廣州TIT紡織服裝創意園

發展策劃前言廣州紡機廠位于廣州市海珠區，是一家有著輝煌歷史的大型國有企業，隨著廣州城市的發展及對城市內部產業“退二進三”的要求，廣州紡機廠需要進行功能的升級和更新。基于對城市和產業負責任的態度，本項目確定了“紡織服裝創意園”的定位，這一定位既能帶動紡織服裝產業升級，又能帶動城市功能完善和配合城市退二進三政策的執行。本報告緊緊圍繞如何落實“紡織服裝創意園”這一總體定位，提出實現這一宏偉目標的“三大戰略定位”和“三大中心功能”，通過功能構成分析、空間布局分析和發展策略分析，為實現紡織服裝創意園的成功開發和運作鋪平道路，從而實現社會效益、產業效益和企業效益“三大效益”的完美結合！TIT紡織服裝創意園的三大戰略定位

關鍵結論總結之一廣州老紡織工業廠房升級換代的典范！中國紡織服裝業的“創新引擎”！珠江南岸城市中心形象標桿

！TIT紡織服裝創意園的三個功能層次關鍵結論總結之二服裝文化傳媒紡織行業協會會所學術交流品牌營銷展覽物流……延展功能辦公研發設計核心功能文化交流研發設計品牌傳播核心功能配套功能餐飲休閑娛樂旅游觀光公共活動……TIT紡織服裝創意園的三大功能中心關鍵結論總結之三研發設計“設計中心”“文化中心”“品牌中心”文化創意品牌傳播辦公研發設計核心功能文化交流研發設計品牌傳播核心功能TIT紡織服裝創意園的五大功能分區關鍵結論總結之四研發設計區旅游休閑區文化傳媒區服裝展示區文化交流區TIT紡織服裝創意園的八大重點項目關鍵結論總結之五12348765紡織服裝行業協會紡織服裝品牌總部服裝設計師工作室紡織服裝行業論壇創意園配套酒店時裝模特大賽創意園會議中心紡織服裝產品博覽項目位于廣州市海珠區新港大道北側，屬于城市核心區域本項目在廣州城市總體規劃中處于“南拓”規劃的第一站；項目地處廣州城市中軸線上，向北與天河區東、西雙塔、廣州歌劇院、海心沙公園以及項目附近的廣州電視觀光塔相鄰，具有優越的地理區位;項目概況—位置珠江中山大學客村立交新港路廣州大道項目區域項目現狀為工業廠房，建筑面積約為3.5萬平方米，內部綠化較好，環境宜人項目現存大量的工業廠房，多為上世紀50年代建造；現存的廠房多數保存良好，但一些臨時建筑較為破舊；廠區內的幾棟住宅樓保存較好，但外立面相對陳舊；廠區內綠樹蔥蔥，大樹、古樹四季常青，儼然一繁華都市中的世外桃源；項目概況—現狀策劃目標：實現工業廠區向“紡織服裝創意園”的升級從：舊工業廠房到：紡織服裝創意園功能構成空間格局發展策略如何發展的三大關鍵環節?報告結構第一部分本體分析第二部分案例借鑒第三部分功能分析第四部分空間分析項目優勢盤點第五部分策略分析第六部分效益分析11項目位于廣州城市中軸線上，處于海珠區新港科技文化經濟帶，屬于會展經濟圈可輻射范圍優勢盤點1—區位會展中心

法規速遞海珠行政中心中山大學項目區域園區西鄰藝苑路，南接新港中路，北連琶洲大道，東鄰赤崗北路，靠近客村和琶洲地鐵站，交通極為便捷優勢盤點2—交通新港中路赤崗北路藝苑路琶洲

路客村地鐵站琶洲地鐵站項目周邊視野開闊，處于城市景觀中軸線上，能坐享大量城市頂級景觀資源優勢盤點3—景觀廣州東西雙塔廣州電視觀光塔赤崗塔珠江電影集團海心沙旅游公園項目內部綠化水平較高，形成了多層次的綠化格局和生態氛圍廠區內綠化較好，有數十棵具有較長樹齡的大樹，均勻分布在整個廠區，其中不乏珍稀樹種，形成了極佳的生態氛圍和綠化效果。優勢盤點4—綠化悠久的紡織服裝產業文化沉淀以及周邊豐富的文化資源為創意型園區的發展提供了寶貴的人文環境本項目與廣大紡織服裝學院僅一墻之隔；本項目與中山大學僅十分鐘車程；本項目與珠江電影集團僅一街之距；優勢盤點5—文化、創意環境中山大學廣大紡織服裝學院珠江電影集團項目區域大量保存完好、建筑形式多樣化的工業廠房為廣州市沉淀了寶貴的工業文化遺產優勢盤點6—工業遺產廠區內有大量保存完好的的工業廠房，各種類型的車間規劃整齊的散布在廠區內；

