黃金海岸·伴海假日公寓

可行性分析報(bào)告及投資分析目錄第一章項(xiàng)目簡(jiǎn)介第二章項(xiàng)目背景第三章投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃第四章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義第五章市場(chǎng)需求和分析第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案第七章投資估算與效益分析第八章項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排第九章結(jié)論·1.

項(xiàng)目名稱(chēng)：恒盛·伴海假日公寓

2.開(kāi)發(fā)單位：名稱(chēng)：河北恒盛世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人代表：王天亮注冊(cè)資金：500萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，房地產(chǎn)投資咨詢(xún)，房地產(chǎn)中介服務(wù)等。

3.建設(shè)地址：秦皇島市昌黎縣黃金海岸二緯路以西

4.總用地面積：20000平方米。

5.總建筑面積：94500平方米。

6.主要功能：是為京、津、冀、遼、晉廣大客群提供良好的旅游、休閑渡假環(huán)境以及配套的生活服務(wù)設(shè)施。第一章項(xiàng)目簡(jiǎn)述國(guó)內(nèi)旅游從80年代中期開(kāi)始，迄今20余年。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入水平不斷提高，閑暇時(shí)間越來(lái)越多，國(guó)內(nèi)的旅游業(yè)從傳統(tǒng)的旅游觀光階段提升到休閑渡假旅游階段，部分地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入體驗(yàn)與休閑為核心的旅游階段。旅游者經(jīng)驗(yàn)越來(lái)越多，追求也越來(lái)越個(gè)性化，初期簡(jiǎn)單的觀光旅游模式已經(jīng)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，旅游者的不斷成熟已經(jīng)成為旅游市場(chǎng)的一個(gè)重要現(xiàn)象。從五一開(kāi)始興起，暑期產(chǎn)生熱潮，十一達(dá)到興旺。這樣的市場(chǎng)現(xiàn)象表明，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)休閑渡假需求已經(jīng)普遍產(chǎn)生。由于旅游者的成熟而逐步使消費(fèi)需求升級(jí)。第二章項(xiàng)目背景休閑渡假的需求實(shí)際預(yù)示著旅游發(fā)展的前景。這個(gè)前景是無(wú)限的，這個(gè)市場(chǎng)是無(wú)窮的。中國(guó)這樣的人口大國(guó)，每一個(gè)很小的百分點(diǎn)里都包含著一個(gè)巨大的絕對(duì)量，這個(gè)絕對(duì)量，就是我們的市場(chǎng)。第二章項(xiàng)目背景第一節(jié)秦皇島旅游環(huán)境1.秦皇島歷史悠久，自然環(huán)境優(yōu)越，是中國(guó)唯一以皇帝名號(hào)得名的城市，全國(guó)首批14個(gè)沿海開(kāi)放城市之一，中國(guó)北方重要的對(duì)外貿(mào)易口岸，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)“甲級(jí)旅游城市”和“國(guó)家園林城市”。

2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃3.秦皇島旅游產(chǎn)業(yè)的基本發(fā)展思路是：以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以?xún)?yōu)勢(shì)資源為依托，進(jìn)一步實(shí)施“項(xiàng)目帶動(dòng)”戰(zhàn)略。圍繞“中國(guó)長(zhǎng)城海濱公園”主題，培育多元化的投資主體，加快旅游項(xiàng)目謀劃和建設(shè)，培育一批有特色、有品位、有規(guī)模的名牌拳頭產(chǎn)品，提升旅游產(chǎn)業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，推進(jìn)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級(jí)，推動(dòng)旅游業(yè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。4.秦皇島市委、市政府十分重視發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，充分利用地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。如上所述，秦皇島市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的旅游環(huán)境，加上積極優(yōu)惠的政策支持和已經(jīng)形成的完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，利于旅游經(jīng)格局快速發(fā)展，作為中國(guó)“甲級(jí)旅游城市”，是投資創(chuàng)業(yè)振興經(jīng)濟(jì)的極佳選擇。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第二節(jié)秦皇島市地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃目前秦皇島市主要分為四大休療區(qū)，分別是山海關(guān)區(qū)、北戴河區(qū)、撫寧縣南戴河、昌黎縣黃金海岸。其中山海關(guān)區(qū)、北戴河區(qū)旅游開(kāi)發(fā)已經(jīng)飽和，南戴河旅游開(kāi)發(fā)也基本完善。黃金海岸開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，但其海水水質(zhì)及沙質(zhì)均優(yōu)于其它區(qū)域，屬?lài)?guó)內(nèi)罕見(jiàn)的零污染區(qū)，是目前休閑渡假最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜螀^(qū)。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第三節(jié)黃金海岸地域資源狀況和發(fā)展

