前三季度中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)銷售面積及房屋新開面積、土地成交趨勢(shì)

2019年以來，一線城市銷售面積累計(jì)同比增速進(jìn)入正增長(zhǎng)區(qū)間，于5月份達(dá)到高點(diǎn)34%后回落；二線城市銷售增速于2019年2月達(dá)最低點(diǎn)后降幅逐步收窄至8月的0%，與此同時(shí)二線城市間增速分化明顯；三線城市銷售也于2019年2月達(dá)最低點(diǎn)后降幅逐步收窄至8月的-9%。過去兩年一、二線城市被壓抑的需求同時(shí)表現(xiàn)在了二手房交易上，2019年以來，一、二線城市二手房銷售持續(xù)增長(zhǎng)；2019年1-7月，一、二線城市二手房銷售面積累計(jì)同比增速分別為8%、16%。

2019年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速比1—5月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資45167億元，增長(zhǎng)15.8%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

土地購(gòu)置占比大幅提升至目前的33%%左右，而建安工程投資下降至大約60%%。

2015年以后，建筑工程投資一直低位徘徊，18年甚至負(fù)增長(zhǎng)；2019年以來，房地產(chǎn)建筑工程投資增速反彈，1-9月增速已達(dá)意味著來自房地產(chǎn)的真實(shí)需求出現(xiàn)回暖。

一、格局

2019年1-7月，銷售額超過千億元的企業(yè)均值為2043.7億元，TOP10房企銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恒大、保利、融創(chuàng)銷售額超2000億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億元位列第二陣營(yíng);500億~1000億元、100億~500億元的企業(yè)分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。

從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達(dá)461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業(yè)達(dá)9家，碧桂園、恒大、萬科銷售面積穩(wěn)居前三，保利、融創(chuàng)、綠地分列其后，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。

二、趨勢(shì)

為2020年來自地產(chǎn)投資的真實(shí)需求不會(huì)差，主要在于房地產(chǎn)建筑工程投資15年以后一直不好，2019年開始有所反彈，認(rèn)為反彈有一定的持續(xù)性，畢竟銷售、新開工從歷史的角度看也還處于較高的水平。

土地購(gòu)置費(fèi)滯后土地成交價(jià)款一年左右；而土地成交價(jià)款增速2019年以來已經(jīng)大幅下滑；2020年土地購(gòu)置費(fèi)下滑至負(fù)增長(zhǎng)是大概率事件。

房地產(chǎn)竣工高峰基本以4年為一個(gè)周期，與項(xiàng)目的建設(shè)周期有關(guān)，也與拿地周期有關(guān)；2012、2016是之