廠區內多種辦公、居住和臨時用房，建筑形式多樣化；項目優勢總結通過對項目優勢的分析，我們認為本項目不僅僅是工業廠房的改造項目，更是有著寶貴紡織服裝工業遺產、良好生態環境和文化氛圍的城市重建項目。因此，如何發揮該紡織服裝項目的產業文化優勢、機遇優勢和區位優勢，是研究本項目未來發展方向的關鍵，使其功能定位能夠對紡織服裝產業的升級、城市功能的完善和城市形象的打造產生積極而又深遠的影響！18報告結構第一部分本體分析第二部分案例借鑒第三部分功能分析第四部分空間分析創意園區案例成功要素借鑒第五部分策略分析第六部分效益分析19重點參考案例：謝菲爾德CulturalIndustriesQuarter文化創意園上海“1933老場坊”廈門烏石埔北京798藝術工廠上海8號橋上海時尚產業園從初步考慮的二十多個創意園區案例中，重點選取六個類似案例進行分析地理位置處于商業繁華地段原址多為舊式老廠房，建筑物給人以歷史滄桑感處于城市規劃的升級區域20英國創意產業的發展主要得益于政府的積極推動，成為僅次于金融服務業的英國第二大產業英國謝菲爾德英國創意產業現狀1998~1999年起步期2000~2002年快速發展2003年至今鼎盛期1998年英國政府出臺了《英國創意產業路徑文件》；在組織管理、人才培養、資金支持等有關方面逐步加強機制建設；對文化產品的研發、制作、經銷、出口等實施系統性扶持;逐步建立完整的創意產業財務支持系統至2000年英國創意產業企業已達122,000家；成為英國雇傭就業人口的第一大產業創意產業主要集中于軟件與計算機服務業、音樂、視覺和表演藝術行業；創意產業出口額約占英國外貿出口總額的4.2%；通過稅收優惠等政策性扶持，創意產業進一步成功推動了英國出口，有效抵補了貨物貿易逆差；英國創意產業產值分布情況謝菲爾德CulturalIndustriesQuarter文化創意園是英國創意產業成功發展的一個縮影21通過完善的功能，挖掘文化創意產業的“群聚效益”，放大集聚效果公共設施千禧年博物館大學科學區圖書館傳媒BBC電臺文化藝術Site畫廊藝術家村油畫陳列館藝術工作室金融投資機構中介代理休閑娛樂電影院娛樂中心咖啡廳功能組合該創意園地處謝菲爾德火車站對面，規模較小，沒有巨大的空間面積，共31棟文化和創意建筑。便利的交通、多元化的配套功能組合、創意的建筑風格以及政府對該創意園的大力扶持使CulturalIndustriesQuarter成為文化創意園成功的典范英國謝菲爾德文化創意園22創意產業數字化和政府的支持對創意園的發展功不可沒

策略一鼓勵私人資金的注入；策略二積極推動創意產業數字化發展；策略三加強創意產業的基礎研究；策略四政府加強對創意企業資金扶持力度；英國謝菲爾德文化創意園23具有優越的地理位置，悠久的歷史沉淀，保存較完備的建筑風格主體位于上海市沙涇路

10號，緊鄰九龍賓館，靠近海寧路和周家嘴路口，與虹口區人民政府、七浦路服裝市場和四川北路商業帶近在咫尺；又位于沙涇港、浦虹港兩條水系的交匯處附近，這兩條水系在造型上形成“幾”字形；整體處于虹口區商貿經濟較為成熟的地區。優越的地理位置前身是上海長城生化制藥廠和長生食品廠；由英國著名設計師設計，始建于

1933年的英式建筑風格。悠久的歷史沉淀保存完備的建筑風格目前，已被市政府列為優秀歷史保護建筑?！?933老廠坊”定位為上海新地標，但規劃實施中。1933老場坊24以時尚發布和創意辦公為主，輔之以相關的商業配套功能時尚發布：

創意辦公

休閑體驗

時裝發布會新聞發布會新品發布會知識產權交流會小型演唱會明星見面會電視節目制作場地藝術工作室個人設計室傳媒策劃公司高檔畫廊外駐品牌中心藝術培訓中心

各種品牌定制品牌商品展示藝術品現制雪茄洋酒品嘗娛樂總匯

配套餐飲創意體驗沙龍高檔會所潮流運動館、健身場所陶吧高檔西餐廳創意餐飲咖啡廳酒吧通過全新的產業布局打造產權交流、交易以及供需平臺，將知識產權通過創意轉化為產品1933老場坊功能設置25從規劃上賦予各功能形態不同的主題，強調將歷史遺留建筑融入現代時尚以建筑設計、時尚設計、工業設計為主的設計型企業；以會展交易為主的會展、廣告、公關、拍賣公司、版權產權交易、品牌展示發布等知識服務業；以創意人才為主體的創意產業人才的培訓服務及就業等。產業形態商業形態時尚類體驗式消費綜合商貿會所經濟情景旅館創意餐飲等；文化形態旅游形態保護性開發修整還原老上海的街景、生活、人文、歷史、商業特征；上海時尚表演、發布、展示、交易、設計、服務、消費、休閑的中心，以旅游業帶動區域性經濟發展；結合虹口區北外灘的改變形成互動，成為極具特色的區域性旅游特色產品；成為承接世博游客居住、旅游、消費的重要特色基地。根據建筑特點、樓群之間關系、地域分割、功能配套等多方面因素進行分析創意。1933老場坊規劃布局26強調利用所在區域的資源優勢，發展主線為：外灘18號＋新天地＋田子坊資源優勢發展策略發展目標這里是上海最時尚、最年輕力量的百老匯；這里是上海最前衛、最沖動力量的大本營；這里是上海最文化、最純粹、最蕪雜精神的聚集地；推廣語1933老場坊發展策略外灘18號的高檔時尚新天地的人氣活力田子坊的藝術氛圍創意體驗創意生產成為上海的新地標27從1992年至今，已經成為世界三大商業油畫生產基地之一發展初期（past）現在（Now）城鄉結合部，地處偏僻的城市郊區；面積0.5平方公里，常住人口1000多人；人群流動大，多為外來人員；1992年開始出現畫師；全球商業油畫的三大生產基地之一；全國各地以及歐美、韓國、日本的畫師、畫商相繼自發進入烏石埔；從業人員逾萬人，專職畫師超過3500人；商業油畫的95%以上出口境外市場；廈門烏石埔油畫村烏石埔油畫村28改變傳統油畫生產方式，創新“畫家+企業”生產模式，實現創意與產業的結合畫家企業畫家+企業模式：分散性作坊式生產，產業性的企業化運作；數千畫家、畫師；大量個人工作室、油畫作坊；畫商、企業云集；一改油畫傳統生產方式，大批量工業化生產；廈門烏石埔油畫村生產模式29為促進油畫業的高速發展，設置高度關聯的多元化功能配置形態功能布局