黃金海岸旅游區(qū)距北京280公里，距天津220公里，西南距石家莊483公里，于1985年正式對(duì)外開(kāi)放，東距北戴河海濱17公里，西南到灤河入?？?，在長(zhǎng)達(dá)52.1公里的的海岸邊，沙質(zhì)松軟，色黃如金，故稱(chēng)“黃金海岸”。這里海水潔凈，沙粒勻細(xì)，1985年這里修建了滑沙場(chǎng)，使黃金海岸更具吸引力，1990年，被國(guó)務(wù)院命名為國(guó)家級(jí)海洋自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃黃金海岸渡假區(qū)因開(kāi)發(fā)之初的種種原因，沒(méi)有對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)性整體規(guī)劃和包裝，也沒(méi)有文化主題，旅游配套設(shè)施過(guò)于老化，市政配套設(shè)施還不完善，現(xiàn)在急需進(jìn)一步的規(guī)劃建設(shè)和整體開(kāi)發(fā)，所以后期黃金海岸的發(fā)展前景非常廣闊。第四節(jié)黃金海岸地域資源狀況和發(fā)展第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃渡假區(qū)三要素為：大型、綜合、文化第一，要規(guī)模大。一般而言，度假區(qū)都可以稱(chēng)作是大項(xiàng)目?；驹谑椒焦镆陨希》秶Q(chēng)不上度假區(qū)，只能是一個(gè)度假單元。第二，渡假區(qū)應(yīng)該是綜合性的，也就是說(shuō)應(yīng)該包含多種元素，形成一個(gè)復(fù)合型的體系。渡假區(qū)的核心就是度假設(shè)施，一個(gè)渡假區(qū)至少應(yīng)該有一個(gè)中心酒店，有相應(yīng)配套的公寓式住宅，也要包括一些比較簡(jiǎn)易的住宅，以對(duì)應(yīng)各個(gè)層面的客人，形成復(fù)合型的體系。第三，渡假區(qū)應(yīng)有自己的文化主題。有了文化主題，差異性才能突出，才能得到更好的旅游品牌效益。第一節(jié)休閑渡假區(qū)三要素第四章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義黃金海岸渡假區(qū)飯店180余家，其中四星級(jí)賓館1家，三星級(jí)賓館1家，二星級(jí)賓館2家，配套渡假公寓7家（其中5家為高端項(xiàng)目，2家為低端項(xiàng)目），中端項(xiàng)目基本沒(méi)有，其他均為渡假村及培訓(xùn)中心等。不能滿(mǎn)足各個(gè)層次旅游渡假客人的需求，無(wú)法較好形成復(fù)合型的體系。還需要進(jìn)一步的完善。第四章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義第二節(jié)黃金海岸旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀及差距第四章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義第三節(jié)結(jié)論

