會、約會交友等等功能都能在商業中心實現。

商業中心體量龐大，必須有足夠的客流量才能維持經營，從這個角度來說，商業中心既是商業和業態的經營，更是對客流資源的經營。而客流經營有兩大關鍵因素，一是吸引新的顧客，不斷擴大消費群體；二是留住原有顧客，增強顧客黏性，提高顧客到店率。空間是建筑的靈魂，展示效果則像漂亮女士出入不同場合所需要穿著的華美晚禮盛裝。所以商業中心的強“眼球性”必然要從不同展示主題的空間效果開始，經由新奇體驗升華。體驗由多種元素組成，既包括建筑設計、裝修風格、空間布局、公共設施打造，也包括業態布局、品類搭配、品牌組合，還包括服務設施、氛圍營造等等。這就要求經營者從視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸角等多維度出發，從交通、安全、便捷、舒適、時尚等角度進行立體打造，凸顯主題色彩、差異特色、人文背景、自然景觀，融入更多的生態、科技、動漫、影視、娛樂、社交等因素。還要讓展示空間的主題性常變常新，保持對顧客的持久吸引力。

要留住顧客，增強顧客黏性，則必須順應網絡時代的消費特點，通過會員平臺加強與顧客交流互動，做好會員管理服務;通過開發APP等虛擬平臺和會員社交網絡，在保護消費者隱私的情況下實現雙線引流、融合互動，實施“一平臺訂購、多方式付款、便捷化配送、全方位體驗”的全渠道經營模式，引進智能導航、3D試衣、電子價簽、網絡大屏等移動科技設備，都有助于增強顧客體驗。通過手機APP發放優惠券，實現消費積分、抽獎、返券、聯動促銷，也是吸引年輕群體的有效手法，在這方面，萬達集團的“飛凡”智能化會員體系及手段值得大家關注和學習借鑒。當然，環境和服務都只是優化體驗的輔助手段，商品和業態經營始終才是商業中心吸引力產出的核心磁場和主陣地，追求新奇體驗和智能化不能舍本逐末離開這一基礎。

3經營主題化、差異化、精細化

我國商業中心8成以上集中在一二線城市，許多地方布局已趨飽和甚至過剩，空白點非常有限，“僧多粥少”的局面已然形成。激烈競爭必然導致商業中心發展走差異化的道路，依靠主題化、個性化才能突出重圍。

如上海K11商業中心、上海新天地和北京芳草地等，都突出藝術、文化主題。K11在試營業6個月期間每月保持了客流量100萬人次的好成績，原因就在于其把有機農場、小豬、旋轉木馬、藝術電影、互動雕塑等藝術體驗元素都搬進了商場內，為市民及旅客帶來前所未有的獨特感官享受。上海新天地商業中心是國內情景商業的卓越代表，在6萬平方米的街區式商業中營造了一種集歷史、文化、商業、休閑為一體的情景式商業群落，以餐飲酒吧咖啡等時尚消費為主，成為上海商業項目的代表之一。將上海特有的傳統石庫門舊里弄與充滿現代感的新建筑群融為一體，創建為既具傳統風貌，又具現代化功能設施的大都會商業旅游景點。招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，85%左右的租戶來自中國內地以外的國家和地區。

圍繞顧客服務等諸多元素凸顯差異化、個性化，是破解同質化的必由之路。隨著我國人口結構老齡化和全面二胎政策的推行，完全可以構想以中老年和幼兒為主要客群的商業中心，主打嬰幼兒教育、健康保健、養生醫療為特色配套的商業中心。誰擁有更多的獨有資源，誰有更強大的招商能力，誰有更新穎的創意、更優越的體驗，誰就擁有更強大的競爭力。對有條件和實力的商業中心經營者來說，除了應該組建買手團隊和發展影院、兒童娛樂等商品自營業態，還可以考慮引進設計師品牌，增強差異化和精細化。

商業中心由于體驗業態占比逐年提高，單位坪效、回報隨之逐年下降，因此，精細化管理、節支控費也是能否實現盈利的決定性因素之一。提高信息化水平，