藝術教育直接介入：以廈大美術系、工藝美術學校的教師、學生以及全國各地的資深畫師為主要師資的各類美術培訓班漸成氣候；

油畫衍生產業在油畫業的發展中衍生出國畫、版畫、漆畫、雕刻等相關產業；直接服務于油畫業的關聯行業畫筆、顏料、畫框、畫布、宣紙等繪畫材料店、裝裱店亦興盛；商務和服務行業：在烏石埔油畫村的周邊及海滄等地從功能分區上配以餐飲業、旅游業等房地產業休閑娛樂設施；高度發展的油畫業同時也催生了相關行業以及商服配套行業的發展；廈門烏石埔油畫村功能構成30產供銷一體化的完整產業鏈、政策扶持以及大量民間資本的注入對烏石埔的發展起到巨大的作用，但政府支持力度、包裝宣傳效果是發展過程中的不足之處存在問題政府扶持力度不夠大；整體包裝宣傳不足；未能充分發揮產業整體規劃、協同發展的“漩渦效應”、“引爆效應”。發展目標“五個一”：一個油畫生產基地、一條文化藝術長廊、一處文化旅游熱點、一處油畫培訓中心、一處集拍賣、交易展覽的貿易平臺政策支持：在稅收方面采取免、減、返等優惠政策；平臺建設：爭取建成一個集生產、展示、銷售及旅游、培訓、交流于一體的油畫產業平臺；衍生產業最終爭取以烏石浦油畫行業為依托，在做大做強油畫產業基礎上，吸引字畫、漆線雕、工藝品、石藝等文化藝術類入駐，配套產業：引導、推動、催生周邊關聯產業的發展廈門烏石埔油畫村發展策略31798由廢舊廠房改建，以鮮明的時代特色結合新的產業模式，成為北京SOHO藝術聚落和新的文化旅游景區"798"位于北京東北方向大山子地區，是原國營798廠等電子工業的老廠區所在地；798位于朝陽區，距離首都機場、藝術學院、東部新使館區、CBD都很近，更易走向國際化。優越的地理位置798廠原由民主德國設計，廠區規劃合理、對稱，平面布局宏偉規整

；建筑風格簡練樸實，講求功能實效，巨大的現澆機構和明亮的天窗為其他建筑所少見。實用的建筑形式現在798的業態為畫廊、藝術中心、藝術家工作室、設計公司、餐飲酒吧等各種創意空間的聚合

；豐富的業態構成北京798藝術工廠32798工廠以藝術機構、大型展覽和創意辦公為主，輔之以相關的商業配套功能大型展覽藝術機構

商業活動

再造798藍天不設防左手與右手國際藝術雙年展大山子藝術展……“八藝時區”現代藝術書店時態空間東京藝術工程《世界都市》雜志社《樂》雜志社……索尼產品發布會Moto產品發布會摩西時裝發布會歐米伽表發布會寶馬新聞發布會格麗珠寶發布會

娛樂總匯

配套餐飲創意體驗沙龍高檔會所潮流運動館、健身場所陶吧“八十座”餐廳創意餐飲咖啡廳酒吧北京798藝術工廠業態構成33798藝術工廠充分利用了原廠區空間關系清晰，建筑實用、可塑性強的特點，將現代時尚融入其中規劃原則：1、保護原有建筑風貌2、在保護的前提下發展北京798藝術工廠規劃理念展覽音樂會書店咖啡館34在政府關于798發展議案中，強化了798的五大價值，致力打造中國藝術的CBD歷史價值建筑價值藝術價值經濟價值區域價值該地區見證了社會主義同盟時期的歷史風云，是一本新中國建設的歷史教科書798等廠當年在建筑設計方面邀請了55位德國的專家，采用了當時世界上最先進的工藝和包豪斯設計理念，為不可多得的現代工業建筑珍品，目前在中國僅此一件2003年，北京首度入選美國《新聞周刊》年度十二大世界城市，原因就是798“藝術區”的發展證明了北京作為世界之都的能力和未來潛力。

在得到政府的支持下，以其現狀及未來發展的潛在模式而論，這里有望成為北京最大的民間資金集散地之一，中國藝術的CBD北京十大建筑中，80％都分布在以CBD為圓心的東部地區，798藝術區排在后海、三里屯之后名列第三名，中外聞名的故宮位列其后，居第四北京798藝術工廠發展策略358號橋上海時尚創意中心原為上海汽車制動器廠，現已成為著名的創意產業區，出租率達9成盧灣區8號橋時尚創意園區一期自2004年年底開幕，到2005年初就已滿租，共吸引了50多家國內外創意時尚類企業入駐。8號橋一期成功招租了吳思遠電影后期制作室、S.O.M、B+H、英國著名設計師事務所ALSOP、法國F-emotion公關公司等大牌機構。“8號橋”已成為繼寶鋼之后本市第二個全國工業旅游示范點，

“8號橋”創建一年來，旅游業收入近5000萬元。

園區施工舊廠房20032004.42004.12.27創意園區開幕現在上海8號橋368號橋以創意公司、店鋪和大型商業活動為主，輔之以相關的餐飲娛樂配套功能大型展覽：