通過(guò)以上分析恒盛·伴海假日公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅填補(bǔ)了黃金海岸中端休閑渡假市場(chǎng)的空白，而且豐富了中端旅游市場(chǎng)。恒盛·伴海假日公寓的進(jìn)住將給當(dāng)?shù)卣畮?lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益及長(zhǎng)久的持續(xù)發(fā)展動(dòng)力，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并產(chǎn)生良好的社會(huì)效應(yīng)。這與縣政府的以旅游帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的大方向有效的結(jié)合，同時(shí)也大大增加了當(dāng)?shù)氐穆糜问杖搿⒂行Т碳ち水?dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)，全面帶動(dòng)了本地塊周邊的市政配套、餐飲、行政服務(wù)、建筑形式等各業(yè)態(tài)的完善，積極促進(jìn)了整體旅游經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展。恒盛·伴海假日公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，社區(qū)的配套（商業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)）還可以解決當(dāng)?shù)夭糠秩藛T的就業(yè)。同時(shí)我公司的推廣計(jì)劃除了京、津、冀以外，還遠(yuǎn)涉山西、遼寧等省。通過(guò)我公司對(duì)此新型旅游產(chǎn)品的包裝策劃及銷(xiāo)售推廣，將更進(jìn)一步有力擴(kuò)大黃金海岸以及昌黎縣的輔助宣傳力度，全面提升其在周邊城市及國(guó)內(nèi)外的影響力和知名度，積極打造秦皇島市優(yōu)良旅游品牌。商業(yè)需求。從消費(fèi)需求上看2006年秦皇島旅游渡假人數(shù)每年已經(jīng)超過(guò)31.87萬(wàn)人市共接待國(guó)內(nèi)游客31.87萬(wàn)人次、創(chuàng)收1.58億元，與2005年同比分別增長(zhǎng)6.1%和10.4%，由此帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂(lè)、社區(qū)和旅游地產(chǎn)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后，做為海景宜人且極具開(kāi)發(fā)潛力的黃金海岸尤其突出，磬待完善開(kāi)發(fā)，使其快速形成秦皇島室的最新旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2.黃金海岸目前缺乏中低端渡假公寓，不能滿(mǎn)足各層次客群的需要，也不符合黃金海岸發(fā)展的要求。恒盛·伴海假日公寓建成后將同其他渡假項(xiàng)目一起各有特色、相互呼應(yīng)，吸引更多的國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)游客，為黃金海岸旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。第五章市場(chǎng)需求和分析單位接待人數(shù)(萬(wàn)人)旅游創(chuàng)收(萬(wàn)元)創(chuàng)收排名北戴河區(qū)12.8963901海港區(qū)11.9659302山海關(guān)區(qū)4.5822703昌黎縣2.512404

目前黃金海岸，已建成渡假項(xiàng)目2個(gè)，在建渡假項(xiàng)目5個(gè)，共計(jì)7個(gè)項(xiàng)目。以上項(xiàng)目均屬于產(chǎn)權(quán)式公寓。其中一線海景項(xiàng)目6個(gè)，二線海景項(xiàng)目1個(gè)。銷(xiāo)售價(jià)格分別是：已建項(xiàng)目2002年已投入使用，銷(xiāo)售價(jià)格在2500—2700元/㎡左右。在建成項(xiàng)目從5500—8500元/㎡不等，屬高端產(chǎn)品。入住時(shí)間在2008年至2010年。項(xiàng)目名稱(chēng)黃金海岸假日公寓圣淘沙海景龍?jiān)费睾Ｂ芬惶?hào)半島假日公寓私人別墅中技渡假村價(jià)格8500元/㎡7500元/㎡6500元/㎡5500元/㎡7500元/㎡2500元/㎡2700元/㎡產(chǎn)品形式精裝小戶(hù)型精裝小戶(hù)型精裝小戶(hù)型精裝小戶(hù)型精裝小戶(hù)型毛坯大戶(hù)型簡(jiǎn)裝小戶(hù)型入住時(shí)間09年08—10年09年08—09年2010年2002年2002年規(guī)模6萬(wàn)㎡4萬(wàn)㎡5萬(wàn)㎡2萬(wàn)㎡1。5萬(wàn)㎡4000㎡1萬(wàn)㎡位置一線一線一線一線一線二線一線銷(xiāo)售情況70%50%60%30%未開(kāi)盤(pán)100%100%第五章市場(chǎng)需求和分析

黃金海岸許多旅游地產(chǎn)都從高端客戶(hù)入手，價(jià)格偏高市場(chǎng)空間小，項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)性大，中底端旅游產(chǎn)品匱乏。從去年的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況看，黃金海岸產(chǎn)權(quán)公寓項(xiàng)目與南戴河同類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況相比有明顯的差距。從成交率來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式公寓比產(chǎn)權(quán)式酒店高出很多。尤為中低價(jià)位的產(chǎn)權(quán)式公寓是旅游客群的最大吸引點(diǎn)，這表明黃金海岸產(chǎn)權(quán)式公寓市場(chǎng)空間較大。第五章市場(chǎng)需求和分析第一節(jié)產(chǎn)品定位一是“突出特色、創(chuàng)造文化”推出完備的休閑渡假精裝小戶(hù)型，戶(hù)型面積：35—80㎡之間，創(chuàng)造出第二居所節(jié)假日及黃金周5+2的渡假居住文化。二是“突出細(xì)節(jié)、創(chuàng)造精品”提供一步到位的生活設(shè)施（家具、家電、生活用品等），創(chuàng)造戶(hù)戶(hù)一景精品裝修。三是“形成主題、豐富內(nèi)涵”打造出以海濱渡假為龍頭，以觀光旅游、娛樂(lè)、中介服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等為輔助的豐富渡假項(xiàng)目第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案“突出細(xì)節(jié)創(chuàng)造精品”“形成主題豐富內(nèi)涵”“突出特色創(chuàng)造文化”第二節(jié)客群定位第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案高端收入人群中端收入人群低端收入人群