創意辦公

商業活動

首屆藝穗雙周開幕式盛夏重彩風畫展“瓷緣”展覽申凡畫展“邀請時間”畫展……BBH廣告公司

上海開發區協會

倫敦藝術大學上海辦事處

ELLE內衣展示廳未設計公司……香奈兒男表發布會寶馬汽車發布會迪斯尼手機上市派對普利斯通產品發布會雪佛蘭車友會娛樂總匯

配套餐飲恬美容保健會所前院潮流運動館、健身場所Canyou3S發型概念店……璐娜宴會服務后院咖啡樂法貝餐廳阿羅瑪咖啡清水町日本餐廳……上海8號橋發展策略378號橋重點保留了原有區域的建筑風貌，并注入新的元素，成為上海新的城市景觀保護改造創新新的城市景觀原先那些厚重的磚墻、林立的管道、斑駁的地面被保留下來，使整個空間充滿了工業文明時代的滄桑韻味。在設計中，沒有一味追求建筑面積，而是更多地在其中設置了大量室內、半室內和外部公共空間。盡可能地提供交流的平臺和豐富的公共空間。整個８號橋由7棟房子構成，在房子的二層，設計師以橋作為連接，連通了每一棟房子，也使得人與人之間的溝通有了一個最好的平臺。在８號橋，除１號樓大廳外的所有室外、半室外空間都可供租戶免費使用。在這些環境中，可以添設咖啡茶座、舉辦大型綜合活動。上海8號橋規劃理念388號橋創意區二期作為上海盧灣區重點建設的精品特色現代化園區，打造時尚創意孵化器上海8號橋發展策略業態引進二期即將入駐的企業有創始暴雪魔獸世界團隊創辦的RED5、WINKING動漫公司，、建筑師事務所AEDAS等。政府支持獲得上海首批創意產業集聚區、全國工業旅游示范點、企業信息化示范園區以及盧灣區品牌發展２００４－２００５雙年企業獎等榮譽發展目標構筑滬上新興創意產業集聚地

時尚新地標、創意策源地39以服裝產業為主題，規劃相關工作和生活配套服務功能區

一號樓主要特色：設計中心、推廣中心、營銷中心、展示中心；其中2樓是以營銷為主的企業，3樓是中國服裝設計研究中心上海分會。二號樓主要特色：工作和生活配套服務中心——休閑吧，引進上海比亞薩咖啡餐飲有限公司。三號樓主要特色：會所和代表性服裝大企業五號樓主要特色：視覺藝術中心，由上海毛戈平形象設計藝術學校和展演、展示廳組成。以中國服裝設計師協會和東華大學服裝藝術學院的人文資源為依托，以建設國際服裝產業界的信息互動、專業設計、品牌發布、產品研發、人才培訓等專業功能性發展平臺為目標。上海時尚產業園總結創意園區普遍的功能構成、空間布局和發展策略措施的關鍵因素40功能設置綜合核心功能、延展功能和配套功能，形成多元化的功能設置確立創意園的核心功能，做大做強核心功能產業，打造創意園核心產業和知名度；輔之以相關的配套功能，包括娛樂、休閑、商務、金融、傳媒等服務性功能設施；吸引核心功能產業衍生出的產業鏈結點行業進入；核心功能延展功能配套功能功能復合關鍵要素——功能構成創意園功能構成的關鍵因素：41

規劃布局體現創意園特色的的建筑風格；園區的整體風格要與外界較好的融合；園區內功能設置要與周邊區域功能相契合；園區內部功能分區要避免各分區相互干擾；創意園規劃布局的關鍵因素：關鍵要素——規劃布局建筑風格風格協調功能融合功能分區42創意園發展策略的關鍵因素：形成產業配套體系的基礎上，要有明確的核心功能定位，做大作強核心產業，；使創意工作產業化運作，實現創意與市場的良好結合；從城市規劃和相關產業政策的角度出發，定位創意園功能特色；搭建創意產業交流、展示、貿易的平臺；注重招商環節，吸引具有號召性的大型知名企業或品牌進駐，充分利用傳媒工具，加大區域對外宣傳力度，通過多種多樣的相關活動，提升區域的知名度關鍵要素——發展策略發展策略作強核心功能產業化運作融合城市規劃搭建園區平臺注重招商環節利用傳媒工具43報告結構第一部分本體分析第二部分案例借鑒第三部分功能分析第四部分空間分析第五部分策略分析城市發展要求產業發展需要創意園區成功因素借鑒+第六部分效益分析44海珠區是廣州南拓的橋頭堡，新中軸線、琶州商圈和廣州信息港的落戶使海珠成為廣州未來的都會中心城市需要—成為城市中心琶洲國際會展中心、廣州大道南批發市場園區以及江南大道零售業三大商業圈規劃還納入廣州市商業旅游網點的大規劃中。新城市中軸線從海珠區的中間橫穿而過，海珠處于新城市中軸線的中間段，成為城市的幾何中心地位，海珠東南未來將發展成為廣州的“新都會中心”。宜商宜居、適宜創業的現代化生態型城區以琶洲會展中心為龍頭，以新城市軸線為支撐，全面整合廣州高新科技產業園區，將廣州信息港建設為廣州高新技術產業的信息基地、人才基地、研究基地、創新基地。45本項目依托珠江新城輻射，通過二號發展軸與中大商圈和琶州商圈相連

，承接城市向東向南發展的趨勢廣州新軸線赤崗段將形成海珠東部新的城市中心，未來此區域將成為海珠區的經濟文化中心本項目所在的新城中心沿三號線發展軸，形成南部轉移帶，沿二號發展軸，串聯中大商圈和琶州商圈海珠區空間布局上，提出了“東部創業、西部宜居”的用地布局思想，本項目位于中心位置，正可以發揮創意產業園附加值高、區域帶動性強的優勢城市需要—承接城市東、南向發展46項目位于廣州新中軸線與珠江交匯處，將成為最重要的城市節點之一，對本項目景觀效果要求較高廣州東西雙塔作為新中軸線上的重要節點，將成為體現廣州城市形象的標志性地區。海心沙廣場將成為2010年亞運會慶典廣場，廣州市廣場體系中五大市政廣場之一廣州電視塔位于中軸線與珠江景觀軸的交匯點，成為廣州新的地標性建筑城市需要—城市中軸線景觀功能47項目區域南側有大片城中村，片區形象較差，功能單一，通過本項目的開發可帶動其改造以園區帶動社區建設和城市化發展，是政府對園區發展的基本要求之一，也是園區比較直接的附加效應。園區應將自己作為社區發展的重要主體之一，充分利用園區高端企業、高層次人群、高品位生態化規劃等優勢，將有利于社區發展的優勢項目，向社區提供和推進，促進社區各種配套產業的生成，推動園區與社區一體化發展。高度重視園區生態布局對于社區的景觀效應，同時帶動社區進行高標準生態景觀布局，將園區的景觀效盡可能向社區延伸。城市需要—帶動周邊土地升值48戰略定位之一：珠江南岸具有良好城市形象、帶動周邊土地功能完善的新城市中心打造珠江南岸城市中心形象標桿

！形成新的城市核心功能建成符合城市中軸線要求的景觀效果帶動周邊土地功能完善成為廣州市南部區域的城市形象標桿……目標分解49紡織服裝產業鏈

織成品生產市場交易批發采購展示會研發原材料面料設計創意成衣生產輔料體驗產業視角設計市場交易發布批發專賣零售50我國紡織服裝產業在全球價值鏈中處于附加值較低的生產環節根據全球價值鏈理論，那些從事設計和銷售環節的企業是“戰略環節”，是全球價值鏈的治理者。2004年廣東的紡織服裝出口總額中，加工貿易占57.6%，一般貿易占40.2%，企業賺取的僅是加工環節上的微薄利潤，企業應拉長一般貿易中的國內增值鏈，從品牌開發、設計、推廣、精加工以及打造全球供應鏈、開拓國際營銷網絡方面，獲取多層次的利潤。面料設計時裝設計標準化成衣制造、OEMODM、OEM市場開拓高低價值量價值制造過程研發和設計意大利、巴黎和我國香港地區的集群生產制造我國、南亞和拉丁美洲的諸多集群市場營銷美國、西歐等發達國家的零售終端產業視角研發、設計和營銷環節是提升中國在紡織服裝產業鏈中地位的關鍵提高產品附加值的途徑或者是向上游的面料研發拓展，或者是向終端的產品設計、品牌塑造延伸，或者是在物流環節提供增值服務，這些都是紡織服裝強國獲取高額利潤的關鍵所在；面料設計時裝設計標準化成衣制造、OEMODM、OEM市場開拓高低價值量價值制造過程研發和設計意大利、巴黎和我國香港地區的集群生產制造我國、南亞和拉丁美洲的諸多集群市場營銷美國、西歐等發達國家的零售終端產業升級思路廣州市在紡織服裝產業鏈條中的地位：集散地型的紡織服裝專業市場，缺乏設計研發環節面料、輔料服裝面料設計服裝設計市場流通流通面料輔料專業批發市場：廣州國際輕紡城、中大順華輔料交易中心；服裝專業批發市場：白馬服裝批發市場、天馬時裝批發中心。目前廣州市在紡織服裝產業鏈條之中，僅僅承擔了一個集散地性的專業市場的角色，在營銷環節有所貢獻，但是在設計、品牌以及人才培養方面的作用未能充分發揮。原材料城市視角中大紡織商圈和流花服裝商圈是國內最重要的面料、輔料、服裝商圈，是全國性的產品集散地商圈視角中大紡織商圈，是指西起東曉南路，東至廣州大道南，北起新港西路，南至新滘南路這一區域內，由大大小小近30個紡織品及服裝輔料專業批發市場組成的市場群落，還包括了區內由這些紡織專業市場帶動發展起來的眾多紡織品及服裝輔料加工企業以及服裝生產企業流花服裝商圈橫跨流花路、環市西路和站西路，自1993年元月白馬服裝城開業后，天馬、流花、新大地、步步高等15家專業批發市場相繼出現在流花商圈，一家緊挨著一家，形成了全國最大規模的服裝批發集散地——流花服裝批發商圈。在鼎盛時期，這里每年的服裝交易額接近50億元，每天從廣州銷往全國各地的服裝占全國市場總量的1/3。中大紡織商圈和流花服裝商圈存在的問題分析區域周邊缺乏酒店、辦公功能，商家的辦公、接待、會議等功能要求無法得到滿足；1、配套功能不足，阻礙功能升級：在火車站周邊地區犯罪事件時有發生，中大紡織批發商圈空間局促，這些情況影響著市場美譽度，降低了區域形象；2、環境質量差，區域形象欠佳白馬服裝批發市場所在區域已經沒有可以利用的土地了，影響著市場品牌擴張和功能升級3、土地資源緊張，不能進行有效的品牌擴張和功能升級四季青服裝市場是全國最大的服裝集散地之一，拉動區域相關產業綜合發展杭州四季青服裝市場是中國最具影響力的服裝一級批發與流通市場之一，已成為全國最大的服裝集散地之一。地處杭州中心城區的中心區域，匯集了16家專業服裝市場，有效地拉動了相關產業的蓬勃發展將建設成為中國服裝新品的交易中心、展示中心、信息中心，成為融旅游、購物、休閑、展示于一體的服裝特色街占地面積24公頃營業面積21萬營業額近百億元經營戶8000余戶從業人員30000余日人流量7-10萬品牌數量900多個交易類型批發占80%以上四季青服裝特色街區

四季青服裝批發市場四季青蘇杭服裝市場四季青時尚廣場四季青服裝研究發展中心案例參考：四季青服裝市場由多元經營向專業化服裝市場轉變，品牌價值向產品研發、展示、流通等上下游產業鏈延伸四季青經營經驗借鑒：