面向京、津、冀、晉、遼三省兩市，中高端消費(fèi)群體（具有超前消費(fèi)理念，向往海濱渡假生活的人群）第三節(jié)營(yíng)銷(xiāo)渠道

結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品旅游渡假的特性，銷(xiāo)售渠道以外省市的銷(xiāo)售為主渠道，以秦皇島為中心，覆蓋3省2市。3省為：河北、山西、遼寧；2市為：天津、北京。分銷(xiāo)賣(mài)場(chǎng)可多達(dá)10—15個(gè)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的資金快速回籠。從地理位置分析如圖：第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案考慮到多區(qū)域多省市的跨越銷(xiāo)售管理開(kāi)支大、前期投入大、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需深入了解、銷(xiāo)售成果見(jiàn)效慢等諸多弊端，采用區(qū)域代理銷(xiāo)售的方式，在確保銷(xiāo)售量的同時(shí)還可以確保資金的回籠。確保資金回籠及銷(xiāo)售量的措施以秦皇島為主設(shè)立銷(xiāo)售管理中心，集中管理可有效地把控銷(xiāo)售量及資金回籠⑴、對(duì)各分銷(xiāo)方制定銷(xiāo)售任務(wù)以周、月、年為考核點(diǎn)同時(shí)給分銷(xiāo)方實(shí)施獎(jiǎng)懲以激勵(lì)分銷(xiāo)方提高銷(xiāo)售量，在考核過(guò)程中也可加設(shè)分銷(xiāo)商確保我方的銷(xiāo)售量的完成⑵、把控銷(xiāo)售合同管理及貸款辦理，要求分銷(xiāo)商把銷(xiāo)售款直接打入我方賬戶(hù)方可確認(rèn)成交，有效的保證了資金的安全及迅速的回籠對(duì)分銷(xiāo)商的資質(zhì)要求⑴、要求分銷(xiāo)商具有豐富的銷(xiāo)售渠道及客戶(hù)資源⑵、要求分銷(xiāo)商銷(xiāo)售人員素質(zhì)高，并且具備較強(qiáng)的銷(xiāo)售能力⑶、要求分銷(xiāo)商具備一定的銷(xiāo)售場(chǎng)所第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案第四節(jié)營(yíng)銷(xiāo)模式及措施第五節(jié)建設(shè)地址及條件

恒盛·伴海假日公寓擬建于秦皇島市昌黎黃金海岸二緯路西端路南，地塊東600米為海濱浴場(chǎng)；西南側(cè)為渤海駕校；南側(cè)為中央美院培訓(xùn)中心。東西距道路200米。l

供電條件：雙電源雙回路供電，已通至建址紅線外。l

供水條件：自來(lái)水已通至建址紅線外，自來(lái)水廠僅50米左右。l

通訊條件：

移動(dòng)、聯(lián)通電話(huà)，高速寬帶網(wǎng)，已通至紅線外。l

雨、污水排放條件：已接通之地塊北側(cè)紅線外。

第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案項(xiàng)目位置第六節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn)第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案恒盛·伴海假日公寓鳥(niǎo)瞰效果圖第六節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn)第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案恒盛·伴海假日公寓單體效果圖第六節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn)第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案

規(guī)劃以“一心、兩軸”的布局結(jié)構(gòu)展開(kāi)，形成結(jié)構(gòu)清晰的布局平臺(tái)?！耙恍摹睘樯鐓^(qū)廣場(chǎng)休閑中心，它與主入口相互應(yīng)，成為入口景觀的視覺(jué)焦點(diǎn)；社區(qū)主路與周邊的公寓有機(jī)圍合，強(qiáng)化社區(qū)中心的公共性和圍合感；“兩軸”分別為主入口的景觀主軸和組團(tuán)放射的日常生活休閑軸；各組團(tuán)圍繞中心綠地有序展開(kāi)，形成了高低起伏的空間格局；“三片”社區(qū)內(nèi)由“一心、兩軸”分割形成的三片組團(tuán)，滿(mǎn)足環(huán)境均好的原則。公建配置：在中心綠地布置2層公建，與主入口形成對(duì)景。恒盛·伴海假日公寓規(guī)劃平面圖第七節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn)第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案技