多元化經營易使市場產業不突出，不利于市場發展；專業化經營易吸引人氣，形成專業形象；

專業市場發展到高端形態，其品牌價值向研發設計、展示、流通等上下游產業鏈延伸；定位逐漸高端，品牌建設成為重點杭州四季青綜合交易市場1989年10月機電五金土特產干鮮果品服裝百貨1990年9月2005年改名四季青服裝市場集中經營中低檔服裝生意日漸興隆，逐步成了華東地區服裝批發中心和重要集散地產品升級品牌建設管理升級采用電子交易，實行雙平臺運營四季青服裝研究發展中心落成2007年四季青服裝交易中心開業國際、國內品牌結合產品以中高檔為主產業以服裝為主，結合相關產業品牌價值向產品研發設計、展示、制造、銷售、流通等延伸打造全國一流、世界知名的品牌多元經營造成市場產業不突出，缺乏吸引力，市場陷入困境四季青服裝市場發展歷程四季青服裝專業市場功能構成中經營用房占主要，其次為商務辦公及生產物流倉儲，再次是休閑配套綜合四季青服裝專業市場的各功能區域，其交易經營面積約占總建筑面積的40%；其次為商務辦公及生產倉儲物流，各約占24%；休閑娛樂配套約占12%市場分區規模功能構成四季青服裝市場建筑面積5萬平方米，營業房近3000間四季青時尚購物廣場（2003年開業）占地15000平方米集購物休閑于一體。經營服裝、服飾等，配套經營咖啡吧、茶吧、美容、健身等行業四季青服裝研究發展中心（2005年建成）占地66.67公頃建筑面積80萬平方米容積率1.2綠化率24%一期科研中心設計、品牌策劃、培訓等。一期建成研發大樓、科技活動中心展示中心品牌服飾館、學術交流等生產中心一期建成10萬m2標準廠房信息中心中國四季青服裝網四季青服裝交易中心（2007年開業）用地面積達5227畝；一期項目占地361畝，建筑面積48.74萬M2，容積率2服裝交易區塊：占地2000畝一期建設——專業批發市場：5幢6層建筑，46.84萬M2；配套用房：1幢16層的商務辦公用房，1.9萬M2；大型廣場：1.3萬平方米地下室：約8.6萬M2綠化率超過20%倉儲物流區塊：占地3227畝四季青服裝專業市場功能構成項目發展機遇存在的問題本項目的機會產業視角處于產業鏈的低端環節，附加值低，經濟效益較差缺乏具有真正創新意義的企業向紡織服裝產業鏈的上下游產業（研發設計、營銷渠道）拓展，強化創新功能城市視角廣州市僅僅實現了紡織服裝產業鏈的銷售環節，即紡織服裝專業批發市場，研發設計缺失強化紡織面料研發和成衣設計功能從單純的批發市場向全面拓展營銷渠道延伸商圈視角配套不足區域形象較差，影響高附加值功能的進駐未來發展余地不足提升配套功能以良好的區域形象提升品牌和功能檔次提升紡織服裝產業附加值和完善區域紡織服裝產業鏈及相關環節59戰略定位之二：進入紡織服裝產業鏈戰略環節的制高點打造中國紡織服裝業的“創新引擎”！紡織服裝企業的品牌孵化器紡織服裝設計和營銷環節的推進器紡織服裝企業的形象展示窗口紡織服裝行業信息的集散平臺……目標分解從城市需要、紡織服裝產業鏈升級需要和創意園一般功能構成規律借鑒三個角度，綜合得出本項目區域的備選功能綜合核心功能、延展功能和配套功能，形成多元化的功能設置確立創意園的核心功能，做大做強核心功能產業，打造創意園核心產業和知名度；輔之以相關的配套功能，包括娛樂、休閑、商務、金融、傳媒等服務性功能設施；吸引核心功能產業衍生出的產業鏈結點行業進入；核心功能延展功能配套功能功能復合打造珠江南岸新的城市中心形象標桿

！+打造中國紡織服裝業的“創新引擎”！+61從眾多的備選功能中進行篩選，確定最適合本項目定位和自身條件的功能組合設計辦公展覽教育研發品牌傳媒休閑娛樂紡織協會營銷展覽……項目定位和自身條件公共活動62以“文化交流”、“研發設計”和“品牌傳播”為核心功能，形成核心功能——延展功能——配套功能三大功能體系服裝文化傳媒紡織行業協會會所學術交流品牌營銷展覽物流……延展功能辦公研發設計核心功能文化交流研發設計品牌傳播核心功能配套功能餐飲休閑娛樂旅游觀光公共活動……63“設計”之都這里匯集大量最優秀的設計師！這里有最時尚的時裝創意和設計！這里引領著中國服裝設計的潮流！64“文化”源泉這里是設計師們思想碰撞的沙龍！這里將擦出設計師們驚艷的思想火花！這里是傳播時尚文化的源泉！65“品牌”搖籃這里將通過多角度的傳播渠道推廣您的品牌！這里是傳媒與紡織服裝火花！這里是中國紡織服裝品牌的搖籃！66報告結構第一部分本體分析第二部分案例借鑒第三部分功能分析第四部分空間分析第五部分策略分析工業廠房盤點創意園區空間規律借鑒+第六部分效益分析67項目范圍內總建筑面積3.5萬平米，建筑布局嚴整，環境良好，許多建筑有保留價值完整保留保留重要特征并加以改造修繕改造建于上世紀50年代的建筑，建筑結構為混凝土澆筑或磚混，保存完好，從建筑特色和紀念意義的角度來看，非常具有保留價值。建筑物本身較為殘破，但較完整的保存了原有的獨特工業特色，建議保留主體建筑，其余加以改造。多為廠區內的附屬建筑或后來的臨時建筑，磚混或磚木結構，建筑本身無特色，建議修繕改造。建筑完好程度68廠區內建筑的使用狀態可分為正在使用、廢棄廠房、改變用途以及部分廢棄危舊建筑正在使用空置廠房改變用途建筑使用狀況69廠區內建筑原有的風貌、布局、工業元素等不僅要保留，還需要深入挖掘，使其具有新的功能建筑改造思路工業廠房的改造分為三部分，改建、擴建和加建改建指基本保留老建筑原先的立面，增加了新功能所需的局部要素，如鋼結構的消防疏散樓梯、門廳入口等擴建主要包括在其原先建筑的基礎上，增加新的建筑結構，擴大或改變原建筑的用途加建指在園區適當的空地上新建的建筑物70“無錫建議”的出臺使工業遺產保護快速升溫，廣州目前在此方面的工作尚未深入展開工業遺產價值：社會意義：它是對普通人生活記錄的一部分；技術與科學：它對制造業、工程學及建筑學發展史的研究工作意義重大；美學價值：高品質的建筑物、設計和規劃往往也具有一定的美學價值。今年4月18日，來自國家文物局的官員和中國主要工業遺產城市的代表及專家學者，在無錫通過了保護工業遺產的《無錫建議》。《無錫建議》提出了“盡快開展工業遺產的普查和評估工作；將重要的工業遺產及時公布為各級文物保護單位，或登記公布為不可移動文物；編制工業遺產保護專項規劃，并納入城市總體規劃……中山岐江公園北京798工廠天津萬科水晶城工業遺產再利用的案例：無錫北倉門倉庫71戰略定位之三：廣州紡織服裝工業遺產保護利用的先導打造廣州老紡織工業廠房升級換代的典范！工業遺產保護工業廠房改造工業廠房再利用工業遺產與現代生產生活方式融合……目標分解72空間布局：五大功能分區研發設計區旅游休閑區文化傳媒區服裝展示區文化交流區73大幅玻璃窗、高挑的空間，鐵管裸露的屋頂，這里被改造成設計師的聚集地，設計師在這個前衛的LOFT空間內，為這個都市進行著新的靈感積聚和創意生產。研發設計區設計師個人工作室紡織服裝企業獨立研發中心大學創新實驗基地紡織服裝培訓中心紡織服裝研究所74這里是各種創意設計產品的展示場所，巨大的“秀場”空間，是整個園區時尚與創意的輻射源泉和核心之地。服裝展示區時裝發布時裝設計大賽展覽紡織服裝高峰論壇會服裝采購會設計成果拍賣75壓抑的寫字樓早已不再適合創意型的辦公要求，而工業文明的遺跡和濃郁的時尚氛圍的完美結合，專為傳媒等創意行業打造。文化傳媒區品牌形象推廣企業品牌傳播紡織服裝行業協會國際設計大師講壇紡織服裝雜志社國際時裝大賽76這里是音樂、美食的聚集地，酒吧或咖啡廳，還有常駐DJ每晚制造快樂風暴。以及一些美發、纖體以及造型會所之類的時尚機構。旅游休閑區巴黎茶座米蘭酒吧街紡織文化創意園概念展示前沿時裝展示時尚精品店SPA水療77本區域緊鄰電視塔，對中軸線景觀帶有承接作用；并且本區域位于園區的邊緣，既可與園區的工業元素形成強烈的對比，又不會破壞園區的整體格局文化交流區Loft公寓會所休閑屋文化交流78重點項目之一——紡織服裝行業協會引入紡織、服裝行業協會（分支機構），提升紡織服裝創意園區的形象和地位；提升紡織服裝創意園區組織各種紡織服裝行業相關活動的能力！79重點項目之二——紡織服裝品牌總部引入國內外著名紡織、服裝品牌，形成知名品牌總部效應，為品牌交流提供一個展示、溝通、傳播的窗口，促進信息的共享和品牌集聚效益。80重點項目之三——服裝設計師工作室筑巢引鳳，以濃郁的創新、文化氛圍和極具特色的創意環境，引入大量高水平的紡織服裝設計師入駐創意園區，形成服裝設計工作室與紡織服裝產業的互動，推進紡織服裝行業由“制造”轉為“智造”，提升紡織服裝產業的效益和附加值！81重點項目之四——紡織服裝產品博覽定期舉辦紡織服裝產品博覽會，吸引全國甚至世界各地相關人士關注，開展產品推介、時裝發布等活動！82重點項目之五——紡織服裝行業論壇定期舉辦紡織服裝行業論壇，邀請行業知名人士和專家學者，就紡織服裝產業的發展進行探討和深入交流！83重點項目之六——創意園會議中心實現創意園區各種規模和等級的會議職能，如全國性的紡織服裝行業會議、紡織服裝新品發布會等！84重點項目之七——時裝模特大賽組織籌辦全國性的模特選美大賽，選拔優秀模特新星，提升園區知名度和廣州市在紡織服裝行業的地位！85重點項目之八——創意園配套酒店在園區改建形成一座高檔次酒店，以高規格的硬件設施和高品質的服務，滿足園區的對外交流等功能！86紡織服裝創意園區功能與周邊功能的融合、互補和共生功能融合功能互補功能共生創意園區的功能與項目周邊以及城市總體功能構想相融合創意園區的功能與項目周邊功能形成互補，彼此相得益彰創意園區的功能與項目周邊功能相共生，它們之間不但實現融合與互補，同時還起到了相互促進和提升的作用紡織服裝創意園區功能、景觀與城市景觀中軸線景觀效果的融合；紡織服裝創意園區內的酒店主要針對園區內相關行業的特定顧客，注重文化氛圍和格調，與周邊酒店形成互補；創意園區的紡織服裝的各種紡織服裝交流和會展，與琶洲綜合性會展中心功能互補；紡織服裝創意園區的文化、設計、品牌功能等，與中大、白馬紡織服裝批發市場相互促進、相互提升，產生積極的互動效果87三大戰略定位城市中心創新引擎工業遺產廣州老紡織工業廠房升級換代的典范！中國紡織服裝業的“創新引擎”！珠江南岸城市中心形象標桿