術(shù)

經(jīng)

濟(jì)

指

標(biāo)

一

覽

表項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值人均面積（m2/人）居住戶(hù)（套）數(shù)戶(hù)（套）1568—居住人數(shù)人4390—戶(hù)均人口人/戶(hù)2.8—居住區(qū)內(nèi)建筑總面積萬(wàn)M29.4521.531.公寓建筑面積萬(wàn)M29.4021.412.公建建筑面積萬(wàn)M20.050.12容積率萬(wàn)M2/hm24.73—地面停車(chē)位輛88—地下車(chē)庫(kù)面積萬(wàn)M21.56—建筑密度%18.1—綠地率%55—第八節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn)第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案

總體布局力求建筑與整體規(guī)劃布局的融合，居住行為與商業(yè)、游憩行為的融合，建筑與綠化景觀環(huán)境的融合。恒盛·伴海假日公寓結(jié)構(gòu)分析圖第九節(jié)道路交通第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案

恒盛·伴海假日公寓采用環(huán)形道路系統(tǒng)，道路順應(yīng)公寓，自然而成。規(guī)劃弱化組團(tuán)、強(qiáng)化院落，采用“社區(qū)—院落”二級(jí)結(jié)構(gòu)，著重于道路及其交通內(nèi)涵，體現(xiàn)三大功能——交通、交往、景觀。安全環(huán)境來(lái)自有效的規(guī)劃設(shè)計(jì)和科學(xué)的社區(qū)管理，自然彎曲的線路可使車(chē)輛自然減速，確保安全。社區(qū)出入口設(shè)在二緯路上，主路路面寬度為5m。機(jī)動(dòng)車(chē)由出入口進(jìn)入社區(qū)后，沿社區(qū)路可直接駛?cè)氲叵录熊?chē)庫(kù)，最大限度的減少了機(jī)動(dòng)車(chē)對(duì)業(yè)主游客的干擾。整個(gè)社區(qū)的道路系統(tǒng)簡(jiǎn)捷、順暢、通達(dá)性強(qiáng)，為住戶(hù)提供了一個(gè)方便、安全、通暢的交通環(huán)境，同時(shí)也滿(mǎn)足特殊情況下，消防車(chē)、救護(hù)車(chē)和搬家車(chē)等可便捷駛?cè)胱?hù)門(mén)前的要求。恒盛·伴海假日公寓道路分析圖“一心、兩軸——院落綠化”的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；一“鏈”串多“珠”的規(guī)劃模式本著為客戶(hù)營(yíng)造一個(gè)健康生活的生態(tài)環(huán)境和別具一格特色社區(qū)的原則，本社區(qū)的綠化系統(tǒng)可分為三級(jí)設(shè)置：中心綠園綠色通廊院落綠地第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案第十節(jié)綠化系統(tǒng)

恒盛·伴海假日公寓綠化分析圖

在出入口附近結(jié)合中心綠地規(guī)劃會(huì)所，內(nèi)設(shè)圖書(shū)室、影視廳、球類(lèi)、棋牌活動(dòng)室及科技活動(dòng)室等，以豐富業(yè)主游客的精神文化生活。為減少對(duì)公寓業(yè)主的干擾，商業(yè)服務(wù)設(shè)施主要是為業(yè)主游客服務(wù)的便民商業(yè)，結(jié)合會(huì)所設(shè)置在一層。公寓物業(yè)管理、居委會(huì)用房結(jié)合會(huì)所設(shè)置。變電室：布置在社區(qū)東側(cè)，共1個(gè)。公廁：結(jié)合會(huì)所設(shè)置，共1個(gè)。垃圾收集點(diǎn)：布置在各個(gè)單元口及主干道、廣場(chǎng)景點(diǎn)。結(jié)合中心廣場(chǎng)設(shè)置健身設(shè)施。第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案第十一節(jié)配套設(shè)施

公

共

服

務(wù)

設(shè)

施

配

建

表編號(hào)名稱(chēng)用地面積（M2）建筑面積（M2）4會(huì)所9002405物業(yè)管理806居委會(huì)807便民商店5012變電室1005013垃圾收集點(diǎn)——合計(jì)1000500第一節(jié)基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)1.

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期：3年．2.

銷(xiāo)售周期：2年3.

項(xiàng)目總投資（成本測(cè)算表）本項(xiàng)目預(yù)測(cè)總投資為人民幣37188.53萬(wàn)元。4.

銷(xiāo)售收入（成本測(cè)算表）本項(xiàng)目預(yù)計(jì)正常年度的全年收入為42298.39萬(wàn)元。5.

凈利潤(rùn)（成本測(cè)算表）項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)：凈利潤(rùn)為

3423.61萬(wàn)元。

第七章投資估算和效益分析容積率4.73恒盛·伴海假日公寓成本測(cè)算總規(guī)劃面積9.4500萬(wàn)m2地下車(chē)庫(kù)1.5600萬(wàn)m2會(huì)所／公建總可售面積9.4000萬(wàn)m2高層9.4000萬(wàn)m20.05序號(hào)項(xiàng)目高層公建地下車(chē)庫(kù)9.19萬(wàn)平米0.37萬(wàn)平米0.6378萬(wàn)平米控制指標(biāo)

（元/㎡）總投資

（萬(wàn)元）控制指標(biāo)

（元/㎡）總投資

（萬(wàn)元）控制指標(biāo)

（元/㎡）總投資

（萬(wàn)元）一土地及大配套費(fèi)107.571011.19107.585.380.000.00二前期費(fèi)用78.77740.4383.434.1733.3051.95三建安工程費(fèi)2677.9625172.781568.7078.441958.703055.57四市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)258.582430.63258.5812.935.007.80五公用配套設(shè)施1.009.401.000.050.000.00六貸款利息84.66795.7784.664.230.000.00七直接成本小計(jì)3208.5330160.202103.95105.201997.003115.32八管理費(fèi)65.00611.0065.003.250.000.00九銷(xiāo)售費(fèi)用90.00846.000.000.000.000.00十總成本合計(jì)3613.2833964.852168.87108.441996.943115.23十一銷(xiāo)售價(jià)格450000十二總收入42298.39十三毛利率28.70%十三銷(xiāo)售利潤(rùn)率19.70%十四利潤(rùn)5109.86十五凈利潤(rùn)率8.09%十六凈利潤(rùn)3423.61十七稅費(fèi)合計(jì)4033.81第二節(jié)財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)1.

本項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)率為19.70%2.

本項(xiàng)目投資回收期為2年3.

以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的銷(xiāo)售收入和管理費(fèi)用，實(shí)際運(yùn)作中還存在甲控材料集中購(gòu)買(mǎi)（包括裝修、家電、家具的統(tǒng)一采購(gòu)）所減少的投資成本收益。另外，項(xiàng)目處于黃金海岸最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜?，地價(jià)的升值收益不容忽視。綜合考慮這些因素，實(shí)際上本項(xiàng)目的收益應(yīng)高于上述估算值，投資回收期將更短。第七章投資估算和效益分析第三節(jié)不確定性分析1.

盈虧平衡分析本項(xiàng)目正常年度盈虧平衡時(shí)銷(xiāo)售收入率達(dá)到66.9%，即當(dāng)銷(xiāo)售收入達(dá)到總開(kāi)發(fā)量的100%（28306.79萬(wàn)元）時(shí)，本項(xiàng)目即可保本，說(shuō)明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，效益較好。2.敏感性分析影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要敏感性因素為：固定資產(chǎn)投資額，經(jīng)營(yíng)成本，銷(xiāo)售收入三個(gè)方面。從現(xiàn)金流的有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，在所測(cè)定的不確定性因素變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于7%，這說(shuō)明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。三種不確定因素中，最為敏感的是營(yíng)業(yè)收入。因此，本項(xiàng)目應(yīng)時(shí)刻注意，提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)宣傳，增加營(yíng)業(yè)收入。同時(shí)，也要控制固定資產(chǎn)投資額與經(jīng)營(yíng)成本。第七章投資估算和效益分析第八章項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排

建設(shè)進(jìn)度分三期進(jìn)行，建設(shè)時(shí)間擬共2年：第一期首先完成售樓處展示工程及周邊示范環(huán)境。同時(shí)開(kāi)發(fā)一期組團(tuán)2個(gè)樓及一期景觀環(huán)境，建筑面積33785㎡。這樣可以在社區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買(mǎi)家享受到已成熟的公建配套設(shè)施及部分景觀環(huán)境。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)。本期推出的樓盤(pán)售價(jià)不宜太高，以略高于均價(jià)甚至與均價(jià)持平即