！88工業文化INDUSTRY

工業文明與現代都市文明的沖突與融合

城市中心

89亦懷舊亦時尚

亦雅致亦激情

體驗時尚潮流感受創意激情90報告結構第一部分本體分析第二部分案例借鑒第三部分功能分析第四部分空間分析第五部分策略分析第六部分效益分析91發展策略之一：細化紡織服裝行業分工，做專業化、高端型紡織服裝創意產業紡織服裝創意產業結點生產過程產業鏈后端產業鏈前端面料設計輔料設計服裝設計設計會展產品研發最終紡織服裝產品成形服裝會展企業總部辦公印刷包裝紡織服裝物流、代理指導價值實現92發展策略之二：通過將園區打造成為服裝行業時尚最前沿的堡壘，吸引優秀設計師和著名品牌進駐外力驅動自發形成時間政策支持國際性服裝會展活動發展資金驅動傳媒宣傳園區成立階段成熟發展階段優秀設計師和關鍵品牌進駐園區優秀設計師自發云集；名牌企業搶先進駐；…..93發展策略之三：充分利用“退二進三”的產業政策，結合城市發展規劃“退二進三”政策廣州市加快推進“退二進三”工作，紡織服裝創意園作為二三產業的節點，是解決“退二進三”政策實施的有效方法，得到政府領導的大力支持創意園政策國家大力推動創意園區發展，北京已經制定了《促進文化創意產業發展的若干政策》；廣州市政府正在醞釀有關的扶持政策；城市發展要求廣州城市空間發展的基本策略為：“南拓、北優、東進、西聯”,本項目地處“南拓”第一線；廣州城市中軸線多元化發展需要；94發展策略之四：借助園區在城市中的地理優勢與創意園區的紡織服裝特色發展園區旅游休閑功能廣州東西雙塔廣州電視塔海心沙廣場珠江電影制片廠天河體育中心本項目：城市中軸線上紡織服裝特色旅游目的地95發展策略之五：利用傳媒、藝術等工具放大園區對外知名度，展示紡織服裝特色園區風采傳媒文化、藝術公共傳媒：電視報紙雜志電臺園區傳媒：印刷包裝出版文化：紡織服裝高層論壇大學實驗基地服裝設計效果圖展藝術：時裝秀時尚晚會模特大選紡織服裝特色園區風采96發展策略之六：通過組織籌辦紡織服裝創意產業的相關活動突出園區特色昭示園區特色產業活動時裝發布會模特大賽時尚共享晚會時裝媒體交流會國際國內服裝高峰論壇服裝設計大賽名牌企業推介會……97發展策略之七：結合紡織服裝創意產業特點搭建三大資源平臺，發揮平臺的基礎作用，整合區域資源為紡織服裝創意高端人才

搭建交流平臺為引領時尚潮流搭建服裝秀（show）平臺為企業搭建商業貿易平臺；聚集人氣；形成時尚氣氛；整合區域資源創意園平臺資源充分利用三大平臺資源，打造紡織服裝特色鮮明的創意園區，成為中國紡織服裝產業創新引擎。98打造紡織服裝特色項目的創意園，明確主導產業，推動紡織服裝特色旅游目的地形成，完善商服配套；發展策略之八：與周邊區域功能合理組合，實現創意園與區域周邊功能的融合與共生低低高高配套商業可行性生態休閑農業娛樂體育旅游地產手工藝品會展特色美食？時尚商業低低高高可行性紡織服裝設計紡織服裝企業品牌娛樂時裝會展特色旅游紡織服裝教育紡織服裝行業論壇傳媒出版住宅配套公共活動與園區主導產業關聯度99發展策略之九：關鍵單位和設計工作室的進駐對紡織服裝創意園的發展至關重要主要工作主要成果對潛在關鍵駐商進行分析與綜合排序制定招商引資方案及溝通文件進行初步溝通，談判并達成協議列出廣州紡織服裝創意園各功能區潛在關鍵駐商；對潛在關鍵駐商按一定的篩選標準進行綜合分析；綜合分析結果進行重要性分析；綜合分析結果獲得的廣州紡織服裝創意園潛在關鍵駐商的優先順序名單；根據每一潛在關鍵駐商的特點，明確廣州紡織服裝服裝創意園價值定位；制定有關廣州紡織服裝服裝創意園的市場宣傳和介紹文件；制定針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資方案及溝通文件；廣州紡織服裝創意園市場宣傳介紹文件；針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資文件與部分潛在關鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿；談判，并根據談判情況，進一步調整修改招商引資方案；確定最終協議；分階段地引進各類駐商入駐紡織服裝創意園招商對象：紡織服裝設計工作室紡織服裝企業研發機構紡織服裝物流服務商紡織服裝行業協會紡織服裝博物館會展/展覽公司紡織服裝企業營銷公司/部門紡織服裝企業品牌中心紡織服裝高等教育機構……100報告結構第一部分本體分析第二部分案例借鑒第三部分功能分析第四部分空間分析第五部分策略分析第六部分效益分析101本項目可能的盈利點經濟測算租金通過出租園區物業，征收租金推介費用通過組織各種活動，收取推介、籌辦費用服務功能盈利通過提供某些園區服務功能，獲取盈利102本項目用地面積為9.2萬平方米，總建筑面積為3.46萬平方米序號項目總用地規劃指標1用地面積(㎡)92,000.002容積率0.383總建筑面積(㎡)34,558.00

其中：

3.1需拆除建筑面積(㎡)8,066.003.2擬保留功能區建筑面積(㎡)23,296.003.3擬保留宿舍區建筑面積(㎡)3,196.00園區用地規劃指標初步擬定項目開發經營期從2007年至2017年。其中，建設期為2007年至2008年一季度，經營期為2008年二季度至2017年年底。103從項目所在區域，考慮創意園區所處的發展階段，進行租金分析初步估算物業類型參考項目名稱出租均價（元/平方米.月）說明寫字樓麗影華庭43毗鄰本項目所在地影城花園29

雙子星城41

商業批發市場廣州國際輕紡城展示廳100廣州最大的輕紡產品集散市場，已經進入發展的成熟期三層200二層300首層2500白馬服裝市場300廣州最大的服裝集散市場，已經進入發展成熟期天匯城200

廠房倉庫區域基準租金20此租金范圍為客村立交以北，珠江以南臨近區域租金水平商鋪區域基準租金商業首層150

非首層55

綜合參考數據，定位本項目在出租經營穩定期的出租均價為：110元/平方米.月。參考數據104預估開發成本為9278萬元項目投資計劃估算表

單位：萬元序號項目名稱投資金額2007年2008年1季度2季度3季度4季度1季度1土地補償轉換費1,192.251,192.25

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